2009年水木江南营销活动策划方案(doc 24)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。水木江南营销活动策划方案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。二00九年六月七日价格策略的作用是取到促进销售的作用，因此需要做一定的市场铺垫，操作不当将影响整个项目的整体，我们需要避免产生市场的消费抗性。剑走偏锋软化市场的负面影响，巧妙利用价格杠杆启动市场，促进销售工作。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第一部分项目分析一、基于项目。项目目前处于滞销状态，通过对客户的走访和电话访谈以及对置业顾问的访问。目前阻挡水木江南销售的因素有1、价格坚冰。在水木江南项目上我们曾经很多次利用过价格杠杆，但是效果都不十分有效，主要原因分析为我们的产品是1215平米以上户型，单价的降低，在总价上仍然是一笔很大的支出，总价高因此在首付上我们有较高“门槛”挡住了我们的客户。2、市场谣言。水木江南存在很多不利的市场谣言，有风水上的，怀疑工程质量的，怀疑开发商实力。3、客观缺陷。（1）距离城区有三公里距离，陆良城市公交系统尚未完善，业主认为出行FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。有一定影响；（2）水木江南项目中四组团一至六幢靠民房单元以及三组团一幢七单元被民房阻挡，是销售中的难点（3）顶跃面积区间为17642至20573之间，总价较高，顶跃斜顶设计空间利用率低，市场接受程度低。4、市场成熟度不够。陆良市场中普遍没有居住品质的概念，认为房屋在城市中心就是最好的住宅。二、启动项目销售滞销状态的重点。1、避谣。A、利用实景展示（活水循环系统、高绿化、低容积率、）准现房的契机，大力度展示水木江南的品质。B、普及一定的地产知识，引导消费者的消费观念。2、突破。A、通过广告宣传将阻碍项目销售的以上问题都向我们最容易解决的问题上引导，挤FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。压问题，解决问题，撬动坚冰，实现销售。B、目前的所有阻碍，最容易解决的就是价格，从客户的角度出发，降低首付，是突破的关键。三、客户定位1、城区中的置业者陆良市场趋于饱和状态，自建房、福利房为目前陆良居民居住的主要业态，购房需求多为二次置业，在购房心里上主要希望通过购房改善居住环境，提升生活品质。陆良市场是一个理性很强的市场，购房消费群体对地产抱有观望态度，在购房上多做比较，寻求较高的性价比。2、周边乡镇中意向到城区购房的置业者。这些客户购房置业的主要目的是为了孩子能在城区获得更好的教育；老人在城市中居住有更好的医疗环境；在城市买房是一件很荣耀的事情。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第二部分突破将水木江南的所有市场抗性转移到价格坚冰上来，用我们的价格策略打破价格坚冰，促进我们的销售FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。一、难点货品分析目前可售花园洋房房源347套，其中销控房源45套，可售房源302套，总价值94954098元。1、房源面积构成房源面积构成图FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。01020304050601219129811320113321135611448166517641816219453197420026套数2、销售难点房源分析（1）12981平米至13281平米，此区间户型共82套占现可售房源的3674。前段时间的销售目前该户型剩余存量主要位于三组团的一、六栋部分，目前滞销中。（2）17642平米至20573平米。此区间户型共79套占现可售房源的2615。本区间户型为四组团向外部分以及顶跃，面积较大，总价高，户型设计采用斜顶设计，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。空间利用率低，市场接受度不足。3、难点楼盘楼层分析12981平米至13281平米楼层1层2层3层4层5层6层总计总价值货量203710123082219789671665平米至20573平米FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。楼层顶层总计总价值货量18281114141580套30223121两项相加两项总货值占总体可售房源总货值的5497。4、难点户型价格敏感度分析面积区间总面积总价值原始均价12981平米至13281平米1079514219789672036FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。17642平米至20573平米1440905302231212097合计252041952202088价格调整至1800元/平米面积区间总面积均价总销售额12981平米至13281平米107951418001943125217642平米至20573平米1440905180025936290合计2520419180045367542优惠比例优惠差价优惠面积平米平均优惠优惠比例6834546元252041927116元/平米13FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。二、策略1、通过促销活动的开展，配合项目形象的塑造，打破目前的滞销格局。2、以难点产品为主，重点优惠这部分产品，拉动整个项目的销售。3、三条主线交错配合4、阶段安排三、执行方案1、产品展示主线；工作周期2009年7月1日至2009年10月FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目的1、最大可能消除市场不良谣言，恢复项目的良好名声。2、将目前阻碍我们销售工作开展的所以阻碍聚集到价格坚冰上来。谣言1、地基软，房子会下沉；2、建筑质量会有问题；3、工程进度不能保证交房。避谣机会水木江南现已成为准现房，景观绿化工程正在紧张进行中，年底即可交房。方式1、展示。将我们的工程质量在西华公园以及周边乡镇利用外展点展示。2、告知。告知客户水木江南的项目进度及进度安排。手段1、MV影片播放（拍摄15分钟的MV影片，内容包括洪州集团企业形象以及旗下楼盘介绍，水木江南项目宣传片、形象片段、部分户型片段、水木江南工地实拍、基桩实拍、水泥比例实拍、浇灌实拍、绿化工程及景观工程实拍以及工程质量回顾以及商品房选购的基本知识），利用爨文化广场大屏幕电视、外展点、陆良电视台播放，其次赞助县文化局开展“送影下乡”工作。在各乡各镇的电影播放前首先FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。播出本MV影片。取到以实况展示的方式打消市场抗性和谣言；2、设计制作DM单张在配合MV影片的宣传；（告知水木江南进度以及工程质量）3、外展点。利用外展点在西华公园设立外展点。（运用道具展示板、展台、单体基桩建筑模型、建筑材料实物）用于加强宣传力度；4、聘请业主做工程现场监理。询问业主获得准许后聘请部分业主轮流担任工程现场监理，监督工程进度及质量，请春城晚报记者以及陆良电视台记者做软广告宣传。2、市场造势主线；工作周期2009年7月1日至2009年12月31日目的吸引陆良商品房需求者的眼球，完成陆良市场对水木江南项目以及对本次促销活动的高度关注。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。造势机会1、陆良市场规模较小，通过否定式营销策略能在短时间内完成造势。2、根据不同活动的不同阶段，进行宣传，引起陆良市场的高度关注。方法通过广告的大量轰击市场，短期形成口口相传的市场效果。手段1、否定式营销语的运用。分为三个阶段实施。造势期广告策略一览表阶段周期广告语投放范围媒介目的第一阶段城区只需首付四万元的好房子浮现陆良陆良城区1、陆良三个入城口户外及其路牌广告2、中心广场户外广告牌3、DM单张1、吸引市场关注；2、形成口口相传的市场环境第二阶段城区绿化率高达陆良城区2、陆良三个入城1、吸引市FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。48，容积率16的高品质社区，最低首付四万元及其周边乡镇口户外及其路牌广告3、中心广场户外广告牌3、DM单张场关注；2、形成口口相传的市场环境第三阶段“你买房，我装修”高品质人文社区水木江南陆良城区及其周边区域1、陆良三个入城口户外及其路牌广告2、中心广场户外广告牌3、DM单张（包括活动细则）引爆眼球FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4、电视5、售楼部6、外展点3、促销活动主线；活动周期2009年8月10日至2009年12月31日主题“买房子，送装修，抵首付“促销活动目的通过活动的开展打破目前滞销状况，拉高项目销售人气。推出房源难点销售房源162套剩余小户型房6套，共计168套。目标客户拥有固定收入的初次置业的年青购房者以及对首付较为敏感的置业消费者。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。客户特征描述1、稳定收入的年青购房者，拥有稳定的收入和体面的工作，由于年青人开支较多，工作时间较短，积蓄不足，有购房需求但是首付是购买的门槛。2、对首付较为敏感的置业消费者。优惠政策按照总房价的13，作为装修基金返款，可折抵首付款。各阶段抵扣标准阶段时间周期返款比例目的第一阶段8月原比例制造影响，树立整个活动的可信度第二阶段9月、10月返款减少5千元快速出量，形成口碑。第三阶段11月、12月返款减少1万元快速出量媒体配合媒介时间目的投放位置FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。户外广告牌8月10日至8月31日止活动告知入城口户外2个、中心广场1块DM单张8月10日至9月14日止告知活动内容数量10000张，重点投放陆良县政府、机关、事业、大型企业单位、外展点。工地布标广告8月10日至9月15日止造成抢购的气氛每日更新内容，告知剩余数量引爆活动1、洪州集团品质提升年“发现生活”文艺晚会时间2009年8月9日19时至21时30分地点西华公园中心广场召集形式1、DM单张告知2、活动现场吸引FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。活动内容1、告知悬念广告项目就是水木江南项目；2、告知活动内容；3、文艺汇演；4、穿插三次抽奖（特等奖一名，QQ轿车一辆；一等奖二名，8000元摩托车一辆；二等奖5000元摩托车一辆；三等奖八名，2000元电动车一辆）“发现文化”促销活动目的通过特定群体的针对营销，拉高项目的整体形象。目标客户稳定收入的教师群体。活动周期2009年8月31日至2009年10月10日，（60天）优惠政策获得省级教育管理系统评为优秀教师的购买水木江南产品物业的，可降低总房价的40；获得曲靖地区教育管理机构评为优秀教师的购买水木江南产品物业的，可降低总房价的FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。30。获得陆良地区教育管理系统评为优秀教师的购买水木江南产品物业的，可降低总房价的25。凭教师证在水木江南购房可获得五个点的优惠。（销售控制范围内的获得两个点优惠）媒体配合媒介时间目的投放位置户外广告牌8月10日至8月31日止活动告知入城口户外2个、中心广场1块DM单张8月10日至9月14日止告知活动内容数量5000张，重点投放陆良县教育系统。工地布标广告8月10日至9月15日止造成抢购的气氛定期更新内容，告知知名教师入住。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月