2008年11月深圳房地产市场研究报告-中原-51doc

房地产报告网HTTP/WWWFDCBGWCOM免费注册，回帖就可下载全部报告房地产报告网HTTP/WWWFDCBGWCOM免费注册，回帖就可下载全部报告深圳地产月报二级市场08年11月刊深圳中原深港研究中心研究一部2008年12月7日深圳地产月报2008年11月2目录第一部分总体市场分析3第二部分宝安市场分析10第三部分龙岗市场分析13第四部分关内市场分析22深圳地产月报2008年11月3第一部分总体市场分析1、月度市场概述刚需入市，量升价跌11月份深圳市成交住宅6435套，环比增加85，同比增加224。11月份深圳市成交住宅592万平方米，环比增加75，同比增加229。11月楼市一扫调整期的阴霾，成交量创07年3月份以来新高。除了政策给与的信心，楼盘低价入市或降价才是真正引爆楼市的核心因素。随着房价下调，可以支付的客户增加，加上政策的影响，刚性需求果断入市。11月份热销的楼盘，大多数价格已经比较合理，新盘有兴达华府、南光城市花园、溪山美地、金地梅陇镇等，在售的楼盘，如星河丹堤、澳城、东方尊峪、海语西湾、阳光海湾花园等。而一些以较高价格入市的楼盘，成交并未有更大起色，如福田某项目，虽然产品好，但价格偏高，销售一般。经过一年多的楼市调整期，购房者更加理性，我们不能过分放大新政的效果，只有合理的性价才是楼盘致胜的关键。尽管低价楼盘成交活跃，但降价的高价楼盘成交同样理想，因而11月份全市住宅成交均价仅小幅下滑4至12396元/平方米。罗湖受新盘价格相对较低的影响，本月均价下滑幅度最大，其次是宝安区，该区除了新盘的影响，不少楼盘降价也是主要原因。福田、盐田和龙岗价格变化不大，南山则大幅上涨22，纯水岸6期、中信红树湾以及后海的几个高价楼盘成交较多。12月份深圳一手住宅的成交量仍有望维持较高水平，除了低价楼盘在新政影响之下保持较好的成交态势之外，供应锐增将是主要原因。根据中原的统计，12月份新增供应有望超过100万平方米，比11月份增加一倍左右，宝安、龙岗和南山的供应将增加，如价格保持在合理水平，对12月份的成交量将有很大影响。不过，如说楼市已回暖，房价已平稳，那言之尚早，因为11月份虽然成交暴增，但价格没有松动的楼盘成交依然不多，面对庞大的市场存量，持续不断的新增供应以及前景不明的宏观经济走势，楼市的持续活跃意味着房价仍将下调。2、供应量分析供应增加，中小户型仍是主流深圳地产月报2008年11月411月份全市有21个住宅项目取得预售，比上月增加10个，批售住宅面积1005万平方米，环比增加2454，与07年同期比，也增加了1461。临近年关，加上成交回升，楼盘入市意愿增强，11月份的批准预售面积仅此于07年12月，是07年以来的第二大值。图1近期深圳市一手商品住宅每月批准预售面积48425576472383240841272832483129567273857812911005524566834964205137460306090120150070607070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100811单位万数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心11月份新批住宅项目依然主要来自关外，宝安龙岗两区共有14个住宅项目批售，比上月增加6个，批售住宅面积714万平方米，比上月增加175，不过占全市总量只有71，比上月减少19个百分点。关内11月批售住宅291万平方米，比上月增加839。龙岗取代连续三个月占据榜首的宝安，成为11月份新批住宅最多的区域，本月共有8个楼盘取得预售，批售住宅435万平方米，比上月增加437，11月份的批售量也是龙岗08年以来单月最大的批售量。8个新批项目分散于6个片区，其中中心城和横岗批售量较大。宝安6个项目新批预售，与上月持平，批售住宅279万平方米，比上月增加56。08年供应偏小的龙华本月2个项目预售，批售住宅164万平方米。其他四个项目分别位于西乡、福永和松岗，其中松岗有一个项目是别墅。南山本月新批售楼盘也是大幅增加，6个项目预售住宅266万平方米，是08年以来新高，约占前11个月总量的30。福田只有小项目金地名座预售，罗湖和盐田没有新增深圳地产月报2008年11月5楼盘。公开发售方面，11月份全市共有24个楼盘推出，比上月多13个，入市住宅581万平方米，比上月增加306万平方米。宝安推出的新盘最多，共有10个项目，供应住宅206万平方米，其中龙华3个项目推出住宅96万平方米，西乡三个项目推出住宅63万平方米，中心区兰乔圣菲和深业新岸线分别供应38套别墅和88套复式。龙岗供应住宅面积最多，7个项目推出211万平方米，中心城、坂田、布吉、横岗、坪山、葵涌都有楼盘入市，其中坪山的深业东城上邸供应最大，该项目也是片区继万科金域东郡之后的第二个高品质楼盘。关内7个楼盘发售，供应住宅164万平方米，其中南山三个项目开盘，推出住宅111万平方米，比上月增加69万平方米。罗湖两个项目推出住宅29万平方米，福田和盐田分别只有一个小项目入市。表12008年11月全市公开发售项目一览楼盘名称片区住宅推售面积（）推售套数开盘均价（元/）推售时间发展商金地梅陇镇宝安龙华38345459800011月1日金地纯水岸6期南山华侨城7021177000011月1日华侨城航天晴山月罗湖莲塘24122233（拼后181）1400011月1日优胜美地兰乔圣菲宝安中心区15042383800011月2日万科大山地花园龙岗横岗20378841600011月2日中海华浩源景园龙岗布吉26107300700011月2日宝安集团翠景居宝安西乡92001597800（装修）11月4日方华地产兴达华府宝安西乡36819696550011月9日鹏瑞达实业雅翠轩罗湖莲塘4464491100011月10日金鹏兴实业南光城市花园南山南油6158779913000（部分装修）11月10日阳光华艺溪山美地宝安龙华约28000396（拼后225）870011月14日金光华地产深圳地产月报2008年11月6深业东城上邸龙岗坪山79009912（拼后790）600011月15日深业地产金地名轩福田沙尾约130002191550011月15日金地深业紫麟山龙岗中心城约10000382200011月15日深业地产麓港国际盐田盐田港11890180800011月16日陶华实业海语山林龙岗葵涌32405303620011月21日承翰地产深业新岸线宝安中心区22000881300011月22日深业地产康达尔蝴蝶堡龙岗布吉30000371800011月23日康达尔地产中海西岸华府宝安松岗430056550011月28日中海永恒楼宝安福永549764520011月29日伟群实业碧海雅园宝安西乡17000195680011月29日恒豪实业第五园龙岗坂田130361369500（500装修）11月29日万科阳光花地苑南山前海420027509500（700装修）11月29日致远地产新华城宝安龙华30000390720011月30日深物业数据来源深圳中原深港研究中心11月份全市新推楼盘供应的户型中，依然是中小户型为主，90平方米以下户型共5217套，占78，金地梅陇镇、兴达华府、南光城市花园等共15个楼盘都是以90平方米以下户型为主。90平方米以上户型中，3房占绝对多数，溪山美地、海语山林、南光城市花园供应较多。表22008年11月深圳市新发售项目户型结构房型套数（套）比例（）单房123181房118017670以下2房86212870以上2房1973294深圳地产月报2008年11月790以下3房4416690以上3房991148144以下4房10015144以上4房2704复式（90以下）63895复式19729别墅17726总计67091000数据来源深圳中原深港研究中心3、成交分析低价助成交锐增，豪宅导致房价仅小幅回落按签订预售合同为统计标准，11月份全市成交住宅6435套、592万平方米，环比分别增加85和75，同比更是增加224和229。11月份的成交量是07年楼市调整以来单月最大成交量，也是自07年1、2月份之后，全市最大的单月成交量。图220072008年深圳市一手商品住宅成交量月度走势493383011541862656442628331338592309248406191802040608007070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100811单位万数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心注08年4月份以来的成交量以当月签预售合同为准，而非备案10月22日以来的一系列新政增强了购房者入市的积极性，但价格无疑才是最关键的因素。根据中原统计的11月份全市成交前10名的楼盘，绝大部分性价比已经比较合理，新盘如南光城市花园，项目周边配套齐全，户型赠送面积多，1房均价11000元/平方米左右，并送装修，兴达华府、溪山美地、金地梅陇镇等也都具有一定的价格优势。成交前10名中，还有一些是因为价格调整，成交放大。深圳地产月报2008年11月8表32008年11月全市成交前十名楼盘NO楼盘名称销售套数（套）销售面积（平方米）销售均价（元/平方米）1南光城市花园4863138637130002兴达华府4352072955003金地梅陇镇花园322251677680004阳光海湾花园308324479780005溪山美地园274196987486006康达尔蝴蝶堡205147030380007海语西湾花园196194725597008星河丹堤花园1582396167170009碧海富通城1571196581810010深业东城上邸15112816586500数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心反观一些仍维持在较高价位的楼盘，成交则未有明显变化，如均价超过15000元/平方米的福田新盘销售一般，其他一些存量大的楼盘，因价格未调整或调整有限，成交也很少。表42008年11月全市成交较少的楼盘楼盘名称11月底存量（套）11月销售套数（套）11月销售面积（平方米）今港华庭103812975龙园意境华府968201890百仕达东郡658142150徽王府5984352金海华府589131108中信红树湾584274820金地名座386221343水蓝湾328191524锦明花园326111300后海公馆2002206数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心当然，供应量增加也是成交量增加的主要原因之一。11月份58万平方米的新增供应比上月增加超过一倍，多数新盘价格较合理，成交较好，成交套数前10名中就有6个是11月份入市的新盘。以签订预售合同为统计标准，11月份成交量最大的是宝安区，该区本月成交住宅深圳地产月报2008年11月9281万平方米，占全市总成交量近48，环比其成交量增加了89，同比则达到1326，281万平方米的成交量也是自07年2月份以来的最大值。本月宝安入市的几个大项目，因价格合理，都有理想的成交。此外，一些楼盘降价也取得很好的销售。龙岗成交155万平方米，虽然新增供应比宝安多，但供应较多的楼盘位置比较偏，同时新盘价格虽然没有走高，但也没有优势，因而多数成交仅差强人意。另一方面，楼盘促销力度相对小，成交明显放大的楼盘多为高品质的项目，如公园大地、可园、万科城、第五园、荔山公馆等，这些项目之前成交也较好。关内南山区的成交也锐增89至101万平方米，南光城市花园贡献最大，其次是上月底发售的向南海德大厦，两个项目合计成交超过4万平方米。罗湖、福田和盐田成交量变化不大，其中盐田的成交甚至减少7，该区新盘成交少，多数在售楼盘成交回落。图32008年11月深圳市一手商品住宅销售面积分布福田4南山17盐田3宝安48龙岗26罗湖2数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心注成交量以当月签预售合同为准，而非备案在销售结构方面，根据国土局销售公示，11月份新盘共成交住宅约2450套，整体销售率近37，比上月增加8个百分点。同前四个月一样，本月仍是90平方米以下的中小户型销售相对较好，其成交率为38，比上月增加9个百分点，90平方米以上的中大户型销售率为32，比上月增加5个百分点。从单个户型看，单房的销售最好，不过其供应较深圳地产月报2008年11月10少。小复式的供应较多，成交也不错。4房供应最少，销售最差，只有2成。表52008年11月深圳市新发售项目成交结构房型11月供应套数（套）11月销售套数（套）销售比列单房123866991房118047540370以下2房86235140770以上2房197366833990以下3房44111325690以上3房991332335144以下4房10018180144以上4房278296复式（90以下）638280439复式19752264别墅17767379总计67092450365数据来源深圳中原深港研究中心虽然低价、降价楼盘成交多，但受到别墅以及一些同样降价的豪宅成交的影响，11月份全市住宅成交均价环比仅下跌4至12396元/平方米。图420072008年各月深圳市一手商品住宅成交均价14422155191677717350150691564615080162891361811927111431457515565143421172112979123961000013000160001900007070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100811单位元/数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心注08年4月份以来的成交均价以当月签预售合同为准，而非备案新盘价格走低或持平，普通住宅大部分均价都在8000元/平方米以下，低的只有深圳地产月报2008年11月115500元/平方米。8000元/平方米以上的住宅，价格或是同前期持平，或是同周边项目比具有一定优势。另一方面，别墅及一些高层豪宅成交活跃，如纯水岸6期17套悄然售完，万科兰乔圣菲售出24套，星河丹堤高层售出158套。低价及高价楼盘成交都增加，最终导致整体均价仅小幅波动。分区来看，11月份房价回落最多的是罗湖区，因转为现售的东方尊峪没有成交体现，而百仕达东郡成交少，价格相对较低的新盘拉低了该区房价。宝安回落14，中心区别墅兰乔圣菲成交较多，但其它项目成交也增加，西乡楼盘价格普降，龙华虽星河丹堤高层成交多，但别墅成交减少，且一些楼盘价格走低。南山本月成交均价大幅上扬22，虽然南光城市花园和向南海德大厦价格相对较低，但售完的纯水岸6期价格在70000元/平方米以上，另外卓越维港、中信红树湾成交稳定，降价的澳城成交放大，高档楼盘成交导致价格上涨。与宝安同属关外的龙岗本月均价上涨2，由于成交放大的多是区域高档楼盘，如万科城、公园大地、第五园、荔山公馆等，虽然一些低价新盘入市，不过由于位置偏，成交一般，其它一些在售楼盘有所促销，但力度有限，成交未有太大变化，因而该区整体价格小幅上涨。福田和盐田各有一个新盘推出，不过成交少，同时在售楼盘降价的少，因而本月成交均价仅小幅变化。图52008年10月和11月深圳市一手商品住宅成交均价对照图深圳地产月报2008年11月121297913559163051921981321506918681183451615619128162931239683041159405000100001500020000罗湖福田南山盐田宝安龙岗全市单位元/1011数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心注成交价格以当月签预售合同为准，而非备案4、市场展望供应助12月成交维持高位，近期市场压力仍大12月份深圳楼市将更为热闹，全市预计超过20个楼盘开盘，供应住宅超过100万平方米，成为08年最高值。龙岗供应量将大幅增加，除了已经取得预售的中心城的深业紫麟山、中海康城、万象天成、招商依山郡、公园大地，龙岗镇的和家欢园、横岗的大山地花园，布吉的荔山公馆、蝴蝶堡外，预计推出的还有中心城的瑞华园、坂田的第五园以及布吉的星苑，12月份住宅供应量有望达到50万平方米。宝安区除了已经取得预售的宝安中心区的幸福海岸，西乡的中信湾上六座、中粮幸福花园，松岗的中海西岸华府，龙华的溪山美地和深物业新华城外，还有龙华的万科金域华府，此外观澜的招商澜园已经开放样板房，也有可能入市，12月份宝安的新增供应有望超过20万平方米。关内12月份新增供应也将增加，其中南山区供应将放大，除了已经取得预售的后海的皇庭港湾、曦湾华府,前海的中海阳光玫瑰园外，蛇口的半岛城邦，前海的鼎太风华沙发预计也都入市，六个项目供应住宅可达到40万平方米，其中半岛城邦二期的总建面就达到29万平方米。罗湖的供应也是有望增加，莲塘的聚宝华府、仙湖公馆和田贝的华商时深圳地产月报2008年11月13代公寓将入市，供应约6万平方米住宅。盐田可能入市的有盐田港的东海龙腾公寓和9月份取得预售的中海半山溪谷，合计住宅37万平方米，福田则没有新盘推出。由于供应大幅增加，如各盘以合理的价格入市，12月份全市住宅成交量仍有望维持高位。不过由于存量加上新增供应量，12月份全市可售住宅近550万平方米，约是08年111月总销售量的165倍，短期内市场压力不小。第二部分宝安市场分析1、月度市场概述楼盘价格走低，成交量创新高11月宝安区成交住宅2924套，成交面积281万平方米，创07年2月份以来的新高。近期的新政是诱因。降低首付、贷款利率下浮30、连续降息、4万亿元振兴经济，深圳地产月报2008年11月14一系列新政对稳定置业者信心、增强购房者入市积极性起到不小作用。不过，楼盘价格普遍走低才是成交量暴增的主要原因。11月份宝安住宅成交均价11594元/平方米，环比下跌14。新盘价格普遍走低，金地梅陇镇、兴达华府、碧海雅园、新华城同周边楼盘比都具有价格优势，其它新盘价格也都平稳。在售楼盘也多有降价促销，海语西湾、富通城、熙龙湾、禧园、星河丹堤等，价格都有下调。低价、降价楼盘成交量均放大，金地梅陇镇、兴达华府、溪山美地等都出现了抢房现象，本月全市成交前10名中，更是有7个楼盘来自宝安区。此外，供应量增加也是成交量增加的一个原因。11月份宝安共10个项目推出住宅206万平方米，环比增加55。新盘整体销售情况不错，已签约的接近5成。预计12月份宝安楼盘仍比较活跃，不过由于促销楼盘成交回落，新盘供应也只维持在11月份的水平，因而如没有其他项目加入促销的行列，12月份全区成交量将有所回落。2、供应量分析供应增加，中小户型仍是主流11月份宝安有龙华的溪山美地、深物业新华城，西乡的碧海雅园，福永的永恒楼，松岗的中海西岸华府和桂景园，共6个项目取得预售，批售住宅279万平方米，环比增加56，批售住宅1910套，环比减少7。上月批售的1房最多，本月批售的2房最多。批售新盘主要来自龙华片区，两个项目批售住宅面积达164万平方米，约占该片区111月批售总量的27。松岗本月两个项目批售住宅89万平方米，其中桂景园占地53万平方米，总建筑面积51万平方米，是一个别墅项目，预计春节前入市。西乡和福永的新盘规模很小，08年放量的西乡，碧海雅园有望成为今年最后一个新批楼盘。截至11月份，08年宝安总共预售住宅2508万平方米，同比增加84，然而住宅的销售量只有12355万平方米，同比则减少29。图1近期宝安区一手商品住宅每月批准预售面积深圳地产月报2008年11月158822258321038942296132620469411706178927895006191235482071348030609012015007070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100811单位万数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心11月份宝安公开发售的项目达10个，比上月增加5个，不过由于一些楼盘推盘量小，11月份新增供应只有206万平方米，环比增55。新增楼盘主要来自龙华片区，金地梅陇镇、溪山美地、新华城3个项目推出住宅96万平方米，1074套。其次是西乡片区，翠景居、兴达华府、碧海雅园推出住宅63万平方米，1050套。中心区兰乔圣菲和深业新岸线开盘，推出住宅37万平方米，126套。另外两个项目是松岗的中海西岸华府和福永的永恒楼，推出的住宅分别只有04和05万平方米。11月份宝安新盘以1房、2房为主，共占71，比上月增加3个百分点。兴达华府以1、2房为主，新华城、金地梅陇镇、碧海雅园都以2房为主。大户型中3房供应最多，溪山美地以此类户型为主。复式和别墅供应少，分别由深业新岸线和兰乔圣菲供应。表12008年11月宝安新发售项目户型结构房型套数（套）比例（）单房123521房37615970以下2房31913570以上2房86536590以下3房783390以上3房387163144以下4房6929144以上4房2711复式8837别墅3816总计23701000数据来源深圳中原深港研究中心深圳地产月报2008年11月163、成交分析量升价跌，重灾区西乡引领大反弹11月份宝安共成交住宅2924套，环比增加122，成交面积281万平方米，环比增加89，新盘、在售楼盘多数热销，促使本月成交量超过07、08年的春交会、秋交会，创07年2月份以来新高。图220072008年宝安一手商品住宅成交量月度走势229816251317129819724887778713476031384148528169110787592054640102030070607070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100811单位万数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心注08年4月份以来的成交量以当月签预售合同为准，而非备案西乡片区居功至伟，本月成交住宅约12万平方米，环比增加近100。新盘因性价比较高而热销，其中兴达华府11月份成交超过400套，另一小项目碧海雅园也有较多成交。在售项目成交也十分活跃，其中以碧海中心区的项目为最，价格在9月份已经走低的阳光海湾花园本月成交超过300套，降价清货的海语西湾售出近200套，本月重新开盘的富通城成交同样理想，价格基本没有调整的香缇湾也因理想的地理位置和优异产品而热销。不过，片区仍有一些楼盘因价格调整幅度有限，成交没有多少起色。龙华的成交量仅次于西乡，共成交住宅约9万平方米，环比增加约172。新盘金地梅陇镇四期和溪山美地性价比高，热销，本月分别成交322套和274套，另一个新盘新华城同样取得好的销售，不过成交数据尚未体现。一些在售项目成交也理想，调整价格的星河丹堤高层成交锐增，本月成交约160套，此外世纪春城成交也增加。同样，也有一些项目，因价格稳定，成交没有起色。宝安中心区成交同样增加，片区在售楼盘成交基本都增加，其中价格有所调整的熙龙深圳地产月报2008年11月17湾成交近100套，价格较低的另外两个项目成交也较好。沙井和松岗的成交也有所增加，其中沙井的禧园推出楼王团购活动，成交放大。综上所诉，利好影响之下，开发商主动调价带来的效果显著。图32008年11月宝安区一手商品住宅销售面积分布西乡43龙华32沙井2松岗1其它4中心区18数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心注成交量以当月签预售合同为准，而非备案中原根据国土局销售公示统计的数据同样显示11月全区成交大幅回升，本月宝安成交住宅约30301450套，比10月份增加近110。成交量量大的项目依然低价的新盘或降价的在售楼盘，一些之前滞销的项目销售未有多少起色。表22008年11月份宝安在售项目销售情况统计楼盘名称片区住宅面积（万）总户数（套）销售率10月销售（套）11月销售（套）11月底存量（套）莱蒙水榭山花园龙华64252483114莱蒙水榭山第一批龙华64252492202莱蒙水榭山第二批龙华3863013972782239溪山美地龙华250003368227660新华城龙华300003901350340书香门第上河坊第一批龙华25000509261130378金地梅陇镇二期二批龙华5055045952220金地梅陇镇三期一批龙华6382070681108132金地梅陇镇三期二批龙华333013814010230深圳地产月报2008年11月18金地梅陇镇三期三批龙华1357712870342538金地梅陇镇四期龙华3834545969316143世纪春城四期龙华1271031186527982573星河丹堤龙华8529523358940022星河丹堤F组团龙华1057905185800215星河丹堤E组团龙华140027732413166433星河丹堤D区别墅龙华2731510264402437幸福枫景龙华32575355572127152龙泽榕园龙华80268470078碧海雅园西乡170001953671124翠景居西乡920015900159兴达华府西乡3681969664447249凤凰雅居西乡3540156255182126254中粮澜山西乡484023305115314香缇湾花园西乡729907285465100333锦明花园西乡6049348132282326金港华庭西乡1301171542334441038创富时代俊景园西乡3251124797137雅乐居西乡6979165840027富通城五期西乡6996091510491828富通城三期第三批西乡42912800100304富通城四期二批西乡3222344486934663富通城四期西乡23269296991043海语西湾西乡55625616954020329金海华府西乡89916999413129589桃源盛景三期西乡31164397762996桃源盛景三期第二批西乡6570881892842748曦城二期第一批西乡2754597483350曦城二期第二批西乡2352754333436阳光海最后一批西乡508574768814727356阳光海加推西乡11955881004670阳光海二期6、7栋西乡2920630291772326阳光海加推西乡1303896983762阳光海加推西乡759656642320阳光海加推西乡7590568906阳光海一期二批西乡64071603732162阳光海一期一批西乡5885049492338兰乔圣菲中心区1504238632414深业新岸线中心区2200088131177宏发领域二期中心区38077669910061金泓凯旋城中心区34655220203014176金泓凯旋城中心区38237240441231135金泓凯旋城中心区5086140179414284深圳地产月报2008年11月19深业新岸线三期中心区134994948734069256熙龙湾1栋中心区60002441023熙龙湾6、7栋中心区5700030472236186熙龙湾5、8栋中心区737132138180333078熙龙湾一期第一批中心区433062216801371幸福海岸二期第二批中心区48979307880737佳华书苑雅阁新安199743367711877西城品阁新安159814174420233鸿荣源禧园三期沙井3723024015321204鸿荣源禧园二期沙井2882222494462113鸿荣源禧园一期沙井68791507791315106中海西岸华府北区第一批松岗59001715901674中海西岸华府北区第二批松岗321172463000171中海西岸华府南区松岗2456038499005中海西岸华府南区6栋部分松岗210002916937589中海西岸华府北区第三批松岗60000456421220263集信名城二期松岗10018668444712380永恒楼福永54976413856有福楼福永45404840029宏发美域公明6884751862208198中航格澜郡二期三批观澜69514485847076观澜高尔夫大宅观澜57619116660140东华明珠园龙华9422989457388南国丽园龙华46703422900041碧水龙庭二期龙华6373074648385春华四季园最后一批龙华689577580850089槟城西岸二期西乡211392245796槟城西岸一期西乡299223569615数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心注红色字体为已初始登记的楼盘在销售结构方面，根据国土局销售公示，11月份宝安新盘成交住宅1155套，整体销售率49，比上月减增加16个百分点，兴达华府、金地梅陇镇、溪山美地成交好。成交的单位中，单房成交最好，供应该户型的主要是兴达华府。别墅成交次之，宝安中心区第一个纯别墅项目兰乔圣菲成交喜人。4房和复式成交差，面积大而价格不低影响其成交。整体看，90平方米以下户型销售好，代表楼盘是兴达华府、金地梅陇镇，90平方米以上深圳地产月报2008年11月20户型的销售率较低，不过其供应量不大。表32008年11月宝安新发售项目成交结构房型10月供应套数（套）10月销售套数（套）销售比列单房123866991房37618248470以下2房31922369970以上2房86536742490以下3房784659090以上3房387194501144以下4房6914203144以上4房278296复式8811125别墅3824632总计23701155487数据来源深圳中原深港研究中心由于低价、降价楼盘成交活跃，别墅的整体销售量也从上月的25万平方米减少至本月的1万平方米左右，导致本月全区住宅成交均价回落14至11594元/平方米。不过，由于高价楼盘星河丹堤、熙龙湾本月成交量大，对整体均价起到一定支撑作用。如不计别墅以及星河丹堤、熙龙湾的影响，11月份全市住宅成交均价只有7900元/平方米左右。图420072008年各月深圳市一手商品住宅成交均价13732125151258316944148171218414468202771208411238104181096012381105231022313559115941000013000160001900007070708070907100711071208010802080308040805080608070808080908100811单位元/数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心注08年4月份以来的成交均价以当月签预售合同为准，而非备案深圳地产月报2008年11月21楼盘价格普遍走低，兴达华府均价5500元/平方米，比一路之隔的桃源居便宜约2000元/平方米；翠景居虽然最初毛坯定价7000元/平方米左右，后下调至6400元/平方米以下；碧海雅园位于宝安中心区和碧海中心区之间，与地铁站约10分钟的步行距离，均价6800元/平方米左右；金地梅陇镇四期均价约8000元/平方米，与一路之隔的三期相差2000元/平方米左右；新华城一期均价7200元/平方米左右，同样是片区07年以来的新低。在售楼盘一些降价促销，如沙井的禧园，西乡的富通城、海语西湾，中心区的熙龙湾，龙华的星河丹堤等，都是大面积调价，此外还有一些楼盘推出优惠单位。分片区看，11月份住宅均价最高的是宝安中心区，约19000元/平方米，别墅兰乔圣菲成交24套，高档楼盘熙龙湾成交近100套，导致片区均价环比上涨近6成。龙华均价大幅回落，新盘价格都在9000元/平方米以下，虽然星河丹堤高层成交多，但其别墅和莱蒙水榭山的别墅成交都减少，最终片区均价环比下跌48。西乡均价也回落12，均价只有5500元/平方米的兴达华府成交多，此外海语西湾价格也调低。图52008年11月宝安各片区一手商品住宅成交均价90007900135001900065007700050001000015000200002500030000中心区西乡新安龙华沙井松岗单位元/数据来源深圳中原深港研究中心注成交价格以当月签预售合同为准，而非备案4、市场展望供应持平，成交回落12月份宝安可能推出的有8个，除了已经取得预售的宝安中心区的幸福海岸，西乡的深圳地产月报2008年11月22中信湾上六座、中粮幸福花园，松岗的中海西岸华府，龙华的溪山美地和深物业新华城第二批外，还有龙华的万科金域华府，此外观澜的招商澜园已经开放样板房，也有可能入市，12月份宝安的新增供应有望超过20万平方米，与上月持平。中大户型是12月份供应主流，幸福海岸、溪山美地、新华城第二批、招商澜园都以100平方米以上户型为主，万科金域华府都是84平方米以上的户型。中小户型楼盘只有中粮幸福花园，以及中信湾上六座和中海西岸华府的部分单位。鉴于目前楼盘大户型成交相对较差，因而12月份新盘成交量将回落，而11月份促销的楼盘，由于在11月份成交理想，因而在12月份再促销的力度有限，预计这些项目成交也将回落。12月份宝安成交量能否持续放大，取决于是否有其他楼盘再次降价，不过从一些楼盘了解到的情况，本月降价的可能较小，因此预计12月份成交量将回落。受别墅、豪宅成交减少的影响，12月份房价仍将下探。第三部分龙岗市场分析1、月度片区市场概述供应增加，价格平稳促成交回暖11月份龙岗区共有8个项目新批预售，批售住宅4348万平方米，比上月增加437。批售量大幅增长，成为本月全市住宅批售量最大的片区，约占全市住宅新批售面积的43。新入市住宅面积同样增加，7个项目推出住宅2109万平方米，环比增加191。10月份拿预售的住宅项目较少，都推到本月入市，政府出台利好消息之后，经过一段时间的观望，加上年底传统的销售旺季，不少项目也纷纷入市。政府“救市”措施的出台，给置业者增添了一份信心，年底传统销售旺季的到来以及新增供应的增加，众多因素的影响下，使得本月楼市有回暖的迹象。据统计，11月份龙岗成交住宅1624套，环比增加了70，成交面积155万平方米，环比则增加了76。成交的住宅面积和套数增幅都较大。深圳地产月报2008年11月2311月份龙岗住宅成交均价为8304元/平方米，在售促销楼盘成交多，个别新入市项目成交也不错，整体均价环比上涨2。主要是本月成交较多的新盘及在售的项目价格和上月相比变幅不大，虽然本月有价格相对较高的大山地和紫麟山两大别墅入市，但是因为成交有限，对整体价格的影响也就不是很明显。本月龙岗区住宅价格走势较平稳，新盘的入市价格也没有大起大落，布吉的华浩源景园均价在7000元/平方米左右，康达尔花园的均价在8000元/平方米左右；坂田的第五园由于此次加推单位的产品户型相对好一些，均价上涨了几百块，在9500元/平方米左右（带装修），坪山的东城上邸和葵涌的海语山林均价都是7000元/平方米以下。年底的到来，加上还有5、6个批量较大的楼盘即将入市，12月份龙岗的成交量有望维持高位。但是由于预售的项目分布较集中，新盘的成交可能会有所回落。由于预推售的楼盘大多为普通住宅，价格相比较低，12月份的房价预计有小幅的回落。2、片区供应量分析月度预售住宅供应达08新高，中小户型供应多11月份龙岗区有8个项目取得预售许可证，分别为布吉的景和园和康达尔蝴蝶堡；中心城的依山郡花园和中海康城花园；坂田的第五园八期；坪山的深业东城上邸；葵涌的海语山林花园和横岗的大山地花园。8个项目共批售住宅4348万平方米，环比增加437，批售住宅4855套，环比增加869。从片区来看，中心区的供应最多，两个项目预售住宅面积1585万平方米，中心城也是08年龙岗预售住宅最多的片区，共预售住宅7183万平方米；平时供应较少的坪山片区，本月的预售也较多，达到79万平方米，坪山片区08年仅有2个项目取得预售，整体的预售住宅仅有1158万平方米，其中万科金域东郡现已停工，在售的就只有东城上邸项目了；坂田本月预售面积较小，在售的项目主要有2个，全部为万科项目，一个是万科城，另一个就是第五园；葵涌片区整个08年也仅有该月有预售，供应住宅324万平方米；横岗本月预售住宅898万平方米，在售项目主要有2个。图108年龙岗区一手商品住宅每月批准预售面积深圳地产月报2008年11月2412868823487251734116424091264814348193631867460153045600706070708010802080308040805080608070808080908100811单位万数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心在公开发售方面，本月龙岗有7个项目开盘，推售住宅2109万平方米，环比增加191，供应住宅2144套，环比增加203。7个项目分别是布吉的华浩源景园和康达尔花园；横岗的大山地花园；坪山的东城上邸；葵涌的海语山林花园；中心城的深业紫麟山和坂田的第五园八期。坪山的新增供应是本月龙岗区住宅新增供最多的片区，为79万平方米，占整个龙岗本月住宅新增供应两的37；其次是布吉的两个项目，新增供应为56万平方米；葵涌片区今年仅有一个项目入市，新增供应住宅324万平方米；横岗新增住宅供应204万平方米；坂田新增供应住宅13万平方米，而中心城本月的新增供应量较小，仅有紫麟山的部分单位。图22008年龙岗区一手商品住宅新增供应量月度走势10874889831572144910512035725210922031326010203008010802080308040805080608070808080908100811单位万数据来源深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心深圳地产月报2008年11月25供应结构方面，11月份新入市的住宅户型以2房、3为主，共占总的新增供应量的75。其中70平方米以上的2房户型最多，占整个新增供应的3946，其次是90以上3房，占总供应量的1833。别墅由大山地花园和紫麟山花园供应，1房则全部由东城上邸供应，第五园几乎全部为3房单位，复式大多由东城上邸供应，4房单位则全部由海语山林供应。表12008年11月龙岗新发售项目户型结构房型套数（套）比例（）1房11654170以下2房17782670以上2房846394690以下3房19390090以上3房3931833144以下4房31145复式2661241别墅122569总计214410000数据来源深圳中原研究中心3、片区成交分析成交反弹，价格持平11月份龙岗成交住宅1624套，环比增加了70，住宅成交面积155万平方米，环比则增加了76。成交的住宅面积和套数均呈增长趋势，不过套数的增幅稍小于面积的增幅，导致本月龙岗区住宅成交的户均面积与上月相比有所上升，本月比上月上升了4平方米，为96平方米。新盘成交方面，本月龙岗区新入市的7个项目成交还不错，布吉的康达尔花园推出371套，月底国土局显示销售了222套，销售率达60，月初销售的大山地花园和景园的成交率也在3成左右，由于国土局备案的滞后性，月底销售的几个楼盘显示销售一般，但是据开盘销控显示，中心城的紫麟山和坂田的第五园销售率均在5成左右。新盘的销售较上月相比有明显的回暖迹象。在售方面，据国土局每日成交数据显示，以及中原统计的每月新盘销售的数据可以看出，在售项目的销售和上月相比有所在增加，上月龙岗区共销售住宅955套，其中新盘成交了32套，在售项目销售了923套，而本月整个龙岗区住宅成交套数为1624套，新盘有深圳地产月报2008年11月26523套成交，在售项目的住宅销售套数为1101套，较上月多出了178套。在售项目销售增加，新盘成交乐观的双重影响下，本月龙岗区住宅成交量大幅增加。中原统计的数据同样显示，11月份龙岗区住宅成交量有所改善。10月份龙岗区成交住宅965套，11月份龙岗区的住宅成交了1734套。表22008年11月份龙岗住宅项目销售情况统计楼盘名称片区住宅面积总户数套）销售率11月销售套数（套）11月底存量（套）爱地花园期（徽王府2栋）中心城37050347510330爱地花园2期（徽王府）中心城5131165451411268城市峰尚（城市花园）中心城3627941308386191中海康城2栋中心城461525561348486中海康城1、3栋中心城450005565427256公园大地43栋中心城730858382136公园大地38栋中心城12893136906514公园大地花园中心城115678382115公园大地花园中心城2189119786627公园大地花园中心城2568395614公园大地花园中心城3552394235681476公园大地花园2期中心城58513843536532122公园大地花园中心城77046449994030鸿基花园三期中心城13245127471967鸿基花园三期中心城37366760941948君悦龙庭中心城262532162426165君悦龙庭中心城31849262154232124君悦龙庭中心城1638014484323龙城国际花园中心城76112921068547489龙翔花园中心城676416050130满园中心城308528321369266天集雅苑中心城2812394325311225中央悦城19号楼中心城242244115846386欧景花园三期中心城33240253810232千林山中心城2936343604896186千林山中心城20614188178118水蓝湾中心城35989394642926328深业紫麟山中心城548687420124197第五园八期坂田130362213600136第五园八期坂田11689131773930第五园八期坂田2754332699223深圳地产月报2008年11月27第五园五期坂田143492121720176第五园（二期）坂田25229137810010万科城坂田23413218954811万科城坂田32054236891225万科城坂田30357223851033旭景佳园（一期）坂田149614717410020旭景佳园二期坂田293566933010001景和园（荔山公馆）布吉26996324806566景和园布吉140650710772930景和园布吉6596962596424东方盛世一期第二批布吉39601564785120236华浩源布吉261073002781219华浩源布吉3488674400614155华浩源布吉16261816187021京南华庭（百合御都）布吉245289933384752康达尔蝴蝶堡布吉3530037160222149康达尔蝴蝶堡布吉450229454683991可园（五、六、七期）布吉977174311159511561龙园意境华府布吉1054426615003520968龙园意境华府布吉284053612522398慢城18栋布吉18584254832444慢城19栋布吉1616318899191慢城布吉50273285096732169信义假日名城6期溢芳园布吉3742043503620190英郡年华花园布吉38942614867835106英郡年华花园布吉156016611643111英郡年华花园布吉143784118067260英郡年华花园布吉3111723426614168大山地花园横岗2037884262262大山地花园横岗18443811339577信义锦绣花园3期横岗422075563114383锦龙名苑（锦峰森林）