XX年天津卖二手房交易流程

1、XX年天津卖二手房交易流程您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册 发布xx 年天津二手房交易流程的情况是什么样的呢 ? 二手房在交易 的过程中需要准备很多的材料，下面是为大家的 xx 年天津卖二手房 交易流程，希望对大家有帮助 !第 1 步：买卖前的产权审核 担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一 大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。首先，要仔 细查看业主的房产证， 注意房产证上有几个人的署名。 如果有两个人， 在签订后边的合同时就需要有两个人的名字 ; 其次，看购房时的相关 凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产 权归属。第 2 步：交定金

2、与签合同 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千 万不要忽视这个小小的环节， 交定金也是有窍门的。 房子动辄上百万， 以 5%计算定金额度也能达到 5 万元。所以当交易进行到这个环节时， 请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中，定金尽量不要直接交到业主手 中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方， 则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交 给监管第三方则视为卖家收讫， 卖家以未收到定金为由拒绝履行合同 的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方， 定金可以交由银行监管。具体做法是： 买卖双方到银行去签一份监管协议即可， 约定在交易中 心完成递

3、件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本 可以在国土房管局网站上下载。 合同至少需要约定物业地址、 成交金 额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。第 3 步：赎楼 赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、 面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操 作方式： 其一，业主通过担保公司， 向银行借款赎楼， 产生的是 0.8% 的担保费用，以及 0.4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后， 再到银行做按揭 ; 其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将 赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供

4、楼。这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不 了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比 如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、 中行等等。 如果不知道 如何选择担保公司， 可到打算办按揭的银行咨询， 否则先行选择担保 公司可能要空跑一趟。第 4 步：付首期及资金监管 除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金 监管。事实上，资金监管目前已成体系， 买卖双方按照既成规定来做， 风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自 在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，

5、首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方 ; 如果 中间出现问题交易终止， 则把首期款再打回给买方。 银行提供此项服 务，一般会收取单笔 500元左右的监管费， 但如果你是通过要按揭的 银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在 放款书上先签字， 这样放款时买卖双方不需要亲自到银行， 也能避免 买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。第 5 步：签订买卖合同 在交定金环节，自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个 协议与普通的中介的居间合同非常类似， 只是缺少了中介那部分内容。 其格式可以参考中介的居间合同， 或者直接到地方的国土房管

6、局网站 的“* ”栏目的房地产管理相关下载处，下载XX市二手房预约 买卖及居间服务合同作为参考。签订书面协议时， 主要关注四个方面， 是产权情况、 房产总价、 交易税费及日期， 其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方 如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日 期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在 45 天内做完，首期 款在签完合同内 7天做银行监管等。 交付首期之后， 就可签订国土房 管局的正式二手房买卖合同。第 6 步：选银行和办按揭如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行 做贷款申请需要买卖双方到场，要带上 * 原件、收入证明、买卖合 同。申请

7、贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会 帮忙处理。 一般来说当天就能够确批复。 但有时候也会出现贷款额度 不能达到预期的情况， 像评估价高的银行需要再评估， 一般会延长二 三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数。至于定 金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑 腿。至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会 较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执 行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。第 7 步：过户及交税 购房过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手 续。买卖双方需要带上 * 原件、房产证原件、二手

8、房买卖合同。一 般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场 ; 如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可 以直接拿新的房产证 ; 如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行 也会自动去国土房管局办理抵押手续， 在 5 个工作日后放尾款给业主。第 8 步：后续事项 交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房 产内部还有家具家电， 还要核实清楚是否有被更换或搬走， 之后业主 才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接， 就要分别到管理处、 税务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复 印件、

9、 * 等。主要的是之前有签订交房保证金协议，如果房子 内部家具家电完整， 就交回给业主保证金。 如果家具家电确实有缺失， 那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。天津二手房交易注意事项一、核实房屋状况由于信息不对称及经验不足， 买方有时在各方催促下匆匆看房， 交房后指责卖方或中介提供虚假信息， 后者则主张买方应对自己的看 房行为负责，从而纠纷在所难免。因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方 面： 房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采 光、质量、面积、层高、装修、家具等。 房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、 电梯、保安、业委会、物业管理等。

10、房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋 用途、房屋所有权性质、 房屋共有人情况、 房屋是否存在抵押、 出租、 查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。上述情况的核实，有利于买方评估交易的实际成本和风险，如 房屋的装修，有利于评估二次装修的费用 ; 土地使用权为划拨的，涉 及补交土地使用权出让金 ; 房屋租赁 期未满的，涉及承租方有权租住 至期满以及优先认购权 ; 房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先 行解押的问题 ; 被查封或冻结转让的， 则在解除之前不得买卖。 只有 充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。二、核实房东身份 二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方

11、 而言，谁是真正的房东直接关系到 “与谁签约、向谁付款、由谁担责” 的问题。买卖协议的无效或者合同 * 的发生，大多与事先未核实房 东身份有直接关系。核实房东可采用以下方法： 卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人（ 包括共有人 ） 均为房东。 卖方称尚未取得产权证的， 则核实卖方与开发商 （或前手卖家 ） 签署的房屋买卖合同，该合同的买方是房东。 卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依 法分割的除外。 卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实 性（授权书应公证或由房东当场签署 ） 。卖方称代理未成年房东的， 须 核实卖方与房东监护关系证明。 卖方离异转

12、让原共有房屋的， 应核离婚协议书或法院 * 的真 实及有效性。 卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的 合法性（文件通常要求公证 ） 。 卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议,审查原单位所有权保留的效力。 卖方转让其竞拍取得房屋的， 应审查拍卖成交确认书有效性。三、明确交易程序 二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉 及抵押或买方需要按揭付款的， 则还需要办理解押或按揭贷款等手续。1. 签约。 买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状 况、付款方式、交房条件、 解押手续、 买卖合同备案过户、 违约责任、 税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间

13、身份，往往作为合同第 三方。由于土房局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用， 因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同， 可以说这两 份买 卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突 的解决原则， 否则通常以后签的协议为准。 因此注意让两个版本的合 同内容协调一致，是买卖双方务必 注意的问题。2. 付款。 支付房款是买方主要义务， 一般有一次性付款或者分 期付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方 已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在 （ 或可立即解 除） 抵押等权利限制、资信单位对交易安全提供担保等条件，后者则 是常用付款方式。采用分期

14、付款需注意以下几点： 签约时买方支付的定金，可约定为首期款的一部分。 首期款支付，一般与卖方交房同时进行或稍早。 二期款支付，一般以到土房局办理买卖合同登记及过户手续 为条件。在此之前要求产权证已办到卖方名下， 对房屋转让的权利限 制（如抵押、查封 ） 均已解除。 尾款的支付，可约定在产权证变更到买方名下，且卖方完成 附随义务 （如迁出户口、缴清应付税费等 ） 后进行。 若买方需要按揭贷款支付房款，则须在土房局办理二手房买 卖合同及过户登记手续后与银行签署贷款协议， 银行在产权证办到买 方名下并办毕房屋抵押手续后始发放贷款。 双方应约定卖方收取房款 的账号以及无法办理按揭或按揭款项不足时的处理

15、办法。3. 交房。交房有利于减少卖方一房两卖的机会，买方也可以尽 快使用房屋，但需要明确以下事项： 交房的时间和条件。 交房一般与首期款支付同时或稍后进行， 如无约定交钥匙视同交房。 双方应明确交付房屋状况， 如卖方负责清 空房间，不得留有大件废弃家具等。 物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳， 卖方应提供此前最后缴费证明。 房屋灭失的风险。须明确交房后房屋灭失风险由谁承担，未 约定则由买方承担。 房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重 签租赁合同等。4. 过户。过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此 须明确： 到土房局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖

16、方取得 产权证或解除抵押后的某一时点。 过户所涉税收和费用的承担。应注意“税费”与“费用”的 差异，前者包括税收。在约定“费用”全部由买方承担的情况下，卖 方仍可能不得不承担营业税，尽管这与卖方本意大相径庭。 买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避 免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。 户 口迁出。在卖方 （原户主） 未迁出前，现行政策不同意买方 （新户主 ） 户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予约定。四、明确违约责任严格明确的违约责任， 是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。 实践中，小额的定金处罚或简单的 “违约方应承担守约方损失” ， 缺 少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方 拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。 如有的买方签约后认为房价偏 高或不想支付过户税费， 就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无 法及时收到余款 ; 有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同 意的买卖合同无效，要求买方退房。因此。双方在签约 时就应当明 确违约责任，具体应注意以下几点： 合同义务的履行时限必须是简单易定的日