(word)-沈阳万盈置业项目工程管理办法(101页)-工程制度

沈阳万盈置业有限公司项目工程管理办法（草案）目录第一章总则1第二章项目招投标1第三章工程合同管理14第四章工程项目档案管理20第五章工程设计管理23第六章项目工程施工管理27第七章工程付款和现场签证管理40第八章工程预决算管理49第九章项目工程竣工验收及物业移交管理51第十章工程部管理制度54第一章总则一、为加强公司房地产开发项目工程全过程的管理，切实抓好项目工程的质量、进度、资金和安全控制,合同和信息管理，并做好组织协调工作，特制定本制度。二、本制度所述的项目工程管理是指公司开发的房地产项目从工程设计、报建、施工、验收直至保修期维修等全过程的管理。三、工程部为公司工程管理的主要责任部门。四、公司有关维修、改造、翻新等项目的工程管理也参照本制度相关规定执行。本制度经董事长及股东批准后生效，自公布之日起执行。五、本制度的修改、解释权属行政办公室。第二章项目招投标一、招投标管理办法本管理办法适用于本项目的工程施工、监理、造价咨询委托的招标，其中金额（工程造价）在2万元以上（含2万元）的工程施工项目和材料采购以及所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须至少有三家的投标单位参与竞标。但下列情况除外（1）金额（工程造价）在2万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经填报承包商考察结果审批表，报公司招标工作小组批准后确定承包单位；（2）某些已经过公司董事会审批确定了长期合作伙伴关系的工程；（3）某些地方政府垄断工程。审批权限及审批时间1、2万元以下项目，由招标小组成员2人以上参与确定，报副总经理和总经理审批后即可执行。限制招标时间为自接到工程部报告之日起3日内。2、2万元以上，20万元以下项目，由招标小组成员3人以上参与确定，报副总经理、总经理、财务总监、总裁审批后即可执行。限制招标时间为自接到工程部报告之日起5日内。3、20万元以上，100万元以下项目，由招标小组成员3人以上参与确定，报副总经理、总经理、财务总监、总裁审批后即可执行。限制招标时间为自接到工程部报告之日起10日内。4、100万元以上，500万以下项目，由招标小组成员5人以上参与确定，报副总经理、总经理、总裁、董事长审批后即可执行。限制招标时间为自接到工程部报告之日起15日内。5、500万元以上项目，由招标小组成员5人以上参与确定，报副总经理、总经理、总裁、董事长审批后即可执行。限制招标时间为自接到工程部报告之日起30日内。二、工程招标应遵循以下原则1、全面招标原则凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包单位。2、整体招标原则禁止将项目肢解或化整为零，规避招标。3、事前预算原则施工类工程在招标前，应先根据施工图预算编制标底，不提倡在无标底的情况下，进行费率招标。4、资质审查原则所有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位才有资格参加项目投标。5、合理低价中标原则选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理。6、透明公正原则整个招标过程务必有充分的透明度，各部门间积极配合、全面沟通、信息共享、所有招标决策应在招标机构内集体公开决策，杜绝暗箱操作。7、保密原则要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，并且要求各投标单位对自己的投标资料保密，互不串通，以防影响招标的公正与效果。8、可追溯原则项目的招标资料，包括招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、约谈记录、相关会议纪要等；须及时收集、整理、归档、保管。三、招标管理机构及职能划分1、招标管理机构11公司设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括总经理（可作授权）、副总经理或总监、成本核算部经理、工程管理部经理、材料采购部经理等；招标工作小组组长由公司总经理任命；招标小组对定标起集体决策的作用。12工程招标的执行部门主要包括成本核算部、工程部与材料采购部，三部门应分设招标职能岗位，负责招标工作的具体操作。2、职能划分21材料采购部的主要职能投标单位资质预审，编制招标文件，发标，控制整个招标工作进度，并负责招标资料的收集、整理、归档、保存，以及负责组织安排全过程的招标小组的会务，在上述各阶段的招标工作中，以材料采购部为主持者；22成本核算部的主要职能编制标底，接标，主持开标，经济标部分评比，主持谈判在上述各阶段的招标工作中，以成本核算部为主持者；23工程部的主要职能编制项目招标计划，提出详细的招标要求（如承包单位材料设备的进场计划和技术要求），技术标部分评比，全过程参与招标工作主要是会审工作，并督查招标工作的进展。四、合格承包商选择原则合格承包商是经各相关部门推荐，并经公司招标工作小组审查合格的工程施工、材料设备供应、监理、造价咨询单位，工程部主持合格承包商相关资料的收集、整理，所有项目的招标都须从合格承包商数据库中选择投标单位。1、合格承包商应符合以下要求11证照齐全、守法经营、管理规范；12技术力量和资金实力雄厚，在本行业中有一定的知名度；13重合同、守信用，信誉良好；14近三年无重大质量、安全事故；15近三年与本公司无诉讼；16对拟参加投标但未列入合格承包商数据库中的投标单位，应由招标工作小组组织考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后填写承包商考察结果审批表，经公司招标工作小组审查合格后列入合格承包商数据库中。2、合格承包商资格评审21合格承包商资格（并非终身制），每隔一定时间应对其进行重新评审、调整。22对于签署承包合同的承包商，成本核算部、工程部、采购部协同定期对其履约情况进行评审，评审主要内容为承包商工作质量、进度、配合情况等，评审结果经招标工作小组审查后作为该承包商综合记录。23招标工作小组根据承包商的评审情况决定该承包商是否在合格承包商数据库中保留。五、招标工作程序部门程序成本核算部材料采购部工程管理部1、制定招标计划参与并提出意见主持开标会议，根据项目情况制定招标详细计划提出详细的招标项目、时间计划、技术交底、配合等要求2、编制招标文件编制标底、审查修改标书中经济标部分条款等主持编制招标文件参与标书中技术标部分条款并提出意见3、发布招标信息或投标邀请函选择投标单位并提出意见主持信息发布及选择投标单位选择投标单位并提出意见4、发标、答疑参与并负责经济标部分的答疑主持发标、答疑会议，审查投标单位资质参与并负责有关技术交底、配合情况答疑5、开标、评标主持接标、开标、修正投标单位经济标部分内容、需投标单位作出承诺，对经济标部分作评审参与会议并提出意见修正投标单位技术标部分内容，需投标单位作出承诺，对技术标部分作评审6、定标、发中标通知招标工作小组组长主持，同投标单位进行商务谈判，集体表决定标，并发出中标通知7、资料管理材料采购部主持招标资料的收集、整理、归档、保存工作（应指定专人负责资料管理）；材料采购部等部门进一步完善合格承包商数据库1、招标文件11标准（示范）招标文件标准（示范）招标文件由工程管理部组织成本管理部、项目部、财务管理部及法律人员共同起草，经公司招标工作小组审核批准后，作为公司该类招标的标准示范文本。12施工招标文件内容施工招标文件应包括正文和附件。正文包括招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、工程造价要求、投标须知、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等；附件包括施工图、拟签标准合同（合同中应明确发包单位要求的全部内容）等。13施工招标文件中的工程造价要求应包括131定额及计价文件约定；132合同造价包含范围，甲方分包的范围；133工程款支付方式；134主材价格在标书中详细明确；135甲供材料和限价材料的范围及其价格结算办法；136设计变更、现场签证的处理及其费用确定的原则；137人工、材料、设备等调差；138报价明细表；139开办费、施工组织措施费、文明现场施工费、赶工费、扰民费等费用明确的计取方式；1310总价结算方式。14施工类工程招标，正常情况下，应根据施工图编制标底，标底作为评标的重要依据，应力求准确、全面，不得漏项。15施工类工程提倡总价招标。如确因施工图不能及时提供但确因经营需要而采用费率招标，则工程第一期应严格按沈阳万盈置业有限公司工程评标、定标评审表会审，经总经理签字批准，并及时报相关部门备案；后期相似工程如仍采用费率招标，则应经总经理签字批准，并报相关部门备案；在有详细施工图的情况下，严禁采用费率招标。16采用费率招标的项目，须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后，及时根据施工图预算和中标费率确定工程造价，双方核对后作为合同造价，并就确定后的总价签署补充协议。17采用费率招标的项目，特别要求投标单位按招标文件规定对以下费用作出详细、明确的说明（是否计取，如何计取），这类费用包括开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费用、总承包配合管理费等。2、招标信息发布及投标邀请21公开招标的项目在当地主要报纸上或建设交易服务中心发布招标信息，并按政府有关部门规定办理手续。22实行邀请招标，选择投标单位的工作由材料采购部主持，工程管理部、成本核算部等共同参与并分别从合格承包商承包商数据库中选择等数量的投标单位进行邀请招标。23如合格承包商数据库中没有合适的投标单位，应由招标工作小组再组织进行考察确定（考察人员不得少于三人且分属不同部门），进一步补充、完善该数据库。3、发标31招标文件的发放和答疑由材料采购部组织，成本核算部、工程管理部参与。32公开招标的项目，要按照合格承包商标准和项目要求对投标单位进行审查，审查合格的投标单位才能领取招标文件。33招标答疑要做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。4、开标41招标文件应规定投标单位应在规定日期之前将投标文件送交成本核算部，投标截止日期之后，原则上不再接受任何投标文件。42成本核算部主持开标工作，开标工作应集体在场，现场拆封，该过程和内容需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。5、评标、定标51评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证，各公司根据项目情况选择采用最低评标价法、综合权重评标打分法、合理最低投标价法，进行综合评议。52中标单位应满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价；对于技术简单、规模不大的施工招标原则上应按合理最低投标价法确定中标单位。53成本核算部主持招标项目的评标工作，招标工作小组全体人员参与（与投标单位有利害关系的人员不得参与评标），工程管理部评审技术标，成本核算部评审经济标。54评标过程中，如果不同投标单位的综合评价结果相同或很相近，其中与发包单位在类似工程中有过良好合作关系的投标单位可考虑其在企业实力信誉、项目经理资质、施工经验方面的综合评标权重，填报沈阳万盈置业有限公司工程评标、定标评审表，在同等条件下，优先中标。55招标工作小组应根据招标文件中的各项指标要求，制定评标办法，并结合项目目标成本指导书，客观、公正地对所有投标文件进行评价。56确定中标单位后3天内，招标工作小组向中标单位发出中标通知书，并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。57下列情况须重新招标（1）发现投标单位相互串通投标，投标单位以向招标工作小组成员行贿的手段谋取中标的情况；（2）投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标的情况；（3）开标后，发现所有投标皆不满意，例如各标价皆高出标底价，不在合理报价范围之内；58整个评标、定标过程需做好记录，全体参加评标人员签字确认。6、签订合同61在中标通知规定的签定合同时间之内，工程管理部会同成本核算部负责按照招标文件中的合同条件和中标单位的相关承诺与中标单位签订承包合同。62积极加强与当地招标办等政府有关部门的沟通，积极配合政府部门的工作，争取政府有关部门的支持。63在配合当地政府部门有关招标工作的同时，全面考虑各种不确定因素，注意规避各种风险，确保合同实际利益条款（让利优惠、承包商资金垫付等）的有效执行。64具体情况参照沈阳万盈置业有限公司工程合同管理办法执行。六、设计、施工（材料设备）、监理单位的确定根据公司制订的项目开发计划（或项目开发方案），工程管理部、材料采购部和成本核算部按公司相关制度或规定负责办理有关项目工程设计、施工材料、监理等单位的比选、签约过程的工作。1、设计单位的确定11根据政府规划国土部门关于对开发项目规划设计实行招投标的规定，结合公司的规定，由公司项目发包领导小组比选确定23家设计单位为意向设计单位根据项目需要可以酌情增加设计单位。工程部再依照公司有关设计意图发出书面邀请函，邀请确定的意向设计单位参与开发项目规划设计方案的设计；12通过对开发项目规划设计方案的比选，由总经理最终确定开发项目的设计单位；13根据公司合同管理制度的有关规定，由工程部代表公司与最终确定的设计单位办理项目设计合同事宜。2、施工单位和材料设备供应商的确定21参照政府建设主管部门关于对工程项目施工实行招投标的规定，结合公司招投标管理制度的有关规定和施工投标单位对项目方案优化情况，同时根据项目公司有关管理权限界定之规定先由项目公司评标小组比选，土建总包单位由董事长最终确定，分包施工单位由总经理最终确定即可。22根据公司合同管理制度的有关规定，由工程部代表公司与最终确定的施工单位办理项目建设工程施工材料合同事宜。3、监理单位的确定31根据政府建设主管部门关于对工程项目建设监理实行招投标的规定，结合公司招投标管理制度的规定，同时根据项目公司有关管理权限界定之规定由项目公司评标小组比选，再由董事长最终确定项目工程监理单位。32根据公司合同管理制度的有关规定和经董事长最终确定审定的项目工程监理委托方式，工程部代表公司与最终确定的项目工程监理单位办理项目工程建设监理合同事宜。4、在办理与设计单位、施工（材料设备）单位、监理单位等外协服务单位签订合同过程中，工程部须根据公司对项目工程开工时机的把握和相关单位交换意见的反馈情况，提前做好沟通与协调工作。5、其他规定51本管理办法仅适用于本公司的工程施工和材料、监理、造价咨询招标，而当地政府招标办规定的招标则按当地政府招标办的规定办理。52投标结束后，材料管理部应做好项目招标资料（招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、相关会议纪要等）的收集、整理、归档、保管工作以及公司内部审批报告的编写。53招标工作小组人员及其他相关人员应严格遵守公司员工守则和职业道德，不得与投标单位私下接触，不得接受投标单位的财物或其他好处，不得泄露标底，不得透露有关评标的任何情况，否则，按公司有关制度进行处罚，触犯国家法律的移送检察机关。材料采购流程说明采购表的内容应清晰列明采购的数量、要求、技术指标、使用时间并提供样板。由相关专业人员填写并签名，部门经理把关。申请人提交采购申请表申请人只能是部门正副经理各部门制定年度、月度采购招标计划1、建立材料信息库2、8人小组每次抽签方式取24人询价3、整理价目表及谈判情况报告4、初步议定采购对象指定采购小组成员询价及谈价进入采购合同程序招标采购小组组织初审（5万以下）此环节应确定采购要求数量、效果不合格小额大额直接确定的未直接确定的，另指定小组成员询价及谈价付款程序入库单由出纳及仓管员共同填写由申请人、仓管员及监理公司另行指派之验收员共同检查、登记入库登记存放重走采购流程财务审核，合同审查，厘定责任退货采购品验收采购进行报财务总监财务部审查、备案招标采购小组长财务部备查招标采购小组接收、备案（5万以上）项目总监、副总经理总经理审批申请合格提货程序工程招标流程5000元以下工程采购流程采购组长确定招标采购任务部门经理申请采购项目副总、总经理审批采购组备案投标终审采购部执行合同合同签订及审核程序组长签批、指定供货商议标结束小部分投标方小范围小组成员部分小组成员部分投标方投标二审总结指定复标单位组长指定下次复标小组成员组长指定下次复标小组成员总结复标单位招标小组成员全部投标方投标初审收取首次投标书报组长确认招标小组成员及开标会时间投标人报名及资格预审公开邀请招标单位并收取招标意向相关部门制作标书采购组财务部备案、清点发放招标文件组织考察招标作业流程确定招标项目编制工作计划（工程、核算、采购）呈报公司审核推荐考核施工材料承包商资质考察能力考察信誉考察财务部备案由项目总经理指定2人以下询价确定价格部门经理、副总、财务经理、总经理汇签报财务部门存档进行采购财务总监以下程序与大采购框架相同沈阳万盈置业有限公司SHENYANGWANYINGREALTYCO,LTD采购申请计划表申请部门日期序号商品名称规格型号单位数量预计金额预计到场时间预计采购周期备注1234企业资质营业执照注册情况备案情况技术能力管理能力设备加工生产能力财务状况各类证书合同信誉级别顾客用户意见与本公司有无投拆签订合同确定标准,公开（邀请）招投标确定中标单位呈报总经理、董事长批示56789101112131415专业工程师日期部门经理日期副总经理日期总经理日期备注附表承包商推荐表项目名称年月日沈阳万盈置业有限公司承包商考察结果审批表编号版本A/0表格生效日期年月日序号日期年月日考察单位名称基本情况成立日期、注册资金、企业性质、资质等级、营业执照等有关证书技术经济情况人员组成、施工机械设备、固定资产、净资产、负债、流动资金近年在建工程一览施工质量、获奖等考察内容其他情况信誉、与业主配合等参与考察人员签名材料采购部工程管理部成本核算部公司招标小组意见其他部门及公司领导沈阳万盈置业有限公司工程开标记录企业名称地址电话企业营业执照营业范围企业代码资质等级外地进沈手续税务登记证产品说明书产品备案证信誉等级各类获奖证明企业典型业绩案例调查人姓名部门意见部门领导意见编号版本A/0表格生效日期年月日序号招标项目开标时间编号投标单位名称投标价（元）标价名次备注12345678910公司领导及其他部门材料采购部工程部成本核算部招标小组会签栏沈阳万盈置业有限公司工程评标、定标评审表编号表格生效日期年月日序号第次评标会日期年月日沈阳万盈置业有限公司SHENYANGWANYINGREALTYCO,LTD工程（材料）价格确认单项目名称承包（供货）单位工程（材料）名称型号规格数量单位报价合同价格供货期备注招标工作小组确认会签日期副总经理总经理总裁投标承诺函致我方已经详细阅读了贵公司关于工程的招标文件、标准合同、施工图等附件，完全理解了其中的内容，现参加此项工程投标，所作承诺如下一、工程造价1我方完全接受招标书、标准合同、施工图等附件中有关计价方式、付款方式、工期、质量、奖罚措施等招标项目目标成本（标底）招标内容建设地点建筑面积结构类型承包方式投标单位报价费率付款方式优惠条件工期质量投标文件评审结果企业实力信誉、项目经理资质、施工经验评标概要及定标结论招标工作小组定标会签采购部工程管理部成本管理部全部要求,则投标总价合计为元，我方愿意在上述投标总价基础上下浮，实价为元，实价（人民币大写）元；2如贵方接受我方对贵方招标书、标准合同中的条款进行以下修改，我方完全接受招标书、标准合同、施工图等附件中的其他所有内容,则投标总价合计为元，在上述投标总价基础上下浮，实价为元，实价（人民币大写）元；我方对贵方招标书、标准合同中的全部要求中仅提出修改意见如下二、主材承诺报价三、工程付款方式我方同意贵方标书、合同中的以下条款1工程预付款签定合同日内，业主支付合同价的为预付款；2工程进度款支付；3工程结算款按总价的结算；4工程保修金按总价的扣留。四、工程质量等级我方承诺。五、工期我方承诺。六、工程保修期我方承诺。特此承诺。投标单位（签章）年月日第三章工程合同管理一、合同的签订1、签订合同，必须贯彻“平等互利、协商一致、等价有偿”的原则。2、签约人在签订合同之前，必须依法正确履行审查义务，认真了解对方当事人的情况，包括对方单位是否具有法人资格、是否有经营权、是否有履约能力及其资信情况，对方签约人是否法定代表人或其委托人及其相应代理权限等。做到既要考虑本方的权益，又要考虑对方的条件和实际能力，确保所签合同有效、有利。3、合同当事人权利、义务的规定必须明确，合同内容必须规范、准确、详实。4、在我方所在地签订、履行合同，合同应由我方所在地人民法院管辖。二、合同的编制审核批准1、职能划分11工程部负责编审合同综合条款。12预算部负责编审单价款、总价款、结算办法。13分管副总负责监控合同签订的全部过程。2、编审程序21材料采购部将招投标的有关资料移交工程部，并审核合同是否符合招投标文件内容。22工程部由相关专业工程师根据招投标文件内容和公司标准合同范本起草合同，并审核合同中的质量标准，合同应附产品、国家颁布质量标准、验收规范等。工程部审核完毕后移交核算部。23核算部审核合同价款、付款方式、结算办法。如果是零星工程，应编制预算，并与施工单位双方核对，确定合同价。核算部审核完毕后移交律师。24律师审核合同中条款的合法性、严密性、可行性、合同内容应在法律法规允许范围之内。3、整改任一评审环节中若出现不合格项，应退回主办人员整改，或重新编制合同，或补齐材料等，直至符合本程序要求。4、会签工程合同由相关专业工程师草拟后，经相关部门、律师审核会签后，由工程部根据合同会签意见与行政部共同修改定稿经总经理审核同意后正式签订。三、合同的履行合同依法成立，即具有法律约束力。与合同有关的单位、人员都必须本着“重合同、守信誉”的原则，严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行和全面履行。工程部各专业工程师（签约人）应对合同执行实行动态监督，对合同履行过程中的各个环节包括签约、交货、验收到结算及时跟踪、管理。工程经理应随时了解、掌握本单位合同的履行情况，发现问题及时处理。核算部对合同履行过程中付款方式和结算环节负责，严格合同约定的条款履行。物业公司对合同中质保金的拨付有决定权。合同在履行过程中各部门要加强配合协作，共同为履行合同所规定的义务负责。如有推诿扯皮，造成合同不能履行、不能完全履行的，应追究有关人员的责任。合同履行完毕的标准，应以合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的，一般应以物资交清，工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。四、合同的变更、解除1、在合同履行过程中碰到确有不可克服的困难（如遇不可抗力影响）而需要变更、解除合同时，应在法律规定或合理期限内，从维护公司合法权益出发，与对方当事人进行协商。2、变更、解除合同的手续，应按规定的审批权限和程序执行。经鉴证的合同，在达成变更、解除协议后，应报原机构备案。经公证的合同，在达成变更、解除协议后，必须报公证机构重新公证，才具有法律效力。3、变更、解除合同，一律必须采用书面形式（包括当事人双方的信件、函电、电传等），口头形式一律无效。4、变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前，原合同仍有效，仍应履行。5、因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的，除法律允许免负责任的以外，均应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。五、合同纠纷的处理合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的，由签约人负责协调处理。签约人对纠纷的处理必须负责到底。涉及其他部门的，应在内部协调好，做好配合工作，统一意见，可成立一个由各单位代表组成的纠纷处理小组，由主签约人牵头负责处理合同纠纷。需要法律帮助的合同纠纷，可提请律师协助解决,有关单位必须主动提供所有相关的证据材料并协助配合。1、提请处理合同纠纷的程序是11承办人填写“合同纠纷处理申报表”（一式二份），根据合同审批权限报批。12对各部门上报的有关合同纠纷，副总经理和法律顾问可依据情况，提出意见，由总经理批示出意见负责处理纠纷的部门、人员，处理意见等。13对经协商仍无法解决或认为有必要通过法律途径解决的合同纠纷，经公司总经理同意，然后提交仲裁部门或人民法院依法处理。2、对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的，应签订书面协议，由双方代表签字并加盖双方公章或合同专用章。3、对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书，有关主管机关或仲裁机关的调解书、仲裁书，在正式生效后，各部门应由专人负责该文书执行的跟踪或履行。4、对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的，承办人应及时向主管负责人汇报。经协商无效者，由公司法律顾问配合各部门向人民法院申请执行。5、合同纠纷处理或执行完毕的，应及时通知有关部门，并将有关资料汇总、归档。六、合同的管理1、公司对合同实行二级管理、专业归口制度、总经理委托制度、合同专用章制度及基础管理制度。2、公司合同的二级管理具体是一级公司由总经理总负责，凡分管副总经理（总经理助理）具体负责分管领域，归口管理部门为行政部。二级公司下属相关部门负责各专业的合同管理。3、各部门负责人及其委托人具体负责各自授权范围的合同签订、履行、监督工作。4、公司行政部及法律顾问在合同管理方面的主要职责是41负责管理公司的各类合同；42负责检查各类合同的合法性、严密性和可行性，实行法律监督；对公司审批或签订的合同负责审核，对公司各部门签订的合同负责监督，提供法律帮助；43负责对委托人和有关人员进行法律培训、考试、提高其法律素质；44负责考评公司各部门的合同管理工作，总结交流经验教训，提高合同管理水平；45配合办理合同的报批、见证、鉴证和公证等事项；配合处理合同纠纷；46参与有关合同的谈判、签约、履行等工作。5、公司各部门合同管理的主要职责是51负责管理本部门签订的合同；52负责审查本部门签订的合同的合法性、严密性和可行性；对须报请公司或有关机关审批、鉴证或公证的合同，办理申报手续，提出初步意见；53根据实际情况，制定本部门合同管理实施细则，采取切实措施，搞好合同管理工作；54负责处理本部门合同纠纷。6、公司实行总经理委托制度，公司总经理可以委托有关人员代为签订合同。委托人的主要职责是61在授权范围内负责谈判、签订合同，既不能违章越权，也不能消极推诿；62对所签订合同的合法性、严密性和可行性负责；63对须报请上级部门审批的合同，办理申报手续，提出本人意见并对本人意见负责；64对所签合同的全面履行具体负责，履行中发现问题应立即上报，并积极想办法解决，对发生的合同纠纷负责处理好或协助有关部门处理好；65负责保管好本人所签合同的一切资料；合同履行完毕后应立即将资料归档。7、实行合同专用章制度。合同专用章由公司行政部统一刻制、编号和颁发。合同专用章应妥善保管。公司各部门对外签订合同所加盖的印章，除本单位的公章外，一律使用合同专用章，其他印章一律不准代替使用。否则，由此所引起的责任由有关责任人承担，造成严重损失或纠纷的应对相关人员予以处罚。8、公司各部门都必须认真落实合同基础管理工作。具体如下81指定专门的部门和人员负责合同的基础管理工作。对于合同管理人员应定期培训，并不定期检查其工作情况。82建立合同档案。83建立合同管理台帐。各部门应根据合同的不同种类，建立合同的分类台帐和总台帐。台帐的主要内容包括序号、合同号、经手人、签约日期、合同标的、标的额、对方单位、履行过程、交接情况、验收及备注等。台帐应逐日填写，做到准确、及时、完整。84合同原件由指定部门统一保管，除需要使用合同原件的部门外，其它部门均使用由指定部门的提供复印件。复印件必须加改“内部文件、经办人姓名以及年月日”等信息，以便复印件与原件不符时备查。合同审批程序流程工程部起草相关部门会签法律顾问审核副总经理审核附表沈阳万盈置业有限公司LIAONINGRHINEREALTYCO,LTD合同纠纷处理申报表申报日期年月日编号乙方法定代表人甲方法定代表人合同内容合同编号签订日期事由总经理审核董事长审核执行经办人签字部门经理签字相关部门会签法律顾问意见签名日期副总经理意见签名日期总经理意见签名日期沈阳万盈置业有限公司LIAONINGRHINEREALTYCO,LTD合同会审会签表项目名称文件编号合同名称合同标号日期部门合同内容存在问题解决建议评审人及部门经理签字工程部核算部采购部法律顾问行政部副总经理总经理其他部门第四章工程项目档案管理一、目的为了完整、系统地保存本公司在工程管理活动中形成的公文、图纸、合同、资料、簿册、图表、书信、日记、录音、录像、盘片、传真等各种门类和各种载体档案，提高归档文件材料的质量，以适用公司领导决策科学化和公司各项工作的需要，为公司积累门类齐全、结构合理的档案史料，特拟订档案管理办法。二、档案的分级负责与归口管理1、本公司的档案管理为“两级分工管理制”即公司为“一级管理”由行政部负责；各职能部门为“二级管理”，由各部门自行负责。2、鉴于本公司的归档文件资料面广、量大，因此必须分工归口管理，具体分工管理如下21公司一级管理归档范围1部门（含部门）以上的各种计划、方案、规划。2部门（含部门）以上的各种总结、报告。3部门（含部门）以上的各种重要通知、通报。4部门（含部门）以上的各种文件、纪要、大事记。5各种协议书、合同书。6各种工程图纸底图。7各种设备档案及说明书。8各类工程检测、鉴定报告。9公司财务部、公司年初财务预算报告及年终财务报告。（10）公司各种审计报告、资产评估报告。（11）公司各种管理规章制度。（12）公司各种注册、登记证件、政府批文。（13）公司各种法律、公证文件。（14）公司各部门经理人事档案（其余员工的人事档案由人事主任保管）。（15）有董事会成员总经理参加的重大奠基、庆典、新闻发布会等仪式和社会活动的图片资料及电视资料片。（16）公司发展大事记。（17）公司总经理亲自起草或修改的重要文稿。（18）公司通讯。22部门二级档案管理归档范围1公司、部门及职员的各种计划、方案、规划。2公司、部门及职员的各种总结、报告。3公司、部门及职员的各种重要通知、通报。4公司、部门及职员的各种文件、纪要、大事记。5公司的各种管理制度。6其它各种职能业务性文件资料等。三、档案的保管工作1、档案的保管工作必须按规范进行科学管理。其程序如下11归档程序12保管程序2、归档的文件资料，必须根据其性质区别密级（秘密、机密、绝密）和保管年限（短期、长期、永久）进行分类立卷。3、必须建立按分工归口管理的档案借阅管理办法。31凡属公司一级管理的档案1借阅一般档案资料由行政部行政秘书批准。2借阅秘密档案资料由行政部经理批准。3借阅机密档案资料由副总经理批准。4借阅绝密档案资料由总经理批准。32凡属部门二级管理的档案1借阅一般档案资料由部门文员办理。2借阅秘密档案资料由部门经理批准。资料收集分类立卷编号登记检索目录归档管理借阅（登记）归还（销号）日常保管经常维护3借阅机密档案资料由副总经理批准。4借阅绝密档案资料由总经理批准。4、凡借出或归还都必须健全登记和注销手续。5、对已失去作用或已超过保管期限的档案资料经行政部经理鉴定后，副总经理审核，总经理批准，并进行登记后予以销毁。6、档案管理部门必须做好经常性的防潮、防晒、防虫、防鼠、防火、防盗等维护性工作。7、档案管理员应建立借（查）阅登记本，按文件名、借（查）阅日期、归还日期等内容填写，并由借（查）阅人签名。8、档案管理员要随时检查档案、卷宗的内容，发现问题应及时上报人事行政部经理，重要问题应及时上报总经理。9、要妥善保管档案，谨防丢失，不得随意转借，或替当事人涂改内容。10、档案柜钥匙不得随身携带，应妥善保管。11、对档案、文件的机密内容，保管人员要做到守口如瓶，严守职责，不得传播或泄露内容。12、档案管理员要经常清理档案柜卫生，要做到不堆放、不杂乱，整洁有序，醒目易找。四、档案的借阅及复印1、为确保档案机密程度，档案资料只供本公司员工借（查）用，一般档案借阅期为2天，较重要档案为1天，重要档案不许拿走，在档案管理人员监督下查阅。外单位若工作需要借（查）阅，必须经总经理批准方可。2、借（查）阅人对所借（查）用一般性档案资料，须妥善保管，不得转借、拆散、抽出或在文件上涂改，如要复印，需经部门经理批准并登记用途。3、借（查）阅人对所借（查）用重要性档案资料，须妥善保管，不得转借、拆散、抽出或在文件上涂改，如要复印，需经总经理或副总经理批准并登记用途。第五章工程设计管理一、项目规划设计要点1、根据初步意向设计单位提交的开发项目规划设计方案，由开发部、核算部、销售部和工程部分别于五个工作日内对其初审后报总经理审核最终确认，并于三个工作日内对此作出审批意见。2、工程部将其中经审批同意的规划设计方案图报交由开发部送政府规划国土部门审查。二、项目设计委托书的编制与审批1、根据政府规划国土部门批准的项目规划设计要点和经总经理批准的开发项目可行性研究报告（由销售部编制）的内容，由工程部经理组织编写项目设计委托书初稿后分别送销售部、开发部、核算部、和财务部分别初审。2、项目设计委托书的内容应包括设计范围、设计内容和设计要求等。其中，设计要求须明确项目限额、功能设置、平面布局、户型面积、户型比例、立面风格及其它要求等。3、销售部、开发部、核算部、和财务部分别于两个工作日内对项目设计委托书初稿提出初审意见，核算部与工程部配合，提供开发项目投资的成本控制指标，考虑资金是否控制在建安成本投资限额内。销售部通过前期的市场调研工作，配合工程部，提供开发项目的市场定位及产品定位。返工程部于两个工作日内修订后报总经理审核最终确认。4、工程部根据审批意见于三个工作日内予以修正后提交给设计单位。三、设计审查设计审查分为开发项目规划设计审查、方案设计审查、初步设计审查和施工图设计审查。设计审查由总经理最终确认，工程部为主要审核部门，监理单位、销售部、核算部和开发部为参与审核部门。（一）规划设计审查1、根据本章第一条第一款的规定，工程部须分别于七个工作日内对意向设计单位提交的开发项目规划设计方案进行审查。2、审查时，须重点审查建筑红线（退用地红线）、建筑覆盖率、建筑指总面积和容积率等项标是否满足开发项目规划设计要点的要求，整体方案是否符合公司设计委托意图。3、工程部根据批准的审查意见，通知设计单位进行项目方案设计。（二）方案设计审查、设计单位提交开发项目方案设计图后，由工程部、开发部、核算部、销售部、监理单位于五个工作日内分别进行审查。工程部于两个工作日内将审查意见汇总形成方案设计审查意见书（如审查过程中出现反复，每次审查后均应形成方案设计审查意见书）报总经理审批。、工程部将总经理审批同意方案设计审查意见书的意见于三个工作日内提交给设计单位。、工程部视审查意见情况，如与设计单位提交的设计方案图歧义较大时，必须要求设计单位重出设计方案图。4、经总经理审批同意的方案设计图，由开发部报送政府规划国土部门、消防管理、民防管理等部门审查。5、方案设计图待政府规划国土、消防管理、民防管理等职能部门分别审查后，由工程部将经总经理审批同意的方案设计审查意见书和规划国土、消防管理、民防管理等部门的审查意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程初步设计。（三）初步设计审查1、设计单位提交项目工程初步设计图后，由工程部、开发部、核算部、销售部、监理单位分别于七个工作日内进行审查。审查要求为（1）各项经济技术指标是否符合政府主管部门的有关规定；（2）是否符合政府规划国土部门方案设计审查意见书和消防管理部门建筑方案消防设计审查意见书及民防管理部门建筑方案民防设计审查意见书的要求；（3）设计范围是否与项目设计委托书一致，是否符合方案设计审查意见书要求，设计深度是否符合国家有关规定；（4）主要功能设置方案、结构方案、设备安装方案是否经过优化选择；（5）是否满足物业管理功能设置的要求；（6）设计图内容是否存在笔误、错误、疑义等。2、工程部根据各参与审查部门提供的书面反馈意见，于三个工作日内汇总整理成初步设计审查意见书报总经理审批。3、工程部将总经理审批同意的初步设计审查意见书于三个工作日内提交给设计单位。4、经总经理审批同意的初步设计图，由开发部报送政府规划国土部门、消防管理、人防管理部等部门分别审查。5、开发部将我司审批同意的初步设计审查意见书及规划国土部门审查意见、消防管理部门审查意见、人防管理部门审查意见（如有）等职能部门的意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程施工图设计。（四）施工图设计审查1、设计单位提交项目工程施工图后，由工程部、开发部、核算部、销售部、监理单位于十个工作日内分别进行审查。审查要求为（1）设计范围是否与项目设计委托书一致，设计深度是否符合国家、省、市有关设计与施工规范、规程、规定的要求，是否满足施工要求；（2）是否符合初步设计审查意见书和规划国土部门、消防管理部门、民防管理部门对初步设计图审查意见的要求；（3）其它方面结构设计是否安全、合理、经济与可实施；设备选型是否具有良好的性能价格比；主要饰面材料是否满足公司设定的建筑风格及标准；设计图内容是否存在笔误、错误、疑义等。2、工程部于五个工作日内将审查意见汇总整理成施工图设计审查意见书报总经理审批。3、工程部按批复意见办理，如批复意见要求重新出施工图时，必须尽快要求设计单位根据施工图设计审查意见书重出施工图。4、在设计单位送交施工图予我司审查的同时，工程部须将施工图报送政府规划国土部门、消防管理部门、人防管理、专业审图机构等部门审查。5、在设计审查过程中，工程部须根据公司对项目工程开工时机的把握和设计审查中与设计单位交换意见的反复情况，积极做好与设计单位的沟通协调工作。6、在各个设计审查阶段中，如果相关部门因审核图纸量大、问题较多，从而可能超出上述规定的审核时间时，相关部门须提前知会总经理和其它相关图纸审查部门，以便工程部在不影响整个开发项目总体计划的前提下，对图纸审核工作的时间安排作出相应的调整。（五）设计交底和图纸会审1、项目工程施工图经总经理最终审批通过后，工程部应要求设计单位提交一式八份施工图纸给公司。工程行政文员将其中两份存档（工程部、财务部、销售部均可借阅），同时下发施工单位五份、监理单位一份。2、项目工程开工前，工程部应主动要求施工单位、监理单位协助其到政府建设工程主管部门办理工程施工报建手续，申领建设工程施工许可证。3、设计交底和图纸会审由总监理工程师督促施工单位做好会议记录（标准文本由施工单位提供）。会议记录完后，须由施工单位将记录稿提交给工程部和设计、监理、施工等单位代表共同签字认可，并复印四份分别送上述与会单位加盖公章后下发给工程有关各方。4、工程部经理和总监理工程师须督促设计单位根据图纸会审记录的答复情况出具相应的设计变更通知单。5、工程部经理和总监理工程师须督促施工单位技术负责人和监理人员分别将图纸会审记录中除须出具设计变更通知单外的图纸修改内容及时反映到施工图上，以便指导施工和绘制竣工图纸。工作流程第六章项目工程施工管理一、施工组织设计和施工技术方案审查（一）、施工组织设计审查1、监理单位须要求施工单位于项目工程开工前提交施工组织设计（一式三份）。施工组织设计分为项目工程施工组织总设计、单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计。（1）施工单位将项目工程施工组织总设计提交监理单位后，由监理单位总监（或总监代表）于三个工作日内组织各专业工程师共同审查，并于审查后三个工作日内将审查意见汇总整理后报工程部审批，而后由工程部经理报工程总监及总经理审批。（2）施工单位将单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计提交后，由监理单位总监（或总监代表）三个工作日内组织各专业工程师共同审查，并于审查后三个工作日内将审查意见汇总整理后报工程部审批，而后由工程部经理报工程总监及总经理审批。2、施工组织设计审查的内容包括施工现场总平面布置、施工组织与施工流程、施工技术措施、施工机械和设备、项目组织架构、施工进度计划及保证措施、工程质量和施工安全保证措编制项目设计委托书委托设计单位设计进行方案设计评审开发部报有关部门审查进行初步设计评审开发部报有关部门审查施工图设计评审开发部报有关部门审批工程部组织图纸会审设计院设计交底设计变更施等。3、经工程部、工程总监及总经理审批同意的施工组织总设计、单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计，由工程行政文员将其返回施工单位及监理单位，要求其在两个工作日内按我公司审查意见予以修订并签章确认后，再返回工程部，由工程行政文员将施工组织总设计报工程总监及总经理审定（盖公司章）、将单位工程及分部分项工程施工组织设计报工程总监审定（盖工程部章）。4、经审定同意的施工组织设计（指施工组织总设计及单位工程、分部分项工程施工组织设计），工程部留存一份，返回施工单位一份。同时，工程行政文员须将其复印二份，分送监理单位、财务部各一份。5、经审定同意的施工组织设计作为工程施工的指导性文件和工程结算的依据之一；如在施工中与实际采用的施工组织方案有较大出入或对结算价格有较大影响时，工程部经理须书面报工程总监同意，同时报总经理批示后转财务部备查。6、如在施工过程中实际采用的施工组织方案与经审定同意的施工组织设计有较大出入并引起工程变更时，相关部门除按上款执行外，还应按公司工程变更及工程签证管理制度执行。（二）、施工技术方案审查1、施工条件复杂或施工技术难度大或施工单位没有施工经验的工程项目，监理单位应要求施工单位提交施工技术方案（一式两份），由监理单位总监（或总监代表）及时组织本单位各专业工程师从施工工艺和施工方法的可行性、施工平面布置和施工工序安排的合理性、施工安全措施的可靠性等方面，对其审查意见汇总整理后报工程部审批，而后由工程部经理报工程总监及总经理审批。2、对工程项目关键部位或难以判断实施效果的施工技术方案，在公司组织审查的基础上，工程部在经申请并获工程总监同意后可邀请有关专家对其进行技术论证。3、工程部经审批同意的施工技术方案，工程部留存一份，返回施工单位一份。同时，工程行政文员须将其复印二份，分送监理单位、财务部各一份。4、经审批同意的施工技术方案作为工程施工的指导性文件和工程结算的依据之一，如在施工过程中实际采用的施工技术方案或技术措施与经审批同意的施工技术方案有较大出入或对结算价格有较大影响时，工程部经理须书面报工程总监同意，同时报总经理批示后转财务部备查。5、如在施工过程中实际采用的施工技术方案或技术措施与经审批同意的施工技术方案有较大出入并引起工程变更时，相关部门除按上款执行外，还应按公司工程变更及工程签证管理制度执行。二、施工管理一、涉及工程开工、暂停、复工、工期顺延和设计变更、工程变更签证、工程款支付、竣工结算等重要事项，结合相关权限，工程部门和财务部门以及总经理审核、批准和决断权限，并在将要报批的相关制度和表格以及本合同中均有体现；项目监理机构则行使初审和执行职能。二、工程部成员须团结并配合好监理单位项目监理小组成员积极开展工作，同时按监理合同的约定认真履行各自工作职责。三、按监理合同的约定，征得工程部同意和批准，监理单位有权发布开工令、停工令和复工令，但应当事先向工程部报告。如在紧急情况下未能事先报告时，则应在24小时内向工程部作出书面报告。四、施工过程中，项目监理成员及工程部相关专业工程师须认真执行沈阳市建设相关条例和项目工程施工、监理合同，重点抓好项目工程的质量控制、进度控制、安全文明施工和投资控制。工程质量控制1、审查施工单位施工组织设计中工程质量保证体系的内容，并在工程施工中对照检查、督促落实。2、钢材、水泥、砌块等主要建筑材料以及各种管材、设备进入施工场地时，必须查验其出厂合格证、化验单或准用证等质量证明文件。3、所有按有关规定要求必须送检的材料，在其使用前需由已办理