某城中村改造项目可行性研究报告

第一章总结11项目名称与承办单位111项目名称XX县XX庄村城中村改造项目112项目承办单位承办单位XX业豪置业有限公司法人代表113建设地点项目建设地点位于开封市XX县XX路以西，XX路以南，XX路以北，XX路东西两侧区域。114可行性研究报告编制单位编制单位XX鼎原工程咨询有限公司证书编号工咨甲12020060054发证机关国家发展和改革委员会12研究依据、内容及范围121研究依据1、关于编制XX县XX庄村城中村改造项目可行性研究报告的委托书；2、中华人民共和国土地管理法（1998年8月25日修正案）；3、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院第73号令）；4、中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见（中发20061号）；5、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）；6、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590号令）；7、中共XX省委、XX省人民政府关于推进社会主义新农村建设的实施意见（2006年3月9日）；8、开封市城市总体规划（20102020）；9、开封市人民政府印发关于开封市国有土地上房屋征收与补偿试行意见的通知（汴政2011110号）；10、开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见（汴政200752号文件）；11、项目单位提供的基础数据；12、编制人员收集的相关数据与资料。122研究工作的内容与范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，本报告对项目建设的场址和建设条件进行了实地查勘，对项目建设的必要性、建设条件、建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、节能、消防及安全、风险评价、招投标、项目组织与施工进度安排、投资估算、社会效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述了项目建设的必要性、建设方案、投资估算等，为该项目建设决策提供了可靠、准确的论证和评价。13研究工作的概况XX业豪置业有限公司对本项目的必要性和紧迫性以及建设规模、建设方案等进行了必要的调查研究工作，为编写本项目可行性研究报告作了大量的基础工作。XX鼎原工程咨询有限公司接到本可行性研究报告编制委托以后，与有关方面领导和工程技术人员共同商定工程设计方案，并收集该专业必要的基础资料，经过实地查勘、查阅资料、调查研究，即开始编写本可行性研究报告。经过项目组全体人员的共同努力完成了本报告的编写工作。14项目概况141建设规模及内容本项目坚持政府统筹、政策引导、因地制宜、群众自愿的原则，充分尊重农民意愿，并结合XX县经济发展总体规划和当地农村的实际情况，对项目涉及的XX庄村进行新型社区建设。为了建设高质量、高水准的人居环境，项目采用“一次规划，分期实施”的方针，计划分五期完成项目的建设。项目总规划净用地面积35302600M2（合52954亩），总建筑面积97961248M2，其中，地上建筑面积88036058M2（住宅建筑面积75655990M2，商业建筑面积10484008M2，公共服务设施建筑面积1896060M2），人防工程及地下停车场面积9925190M2。项目配套工程中绿地面积13595031M2，道路广场面积12175867M2。1、一期规划净用地面积10478100M2（合口15717亩），总建筑面积25901868M2，其中，地上建筑面积23495858M2（住宅建筑面积19060200M2，商业建筑面积2539598M2，公共服务设施建筑面积1896060M2），人防工程及地下停车场面积2306010M2。项目建成后可容纳1581户居住，地上机动车停车984辆，地下机动车停车660辆，自行车停车1581辆。2、二期规划净用地面积6754000M2（合10131亩），总建筑面积，其中，地上建筑面积（住宅建筑面积，商业建筑面积）人防工程及地下停车场面积。项目建成后可容纳户居住，地上机动车停车辆，地下机动车停车辆，自行车停车辆。3、三期规划净用地面积（合亩），总建筑面积，其中，地上建筑面积（住宅建筑面积，商业建筑面积），人防工程及地下停车场面积。项目建成后可容纳户居住，机动车停车辆，自行车停车辆。4、四期规划净用地面积（合亩），总建筑面积，其中，地上建筑面积（住宅建筑面积，商业建筑面积），人防工程及地下停车场面积。项目建成后可容纳户居住，地上机动车停车辆，地下机动车停车辆，自行车停车辆。5、五期规划净用地面积（合亩），总建筑面积，其中，地上建筑面积（住宅建筑面积，商业建筑面积），人防工程及地下停车场面积。项目建成后可容纳户居住，地上机动车停车辆，地下机动车停车辆，自行车停车辆。142建设选址项目建设地点位于开封市XX县XX路以西，XX路以南，XX路以北，XX路东西两侧区域。项目区内地块地势较平坦，基础设施齐全，地理位置优越，交通运输便利，适宜于项目的建设。143基础设施配套项目所在地的水、电、气、通讯等基础设施配套完善，可以保障项目建设和使用的需要。144项目定员和来源项目完成后，根据需要设置小区物业管理部门。人员来源采取公开招聘的方式解决，优先聘用拆迁村村民。145项目实施进度项目采用“一次规划，分期实施”的方针，分五期完成，工期5年，每期一年。为加速建设进度，缩短建设周期，各子项勘察设计、施工图设计、场地准备、土建施工、设备安装及调试等可交叉进行。146项目总投资及资金筹措项目总投资万元。其中开发成本万元，开发费用万元。所需资金由项目单位自筹解决。147经营及盈利分析1、经营收入项目前四期分两年销售，建设期预售，建成后销售，第五期建成后卖完，项目销售收入万元。其中住宅销售面积，销售收入万元；商业用房，销售收入万元；停车位个，销售收入万元。项目可出租出租面积，租金收入万元。2、盈利能力项目总收入万元，开发成本万元，开发费用万元，营业税金及附加万元，土地增值税万元，利润总额万元，投资利润率。所得税按利润总额的提取，缴纳所得税万元，税后利润万元，投资净利润率。提留的盈余公积金，法定盈余公积金为万元，未分配利润为万元。项目所得税后全部投资内部收益率，财务内部净现值万元，投资回收期年。15主要技术指标小区主要技术指标总表序号名称单位数值备注1净用地面积合亩2总建筑面积21地上建筑面积211住宅建筑面积212商业建筑面积213公共服务设施建筑面积幼儿园酒店会所其他配套公共设施公厕，垃圾分拣房物业管理用房建筑面积其中社区服务用房建筑面积22人防工程及地下停车场面积人防面积3容积率4建筑基地面积5绿地面积6道路广场面积7建筑密度8绿地率9居住户（套）数户/套10居住人数人11停车率（机动车）12机动车停车辆13自行车停车辆一期主要技术指标表序号名称单位数值备注1净用地面积M2合亩2总建筑面积M221地上建筑面积M2211住宅建筑面积M2212商业建筑面积M2213公共服务设施建筑面积M2幼儿园建筑面积M2酒店建筑面积M2会所建筑面积M2其他配套公共设施M2物业管理用房建筑面积M2其中社区服务用房建筑面积M222人防工程及地下停车场面积M2人防面积M23容积率4建筑基地面积M25绿地面积M26道路广场面积M27建筑密度8绿地率9居住户（套）数户/套10居住人数人户均人11停车率（机动车）12机动车停车辆地上辆，地下辆13自行车停车辆二期主要技术指标表序号名称单位数值备注1净用地面积M2合亩2总建筑面积M221地上建筑面积M2211住宅建筑面积M2212商业建筑面积M222人防工程及地下停车场面积M23容积率4建筑基地面积M25绿地面积M26道路广场面积M27建筑密度8绿地率9居住户（套）数户/套10居住人数人户均人11停车率（机动车）12机动车停车辆地上辆，地下辆13自动车停车辆三期主要技术指标表序号名称单位数值备注1净用地面积M2合亩2总建筑面积M221地上建筑面积M2211住宅建筑面积M2212商业建筑面积M222人防工程及地下停车场面积M2人防面积M23容积率4建筑基地面积M25绿地面积M26道路广场面积M27建筑密度8绿地率9居住户（套）数户/套10居住人数人户均人11停车率（机动车）12机动车停车辆13自动车停车辆四期主要技术指标表序号名称单位数值备注1净用地面积M2合亩2总建筑面积M221地上建筑面积M2211住宅建筑面积M2212商业建筑面积M222人防工程及地下停车场面积M2人防面积M23容积率4建筑基地面积M25绿地面积M26道路广场面积M27建筑密度8绿地率9居住户（套）数户/套10居住人数人户均人11停车率（机动车）12机动车停车辆13自行车停车辆序号名称单位数值备注1净用地面积合亩2总建筑面积21地上建筑面积211住宅建筑面积212商业建筑面积22人防工程及地下停车场面积人防面积3容积率4建筑基地面积5绿地面积6道路广场面积7建筑密度8绿地率9居住户（套）数户/套10居住人数人户均人11停车率（机动车）12机动车停车辆地上辆，地下辆13自行车停车辆五期主要技术指标表16结论和建议161结论新刑社区建设是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。在新型农村社区建设中，政府出台了一系列政策，要求坚持群众自愿原则，坚持耕地不减少、质量不降低、粮食不减产原则，坚持规划的引领作用，探索一条不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的“三化”协调科学发展的路子。本项目按照统一规划、集约用地、规模开发、配套建设的要求，推动农民居住由分散向集中转变、平方向楼房转变、村庄向社区转变，促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。有效加快改善项目区农村居住房条件和生活环境，促进农村精神文明建设，促进经济平稳较快增长，促进社会和谐稳定。本项目的实施为当地农业可持续发展提供宝贵土地资源，为增加村民收入拓展更大空间。因此，本项目的实施具有一定的现实意义和社会意义。本报告结合XX县城市建设实际和当地农村具体情况，通过比较和分析，认为本项目立项理由充足，选址合理，建设规模适中，建设条件具备，应尽快组织实施。162建议为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，应注意以下几个方面1、争取政府在政策、财政等方面的支持，使项目建设能够稳步进行。2、本项目建设过程中应做好各个方面的协调、衔接工作，以使项目建设能够顺利进行。3、总平面布置应讲究合理、适用、便捷。4、借鉴国内同类项目假设经验，进行科学设计、施工，并积极采取先进适用技术和材料。5、本项目应严格按环保“三同时”原则，搞好环境治理工作。第二章项目背景及建设必要性21项目背景中国作为一个农业大国，“三农问题”一直是中央政府工作的重中之重。2006年2月，中共中央、国务院下发中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见提出，要真正实行工业反哺农业、城市支持农村的方针，统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设。2010年1月31日中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见指出，必须不断深化把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重的基本认识，稳定和完善党在农村的基本政策，突出强化农业农村的基础设施，建立健全农业社会化服务的基层关系，大力加强农村一党组织为核心的基层组织，夯实大牢农业农村发展基础，协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。在我国加快城镇化进程与社会主义新农村建设的背景下，整合农村土地资源、加强城乡联系已成为提高社会生产力的必然要求。在这种背景下，新型农村社区政策正式被提了出来。新型农村社区建设工作，直接关系到农民群众的切实利益和农村面貌的改善，是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求，也是加快社会主义现代化建设的重大任务。XX省“十二五”规划指出，统筹城乡发展，坚持以工促农、以城带乡，推动城市基础实施向农村延伸、公共服务向农村拓展，推进城乡产业、基础设施、公共服务、劳动就业、社会保障等统筹规划、协调发展。把小城镇作为统筹城乡发展的重要节点，把新型农村社区作为促进城乡统筹发展的切入点，坚持规划先行、就业为本、量力而行、群众自愿，积极稳妥推进新型农村社区建设，促进土地节约利用、农业规模经营、农村产业发展、农民就近就业。因地制宜、分类指导，扎实推进社会主义新农村建设，不断改善农村生活条件和村容村貌。加大财政投入力度，建设健全农业农村多元化投入保障机制。新型农村社区是统筹城乡发展发展的结合点和新型城镇化的重要载体，是现代城乡体系的重要组成部分。新型农村社区集聚式发展通过整合村庄、土地、人口、产业等区域空间资源要素，增强新型农村社区综合服务功能，转变农村发展方式，为产业发展提供机遇，推动农村基层民主政治建设，促进农民到城镇居民转化，让农民充分发挥其能力，变成现代化、职业化的新型农民，出行、医疗、教育、社区等保障问题，实现“一化”带“三化”协调发展。XX庄村城中村改造成为新型农村社区，根据中共XX省委、XX省人民政府关于推进社会主义新农村建设的实施意见，在调查了解乡镇和村庄所在地区的自然条件、历史演变、现状特点和建设条件的基础上，为切实改善村民的生产、生活条件和生态环境，提升农民生活水平，促进XX庄村经济和社会协调健康持续发展，实现土地、资源、环境的最高产出率，进行规划建设。项目实施与当地社会经济发展程度相适应，社区基础设施建设及人居环境治理与资源、环境条件相协调，科学规划、因地制宜、分类指导，满足当地农民集中居住最急需的生活服务，走城市、城镇、农村相协调发展的道路。22项目建设必要性1、项目建设是全面推进城镇化进程的需要城中村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大降低了居民的生活质量，影响了城镇的整体面貌。城中村改造是改善人居环境、提升城镇品味、推进城镇化进程的必由之路，是建设文明、生态、宜居城镇的重要保障。项目的建设将城中村改造成为功能齐全的综合区域，彻底杜绝“脏、乱、差”现象，实施美化、亮化环境；解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题，消除城乡二元管理体制，通过旧村改造，集约节约利用土地，以地升财兴业，加快农村利用地向城市集中、农民变市民的步伐，推进城乡融合和一二三产业融合发展，构筑一体式发展格局，加快城镇化进程步伐。2、项目建设是转变农村经济结构，增加农民收人的需要农民收入问题，事关农村经济发展和社会稳定的战略性问题。农民收入增长缓慢已成为影响农村经济和社会发展的突出问题，也是“三农“问题的集中反映，增加农民收入对于保持国民经济稳定快速发展、促进和谐社会和全面实现小康社会新目标、建设社会主义新农村都有至关重要的作用。新型农村社区建设缩小城乡差距，开辟了居民与外交流的窗口，拓宽村民接受新鲜事物、增加信息量、学习现代科技知识和管理经验的渠道，为当地居民的就业提供条件。项目建设蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，通过教育培训，提高村民就业技能与水平，为村民自主创业提供智力与资金的扶持。同时为村民从事第三业提供良好的区位优势，让村民成为投资主体、经营主体、市场主体，帮助村民发展零售、餐饮、服务等第三产业，大大提高村民个人收入；村民住在转变为证件齐全的商品房，这些房产还可以进行租赁、自住或销售，增加村民经济收入。3、项目建设是改善当地人居环境，加快基础设施配套建设，提高人们生活质量的需要改革开放以来，我国城镇化进程不断加快，广大村民正逐渐富裕起来，城中村经济得到迅速发展。与城区住宅和居住环境相比，项目区民居和生活环境没有得到实质的改观，城中村住宅总体设计规划不合理、村庄占地杂乱，民房建设散乱不规整，住宅功能失调、建筑质量参差不齐、建筑室内环境居住条件较差等状况一直存在，影响城镇在外形象，村民不良生活习惯造成垃圾随意堆放，以及污水漫流现象对当地水系和空气造成一定的污染；村内部分线路老化，造成一定的安全隐患。基础设施缺失，配套不完善，严重影响当地居民生活质量。项目实施是高起点、高标准进行规划和建设，科学选点，规划建设新型农村社区，建筑面积基础设施健全，周边商业功能完善，交通便利，使城镇面貌焕然一新，村民生活质量大大提高；各种配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求，以住宅基地住房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、有线电视等居住配套设施齐全的新房，在拆旧建新过程中，建设了标准化的社区服务中心，为群众解决社会化服务，建有生活服务设施，方便群众生活，改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识。第三章建设条件31选址原则本项目在选址时应充分考虑以下原则1、场址位置的选择必须符合城市总体规划布局和当地农村规划的要求，按照国家有关法律、法规及前期工作的规定进行。2、所选场址规模及周边环境能满足本项目及城乡生态环境可持续发展的要求，有足够的环境容量。3、坚持“以人为本“的原则，充分分析拆迁村民的利益所在，通过规划技术手段满足村民的物质需求、情感需求以及社会需求。4、周围具有良好的交通条件，能够满足小区相对密集的人流、车流的要求。5、周围应有完善的给排水、供气、供电、通信等基础设施条件。6、充分考虑选址范围内的工程地质及水文地质条件。项目选址应位于不受洪水、潮水或内涝威胁的地带；当不可避免时，必须具有可靠的防洪、排涝措施。7、项目选址应选择应对建设条件、经济、社会、人文、环境保护等各种因素进行深入调查研究，按照就地、就近安置的原则，择优确定场址和安置方案。8、项目周围应有良好的环境卫生条件，应避开产生有毒有害气体、烟雾、粉尘、噪音等物质的工业企业及其他产生污染源地的地区或场所。32项目选址项目充分考虑了XX县经济发展，按照开封市城市总体规划，对原来分散居住的村民分别进行新型农村社区建设，场地规划功能布局合理、通达性好，基础设施配套完善，适宜于本项目建设。本项目为XX庄村的拆迁及安置，安置小区的建设位于开封市XX县XX路以西，考成路以南，XX路以北，XX路东西两侧区域，规划地块地理位置优越，对外交通便利，生活方便，是居住的理想之地。33自然条件331地区概括XX县位于XX省东北部，地理坐标为东经1144111515，北纬34453502之间。东连商丘，西接开封，是通往鲁西南的重要门户，辖5个镇、11个乡，总人口82万人，总面积1116平方公里，耕地面积95万亩。XX县区位优越，交通发达，处于开封、菏泽、商丘三角地带的中心部位，到达新郑国际机场仅需1个小时，到达国际港口连云港仅需3小时。陇海铁路过境25公里，年货运量达180万吨。国道220、106和310在县城交汇，连霍高速、日南高速公路在县城交汇，形成了以铁路、高速公路、国道、省道为骨架，以县、乡、村道路为脉络的交通网络体系。XX庄村属XX县城管乡一个行政村庄，地处县城西部偏北区域，村落位于XX路以西，考成路以南，XX路以北，XX路东西两侧区域，属于城市规划区域。该村共分四个村民小组，204户，918口人，外来居民约为118户，450口人。原有耕地面积1800余亩，村庄占地约400亩。332气象条件XX县属于温暖带季风气候区，四季分明，春季干燥少雨、夏季高温多雨、秋季天高气爽、冬季干冷少雪。年平均日照射时数为25297小时，日照率为57。据19491990年气温资料，年平均气温为25297小时，日照率为57。据19491990年气温资料，年平均气温为140，极端最高气温为435（1966年7月），极端最低气温为163（1958年1月）。七月份气温最高，平均气温为271；一月份气温最低，一般为10。全年降雨6782MM，多集中于夏季，年际变化大，年最大降雨量10149MM（1967年），最少降雨量318MM（1966年）。333地震烈度根据建筑抗震设计规范（GB500112010）,XX县地震烈度为7度，基本重力加速度为010G，设计分组为第二组。334地形地貌与水文地质XX县位于XX冲积扇平原南侧，地势西高东低，稍有倾斜。地面坡降为1/5000，土层深厚，海拔高程在5757M之间。由于XX多次绝口改道，使XX县的地貌较为复杂，属于东端和新华夏构造体系的复合部位。全县土质大部分由冲积和淤积的粉、细砂、亚砂土、亚粘土及部分淤土组成。新第三系以来地壳一直处于下降时期，因而采用环形道路，满足交通的同时，可兼作消防通道。在居住小区中央，通过东侧住宅建筑的扭转布局形成了由北向南逐渐开放的纵向居住小区集中绿化。同时采用小高层围合方式以及高层建筑加大间距的手法形成了住宅建筑的半公共绿化空间绿化布局合理，为整个小区的空间核心，也是居民日常交流和活动的中心场所。2、二期二期小区东临XX路，西邻五干渠，南邻健康南路，北邻健康路。规划净用地面积67540M2（合10131亩），总建筑面积201600M2。小区在北侧和西侧设置两个出入口，项目区建筑采用行列式布置，由六个组团构成，南侧组团为11层，其余均为18层，沿健康路和五干渠建筑底层布置商业用房，均为两层，项目区中部的活动场地采用流线型道路打破规整的建筑形成的呆板感，给小区增添色彩与生机。项目区采用环形道路，人车分流的形式，道路环绕每栋建筑，能够满足消防要求。3、三期三期小区东临XX路，西邻经四路，南邻XX路，北邻健康南路。规划净用地面积45931M2（合6890亩），总建筑面积13149650M2。项目区地块曾四边形，根据项目区地形条件，建筑布局顺应地形，均为坐北朝南，在节约用地的同时，尽可能使建筑布局活泼起来。项目区由枝干状的路网结构分隔为五个基本组团，中间组团为6层，其余组团均为11层，形成居住区居住组团的结构，各组团空间的开敞性和通透性方面体现着传统韵味，最大限度与自然亲和。组团间通过步行景观通道串联各个内廷，形成景观轴线和广场空间。组团封闭式管理，大区开放。4、四期四期小区东临XX路，西邻五干渠，南邻健康南路，北邻健康路。规划净用地面积4892600M2（合7339亩），总建筑面积12720760M2。项目区地块曾四边形，根据项目区地形条件，建筑布局顺应地形,采用错位式布局方式，在节约用地的同时，尽可能使建筑布局活泼起来。项目区由流线型路网结构分隔为五个基本组团，西部临五干渠组团为6层，其余均为11层，形成居住区居住组团的结构，各组团空间的开敞性和通透性方面体现着传统韵味，最大限度与自然亲和。组团间通过步行景观通道串联各个内廷，形成景观轴线和广场空间。组团封闭式管理，大区开放。5、五期五期小区东临XX路，西邻五干渠，南邻健康路，北邻XX路。规划净用地面积8584800M2。（合12877亩），总建筑面积24920080M2。项目在XX路设置主出入口，健康路设置次出入口，在居住小区中央，通过东侧住宅建筑的扭转布局形成了由北向南逐渐开放的纵向居住小区集中绿化。同时采用75层、11层和17层穿插布置，多层建筑围合方式以及小高层建筑加大间距的手法形成了住宅建筑的半公共绿化空间绿化布局合理，为整个小区的空间核心，也是居民日常交流和活动的中心场所。内部采用环形道路，满足交通的同时，可兼作消防通道。452道路交通组织1、道路交通规划小区内道路系统主要分为小区主干道和入户道路两级。主干道采用15M宽的半环形道路，分别与小区两个出入口相连接；住宅入户道路宽3M。道路和地面停车场环通，小区内道路分级明确，功能清晰，线型简洁，利于消防和小区住户使用。2、步行交通步行交通主要利用小区内部各类景观绿地来组织，形成舒适优美的娱乐、休闲、观光的步行网络。同时联系小区内各个公共开放空间和机动车道，从而使整个小区道路系统结构更为合理、内容更为丰富。3、静态交通规划小区静态交通停车场采用地下停车和路边宅旁分散停车的方式。453绿地景观系统小区中部布置中心绿地水系、建筑小品、少量室外家具、硬质铺装休闲道路、体育健身器材等公用生活设施，其功能内容特色贴近居家生活，空间体现静态特征，功能布局体现公共性、明确性，动区、静区分明，动区以围绕中心院落为中心，宜于积极游憩功能，静区为消极游憩区，以散步、座憩，人际交流为功能，体现现代生活气息，有具有传统生活人文内涵的环境氛围，便于居民的使用和综合管理。绿化是小区环境的重点要求。给小区增添更多的绿色，也就给居住环境增添了更多的生机和活力。本项目绿化率设计达到了3851，同时采取了突出绿化层次、色彩和形态等的方式，以提高绿化的文化氛围和品味，绿化还包括景观、水系等项目。454公共设施规划安置小区主要公共设施有幼儿园、酒店、会所、物业管理用房、社区服务用房、卫生所、村委办公室、保安室、配电房等配套用房，另外根据居住区规范要求配置了老年活动场地、体育活动场地等公共配套设施。455住宅间距安置小区住宅日照间距按照1136取值。456竖向规划1、设计原则竖向设计是为了满足道路交通、场地排水、建筑布置和维护、改善环境景观等方面的综合要求，为自然地形进行利用和改造所进行的，以确定场地坡度和控制高程、平衡土石方等内容为主的专项技术设计。因此，项目用地竖向工程规划遵循安全适用经济美观的方针，注意相互协调；从实际出发，因地制宜，充分利用地形地貌及地质条件，合理改造地形；因坡就势合理布局道路、建筑、绿地，及顺畅地排除地面水；减少土石方及防护工程量；充分发挥土地潜力，节约用地；重视保护城市生态环境增强城市景观效果；满足城市各项建设用地的使用要求。而不能把竖向规划当做是平整土地、改造地形的简单过程。2、竖向设计中的建筑物、路网、地下管线、环境的布局关系项目区内的道路骨架、道路线型及走向随着地势起伏布置。建筑物的长边顺等高线布置，力争不改变现状等高线的分布规律，只是局部改变建筑物周围的自然地形。自流类管线（如雨水管、污水管、暖气沟等）与道路一样顺坡定线，使整个项目区内规划排水体系合理，以确保建设地区地面水的排除及安全排洪。广场及场地的竖向设计坡度，因使用功能不同或地面材料不同而分别采用适宜的控制值。广场竖向除满足自身功能要求外，且应与相邻道路和建筑物相衔接。密实性地面广场的坡度150；部分地面坡道超过8，以台阶式来缓解行人上下步行也产生困难，为了保护场地及周边环境，保证场地台阶式用地的土石稳定，台地间设置护坡或挡土墙，设置挡土墙墙体高度控制在6M以下，降低工程造价及工程量，避免了建筑物之间的压抑感。2、场地竖向规划的排水系统根据地形特点设计，竖向设计做到使雨水便于收集储存和利用。地面水排水主要采用暗沟（管）排除地面水可充分利用道路及某些场地的地下空间（省地），雨水、污水用管道或暗沟，减轻对环境的污染，有利于控制蚊蝇孳生（卫生）。46建筑与结构461建筑设计依据1、民用建筑设计通则（GB503522005）2、住宅设计规范（GB500961999）3、民用建筑隔声设计规范（GBJ1181988）4、民用建筑照明设计标准（GB500342004）5、民用建筑设计防火规范（GB5004595）。462建筑方案1、设计原则、综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数、密度、群体组1合、空间环境、使用者要求等多方面因素，采用院落组合、街坊组团等多形式灵活布置。、住宅应以科学设计为支撑，提高建筑质量。充分考虑居民的生活习惯2和生产生活需要，搞好单体设计，坚持适用、经济、美观、安全、卫生的原则，对房屋位置、结构、走道、庭院、围墙、门户、卫生设施等合理布局、科学设计，体现多样性和统一性，做到住宅套型合理，功能完善。此外，推进住宅产业现代化和省地节能环保型住宅建设，高度重视对节能、节地、节水、节材等重点技术和新材料、新技术、新工艺、新产品（四新）的成果应用，全面普及利用太阳能。、住宅建筑要达到“安全用水、卫生用厕、清洁用能、房屋安全、风格3协调”的基本要求。供电、光纤、供水应入户，每户应建水冲式卫生厕所，生活污水排入污水管网集中收集处理或排入沼气池等污水处理设施处理。、住宅建筑风格要简洁大方，建筑立面丰富，应配有必要的阳台、窗台、4雨篷等构件。必须重视并体现对地方传统民俗文化的继承和利用，且与当地环境和田园风光相协调。、住宅建筑色彩要社区整体协调、局部统一。社区色彩应采用建筑效果5图进行报批以确定色彩。色彩与当地环境、特色建筑相呼应、协调。2、平面布局项目总建筑面积97961248M2，其中住宅建筑面积75655990M2,商业用房10484008M2,幼儿园3000M2，酒店建筑面积1408770M2，会所建筑面积127290M2，其它用房187290M2，人防工程及地下停车场面积9925190M2。（1）住宅建筑小区住宅建筑均为点式楼。小区建筑采用多层与高层相结合的方式。商业用房、酒店、会所布置于临街住宅底层。住宅设计中考虑到中国家庭在不同的时期人口结构变化所带来的对住房需求的变化，在户型设计中充分考虑到建筑的“可持续发展”。住宅户型在设计上分两种传统经典型在解决房间宜人尺度、动静分区、通风采光的同时充分发挥空间的实用性。时尚浪漫型在解决房间宜人尺度、动静分区、通风采光的同时充分注重情趣空间和灵动空间的设计，如阳光房、入户花园的设置，书房的可开敞度的可调性，客厅、餐厅、入户花园贯通的可控性。让居住者在居住生活的同时参与到空间的设计中，充分体验建筑空间的生命力和居住生活的乐趣；依据现代人的生活模式进行设计，采用大面宽（主卧390M开间、客厅480M_540M开间）、小进深、大厅、大主卧、小次卧的合理功能布局，并保证所有户型都实现“动静分区”、餐客分厅”、“洗卫分区”，卧室全部采用新型的低窗台凸窗手法，使具有优良的观景效果。“四明”设计。尽量做到每户明厨、明卫、明卧、明厅“四明”布局。1每户均保证两到三间居住空间朝南；每户均保证两间居住空间朝向主要2景观。卧室设置低窗台大玻璃窗、内加防护栏杆，起居厅至阳台为落地玻璃门，3保证了良好的日照采光及优美的景观视野。每户进户处有玄关作为过渡空间，并结合储藏空间，避免开门见厅，营造了良好的空间层次效果。起居室开间均保证在420M以上，卧室开间除少量小卧为330M外，均保证在360M以上。厨房面积为80M2、卫生间面积50M2，以保证足够的操作和使用面积。大阳台。每户68M2的大阳台，引进澳洲生活新理念，提供主人活动、4休闲、阳光浴等多种活动空间，结合绿化形成立体绿化。高层顶层设计为跃层房型，利用屋顶平台设置屋顶花园，既增加了屋顶利用率，又丰富了屋顶的外观。所有厨房均设集中排烟道，卫生间设集中管井，避免管线明露。为城市景观增添了一道亮丽的风景线。（2）幼儿园幼儿园平面布局采用单廊式，每个班级都有自己独立的活动室，寝室及卫生盥洗间，充分考虑了各个年级小朋友不同的活动能力及兴趣爱好，使其在自己的场地中自由发展。同时，相同年级的小朋友也需要一个大空间进行群体活动，使彼此间的行为更加协调，所以，在每层平面中，设计了一个室内活动场地，弥补因雨雪天气不能使用室外活动场地的缺陷。建筑平面呈“一”字形布置，三层，坐北朝南，既保证建筑内部具有良好的采光、通风，又使建筑因平面的变化而产生丰富的空间造型。运用内隔墙将每个班级分割成活动室、寝室和卫生间，在寝室内布置衣帽储藏用品以供幼儿随时增减衣物。建筑采用外廊式，走廊设置在南侧，二、三楼设置栏杆，栏杆高度为105M，在楼宇中间布置手扶双向预制板楼梯，从而保证了幼儿外出的安全。建筑南北两侧均布置窗户，同时活动室布置在向阳处，不仅保证了建筑内部良好的采光效果，也为幼儿的身心健康提供了保障。（3）人防工程及地下停车场人防工程及地下停车场平时作为一个800个车位机动地下停车库，战时部分作为二个二等人员掩蔽部，防护等级为六级。工程总建筑面积为9925190M2（其中人防面积87600M2），抗震设防类别为丙级，耐火等级为一级，设计使用年限50年，防水等级为二级危险等级按中危险二级考虑。3、建筑立面与色彩设计住宅立面设计采用住宅惯用的三段式手法，局部创新，画龙点睛，整个立面主体以简洁的咖啡色面砖为主基调，点缀以流畅的浅色线条；强调顶部造型，强调建筑头部的重要性，体现文化性；底部做仿石材面砖，体现了建筑基座的稳定性。住宅立面设计，采用住宅惯用的设计手法，主要以后现代、简约风格为基调，不但注重沿街立面效果，更注重在品味与风格上的创新，立面材质为青灰色色涂料，通过不同的功能及凹凸进行区分。南向的卧室窗户采用飘窗，整体效果庄重大方，富有严谨有序的建筑特色。墙面上的竖向和横向线条形成了强烈的对比，使立面变得生动活泼。在开窗方式、体量处理、高度比例上以人体尺度为依据，外墙采用高档次外墙漆表现高档居住建筑的风格特点。本立面设计在吸收传统美学之基础，局部创新，追求现代之美感，令人耳目一新。4、建筑剖面设计建筑主要包括地上建筑部分和地下建筑部分，地上部分涉及住宅、商业部分。住宅楼底层为生活区辅助商业，底层层高330M，二层以上层高290M，建筑室外高差050M，女儿墙高度050M。屋面采用坡顶设计，起坡点距屋顶高度按060080M设计，地下部分由人防工程和地下停车位组成，位于地面以下，内层净高350M，设置四个进出口通道分别衔接各内外道路。住宅建筑以坐北朝南方向为主向，单元入口处位于建筑底层北侧或内侧，南侧或外侧配阳台。建筑与周边其他建筑的距离应符合国家标准。商业建筑位于住宅底层，以商业服务为主。建筑的垂直水平交通组织完善，每个单元由一部电梯和一部消防不上人屋面05KN/4、结构设计（1）使用的主要计算机软件PMCAD,SATWE,JCCAD等系列。（2）高层住宅主题采用框架结构，十八层建筑采用框架剪力墙结构，物业管理用房、幼儿园以及其他用房采用砖混结构。（3）主要结构材料选用混凝土垫层；C10基础C25上部结构根据受力及构造采用C25C30不等。钢筋普通钢筋HPB235、HRB335。砌体根据受力及构造采用MU10MU15不等混凝土多孔砖。铜材Q235钢。（4）地基基础根据当地实际工程经验，基础拟采用混凝土预应力管状。47公用工程公用工程包括给排水、供配电、通讯、有线电视、燃气、采暖等设施。项目区域内所需各种公用配套设备有市政府相应管网接入。471给水工程1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB500152003）（2）室外给水设计规范（GB500132006）（3）建筑设计防火规范（GB500162006）（4）建筑单位提供的有关材料和设计要求。（5）相关专业提供的设计条件。2、设计原则根据该项目总体规划和道路情况，合理预测需水量，按建筑单位用水要求合理分布供水，在满足用水量和水压的要求及考虑施工和维修便捷的原则下，尽可能缩短配水管线的总长度。3、给水系统（1）水源小区供水有市政自来水管网进水，进水管管径为DN200。供水管网在安置小区内成环状布置。（2）生活用水量项目用水除了住宅生活用水外,还包括物业管理等公建用水和绿化浇灌用水，经估算项目满负荷时日总用水量374930吨，其中绿化及浇洒道路用水51542吨，未预见用水量34085吨。具体用水量预测如下。（3）用水量预测项目总用水量预测表序号用水单位用水定额规模每天最大用水量吨1住宅130升/天人1947人2525512商业3升/天10484008314523幼儿园30升/天人1100人334酒店25升/天人800人205绿化及浇洒道路2/升25770898515426未预见用水量按最高日用水量10计340857小计374930一期用水量预测表序号用水单位用水定额规模每天最大用水量（吨）1住宅130升/天人5059人657672商业3升/天253959876193幼儿园30升/天人1100人33004酒店、会所25升/天人800人20005绿化及浇洒道路2升/7984312159696未预见用水量按最高日用水量10计94657小计104120二期用水预算表序号用水单位用水定额规模每天最大用水量（吨）1住宅130升/天人3840人499202商业3升/天24007203幼儿园30升/天人0人0004酒店、会所25升/天人0人0005绿化及浇洒道路2升/5092516101856未预见用水量按最高日用水量10计60837小计66908三期用水预算表序号用水单位用水定额规模每天最大用水量（吨）1住宅130升/天人2560人332802商业3升/天1400042003幼儿园30升/天人0人0004酒店、会所25升/天人0人0005绿化及浇洒道路2升/344482568906未预见用水量按最高日用水量10计44377小计48807四期用水量预测表序号用水单位用水定额规模每天最大用水量（吨）1住宅130升/天人2848人370242商业3升/天185712055713幼儿园30升/天人0人0004酒店、会所25升/天人0人0005绿化及浇洒道路2升/357159871436未预见用水量按最高日用水量10计49747小计54712五期用水量预测表序号用水单位用水定额规模每天最大用水量（吨）1住宅130升/天人5120人665602商业3升/天228729068623幼儿园30升/天人0人0004酒店、会所25升/天人0人0005绿化及浇洒道路2升/6181056123626未预见用水量按最高日用水量10计85787小计94362（4）消防用水量消防用水量室内消火栓用水量为20升/秒，火灾延续时间为2小时；室外消火栓用水量为25升/秒，火灾延续时间为2小时；室内消火栓系统根据规范要求，在公建，地下室及住宅各楼层设置室内消火栓，消火栓的布置保证同层任何部分的均有两股消火栓的充实水柱到达。消火栓系统有地下室消防泵房供水。消火栓系统设有墙壁式消防结合器。药物灭火室内按照规范要求设有一定数量的手提式ABC型干粉灭火器。室外消火栓系统室外消火栓用水有市政两路供水供给。沿建筑物四周设置一定数量的地上式室外消火栓。472排水工程1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB500152003）（2）室外排水设计规范（GB500142006）（3）污水综合排放标准（GB87981996）（4）建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）（5）建筑设计防火规范（GB500162006）（6）项目单位提供的有关资料和设计要求；（7）有关专业提供的设计条件。2、污水、雨水排行原则采用雨污分流制。室内污水排出室外后，先经化粪池初步处理后再排入区域内排水管网，然后进入时政污水管网。屋面雨水采用内排水，保证建筑外立面的美观。3、雨水规划（1）设计标准设计重现期取一年。径流系数综合值取06（2）雨水采用开封市暴雨强度公式暴雨强度公式采用开封市的暴雨强度公式8838（108371GP）QL/ST057（3）雨水管线规划根据安置小区地形特点，雨水经收集后分别就近排入项目区周边城市排水管网。4、污水规划本规划区内污水主要为生活污水。污水量按每天日用水量80计，日最大污水排放量为329850吨。生活污水排入化粪池，污水预处理后与废水干管会集，接入市政污水管网。473供电工程1、设计依据（1）民用建筑电气设计规范（JGJ162008）（2）建筑照明设计规范（GB500342004）（3）建筑物防雷设计规范（GB5005794）（4）建筑、供电、给排水等专业提供的设计资料。2、设计范围（1）各建筑单体的照明，动力配电系统；（2）各建筑单体防雷接地系统；（3）委托范围内的总图设计；（4）有线电视、电话等弱电系统由建设单位委托专业单位另行设计。3、供电设计（1）本项目涉及的消防用电设备、客梯、生活水泵电力、公共场所照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。为确保二级负荷的供电可靠性，该部分负荷均采用二路电源供电，引自就近箱变的不同低压母线段，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。（2）负荷计算住宅7565599075W/商业用房1048400840W/幼儿园300020W/酒店140877040W/同时系数055，补偿后功率因数09计算负荷PJ05561559113385751KW箱变电源由安置小区附近开关站引来；区内供电采用放射式，场外电缆采用穿电缆排管和穿钢管保护直埋相结合的敷设方式。二级负荷的主、备供电源考虑由就近箱变的不同低压母线段引来。该供电方案须经供电部门认可，以用电征询单为准。4、电气设备（1）住宅照明以节能为主；（2）户外路灯以节能灯为主；附近箱变设备、住宅电缆开关箱和集中计量箱由当地供电部门指定。5、供电安全措施（1）本项目采用接零保护系统，三相五线配电，保护线（PE）专放；（2）插座回路设置漏电保护开关；（3）插座采用安全型；（4）为防电气火灾的发生，所有进线主开关加设漏电保护装置；（5）按规范设置疏散指示灯及事故照明；（6）类灯具、低于24M的铁质灯具外壳，加接PE保护线；（7）建筑物设置总等电位联结，有洗浴的卫生间设置局部等电位联结。6、防雷和接地建筑物防雷和接地按规范要求设计，所有建筑均为二、三类防雷建筑，屋面按规范设置避雷带（避雷小针），基础接地电阻小于1欧姆。474弱电工程1、有线电视电视信号来自城市有线电视网，光缆接入。电视信号分配网络拟采用分配形式，各用户端电平为73DB。2、计算机网络小区内计算机网络，采用10兆径以太网，计算机网络线路同电信线路同楷敷设。475供暖工程1、设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）；（2）建筑设计防火规范（GB500162006）；（3）实用供热空调设计手册；（4）全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力；（5）公共建筑节能设计标准（GB501892005）；（6）民用建筑设计通则（GB503522005）；（7）住宅设计规范（GB500961999（2003）版）；（8）民用建筑热工设计规范（GB5017693）。2、设计参数（1）室外参数室外计算参数按开封地区气象参数选用。夏季室外计算干球温度T356C夏季室外计算湿球温度T274C夏季室外平均风速V26M/S夏季室外最热月月平均室外计算相对湿度76冬季采暖计算温度T5C冬季最冷月月平均室外计算相对湿度60冬季室外平均风速V43M/S（2）室内参数卧室、客厅18C，厨房16C。3、采暖系统设计（1）本项目采暖供回水由市政热网提供。（2）本项目采暖热指标为201W/，采暖负荷为513575KW。（3）本项目预留采暖管线至入户口，户内由住户自理。（4）采暖系统采用单管上供下同系统。4、管材（1）本项目户外系统采暖管道均采用焊接钢管。（2）所有阀门均采用铜质阀门。476燃气工程1、设计依据城镇燃气设计规范（GB500282006）。2、气源天然气是现代化城市高效、清洁的通用能源。根据XX县总体规划，整个项目区属于天然气供气范围。3、燃气负荷根据城镇燃气设计规范规定，燃气负荷指标为040M/人日。经估算该项目天然气负荷为Q777080M/日。4、供气根据XX县天然气规划，拟从附近的燃气调压站供气。在项目区小区天然气入口处设用户调压箱，满足流量和压力的要求。天然气管道使用无缝钢管，楼内敷设在管道井内，室外直埋敷设。48绿化工程方案481设计依据1、城市居住区规划设计规范（GB501802002）；2、城市道路绿化规划设计规范（CJJ7597）；3、城市绿地分类标准（CJJT/852002）；4、城市绿化规划建设指标的规定（1993年11月4日建城字第784号文发布）；5、城市绿化条例（1992年6月22日国务院发布）。482设计原则1、分级设计，使安置小区绿地系统化，以宅间绿地为分散点，道路绿