中国房地产cbd中心商务区研究分析策划资料合集

2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构1专题一、定义2中央商务区专题什么是2什么是CBD22二、北京CBD2CBD商务区欲变生活区2北京商务中心区规划设计大透视4中央商务区专题北京离还有多远102002年3月中关村在售写字楼市调表10信达行调研部北京CBD公寓市场分析12投资CBD公寓写字楼听听行家怎么说20三、戴德梁行23北京中央商务区高档写字楼市场未来发展趋势分析23四、北京市市长刘淇25建设北京商务中心区具有重要意义25五、全国26全国风行中央商务区26广州中央商务区走快不如走稳27六、四、2000年朝阳国际商务节商务发展论坛28（一）刘海燕致开幕辞28（二）题目WTO与中国国际商务的发展31（三）刘太格北京亟待一个国际性的商务中心33（四）黄富厢上海21世纪CBD与陆家嘴金融贸易中心区规划的构成35（五）柯焕章培育新的经济增长点，加快建设北京商务中心区38（六）JULIACHUWARREN互联网时代的跨国公司正在寻找什么样的投资环境41（七）朝阳区区长李士祥发言42（八）陆红军新经济时代的中央商务区45（九）野崎诚贵49（十）蒋昭坪中国发展国际商务区所面临的问题和机遇51（十一）王富海中心商务区功能环境的培植53（十二）陶祖骥建立中央商务区是迎接WTO挑战的重要举措56（十三）冯仑中央商务区开发过程中的政府职能与市场机制58（十四）王辉耀网络经济与中央商务区建设60（十五）傅克世界三大金融中心商务区特征64（十六）艾丰名牌意识与中央商务区的发展66（十七）刘晓晨682007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2、定义中央商务区专题什么是南方都市报詹正凯20000831商务中心区（）亦称“中央商务区”（），是集金融、贸易、展销、购物、文化、服务等功能及商务写字楼、公寓为一体的区域。从功能上看，商务中心区是商务活动的中枢，具有全方位、高档次的服务和高效率的经营活动。从布局上看，商务中心区是城市空间形态的象征，能突出城市景观和特有的识别性。随着改革开放的深入发展，建设一个相当规模的、现代化的商务中心区，已经成为城市建设中一项刻不容缓的战略性任务。什么是CBD2CBD是中央商务区（CENTRALBUSINESSDISTRICT）的英文缩写。它产生于本世纪50年代，集中大量的金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于商务活动的进行。美国曼哈顿、法国拉的方斯、东京新宿、香港中环等都是国际知名的中央商务区。目前，北京也宣布建立以国贸为中心的中央商务区。、北京CBDCBD商务区欲变生活区吴京辉20010312北京楼市周刊60万平米的万通理想世界、80万平米的建外SOHO、100万平米的东环18这些重量级住宅项目都是即将在CBD地区推出的新盘。如此大规模兴建住宅项目，说明越来越多的开发商看好该地区房地产的升值潜力，希望利用正在形成的天时、地利优势吸引购房者，让自己的腰包迅速鼓起来。但同时，大量住宅项目的出现很容易让人联想到空置率和恶性竞争，商务中心区也有变成住宅中心区的可能。为此，记者针对CBD地区的规划与住宅的关系，于日前采访了相关的业内人士。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构3开发商CBD住宅需要多样结构所谓CBD”即商务中心区（CENTRALBUSINESEDISTRICT）的英文简称，是集金融、贸易、展销、购物、文化、服务等功能及商务写字楼、公寓为一体的商务活动中枢区域。一般而言，商务中心区是一座城市里环境优美、交通方便、通讯发达、设施齐全的高度现代化地区，大量国际知名的跨国公司、金融机构及财团在此设立总部或分支机构开展各项商务活动。许多国际大都市都有自己的CBD，如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、日本的新宿、香港的中环等等。“从局部看住宅项目今年肯定会形成恶性竞争。”作为CBD地区热销楼盘阳光100国际公寓的开发商，银信光华房地产开发公司总经理易小迪的态度十分明确。他认为过去CBD地区住宅热销是因为供应量偏小，所以卖出每平方米上万的价格很正常。随着今年住宅项目的大量开发，就会形成一定的积压房。易小迪对越来越多的开发商投资CBD地区的看法是，市场短缺是根本原因，政策引导是核心动力。他举例说，东三环地区的投资空间要远远高于北三环和西三环地区，回报通常比这两个地区高20。今年CBD地区的土地出让金就上涨了20，由此可见该地区的升值潜力有多么大。同时，北京市将对CBD地区进行城市重点改造，中央电视台、北京电视台和北京海关都将搬到CBD地区，这对区域经济的增长会起不小作用。“中央电视台和北京电视台不单纯是媒体，更是消费潜力巨大的客户。这两家电视台的介入会带动相当数量的购房者投资置业。”当记者问及今年CBD地区住宅项目的发展趋势时，易小迪认为开发商必须避免开发结构的雷同，不要向一个方向挤，应该开发多样结构的住宅，为市场提供多元化的产品，以此来吸纳CBD地区的住宅消费者和投资者。如果将开发商比喻为导演，那么结果往往是导演有什么品位，便会找什么样的编剧和演员。越来越透明化的拿地方式使得开发商单靠地段来盈利的想法越来越不实际，如果品牌和服务跟不上，开发商的可信度跟不上，项目的热销根本不可能。代理商商务区内不该有大量住宅有关建设北京商务中心区的论证始于80年代末，如今正式确定的CBD规划范围西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，占地399平方公里，以东三环为南北轴线，以建国门外大街为东西轴线，由起步区、发展区、储备区三部分组成。目前这一地区集中了国际大厦、国贸中心、京广中心、嘉里中心、长富宫、赛特中心、蓝岛大厦、丰联广场等众多高级商务设施，总建筑面积达700多平方米，已初步具有商务中心区的一些功能和基础。环宇信达行房地产顾问公司总裁邓智仁不赞成在商务区内兴建大量住宅项目。“和居住相比，办公和商务活动是完全不同的。商务区的交通本来就很糟糕，加上高昂的土地成本和空气、噪声污染，你说谁会常年住在这种环境里呀”同易小迪一样，邓智仁也认为目前该地区住宅卖得好，只能说明供应量小，供应量如果在短期内激增的话，并不能直接带动需求量的增加。“想买高档房子的也就是那么多人。”“CBD地区绝对是很有前途的地区，市场对它们期望值很高，关键要看开发商能不能拿出好作品来。”一位不愿透露身份的业内人士分析说，开发商之所以大量兴建住宅项目，主要还是和银行对个人购买住房的按揭支持有关。“为什么写字楼供应量的速度比住宅项目要慢得多，因为银行认为写字楼风险太大，金融政策不支持。”这位业内人士认为政府规划对CBD的定位很重要，今年住宅项目的竞争会很激烈，明年就可能变成写字楼项目。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构4规划专家CBD的功能仍要市场选择按照政府部门的说法，未来CBD处于北京旧城以东新发展区，具有得天独厚的涉外资源，分布着使馆区、北京60以上的外资机构、半数以上的星级宾馆和众多的国际交往活动场所。这里受古都风貌保护和建设高度控制影响较小，可以满足商务中心区复杂的功能和较高建筑容量的要求。阿特金斯国际有限公司是欧洲排名第一的大型规划设计公司，该公司房地产中国区总经理刘嘉峰对CBD的整体规划提出了两个建议一是起点要高，要从未来看现在；二是形成机制，不要“头痛医头，脚痛医脚”。刘嘉峰介绍说，国外CBD有着很多共同的东西，如吸引最好的商家过来形成商业氛围，刺激当地的消费，使土地最终增值，增加政府的税收等。形成CBD应该具有的以下几个条件历史和产业基础、相当的基础设施、完善的交通系统。“北京对CBD的定位是正确的，但对其功能的考虑应该更加清晰。特大城市存在着土地极差分布，土地供应量的多少决定了开发商的利润空间。应该承认，土地供应量将直接影响CBD的建设速度。同时，租金高不代表内在动力，在酒店和写字楼的关系中，酒店对CBD更有商业价值。”作为长期从事规划设计工作的专家，刘嘉峰认为北京的CBD更应定位成旅游和国际贸易的中心，通过市场选择来强化其功能。至于大量兴建的住宅项目，则完全是有悖初衷，因为任何一个国家的CBD地区的住宅项目都不应超过25。北京商务中心区规划设计大透视200154为加快首都经济的现代化和国际化的发展步伐，抓住中国加入WTO这一历史机遇，根据国务院1993年批复的北京市总体规划和2000年8月8日北京市第82次市长办公会的决定，北京市人民政府正式成立北京商务中心区建设联席会议、北京商务中心区建设管理办公室，这标志着北京市商务中心区的全面正式的启动。北京商务中心区建设联席会议召集人为市常务副市长孟学农，副召集人为北京市副市长汪光焘、刘海燕、张茅，成员为市政府副秘书长沈宝昌、市计委主任袁振宇、市经委主任金生官、市规划委主任单霁翔、市建委主任吴绪玉、市政管委主任阜柏南、市外经贸委主任李昭、市商委主任梁伟、市财政局局长吴世雄、市工商局局长王纪平、市国土资源与房屋管理局局长王文英、市交通管理局局长马振川、市交通局局长张燕生、市规划设计院院长柯焕章、市信息化办公室主任华平澜、朝阳区区委书记刘晓晨、朝阳区政府区长李士祥。北京商务中心区建设管理办公室是联席会议下设的常务办公室。负责研究与制定北京商务中心区的发展规划、建设开发、对外招商引资、政策研究、策划宣传和日常管理等事务。办公室主任为李士祥，常务副主任为朝阳区副区长邱水平室。办公室的具体职能是1、在北京商务中心区建设2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构5联席会议领导下，统一组织实施商务中心区的开发建设和管理工作；2、研究制定CBD的发展规划及相关政策；3、制定CBD开发建设计划，并会同市有关部门共同提出规划招标、建设步骤与规模、工业企业搬迁、土地开发等工作计划，以及开发建设的配套办法；4、负责CBD区域内建设项目的初审工作，建设项目配套设施的权属管理工作；5、负责定期组织召开联席会议，协调市各有关部门共同做好有关CBD重大事项的研究和决策工作；6、负责落实联席会议研究制定的各项工作计划和工作任务；7、负责CBD的招商引资、对外宣传、国际交往和外事工作。北京商务中心区建设管理办公室近期工作计划是明确“准确定位，科学规划，市政先行，市场导向，弹性开发，重点突破”的二十六字工作方针，使CBD的开发建设将立足于商务活动，同时融入商业、文化、娱乐等多种功能，实现经济效益和社会效益最佳结合；注重环境建设，使建筑物于周围景观相互协调，营造方便舒适的工作于生活空间，实现生态与人文、空间与文化的有机结合；广泛吸收各国商务中心区规划设计与开发建设的成功经验，顺应国际经济发展潮流和首都经济发展的新要求，建设一个代表首都国际化新形象的现代商务中心区；同时从城市整体功能出发，以巧妙手法折射首都文化内涵，使现代新城与古都风貌相得益彰。商务中心区的概念与特征商务中心区，英文简称为CBD（CENTRALBUSINESSDISTRICT），最初起源于20世纪20年代的美国。现代商务中心区的一般概念为，在大城市比较核心的中心区域内，集中了大量的金融、商务、文化、服务机构和大量的商务办公酒店、公寓等配套设施，该区域具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动。国际上比较著名的商务中心区，如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾一带和正在建设的上海陆家嘴等，有的是旧有商业中心改造，有的别行择地建设，逐步发展形成规模。这些商务中心区都具有一些显著的特征。第一是地理特征。首先它局限于一个大城市，一般是一个世界性的城市，虽然小城市也可以叫商务中心区，但真正意义上的商务中心区一般是公认的国际性城市。商务中心区在一定意义上已经成为一个城市的代名词，它代表着整个城市的最精华的区域。第二是功能特征。在市场经济条件下，虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但经济的控制能力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。因此CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。城市的经济、科技、文化等在也此高度集中，成为城市的重要功能核心。第三是产业特征。CBD以第三产业为主导，但不是传统的第三产业，而是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、证券、中介、信息服务等等。第四是人口特征。CBD内通常是高密度的人流，白天一个大厦内可能就集中了几千上万人办公。但晚上人口大大下降，人口流动巨大，因此需要交通非常便利。第五是建筑特征。已有的商务中心区基本是高楼林立，体现了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千万平方米。商务中心区往往是一个城市突出的景观，代表着一个城市的形象。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构6第六是地价特征。因为是黄金地段，它的楼价、地价在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的。商务中心区从上世纪二十年代演变至今，其构造、功能、建设等方面都发生了很大变化。随着新经济时代已经到来，CBD必须体现出新经济的功能，体现网络的功能，体现全球经济化这一功能。公司总部（生产、贸易等公司）、金融中心（金融服务业和商业银行）和专业化生产服务（会计、法律等），构成了当今商务中心区的三大职能机构。另外，CBD作为一个地区，应包括经营管理（总部）、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售等，而这些体现了现代CBD的基本特征和内涵。北京建设商务中心区的意义北京市市长刘淇在会见参加北京商务中心区规划设计方案评审会的中外评委时说，北京市政府非常重视北京商务中心区的规划和设计，CBD对于北京发展成为一个现代化的大都市具有重要意义。首先，北京建设商务中心区意味着在中国构筑一个WTO的口岸。因为，随着中国加入WTO的脚步加快，外国公司将大量进入中国，中国的公司也将进入国际，这都需要一个口岸，商务中心正好恰恰就是这么一个区域。它具有最优良的投资环境，最容易与国际接轨的一个环境，可以吸引大量的跨国机构入驻。国贸中心25的客户是金融企业，随着金融保险市场的开放，各国驻京的金融机构的大厦，将首先在商务中心区争得形象基地。其次，建设商务中心区是首都经济功能的扩展。现在特别强调高新技术产业。高新技术产业的发展必须依托于金融、贸易、投资等等。另外，第三产业是北京市的主导产业之一，第三产业最核心的就是金融、保险、证券、中介等行业。商务中心区是容纳这些行业的最好区域，构造商务中心区，有利于北京形成一个西有中关村，东有商务区两翼齐飞的经济格局，加速北京的经济发展。第三，建设商务中心区是北京走向国际化，成为国际化大都市的需要，国际化大都市必须具备国际化的功能，而不能成为消费城市。北京在全球经济一体化进程中，要不断调整经济结构，大力发展生产服务性行业，使城市向外向型经济转变。北京是中国的政治、文化和国际交往中心，北京CBD的规划设计，要与保护北京古都风貌、申办2008年奥运会结合起来，规划设计既要符合国际标准，又要结合北京的实际以及北京城市的总体规划和现有布局，要为北京未来的发展创造良好的空间，不要在交通、环境等方面为今后的发展留下“后遗症”。北京商务中心区现状根据1998年编制的北京中心地区控制性详细规划，北京商务中心区位于北京朝阳区中西部，西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北以建国门外大街为东西轴线，总占地约399平方公里，由起步区、发展区、储备区三部分组成。该区域是全国涉外资源最为丰富的地区，也是北京2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构7是商贸氛围最浓厚的地区。为实现北京市总体规划，加快污染扰民企业搬迁及产业结构调整步伐，市政府决定在今后5年内，将四环路以内的工业企业大规模有序地搬迁出去。该区域现有内42家工业企业，占地面积占总面积的625，大部分在外迁范围内，搬迁后腾出的大量用地，加上其他拆迁用地，总体可利用土地约为3平方公里，可满足CBD远期发展的要求。该区域内常住人口约545万人，约187万户。由于该地区位于旧城之外，受古都风貌保护和建筑高度等控制影响较小，具有较大的发展空间。该区域具有很好的交通条件，与首都国际机场联系便捷，周边道路如蛛网纵横，二环路、三环路四环路以及建外、朝外大街纵横交错，加上二环地铁和地铁复八线，使该地区形成了较为完整的交通体系。该区域市政管网设施齐全，上水、下水、雨水、污水、电力、热力、电讯、煤气等各种管网铺设完善、合理，网络铺设基础远远超过了其他区域。该区域内及周边高档写字楼、饭店、公寓云集。主要分布在以国贸为中心，半径12公里的范围内，如国贸中心、京广中心、嘉里中心、汉威大厦、航华科贸中心等，总占地约18万平方米，已经初步具有商务中心的功能和基础；世界500强企业中有156家在北京设立机构，其中国贸商圈中云集了98家，而国贸中心就有56家之多，外国公司进入北京首选商务中心区已经成为事实。该区域内地也聚集了中国大饭店、京广中心酒店、国贸饭店等10余家四星级以上的宾馆酒店总占地约15万平方米。该区域也是国际交往活动的主要场所，各国使馆基本上都位于朝阳区，朝阳区也聚集了设在北京60以上的外国商社和3000多家各国公司；177家海外新闻机构中的167家，1/3以上的北京市星级饭店宾馆和一半以上的五星级饭店宾馆分布在东三环沿线。该区域内知名度较高的商业设施有贵友大厦、赛特大厦、蓝岛大厦，国贸商城、东三环家具商城等，著名的雅宝路和秀水街服装市场、三里屯酒吧、潘家园旧货市场、莱太花卉等特色市场也可方便外籍人士购物。该区域内银行网点众多，在华的外国银行办事处也主要集中于此。开发商争相进军商务中心区从去年以来，众多开发商争相进军商务中心区。商务中心区及周边的房地产开发出现了前所未有的高潮，目前CBD区域中由东往西，在建或已建的项目有现代城、阳光100、世贸国际公寓、盛世嘉园、第一商城、光华新居、丽晶苑、数码01等，基本以商住公寓为主。这些项目已基本包括在现状中。名气最大的是国贸中心第三期工程，将由香港知名人士郭鹤年投资建设，初步设计总高为330米，共88层，内含一个新的“超6星”饭店，比现有的国贸中心高出一倍，建成后将成为北京新的第一摩天大楼。近期正在进行或已经确定规划设计方案的新项目至少有现代城对面的深圳金地国际花园，建筑面积38万平方米；阳光100西边的大连万达公司项目，建筑面积为40万平方米；国贸中心南侧的建外SOHO，建筑面积达70万平方米；京广南侧的北京世界科贸中心，建筑面积达70万平方米；北京开关厂内的万通理想世界南区，建筑面积30万平方米；京广中心东北角首创房地产公司将开2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构8发的项目，建筑面积达140万平方米；国贸中心南侧，银泰房地产公司的项目，建筑每面积不少于20万平方米；蓝岛大厦附近，阳光房地产公司的项目，建筑面积40万平方米以上。这些项目加起来已达450万平方米。但实际上，这些项目多数在规划设计方案征集中没有作为既定事实考虑，规划设计单位在这些项目的用地上仍可自由地进行规划设计。例如，国贸中心南面的一大块用地，据不少宣传说已经分给三家开发商，开发商已做了规划及大量宣传。最南面的一块东西长南北向的用地被潘石屹买下，开发项目就是建外SOHO，已委托三位国际建筑大师进行方案设计，并选定了日本建筑师的方案。但在这次规划设计方案征集中，有的方案将这三块用地做成大公园绿地，有的做成统一布置的大公建。因此，这些项目的前途令人堪忧。规划设计力争国际一流水平去年底，经国内专家研讨推荐，北京CBD建设管理办公室向8家国内外著名规划设计单位征集北京CBD规划设计方案。这8家单位是北京市城市规划设计研究院、上海市城市规划设计研究院、德国GMP公司、美国约翰逊裴恩公司、美国NBBJ公司、美国SOM公司、荷兰高柏伙伴公司、日本（株式会社）都市环境研究所。12月15日召开了北京商务中心区规划设计方案征集发布会，朝阳区区长李士祥介绍了北京商务中心区规划设计方案征集活动的背景、工作计划、规划设计要求等。他指出1、此次受邀的8家规划设计方均是专家全力推荐的、具有一流规划设计水平的单位，对他们的方案业主将投入数百万元进行择优。2、对此次规划设计征集方案的评审，将严格按照有关法律、规则设置具体程序和操作细节，以充分体现公平、公正原则，促成最科学合理的规划设计方案的产生。3、以交通和网络为重点的基础设施必须优先考虑。这是CBD规划设计首先要解决的根本问题。4、既要讲求经济效益，又要遵循人本主义尺度，在有机结合现实形态的同时，构造一个实现功能完善与经济效益完善结合的科学合理的空间布局。5、要注重环境建设，使建筑物与周围景物相互协调，营造方便、舒适的工作和生活空间。6、顺应国际发展潮流和现代化经济发展新需求的同时，从城市整体功能布局出发，使古都风貌与现代化气息相得益彰。会上向应征单位发售了征集书，同时由市规划部门专家作了相关的技术说明。这次规划设计的其他要点是CBD总建筑面积控制在1000万平方米左右。其中309万平方米是保留项目，基余690万平方米是规划新发展的项目，待建项目包含其中。除去保留项目的面积外，规划发展项目按照50写字楼面积、25住宅面积和25其他设施的比例设置。各建筑地块容积率在48。该地区功能定位应以商务功能为主，以多功能为基础进行设计。该区域不在航线范围内，对建筑高度没有具体要求，一般建筑高度可以考虑在100米以内。标志性建筑的高度和位置，是各规划方案空间形态中应着重考虑的问题。标志性建筑可以没有，也可以有多个，对此不做统一要求。目前没有开工建设的项目在本次规划中可不予考虑。国贸大厦三期正在论证中，考虑到其位置的重要性，设计单位可考虑在此位置安排较高的建筑，但不作为规定要求。区域内的中小学校主要是公寓的配套项目，不是必须的保留用地，在设计时各家单位可根据需要进行更改，可以合并或搬2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构9迁。CBD建设需要创新，一些已形成的固有标准不一定适合CBD建设的需要，设计中可不考虑技术规范的指标要求，可以充分发挥想象力、创造力。除各建筑地块应保持25的绿地外，整个区域内还应有不低于5的对公众开放的城市公园。规划设计方案征集评选完成今年4月6日至8日，北京商务中心区建设管理办公室邀请11名国来自美国、法国、新加坡和中国大陆的著名建筑与规划大师，组成专家评审委员会。经过专家们热烈的讨论与四轮谨慎的投票表决，评选出一等奖、二等奖和三等奖各一名。参加这次规划征集活动的8个中外规划设计方案色彩纷呈，形态各异，都不同程度地体现了设计单位的巧妙构思与恢弘的气度。每个方案都不同程度地突出了CBD商务功能，吸取了北京的传统特色，强调了绿色生态的主题。获得一等奖的约翰逊斐恩公司的方案最为醒目突出。三环路与建外大街交叉的金十字核心区高楼林立，东北地块高耸入云的摩天大楼旁是一系列高矮变化的阶梯式大厦，形成城中之城。8个相互连接公园，宛如一串方方正正的项链，拱卫在建外大街与东三环交叉形成的金十字核心区周围。在位于四个大地块的每个公园里，都有一个湖泊，围绕湖泊的则是与各个公园主体相连的公共设施。获得二等奖的日本都市环境研究所设计的方案，以21世纪CBD为目标，发展北京城市结构，沿两条主干道构筑四个核心区，构成明天快的城市空间。完善公共交通网，规划合理的交通体系。着重沿河景观设计，实现优质环境空间。获得三等奖的美国SOM国际有限公司的方案，着眼21世纪的国际大都会，创造北京新的特征。以顺畅的车流和人流交通，保证一个新商务中心的成功。以“一样性”规划各种空间，为大小公司立足中心创造条件。创造24小时的服务和全球时段的工作环境。美国NBBJ建筑事务所的规划方案，吸取了北京旧城特有的几何结构之轴向对称关系，以东三环为主轴，将中央商务区分成东边的金融中心和四边的经贸中心。荷兰高柏伙伴规划与建筑事务所规划设计的方案为“阳光风景园”。参照北京的四合院与街坊，CBD将由9个部分组成，分别是万家坡、千叶林、通惠河、阳春谷、点金场、望遐台、常青道、奇遇岛，最后由云游车轨道交通体系串联起来。每个建筑群落中都设计有绿色庭院，通过园林景观突出建筑与院落之间的紧密关系。日本株式会社都市环境研究所以东三环路为轴心，构筑了科学技术交流中心、映像文化交流中心、国际贸易交流中心、展示艺术交流中心等4个核心区，构成明快的城市空间。德国GMP公司则将CBD划分成闻雨园、狭湖荷风、葵花港、灯海良宵、柳影月波、瑞雪银2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构10带6个区域，满足不同的商务功能。上海市城市规划设计研究院的设计理念是以商务、交通、功能综合发展轴带动两侧配套服务功能的建设，使CBD的功能和形象在发展各阶段保持高效、完整。体现多元文化，融入城市发展，适应未来工作和生活环境。体现生态化发展，建立反映生态要求的发展构架，增强CBD发展的吸引力。北京城市规划设计研究院则以核心区集中绿地，模糊区庭院绿化、绿化公园，城市干道绿化带、观赏林木、行道树等构筑一个“以人为本”的绿色CBD。北京商务中心区建设管理办公室已经委托北京市城市规划设计研究院，组织有关部门和有关专家，对这8个规划设计方案进行深化和综合，预计将在7至9月最终形成CBD总体规划方案。中央商务区专题北京离还有多远南方都市报詹正凯20000831眼下北京城里到处都是的广告标语和宣传画，但建设一个具有国际化大都市象征的中央商务区并不是一夜之间就能完成的。北京的规划范围是东大桥路（西）西大望路（东）、朝阳北路（北）通惠河（南）之间约平方公里的区域。规划专家认为尽管规划商务中心区已有万平方米的建设项目，但基本上都处于自发发展状态，各建设单位利用自有用地，自行招商引资、自我配套、自行组织建设，缺乏统一管理，综合协调，存在着许多问题。对于这些矛盾，朝阳区副区长邱水平认为现在的问题就是太分散，规划有了，但控制力度还不够。另外在投资导向方面还没有形成一股主导力量。比如可以像中关村那样，组成一个比较大的委员会，有意识地在这里进行一些独立的审批、引导、立项，就有可能使更快地成形。至于北京的建成还要多少年发标组的余小姐说这个总体规划目前还在论证中，我们将请有关方面的专家会同国外的专业人士一起做好这个规划。从月日北京市政府举行的新闻发布会现场传出的声音，让到场的记者们普遍感觉到北京市政府在朝阳国际商务区的建设上将本着务实的、从北京本地实际出发的做法，将朝阳国际商务区建设成一个按照市场规律办事的、有北京城市特色的国际商务区。在新闻发布会后，笔者就新旧经济条件下国际商务区的建设周期对北京朝阳中央商务区建设的借鉴意义，专访了北京市城市规划设计院院长柯焕章。柯院长认为北京朝阳国际商务区的建设是一个与市场联系紧密的长期的建设，它不会一蹴而就，它的发展建设并不只是一个规划的问题，它还与市场紧密地联系在一起，比如盖了很多房子，到时卖不出去，怎么办在问到朝阳国际商务区的建设蓝图会在什么时候公布时，柯院长说整体规划将回去重新做。对2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构11于规划何时出台这一问题，柯院长则回答说大概在半年之后。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构122002年3月中关村在售写字楼市调表完成时间2002年3月表一中关村在售写字楼市调表序号项目名称地址开发商售价1世纪豪景知春大厦旁北京豪景苑房地产公司135002韦伯时代广场魏公村路口魏公元鼎房地产公司108003清华同方科技广场清华东路北京清华同方科技公司130004银谷大厦北四环北京银谷公司130005科技会展中心北三环西路香港香江国际170006帝恒大厦黄庄路口东帝恒房地产开发公司138007银网大厦黄庄路口天地控股143008海泰大厦北四环北路北京恒海房地产公司140009银科中心苏州街北京中银建公司1480010数码大厦北三环西路北京香海房地产公司1900011海龙大厦中关村大街海龙投资实业1470012金色谷大厦苏州桥西东方海体置业1150013中关村科技大厦中关村大街中关村科技公司1280014太平洋科技大厦海淀路北大太平洋公司1650015泛亚大厦知春路泛亚房地产公司1535516知春大厦知春路海开公司1245017国兴大厦车公庄西路能源房地产公司1600018蓝星信息产业大厦中关村西区清华科技园建设1500019康得大厦海淀区上地康得机电总公司1050020金辉科技大厦海淀区创业路金辉科技大厦发展公司900021彩虹大厦海淀区信息路彩虹集团900022凯旋大厦西直门外大街北京昊远房地产公司1740023中鼎大厦北三环西路北京国力农产品贸易中心850024大行基业大厦人大北路大行基业房地产开发公司15500平均售价13638元/平方米表二中关村在租写字楼市调表序号项目名称租金元/天/平方米1中关村科技大厦422国通大厦443知春大厦54数码大厦65融科资讯大厦536北大资源楼67北京硅谷电脑城452007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构138学研大厦69海泰大厦4510海淀新技术大厦611北大太平洋大厦612海龙大厦66113泛亚大厦5714太平洋国际大厦5815航天长城大厦6816中成大厦6717光大国信大厦6518理想大厦519中电信息大厦620理工科技大厦521方园大厦622腾达大厦6323凯旋大厦7524希格玛大厦8325中关村大厦69均价58元/天/平方米信达行调研部北京CBD公寓市场分析（北京房地产）20011108CBD（CENTRALBUSINESSDISTRICT）中央商务区，是指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、娱乐、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。CBD起源于二十世纪20年代的经济发达国家，并形成了不同的发展模式，如高强度开发战略纽约曼哈顿，轴线发展战略巴黎德方斯，自由企业区战略伦敦道克兰，多核心城市结构发展战略东京。1998年北京市规划局对商务中心区确定的范围为西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路（东三环以西到关东店北街）之间约399平方公里的区域。2001年9月13日，北京CBD整体规划方案最终确定，北京CBD将成为一个国际化、数字化、绿色的、可持续发展的、集办公、文化、娱乐、居住等多功能为一体的综合商务区。北京CBD公寓市场的发展是随着该地区的写字楼市场的发展而兴起的。也是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。一、市场供应从20世纪90年代初，随着国际交往的恢复，高档公寓需求上升，CBD地区出现了最早的公寓国贸公寓和京广中心公寓。由于地理位置绝佳，品质卓越，他们很快便确立“龙头老大”的地2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构14位。之后推出的丽晶苑售价曾高达3300美金/平方米，此时正是北京公寓市场的黄金时期，众多项目如雨后春笋纷纷崛起。1、2000年以来，公寓的开发建设持续升温1998年，北京中心地区控制性详细规划出台，CBD概念提出，地理范围大致确定，1999年区域内楼盘开始增多，嘉里、航华科贸（雅诗阁）、金茂、盛世嘉园、现代城等项目纷纷开工。2000年至今，由于入世和申奥的刺激以及政府支持，区域内公寓市场供求两旺，成交活跃。2001年9月，北京CBD总体规划方案出台。9月17日，被列为北京市重点工程的财富中心的开工，揭开了CBD大规模开发建设的序幕。2、公寓供应速度加快19901996年CBD仅3个公寓项目推出，19972000年有8个公寓项目开工，而2001年新开工和即将开工的公寓项目就有4个。尚有不下10个项目处于立项审批或规划设计阶段，预计2002年以后将迎来CBD开发建设的高潮。3、新项目数量众多，而近期缺乏实际出售项目目前CBD共有公寓项目约20余个，其中已建项目8个，在建项目5个，待建和规划中的项目超过10个。已建项目约2000多套，总建筑面积约30万平方米；在建项目约2570套，总建筑面积约94万平方米。但目前实际有效市场供应处于青黄不接的状态，国贸、嘉里、京广只租不卖、雅诗阁、丽晶苑以租为主，在建项目世贸国际公寓、阳光100国际公寓一期已接近销售尾声，待建项目新城国际、怡禾国际中心、财富中心的公寓尚未上市，目前实际可供销售的项目仅有旺座中心一个。4、服务式公寓和商住公寓为主，纯居住公寓项目较少本地区的公寓主要有三种形式服务式公寓、商住公寓和纯居住公寓。13个项目中，有服务式公寓5个，总建筑面积207万平方米；商住公寓5个，总建筑面积86万平方米；纯居住公寓项目3个，总建筑面积45万平方米。国贸、嘉里、京广、丽晶苑均为北京市具有代表性的高档服务式公寓，租金高、出租率高，深受国际租户的欢迎。新项目雅诗阁又是一个高档服务式公寓，虽然入市时间短暂，市场反映良好。服务式公寓面向短期出差、有住房预算的跨国公司的高层管理人员，在CBD地区具有较强的生命力。商住公寓以现代城和旺座中心为代表，因CBD中档写字楼供应量的相对不足又具备小型家庭办公的优势而占据了一定的市场份额。CBD公寓品种面积分布比例CBD公寓品种分布比例（）纯居住公寓302007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构15服务式公寓14商住公寓565、户型设计附合西方现代生活方式，小户型开始增多从户型设计上看，一方面功能配套更加完善合理，适合外国人的生活方式，如户内设有中西厨、洗衣间、准保姆间等。嘉里中心所有套间都朝南，户内设计上，开放式厨房与客厅相连，浴室设备齐全，大部分有独立式沐浴间和独立洗衣房。旺座中心的开间设计达到66米，更适合欧美人口味；另一方面，针对投资用途；近期项目中都增加了小户型，如新城国际、雅诗阁、阳光100都有5080平方米的一居小户型。6、配套设施完备高档由于CBD公寓多为综合项目的配套部分，生活设施齐全，即使较小规模项目，也可以依托周边方便地解决生活问题。7、物业管理保持较高水准CBD高档公寓多聘请知名专业物业公司进行管理。旺座中心聘请凯宾斯基饭店股份公司秋物业引入五星级饭店管理，标定了CBD物业管理的高水准。二、市场需求客户群体主要包括以下几个部分国外客户跨国公司中国总部的外方高层管理人员他们当中包括跨国公司总部的外方首席代表和高级行政人员，从国籍上看，欧美籍占60，其次为港澳台人士，再次为日本、韩国以及华裔人士和其他地区人士。来华进行商贸活动的国外人士世界500强入驻北京的148家企业有99家落户CBD及周边地区（其中仅国贸中心就达65家）。国贸、京广嘉里、航华科贸等众多写字楼内汇集了惠普、摩托罗拉、福特、三星等数百家著名外资机构。区域内浓厚的商务氛围吸引了众多来华进行商贸活动的国外人士。各国使馆工作人员第一、二、三使馆区分布在本区域周围，云集了绝大多数的驻华使馆。新加坡大使馆入驻嘉里中心写字楼。本区域和周边地区拥有丰富的涉外资源，为在华工作的使馆人员提供了生活上的便利。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构16国内客户知名公司的高级管理人员随着外资公司本土化战略的推行，他们更多地聘用中方高层管理人员，特别是海外归国人员，这部分人会考虑在国内置业。另外，中央电视台、北京电视台即将入驻CBD。他们不仅本身就构成庞大的住房需求主体，还必须招致更大的潜在小型居住和办公需求。为各大公司服务的中小型机构专业服务是CBD主要功能之一。广告公司和会计、审计、资产评估、律师等中介咨询公司会消化掉一部分商住公寓。投资性买家CBD公寓的客户中，投资买家的比重一直较大，占60以上。国外投资以香港和新加坡等地人士为主，主要为大面积购买，如丽晶苑、雅诗阁。国内投资近几年来，国内人士开始注重房地产投资，世贸国际公寓、阳光100国际公寓均有为数不少的国内投资者，主要为单套或多套购买。2、需求特点第一、各类需求旺盛目前CBD各项目的租售情况良好，国贸、嘉里、京广的入住率均在85以上，现代城、世贸国际公寓、旺座中心的销售情况良好，雅诗阁于今年7月进入市场，两个月内出租率已达30。原因有两方面（1）近期有效供应量缺乏；（2）入世、申奥等利好因素使人们对CBD未来产生良好的心理预期。第二、客户层分类明晰CBD高楼公寓的传统居住者为跨国公司的高层管理人员，而随着阳光100国际公寓和世贸国际公寓等价位在10000多元/平方米的项目推出，外企中方高级管理人员、海外归国人员成为除投资者之外的一支新生购房力量。不带家庭的外国人、海外华人、短期商务人士依然青睐服务式公寓。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构17第三、投资客户比例高CBD公寓的居住者中很少有自己购买。盛世嘉园有75的房屋都是作为投资用途，有投资兼自用作公司的，也有纯投资的。在购买行为上，以散户购买为主，出现海外大型投资购买案例并有增加趋势，如新加坡投资公司和雅诗阁集团合资兴建北京雅诗阁服务公寓，英国公司和德国商会有意在CBD大宗购买住宅。国内大宗投资性购买尚未出现，但国内个人投资比重上升，其中既有多次置业者，也有经济实力较弱，采取“以租养房”的。三、市场价格1、销售价格近期上涨较快区域内公寓的租售价格一向为北京市公寓最高价格，丽晶苑在1995年推出时销售均价为2800/平方米，最高时曾高达3300/平方米。1999年推出的盛世嘉园、现代城等项目由于市场环境变化和产品品质差异、价位基本在10000元/平方米