2007年青岛房地产市场分析研究报告

2006年青岛房地产市场分析2006年，国家加大对房地产市场的宏观调控力度。我市认真贯彻国家各项调控政策，连续出台多项调控办法和配套措施，全市房地产开发投资增幅持续回落，投资结构进一步优化,房价上涨趋缓，宏观调控效果明显，房地产开发市场逐步回归理性。主要有以下几个特点开发投资平稳增长2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成投资26836亿元，同比增长199，比上年回落15个百分点，比2006年一季度、二季度、三季度，分别降低171个百分点、88个百分点、34个百分点。按投资用途分，完成住宅投资19961亿元,同比增长232,占全部投资额的744，较上年提高了2个百分点；办公楼1813亿元,同比增长307,占全部投资额的68，比上年提高了06个百分点；商业营业用房投资2261亿元,同比增长256,占全部投资额的84，所占比重较上年提高了04个百分点；完成其他用房投资2802亿元，占全部投资的1044。住宅投入加大，占比上提，房地产开发主体地位得到进一步的加强。房屋施工规模继续放大新一轮房地产调控政策实施以来，我市有计划地推出较大规模的储备土地，房地产企业也加大了对存量土地的开发，房屋施工规模继续放大。全年房屋施工面积2781万平方米,同比增长177,增幅比2005年提高42个百分点。按施工用途分，全年完成住宅施工面积2181万平方米,占全部施工面积的784，增长171；办公楼150万平方米，占54，增长62；商业营业用房241万平方米,占87，增长6；其他用房20819万平方米，占75，增长158。全年新开工面积达到1221万平方米,同比增长68,其中住宅99025万平方米，增长112；办公楼68万平方米,增长446；商业营业用房838万平方米,下降13个百分点，其他用房748万平方米，下降232。房屋竣工面积降幅较大2006年，我市房地产开发在建、续建项目674个，其中施工面积超过10万平方米的大盘项目61个，受房屋大盘开发周期较长等各种因素的制约，房屋竣工面积从4月份开始持续下降，全年累计竣工各类房屋653万平方米，下降196。按用途分，住宅竣工543万平方米,下降20，占全部房屋竣工面积的832；办公楼竣工面积16万平方米,增长1068，占24；商业营业用房竣工53万平方米,下降343，占82；其他用房竣工41万平方米，下降77。商品房销售面积与销售额增幅下降今年以来，随着宏观调控政策的逐步到位，投资性购房受到了明显制约，投机性炒房得到有效遏制，持续几年购销两旺的我市房地产一、二级市场交易萎缩，购房者购房热情开始降温，消费观念逐步回归理性。另外，竣工面积的持续下降，市场可供销售的现房房源相对紧缺，也是造成商品房销售下降的重要因素。全年我市累计销售各类房屋737万平方米，比去年下降144，其中住宅销售660万平方米，下降146；办公楼销售19万平方米,增长347；商业营业用房销售466万平方米，下降239；其他房屋销售106万平方米，下降54。受商品房销售面积下降的影响，商品房销售额也呈下降趋势。全年商品房销售额3133亿元,同比下降34,其中住宅销售额2648亿元,下降57；办公楼销售额177亿元,增长392；商品营业用房2673亿元,下降32；其他用房40亿元，增长293。市郊三区开发投资继续放量2006年，我市市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。从投资进度看，市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资1057亿元，同比增长471，高出全市增幅272个百分点，占全市房地产开发投资的394，比去年提高73个百分点。五市完成投资5792亿元，增长195，增幅低于全市增幅04个百分点。市内四区完成1047亿元，仅增长12。从施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为985万平方米，增长278，其次是市郊三区1071万平方米，增长23，市内四区仅增长12。从竣工面积看，市内四区好于其他板块，全年竣工面积为2405万平方米，增长66，市郊三区、五市两板块分别下降485、187。06年房地产开发主要指标居副省级城市中游水平2006年，我市房地产开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额总量、增幅与全国副省级城市对比，整体处于中游水平，与其他城市有一定差距。房地产开发投资列第十一位，增幅居第十2006年，我市完成房地产开发投资2684亿元，在15个副省级城市中，仅列厦门（2319亿元）、长春（1665亿元）、济南（1601亿元）、哈尔滨（1578亿元）之前，居第11位。房地产投资同比增长199，增幅居第10位，居后5位的城市分别是南京（186）、哈尔滨（126）、广州（96）、深圳（87）、杭州（78）。施工面积位居第八位，增幅居第七位2006年，我市累计房屋施工面积27812万平方米，在15个副省级城市中排名第8位，施工面积增幅177，居第7位。施工面积总量名列前3位的分别为广州（48501万平方米）、成都（4827万平方米）、杭州（45453万平方米）；增幅前3位的城市分别是长春（576）、成都（459）、大连（399）。竣工面积列第十位，增幅居十四位2006年，竣工房屋面积6525万平方米，在15个副省级城市中，列大连（5378万平方米）、西安（3996万平方米）、长春（3309万平方米）、厦门（2875万平方米）、济南（2415万平方米）之前，位居第10位；列前3位的分别是沈阳（1185万平方米）、成都（10672万平方米）、广州（9862万平方米）。竣工房屋面积增幅下降196，仅高于深圳（291），与杭州并列第14位。增幅列前3位的是成都（399）、大连（377）、哈尔滨（273）。商品房销售面积名列第八位2006年，我市商品房销售面积7366万平方米，同比下降144，总量在15个副省级城市中列居第8位，商品房销售面积位居前5位的是成都（15329万平方米）、广州（13169万平方米）、沈阳（12438万平方米）、南京（9985