咸宁市中心新区开发项目可行性研究报告

咸宁市中心新区开发项目可行性研究报告咸宁市中心新区开发项目可行性研究报告咸宁中心区新区开发项目研究组2006年11月10日目录一项目概况511项目概况5111位置5112面积7113地块分部状况8114项目周边交通情况1012项目用地条件10121道路10122给水10123排水10124用电10125通信11126有线电视11127燃气11二咸宁总体经济发展分析1221咸宁市基本情况1222咸宁市经济发展概况1323咸宁市产业发展概况1424咸宁市交通概况15三城市总体发展战略1631城市区域定位16311构建武汉城市后花园1632城市发展战略目标与构想16321咸宁在武汉城市圈中的定位16322咸宁在武汉城市圈的建设目标17323咸宁市建设生态城市的构想17324咸宁市建设生态城市的目标1733中心新区发展前景18331城镇体系建设现状与问题18332市域人口现状及预测18333市域城镇化水平现状及预测19334市域城市化水平现状及预测19四项目周边区域分析2041咸安区2042咸宁市温泉经济技术开发区2043咸宁温泉区20五咸宁市房地产市场发展分析2251咸宁市房地产市场总体分析22511房地产发展现状及发展趋势22512房地产消费群体、消费特征及消费水平22513供需分析23514价格分析2452咸宁市住宅发展总体分析2553咸宁市政府对房地产的总体发展规划设想25六咸宁土地市场分析2761咸宁市商住开发用地概况2762咸宁市土地现状及发展规划2763商住土地供需情况分析2864咸宁市潜在可开发土地区域分布28七项目优劣势分析2971优势2972劣势3073机会3074威胁31八项目定位及开发模式3281项目定位3282开发模式3283客户层定位3484价格定位3585定价依据36851总体依据36851经济适用房定价依据36852中高档住宅定价依据36853低密度住宅定价依据37854商业用房和楚文化用房定价依据37九项目开发与销售计划3891项目开发计划3892项目销售计划39十项目经济效益评估40101测算参数选取40102总投资金额与总收入41103利润率41十一项目敏感性分析42111第一期投资42112第二期投资42113敏感性分析431131成本变动431132价格变动43十二项目风险分析44121宏观政策风险分析44122市场风险分析45123操作风险分析46十三项目战略意义47十四结论与建议48一项目概况11项目概况111位置本项目位于经湖北省政府审定的咸宁市城市规划的中心区域。北起文笔大道，南至咸宁大道，西起长安大道，东至银泉大道，占地面积约10平方公里未开发区域内的三条今年将开工的道路（青龙路，金桂路，十六潭路）两侧。本项目外围四面全部均已经开发建设西北面与咸安区相连，东南面与咸宁市委、市政府所在的温泉区接壤；东北面和西南面是温泉经济技术开发区。本项目距武汉市中心区约70公里，本项目的南北两端距京珠高速公路咸宁南北出口各10公里。新建的武广客运高速铁路咸宁站在本项目的北端15公里；现有的京广铁路咸宁站在本项目的西北2公里。见图11、12、13图11咸宁市位置图图12咸宁市与武汉位置示意图图13项目区域图112面积本项目总占地面积约138万平方米，约合2073亩（以最后测量土地面积为准），可实际开发面积是整个中心区的面积扣除区内的自然保护区青龙山、浮山、十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续的建筑物以外剩余土地。具体位置在区域内青龙路两侧未被征用的约11076余亩土地，金桂路范围内未被征用的约370余亩土地，十六潭路未被征用的约5955余亩土地。图14项目地块分布示意图113地块分部状况本项目由五块地以A，B，C，D区分构成，A地块位于青龙路以北，B地块位于青龙路以南；C地块位于金桂路与金桂北路交叉口；D地块位于十六潭路北测（见图）。A地块占地面积6576亩,位于青龙山南与沿青龙路北之间的狭长地带，整个地块较为平坦、略有起伏；B地块占地面积4503亩，位于青龙路南侧与A地块相望；C地块占地面积370亩，位于金桂路与金桂北路交叉口；D地块占地面积5955亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望。图15十六谭路地块分布图图16青龙路地块分布图图17金桂路地块分布图114项目周边交通情况项目东西两侧分别为连接咸安区和温泉区的银泉大道和长安大道，银泉大道同时是城市上行、下行的联络线，上至武广高速铁路咸宁站、107国道、京珠高速公路咸宁北出口，下至横路公路是通往咸宁市所辖县市的南出口。长安大道连接京广铁路咸宁站、京珠高速公路咸宁市南出口、咸潘公路和107国道。项目所在的青龙路、金桂路和十六潭路，是连通银泉大道和长安大道的城市中心东西主干线。金桂路连通东西两大开发区（温泉开发区和长江开发区）。咸宁市区全部公交车辆均经过长安大道和银泉大道。项目的交通优势非常明显。12项目用地条件开发区域内目前为未被征用的集体用地，周边的市政条件如下121道路本项目位于城市中心，东西侧分别为城市南北向主要干道银泉大道和长安大道，均为双向2车道。项目区域内青龙路、金桂路和十六潭路，是已经规划于今年底动工修建的连通银泉大道和长安大道的城市中心东西向主干线。122给水目前城市给水主干网沿银泉大道和长安大道铺设，根据城市规划，将沿项目区内青龙路、金桂路和十六潭路铺设城市给水管网，市政给水干管管径DN600，接入本项目的预留接口分别为左侧DN400，右侧DN400。123排水根据城市规划，年内将在长安大道北端建立50150万吨污水处理厂，沿项目区内青龙路、金桂路和十六潭路铺设城市排水主干管网。项目内污水排放系统接入城市排水主干管网即可。124用电负荷预测根据不同地块大小情况用电负荷将按照国家规范设计。用电来源从城市电网接入在三条道路的主干网接入。125通信用户预测A地块按5000户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为1万线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按15万线考虑。B地块按3000户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为6000线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按12万线考虑。C地块按1500户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为3000线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按6000线考虑。D地块按600户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为1200线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按2400线考虑。126有线电视广播电视局提供转换设备及信号增益设备机房，并且负责规划区内传输光纤及管道敷设。127燃气目前咸宁市没有天然气管线和天燃气市政管网布置图，据调查咸宁市委、市政府正与中石油协商，将于2007年内向咸宁市供气。根据项目所处城市核心区位及咸宁市必定使用天然气的发展方向，目前已与咸宁城市建设开发总公司协商，他们在三条道路的建设时铺设天然气主干网，我们的项目用气可以与之相连。二咸宁总体经济发展分析21咸宁市基本情况咸宁，位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，俗称“鄂南”。它东邻黄石、鄂州，西与荆州市的洪湖市隔江相望，南接潇湘岳阳，北靠九省通衢武汉，地跨东经1333114458，北纬29023018。咸宁上古为楚地，秦属南郡，汉属江夏郡，三国时为东吴武昌郡，唐为鄂州。唐以后或分属武昌郡和兴国军，或统属武昌路、武昌府。咸宁市下属咸安区、赤壁市（县级）、嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县。国土面积9861平方公里，耕地面积1383万公顷。咸宁市全市人口278万。处于我国重要的经济动脉京广大经济带上，距武汉90公里。是京广铁路、武广客运高速铁路专线、京珠高速公路、阿深高速公路等交通干线上的重要站点。具有长江中游的客、货运港口是湖北的南大门，与湖南、江西接壤，区内江河环绕，湖泊众多，自然生态环境好。有国家级名胜九宫山李闯王墓、赤壁古战场、中国温泉之乡三大文化旅游资源。22咸宁市经济发展概况经济状况今年咸宁市进入经济腾飞阶段，是改革开放以来最快的发展时期，特别是工业企业增长速度已高出全省平均水平近18个点的增幅，不仅遥遥领先在湖北全省的前列而且在全国也是罕见的。咸宁的经济腾飞是长期停滞后的腾飞。2003年，全市生产总值比上年增长92，是1998年以来增幅最快的一年，但仍低于全省平均增长速度。2004年，咸宁经济比上年提速与全省115的增长速度相等。2005年，咸宁生产总值为2049亿元增长速度为122，高于全省增幅08个百分点，2005年完成工业增加值4449亿元，增长339，增速超过全省平均水平1456个百分点。今年19月完成工业增加值42亿元，比上年同期增长388高于全省平均水平18个百分点，财政总收入157亿元，比上年同期增长312，也高出全省平均水平（见图17）。图17咸宁经济发展状况图表就业规模继续扩大，2005年末全市从业人员1369万人，比上年末增加044万人。金融存贷稳步上升。2005年末，金融机构各项存款1566亿元，其中储蓄存款119亿元，贷款748亿元。而到今年9月，金融机构存款余额18434亿元，比年初增加2775亿元，其中居民存款13427亿元，比上年增加1527亿元，金融机构贷款总额908亿元，比年初增加16亿元。城镇居民人均可支配收入增长较快，处于全省中游水平（见图18）。图17咸宁城镇居民人均可支配收入状况图表23咸宁市产业发展概况咸宁自然资源丰富。咸宁是享誉全国的桂花之乡，楠竹之乡、苎麻之乡、茶叶之乡。全市现有桂花面积35万亩，产量140吨，居全国第二；茶园面积15万亩，年产量116万吨，是全国砖茶规模最大的产区；苎麻年产量19万吨，是全国苎麻生产加工的重点地区之一。咸宁矿产资源贮量丰富，其中金、镁、锌、煤、大理石等50余种矿产开发潜力巨大。咸宁旅游资源独具特色。有国家重点风景名胜区九宫山、赤壁陆水湖等自然景观和三国赤壁古战场、闯王陵、水浒城、澄水洞、汀泗桥北伐遗址等人文景观。咸宁位居武汉一岳阳一庐山三个旅游热点的中心，已形成以赤壁怀古、陆水泛舟、九宫避暑、闯王陵凭吊为主题的旅游格局。咸宁是一片正在开放开发的热土。近几年来，咸宁市委、市政府抢抓机遇，投入40多亿元，加快了“一堤四网”长江堤防、交通网、城乡电网、光纤通讯网、广播电视网基础工程和城市八大民心工程的建设进度，城市形象大为改善。咸宁的工业经济特色明显，发展后劲充足。除了八大工业支柱即苎麻纺织业、森工造纸业、建材业、医药卫材业、冶金辅料业、涂附磨具业、0046990金银首饰业、绿色食品业以外，目前以华润230万千瓦机组为基础，通山核电站为发展点的能源工业正在兴起。其中通山核电站预计投资700亿元人民币，目前基础建设已经动工。能源工业将成为咸宁未来发展的重要支柱。24咸宁市交通概况咸宁市地处华中腹地，长江中游，区位适中，交通便捷。区域内航空、公路、铁路、水运四种运输方式并存，以公路运输为主。铁路运输主要以中国经济大动脉京广铁路为依托，在建的武广高速铁路专用线在咸宁境内有赤壁、咸宁两个站。公路基本形成了以京珠高速公路、广大高速公路、沪蓉高速公路为龙头，以国省二级公路为主干，以县乡公路为分支的四通八达的区域公路网络体系。现有106、107、316等3条国道，省道10条，公路通车里程4685公里。水路运输主要依托境内长江干流、长江支流及内河、水库湖泊，全市现有通航里程5644公里，年货物周转量8051万吨，旅客吞吐量73万人次。航空运输距武汉市天河机场仅1小时20分钟路程。三城市总体发展战略31城市区域定位311构建武汉城市后花园离武汉市仅近90公里的空间距离，1小时左右的时间距离，区位优势明显；自然环境优美，湖泊众多、淦河环绕，森林覆盖率高，主要物产、文化氛围与武汉市有较大差异，有作为优质后花园的资源秉赋；区内温泉位于城市中心，今年已被国家国土资源部命名为“中国温泉之乡”。是武汉市民良好的休闲、养生之地。武汉市城区的急剧扩张，人口剧增，加上新的经济带的出现，为后花园的建设提供了市场机遇；32城市发展战略目标与构想321咸宁在武汉城市圈中的定位咸宁是武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力的生态城市生态养生城市）。处在武汉城市圈“南大门”的战略位置，是武汉城市圈南部综合性中心城市和湘鄂赣交界处区域性中心城市。咸宁不仅是城市圈的“大花园”，也是城市圈的“生态前屏”。咸宁要充分发挥其清洁能源优势、生态旅游优势和综合区位等三大优势，找准自身在武汉城市圈中的定位，转移武汉部分职能，使咸宁成为武汉城市圈以发展高效清洁能源、纺织服装、生物医药、森林竹林加工、绿色食品加工、生态旅游等生态型产业为主、最具发展实力和潜力的生态城市和度假休闲、会展旅游接待中心，成为城市圈南部边界性现代商贸物流中心。将咸宁建成武汉城市圈高效清洁能源基地、麻棉纺织与印染承接基地，森工板材和纸品生产基地和新型材料延伸基地322咸宁在武汉城市圈的建设目标建成武汉城市圈的最具发展潜力的生态城市，建设生态咸宁建成武汉城市圈的南极点和三级节点城市建成武汉城市圈的精明增长城市建成武汉城市圈的精品城市（不求大，求特求精）建成武汉城市圈的生态养生城市山、水、泉、茶、花、竹、药、林养生）建成武汉城市圈的虎型城市323咸宁市建设生态城市的构想根据中国科学院地理科学与资源研究所对咸宁市的实地调研考察及综合分析，初步判断咸宁市具有建设生态城市的条件，有着与其他城市相比所独有的不可替代的生态资本，因而有望在短期内按照国家生态城市建设标准建成湖北省的生态城市，中期有望建设成国家级生态城市，成为全国建设生态城市的典范城市。324咸宁市建设生态城市的目标咸宁生态城市的总体发展定位全国生态人居名城（市），武汉城市圈重要的生态城市，生态精品示范城市，长江中游城市生态产业综合发展示范区，武汉市的“大花园”和生态旅游休闲胜地。指导思想建设咸宁生态城市，维护城市合理的空间布局，确保城市生态环境质量，为城市的可持续发展创造空间与环境条件。逐步实现绿化建设与城市产业结构调整、生态建设与城市发展的联动，发展绿色产业，实现生态、社会、经济的综合效益。总体战略强力打造“生态城市”建设主骨架，实行“生态农业稳市，生态工业强市，生态旅游活市、生态家园富民”的“生态市”建设总体战略，主动挂靠，发展配角经济。33中心新区发展前景331城镇体系建设现状与问题初步形成了以咸安区为中心的五级城镇体系建设框架，城镇数量先增后稳1个地级市（咸宁市），1个县级市（赤壁市），51个建制镇、6个街办和12个乡城镇空间分布呈现出“北密南疏”的特征中心城市经济总量小，在城镇体系中的辐射带动功能较弱城镇体系发育不尽合理城镇基础设施落后，城市功能尚需继续完善332市域人口现状及预测咸宁市现状（2004年）总人口的确定户籍人口27698万人暂住人口3万人。第五次人口普查也在3万人，其中来自省外17万人，本省29万人（其中咸宁市各县市区内部流动约占50）外出人口外出本市和省外人口基本在30万人。常住人口户籍人口外来暂住人口常年外出人口，24998万咸宁市总人口的预测时间户籍人口暂住人口外出人口常住人口201028708318300026026201529643341300026984202030416352300027768333市域城镇化水平现状及预测咸宁市现状城镇人口的确定时间总人口公安局统计城镇人口乡村非农业人口城镇总人口统计乡村人口咸安区5602140021402967嘉鱼县3608145732217792151（2793）赤壁市49922645026452347（3583）通城县4597101224712593585崇阳县466790833312413579通山县42348543321186338合计27698901612381028城镇总人口10283万暂住人口1058万人106万人334市域城市化水平现状及预测咸宁市现状（2004年）城市化水平的的确定城镇人口106万人（103万人户籍3万人暂住）外出人口外出本市和省外人口基本在30万人。常住人口户籍人口外来暂住人口常年外出人口，24998万城市化水平常住城镇人口/常住总人口424四项目周边区域分析41咸安区咸安区原名咸宁市（县级），1998年12月咸宁地区撤消改为地级咸宁市后原县级咸宁市更名为咸安区，下辖3个街道办事处,9个镇,一个乡。该区户籍人口5657万。2005年GDP3502亿元，比上年增长116。咸安区城区位于本开发项目的西北面，通过银泉大道和长安大道与本项目相连。咸安区政府就在本项目的青龙路于长安路的路口。目前常住人口15万人。咸安区城区是咸宁市市区的交通入口，区内有京广铁路火车站、京珠高速公路咸宁入口。在建武广高速铁路的入口也在区内。42咸宁市温泉经济技术开发区咸宁温泉经济技术开发区位于本项目开发区域的东北面（银泉大道东北面）和西南面（长安大道西南面）、咸宁温泉经济技术开发区原名为温泉经济技术开发区和长江经济技术开发区，2006年统一管理权限统称为温泉经济技术开发区。咸宁开发区建设开发较晚，但目前增长速度很快,据咸宁方面介绍，仅今年新进园区企业30个，占地3000亩。今年19月开发区工业增加值5040万元，比上年增长1198。43咸宁温泉区温泉区位于本开发项目的东南面，通过银泉大道和长安大道与本开发项目相连接。是咸宁市委、市政府所在地。温泉区实际上是一个地理概念，是由于原来咸宁地委设立在该地而形成的咸宁政治中心区域，目前该区域行政隶属咸安区温泉办事处。目前，该区域户籍人口和常住人口约15万人。温泉区因为区内有温泉而名，今年国家国土资源部根据该温泉将咸宁市命名为“中国温泉之乡”。区内淦河环流，山水园林特色鲜明、生态环境良好，现有三星级宾馆三个，在建四星级和五星级宾馆各一个。现有和在建的温泉疗养场所众多，旅游资源丰富，是武汉市民的理想休闲地。咸宁市市属企业主要分布在温泉区，2006年19月该区工业增加值3亿元，比上年同期增长174。经济增长速度较快。该区由于是市直机关和市属机构的所在地，人均消费水平位于咸宁市的前列。据调查，该区域家庭平均月收入为2043元，其中月收入在4500元以上占22。五咸宁市房地产市场发展分析51咸宁市房地产市场总体分析511房地产发展现状及发展趋势目前，咸宁市商品房开发与销售呈现出强劲发展势头，空房率极低。与此同时，商品房价格也是一路飚升，呈现跳跃式增长。从2003年的商品房均价650元/平方米直升到2005年底的1050元/平方米，到今年5月底已升至1300元/平方米。目前武汉市的城镇人口年均可支配收入为10850元，咸宁市城镇人口年均可支配收入8004元，目前武汉市的平均房价为4000元每平方米，依照人均可支配收入与平均房价比例武汉为271,根据了解目前全国大中型城市房价与城镇人口年均可支配收入比例均在此水平，按此推算咸宁市应该达到的标准房价为2953元每平方米，由此看来，咸宁市房价尚有很大上升空间。根据我们分析咸宁市房地产市场的发展趋势为居住舒适化、现代化的趋势开始出现咸宁中部区域将是房地产发展的热点生态和健康概念将是住宅物业销售的主流武汉大都市城市圈触发新一轮开发潮咸宁房价进入市场调控，步入上升通道中大房地产商将进入咸宁，引领咸宁房地产发展进入规模化、现代化进入大力推行集中成片开发、结构丰富、环境优良、配套设施齐全的小区512房地产消费群体、消费特征及消费水平咸宁市目前购房者主要是市区居住的居民（占咸宁市购房群体的75），辖区内各县、市在咸宁市发展良好的人群（占咸宁市购房群体的19），工作调动来咸宁发展的人群（占咸宁市购房群体的4）及其他购房者（占咸宁市购房群体的2）随着居民生活条件的提高、居民收入的增加，咸宁市购房者已经不满足于最初的置地建房和买价格便宜、配套设施简单的普通住宅。如今的咸宁人民，越来越注重房屋的整体品质，考量购房因素更多的是地理区位、户型设计、周边环境、使用功能、配套设施、社区文化、物业配套等一系综合条件，咸宁市的购房者的消费观念正发生的着巨大的变化，理性化消费正在逐步形成。从可统计的家庭月收入来看，10001800元占215，18002500元占209，25003500元占232，3500元以上占177。据统计，家庭的购房能力范围为家庭总收入的46倍，咸宁市区家庭年收入在3万以上的占419，有置业需求且有能力购买15万以上房屋的家庭占很大的比例。由此可见，咸宁市居民购房能力很强，咸宁市房地产存在巨大的市场发展空间。根据目前咸宁市区总人口32万（7万个家庭）计算，有3万个家庭有购买能力。针对购房者购房目的统计，有53的购房者不太满意目前的居住条件，希望通过二次置业改变居住条件；21的受访着为首次置业，处在事业上升发展期的年青人居多；14的受访者的置业目的偏向于给父母或子女购置房产；还有12的购房人群为投资型置业。综合考量，咸宁市房地产市场有很大的发展空间，购房者消费观念处于稳步发展时期，房地产开发企业应积极建立导向型消费，引导和帮助购房者确立消费观念。513供需分析表51咸宁市2004、2005年房地产交易数据单位万平方米面积与区域2004年2005年增长全市房屋成交登记面积20824224103全市预售商品房成交登记面积1915316865表5220032006年咸宁房地产开发供需一览表单位万平方米2003200420052006（16月）商品房开发面积14312082422438商品房竣工面积1351924337942商品房销售面积120117682525355表532005年咸宁市住宅供求情况2004年2005年增长全市批准预售高层住宅面积（万平方米）000全市批准预售小高层住宅面积（万平方米）000全市批准预售多层住宅面积（万平方米）20824224103全市批准预售多层住宅成交登记均价（元/平方米）60080033514价格分析表53咸宁市近年房地产价格变化表单位万平方米2003200420052006（16月）销售面积1201176825252015销售价格元/M24956008001200售价变化021335052咸宁市住宅发展总体分析通过对咸宁市房地产业的调查及咸宁市对未来房地产市场的发展规划介绍，我们认为咸宁市房地产业进入快速发展时期，房地产开发规模不断增大，房地产交易日益活跃，房地产业对财政收入的贡献将逐年提高。咸宁市房地产市场要实现供求基本平衡，改变目前市场供求结构单一的局面，大力推进环境优雅、舒适休闲型住宅商品；住宅结构合理，实现高档商品房，普通商品房和经济适用房及廉租住房比例协调发展，实现“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”的发展目标。目前，咸宁城区人口约30万左右。随着城市化建设不断发展，自然人口不断增加，城中村的逐步消除，旧城改造、周边县、市人口的进入、外来投资者的增加，无疑会扩大咸宁市住宅需求。加之现在咸宁市城区近年来住宅开发面积每年逐步增长，投入市场的住宅基本上被市场消化，显现出住宅需求大且具备强劲的消费能力。预计“十一五”期间，咸宁市房地产开发规模将达到200万平方米，预计投资25亿元，其中普通商品房住宅建筑面积80万平方米，高档商品房60万平方米，经济适用房50万平方米，廉租房10万平方米。53咸宁市政府对房地产的总体发展规划设想通过几年的连续开发建设，达到形成住房需求者尽其能，购其房，形成各类住房需求稳定，良好的住房供需体系适应新时期居住理念，提高住宅品味，努力打造山水园林型、优雅休闲式的住宅小区，扩大住房需求大力推行集中成片开发、结构丰富、环境优良、配套设施齐全的小区建设，今后的住宅建设规模应控制在10万平方米以上。小区要依山傍势，尽量在不破坏原始地貌基础上进行住宅建设布局要控制老城区改造住宅建设，引导向中心城区发展推动城市化建设，根据咸宁市城市规划发展要求，合理分布商品住宅建设温泉咸安要统一规划，两地中间地带中心新区要作为普通商品住宅小区规划重点，一是可利用两地中间空置点，二是有利于城区一体化发展为适应咸宁市山水园林城市的建设目标，优化城市环境，提高城市品味，可在十六潭公园、潜山脚下和淦河边建造高档的别墅群小区小区建设应充分利用现有的山水布局，建造别致优雅的人文景观，合理体现休闲游乐的特色，既填补了咸宁市无城市公园的缺陷，又为我市城市发展增添了一道亮丽的风景六咸宁土地市场分析61咸宁市商住开发用地概况20032005年商住用地出让情况表单位公顷、万元出让方式2003年2004年2005年小计协议综数6121490365面积11429738217701342078916金额795716719817602671935422招拍挂综数106218面积9226395146814644金额31630311246878516563土地面积合计1036633688217848142225356收入合计3242627965818480672451985平均出让价格（万/亩）208555369735招拍挂出让均价（万/亩）228618983987235262咸宁市土地现状及发展规划据咸宁市城市总体规划纲要（草案）（20052020），咸宁市城区规划控制内（向阳湖镇、马桥镇、官埠桥镇及永安街办、浮山街办、温泉街办）的土地面积为480平方公里，2004年咸宁中心城区现状建设用地面积29。6平方公里，中心城区人口为274万人，人均建设用地面积10803平方米。咸宁市城市总体规划纲要（草案）（20052020）实施的规划中心城区总用地面积5767平方公里，规划人口495万人，人均建设用地117平方米。63商住土地供需情况分析据咸宁市城市总体规划纲要（草案）（20052020）的要求，5767平方公里的建设用地中住宅用地14886367公顷，商业金融用地1331843公顷、文化娱乐用地681499公顷，扣除现状居住用地103843公顷，商业金融用地580123公顷，文化娱乐用地297253公顷。近期，在20062008年，在中央商务区、温泉谷、十六潭路、青龙路和金桂路区域储备200公顷；中央商务区和温泉谷项目作为提升温泉城区商圈价值的项目用地达到50公顷，十六潭路、青龙路和金桂路成片开发连接温泉和咸安两个城区，作为未来城市的中心，具有极高的开发价值。64咸宁市潜在可开发土地区域分布表61咸宁潜在可开发土地一览表土地区域名称位置面积（公顷）中心新区未开发的市中心150温泉谷、十六潭路现有的城市中心50龙潭、甘鲁等9区域城市周边170东门、渡船等8区域沿银泉大道至京珠高速入口处65表62咸宁市商住用地基准地价表（万/亩）级别12345商业（万/亩）498356246166119住宅（万/亩）2031621289774目前，我们项目的所在地为项目未开发的城市中心区域，土地级别为3级。随着青龙路、金桂路和十六潭路的贯通，该区域的土地级肯定会升级为城市1级土地。七项目优劣势分析71优势景观资源极佳本项目位于市中心一个未开发的原生态区域，区域内有青龙山、浮山和十六潭公园。项目四周青山环抱，绿水潺潺，自然植被好，空气清新，无工业污染，景观资源极佳。项目规模大，有发展空间本项目占地面积达2073亩，位于青龙路两侧11076余亩土地，金桂路两侧370余亩土地，十六潭路两侧5955余亩土地，为发展商提供了可持续发展的空间。项目周边道路交通网络通达项目东西两侧分别为联接咸安区和温泉区的银泉大道和长安大道，银泉大道同时是城市上行、下行的联络线，上至107国道、京珠高速，下至横路公路是通往咸宁市所辖县市的南出口。长安大道连接京珠高速咸宁市南出口、咸潘公路和107国道。项目所在的青龙路、金桂路和十六潭路，是连通银泉大道和长安大道的城市东西主干线。金桂路连通东西两大开发区（温泉开发区和长江开发区），项目的交通优势非常明显。项目性价比好湖北省地级市发展速度较慢，起步较晚，潜力较大。咸宁市城市发展速度快目前，咸宁市在武汉城市圈中处于发展和增长速度名列前茅的城市，具有城市活力和较大发展空间。为项目的建设档次奠定了基础。咸宁市收入水平和货币储蓄增长快咸宁市人均收入水平和货币储蓄增长较快，有潜在的消费需求，为我们项目的销售提供了强大的客源。政府给予较大支持政府急于改善咸宁环境，明确表示对本项目给予大力支持。同时，政府各职能部门在沟通中也表示将积极配合本项目的开发。从而在项目的配套政策等方面，可以争取较好的条件。未来城市人口增长速度较快根据咸宁市城市规划，咸宁城市人口将从目前的30万人口增长至2015年的城市人口50万，仅增加的20万人口就需要近1000平方米的住宅。土地资源稀缺本项目所在地块是咸宁市中心区仅存的一块大宗储备土地，土地资源的稀缺，决定了该地块巨大的升值潜能。基础设施投资少本项目是在目前的咸宁市中心，在政府今年要动工的三条道路两侧，周边配套全部由政府投资解决，大大减少了我们在开发项目初期在基础配套设施的投入。72劣势生活配套设施量大周边生活配套在长安大道和银泉大道都已完善，但是中心区域的生活配套还需要投资方在本项目内规划和设置。广告拓展费用高所开发区域为新开道路两侧，人流形成和商业氛围的建立需要市场培育，广告拓展费高。时机欠佳在中央政府对房地产进行宏观调控时，进场搞房地产，投资有风险。（4）总投资额高、开发面积大整个项目占地2074亩，又地处城市中心，建设档次要求高。这样一方面要求总投资资金量大，增加了投资风险；另一方面开发面积大，对市场的承受力必须认真研究。73机会土地价格相对较低由于本项目整个区域处于未开发状态，政府急于在该区域内建设连接银泉大道和长安大道的3条主要干线青龙路、金桂路和十六潭路，以使该区域真正具备城市中心的建设条件。由于资金问题，规划道路迟迟无法投入建设，急需招商引资打通该3条道路。因此政府用该区域土地置换资金，用以建设上述3条道路。因此用较低价格拿到此地块成为可能。土地和房屋升值空间较大青龙路、金桂路和十六潭路通车后，将迅速成为咸宁市新的地标方位，其所在地块的价值空间必将加速攀升，因整体形势的高速发展必定带动该区域内的房产价格，成为引领咸宁市房地产市场的风向标。74威胁咸宁市现有楼盘对本项目的影响据调查，目前咸宁市很少有成规模的房地产开发项目，在现阶段具有代表性的楼盘有御龙花园、香泉花园和温泉谷国际度假村，但其总体规模较小，楼盘档次处于中低档水平。其中御龙花园项目总建筑规模25万平方米，一期在建45万平方米；温泉谷为高档休闲旅游度假在建项目，规划用地550亩，拟投资8亿元，目前已经开工的是温泉游乐中心和五星级大酒店，今后有少量的住宅。综上所述，以上项目不会对本项目构成大的威胁。市场竞争分析目前咸宁市的房地产开发基本处于四处开花的情况，但最新的几个小区就集中在中心新区。在老城区由于存在硬件可改变性、发展前景较差的情况，而且拆迁也存在有比较大的难度，开发商更倾向于在新区开发。同时，据调查居民对中心新区的前景也持很乐观的态度，在新区开发的御龙花园开盘当天就有40余人签订了购房协议，目前已经销售完毕（二期工程“龙苑”，将投入资金6000余万元，于年底动工）；香泉花园一期开发123套，已销售78套；都取得了非常良好的销售成绩，其中御龙花园目前已售完，可以预测未来开发的热潮主要集中在中心新区。竞争对手除温泉谷项目是武汉市万鹏房地产开发公司来咸宁开发外（而温泉谷和我公司不属于同一开发类型），其他开发商均为本地小型开发公司，无论是经济实力、公司规模、品味、经验均无力和我们抗衡，竞争状况并不激烈。八项目定位及开发模式81项目定位定位咸宁市“城中城”咸宁市目前咸安区与温泉区相距狭长，且没有达到具有地级市应有水准的购物、休闲消费中心，导致现在咸宁市居民生活环境距地级市尚有一定差距。一部分具有很强消费能力的客户流失到武汉，且部分条件较好的居民找不到适合自己需求的居住环境。本项目位于咸安区与温泉区中间，是尚未开发的黄金地带。建议，将本项目定义为咸宁市的“造城计划”，引领城市发展方向。根据咸宁市作为“武汉城市圈”发展规划中的重要生态旅游城市和“武汉后花园”的发展方向。考虑到项目规划中土地分散的实际情况，建议将“咸宁市中心新区项目”开发为一个涵盖高标准的综合商务中心、楚文化展示中心、普通住宅、低密度住宅区与经济适用房等项目的“城中城”，结合咸宁市政府对中心新区的定义，把中心新区打造成咸宁市的样板区，从文化、经济、生活各方面让中心新区成为咸宁市标志性的区块，提升咸宁市的城市品味。82开发模式A经济适用房金桂路南侧约135亩建设经济适用房首先考虑我司在咸宁市为综合房地产开发，并非仅此一个项目，做完走人的情况，作为我司在咸宁市的第一个项目，应以公司形象及项目品牌推广知名度为第一要素，建设经济适用房，能够比较快速的消化，回收资金，规避风险，同时利用项目热销的美誉度与群众传播的知名度提升公司品牌在咸宁市的占有力，为以后项目打好基础。B中、高端住宅青龙路两侧约900亩建设中、高端住宅。考虑以中、高端住宅为前期主要的开发项目，原因在于1住宅相对于商业用房风险较小2咸宁市目前对住宅的消化能力很强3目前咸宁市中高端产品非常空缺4咸宁市居民对居住环境要求逐渐升从这些方面考量，拟将本区域建设为中高端普通商品房，其中以多层为主，包括部分小高层与高层。C低密度住宅十六潭路两侧区域约596亩建设为低密度住宅（即别墅）根据十六潭路规划土地内的自然生态条件，以及对咸宁市区房地产市场和居民需求的调研，发现别墅具有相当的市场，咸宁市居民仍保有自己拿地自己建房的思想，由于目前政府的宏观调控，居民已经不可能在取得小地块来实现这个愿望，但别墅建设符合这部分人群拥有自家庭院的设想，加上此地段的生态条件非常优越，建设别墅基本不再需要人为绿化。目前，咸宁市政府规划在该地段就是建设别墅，但为了便于批准定名为低密度住宅。D中心商务区青龙路两侧约200亩建设中心商务区目前咸宁的商业设施比较落后，更是缺乏大型高档的购物场所，本设想依托旁边900亩的普通住宅建设，既作为住宅项目的配套建设，又借助于住宅项目的人流带来商机，从人气上把此地烘托起来，成为名符其实的中心商务地段。E楚文化展示中心金桂路两侧约236亩建设楚文化中心拟依托咸宁市规划建设的博物馆项目，以文化为主题挖掘商机，把此地块建设为咸宁市的文化中心，主要以步行街门面的方式建设。83客户层定位A经济适用房分析要素客户层描述年龄2235职业公司普通员工、此地拆迁居民、普通公务员、周边辖区进城务工人员区域咸宁市区和辖区收入月收入10001800元B中、高档住宅分析要素客户层描述年龄2835职业公司普通主管、个体经营者、公务员、政府部门人员区域咸宁市区和辖区收入月收入18003000元C低密度住宅分析要素客户层描述年龄3050职业公司高级主管、个体经营者、政府部门主要人员及有隐形收入人群区域主要咸宁市区包含家在咸宁人在武汉或者外地工作人员收入月收入在3000元以上D中心商务区分析要素客户层描述年龄2850职业公司高级主管、个体经营者、政府部门主要人员及有隐形收入人群区域咸宁市区及辖区来咸宁做生意人士收入月收入在3000元以上E楚文化展示中心分析要素客户层描述年龄2850职业公司高级主管、个体经营者、政府部门主要人员及有隐形收入人群区域咸宁市区及辖区来咸宁做生意人士收入月收入在3000元以上84价格定位根据市场调研情况分析，咸宁同一区域不同物业、不同区域相同物业的价格差异性较大。由于本项目具有较长的开发周期，价格会受到市场供求、宏观经济等因素的影响。价格定位主要参照各板块类似项目物业价格以及充分考虑了城市发展前景、城市规划、房地产市场发展趋势、土地供求等因素而制定。咸宁市目前房地产形态主要为普通住宅和商业用房普通住宅均价1400元每平方米商业用房均价为5000元每平方米根据上述情况，我们拟定本项目销售价格如表房屋形态均价（单位元/平方米）经济适用房920中、高档住宅1700低密度住宅3500中央商务区5000楚文化展示中心500085定价依据851总体依据咸宁经济发展稳健，经济发展呈加速增长的态势，中心新区是咸宁城市规划发展的主要轴向，是联系咸安区和温泉区的纽带。前期入市，价格不宜过高，以聚集客户为主，首期开发引起客户关注度和销售数量非常重要。价格应随着社区的成熟和品牌知名度的不断积累而持续上升。相对于参照项目，本项目具有稀缺的景观优势，本项目同时兼具山、湖、森林等不可多得的自然景观。851经济适用房定价依据经济适用房的定价是以成本加35的利润来测算，我们认为920元/平方米的定价是合理的。852中高档住宅定价依据自2004年以来咸宁市房地产发展飞速，2004年均价是700元/平方米，2005年增至1100元/平方米,2006上半年增至1200元/平方米，（御龙花园均价为1400元/平方米）本项目定位为中高端产品，将引入电子安防，门铃对讲等系统，价格高于御龙花园没有问题。本项目开发周期较长，房价将会持续上涨。853低密度住宅定价依据低密度住宅（即别墅）是本项目的重要卖点。因为国家明令别墅类用地停止供应，咸宁市场目前没有别墅，而今后几年别墅用地也不会有大的增加。供求决定价格，因而也就决定了咸宁的别墅将越来越物以稀为贵。我们认为3500元/平方米的价格是极为保守的估价。854商业用房和楚文化用房定价依据相对于本项目的其他建设内容，商业用房（包括楚文化中心）我们目前还没有特别的卖点,因此，我们保守估价与目前咸宁的均价相等,为5000元/平方米。九项目开发与销售计划91项目开发计划本项目共计2073亩，拟建设面积如表所示房屋类型土地面积（亩）容积率拟建设面积（平方米）经济适用高档住宅90021200600低密度住宅59508317492中心商务区20713179490楚文化展示中心2361157412总计1990062由于项目庞大，拟分5期开发，开发进度如表所示，第一个开发周期相对较长，因为第一个开发期相对要建设售楼部等包含一些不可预测因素，开发周期预计为15个月，其余每个开发周期为12个月，在第一个开发期结束前2个月，开始第二个开发期，以此类推，总共开发周期为60个月图91项目开发进度图时间开发期200720082009201020112012123412341234123412341234一期二期三期四期五期92项目销售计划与项目开发进度相对应，在第一个开发期销售中心建设完毕，工作人员正式进驻，开始销售工作的前期酝酿，在至第二个开发期开始2个月结束第一期的销售工作。本项目销售共分五期进行，如表所示图92项目销售进度图时间开发期200720082009201020112012123412341234123412341234一期二期三期四期五期注一期拟开发134亩经济适用房和200亩中高档住宅二期拟开发200亩中高档住宅和195亩低密度住宅三期拟开发200亩中高档住宅和200亩低密度住宅四期拟开发200亩低密度住宅和207亩中心商务区五期拟开发300亩中高档住宅和236亩楚文化展示中心十项目经济效益评估101测算参数选取土地费用总计3亿元人民币，按2073亩土地计算，1447万元/亩前期规划费用预计500万管理费用销售收入2；销售费用销售收入4前期费用（环境配套建筑成本）6销售营业税销售回款563绿化配套费用120元每平方米所得税利润33不可预测费用约2500万元（以销售收入的05计算）建安成本经济适用房500元/M2中高档住宅650元/M2（含20小高层和高层住宅）别墅和商务用房为1100元/M2设定项目赢利能力测算的起止时间为2007年2012年；102总投资金额与总收入开发类型开发面积（万/M2）土地成本（万元）建筑成本万元前期费用万元销售管理营业税（万元）销售收入万元所得税万元利润万元经济适用房135119538374502132112429279中高档住宅1200613023924465547237372041022288546463低密度住宅31758610387352324129231111251601632517中心商务区1795299521899131410438897501752835586楚文化展示中心157434151920311529153787001510630670总累计投资19929996180657108395757249610671535145515规划和不可预测费用（万元）3000实际总利润（万元）142515土地款项按照面积分配到各期项目中土地总款项按照29996万人民币计算销售款均按照100销售计算总投资为282064万元103利润率投资利润率（净利润/总投资金额）为5052销售利润率净利润/销售总收入为2873十一项目敏感性分析本项目用净利润率来分析项目的敏感性，而没有计算IRR（内部收益率），其原因是我们考虑由于经营时间长，要大量追加投资，可能导致多个IRR（内部收益率）出现，以IRR计算没有实际意义，所以没有以此来衡量。本项目实际仅需第一期和第二期两次投资111第一期投资第一期投资共计27591万元5000万（土地定金）1453万（经济适用房和中高档住宅土地费）4187万（经济适用房建安费）502万（经济适用房前期费）1321万（经济适用房销售推广费）10271万（中高档住宅建安费）1232万（中高档住宅前期费）2721万（中高档住宅管理和销售推广费）404万（不可预测费）500万（总体规划费）27591万元第一期投资为整个项目的土地定金、第一期工程所用土地费用、第一期开发成本费用其中土地定金为5000万，土地价格按照第一期所用335亩，每亩地价14472元的30计算，建安成本按照建安总成本予付50计算，前期费用和推广费用按照实际价值计算。112第二期投资全部土地余款要交付补足一期开发所欠全部费用二期建安成本，二期推广销售成本共计61994万元因从第一期销售开始有部分销售收入可以转为投资,第一期经济适用房按100销售计算；中高档住房按销售80计算；资金回收额为48713万元第二期投资金额减去销售收入，需追加投资619944871320281万元所以投资峰值为275912028147872万元，出现时间预计在2008年第一季度总累计投资（万元）实际总投资（万元）总销售收入（万元）总利润（万元）净利润率（）实际收益率（）282064478724961061425155052298注净利润率按照纯利润除以总投资计算实际收益率按照纯利润除以实际投资金额计算113敏感性分析我们将投资额锁定，将建设成本和价格（住宅、商业用房）作为不确定因素，对本项目的销售利润率进行敏感性分析，分析结果表明，销售利润率对销售价格变化最为敏感，其次时建设成本。详见下表1131成本变动表111建安成本敏感性分析表建安成本变动幅度（）项目净利润率（）0505254719554741132价格变动表112售价敏感性分析销售价格变动幅度（）项目净利润率（）050525567354495十二项目风险分析121宏观政策风险分析一、目前国家还在对土地开发进行宏观控制。本项目拟开发区域尚未取得合法的开发手续。虽然按照现行政策，咸宁市政府认为，该地块处于咸宁市中心，获得批准没有问题。但是仍存在国家进一步紧缩后，无法获得批准的可能。对策分析在前期合作时一定把本项内容写入合同，如果土地或部分土地不能取得合法手续，应以同价格给开发