现代观光农业园区商业计划书

重庆统景田园世纪现代观光农业园区商业计划书重庆统景田园世纪现代观光农业园区商业计划书编制人员李邦华重庆华兴林业发展有限公司董事长刘容重庆华兴林业发展有限公司CEO刘治廷重庆华兴林业发展有限公司副总经理/项目总监杜小念重庆华兴林业发展有限公司执行副总/MBA李洪军西南大学食品学院教授、博导尚永彪西南大学食品学院教授郑钦玉西南大学农学院教授、高级经济师张臻西南大学农学院博士研究生梅宵潇西南大学农学院硕士研究生冉为民重庆上筹投资咨询有限公司会计师、MBA李战友重庆上筹投资咨询有限公司高级工程师、MBA刘学珍重庆上筹投资咨询有限公司高级工程师、MBA郑玉婷重庆上筹投资咨询有限公司高级分析师邹志锋重庆上筹投资咨询有限公司分析师、研究生目录第一章总论1第一节项目概况1第二节项目业主及技术负责方简介3第三节编制依据5第四节项目建设的指导思想7第五节方案范围及内容7第六节主要技术经济指标8第七节方案结论10第二章项目分析11第一节项目背景分析11第二节项目建设的必要性和意义23第三节项目建设的有利条件24第三章项目选址26第一节选址原则26第二节地理位置选择26第四章市场分析27第一节伏季水果产业开发现状27第二节我国伏季水果产业市场潜力28第三节公司发展伏季水果产业分析29第四节公司伏季水果产业发展思路30第五节生态农业科技观光市场分析34第六节银发经济市场分析42第五章建设方案46第一节产品方案和建设规模46第二节建设规划和布局35第三节伏季水果产业技术工艺48第四节规划设计70第五节实施进度安排80第六章环境影响评价及节能减排措施82第一节环境保护与治理82第二节节能减排措施83第三节环境评价84第七章组织与管理85第一节组织机构85第二节劳动安全、卫生与消防88第三节运营管理团队介绍89第八章项目运营策划方案91第一节生态观光农业运营草案91第二节低碳养生运营草案100第三节项目未来规划运营109第九章投资估算与资金筹措110第一节投资估算110第二节资金筹措与使用计划112第十章财务评价114第一节评价的依据、原则及方法114第二节财务基础数据与参数选取114第三节财务分析119第十一章效益分析121第一节经济效益121第二节社会效益123第三节生态效益124第十二章风险分析125第一节风险因素125第二节防范措施127第十二章结论与建议130第一节结论130第二节建议131第一章总论第一节项目概况（一）项目名称重庆统景田园世纪现代观光农业园区（二）项目性质新建（三）项目定位构建华兴特色农业科技生态循环产业链，打造重庆乃至中国最具特色的都市休闲圣地、新农村特色文化示范旅游区、生态农业科技观光园区、重庆两江新区及统景温泉度假的重要功能区、中国西部低碳养生休闲区。（四）项目建设单位重庆华兴林业发展有限公司（五）项目实施地点重庆市渝北区统景镇印盒村（六）建设规模项目总占地面积12100亩（七）项目建设内容1建设有机鹰嘴李生产区5000亩（计划扩建至5万亩）；2建设李子文化博览园500亩；3建设葡萄文化长廊4公里、李子文化长廊3公里、其它百果长廊5公里；4建设百果园1500亩；5建设荒山、低效林改造成经果林1000亩、绿化苗圃1000亩；6建设林下生态养殖（鸡、鸭、鱼、鹅、兔、猪、牛、羊等）农场2000亩；7建设有机葡萄（特优品种维多利亚、比昂扣、红玫瑰、金藤、无核超人等）生产区500亩；8建设休闲垂钓中心景观湖面300亩；9建公路5公里、人行便道15公里；10建生产专用水池30个；11建排灌沟渠8公里；12建李花节采果节举办广场10000平米，办公场所2000平米；13建10000平米葡萄架下多功能生态餐厅、生态会议室、休闲大棚；14建水果研发中心、果品精深加工、冷链物流和销售中心500亩；15建500亩休闲生态游游客接待和度假中心；16建办公大楼8000平米和员工宿舍5000平米；17建5000亩低碳养生休闲生态产业园（养老院、休闲度假酒店、低碳养生会所、低碳养生休闲生态公园等）。（八）产品认证情况本项目出产的鹰嘴李已注册“印盒鹰嘴李”商标，且已通过有机产品认证，产品远销至港澳台地区,得到了广大消费者和媒体的一致好评。（九）项目总投资127亿元（十）项目建设资金来源1自筹资金32亿元，约占项目总投资2520；2商请银行贷款2亿元，约占项目总投资15748；3引进社会资金、风投资金7亿元，约占项目总投资5512；4国家政策扶持05亿元，约占项目总投资394。（十一）项目建设计划项目周期起止时间建设内容投资额度（亿元）一20102011基础建设、生态农业项目前期建设07二20122013生态农业观光旅游、农产品精深加工、冷链配送、及低碳养生休闲产业园部分项目建设8三20142015低碳养生休闲产业园其余部分项目建设4合计6年127本项目建设计划科学合理，可行性较高。（十二）项目营运期60年（十三）项目辐射带动能力本项目的实施深入贯彻了国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展以及国务院关于加快发展生态高效农业的精神。立足重庆，辐射四川、贵州、湖南、湖北、云南等中西部地区，主要发展“鹰嘴李”种植、加工产业化，以及其他特优伏季水果，同时发展相关的生态观光农业和生物科技，带动旅游、商贸、物流、服务、运输等其他产业的发展。项目突出示范带动性，能很好地推动区域经济的协调发展和生态农业联动生物科技产业优化，核心作用是既配合了渝北区农业换代升级政策的实施，又推动渝北区开辟新的农产品资源经济发展路径。项目建成后将成为颇具示范带动性的现代科技农业和地区经济的战略性支柱产业。（十三）项目营运模式本项目以企业主导、政府推动、社会扶持、农民参与为手段，以“公司基地农户”、“公司合作社农户”为模式，在充分整合国家和重庆市相关政策法规的基础上有效发挥“农村专业合作社”、“土地银行”、“农户入股”经营优势，以“鹰嘴李”、高档有机葡萄、有机水果生态种植为龙头，进而深化伏季水果的精深加工、生态农业观光旅游、低碳养生休闲，有效依托高校、科研院所引种、快繁、种植、加工、冷链物流、生物提取等技术资源，打造华兴特色农业科技生态循环产业链，以实现一年四季月月有花可赏、有果可摘，进而成为都市休闲、乡村旅游的观光农业、低碳养生和生态度假的世外桃源第二节项目业主及技术负责方简介（一）项目业主简介华兴公司成立于2008年，位于重庆两江新区金港国际。是专业从事现代农业综合开发；农业观光旅游开发的科技创新型企业。是两江新区农业产业化经营的优秀龙头企业、重庆市爱心慈善单位。公司秉承“以人为本，科技创新，持续发展，服务社会”的宗旨，拥有专业的技术人才和高效的管理团队，在技术上采取专业化、标准化、精深化；在管理上推行科学化、规范化、程序化、制度化。始终坚持以“科学严谨、求实创新”的企业精神致力于现代观光农业的综合开发。公司是重庆市近年来从事农业产业化经营的代表性企业；是重庆市、渝北区重点支持的龙头企业。受到国家农业部及重庆市各级领导的亲临视察，并对公司的企业文化和经营模式予以充分肯定，目前公司农业产业已形成研发、示范、基地、推广、精深加工、冷链物流、销售一体化的产业链，其中以独特的印盒鹰嘴李为产业龙头，注册了“印盒鹰嘴李”商标，并通过国家有机产品认证。产品远销港澳台地区，备受消费者青睐。鹰嘴李现已成为重庆市果品产业结构调整的主打产业。面对机遇与挑战，公司以建设社会主义新农村为战略基点，大力实施“人才工程、营销工程、品牌工程”，促进公司跨越式的发展，创行业先锋。公司建立了现代观光农业产业化经营的科学管理体系，形成了持续长效发展的创新模式。加强优化产业结构，加快扩充和合理开发资源，提高企业的核心竞争力，创建成为全球一流的现代化农业上市企业公司对农业的发展立足于可持续性和长效机制，在品种的选择上，做到“研究一代，储备一代，推广一代”；在产业发展上，严格按照有机农产品的生产要求，注重农产品资源利用率、农产品商品化率、农产品加工转化率，推行农业产业特色化、生产标准化、生产集约化、生产专业化、产品优质化、产品专用化、产品品牌化、服务社会化，即“三率八化”；形成研、产、加、销一体化的产业链。另外公司注重企业的龙头示范和带动效应，将加快地区城乡统筹协调发展，推动地区周边农户发展伏季水果产业，实现农民快速增收致富,促进低碳养生产业的协同发展。公司还坚持科学发展观，走多元化道路，对企业健康、快速、和谐发展而不懈努力。项目的建成将使印盒村成为一年四季有花可赏、有果可摘的世外桃源，集都市休闲、乡村旅游、观光农业、低碳养生为一体的特色现代新农村。目前公司项目得到市、区两级政府领导的高度重视和大力支持。市委常委税正宽、市人大秘书长陈传文、市农委书记张季、渝北区区委书记周旬、分管农业的副区长秦常委、区政府、区农委和统景镇主要领导多次莅临公司项目基地视察指导工作，充分肯定了项目的发展理念和目标。明确指出，该项目一定要坚持公司的发展战略，做大做强伏季水果产业和搞好乡村旅游、都市观光农业，要充分发挥龙头企业的带头作用和表率作用，带动项目区农民发展伏季水果产业，实现致富增收；要建立一套可复制的产业发展思路和模式，为渝北区乃至重庆市的农业产业发展做出表率作用。相关单位也多次到公司项目基地召开现场会议，为项目的发展出谋划策，结合政府的指导思想提出建设性意见。同时，项目还得到了市内外社会各界和媒体的广泛关注。重庆日报、重庆晨报、重庆市电视台、渝北区电视台已作了项目及相关专题报道。国内外相关企业及行业投资者纷纷来基地考查和来电来函要求合作。（二）技术负责方简介本项目主要技术依托西南大学园艺园林学院、食品科学学院、重庆市农科院。西南大学园艺园林学院的前身是西南农业大学园艺园林学院，始建于1950年的西南农学院园艺系，学院下设园艺系、园林系、风景园林系、植物系。学院拥有1个国家级重点（培育）学科（果树学），2个省部级重点学科（蔬菜学、果树学），1个省部级重点建设学科（园林植物与观赏园艺）。现有2个省部级重点实验室（重庆市蔬菜重点实验室、重庆市果树学重点实验室），1个省部级工程中心（重庆高校魔芋资源利用工程研究中心）。建有重庆市花卉研究所、西南大学园林景观规划设计研究所、西南大学十字花科蔬菜研究所、西南大学魔芋研究中心等4个研究机构。有重庆市农业综合开发与科技推广中心、重庆市园林规划设计师培训考试中心等社会服务平台。西南大学食品学院是1983年在全国农业院校中最早建立的食品学科，设有食品科学、食品工程、包装工程、茶学四个系，设置了食品科学与工程、茶学、包装工程等6个本专科专业。1998年被国务院授予农产品加工及贮藏工程博士点，成为西南和西北（11省市）唯一的食品加工博士点，2000年又被授予茶学博士点，此外还有食品科学、农产品贮藏与加工、茶学、茶文化等四个硕士点。该院毕业生大多成为学术带头人和科研骨干、企业家、企业技术骨干、政府管理干部。重庆市农科院作为市属骨干农业科研机构，为农业农村经济发展提供了强大的科技支撑。“八五”以来，获科技成果奖204项次，发表学术论文1400余篇，创新材料120多份，育成新品种80余个，果树资源开发利用等领域在西南地区保持领先水平。被农业部授予“全国综合实力百强所”，2005年获“全国文明单位”称号。第三节编制依据（一）规划提出的政策、法规依据1根据国家国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见国发20093号；2根据国家国务院关于当前稳定农业发展促进农民增收的意见国发200925号；3根据国家中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见国发20101号；4根据国家中央关于推进社会主义新农村建设的若干意见及相关文件；5根据国家关于西部大开发若干政策措施的实施意见进行编制；6根据国务院关于加快发展旅游业的意见国发200941号；7根据国务院颁发促进生物产业加快发展的若干政策；8根据17大报告在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”；9根据2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见；10根据全国老龄委联合民政部等国家十部委发文关于全面推进居家养老服务工作的意见；112008年7月，重庆市出台了加快城市养老服务行业指导意见；12根据渝北区现代农业及新农村建设规划。（二）有关科学理论及文献依据和标准1根据国家和重庆市农业综合开发建设项目现代化农业综合开发和农业产业化的有关文件；2根据国家和重庆市国土资源整治与综合开发利用项目建设要求进行编制；3重庆市关于实施森林工程的决定；4中华人民共和国环境保护法；5公路工程技术标准（JTJ00197）；6城市道路与桥梁设计规范（合订本）；7投资项目可行性研究指南（2002年版）；8建设项目经济评价方法与参数（第三版）；9国内外关于发展生态农业的有关理论和文献；10业主单位提供的资料。第四节项目建设的指导思想在渝北区发展伏季水果产业带和生态观光农业的指导思想严格遵循2009年1月国务院发布的国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见第三点发展现代农业，推进新农村建设；国发200925号国务院关于当前稳定农业发展促进农民增收的意见的第七条和第八条明确要求采取有力措施促进农民工就业，搞好农村民生工程和基础设施建设；2010年中央一号文件中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见努力促进农民就业创业，积极开展农业生产技术和农民务工技能培训，因地制宜发展特色高效农业、林下种养业，挖掘农业内部就业潜力；国务院关于加快发展旅游业的意见国发200941号文第八条推动旅游产品多样化发展，实施乡村旅游富民工程，开展各具特色的农业观光和体验性旅游活动。企业通过学习以上国家最新产业政策，注重科学发展观，兼顾资源开发与环境保护并重，认真贯彻落实中央及重庆市关于实施统筹城乡综合配套改革的精神，紧紧把握住国家实施西部大开发的方针，严格按照渝北区现代农业及新农村建设规划的要求，以市场为导向，资源为基础，项目作支撑，营销为手段，技术作保证，走开发主体科技化、产品供给精品化、市场促销整体化、组织管理高效化的产业发展道路，力争把该项目建设为成重庆最大的伏季水果科技创新中心和科研成果转化基地以及西南伏季水果产业化经营示范园。第五节方案包含范围及内容本商业计划书研究范围是在重庆市渝北区统景镇印盒片区，打造重庆最大的以“鹰嘴李”产业为基础伏季水果产业基地、打造中国西部最具特色的低碳养生生态产业园区，并在此基础上延伸发展第三产业，使该片区成为一年四季有花可赏、有果可摘的万亩“花果山”，配套于统景温泉风景区，形成重庆周边独具特色的生态观光农业园、低碳养生生态园，最终将印盒片区打造成为集生态循环农业、都市观光农业，低碳养生为一体的特色新农村。具体包括以印盒“鹰嘴李”为主伏季水果的科研、种植、示范、精深加工以及农业观光和生物科技。编制内容参照国家计委颁发的建设项目可行性报告编制指南（2006年）和国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲的要求进行，主要涉及以下内容（一）实施以“鹰嘴李”为主的伏季水果产业带的必要性；（二）伏季水果产品市场分析；（三）项目建设方案；（四）环境评价和组织管理；（五）项目投资估算及资金筹措；（六）财务评价和效益分析。第六节主要技术经济指标序号项目单位指标备注1用地规模亩121002田园世纪现代观光农业园亩1210021有机鹰嘴李生产区亩5000（计划扩建至5万亩）22李子文化博览园亩30023李花节采果节举办广场平米1000024办公场所平米200025葡萄架下多功能生态餐厅、生态会议室、休闲大棚平米1000026办公大楼平米800027员工宿舍平米500028有机葡萄（特优品种维多利亚、比昂扣、红玫瑰、金藤、无核超人等）生产区亩50029休闲垂钓中心景观湖面亩300210荒山、低效林改造成经果林亩2000211水果研发中心、果品精深加工、冷链物流和销售中心亩500212休闲生态游游客接待和度假中心亩500213低碳养生休闲生态产业园（养老院、休闲度假酒店、低碳养生会所、低碳养生休闲生态公园等）亩5000214林下生态养殖（鸡、鸭、鹅、兔、猪、牛、羊等）农场亩20003葡萄文化长廊公里531李子文化长廊公里532百果文化长廊公里533公路公里534人行便道公里1535排灌沟渠8公里公里84生产专用水池个305总投资万元12700051固定资产投资万元122,000511其中土地费用万元15,700512建安工程万元61,800513设备购置万元30,800514其它费用万元5,100515财务费用万元5400516基本预备费万元320052铺底流动资金万元5,0006销售收入万元68,450正常年份7销售成本万元40,629正常年份8销售税金万元12,462正常年份9销售利润万元15359正常年份10所得税万元2,290正常年份11净利润万元13,069正常年份12总投资收益率1029多期平均13总投资收益率1541达产期14项目资本金净利润率2760多期平均15项目资本金净利润率3846达产期16资本金财务内部收益率130117资本金财务净现值万元6,03318全部投资回收期年827税前19财务净现值万元15,359税前20财务内部收益率1423税前21全部投资回收期年971税后22财务净现值万元5,899税后23财务内部收益率1027税后24产量盈亏平衡点384532,684万元第七节方案结论（一）项目符合国家和重庆市产业政策，符合社会发展需要。实施以“鹰嘴李”生态种植为龙头、低碳休闲养生产业为支柱，带动印盒伏季水果的精深加工、观光农业、生态旅游、低碳养生能够满足国内，特别是重庆地区对该产品的市场需求，利于调整当地农业产业结构、增加当地农民收入；能大量增加劳动就业机会，有利于社会安定团结，能带动相关产业的发展。（二）建设社会主义新农村是中国现代化进程中的重大历史任务，本项目不仅能为业主带来经济效益，同时又能统筹当地城乡经济社会发展、促进中国西部养老事业，推动当地社会主义新农村建设和农村基础设施建设、促进农民持续增收，为社会主义新农村建设贡献一份经济基础。（三）在全球气候变化明显，生物多样性锐减，我国水土流失加剧的大环境下，本项目以“鹰嘴李”经济林栽培为核心附带观光农业，发展生物科技，利于加快环境保护和资源节约，是构建长江上游生态屏障的一部分，在实现经济效益、社会效益的同时体现出了生态效益。（四）项目建设选址交通方便，水、电、气、通讯等供应设施齐全；项目辖区拥有良好的伏季水果产业综合开发生产基础，通过国家政策的扶持能实现业主的经济效益，业主自身也具备项目建设和经营管理能力。第二章项目分析第一节项目背景分析（一）“鹰嘴李”的价值项目区主导水果品种“鹰嘴李”因其形似鹰嘴而得名。因当地特殊的气候环境及自然条件，形成了其独特的品质清脆多汁、口味甘甜、果肉肥厚、核肉分离；有美容养颜、解酒毒、清头脑、保肝养肝，促进血红蛋白再生之功效。公司自有品牌“印盒鹰嘴李”远销港澳台、云贵川市场，市场价格从16元/公斤飙升到100元/公斤，证明了其品质和品牌带来的力量。随着产量的不断增大，公司正着手引进小水果冻干技术和增加伏季水果精深加工和冷链物流的投入，制成果酒、果脯、果茶、水果饮料等。既可以提高果品的附加值，又可以满足不同消费者的需求，还能提供更多就业机会。（二）地区经济和社会不断发展重庆直辖以来，农业发展的宗旨是在“区域特色化，特色产业化，科技、经济、生态一体化”的建设方针指导下，依靠科技促进解决重庆三峡库区移民增收、产业空虚、生态环境脆弱等问题。要转变农业、农村经济增长方式和提高经济增长质量，就必须推动农业产业化、农业科技化、农村城镇化、农村信息化和农民知识化进程，才能实现加快重庆三峡库区建设社会主义新农村和全面小康社会的步伐。在重庆市一小时经济圈城乡总体规划（20072020年）中明确了我市五大城乡统筹发展区及产业布局规划，渝北区位于重庆“一小时经济圈”主城都市核心发展区的北大门，现代农业的发展定位是都市农业。是以都市生态旅游产业为载体，大力发展提供市民休闲娱乐的观光农业、体验农业，大力发展规模化、区域化、标准化、集约化的精品农业，从而建立起与重庆大都市相匹配，与经济、生态、文化功能相协调的都市农业发展体系，在产业融合中实现都市农业发展与城市总体发展合拍、与现代农业发展趋势合拍、与现代经营理念合拍，展示出“服务城市、富裕农民、城乡共融”的新特色。拥有得天独厚的气候地理条件所形成的独特品质的“鹰嘴李”产业区印盒片区迎来了前所未有的发展机遇。而且该片区紧临国家AAAA级统景温泉旅游区，将利于打造成统景温泉旅游度假区、两江新区及重庆渝北国家农业科技园区的重要配套功能区。公司在渝北区统景镇印盒村拟建伏季水果产业园正好符合重庆农业发展要求以及城乡统筹发展区的产业布局，项目的实施正好能体现农业产业化经营、农业产业结构调整、农产品品牌和市场培育、以及农业产业链拓展和延伸（追求农产品精深加工和生物科技产品附加值）。本项目也符合国家做好“三农”工作的精神，即把建设现代农业贯穿新农村建设全过程，以发展现代农业和壮大农村经济为重点，全面推动农村各项事业发展和社会进步。（三）消费市场不断扩大中国不仅是水果种植大国，而且也是水果消费大国。随着人民生活水平的不断提高，对水果的重新认识以及对健康生活的追求，伏季水果国内市场有着巨大的消费潜力，就重庆而言已形成了“奉节脐橙”，“长寿沙田柚”，“江津广柑”，“吴小平葡萄”，“苍溪雪梨”等全国知名品牌，都是供不应求。原因由于其量少品优，但是往往这类伏季水果产量略增，价格反而上扬，销售顺畅，效益更显著。此外，近年引进的优良新品种也表现不俗，如日本松山桃达12元/公斤，美人指葡萄20元/公斤30元/公斤，贵妃枣、茵红李10元/公斤。另外，由于城市人生活节奏紧张，乡村旅游将成为新的趋势，优异的伏季水果配套旅游业将呈现机会，创新水果旅游前景可观。另一方面，我国的伏季水果上市时间主要再58月，在满足国内市场的同时，寻求更多国外市场的发展机会是必须的。针对伏季水果的季节限制，出口国外恰好可以解决这个问题。假若加大对伏季水果精深加工和冷链物流的投入，提升其品质、安全、绿色，同时创造具有特色的水果品牌，其出口消费需求一定巨大。印盒“鹰嘴李”曾运往港澳台地区试销，其独特的口感和品质得到当地消费者的青睐，一经上市便供不应求。目前，上市仅半年多，在这些地区的销售量已经达到60万公斤，在港澳台的市场价格为100元/公斤，市场缺口非常大，因此公司发展以“鹰嘴李”为主的伏季水果，无论从国际还是国内市场看，潜力巨大。（四）企业自身不断发展随着企业的不断发展，公司迫切需要整合现有农业科技技术和土地资源。通过对伏季水果市场需求和发展动态的深入了解，公司提出了在渝北印盒打造“鹰嘴李”为主导的伏季水果产业园的观光农业项目。其目的是抓住西部大开发、重庆城乡统筹发展等诸多有利条件，全面提升公司的行业操作能力，增强公司实力。在实施伏季水果产业化过程中，不断适应市场的发展变化，寻求新的经济增长点，大力发展生态观光农业及其相关精深加工和生物科技产业、加大市场培育和推广，完善公司内部资金的高效利用和管理，推进企业知名度与品牌度的建设，创造性的拓展和延伸农业相关产业链，并使相关产业链项目深度复合、有效对接，让重庆华兴林业发展有限公司最终成为新农村实业建设的典范。（五）低碳养生产业社会背景分析1进入老龄化社会根据联合国2009年2月份公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”日本，人口老龄化为22。另据2010年中国人口统计报告显示，2010年我国65岁以上的老年人口已经突破17亿，到2020年，中国的老年人口将达到248亿人，老龄化水平将达到1717；到2035年前后，我国65岁以上老人占总人口比例将上升到20；到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿人，老龄化水平将超过30以上全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体将极大地提高重庆市甚至大重庆老龄人口比重。届时，重庆市以及大重庆内居住总人口将达3500万人以上，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在远离城市喧嚣环境优美的地方建设一些设施设备功能齐全的大型养老院进而构建低碳养生、生态休闲产业链。2独身子女增多独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进养老院，在经济上没有太大的负担。随着人们观念的转变，养老院会逐渐被人们所接受。为了给子女和自己提供便利且有保障的生活方式，很大一部分步入老龄化的人群已经有主动进入养老院安度晚年的意识。（六）低碳养生产业环境分析1国家政策分析针对我国人口结构正在快速向老龄化发展不可改变的现状，发展符合时代特征的中老年人的居养事业也就成了反映国家经济可持续发展水平的重要标志之一，但如何才能有效改变中老年人的居养环境、方式使老人们“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为”则是各级政府必须贯彻落实的一项德政。（1）十七大报告在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。（2）2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文关于全面推进居家养老服务工作的意见，提出推进居家养老服务工作的基本原则第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。而作为公用事业的低碳养生、生态休闲载体的养老院所考虑的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注绝对是一个莫大的社会问题。另外，各级政府也先后出台了不少举措鼓励老年福利事业的发展，在政策和经济上都给予了很大的支持力度，如投资养老院可免缴城市建设、房屋建设费用、免缴煤气增容费、城市供排水设施的收费、免收营业税、所得税减免照顾等等。2008年7月，重庆市出台了加快城市养老服务行业指导意见，明确指出发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。这无疑为低碳养生、生态休闲产业的健康顺利发展铺平了道路2行业环境分析据2010年中国人口统计报告显示，2010年我国60岁以上的老年人口已经突破17亿，到2020年，中国的老年人口将达到248亿人，老龄化水平将达到1717；到2035年前后，我国65岁以上老人占总人口比例将上升到20；到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿人，老龄化水平将超过30以上,届时老年人口的比重将达到总人口的312，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。联合国将“60岁以上人口占总人口比例10，或65岁以上人口占总人口比重达到7”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2010年底全国60岁以上人口达到17亿人，占人口总数的122。（1）老年人口基数大60岁以上老年人口已达17亿，是世界老年人口总量的15，是亚洲老年人口的12。（2）老年人口增长速度快到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30。该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1500万，约占全国老年总人口的90，而且每年增加47。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在500010000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。（3）家庭养老负担加重生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。（4）目前养老方式与实际需求不匹配中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。国外养老现状英国世界上较早进入“银发”时代的国家英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占2050。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。社区照顾的主要内容包括（1）生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。（2）物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。（3）心理支持、治疗服务（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。（4）整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所老年人工作室。社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘太阳城中心、凤凰城。在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活二代居的住宅产品。代表楼盘港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的175。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32。独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96的老人独居，居家养老服务需求巨大。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23。新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。丹麦目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。西班牙旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（SANYRESMEDITERRANE）公司沿西班牙海岸建设大型养老社区，配套了建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，已于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。我国现有养老模式家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。（1）家庭养老中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。（2）机构养老机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。（3）社区居家养老社区居家养老的基本做法是在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。（七）项目综合分析（SWOT分析）1优势S（1）地理位置优越，位于中国第三个副省级开发区两江新区内，属重庆市1小时都市圈；（2）环境优美、空气清新、森林植被覆盖率高、有天然的温泉泉脉，是中国著名的鹰嘴李之乡，一个天然的生态休闲、低碳养生圣地；（3）完全生态农村,无污染、纯天然食品应有尽有、有机水果、有机蔬菜、纯天然家禽肉类供不应；（4）项目所在地位于重庆市两江新区地段，有着巨大的开发潜力和政策支持；（5）国家、重庆市对生态科技农业、低碳养生产业的政策倾斜和资金支持，生态农业、养老行业已经成为新兴潜力产业，受到广大投资者、银行机构的青睐；（6）项目整体规划设计科学合理，形象定位创意准确，运营策略精准独特；（7）项目业主方拥有强大的资金实力和社会资源，曾成功运作一系列类似成功项目；（8）运营团队人才辈出，多数曾有生态农业运营、低碳养生、生态休闲产业策划运作工作经验；（9）重庆老年人比例越来越多，社会养老是一个迫在眉睫的社会问题急需解决，颐年生态休闲生态产业园无疑有效满足了社会需求、环节了社会和政府压力；（10）整个项目是打造“生态农业旅游观光、水果文化生态休闲、低碳养生循环产业链”，其成功建设无疑将带动整个产业链有效运作实施，无疑将增加很多就业岗位、促进生态农业、旅游观光、生态休闲、低碳养生产业循序渐进发展，其社会拥护程度、客户认可度将会很高，这对项目的市场策划推广能产生很大助力；（11）国家及各级政府政策、法规、税收等的优惠、倾斜。2劣势W（1）项目所在地比较偏僻，目前尚未完全开发出来，其社会知名度、影响力有限；（2）中国生态农业、养老产业发展刚刚起步，生态农业、养老院养老方式尚须进一步宣传拓展，故面临很多社会、政策、经济问题；（3）本项目投资甚大，资金筹措、运营方式创新尚有难度，急需得到政府和各界社会资源的有力支持；（4）因项目地处位置偏僻，项目启动存在一定难度，工作人员很难一次性到位；（5）生态农业、低碳养生、生态休闲产业属于公益性产业，其收益相对来说是比较缓慢的，其投资回收期也相对比较长。3机遇O（1）中国老龄化已经是不可逆转的现实，2010年我国65岁以上的老年人口已经突破17亿，到2020年，中国的老年人口将达到248亿人，老龄化水平将达到1717；到2035年前后，我国65岁以上老