假日大酒店可行性研究报告

丽景假日大酒店可行性研究报告目录第一章总论第二章酒店概述第三章市场分析第四章蓝天假日大酒店背景分析第五章项目建设规划方案第六章营运管理初步计划第七章借资计划和还款方案第八章风险控制分析与防范第九章研究结论与建议第十章附件第一章总论一、项目名称蓝天假日大酒店二、项目承办单位及基本情况1、项目承办单位名称西藏XX地区蓝天经贸有限公司2、项目承办单位基本情况见附件公司资质一、“蓝天”公司及其营销理念2007年，西藏XX地区蓝天经贸有限公司在XX新城区迎宾路中段购买了一块地皮。于2007年开始修建蓝天假日大酒店的主体结构，该酒店占地面积3645平方米，现已建成建筑面积13800平方米。拥有总统套房、豪华套房、标准客房、商务间、情侣套房209间（套）、阳光西餐厅、宴会厅等，同时还有3000平方米的地下停车场、大小会议室3间，可容纳上千人的大型会议和可同时具有上千人用餐的服务能力。在XX旅游经济高速发展的今天，还没有一家真正意义上的四星级酒店，现有的酒店设施及服务已远远满足不了日益发展的旅游需求和游客对高档酒店需求的不断提升。旅游产业是我区最具发展潜力的特色优势产业之一，经过近30年的发展，我区旅游产业不断发展壮大，对我区经济发展的贡献越来越重要。中央第五次西藏工作座谈会提出的“要把西藏建设成为重要的世界旅游目的地”。为认真贯彻落实中央“五次会”精神，实施自治区经济发展的战略，以及自治区政府关于进一步加快发展旅游业的决定，打造世界旅游目的地，发展好、培育好旅游市场主体，提升企业整体形象，增强企业市场竞争力，提高企业经济效益。等等这些重要的方向性文件都是在为西藏的旅游业定方向、定目标。也让我们看到未来西藏旅游业发展的美好前景。随着XX地区旅游业的快速发展，为能抓住此契机以及对XX地区旅游产业作出应有的贡献。蓝天经贸有限公司决定在XX打造出一家具有浓郁藏民族风情和同时具有现代管理理念“绿色环保”为主题的一家大型四星级酒店。本酒店的客户定位包括1西藏高端旅游团队和对高品质追求的消费旅游群体；2当地寻求高档消费的人群和政府部门的团体消费；二、研究依据及范围1、研究依据11XX县规划局规划设计要点及土地蓝线图；12旅游涉外饭店星级的划分及评定；13旅馆建筑设计规范（JGJ6290）；14建设项目经济评价方法与参数；15工业与民用建筑可行性研究深度及要求；16建设方提供的其它相关资料。2、研究范围依据国家有关部门政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设的内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。三、主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积36452总建筑面积约13800主楼高五层3容积率454绿化系数355建筑高度225米6建设工期6个月7投资约5500万人民币四、项目建设必要性1、发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策。发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为十分重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位。国务院和西藏自治区政府制定了关于发展第三产业的有关决定，已把旅游业列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台了一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设蓝天假日大酒店带来了良好的契机。2、项目建设能促进当地经济和社会的发展。西藏XX蓝天假日大酒店的营业收入由住宿、餐饮、娱乐及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务项目能让宾客实实在在的享受到高素质和高品味的服务。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时蓝天假日大酒店建设在XX新区东三路西侧XX县中学北侧，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，以及为地区经济的发展创造良好的投资环境和促进地区经济的振兴也起到积极的作用。3、XX是西藏重要的旅游城市之一，开发XX酒店资源，可以满足近年来不断提升的海内外旅客数量和旅客在不断提高的对餐饮、住宿、娱乐、购物方面的需要。另外XX县委和政府把旅游业作为一个重要的环保产业，决心花大力气把XX地区建设成为优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，更好的打造好XX酒店服务行业整体良好氛围和平台，吸引更多的外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物。在此前提下，本公司拟建项目地在XX新城区内,是XX市区内唯一个新建四星级大酒店。本酒店距机场仅50公里，位于新区中心，交通、水利、通讯等都十分便利。4、XX蓝天假日大酒店是XX地区唯一一家以绿色环保为主题的四星级酒店。酒店是把可持续发展作为重要经营理念，将环境管理融入饭店经营管理之中。运用环保、健康、生态、安全等理念，坚持绿色管理和清洁生产，倡导绿色消费，保护生态环境和合理使用资源等。核心是为顾客提供符合环保、有利于人体健康要求的绿色客房和绿色餐饮，在生产过程中加强对环境的保护和资源的合理利用，注重节能减排。绿色酒店、绿色环保经营，同时也是当今政府和未来酒店业发展方向必然的主要话题之一。响应政府的号召，不遗余力地推动节能环保工作，对个人、对企业、对社会、对后代都是一个多赢的主题。第二章酒店概述一、酒店的解析1、酒店的来源2007年，西藏XX地区蓝天经贸有限公司在XX新城区迎宾路中段购买了一块地皮。于2007年开始修建蓝天假日大酒店主体结构，该酒店占地面积3645平方米，现已建成建筑面积13800平方米。酒店拥有总统套房、豪华套房、标准客房、商务间、情侣套房共209间（套）；阳光西餐厅、宴会包间、大厅等具有同时容纳上千人同时用餐的服务能力；大小会议室3间，可同时容纳上千人的会议；3000平方米的地下停车场等功能设施。二、酒店的基本特点1、地点蓝天假日大酒店座落于XX新区东三路西侧XX县中学北侧，位于XX地区中心地段。它是XX地区第一家以藏文化和以绿色环保为主题的四星级酒店。由于XX原生态旅游环境的独特性，成为了海内外游客到西藏旅游的目的地，几乎成为西藏旅游游客必到之地，每到旅游旺季，XX现有的酒店在规模档次上，现已根本无法满足旅游者的要求。本酒店视野开阔，商务楼层及顶层阳光西餐厅可以远眺尼洋河及整个XX，并且酒店临近XX机场及川藏公路有良好的可进入性。（目前成都到XX的铁路也正在修建当中）2、经营方式聘请专业人员进行管理，为自主经营管理。大概方针如下A、以自己的企业文化进行管理突出民族特色、绿色、温馨、高效。逐渐形成自己的品牌。B、严格按照星级标准要求制定酒店内部管理标准和细节。酒店将制订出员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。C、销售方面有独立的销售团队和销售管理体系。与西藏各知名旅游社进行长期稳定的合作，吸引更多来西藏XX旅游的高档旅游团队特别是外宾和政府来藏考察团；国内国外的网络销售和宣传。建立与当地政府、企事业单位的长期良好合作关系。D、坚决执行国家和当地政府及相关部门的有关规定，争做当地的优秀企业和国家旅游业优秀饭店。3、人员定位现代企业的竞争就是人才的竞争，酒店招聘是选人、育人、用人、留人的基础，如果招聘的人不能适应工作与组织时，人力资源将变成“人力负债”。A、编制招聘计划由于现代酒店管理中人员流失是经常性的，因而人员招聘就必然是长期和分阶段进行的。为此，根据人员流失编制的招聘计划，也是分期、阶段进行。其计划编制方法是第一，掌握酒店和各部门每月员工流失基本情况和由此造成的缺员、缺岗数量；第二，收集酒店各部门提出的需要招收或聘用的员工工种和岗位人数，做好审核工作；第三，根据季节波动和不同季节的业务需要，预测各部门员工月度或季度需求量；第四，根据人员流失和不同季节的员工需求量预测，形成逐月或逐季滚动的员工招聘计划表，其内容应包括不同部门和岗位的定编人数、缺员或缺岗人数、计划招收或聘用的人数、准备录用的人数、招聘时间和要求等。B、多渠道招聘管理和服务人员，实现人力资源的竞争配置招聘作为酒店人员管理的一个重要环节，是员工进入酒店的“过滤器”，如果酒店从选聘这一入口就把好关，过好滤，选进合适人才，就会对日后的员工离职起到防微杜渐的作用。酒店作为服务性行业，要讲究人才的适应性。酒店人才的适应性主要体现在三个方面一是适应酒店的行业要求；二是特定酒店的管理风格的要求；三是适应特定岗位的任职要求。如不适应，即使具有高学历、高智商，也只是个“摆设”。因此酒店在招聘员工时应该设计合理而科学的招聘问卷，通过一系列的提问、交流、沟通，对应聘者的心理素质、职业取向、性格特征、兴趣爱好等方面有一定程度的了解，从而选择最适宜的人才。同时在招聘过程中还应该为应聘者提供酒店有关工作的各种信息（包括积极和消极的信息），使应聘者对未来从事的工作有一个较为准确的了解，避免应聘者进入酒店后由于理想与现实差距而产生不满从而导致辞职。酒店员工的招聘可分为服务人员与管理人员的招聘，由于这两种招聘对象的要求不同，招聘对象的来源也不相同。但在员工的配置方面，无论是服务员还是管理人员都应该通过竞争配置。有机整合各类培训，深度开发员工心智酒店培训是指运用教育培养等科学方法使员工的专业知识、专业技能、工作态度和工作能力等不断得到提高，从而激发人的潜能，提高员工素质的一种管理方法。它是酒店管理的工作内容之一，具有重要的作用。A、培训方式灵活化目前培训方式主要有两种在岗培训和脱产培训。在岗培训是将新员工分配给有经验的员工或上级去培训。在酒店中，新进店的服务员和前台餐厅结算员主要采用这种培训方式。其优点是经济简便正迁移反馈及时。脱产培训是受训者培训期间脱离工作岗位，专门接受培训的培训方式。脱产培训可以大量使用组织外的具有非常出色成就的人员作为训练指导者续致信网上一页内容，可以使受训者学到别的组织人员的先进管理经验，来促进本酒店的发展。B、培训种类多样化培训可分为知识培训、技能培训、心智培训和行为培训四大类。知识培训主要以知识为对象的培训，帮助员工获得更多的知识。它能够使员工丰富视野，开阔思路。技能培训着眼点是进一步提高和增加员工现有的技能水平，强化和拓展员工的各项能力，如一个前台结算人员既要负责客人入住手续，又要办理结算业务，见客机会较多，当客人将要入住时，势必关心酒店其他方面的相关服务，如餐饮方面，共有几个餐厅，每个餐厅的风味特色，营业时间，联系人，联系电话；洗衣方面，客人经过一路劳累，风尘仆仆，特别想清洗一下衣服，就会关心洗衣部的地点，营业时间，能否有加急服务，费用是多少，还有关于美容美发，康乐项目，打印复印中心，以及市内同行酒店的地理位置，客房设施，餐饮设施，有什么优势及缺点。C、培训应遵从整体性酒店是一个由若干分工协作、相互依存的运营系统融合而成的有机整体，培训应充分体现整体原则。一是培训思路的整体性，即从整体上把握发展现状与发展目标之间的差距，统筹考虑发展战略、组织架构、资源禁赋、企业文化、经营特色、管理能力等因素，确定具有系统性、针对性、前瞻性的培训总体思路。二是培训过程的整体性，即培训的总体思路应统揽培训的全过程，贯穿需求分析、计划制定、项目实施、效果评估四个阶段的每一个层面、每一个步骤。三是培训操作的整体性，即培训应“分工不分家”，所有运营系统、每个职能部门都能积极支持、不断推动培训的深入开展，职责分担，成果共享。建立绩效评估体系，促进薪酬水平公平合理A、建立科学性与适用性相结合的绩效评估体系绩效评估就是搜集、分析、评价和传递员工工作绩效信息的过程。实行员工绩效评价是进行有效管理的基本依据，为员工的薪酬调整、职务调动、技能开发提供依据。有些酒店一直没有自己的绩效评估体系，员工工作业绩仅凭部门主管一句话，就能决定员工的工资、奖金甚至升迁，员工的怨言非常多，士气低落，每个人都不愿承担责任，出现问题相互推诱。因此必须建立科学、合理、适用的绩效评估体系。B、建立公平合理的薪酬工资、奖金和各种福利是一种吸引、保持并激励员工尽力工作以达到组织目标的手段。从广义角度来看，薪酬包括经济性的报酬和非经济性的报酬，经济性的报酬指工资、奖金、福利待遇和假期，非经济性报酬指个人对企业及工作本身在心理上的一种感受。狭义薪酬主要指支付给职工的物质报酬，包括直接薪酬和间接薪酬。C、薪酬应公平合理具有层次性酒店员工报酬分配在正确核定每年、每月人事成本总额的基础上，其具体分配必须坚持公平合理、具有层次性原则。由于酒店员工的职位不同，责任大小、劳动的复杂程度、繁易程度和贡献大小不同，薪酬应具有层次性，即通过制定劳动分配制度和工资、奖励、福利、社会统筹等分配制度，将体力劳动和脑力劳动、复杂劳动和简单劳动、普通劳动和技术性强的劳动区别开来，使员工的报酬分配同他们所在的不同岗位、不同工种的职位高低、责任大小、劳动强度、技术高低、贡献大小结合起来，从而达到公平合理，体现层次性。4、运营成本低酒店建设之初，蓝天经贸有限公司已收购酒店地皮，这将有利于酒店将来在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本要比其它酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对有利优势。第三章市场分析一、中国旅游市场基本情况及发展前景到2020年，中国将达到全面小康社会。据中国社会科学院课题组最新研究成果，2020年中国将有望实现国内生产总值2010年17641838万亿元，2020年33113616万亿元按高线预测值与低线预测值测量。人口2010年将达到138亿人，2020年达148亿人，2050年控制在15亿人，50年后实现零增长。人均国内生产总值2010年为3200美元，2020年为5900美元，超过目前中等收入国家的平均水平。中等收入群体20年后年收入58万元的中等收入群体约有25亿人。城市化到2010年为48，2020年为50，超过目前中等收入国家水平。第三产业从业人员到2010年为35，2020年为50，超过目前中等收入国家水平。大学生普及率到2010为12，2020年为20。城镇人均纯收入至2010年为12300元，2020年为22000元。住房户均一套房、人均一间房，功能配套、设备齐全。城镇人均2330平米，农村人均37平米。恩格尔系数2020年城镇25，农村38，平均30。基尼系数2010年，为045；2020年为04。在全面小康社会中，国民的可自由支配时间和可自由支配收入大幅度增长，国民文化素质普遍提高，为旅游提供了大量的潜在客源群体。国民普遍有条件参加国内旅游，是实现全面小康的标志之一。中国是世界上潜在客源市场最巨大、最丰富的国家。1985年以来，我国旅游人次及旅游收入统计如图所示。来源国家旅游局8509年全国旅游人次亿8509年国内旅游收入亿元图中可以看出，90年代初期，我国旅游业发展从低水平的盘横状态转入稳定的快速增长日期。这一时期，正式我国社会从温饱型转入小康型的关键时期，旅游业的发展与国民经济快速稳定的发展协调一致。从旅游产业从业机构数量变化情况，也可以看出旅游产业的发展趋势。2008年，我国旅游社总量和规模继续扩大，接待人数和盈利水平有较大增长。到2008年末，全国共有旅游行17538家，比上年末增加658家。向国家上缴税金1295亿元，比上年增长652。从市场结构来看，国内旅游具有广阔的发展空间。二、西藏旅游市场基本情况西藏旅游资源特点与定位高山景观是西藏最主要的旅游资源，冰雪景观也极为丰富，素有“地球第三级”、“世界屋脊”、“雪域高原”的称号。同时，西藏自治区是我国河流数量最多的省区之一，且高原湖泊星罗棋布，是中国、南亚和东南亚的“江河源泉”。极高的海拔，形成了高原独特的生态环境，成为高原野生动植物的天堂，形成多样的生物与生态景观，具备极高的科学研究和生态保护价值。西藏丰富的地热资源、独特的气候天象等也是重要的旅游资源。作为中华民族大家庭中的一员，藏族人民在青藏高原上繁衍生息，创造了自己丰富而独特的历史文化。众多的历史文化遗址遗迹、宗教文化、古建筑、绘画雕塑、歌舞、文学、节日庆典以及服饰、餐饮、传统技艺和民俗等民族风情共同构成了西藏自治区重要的人文旅游资源。目前，西藏基本形成了以拉萨为中心，拉萨日喀则江孜泽当XX和拉萨日喀则珠峰两条旅游主干线，初步开发了拉萨至阿里、阿里至那曲的探险旅游线路，先后推出了“拉萨文化游”、“拉萨圣地游”、“西藏历史游”、“珠峰游”、“草原游”、“帕里高原游”、“飞越喜玛拉雅”等。奠定了西藏自治区旅游产品开发的基础。1）西藏旅游市场现状西藏旅游市场增长速度超过全国平均水平，从1980年到2009年西藏自治区入境过夜游客人次增长3206倍，而同期全国平均增长216倍；入境旅游人数与旅游外汇收入的份额高于全国平均的1090；西藏旅游发展迅猛，国内旅游人数在国内外游客总数中的份额2009年达到942，成为西藏旅游市场的主体；国内客源的稳定性和增长潜力高于国际游客；西藏客源总量和旅游收入在全国虽然居于后位，但居民人均接待入境游客量和旅游外汇收入高于全国人均水平。三、XX地区及旅游概况1、基本情况XX地区位于西藏自治区东南部，在藏语中XX意为“太阳的宝座”，平均海拔3100米，是西藏地区海拔最低的地区之一。全地区东西长6467千米，南北宽3532千米，总面积117万平方千米。XX地区辖察隅、波密、米林、XX、工布江达、朗县、墨脱七县，5个乡镇，615个行政村。XX是一个以藏族为主体的多民族地区，全地区总人口为173万人，除藏族外，这里还世代居住着门巴族、珞巴族、怒族等兄弟民族。除墨脱县外，其它6县的居民均以藏族为主，占全地区总人口的90以上。习俗风情等方面与其他地区的藏族大同小异。工布地区泛指米拉山至色季拉山、工布塔工至工布加拉南迦巴瓦峰下一带的藏族，在方言上与拉萨地区没有太大差异，但在服装上却很有特色。XX地区资源丰富，宜农面积45万亩，现有耕地面积28万亩；草场面积43648万亩，其中可利用的草场面积788万亩。林地面积264万公顷、森林覆盖率4609。水能蕴藏量8,200万千瓦，可开发利用的达3,300万千瓦。XX地区气候宜人，素有“西藏江南”之称。喜玛拉雅山脉和念青唐古拉山脉由西向东平行伸展，东部与横断山脉对接。三大山脉地处XX地区的西、北、东三方，地形呈北高南低的走势，东南低处面向印度洋、太平洋，形成一个巨大的狭窄河谷峡谷，两大洋暖流的常年进入，形成了XX地区特殊的热带湿润和半湿润气候，年降雨量650毫米左右，年均温度日87OC，年均日照2,0222小时，无霜期180天。规划区范围内平均气温84C、气候湿润，相对湿度693、年降水量700多毫米、全年日照1890小时。2、历史背景XX地区主要由古称工布、娘布和塔布三个地区组成。“工布”一词为古时部族名，据敦煌本吐蕃历史文书记载“赞普雅隆王系外，有十二小邦”，工布地区就已有古人类活动的迹象。最近几年。在更为远古的新石器时期，XX地区就已有古人类活动的迹象。最近几年，在XX县边的尼洋河岸至与雅鲁藏布江汇合处及其下游地区，发现大量的人类文化遗址，墓葬发掘出人类遗骨、陶片、石器和哺乳动物骨骼等。在出土的大量文物中，有一些罕见的箭头、网坠等，表明该区域的古人类在古代人类在古代的尼洋河、雅鲁藏布江等河流流域范围内从事着渔猎活动，由此形成西藏东南部独具特色的XX农耕渔猎文化。到了吐蕃时期，根据吐蕃历史记载，止贡赞普死于与大臣罗阿木的决斗，赞普之位被罗阿木所篡，止贡赞普的三个儿子夏墀、聂墀和甲墀分别远逃到工布、娘布和波布一带。罗阿木后被茹拉杰所杀，茹拉杰将聂墀迎回故土成为赞普，又称布德共杰，与其父止贡赞普被史家合称为“上丁二王”。留在工布的甲墀后来成为工布噶郎木部落首领，后世的波密王据说就是其后裔。因其与吐蕃王室的这层关系，工布小邦在吐蕃十二小邦中具有特殊的政治地位。又因本区地方地险民悍，封建割据势力工布波密部落在吐蕃王朝灭亡后却一直独立，“屡归顺又屡有背叛”，成为历代西藏地方政府和中央政府的心腹之患。西藏地方政府屡次征讨，直到公元二十世纪二十年代末方将波密王军队击败，最后一代波密王在从墨脱经察隅外逃时被下属谋杀，这个长达一千多年历史的封建领主势力方正式宣告灭亡。1951年5月，西藏和平解放后，于1959年实行民主改革，1960年1月成立成XX专署。1963年10月XX专署撤消，波密县划归昌都地区，XX、工布江达、米林、墨脱4个县划归为拉萨市管辖，XX地区不复存在，1986年2月1日，XX地区行署正式恢复。3、XX地区旅游资源及发展前景XX地区旅游资源丰富，其独特的自然景观和人文景观，成为越来越多游客选择的目标。2004年5月的西藏自治区政府工作报告中对自治区旅游业发展及旅游与文化的关系作了如下论述“重点搞好拉萨XX山南一拉萨东环线旅游产品建设”，加强基础设施和配套服务设施建设，充分挖掘沿线独特的人文资源，丰富和提升旅游产品的文化内涵。积极引进国内外实力雄厚的开发企业，以独资、合资，参股等方式参与旅游景区、线路的开发建设与经营，提高我区旅游产业的整体竞争力。4、自然资源XX地区境内南迦巴瓦峰，海拔7,787米，为世界第十五高峰，其巨大的三角形峰体终年积雪，云雾缭绕。南迦巴瓦峰北面隔江相望的加拉白垒峰，海拔7,257米，为一鞍形双峰山。除此还有九兄弟峰等许多山峰，形成规东喜马拉雅山地雪山环绕的壮蓝天观。色季拉国家森林公园内雪山与绿树同现，杜鹃花自4月中旬到6月底，从山脚到山顶依次开放，在海拔2,900米至5,300米范围内均广泛密布，景色极为壮观。世界柏树王林内有10公顷珍贵的巨柏，近1000棵，平均树高44米，直径158厘米，其中最大的一棵，树龄为2600多年，高57米，直径58米，被誉为“中国柏科之最”。相传此树是苯教祖师顿巴兴饶米吴切生命之树，朝拜者和煨桑者不断，树枝上常年挂有信徒们敬献的无数经幡和哈达。巴松措位于XX地区工布江达县境内，湖面海拔3538米，是一个高原堰塞湖。湖呈新月状，东西长约15公里，南北最大宽约25公里，面积26平方公里。平均水深60多米，最深可达120米。巴松措湖水如镜，青山环绕，风景如画。巴松措有丰富的动植物资源；植物方面，古老而茂密的原始森林覆盖率达80。珍稀古树，奇花异草。光是杜鹃的品种就有60多种，盛产虫草、贝母、三七、雪莲花、灵芝菌等贵重药材，食用菌类多达20多种；动物方面，巴松措湖区是黑颈鹤重要的越冬地，在湖区还发现有蓑羽鹤等鹤类来此越冬，此外还栖息有赤麻鸭、斑头雁、绿头鸭、高山雉类、云雀等鸟类。其范围内的野生动物黑颈鹤、金钱豹、雪豹、狗熊、马鹿、水貂、林麝、黄鸭、中华沙秋鸭等被国家列为重点保护的珍稀野生动物。5、人文景观XX地区主要由藏、汉、门巴等民族构成，多信奉佛教和笨教，现保存颇有特色的地方传说、民俗风情、民族工艺等。工布江达县境内的藏民被其他藏区人民称为“工布人”，至今仍保持着本族人固有的宗教信仰、语言文字、生产生活习俗。独特的服饰和民俗蕴涵着深刻的文化底蕴。巴松措所在区域在藏族文化传承和历史发展中也占有重要的地位，神秘的戎堡、格萨尔王的传说、独特的工布风情散发着持续的魅力。巴松措湖中央有4000平方米的湖心岛。湖心岛有一寺庙“错宗寺”。该寺属宁玛派寺院，至今已有600多年历史。“错宗”在藏语中的含义湖中城堡，是昔日格萨尔王降魔的地方和三岩空行母云集之宫。寺中供奉天竺僧人莲花生大师。沿顺时针方向游岛，还可以观览岛上的“桃抱松”，“天葬台”，“神秘树叶”等景点。布久喇嘛林寺位于尼洋河下游左岸的三级阶地上，三面环山，面对尼洋河口三角洲，属红教寺院。整座寺庙为土木结构，飞檐画栋，金璧辉煌，融合藏汉民族不同建筑艺术风格。寺院周围的环境清幽，绿树成荫，寺院外清溪长流。置身此间，既可观赏漫山林海，又可远眺波光潋滟的尼洋河三角洲。此外，XX地区还有包括史前文明遗址，如摩崖石刻、热嘎工布王庄园遗址、结果石碑、丹娘工布王遗像、江中寺庙“森不藏”、工布王庄园遗址、丹娘药王石刻等，以及丹娘石碑、加拉朝圣第一道门郭姆寺、加拉朝圣第二道门“修波哈拉”、加拉朝圣第三道门“察咱庞”、大渡卡、洞不弄佛殿、加拉泊洞一阎王宫殿、琼果林、布久金色拉康、尼池拉康、公众村古生态园、玉荣增村藏药遗迹、天葬台、洞不弄佛殿、加拉森当、吞白村、拉日强脱、丹娘朗嘎村吐蕃石碑、洞不弄佛殿等文化活动遗址、遗地。XX地区还保留有藏戏表演；原始的宗教崇拜、工布新年派镇强巴坚阿节具有民族特点的文化活动。6、旅游业良好的发展前景西藏目前是旅游的热点地区。2005年接待国内外旅游者180多万人次，是2000年的29倍，实现旅游总收入193亿元，是2000年的28倍。至2005年，自治区旅游直接或间接从业人员达到近10万人，旅游总收入相当于全区GDP的8，高于全国6的平均水平。20012005年来，游客人数、旅游收入、人均消费每年的增长速度是2030，期间全区共接待国内外旅游者550多万人次，年均增长24；实现旅游总收入624亿元，年均增长234，随着青藏铁路、XX机场的开能，该增长速度预计将超过40。至2010年，预计自治区旅客将超过300万人次。国内旅客人均花费从2002年的3000元，2003年的4231元，2004年的5000元，平均每年增长高于30。至2010年预计超过6000元。据自治区旅游发展总体规划，西藏旅游业200520102020发展的总体情况预测如下近期20052010年旅游业成为西藏自治区国民经济的先导产业。2010年，入境游客数达28万人次（67万人，创汇12亿美元；国内游客达220万人次52万人，旅游收入30亿元，旅游总收入达40亿元。旅游业产值相当于全区国内生产总值的10左右。远期20112020年旅游业成为西藏自治区国民经济的主导产业。2020年，入境游客达112万人次20万人、创汇58亿美元；国内游客达905万人次165万人，旅游收入180亿元；旅游总收入达228亿元。旅游业产值相当于全区国内生产总值的18左右。表2120102020年西藏自治区旅游发展目标预测201020202002下限中限上限下限中限上限入境游客人数万45606771152025入境游客人次数万14225283085112140年增率1191214161314516入均游览城市数个345人均停留天数天789旅游外汇收入亿美元5101213435870入境游客年增率114141820161718国内游客万22435262138165191国内游客万人次7251802202607609051050年增率211315171414515人均游览城市数个26355人均停留天数天789旅游收入亿元559253036146180220国内游客年增率55212325181920旅客人数万26549587691153185216游客人次数万86720524829084510171190旅游收入亿元97334050180220270总计占GDP的比重6283102127148180221旅游核心产业就业人数万人122250旅游特征产业就业人数万人3259133旅游经济就业总人数万人96176400就业旅游经济就业占总劳动力数比例76122244以上预计中的2010年数据中下限在2006年基本达到。根据自治区旅游局设定的发展目标，力争在“十一五”末达到接待国内外游客400万人次以上，实现旅游总收入4050亿元，五年内力争接待国内外旅游者1600万人次，实现旅游总收入160亿元。XX地区旅游业发展迅速，旅游业固定资产投资、游客数增长非常快，从2000年到2005年六年期间游客人次数增长了10倍、旅游业固定资产增长了两倍多。青藏铁路、XX机场的开通，游客人次数将有更大提高。表20002007西藏XX地区游客人次年份20002001200220032004200520062007游客人次数541092222324349547、项目建设有利条件1区位优势XX地区气候宜人，素有“西藏江南”之称。比较XX地区和拉萨市的气候，则XX地区气候湿润，含氧量高、平均温度高。据调查，目前国内游客来西藏旅游最重要的障碍因素是担心高原反应。有些游客先到拉萨，反应非常强烈，而在XX则感觉正常。XX旅游发展区位优势十分突出。2交通优势XX机场及相关航线已于2006年7月运行。XX机场将成为国航西藏分公司的基地。青藏铁路也于2007年7月铺轨试运行。航空及铁路的发展，将极大地促进XX地区旅游市场，改变目前旅客先到拉萨再分流至XX的局面，进一步将XX逐渐取代拉萨成为西藏重要的旅游目的地及进入西藏其它地区的枢纽成为可能。3资源优势XX地区旅游资源丰富，2001年大峡谷所属的南加巴瓦景区与雅鲁藏布大峡谷核心景区被列为一级景区，巴松措旅游区被评为国家“4A”级景区。有世界上落差最大的垂直地貌分布，拥有西藏古柏、喜马拉雅冷杉、植物活化石“树橛”以及百余种杜鹃等，素有“天然的自然博物馆”、“自然的绿色基因库”之称。XX地区历史悠久，文化发育，有很多人文、宗教景观四十余处。4政治优势XX地区地处西藏，位于我国西南边陲，地理位置十分重要。旅游业的发展对于带动相关产业、促进产业结构调整、提高区域经济活力和竞争力都有着十分重要的意义。5政策优势旅游业日益成为西藏经济发展的关键因素。为此，中央第四次西藏工作座谈会指出“必须高度重视和切实加快发展旅游业。西藏居于世界屋脊，又独具特色的雪域高原风光和人文景观，对国内外游客有着极强的吸引力，发展旅游潜力巨大，前景广阔，一定要把旅游业作为西藏的支柱产业，这样，可以扩大西藏的对内对外交流，更好地向世人展示西藏经济社会发展的巨大成就”。西藏自治区及XX地区均高度重视旅游业的发展，提供优惠政策，鼓励企业投资，更多引入市场机制，政策的支持对于项目的成功建设起到了良好的保障作用。西藏依托其独特的自然资源及文化资源，已逐渐树立了具有西藏自身特点的旅游品牌和旅游文化，基本形成了以拉萨为中心，拉萨一日喀则一江孜一泽当一XX和拉萨一日喀则一珠峰两条旅游主干线，取得了很好的效果。8、目前XX地区旅游资源的不利条件1XX地区属于欠发达地区，基础设施滞后，水、电、气、通讯及部分生活基础设施尚处于比较落后状态，交通瓶颈问题依然严重。目前到XX旅游的游客主要从拉萨进入XX，拉萨旅游季节淡旺季分明的特点很大程度地制约了XX游客人次数的更快增长。2XX地区旅游基础设施投资规模小，旅游业固定投资偏低，服务设施接待能力不足。而且有限的接待设施主要集中在八一镇，分布不均匀。服务体系不配套，不能满足游客食、住、行、游、购、娱的基本需求，制约了旅游产业链的形成发展，影响从事旅游收入水平的整体提高。3旅游资源优势未转化为产品优势，对于XX酒店业，没有进行充分有效的开发。9、XX星级酒店数量、结构2010年XX酒店、宾馆列表（部分）用餐标准所属城市酒店名称星级标准标准间间/天、元正餐早餐加床房间数量（间）XXXX小天鹅宾馆四星988无有有111香帕拉酒店三星280无无70XX嘉龙酒店三星280无68XX东悦大酒店三星888无有有93XX商务酒店三星680无有有56随着西藏铁路的通车，XX通飞机、火车后XX地区的旅游业将得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分之的酒店业也会得到了迅猛的发展。第四章蓝天假日大酒店背景分析一、蓝天假日大酒店的背景简介蓝天假日大酒店位于西藏XX县新城区内，设计标准为国内豪华四星级酒店，占地面积3645，总建筑面积13800，绿化系数35，拥有客房209间，是集住宿、餐饮、娱乐和高档会议等功能为一体的大酒店。酒店现已完成主体建筑，需改造成四星级以上的酒店。蓝天经贸有限公司提出要把蓝天假日大酒店作为XX地区标志性建筑进行装修。蓝天假日大酒店预计总投资约55千万元左右,经过财务正常预测酒店正常运营后,将获得1200万元左右的税后利润。详见第七章定价采用竞争定价法，根据竞争对手（XX四星级酒店）的价格策略进行定价。房价参照XX四星级酒店的平均中位价格确定，计划价格如表71所示。2010年计划房价表挂牌价（单位人民币元）项目间数单位面积总面积房价（元）标准间12536面积4500688商务标间4036面积1440788蜜月间536面积180728普通套间1436面积504888家庭套间1260面积7201388商务套间872面积5762688豪华套间372面积2162888总统套间2106面积3184888第五章项目建设规划方案一、项目投资分析1、投资估算本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等的改造。此外还包括开办费、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。本项目预计投资5500万元按各项目划分如下单位万元（人民币）序号费用名称投资额（万元）占合计的比例一静态投资1建筑工程费1760322设备购置费5703510373安装工程费23544284室外工程费6161125服务性设施及家具器具购置程建设其它费用1036218847基本预备费37015673小计5404859827二动态投资1工程造价调整预备475750865小计475750865三合计55001002、编制方法、建筑工程根据当地造价水平估算。、设备购置费A进口设备按外商报价计算。B国内设备价格按现行出厂价计算。、设备安装费依据各类设备安装指标计算。、工程建设其它费用A开办费、项目启动前利息、水增容费按甲方提供数据计列。B规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。C基本预备费按0865计算。工程造价调整预备费按0865计算。项目规划1、酒店位置及现状蓝天假日大酒店位于XX新城区迎宾路中段，设计标准为国内豪华四星级酒店，占地面积3645，楼高五层楼高225米，建筑总面积13800，绿化系数35，现客房209间，是集住宿、餐饮、娱乐和高档会议等功能一体的大型酒店。2、项目总体规划酒店大堂前F1为酒店大堂，拟建有医务室、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。餐厅一楼后面为餐厅，餐厅可同时容纳1000人的就餐。主要是突出以XX地域为特色，绿色菜肴，海鲜、西餐和大众精品菜肴为主的品牌经营之路。客房客房位于主楼2F5F，客房将按照具有面积大，空间视野宽的特点建造，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用和民族化的特点。会议设施酒店将设大小会议室3间，会议室可同时容纳1000人左右。设有多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。阳光西餐厅楼顶阳光西餐厅参照国外屋顶餐厅的设计，可以边进餐，边欣赏尼洋河风光和XX全貌。由于XX没有一家像样的西餐厅，其它酒店也没有像样的西餐，所以来XX旅游的外宾团队都是我们酒店的主要潜在客户。第六章营运管理初步计划一、服务项目和基本设施安排服务项目安排酒店将设置与四星酒店星级及规模相对应的服务项目接待服务项目，如停车、行李运送、问询、外币兑换服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。餐饮服务项目，包括西餐、中餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。娱乐服务项目，如美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。商场服务项目，如日用品、食品、工艺品、文化用品等。其他服务项目，如代办旅游汽车出租、商务租车服务、自行车出租服务等，及幼儿托管、宠物托管等。酒店基本设施安排酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，计划安排如下基本设施前台接待设施。设置具有与蓝天假日大酒店规模与标准相适应的前台接待条件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问讯处、收银处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。客房接待设施。客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，如写字台（或梳妆台）、衣柜、床（软床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，卫生间内配有坐式便器、梳洗台（装有洗面盆、梳妆境）、冷热水设施（包括配有喷头的浴缸、浴帘）；每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调；每间房间都配有电话和宽带，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话，可通过宽带上国际互联网；每间客房都配有电视机并接通有线电视系统；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。餐饮接待设施。具有与酒店规模及标准相适应的西餐厅、中餐厅、风味餐厅、咖啡厅、酒吧、宴会厅及所必需的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等。娱乐服务设施。具有与酒店规模相适应的桑拿浴、按摩室及各种配套设施等。商品销售服务设施。根据酒店经营需要而设置的商场及售货设施及其经销的商品。酒店经营保障设施。包括工程保障设施，如配电设施，空调冷冻设施，备用发电设施，供、排水设施，热水供应设施，洗衣房及其所需的设备设施；安全保障设施，如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材等；内部运行保障设施，如员工食堂、员工宿舍、员工更衣室、员工通道等。二、建立并实施完善的质量标准前厅、客房质量标准。具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客房小酒吧服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。餐饮质量标准。具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标准、服务质量标准、厨房采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。娱乐质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。安全质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。三、建立并实施完善的财务内控制度为强化酒店管理，降低酒店运营成本，蓝天假日大酒店将建立覆盖采购与付款、销售与收款、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财务内控制度。四、客房规划经济效益分析一、客房规划1、客房总建筑面积约8500平米，总值2500万元。2、房间数209间左右，每间36平米。3、客房类型项目间数单位面积总面积房价（元）合计标准间12536面积450068886000商务标间4036面积144078831520蜜月间536面积1807283640普通套间1436面积50488812432家庭套间1260面积720138816656商务套间872面积576268821504豪华套间372面积21628888664总统套间2106面积31848889776总计20914944190192总计客房数209间套注全国的四星级酒店，平均出租率高达7143。XX市三星级酒店的平均开房率为70，为了将预算做到百分之百保险，故开房率暂按50计算。二、经济效益分析1、客房营业收入蓝天假日大酒店209间客房的平均价为910元，房价打六折，为546元。平均开房率按50计，计算如下每天的营业收入为546元209间5056784元每月的营业收入为56784元30天1703520元每年的营业收入为1703520元12月20442240元2、客房营业成本通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的810，我们按10计算为1703520元10170352元/月3、酒店管理成本通常为毛利润的2，即（1703520170352）230663元4、客房营业费用总计675663元/月，详细如下1）、工资客房人员配备客房总数量（209间）06125人，人均工资按1200元/月计算，每月工资总额为1251200150000元，；2）、广告费按营业收入的1计为17035元/月3）、水、电、油费按营业收入的5计为85175元/月4）、维修保养费按营业收入的2计为34070元/月5）、培训费每年10万元，合8333元/月6）、服装费每年10万元,合8333元/月7）、办公差旅费按营业收入的05计为8517元/月8）、招待费按营业收入的1计为17035元/月9）、绿化费按营业收入的05计为8517元/月10）、管理费按营业收入的2计为34070元/月11）、保险费20000元/月12）、其他费按营业收入的2计为34070元/月13）、税项营业税5,计85175元/月14）、折旧费计18333万元/月预备费500万元，折旧期50年，折旧费计08333万元/月。土建费3000万元,折旧期50年折旧费计5万元/月。装修费900万元,折旧期10年折旧费计75万元/月。设备费600万元,折旧期10年折旧费计5万元/月。5、利润核算毛利润月营业总收入营业成本营业费用毛利润170352017035230663675663826842元/月年毛利润826842129922104五、餐饮收入预测根据XX四星级酒店的餐饮的一般状况和蓝天假日大酒店餐饮的定位，预计平均每日餐饮收入可达14360元，在按80的下限，全年餐饮收入可达420万元。详见下表每日餐饮收入估算表序号项目数量每桌人数人均消费上座率每日收入1包厢11总收入1040012午餐20105040400013晚餐201040806400因酒店餐饮业成本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易出现比较大的偏差，故根据国内酒店行业通常的成本费用结构进行测算，预计项目总成本费用详见详见表。餐饮成本费用估算表（单位万元）成本项目第一年估算依据成本147收入的30管理行政费用4032收入的96时常推广费用（含工资）168收入的4能源消耗（水电暖消耗）25每平方米55元物业保养135每平方米每年30元2散台21总收入396022午餐12103030108023晚餐1210406028803酒水收入28872餐饮（含人工）30餐饮（不含酒水）的25酒水收入的其他支出126收入的3总计28522餐饮预计年收入毛利润月营业总收入营业成本4202852213478万元六、物业租赁收入预测为将酒店业务集中于客房、餐饮主业，计划将医务室，美容美发、精品区、门面房六间等辅助设备通过出租方式承包经营，预计年租赁费分别为12万元、20万元、20万元、大的三间756平方4万元/间、小的三间32万元/间（655平方）年总租赁收入可达736万元。七、酒店一