土地开发及基础设施建设项目可行性研究报告

目录1总论111项目背景112研究内容213主要研究结论32社会经济及市场分析1021建设现状与进展1022发展规划1123发展有利条件分析1224土地销售前景及价格预测143技术标准与建设规模1731技术标准的论证1732建设内容1733建设规模184建设条件与方案设计1941场址现状1942场址建设条件1943道路方案设计2244给水工程2745排水工程2846照明工程3147交通工程3149消防工程315项目的运作与管理3351管理模式3352对外招商与经营3353组织机构336项目实施方案及进度安排3561项目实施方案3562施工措施3763建设工期安排与实施计划377投资估算与资金筹措3971投资估算3972资金筹措及还贷418财务分析4281编制依据4282基础数据4283营业收入及税金估算4284总成本费用4385利润4386财务盈利能力分析4387财务生存能力分析4488清偿能力分析4489不确定性分析45810财务评价结论459环境保护4791编制依据4792环境现状4793环境影响4794综合治理及措施4710节能评价49101道路运输节能评价概述49102道路燃油消耗影响因素49103燃油节约50104节能分析5011风险分析51111项目风险因素识别51112风险评估51113降低风险的主要措施5312问题与建议54121关于资金筹措与使用54122关于环境保护54123关于项目实施措施54124关于防洪541总论11项目背景111项目名称新区土地开发及基础设施建设112项目建设单位简况城陵矶临港新区开发投资有限公司是经区政府授权的项目投资主体，是市、区两级人民政府于1年1月出资组建的具有独立法人资格的国有公司。注册资本17000万元。该公司经市、区人民政府授权，代表政府负责港区的投融资工作和项目开发建设。公司依照公司法运作，实行独立经营核算。城陵矶临港新区开发投资有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设综合办公室、工程管理部、财务管理部、规划建设部、招商部五个科室，运作机制完善。公司现有员工30人，其中专业技术人员22人，员工全部具有大专以上的文化学历。113项目简介本项目为新区土地开发及基础设施建设，主要包括城陵矶新区的2435亩土地开发及黄泥沟路建设，黄泥沟路作为城陵矶新区“三纵三横一环”的道路网络系统中的“一横”，是该区道路网络中极其重要的组成部分，规划西起沿江路，东至107国道，道路长度8000M；路幅宽度为30M。114项目背景及编制依据1141项目背景城陵矶新区位于市区境内，是市推进工业化和新型城市化的核心区域，总规划用地面积236平方公里，拥有全国28个内河主枢纽港之一的城陵矶港，是国家对外贸易一类开放港口，省长江干线上唯一口岸，长江航运和湘江航运重要的中转站，区位交通优势明显。为加快地方经济和社会发展，充分利用好区域优势资源，建设特色，根据省委书记张春贤提出的“优势优先、优先发展”的要求，充分发挥通江达海的区位优势，市委、市政府提出并实施了城陵矶新区开发战略。港区开发启动实施以来，发展态势良好。城陵矶新港有限公司（以下简称新港公司）总投资16亿元，建设年通过能力88万标箱的国际集装箱码头，目前，投资6亿元的一期工程于年6月建成开港，年吞吐量30万标箱；三期建成后，散货、件杂货将达到1000万吨。同时，已有中远化工、华新水泥、中天石化、泰格林纸、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户。为加大港区开发建设力度，适应港区招商形势的需要，优先发展土地开发及道路交通设施和城市配套设施成为当务之急。根据城陵矶新区总体规划与分步开发建设实施计划，区政府拟加速港区土地开发及道路建设进程，在城陵矶新区内建设36条区内道路及附近的土地开发。1142可行性研究报告编制依据岳府阅20088号关于城陵矶新区建设有关问题的会议纪要；岳政发5号市人民政府关于加快城陵矶新区建设的若干意见；市城市总体规划（20082030）；市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；城陵矶新区总体规划20082020；国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；其他有关专业设计规范；建设单位提供的其他各项基础资料。12研究内容通过对拟建项目区域社会经济、产业布局、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析，依据项目影响区域社会经济发展，重点研究项目建设的必要性；同时，结合现状路网和规划路网研究论证路线走向、工程方案、建设规模、技术标准、投资估算、资金来源和经济效益等，编制成新区土地开发及基础设施建设可行性研究报告。本报告主要研究内容有1项目建设的必要性；2项目影响区域社会经济现状分析与发展预测；3建设方案与标准；4建设条件与方案比选；5投资估算及资金筹措；6经济评价；7工程环境影响分析；8节能评价；9问题与建议。13主要研究结论131项目建设的必要性是推动“两型社会”建设的需要资源环境约束和经济快速增长的矛盾,已经成为经济社会发展面临的严峻挑战。建立资源节约型和环境友好型区域经济,对于贯彻落实科学发展观,建设社会主义和谐社会,推进新型工业化、新型城市化都有着重要的意义。城陵矶新区，已纳入经国务院批准的长株潭城市群“两型社会”建设配套改革试验区的滨湖示范区范畴，作为省长江干线上唯一口岸，该区建设对推动长株潭示范区的整体建设和发展起着非常重要的作用。按产业规划，新区今后将是长株潭城市群物流、航运、加工制造基地和原材料供应基地。因而快速搞好新区土地开发及基础配套设施建设，建好新区并发挥相应功能，对长株潭城市群“两型社会”建设具有很大的推动作用。是促进区域经济发展的需要市人民政府关于加快城陵矶新区建设的若干意见岳政发5号指出城陵矶新区要按照“产业高地、试验新区、临港新城”的定位，把新区建设成为长江中游区域性航运物流中心，中南地区重要的石化产业基地、电力能源工业基地、出口加工基地和先进制造业基地，省对外开放的重要门户，市科学跨越、和谐崛起的先导区。要想把城陵矶新区发展成为产业高地、试验新区、临港新城，就必须把新区的土地开发及基础设施建设放在第一步，新区土地开发及基础设施建设是新区“提质扩容”的重要载体，它不仅为新区的发展、人民的生产、生活提供重要的基础设施，同时，也是引导城市用地布局健康合理发展的重大举措。该项目的建设不仅可加强区域内各片区之间的交通联系，有效的改善企业的投资环境，也将可以促进工业区土地升值,加快城市的提质扩容步伐,使得新区人流、物流畅通无阻，吸引更多的投资商来该区投资兴业，促进城陵矶新区的经济发展。是完善区用地状况和交通体系的需要区内的土地大部分为丘岗地，此次结合土地开发及基础设施建设，对城区内的黄泥沟路沿线两厢土地进行平整，土地平整后将有利于城区的项目建设和紧张的用地需求。根据规划，区城区面积为2368平方公里，规划城市道路总长度约110KM。目前区城市交通主要以道路为主，本规划区域内仅有107国道、S201线和长江路，负担该区域的全部对外交通和过境交通。区内交通和过境交通相互混杂，特别是S201线，是目前唯一的南北向交通道路，也是旧城区与新城区的交通咽喉，交通流量大，交通十分拥挤、混乱，经常发生交通堵塞。正所谓“城镇要发展，交通要先行”，市的建设离不开交通的发展，城陵矶新区是市“十一五”发展规划中的重要区域，是“工业强市”战略的主要实施载体。而黄泥沟路是城陵矶新区公共配套服务区及港口航运物流区东西向的交通动脉之一，它的建成将极大改善市的招商引资环境和沿途人民生产条件，必将带动沿线两侧土地的开发升值，使发展规划成为可能。是市城市建设用地的客观需要市优越的地理位置和区域交通条件、雄厚的农业基础、丰富的自然资源和人文资源，使具有强大的发展潜力。但是，目前城区规模仍然很小，城市化水平较低，在一定程度上已经跟不上甚至制约了市社会经济的发展。这一地区工程地质及地形地貌也较为简单,可为扩大城区规模提供完整的发展用地，同时有利于疏解旧城区中心压力，改善城区中心交通状况和居民生活环境，为市的未来发展提供广阔的空间。是优化投资环境的需要招商引资作为引进外来资金，加大投入，促进当地经济发展的一条重要途径，优质服务、优美环境和优惠政策是招商成功的三大法宝。实践证明，优美的城市，便捷的交通，是投资商优先考虑的投资条件，即将建设的随岳高速以及已有的G107、长江路、S201、S301，将会加强临港新区与外部经济发达地区的联系，本项目的建设，将进一步优化市投资环境，吸引投资商投资，带动经济发展。132技术标准与建设规模技术标准及主要技术条件根据本项目在新区中的地位和作用，结合该区交通量预测和道路通行能力分析，考虑沿线地形、地貌，依据城市道路设计规范（CJJ3790）初拟本项目的技术标准。黄泥沟路按城市级主干道标准设计，计算行车速度50KM/H，路幅宽30M详见表11。表11黄泥沟路主要技术标准表序号项目单位标准指标1道路等级城市级主干道2道路长度M80003设计速度KM/H504路幅宽度M30设超高最小半径M2005平曲线最小半径不设超高最小半径M4006最大纵坡557最小坡长M140凸型M13508竖曲线一般最小半径凹型M1050构造物城A级9车辆荷载等级路面BZZ100KN10桥梁设计洪水频率1/100建设规模本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8KM,路幅宽30M，其中，路基土石方12768万M3；沥青混凝土路面184千M2，人行道56千M2，排水管道16000M，给水管道8000M，平面交叉4处。总征用土地2795亩；具体见表12。表12拟建建设规模项目单位数量土地开发工程亩2435基础设施工程一、路线1、道路长度KM82、占地亩360二、路基路面1、路幅宽度M302、路基土石方万M3127683、主线路面结构类型沥青砼4、路面工程数量41行车道面积千M218442人行道面积千M256三、桥梁、涵洞1、大桥M/座2、中桥M/座2、涵洞道3四、路线交叉1、互通式立交处2、分离式立交处3、平面交叉处4五、沿线设施1、排水管道M160002、给水管M8000133投资估算及资金筹措投资估算本项目总投资估算为5999655万元；其中土地开发工程投资29220万元，基础设施工程投资2483655万元，建设期利息5940万元。土地开发工程共有2435亩，其中工业用地1770亩，综合用地665亩；基础设施工程主要是黄泥沟路及配套设施建设，黄泥沟路全长8KM，宽幅30M，平均每公里造价310457万元。资金筹措及安排本项目建设资金来源为银行贷款和建设单位自筹两部分，具体如下自筹资金1999655万元。申请银行贷款40000万元。134投资计划方案投资计划安排见表13。表13推荐方案投资计划与资金筹措表单位万元建设期序号年份项目合计第一年第二年第三年1总投资5999655419080310775827312711自有资金199965519080310775827312712银行贷款4000040000135工期安排建设工期安排本项目建设进度，计划用3年720126完成。实施计划工程进度概略及投资年度分配方案见表14。表14拟建项目工程进度安排表年份年年年2012年季度一二三四一二三四一二三四一二三四前期工作征地拆迁三通一平材料及现场准备路基工程桥涵及交叉工程路面及沿线设施竣工验收136经济评价本项目主要数据与经济指标详表中表明，全部投资财务内部收益率为596税后，投资回收期为735年静态税后，总投资收益率为569，从项目的敏感性分析计算结果可以看出，项目具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，符合国家的有关方针、政策，能产生一定的社会效益，因此项目是可行的。137节能评价道路建设项目的节能主要体现在营运车辆燃油消耗的节约上。本项目道路部分为新建道路，拟建项目的节能效益主要是道路等级提高而使燃油消耗量降低所产生的燃油节约效益。此项效益是指拟建项目建成前后，拟建项目与老路之间行车速度及油耗的变化情况，每车百公里平均油耗为128公升（标准小客车），建成后平均每车百公里实际耗油115公升，每车百公里平均可节约用油13公升；在目前能源问题日益突出、政府号召建立节能型社会的形势下，具有显著的经济效益和社会效益。138综合评价本项目建设是必要的，经济上是合理的，技术上是可行的，并具有一定的抗风险能力，因此，本项目推荐实施。主要技术经济指标详见表15。表15主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积亩279511道路占地面积亩36012土地开发面积亩24352新建道路长度KM83建设期年3含前期工作4总投资万元59996555资金筹措51银行贷款万元4000052自筹万元19996556财务评价61项目营业收入万元6099488计算期内62总成本费用万元5104255计算期内63利润总额万元995233计算期内64所得税万元248808计算期内65净利润万元746425计算期内66项目静态投资回收期税后年735含建设期67财务内部收益率税后59668财务净现值税后万元5139332社会经济及市场分析21建设现状与进展区成立于1984年，总面积402平方公里，人口1648万人，2008年，全年完成国内生产总值3818亿元，规模以上工业企业70家，比2007年新增12家，完成规模工业增加值154亿元，财政收入347亿元。区作为全市的工业区，长岭炼化、巴陵石化、华能电厂、泰格林纸等中央、省属大型企业境内驻有，经过20多年发展，该区已发展成为中南地区最大的石油化工基地和重要的能源、造纸基地。特别是石油产业链已发展到炼油、化工、有机合成、精细化工等共20多个行业，200多种石油化工产品，总资产200亿元，年产值达1000亿元以上。2007年，为落实省委张春贤书记“优势优先、优先发展”的指示精神，进一步发挥通江达海的区位优势，市委、市政府启动了城陵矶新区（以下简称临港新区）开发战略。两年来，在省市区三级政府的直接推动下，临港新区各项工作超常推进，取得了明显成效。一是加快了临港新区总体规划编制步伐。城陵矶新区总体规划是在省市两级政府审时度势、抢抓机遇，打造长江中游航运物流一类口岸，启动松阳湖港口建设的背景下展开的。为高起点、高标准制定城陵矶新区总体规划，在黄兰香市长的直接领导下，从2008年3月开始，按照将港区建设成为区域性航运物流中心、重要的石化工业基地、电力能源基地、出口加工贸易基地和省对外开放的门户的规划理念和规划定位，通过采取外地学习考察、征求专家意见、听取基层建议等多种形式，对港区规划进行了反复修改完善。编制工作得到了各级领导和社会各界的帮助指导，市、区“四大家”领导班子十分重视规划编制工作，多次深入现场，参与讨论，指导工作；市直、区直各行政职能和技术服务部门全力配合，协同作战，提供支持，以上工作为规划编制奠定了坚实的基础。规划几易其稿，不断深化完善，目前规划正在不断完善修订过程中。同时，港区核心区控制性详规编制工作正在抓紧进行。现阶段，临港新区已进入我市城市规划范畴和新一轮城市及土地利用总体规划，临港新区的土地已全部调整为建设用地。二是明确了港区管理体制和运行机制。为加强城陵矶新区建设工作的领导，省委、省政府成立了由省委常委、常务副省长于来山为组长，省长助理袁建尧为副组长的城陵矶新区建设领导小组，并明确了区为临港新区的建设责任主体，确定了“政府主导、区政合一、市场运作”的模式。三是逐步完善了基础设施建设。目前，港区水、电、路、通讯等基础设施全面启动建设。总投资6个多亿，设计年吞吐量达30万标箱的城陵矶国际集装箱码头已建成开港；投资约3亿元的进港大道和通港路一南一北通向港区，打通了港区对外的陆路大通道；同时，港区循环铁路进入了荆岳铁路规划，即将开工建设。另外，1个11万伏变电站已竣工使用，首期投资4000万的移民安置小区已交付使用，年供水600万吨的供水工程上半年将实现供水。四是加大了招商引资工作力度。港区自筹建以来，因独特的区位优势和良好的工业基础，吸引了众多投资者的目光，已有中远化工、华新水泥、中天石化等一批投资过亿元的企业落户投产。同时，泰格林纸集团、江阴恒阳化工码头两个投资5亿元以上的重大项目正在抓紧建设。特别是投资5亿元的恒阳公共化工码头将进一步完善城陵矶港的港口功能和资源配置作用，极大地提升我市石油化工产业的核心竞争力。22发展规划城陵矶新区总体规划结构为“五区”一是港口航运物流区规划面积64平方公里，共有长江岸线6670米，除1600米为已有货主码头（华能、华新水泥），其他岸线一律规划为公共码头。目前，新港公司国际集装箱码头（一、二、三期）共用岸线2100米，其余2970米为预留集装箱码头及部分生活岸线。在长江路以西，兴业路以南、华松路以北的沿岸及腹地陆域纵深约400米，用地面积26平方公里规划为物流用地，沿长江岸线布局公共码头，建设综合性的物流园区、专业化工产品物流园区和第三方物流园区，形成以港口为枢纽的现代物流基地。二是港口配套加工区本区规划面积68平方公里，位于长江路以东、松阳湖路以西、兴业路以南、芭蕉湖北面山体以北的地段，主要布局与港口关联度大的进出口加工、能源、精密机械等制造加工业。三是建材化工产业区规划面积28平方公里，位于沿长江路两侧、在兴业路以北地域，该区西临长江港口岸线，北靠东接松阳湖滨水景观带，是承接省内外转移产业，发展大运量、大耗水、低污染的港口型重化产业的主要承接地。四是精细化工产业区规划面积25平方公里，位于随岳高速道路以西、兴业路以南、公共中心以东地域，主要依托长炼、岳化等中央石化企业，对接现有精细化工产业基地，延伸石油化工产业链。五是公共配套服务区规划面积51平方公里,主要围绕黄泥沟水系及通港路南侧布局金融、保险、信息网络、中介服务等生产性服务业发展，完善行政办公、教育、卫生、文化等市政公共设施建设，形成以港口为对象的现代化商贸服务体系。23发展有利条件分析231具备实施临港开发战略的区位、交通和产业优势以城陵矶港为核心的新区位于省市城区北部，地理位置十分优越，交通枢纽已成网络，产业支撑兴旺发达，是一块投资兴业的理想之地。经济区位优势明显。是沿江开放城市、城陵矶港是国家一类外贸口岸、首批对台直航港口。该区位于长江流域经济带和京广铁路经济带的交汇中心，又处于武汉城市圈与长株潭两个改革试验区之间，是未来市沿江产业带的核心区域和城市建设的重点区域。同时，还是国家确定的中部地区加工贸易产业梯度转移的重要承载地。交通区位优势明显。新区距城区仅3公里，北距武汉180KM，南距省会长沙162KM，具有现代化的综合交通运输体系，其快速、便捷、安全的交通运输网络，为推进对外开放、发展外向型经济奠定了坚实基础。港口方面沿江临港是该区的核心战略资源，城陵矶港作为省长江干线上唯一国家对外贸易一类开放口岸，是连接长江航运和省内湘资沅醴内河航运重要中转站和唯一出海口，在枯水期间5000吨级船舶也可进港作业。道路方面随着随岳高速、杭瑞高速、京珠高速复线的相继建设，与京珠高速、107国道、S201、S301等道路伴区或穿境而过，共同构成了港区国、省干道互通的道路网络。铁路方面距京广铁路和武广铁路站在5公里左右，随着武广客运专线、荆岳铁路的建设，规划建设的荆岳铁路进入临港新区的铁路专用线向北延伸至道仁矶、陆城和长炼，并最终与路口车站形成疏港环线货运专线，依托京广铁路线，将形成四通八达的铁路运输网络体系。航空港方面在距临港新区15公里的县筻口镇规划建设航空港站区，技术等级为2级，行政等级为不定期航班的支线机场。产业支撑基础雄厚省“十大标志性工业企业”中的长岭炼化公司、巴陵石化公司、华能发电有限公司和泰格林纸集团等四家大型企业集团都驻在区内。现有的石油化工、电力能源、水泥建材都是我省的优势产业，尤其是石油化工产业经过30多年发展，已成为中南地区重要的石化工业基地，形成了1000亿元的产值规模。新区正式筹建以来，一些大运量的新型建材、机械装备制造项目纷纷进驻，已有中远化工、华新水泥、中天石化、泰格林纸集团、中交集团新港公司、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户，逐步形成以港口物流、化工储运为核心的新兴物流产业和以造纸、建材为重点的重化产业。232创造了港区开发的良好招商环境港区开发战略得到了省、市政府的高度重视和大力支持。省委书记张春贤高度重视城陵矶港的门户作用，强调要“优势优先、优先发展、树立门户城市概念”。在省委、省政府的直接推动下，港区龙头工程总投资6亿元的城陵矶国际集装箱码头一期工程已竣工投入运营，其30万标箱年、散杂件100万吨年的吞吐量，能保证全省“十一五”期间社会经济发展需要。2008年9月，城陵矶新区纳入了国务院批准的长株潭“两型社会”建设配套改革试验区总体规划滨湖示范区范畴，将会享受中央和省政府在土地、信贷和财税等方面各种扶持政策支持。为加快新区发展，市委、市政府多次召开港区会议，专题研究有关港区规划、管理体制和运行机制等重大工作，省委、省政府成立了由省委常委、常务副省长于来山为组长，省长助理袁建尧为副组长的城陵矶新区建设领导小组，区也成立了专门工作机构新区临时管理委员会，负责港区开发建设的具体工作。在省市两级党委、政府的高度重视和大力支持下，城陵矶新区正朝着打造区域性物流中心的战略目标迈进。建立和完善了功能齐全的综合性港口码头和基础设施。现在，城陵矶港不但拥有煤炭、粮食、石油等专用码头和木材、沙石、钢材等各类散货码头，而且具有国内一流水平的现代化国际集装箱码头已投入使用，投资约5亿元的恒阳公共化工码头即将开工建设；届时，城陵矶港将成为一个功能配套、设施齐全具有核心竞争力的综合性港口群，其年吞吐量2000万吨的运输规模，将极大地带动和促进全市乃至全省经济社会特别是外向型经济的快速发展。同时，为完善港区基础设施，港区管委会加大了投入力度，总投资3亿元的进港大道和通港路一南一北通向港区，并分别与随岳高速和107国道联通，打通了港区对外的陆路大通道；电力供应能力充裕，港区供水工程已经开工建设。临港新区整体开发条件已基本具备。出台了支持港区发展的一系列优惠政策和措施。为充分发挥港区优势，加快港区发展实现区域经济跨越式发展，港区管委会出台了一系列更加科学、更具吸引力的港区招商引资优惠政策，支持、鼓励符合国家产业政策、投资强度大、科技含量高、附加值高、税收高的拉动型、环保型、节约型产业项目进入港区。独特的区位交通优势，良好的投资经商环境，雄厚的产业基础支撑，使得新区成为对外开放的门户，成为招商引资和对接沿海产业转移的黄金宝地，“福布斯”杂志将评为中国20个最适宜投资的城市之一。24土地销售前景及价格预测项目以城陵矶新区土地运营为主要收入来源，其发展在宏观上取决于临港新区内产业的发展前景，在微观上取决于现有企业扩能增产和城陵矶新区对外招商引资时对土地需求的增长。在产业发展前景预期良好条件下，项目招商引资规模和速度将对本项目土地销售前景产生重大影响。241招商引资前景分析城陵矶新区经济区位优越，交通条件优势明显、产业支撑基础雄厚、招商环境良好，是未来市沿江产业带的核心区域和城市建设的重点区域，同时，还是国家确定的中部地区加工贸易产业梯度转移的重要承载地。从未来资本转移发展态势及发达地区和欧美等发达国家产业结构演变阶段判断，发达国家和发达地区资本输出正处于一个上升初始阶段，这意味着，在未来相当长的时间内，大量的沿海发达地区和发达国家资本将继续向市转移。其基本理由是一是沿海发达地区和发达国家产业结构仍处于调整时期，尤其是香港、上海等地产业结构具有很大的调整空间，这意味着将有大量的产业资本进行转移。二是市既具有明显的区位优势，又具有明显的综合成本优势，是产业转移的理想基地。三是入园企业可享受国务院、省、市政府给予的优惠政策，实行“封闭式管理、开放式运行、社会化服务”，企业办事实行“一个窗口受理，一站式审批，一条龙服务”。园区各类中介机构健全，投融资服务完善。242土地销售价格预测土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。近两年市城陵矶新区综合用地的交易价格情况如表21。表21近两年城陵矶新区周边地区用地交易价格价格（万元/亩）用地性质最高价平均价最低价工业用地17157144综合用地（含住宅及商业用地）296027962632考虑到国家对地产的宏观调控政策及金融危机影响，以及根据近几年城陵矶新区周边地区地产价格的平均增长率为10，保守起见，本项目综合用地的土地预测增长率取8，增长基数为表21土地交易价格的平均值；工业用地第一年按近2年平均价格157万元/亩不变，以后每年价格增加1万元/亩。表22城陵矶新区未来10年土地增长价格表年份工业用地价格综合用地价格2008157279615730215732615735220121573820131674112014177444201518747920161975182017207559201821760420192276522可以预计，随着新区基础配套设施的建成和完善，其土地升值速度将大于本可研预测值。3技术标准与建设规模31技术标准的论证根据市城市总体规划并参照城市道路设计规范，本项目中的黄泥沟路按城市级主干道标准设计，设计行车速度均为50KM/H。主要技术标准见表31。表31路线主要技术标准表序号项目单位标准指标1道路等级城市级主干道2道路长度M80003设计速度KM/H504路幅宽度M30设超高最小半径M2005平曲线最小半径不设超高最小半径M4006最大纵坡557最小坡长M140凸型M13508竖曲线一般最小半径凹型M1050构造物城A级9车辆荷载等级路面BZZ100KN10桥梁设计洪水频率1/10032建设内容本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容包括征地拆迁、道路工程、给水工程、排水工程、亮化工程、交通设施等。33建设规模本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8KM,路幅宽30M，其中，路基土石方12768万M3；沥青混凝土路面184千M2，人行道56千M2，排水管道16000M，给水管道8000M，平面交叉4处。总征用土地2795亩；具体见表32。表32拟建建设规模项目单位数量土地开发工程亩2435基础设施工程一、路线1、道路长度KM82、占地亩360二、路基路面1、路幅宽度M302、路基土石方万M3127683、主线路面结构类型沥青砼4、路面工程数量41行车道面积千M218442人行道面积千M256三、桥梁、涵洞1、大桥M/座2、中桥M/座2、涵洞道3四、路线交叉1、互通式立交处2、分离式立交处3、平面交叉处4五、沿线设施1、排水管道M160002、给水管M80004建设条件与方案设计41场址现状411地理位置项目位于市区内，位于东经1130848至1132330、北纬292356至293822之间，区位于市城区东北部、长江中游南岸，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县、洪湖市隔江相望，南部与楼区和县毗邻。区域内107国道和京广铁路纵横南北，京珠高速道路在东边擦肩而过，长江黄金水道环绕西北。沿铁路南距长沙162公里，北离武汉245公里；沿京珠高速道路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到2小时车程；沿水路东距九江340公里，南京715公里，上海990公里，西距重庆490公里。412土地利用现状本区域内土地现状多为荒地和田地，农居和水域也占有一定比例，而建设用地的比例较大，用地构成属于典型的未开发农用地场址，地势较平坦，主要用地已全部纳入城陵矶新区建设用地范围。该区域属于市城区边缘，省“十大标志性工业企业”中的长岭炼化公司、巴陵石化公司、华能发电有限公司和泰格林纸集团公司等四家大型企业集团都驻在区内或周边。42场址建设条件421地形、地貌、地震情况项目地属幕阜山脉向江汉平原过渡地带，地貌多样、交相穿插，整个地势由东南向西北倾斜。境内最高海拔点为乡上清溪村之小木岭，海拔4976米；最低海拔点为永济乡之臣子湖，海拔214米。一般海拔在4060米之间。地震根据中华人民共和国地震参数区划图（GB183062001），该区域地震动峰值加速度G010，特征周期为035S，根据抗震设防基本烈度为度，规划按度标准进行设防。422地质和水文地表组成物质65为变质岩，其余为沙质岩，土壤组成以第四纪红色粘土和第四纪全新河、湖沉积物为主。第四纪红色粘土主要分布在境内东南边，适合林、果、茶等作物开发。第四纪全新河、湖沉积物主要分布在西北长江沿线，适合水稻、瓜菜等作物种植。松阳湖水域湖面积丰水期60008000亩左右；枯水期50006000亩左右；水位最深水位56米左右；平均水位34米左右蓄水量丰水期21万立方米左右；枯水期12万立方米左右；长江段松阳湖水域北濒临并汇入长江。长江螺山段水文特征对其影响很大，根据长江螺山段水文站水文数据，长江在该段主要水文参数如下流量多年平均流量20300立方米/秒；历年最大流量61200立方米/秒；历年最小流量4190立方米/秒；流速多年平均流速145米/秒；历年最大流速200米/秒；历年最小流速098米/秒；含砂量多年平均值0683公斤/立方米；历年最大含砂量566公斤/立方米；历年最小含砂量011公斤/立方米；输砂量多年平均输砂量157吨/秒；历年最大输砂量177吨/秒历年最小输砂量059吨/秒水位多年平均水位2319米吴淞高程历年最高水位3314米历年最低水位1599米423气候条件项目区域属亚热带季风气候，气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，无霜期长。年日照17221816小时，年太阳辐射总量为1137千卡/CM2；一月平均气温约43，七月平均气温约292；年平均气温166168，无霜期258278天；年降雨日141157天，降水量1469MM。424城镇规划及社会环境条件本项目符合市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、市城市总体规划20082030、港总体规划20062020、市20082012产业发展规划纲要、城陵矶新区总体规划等相关要求。新区是一个以港口（城陵矶港）为依托，以物流仓储、加工贸易、现代装备制造、新型建材及精细化工等为主导产业的港口经济带。425交通运输条件项目区域107国道和京广铁路南北纵横，京珠高速道路擦肩而过，长江黄金水道环绕西北。沿铁路南距长沙162公里，北离武汉180公里；沿京珠高速道路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到2小时车程；沿水路东距九江340公里，南京715公里，上海990公里，西距重庆490公里。境内有厂矿铁路专用线4条，全长29公里；有火车站2个。426公用设施条件水源新区工业生产用水由接自附近的中心城区市政给水管网供给，大耗水工业用水可新建水厂从长江取水供给；生活用水由铁山水库供给。排水项目区内现无市政排水系统，现状雨水基本上都是自然排放，雨水系统主要由水库、水塘、溪渠组成，大部分雨水沿自然山体、水库（水塘）、小溪（水渠）排入长江。本项目拟根据本区域的性质特点，排水采用雨污分流制，按照道路及地形特点，重力流和机械提升相结合的原则，规划5年内新建污水处理厂。供电目前项目区规划变电站两座，分别为110KV永济变电站和110KV松阳湖变电站，主变容量近期250MVA、远期350MVA，占地面积10000M2，型式为户外式。永济变电站110KV电源采用架空线近期引自现状110KV变电站、远期引自规划220KV路北变电站。电讯项目区内只有零星的一些架空电信线路，供目前企业及村民通信需要，未形成一个完善的通信网络结构，也没有设置局、点。区内没有任何邮政设施。427施工条件物料供应项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在市内采购供应。场地条件本项目场址地势开阔，工程地质条件较好。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，工程应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。428征地、移民、安置条件本项目需征地2795亩，其拆迁、安置应根据市征地补偿实施办法以及市国土资源局核定的指标进行。移民安置方式为货币安置。43道路方案设计431采用的规范1城市道路设计规范（CJJ3790）；2工程建设标准强制性条文（城市建设部分）；3道路路基设计规范（JTGD302004）；4道路水泥混凝土路面设计规范（JTGD202003）；5城市道路和建筑物无障碍设计规范（GJG502001）。432主要设计标准根据市规划管理局下达的规划设计要点，本项目黄泥沟路部分按城市级主干路标准设计，计算行车速度V50KM/H，道路红线控制宽度为30M，路幅宽30米，设计荷载为构造物城市A级，人群4KN/M2；路面BZZ100KN。路面为水泥砼路面，大中桥设计洪水频率为1/100，小桥、涵洞和路基为1/50。433方案选择的原则安全第一的原则把安全放在首位，采取一切有效方法和措施，保证车辆和行人的安全，为道路使用者提供安全保障和人性化服务。保护环境的原则应避免大改大调、高填深挖，注重与沿线地形、环境和景观相协调，保护好自然生态环境和文物古迹。树立“不破坏就是最大的保护”的理念，坚持最大限度地保护、最小程度地破坏、最强力度的恢复，以追求自然、朴实为向导，实现环境与道路建设并举、道路发展与自然环境相和谐。节约资源的原则我国人多地少，耕地紧缺，道路建设项目应珍惜土地资源、合理利用土地。路线方案应尽可能地减少所占用土地的价值，方式主要有采用合理的技术标准；采取各种工程措施减少土地占用面积；尽量利用老路用地；减少优质土地占用面积的比例等等。少拆房屋、少动迁公用事业管线。坚持灵活运用技术指标，减少道路建设对社会资源的消耗、减少运营期间的管理、养护费用，最大限度地提高投资效益。服务社会的原则充分考虑区域社会经济的发展要求，考虑与农林、水利、城镇等规划建设相配合。对街道化不明显、影响车辆通行不严重或经必要的治理、规范管理和改建后能够满足通行要求的，予以有效利用。道路选线时尽量避免阻隔影响居民往来、农耕和水资源利用，尽量避免大规模的拆迁安置，并要充分体现国家安置补助政策。农用通道要保证排水畅通、使用方便。434平面设计为保持道路的顺畅、美观及交叉路口的衔接平顺，该路平面走向基本按照城陵矶新区总体规划确定线路走向、交叉口布置及路幅宽度控制。根据道路上线图定平面走向，黄泥沟路平面走向基本为东西走向，规划红线宽30米。规划西起沿江路，东至107国道，道路长度8000M；全线按规划30M设计。根据规划，黄泥沟路自西向东依次与沿江路、长江路、白杨路、107国道等4条道路相交，与随岳高速立交；除与沿江路和107国道为“T”字型平交外，其余均为“十”字型平交。435纵断面设计道路竖向设计充分考虑与现状道路的衔接，以雨水就近排入为原则，并考虑整个园区地块的土石方平衡，同时考虑到道路的行车要求。在满足道路的技术标准、排水及地下管线敷设的要求下，为了与规划保持一致，各控制点高程按规划确定基本未作调整。纵断面的设计原则为根据规划的竖向控制，参照规划所定的标高作为控制点，结合道路两厢的实际情况进行拉坡。为了便于交叉口的竖向设计，将变坡点尽量不设置在交叉口范围内，进行适当调整来进行设计。全线最大纵坡为0112，最小纵坡0331，竖曲线最大半径30000米，竖曲线最小半径15000米。436横断面设计黄泥沟路按机动车双向六车道，道路规划路幅宽30M，结合道路本身实际情况及所处位置设计横断面布置方案为35M人行道230M机、非动车道35M人行道30M该方案采用三块板断面。考虑到本道路为临港新区内的主干路，交通量中拖挂车及大型货运车比例较大，本方案路幅布置能大大有利于大型车的转弯，对行车十分有利。437路基工程一般路基设计原则及依据设计依据路基设计根据城市道路设计规范（CJJ3790），同时参考了道路路基设计规范（JTJD302004）的要求进行。一般路基设计原则路基设计根据沿线地形、地质、气象、水文等自然条件及环境保护的要求因地制宜，采取必要的排水防护工程和经济有效的病害防治措施，防止各种不利的因素对路基的危害，以保证路基有足够的强度和稳定性。道路设计标高为中间标线区的路面标高，路基施工标高为设计标高减去路面结构的厚度。本设计路线纵断面图和路基横断面图均按道路设计标高绘制，土石方数量计算按路基设计标高控制。沿河及受水浸淹的路基设计标高均按1/100洪水位加壅水高、波浪侵袭高和05M安全高控制。经过稻田区的路堤高度应能满足农田灌溉的需要。水文及水文地质条件不良地段的路基设计最小填土高度应大于路床处于干燥、中湿状态的临界高度。道路外边坡按现有地形设计，在两厢未开发建设以前，填方高度小于8M时，填方边坡为115，填方高度大于8M时，8M以下为1175，8M以上为115。切方高度小于8M时，切方边坡为11，切方高度大于8M时，在8M处设宽1M路基压实标准与压实度填方路基应分层均匀压实，填料应经过试验确认后方能使用，路基压实度及填料规格应满足表列数值要求，当填料无法满足规范要求时，必须及时采取适当的处理或换填措施。用不同填料填筑路基时，应分层填筑，每一水平层应尽量采用同类填料，且厚度不小于50CM。为保证路基边缘压实度，路基填方施工宽度每侧超填3050CM。表41路基压实度及填料要求表填挖类型路面底在以下深度CM路基压实度重型，填料最小强度CBR,填料最大料径CM上路床03096810下路床308096510填方路基路堤80以下94415零填及路堑路床03096810土路基设计回弹模量应达到45MPA。不良地质地段及特殊路基设计原则本路段未发现危害路基安全的明显不良地质现象，通过调查，本项目范围内主要地层有填筑土、种植土、淤泥层、粉质粘土、强风化板岩。填筑土和种植土在道路全线普遍存在，厚度为0533M，在施工时做工清除换填处理。路基、路面排水及防护设计方案A、路基基底处理路堤基底均考虑了清除表土和淤泥，表土厚度视地基情况而定（一般为30CM）。平地（地面坡度为0110）填土前须填前碾压；地面坡度为1115时须挖松再碾压；地面坡度不小于15时须填前挖台阶。采用土质路堑地段挖05M后回填压实和零填地段超挖至路表面以下05M后回填压实的方法，提高相关路段压实度。填挖交界处必须挖台阶和零填地段超挖回填，填挖交界处路基下必须清除较松散的岩石覆盖土，防止该处路基出现不均匀沉降。B、路基、路面排水系统构成为保证路基和路面的稳定，防止路面不影响行车安全，通过设置完整的排水设施同时对各类设施进行综合设计，以实现迅速排除路基、路面范围内的地表水和地下水的目的。路基排水路基两侧设有边沟或排水沟，边沟和排水沟沿线贯通并引入天然水沟中。路面排水说明及设计见排水工程部分。C、路基防护本项目为城区道路，考虑到两侧土地开发，在路基边坡防护原则上，坚持以生态防护为主、轻型支挡为辅。结合工程地质和水文条件，在填切方路段采用土工网植草护坡。路基土石方及取土、弃土设计路基土石方数量计算，挖方按天然密实体积计，填方按压实体积计，移挖作填时，按预算定额考虑了修正系数。“路基土石方数量计算表”计算路基填挖方数量时，已扣除了路面厚度，计入了边沟、排水沟的开挖，包含了基底清除表土后的回填体积，但未计入超填的影响。全线挖淤泥、清表土的数量单独计算、分开堆放、合理使用。淤泥和表土作为一种资源，施工时注意保管，以后应作为边坡和分隔带的绿化耕植土使用。438路面工程路面设计原则路面依据道路工程技术标准、道路水泥混凝土路面设计规范、道路沥青路面设计规范，并充分考虑沿线气候、水文条件，遵循因地制宜，就地取材，方便施工，利于养护，经济合理的原则，结合环境治理要求进行设计。路面类型比较路面结构方案是根据交通量对路面强度的要求，结合沿线气候、水文、地形、地质、路基工程特点、筑路材料来源及供应量、施工条件等多方面实际情况，结合技术、经济比较后确定。本报告提出水泥混凝土路面和沥青混凝土路面两种结构类型进行比较，具体比较见下表42。表42路面结构方案比较表序号项目单位水泥混凝土路面沥青混凝土路面1造价元/M22003002使用年限年20123养护费用元/千M2年1142096704单位使用造价元/千M2点路面强度高，刚度大，色泽鲜明，夜间反光性较好，施工工艺较简单，使用年限长等。表面平整、灰尘少、行车舒适，对新筑路基的适应性较强；施工周期短，维修、养护方便等。6缺点路面接缝多，施工周期长，行车噪音大，面板易损坏，路面维修、养护不便，造价略高。对石料、沥青的质量要求严格，夜间反光性差，使用年限较短，受气候、水文、季节变化影响大。经过技术比较和经济比较，结合路基工程特点，筑路材料来源及供应量施工条件等多方面实际情况经过技术经济比较后推荐采用沥青砼路面。路面结构行车道、非机动车道路面结构层总厚55CM，其各层结构分别为4CM细粒式沥青砼AC13上面层5CM中粒式沥青砼AC14（I）中面层7CM粗粒式沥青砼AC25（I）下面层20CM厚5水稳定砂砾基层20CM厚4水泥稳定砂砾底基层。人行道采用4CM厚火烧板3CM厚12水泥砂浆坐浆15CM厚C15素砼基层。人行道外侧为1220CM麻石锁边石。全线行车道和非机动车道面积为184000M2，人行道面积为56000M2。44给水工程441水源新区工业生产用水由接自黄泥沟路的中心城区市政给水管网供给，大耗水工业用水可新建水厂从长江取水供给；生活用水由铁山供水厂供给。442水量预测规划地区平均日总用水量为2516万M3/D，时变化系数采用150。消防用水量同一时间内火灾次数采用2次，一次消防用水量为25L/S。443管网系统区内给水管网规划考虑两套系统，市政给水管网和工业生产用水管网。给水主干管管径DN800DN1200，供水水压应满足最不利点服务水头28M的要求；工业生产用水主干管管径DN400DN1200。供水水压满足最不利点服务水头28M的要求。每隔120M至150M设置一消防取水口。按本次规划，工业生产最高日用水量为1674万M3/D,由市中心城区主管网和远期新建水厂提供，新建水厂供水水质由各工业企业共同协商制定。规划区内供水主要通过接市政给水管道及接岳化道仁矶镇水厂构成给水管网而来。为了保证供水安全，给水管采用双管布置，管径为DN800DN1500。45排水工程451设计依据城陵矶新区总体规划；室外排水设计规范（500132006）2006年版；与黄泥沟路有关道路的设计规划图；我公司道路专业提供的道路方案图。452区域概况、自然条件及现况排水情况黄泥沟路属于城陵矶新区的东西向主干路，全长8000M。黄泥沟路两侧用地现基本上没有开发，大部分为山地、农田、菜地和水塘及低矮民居。区域西北侧有长江自西向东流，区域南侧为芭蕉湖，区域内在黄泥沟，区域北侧有松杨湖。区域内沟渠发达，现有排水沿现有地形自由排放，汇入附近排水渠中。黄泥沟路本段目前排水为无组织排水，经自然地形汇集到原有老排水管（渠），最终排入长江。453排水规划分析评价按照排水规划，本片区整体排水体制采用雨污分流制。本次设计路段排水采用雨污合流制，根据排水规划，本路段排水长江路以东由东向西与长江路叉路口排水渠中、以西以东由西向东与长江路