2008年4月宁波房地产市场研究分析报告-104页-易居

随着4月天气的变暖,房地产市场也开始了回春,无论是供应量还是成交量都有明显的回升，加上家博会的推动力量,更是促进了商品房成交量的上升。绿城老牌房产，选择在4月份推出它们的皇冠花园,2年的积累量使皇冠花园开盘当天人气极旺，易居记者从现场目睹了购房者排起长队,情绪非常高涨,据不完全统计当天预订量超过了80。这虽然离不开绿城的品牌效应,但是一定程度上也反应了宁波整体房产市场的乐观。所谓没有大家哪来小家,市场不好,即便品牌效应再好,也不会有这样的效果从土地市场来看，4月，宁波共成交11宗土地，建设用地面积为7355108平方米，规划建筑面积为3807164平方米，总成交价格为502亿元。从成交性质上看，以土地面积占6251的土地为居住用地，均出自鄞州中心区版块，容积率在17525之间。再者从政策方面来看，近日央行决定从08年4月25日开始起上调存款准备金率05个百分点。这也是央行今年出现的第三次的存款利率的上调。对于这个政策的出台，银行加强银根紧缩进一步举措，引导货币合理增长。从目前来看,下个月宁波的房产市场应该还有进一步的回暖现象,而且下月预计将有多个楼盘开盘,有中海东湖观邸的拉菲饱、瑞园、英伦水岸、西城春天、银泰国际等，5月的市场值得大家期待。2008年5月9日序言目录第一章、背景篇政策法规P5市场资讯P9第二章、土地篇土地市场资讯信息P14本月土地出让分析P16本月土地成交分析P21第三章、商品房篇市场概况P27供应量分析P27成交量分析P29第四章、住宅篇市场概况P32供求关系分析P33成交分析P37价格分析P41热销排行榜分析P45易居观点P47第五章、办公篇市场综述P48供应分析P48成交分析P49价格分析P49热销排行榜P50第六章、商用篇市场综述P51供应分析P51成交分析P52价格分析P53热销排行榜P54叁月市场报告（宁波）（2008412008430）2008412008430目录篇壹月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话0574871969804第七章、产品篇本月关注P55个案点评P63第八章、营销篇媒体投放分析P69住宅物业营销P72办公物业P79商业物业P83第九章、区域篇宁波市中心区P85中心区区域市场P88鄞州区P96镇海区P99北仑区P102第十章、总结篇总结P1052008412008430背景篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话0574871969805第一章、背景篇一、政策法规住房和城乡建设部发布关于加强廉租住房质量管理的通知3月31日，住房和城乡建设部发布关于加强廉租住房质量管理的通知，专门就廉租房的建设质量提出要求。根据通知，廉租房须全面实施质量分户验收。为在竣工验收的最后一道关口确保廉租房质量，通知要求各地建设主管部门要对廉租住房全面实施质量分户验收，确保每套住房都达到入住即可使用的条件。建设单位要按照有关规定，组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。质量监督机构应加强对工程竣工验收的监督检查，对竣工验收程序不符合有关规定，或工程实体质量和使用功能存在明显缺陷的，要责令整改，并停止竣工验收；整改合格后，重新组织竣工验收。住房交付时，要确保供水、供电、供暖、燃气、电信等设施达到使用要求。通知还明确要求，建设单位要对廉租住房质量全面负责，要依法加强对设计、施工质量的过程控制，保证住房建设的合理工期和造价，不得任意压缩合理工期，明示或暗示设计单位和施工单位违反工程建设强制性标准。通知要求各地的质量监督机构要根据廉租住房的建设特点，制定专门的质量监督方案，各地建设主管部门要建立廉租住房质量安全投诉举报制度，建立健全廉租住房工程质量信用档案和不良记录公示制度。通知明确，规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。要严格执行城市居住区规划设计规范要求，加强基础设施和公共服务设施建设。2008412008430背景篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话0574871969806易居观点在十一届全国人大一次会议上，温家宝总理再次在政府工作报告中提到“要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给”。这是历史上第二次把廉租房建设写入政府的工作报告。在全国廉租房制度推行近十年中，众多低收入者圆了住房梦。但从调查中发现廉租住房制度执行的现状并不令人乐观，尤其是退出机制不健全，不仅出现了不少“转租”廉租房的现象，甚至还有将廉租住房作为自己的产权房的。廉租房退出机制不完善，确实已成为推进廉租房制度的一大瓶颈。据悉，从年至今，全国有万户居民通过廉租住房制度改善了居住条件。但因收入增加或条件不符而腾退的人却寥寥无几。一些地方最实际的办法就是把廉租房建得尽可能远一些、简陋一些，使享受廉租住房保障制度的对象一旦有办法，就不愿意在生活、交通不便的廉租房住，这样虽然有利廉租住房退出机制的实施，但确实又会从另一个方面带来更多的问题。因此，不仅廉租住房的规划建设工作必须按日前国家住房和城乡建设部发出的关于加强廉租住房质量管理的通知精神，“将廉租住房项目尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域”，而且还必须尽快完善廉租住房政策的退出机制，使廉租住房政策的完善能够充分体现进退有序的公平性。打破廉租房租住“终身制”，实行动态跟踪管理，用弹性手段建立和完善廉租住房租赁管理体系，廉租房新政策的实施，将使更多真正有困难的家庭居有定所，更大程度地实现社会公平。市中心城区住房建设计划公布宁波市中心城住房建设计划（2009年）近日出台并在市规划局网站公布。按照该计划，明年市中心城区（海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑六区）拟建住房套数4844万套。其中，经济适用住房、经济租赁房、人才公寓、外来务工人员公寓等各类保障性住房，拟建套数1284万套；中低价位、中小户型的商品住房，拟建套数248万套。小于90平方米的住房占七成2008412008430背景篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话0574871969807据该计划，2009年度市六区住房建设总套数共4844万套，总建筑面积35812万平方米；其中，套型建筑面积小于90平方米的住房，占住宅总建筑面积的702。具体而言，明年市六区保障性住房的建设目标为经济适用住房、经济租赁房建筑面积20万平方米，套数041万套；人才公寓1121万平方米，套数0374万套；外来务工人员公寓建筑面积15万平方米，套数05万套。在经济适用住房、廉租住房、经济租赁房（含人才公寓）、外来务工人员公寓中，套型建筑面积全部小于90平方米。其中，经济适用住房套型将坚持以中小户型为主，建筑面积一般控制在60平方米左右；新建廉租住房以小户型为主，套型建筑面积控制在50平方米以内；严格控制新建经济租赁住房（含人才公寓）、外来务工人员公寓的建设标准，以小套型为主，套型建筑面积控制在30平方米以内。明年市六区普通商品住房的建设目标为普通商品住房套数356万套，住宅建筑面积31191万平方米；其中，中低价位、中小户型商品住房套数248万套，住宅建筑面积2053万平方米。易居观点在整个住房保障制度的贯彻中，不管是现在还是以后，国家会侧重于“建立健全廉租住房制度”“改进规范经济适用房制度”“调整好住房供应结构制度，贯彻好国六条，90/70制度”。整个实行的过程，会因为住房保障体系的完善并兼顾开发商的利益，在局部地区执行“限价房”的政策乃至推广全国的范围。“90/70”是国家对整个行业的要求的硬性指标，依据市场、贯彻已出台的政策，在以后的住房结构调整中会加大中低价位、中小套型的结构要求。央行4月25日起存款准备金率再次上调05个百分点4月17日，一季度经济数据发布2个小时之后，央行随即宣布,从4月25日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点，这已经是央行今年以来第三次上调存款准备金率。2008412008430背景篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话0574871969808历次上调存款准备金率回顾2008年3月25日由15调至1552008年1月25日由145调至152007年12月25日由135调至1452007年11月26日由13调至1352007年10月25日由125调至132007年9月25日由12调至1252007年8月15日由115调至122007年6月5日由11调至1152007年5月15日由105调至112007年4月16日由10调至1052007年2月25日由95调至102007年1月15日由9调高至952006年11月15日由85调高至92006年8月15日由8调高至852006年7月5日由75调高至82004年4月25日由7调高至752003年9月21日由6调高至71999年11月21日由8下调到61998年3月21日从13下调到82008412008430背景篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话0574871969809易居观点这次存款准备金率上调后，直接收回的流动性大约为2000亿元。通过让商业银行向中央银行多存款的方式，减少社会中的货币投放，是存款准备金率上调的直接目的。这次存款准备金率的再次上调，体现了多种考虑，一是CPI仍在高位，投资增速仍然较快，货币政策还需从紧；二是考虑到经济承受力和人民币升值压力等因素，加息仍然慎重；三是热钱流入较快，需要采取措施应对。今年一季度，我国外汇储备增加了1539亿美元，折合成人民币，几乎和一季度我国新增存款7606亿元相当。回顾07年10次的调整，显示了央行货币政策从紧的姿态，而08年开年以来连续三次的调整，预示着抑制宏观经济过热，房价高企的大方向未变。从历次的调整中，我们可以发现央行调整的力度并不大，一如既往的上调了05个百分点，作用也并不突出，目前宏观经济趋热的势头明显，不会因为此次的存款准备金率上调而立即得到遏制，预计加息政策将在不久之后进一步出台，以继续抑制楼市过热。二、市场资讯宁波东部新城两地块出让楼面价1185元和2300元4月1日下午，市国土资源局公开挂牌出让东部新城D12A和东部新城中心商务区B7两个地块，总出让面积为26907平方米，最终由宁波新城服务投资有限公司和东部新城开发投资有限公司拍得。据介绍，东部新城两地块，土地用途均为商务金融，出让期40年，出让楼面地价每平方米分别为1185元和2300元，建筑限高分别为35米和60米，容积率为27和44，两家开发商当场支付土地出让金4000万元和2500万元。我市又增一商业航母世纪东方商业广场明年建成继天一广场、万达广场之后，我市又一艘“商业航母”总投资26亿元、总建筑面积285万平方米的宁波世纪东方商业广场，明年将在江东亮相。昨天下午，商业广场的投资方好阳光置业和澳大利亚康联首域集团签署协议，委托康联2008412008430背景篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698010首域集团负责广场招商和开业后的日常经营管理。这标志着世纪东方商业广场已进入了实质性的商业运作阶段。作为“中提升”战略重点项目之一的世纪东方商业广场，位于中山东路和福明路交汇处东侧，去年下半年开工建设，预计明年年底前建成。规划设计中，商业广场由大型百货、购物中心、大型超市、沿河酒吧街、影院、家居、多业态休闲中心、艺术展示厅、美食休闲厅、娱乐天地、商业街、金融区、商务办公、服务式公寓、大型停车场等15个功能区组成，是我市目前单体建筑量最大的商业项目。这个广场是我市第一个委托国外商业管理公司直线经营管理的超大型商业项目。为它当“管家”的澳大利亚康联首域集团是澳大利亚联邦银行全资集团公司，管理着全球40多家商业中心，其中澳大利亚切斯顿购物广场是世界十大购物中心之一。据悉，这是康联首域集团首次进入中国市场并落户宁波。2008泛长三角区域土地市场研讨会在宁波国际会展中心召开4月13日上午，作为第6届家博会重要活动之一2008泛长三角区域土地市场研讨会在宁波国际会展中心召开。上海易居房地产研究院所长李战军等专家作了长三角房地产市场2008展望的报告。对于长三角房地产发展趋势，李战军认为，房地产市场前景依然广阔。较好的地方财政收入使得政府不需要过分依赖卖地收入，政府对土地市场放量适度决定了长三角区域仍是投资风险小、增值潜力大的地区，此外，长三角城市居民消费水平较强，旺盛的购买力需求将推动长三角房价继续上扬。凯德”为明天”公益活动再度启动继去年启动”为明天”关爱贫困儿童教育的大型公益活动之后,凯德置地2008年再次启动公益活动4月12日，由凯德置地、中华环包联合会、建筑师杂志联合主办的“为明天，2008共筑绿色”活动正式启动。今年的活动，是将绿色建筑理念从专业领域扩展到全社会的一次尝试，从2008412008430背景篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698011“绿色建筑”到“绿色生活”，凯德希望能为社会的可持续发展贡献力量。凯德置地有关人士表示，地产企业肩负的环保责任，除了体现在产品的规划、设计、建造当中外，还体现在向全社会倡导绿色生态的生活理念和方式上。当天还举行了“城市生态明天”主题论坛，围绕“生态人居”理念，众多专家进行了深入探讨。审计部门查出16户经济适用房准购对象不符条件近日，市审计局运用计算机辅助审计和重点抽查等审计调查手段，查出16户经济适用房准购对象不符合申购条件，现已被有关部门取消购房资格。去年，我市出台经济适用房销售管理办法后，年底市老三区在符合申购条件的家庭中抽签确定了2501户准购家庭。为促使政府这一惠民政策落到实处，市审计局今年年初对这些经济适用房准购对象进行了专项审计调查一边核查了准购家庭2006年度人均可支配收入、家庭人数、原住房面积等情况，一边利用计算机技术对市老三区及鄞州、镇海、北仑等房地产产权产籍监理处和房地产交易中心有关准购家庭是否另有房产进行核对。专项审计发现16户准购对象不符合购房条件。市审计局分析，部分申购对象没有如实提供申购资料、有关部门把关审核不严、我市房地产交易信息化管理程度较低是造成弱势群体资源被侵占的主要原因。目前，审计部门已要求有关经济适用房销售管理职能部门，对这些不符合条件的用户作出“除名”处理，并在全市范围内进行一次全面排查，确保政府关心、百姓关注的各项惠民措施公平公正地落到实处。买个房子毗邻跨海大桥“天慈良园”急速升温杭州湾跨海大桥5月即将通车，全宁波城一片沸腾。大桥周边的楼盘，也随之升温。而其中很值得一提的，便是天慈良园这个楼盘。毗邻大桥和江北大道的天慈良园，在去年曾以其“小户型、低总价”的优势引发全城抢购。2008412008430背景篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698012近期的家博会上，天慈良园二期精彩亮相。颇具人文优雅的展台，吸引了众多的目光，当然更多的购房者是前来现场询问具体开盘时间及二期房源、价格。应家博会现场很多购房者的要求，天慈良园于4月1820日三天举办了现场看房活动。当天，购房者们亲临天慈良园现场，实地了解了二期产品的独特优势，譬如双水岸环绕、近距离水景，此外逐渐落成的外立面也吸引了很多购房者的驻足停留。除了大桥即将通车的利好消息外，看房者们在为期三天的看房活动中，也看到了慈城大环境的成熟完善，看到了大桥通车后该区域的发展前景。他们纷纷表示，来到这里才知道自己以前对慈城的了解实在是太滞后了。当然，买房更多的还是要看楼盘本身产品规划上的亮点。小户型依旧是天慈良园的特色，精致的两房两厅一卫控制在6787左右，而舒适的三房两厅一卫面积也仅在8396左右，低总价的优势显而易见。此外，也有看房者担心小户型是否能做到舒适实用，在实地仔细研究了户型空间后，立马解除了后顾之忧。从家博会到看房活动，可以看出天慈良园正随着大桥的开通急速升温，而购房者的热情也正逐渐高涨。据悉，4月2527日天慈良园将举行内部认购，届时将有一定的折扣优惠。有意向的购房者，可抓紧这三天机会前往望京路72号售楼处优先选房并享受折扣。包商银行甬城设分行作为国内经济最活跃的地区之一，宁波正受到越来越多金融机构的关注。昨日，包商银行在甬城迈出了走向全国的第一步，其国内第一家跨省分行正式挂牌成立。包商银行的前身是包头市商业银行，去年全行总资产达5266亿元。包商银行宁波分行是继上海银行宁波分行后，落户甬城的第二家异地城市商业银行。据介绍，包商银行在宁波开设分行后，将为东西部地区及银行业之间的发展与交流架起桥梁。该行将专门推出“微小企业贷款”，以更好地为宁波中小企业和个体工商户提供个性化、差异化的服务。其“微小企业贷款”的贷款金额为3000元至100万元。内蒙古自治区政府副主席布小林，省政协原副主席张蔚文，宁波市副市长苏利冕，内2008412008430背景篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698013蒙古自治区政府副秘书长李春光，内蒙古自治区政府金融办主任宋亮，包头市委常委、副市长陶永山等领导和嘉宾出席了开业仪式。今年缴存住房公积金人数将超50万今年我市住房公积金制度的覆盖面将继续扩大。昨天召开的有关会议透露，今年全市缴存住房公积金的职工人数要达到5046万人，比去年增加3万多人。据市住房公积金管理中心介绍，按计划，今年全市住房公积金拟归集444亿元。其中，市本级（海曙、江东、江北三区）缴存住房公积金职工人数要达到227万人，计划归集18亿元。去年，全市缴存住房公积金职工人数为4718万人，归集住房公积金4338亿元；其中，市本级缴存职工人数2133万人，归集1744亿元。今年全市住房公积金的使用重点，是保证职工购房贷款及退休、失业、还贷等正常提取。根据各县（市）区住房公积金提取情况测算，全市今年预计提取总量为3138亿元，其中市本级预计提取148亿元；全市计划发放住房公积金贷款2511亿元，其中市本级计划发放10亿元，全年住房公积金贷款的逾期率要控制在003以内。去年，全市职工提取住房公积金2969亿元，占当年归集额的6844；住房公积金贷款发放3755亿元，占当年归集额的8656，贷款户数16210户，同比增长近两成。其中，市本级职工提取住房公积金1146亿元，占当年归集额的6571；住房公积金贷款发放1638亿元，占当年归集额的近94，贷款户数6229户，比上年增长近18。去年，全市住房公积金增值收益增长明显，全年达156亿元，增长超过7。从这部分增值收益中，廉租住房建设获得补充资金近3400万元。不过，市住房公积金管理中心表示，由于央行调高了三个月存款利率从原18调至333，仅此一项全市即需多支付利息6000万元，故今年住房公积金增值收益预计要比去年减少1800万元。2008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698014第二章、土地篇第二章、土地篇一、土地市场资讯信息国土部拟推出土地调控指标体系量化土地闸门根据国土部安排，今年国土部将全面进行衡量土地参与调控的指标体系建设。其中，将土地市场动态监测系统与建设用地备案系统合二为一，建立覆盖全国、工作统一的土地市场动态监测与监管系统。通过统一的数据采集平台和数据库对土地供应和开发利用情况等实施全程监管，包括土地交易额、数量和面积等。同时在适当的时机，国土部将准备推出城市地价指数，以通过信息公开来引导市场良性发展。为摸索土地调控指标体系，国土部决定选择天津、济南、青岛、深圳、宁波等7城市国土资源管理部门先行试点，推进土地调控政策创新。杨重光认为，一旦土地调控指标体系成熟了，届时就土地闸门情况，国土部可以定期单独发布，也可以把数据整合到统计局所发布的国民经济指标中。以土地储备资金支撑，日前，北京对已提交直接入市申请但不按期办理入市手续的房地产开发项目，实行红黄牌制度，督促其加快办理进度。取消入市资格的项目将全部纳入土地一级开发或收购储备体系。（2008年04月21日第一财经日报）土地违法面积超15将被问责国家土地副总督察甘藏春日在国家土地督察上海局揭牌仪式上说，未来土地管理工作将重点探索建立共同责任机制、激励约束机制、土地管理控制、参与宏观调控机制和土地管理长效机制。甘藏春还透露，土地管理还将实行问责制，凡辖区内土地违法面积超过增量土地面积的政府，将面临被问责。2008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698015甘藏春说，保护耕地是中央、地方、国土部门以及其他各部门的共同责任，土地管理首先须建立共同责任机制。关键一点，要研究、探索、构建一套激励、约束机制。当前土地管理工作中，对增量土地的约束还不是那么有力，违法成本还不那么高，对鼓励盘活存量土地的激励也还不够。完全靠惩处手段恐怕不能解决中国的土地问题，还得调动经济上的激励机制。甘藏春认为，加强土地管理还须建立土地管理控制参与国家宏观调控的机制，让土地供应政策参与宏观调控，对于各级政府和土地管理部门都是一个新课题。土地管理、供应不仅要依法、依规，还要符合国家调控政策。此外，土地管理工作还将探索建立长效机制，改变土地管理部门单打独斗的状况，将在每个省市的一个地方试点联合共建土地保障管理新机制。（2008年04月30日新华社）国土资源部闲置土地处置为今年土地督察重点国土资源部4月29日下发2008年国家土地督察重点工作安排的通知，要求巩固百日行动成果，严防违规违法用地行为反弹。根据通知，今年国家土地督察将开展重点地区批而未供和闲置土地处置、土地出让制度实施、供地政策执行情况等督察。根据通知，今年国家土地督察重点工作之一，将是督促地方政府逐案做好土地执法百日行动案件的后续处理工作，确保未批先用整体性处理意见落实到位。通知要求重点整改地区和典型案件整改查处到位，建立土地管理长效机制，巩固和扩大土地执法百日行动成果。按期完成对省、市百日行动工作总体评价。并且，继续加强对“以租代征”转用农用地问题的监督检查，遏制土地违规违法行为。与此同时，今年国家土地督察还将积极参与对省级人民政府2007年耕地保护目标责任考核，根据考核结果开展对耕地保护突出问题的督察整改。“国家土地督察要督促省级及计划单列市以2008年土地利用计划为依据，层层签订耕地保护目标责任书，落实耕地2008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698016保护共同责任。并且，督促各地建立完善土地管理问责制，明确责任主体和考核目标，建立奖惩机制。”相关负责人表示。通知还要求，继续开展对擅自调整土地利用总体规划、非法占用耕地和基本农田进行非农建设、未批先用、违反土地供应政策、侵害群众利益等影响耕地保护和土地调控政策落实等突出问题的专项督察。并进一步完善对热点、难点问题和突发事件的快速反应机制。另外，在创新督察工作机制方面，将抓紧起草国家土地督察条例，继续开展国家土地督察机构工作规范和业务制度建设。（2008年04月30日上海证券报）二、本月土地出让分析1、土地出让公告信息规划指标要求地块名称位置面积平方米用途容积率（）绿地率建筑密度限高东钱湖茶亭村地块东钱湖茶亭村,东北紧临环湖南路,西南紧靠山麓,东南面为象坎村。329088城镇住宅1301890幼儿园、会所等公共建筑限高12鄞州新城区原盛鑫针织公司地块鄞州新城区下应街道蔡家漕村，西为春辉路，南为嵩江东路，东、北均为工业企业4896居住353028渡口路西侧、安居路南侧2地块渡口路西侧、安居路南侧925687工业0820203045通途路北侧、陈山东路东侧地块通途路北侧、陈山东路东侧1006845工业082020304503235宁波出口加工区扬子江南路与灵山路交叉口东北侧59180仓储0620203545九龙湖卫生院南侧九龙湖镇西经堂村15759工业1011符合宁波市城市绿化条3040162008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698017例要求青青路南A7庄市街道永旺村13177工业1015符合宁波市城市绿化条例要求305024A5673B34822D9162居住2503030鄞州新城区原中基公司地块石碶街道，东为雅戈尔大道，北为杭甬高速公路，西为杭甬高速公路立交匝道，中间有河流通过。C19340商业商务办公1751535鄞州区姜山镇唐叶村1号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村1号工业地块位于姜山镇唐叶村，东面为规划34米宽的道路，南面为村庄，西面、北面为空地。6338工业08且1515且2035且50鄞州区姜山镇唐叶村2号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村2号工业地块位于姜山镇唐叶村，南面为规划20米宽的道路，东面、西面、北面为空地。3901工业08且1515且2035且50鄞州区姜山镇唐叶村3号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村3号工业地块位于姜山镇唐叶村，东面为规划16米宽的道路，北面为规划20米宽的道路，南面、西面为空地。3521工业08且1515且2035且50鄞州区姜山镇唐叶村4号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村4号工业地块位于姜山镇唐叶村，西面为工业厂房，北面、南面、东面为空地。8931工业08且1515且2035且50鄞州区姜山镇唐叶村5号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村5号工业地块位于姜山镇唐叶村，北面为规划20米宽的道路，西面、南面、东面为空地。3381工业08且1515且2035且50鄞州区姜山镇唐叶村6号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村6号工业地块位于姜山镇唐叶村，东面为预留8米宽的道路，南面为河流，西面、北面为空地。4401工业08且1515且2035且502008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698018鄞州区姜山镇唐叶村7号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村7号工业地块位于姜山镇唐叶村，南面为规划16米宽的道路，东面、西面、北面为空地。8502工业08且1515且2035且50数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统挂牌土地分析本月挂牌土地面积7233252平方米本月挂牌土地数量15宗挂牌土地可开发建筑面积1104641平方米其中住宅4703665平方米商业33845平方米仓储118360平方米工业4820693数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统本月挂牌土地15宗，土地数量较上月明显增加。其中工业用地11宗、仓储用地1宗，住宅用地2宗，商住用地1宗。工业用地出让面积均为小型地块，不足5000的地块居多；住宅用地面积差异较大，其中东钱湖茶亭村地块占地329088，而鄞州新城区原盛鑫针织公司地块占地只有4896，但其容积率为35。挂牌土地用途分析从下图中可以看到，出让土地住宅用地占据半壁江山，出让面积383641，占到本月出让土地面积的53，绝对优势地位；其次是工业用地，出让面积为2611642，占到本月出让土地面积的36；仓储用地出让面积为59180，占到本月出让土地面积的8；最少为商业用地，19340所占整体出让面积的3。2008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698019挂牌土地面积占比仓储8工业36住宅53商业3数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统挂牌地块面积分析本月土地面积在05万平方米的土地10宗，总面积为72807平方米，占总挂牌土地面积的10；在510万平方米的土地3宗，总面积为2207457平方米，占总挂牌土地面积的31；10万平方米以上的土地2宗，总面积为4297725平方米，占总挂牌土地面积的59。本月出让的土地，出让面积在10万以上土地占据了主导地位，大面积土地呈上升趋势。2008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698020挂牌土地面积占比05万10510万3110万以上59各区挂牌土地面积及占比0100000200000300000400000500000010203040506070挂牌土地面积M2289362524332441956面积占比434906110镇海北仑鄞州数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统挂牌土地区域分析4月份只有3个区有土地挂牌，其中镇海区2宗挂牌土地，土地面积28936平方米，占挂牌土地总面积的4；北仑区3宗挂牌土地，土地面积2524332平方米，占挂牌土地总面积的3490；鄞州区10宗挂牌土地，土地面积441956平方米，占总量的6110。从本月分布来看，挂牌土地主要集中在鄞州区。2008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698021数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统三、本月土地成交分析4月，宁波共成交11宗土地，建设用地面积为7355108平方米，规划建筑面积为3807164平方米，总成交价格为502亿元，成交土地单价为6063万元/亩，平均容积率175。成交土地列表地块名称位置面积平方米用途成交总价万成交地价（万/亩）容积率（）竞得单位渡口路西侧、安居路南侧2地块渡口路西侧、安居路南侧925687工业35361225470820宁波海天科技有限公司通途路北侧、陈山东路东侧地块通途路北侧、陈山东路东侧1006845工业38461525470820浙江球冠特种线缆有限公司A5673B34822D9162居住250鄞州新城区原中基公司地块石碶街道，东为雅戈尔大道，北为杭甬高速公路，西为杭甬高速公路立交匝道，中间有河流通过。C19340商业商务办公24321441235175宁波雅戈尔置业有限公司鄞州区姜山镇唐叶村1号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村1号工业地块位于姜山镇唐叶村，东面为规划34米宽的道路，南面为村庄，西面、北面为空地。6338工业27722808且15宁波市鄞州姜山惠宇电子厂鄞州区姜山镇唐叶村2号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村2号工业地块位于姜山镇唐叶村，南面为规划20米宽的道路，东面、西面、北面为空地。3901工业17642808且15宁波市鄞州姜山宁南五金工具厂鄞州区姜山镇唐叶村3号工业地鄞州区姜山镇唐叶村3号工3521工业1731662808且15宁波长丰密封件厂2008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698022块业地块位于姜山镇唐叶村，东面为规划16米宽的道路，北面为规划20米宽的道路，南面、西面为空地。鄞州区姜山镇唐叶村4号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村4号工业地块位于姜山镇唐叶村，西面为工业厂房，北面、南面、东面为空地。8931工业3751022808且15宁波万通印业有限公司鄞州区姜山镇唐叶村5号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村5号工业地块位于姜山镇唐叶村，北面为规划20米宽的道路，西面、南面、东面为空地。3381工业1508642808且15宁波华盾机械制造有限公司鄞州区姜山镇唐叶村6号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村6号工业地块位于姜山镇唐叶村，东面为预留8米宽的道路，南面为河流，西面、北面为空地。4401工业2174342808且15宁波市鄞州科源机械厂鄞州区姜山镇唐叶村7号工业地块鄞州区姜山镇唐叶村7号工业地块位于姜山镇唐叶村，南面为规划16米宽的道路，东面、西面、北面为空地。8502工业3570842808且15宁波龙盛毛条厂A4751商业宾馆鄞州新城区四明西路2居住地块钟公庙街道，东为河流，西为滨江路，南为四明西路。B55501居住167198518522宁波布利杰置业发展有限责任公司数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统成交土地区域分布2008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698023成交土地区域分布193253216822438650643490044050000100000150000200000250000300000350000400000450000北仑鄞州土地面积M2总建面积M2成交土地性质分布10515824091389752462447442972584625050000100000150000200000250000300000住宅商业工业土地面积M2总建面积M2数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统4月，北仑区有2宗、鄞州区有9宗土地成交，这两个区成交的土地面积分别占总量的4654和5346，其它各区均无新的土地成交。结合这几个月的土地成交情况，边缘各区楼盘的潜在供应比重呈放大趋势。成交土地用途分布2008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698024数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统从成交性质上看，以土地面积占6251的土地为居住用地，1432的为商业用地，另有2317的土地属于工业用地。4月，北仑成交的均为工业用地，而居住、商业用地都出自鄞州中心区版块，容积率在17525之间。2、重点地块点评鄞州新城区原中基公司地块规划指标要求地块名称位置面积平方米用途容积率（）绿地率建筑密度限高A5673B34822D9162居住2503030鄞州新城区原中基公司地块石碶街道，东为雅戈尔大道，北为杭甬高速公路，西为杭甬高速公路立交匝道，中间有河流通过。C19340商业商务办公1751535挂牌起始地价成交地价成交楼面价成交总金额竞得单位235万元/亩235万元/亩1410元/平方米243214413万元宁波雅戈尔置业有限公司数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统地块位置图2008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698025图片来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统地块现状图道路图雅戈尔大道图片来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统地块点评该地块为商住用地，其中住宅占地49657平方米，拥有25的高容积率，可规划成多层、小高层及高层的楼盘建筑，有利提高土地利用空间。商业部分带有商务办公性质，可规划为底商加办公的高层建筑。2008412008430土地篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698026杭甬高速公路和雅戈尔大道为该地块提供了良好的交通条件，使该项目住户出行便捷。但地块紧靠这两条道路，会受到一定的噪音影响。地块周边配套也比较齐全，有天马广场、交通技工学校、轻纺城等。轻纺城是集服装、纺织、装潢等一体的综合批发零售市场，经过多年的发展，轻纺城使该区域形成了一定的商业圈，营造了一定的商业氛围，但轻纺城由于是批发类市场，经营种类过多，造成了一种比较杂乱的想象，对项目品质造成一定的影响。地块内还有一条河流经过，为该项目构成了一个亲水环境。雅戈尔为宁波本土的知名房地产开发企业，近年来在宁波成功开发了几个大盘，深受市民好评，相信该地块在其经营下能取得喜人的成绩。2008412008430商品房篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698027第二章商品房篇一、市场概况2008年4月份，市六区商品房销售量为3232套3029万平方米，环比上涨4877，其中，住宅成交2214套251万平方米，办公成交165套309万平方米，商业成交78套063万平方米；商品房批准预售面积为2696万平方米，其中，住宅新增供应2359万平米，办公新增供应211万平方米，商业新增供应126万平方米；市场供求系数为089，供求关系较为缓和；商品房预售均价为908459元/平方米，环比下降341。2007年6月2008年4月宁波商品房可售面积和销售面积走势图0501001502002503003504004506月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月销售面积万方可售面积万方数据来源宁波住宅与房地产网透明售房网二、供应量分析与上个月相比，4月份宁波除江东、北仑外，其它各板块均有新增项目，板块新增供应量有所下降，批准预售面积为2696万平方米，比上月减少412万平方米，降幅为2008412008430商品房篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话057487196980281326。而科技园区的皇冠花园占全市新增供应的主导地位，所占比例达道5171。同时从物业类别来看，住宅市场依旧有着最大放量，占总量的875。4月延续了三月份的活跃势头，房地产市场依旧火暴，市场开始放量，但比3月份有所下降。4月份市六区新增商品房3075套，其中，住宅新增供应2941套，办公新增供应91套，商业新增供应43套。4月市六区商品房批准预售面积为2696万平方米，其中，住宅新增供应2359万平米，办公新增供应211万平方米，商业新增供应126万平方米；2008年4月商品放新增供应板块分布图517121711263863471061科技园区江北区鄞州区东钱湖度假区镇海区海曙区数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统2008年4月不同物业新增供应对比图8750783467住宅办公商业数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统2008412008430商品房篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话057487196980294月商品房新增供应量楼盘列表（以透明售房网上预售证为主）项目名称区域物业性质预售套数预售面积均价钱湖比华利一期公寓楼东钱湖度假区住宅1962326938俊鸿嘉瑞大厦鄞州区办公912109076东升小区5商住楼镇海区住宅261719284147东升小区6商住楼镇海区商业212006875清水湾鄞州区住宅18512950547608天慈良园二期江北区住宅36527095235410盛世嘉苑二期江北区住宅42431430715363鑫隆花园商业用房镇海区商业19978486青林湾一期B区88、89幢商业用房海曙区商业22163226皇冠花园一期科技园区住宅1745139384619351销售报价为售楼处当月销售报价数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统三、成交量分析1、成交方面4月，宁波市商品房成交量为3029万平方米，较上个月的2036万平方米，环比上涨4877，其中，住宅成交面积2509782平方米16524142平方米，办公成交面积3086362平方米1847682平方米，商业成交面积626554平方米65745平方米；住宅和写字楼有较大的回升，环比涨幅分别为5189、6704；商业成交量有稍微的下浮，环比降幅为47。2008412008430商品房篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话057487196980302008年4月与3月各物业类型成交面积2513090631652185066051015202530住宅办公商业4月各物业类型成交量万方3月各物业类型成交量万方2008年4月各物业成交面积比例图87112住宅办公商业数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统2、2008年4月份商品房新开盘项目列表楼盘名称区域物业性质上市时间预售面积去化面积去化率销售均价清水湾鄞州区住宅47129505497513874477608皇冠花园一期科技园区住宅419139384617033342504693512008412008430商品房篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698031去化率以透明售房网上备案数据为准数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统3、价格方面4月，宁波市商品房成交均价为908459元/平方米，环比下降341，从总整体看，虽然受到商业用房和写字楼价格较大幅度的下降，商品房价格还是比较平稳的。住宅成交均价为8955元/平方米，环比降幅为062，同比涨幅为428；办公市场的成交价格为8697元/平方米，环比下降2625；商用物业成交价格为20655元/平方米，环比上涨10203。2008年4月与3月各物业成交均价对比图8955869720655901111793102240500010000150002000025000住宅办公商业4月成交均价3月成交均价数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统2008412008430住宅篇叁月地产上海克而端信息技术有限公司宁波机构海曙区华楼街14号世纪广场A座439室邮编315010电话05748719698032第三章住宅市场分析一、市场概况2008年4月份，市六区商品房住宅销售量为2214套，环比上涨4701，同比上涨1519；商品房住宅销售面积为2501万平方米，上涨了849万平方米，环比上涨5139；宁波商品房住宅成交均价有所下浮，全市商品房住宅成交均价为8955元/平方米，较上个月下降56元/平方米，环比降幅为062，同比涨幅为428。20072008年商品住宅成交及价格走势图05001000150020002500300035004000200712007220073200742007520076200772007820079200710200711200712200812008220083200840200040006000800010000成交量成交均价元/数据来源易居CRIC中国房地产决策咨询系统1供求关系分析本月住宅供求关系系数为094，市场回暖，供求关系有所缓和2供应分析4月份，住宅新增供应（批