天津新开路项目可行性研究报告

1、新开路可研报告新开路可研报告 一、项目概况.3 1、宗地位置 .3 2、项目区域在城市规划中的定位.5 3、宗地现状 .5 4、项目周边情况 .6 （1）交通状况.6 （2）项目周边配套环境.8 5、大市政配套 .9 6、项目规控的要点.10 二、市场分析预测.11 1、市场供给与可比项目.11 1.1 市场供给分析.11 1.2 可比项目分析.16 1.3 本案与周边项目价格比较.19 1.4 项目 swot 分析.21 2、市场需求与目标客户.23 2.1 市场需求.23 2.2 目标客户群.26 3、产品定位与建议.26 （1）可比项目户型配比分析.26 （2）产品建议.32 三、项目开

2、发进度计划及销售计划.34 1、时间安排 .34 2、销售收入计划.35 四、投资估算及财务评价.36 1、投资成本预测.36 2、税务分析.38 3、资金平衡分析.38 4、经济效益分析.41 一一、项项目目概概况况 1 1、宗宗地地位位置置 项目 地块属于河东区，北依华昌路，东南临新开路，西南靠津山铁路。位于天津站东南 1.3 公里 ，距离海河 0.5 公里 。如图所示： 1、区域位置示意图 2、位置详图 该地块由京津城际铁路绿化带、新开路和久福园小区南边缘围合而成。 2 2、项项目目区区域域在在城城市市规规划划中中的的定定位位 该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住

3、宅用地5.6 万平米，商业用地1.2 万平米。 3 3、宗宗地地现现状状 四至范围：该地块为倒三角形，西南由京津城际铁路绿化带、东由新开路、北由久福园南边缘围合而成。 该宗地地势平坦，达到三通一平，且此地块无文物古迹。 该宗地的西南边缘为城际铁路绿化带，新修沥青路石墙子大街将项目与之隔离。 4 4、项项目目周周边边情情况况 （1 1）交通状况）交通状况 华昌道，新开路。 公交 907、847、856、7、42、600、35、902、635、23、836、640、827、639 等线路。 项目周边规划有地铁二号线经过，二号线计划在2007 年通车 。一号线已开通，如下图所示： 天津地铁规划线路

4、项目西面距天津站1.3 公里 ，赤峰桥 0.5 里，东面距外环线津汉桥8.7 公里 ，距天津滨海国际机场不足10 公里 。 （2 2）项目周边配套环境）项目周边配套环境 位处城市中心区，周边建有天津工业大学，天津音乐学院，32 中，河东区实验小学，河东一幼等教育机构， 拥有一中心医院北院，华北医院，中新药业，广安大药房等大型医院及药店， 沃尔玛超市，华润超市，国美电器，嘉华国际商业中心坐落周边，其教育，医疗，生活等公共配套设施比较 完善。另外 距南站 cbd 商务区，和平路商圈 约 3 公里 ，区域内商务、商业氛围比较 浓厚。 5 5、大大市市政政配配套套 周周边边居居住住区区大大市市政政配配

5、套套状状况况： 道路状况：项目紧邻内环新开路， 供水状况：市政供水； 污水、雨水排放：市政排水； 通讯（有线电视、电话、网络）：市政网络； 燃气：燃起管线已铺至地块周边； 供暖：集中供暖。 供电：市政电网。 6 6、项项目目规规控控的的要要点点 可用地面积： 680000 平方米 总建筑面积 :：198100 平方米 ； 居住建筑面积： 166900 平方米 ； 商业建筑面积： 31200 平方米 ； 住宅容积率： 2.98 商业容积率：2.6； 二二、市市场场分分析析预预测测 1 1、市市场场供供给给与与可可比比项项目目 1.11.1 市场供给分析市场供给分析 （1）天津总供给 2005 年

6、天津房地产投资额为327.54 亿元，比 2004 年同期增长 24.1；住宅投资额为234.93 亿元，比 2004 年增长 34.1；经济适用 房投资额为 28.27 亿元，比 2004 年同期下降 17.1。房地产施工面积为2470.57 万平方米，比上年同期增长21.1；新开工面积为 1579.87 万平米，比上年同期增长29.9；竣工面积为1479.22 万平方米，比上年同期增长33.5。 2006 年 16 月天津房地产施工面积为2338.27 万平方米，同比增长17.3；新开工面积为569.3 万平方米，同比增长15.7；竣工面 积为 392.74 万平方米，同比增长15.9。

7、2006 年 17 月天津房地产开发投资额为20.816 亿元，同比增长21.4；住宅开发投资额为 142.35 亿元，同比增长30.6；经济适用房开发投资额为15.11 亿元，同比下降13.1。 （2）河东区供给量 2006 年 1-10 月份天津 共批准预售许可证357 个，批准套数为80702 套，批准预售面积877 万平方米 ，其中市内 6 区占批准总量的 20%，即 175.4 万平方米。 2006 年 1-9 月天津商品房预售批准情况 批准预售许可证批准销售面积批准销售套数每套平均面积区县 个数平方米套平方米 /套 和平区 4119926791151.6 河西区 235101193

8、170160.9 南开区 449352667497124.8 红桥区 112459932175113.1 河北区 167042736271112.3 河东区 22504357565989.1 从上表可以看出2006 年 1-9 月份河东区住宅市场供给量是504357 平米，占市内六区总供给量的16.7%。经济较繁荣的和平和河西区主要以 150 平米以上的大户型供给为主，而河东区则以平均100 平米以下的中小户型供给为特色。 （3）新开路板块供给量 新开路 板块位于河东区， 东至王串场一号路，西至京山铁路、海河，南至十一经路、卫国道，北至狮子林大街、金钟河大街，本板块是河 东区的 繁华地段，商业

9、气氛较为浓厚。配套成熟，交通便捷，区域升值潜力较大。 此板块的位置如图蓝色区域所示： 新开路板块示意图 综综合合评评价价： 新开路板块自 2005 年以来共开发了12 个住宅类项目，住宅类总供给量为106.76 万平米，其中普通住宅供给量为74.25 万平米，占 总供给量的 69.5%；公寓供给量为32.51 万平米，占总供给的30.5%。本板块无经济适用房供给。 北斗星城自 2006 年 8 月 8 日开盘以来销售良好，目前仍在销售中；远洋新天地二期即将开盘，其余楼盘的销售周期均不超过2 年。 通过对新开路的踏勘，发现新开路附近有两块土地尚处于拆迁中，一块在华北医院附近，另一块在巨福园北。

10、新开路板块基本已经拆迁重建完毕，地块供应量不大。 （4）天津市成交状况分析： 从图中我们可以看出自2006 年 3 月天津住宅成交量盘升到70 万平米 /月以后，成交量一直在70 万平米 /月附近徘徊。住宅成交总体趋于 平稳。 （5）新开路板块成交状况及价格走势分析： 成交状况： 2006 年 1-10 月份新开路 板块实现销售套数1118 套，成交面积达到13.71 万平方米， 月均成交面积为1.371 万平米， 成交均价 6793 元 /平方米。 新开路均价走势分析： 从成交价格来看，在2006 年，成交均价从年初的6000 元/平米，经过 5 个月的时间迅速攀升到7400 元/平米后，一

11、直维持在6900 元/ 平米以上。随着该区域政策的利导，商业的繁荣及住宅需求的强劲和供应量的下滑，预计均价将进一步盘升。 1.21.2 可比项目分析可比项目分析 （1）按区位汇总的可比性项目： 表 1 附近楼盘基本信息对比表 楼盘 装修状况价格（元 /平开盘时间 项目米） 非常公馆精装 73002005.8.20 海河新天地毛坯 72002006.5.20 美震时区毛坯 62002004.9.23 万春美钻时代毛坯 62002005.11.12 北斗星城毛坯 63002006.8.8 个案初步评价： 非常公馆推出 50-70 平米的公寓，此项目的优势优势在于物业方面增加了酒店式服务，深度市场细

12、分，深度挖掘小户型的中高档需求人群。 海河新天地位于 河东区河东内环新开路与华捷道交口，椐了解一期已基本售完，二期即将开盘。本项目销售状况良好。 北斗星城位于 河北区新开路与金钟河大街交口，其和海河新天地针对的都是中高档人群，但北斗星城由于区位原因在平均价格上比远洋天 地低 900 元。 美震时区位于 李公楼立交桥华昌大街与新兆路交口，与位于 河东区华龙道与新开路交口的万春美钻时代在平均价格上基本一致。 综综合合上上述述资资料料可可以以看看出出，周周边边可可比比楼楼盘盘均均以以中中高高档档人人群群为为目目标标客客户户，且且销销售售状状况况均均好好，验验证证了了中中高高档档人人群群对对于于此此区

13、区域域内内高高档档项项目目有有很很大大需需求求。 （2）典型项目研究： 海河新天地 远洋天地 海河新天地是由中远房地产开发公司在天津投资开发的集住宅、商业、写字楼为一体的项目，项目位于河东区河东内环新开路与华捷道交口。 其中，海河新天地的高档住宅部分远洋天地，占地面积约11 万平米，建筑面积约23 万平米，共有建筑22 幢，分割为东西南北以及中心 区 5 个部分。 此项目一期已经销售完毕,二期即将开盘。 远洋天地已成为此板块最具吸引力的楼盘。远洋天地在一期销售过程中受整体房产价 格走势及河东区的发展规划及市政配套建设等因素影响下，成交均价一路攀升。如图： 1.31.3 本案与周边项目价格比较本

14、案与周边项目价格比较 住宅价格： 表 2 价格修正表 合计 区 位 区域 认知 景 观 区域 发展 项目 整体 产品 特点 产品 技术 品 牌 现售 价格 价格修正 权重 100%20%5%20%20%10%10%10%5% 元/ 平方 元/平方米 米 非常公馆 10.05101091191210972007164 远洋天地 10.411121011109111273007019 美震时区 9.051010711887962006851 万春美钻时 代 8.95998108991062006927 北斗星城 9.398108109101263006774 本项目 101010101010101

15、0106947 本案同档次物业的特征 平均售价： 7000 元/平米 开发规模： 20 万平方米 产品形式：多层、小高层； 平均消化率： 95； 平均容积率： 1.5-2.9； 从上述分析可以看出，本案受周边项目及宏观政策等各项因素影响，均价制定在7000 元左右较为合适。考虑到开盘至销售周期结束的时间节 点，我们建议项目销售起至销售周期结束的价格区间为7000 元8000 元。 商业价格： 我们针对新开路社区商业进行了调查。新开路底商目前售价范围在10000 元15000 元之间。考虑到项目的区位和交通对商业的影响以及 未来项目预期，我们认为，项目底商价格初步定为在13000 元左右较为合理

16、。 1.41.4 项目项目 swotswot 分析分析 s： 该地块处于天津市内环中心区，属河东区核心地块，地段优势不可复制。 紧邻新开路商业街，配套设施非常成熟，且有浓厚的商业气氛。 周边诸多老社区和近年新盘驻入，该区域已聚集很高的居住人气。 地块离天津站只有10 分钟车程，且有多条公交线路通过，交通十便利。 通过津滨大道到达滨海新区十分便捷。 地块所在区域有 地铁 2 号线 停靠 ，地铁 2 号线是东西向贯通，可以解决居住者的外向型交通，即为居住者向城市外围区域出行提供便 利。 w： 该地块呈三角形状，加大了设计、利用难度，同时提高了单位开发成本。 紧邻铁路、高架桥，有噪音污染，同时影响地

17、块景观和视觉效果。 1o： 国家宏观政策的扶持，天津向国际化都市靠拢，将首先带动该区域的发展，为该区域提供高端人群。 地块河东区规划的 三条商务楼宇发展带 之一，加大商业发展前景； 规划中的 新开路嘉华商业聚集区 距项目地块步行仅5 分钟，增大地块的商业潜力； 地块将处于河东区规划的中心商务区（cbd）辐射区域， 和平路商圈均近在咫尺，区域内商务、商业氛围十分浓厚。 天津市规划的多条地铁线在未来都将贯通，将缩短中心区与郊区的距离。 部分地铁线在天津站汇合（2 号线、 3 号线、 9 号线） ，新开路距天津站只有一站，未来交通和转乘都更将方便。 随着附近住宅及商业的项目供应量的减少，该区域的产品

18、将越来越紧俏。 t： 周围有部分拆迁，未来会有潜在土地供应，形成潜在的竞争。 地块处于天津市中心区，且周围形成的商业氛围，将会影响一部分有追求宜居心理的人群。 天津 站今后将是地铁2、3、9 号线的换乘点，也会产生大量的地铁人流，对区域 内楼盘在居住环境、区域治安、路面交通方面带来较大 的压力。 综综合合评评价价 河河东东区区可可以以说说是是目目前前天天津津住住宅宅市市场场寸寸土土寸寸金金之之地地，区区域域内内近近几几年年涌涌现现出出了了不不少少的的项项目目，亦亦能能在在短短期期内内消消化化完完成成，且且仍仍未未能能满满足足区区域域内内的的需需求求。 本本案案地地块块住住宅宅开开发发项项目目应

19、应该该说说是是填填补补了了区区域域内内的的需需求求。 通通过过市市场场调调查查，区区域域内内项项目目销销售售价价格格在在6 60 00 00 0 至至 7 73 30 00 0 元元/ /平平方方米米之之间间，本本案案位位于于区区域域内内中中间间地地段段，其其市市场场价价值值较较大大。结结合合周周边边环环境境及及配配套套 影影响响，在在营营销销过过程程中中强强调调以以位位置置、价价格格为为基基本本出出发发点点，结结合合户户型型控控制制，本本案案住住宅宅价价格格应应控控制制在在7 70 00 00 08 80 00 00 0 元元/ /平平方方米米之之间间。 2 2、市市场场需需求求 与与目目标

20、标客客户户 2.12.1 市场需求市场需求 ( (1 1) ) 2 20 00 07 7 年年市市区区住住宅宅需需求求量量 2006 年天津全市常住人口1078 万人，其中城镇人口574 万人，人均居住面积26.58 平方米。根据 天津市 2005-2020 发展规划 ， 预计 2007 年天津全市常住人口达到1107 万人，城镇人口将达到590 万人，人均居住面积将达到27.38 平方米。由此 根据住宅需求计 算公式 =2007 年城镇人口增长数量 2007 年天津人均住宅建筑面积+2006 年天津城镇人口数量 2006 年天津人均住宅 ，人 口增长及平 均居住面积增长形成2007 年的住宅

21、需求预计为897 万平方米左 右。 根据近几年天津市区的拆迁量来看，预计2007 年拆迁量将保持在170 万平米左右。 根据拆迁量与新房需求量1:3 的关系，将形成 510 万平方米的住宅需求 ， 从 2006 年到 2007 年的住房供需 来看， 2005 年初预计天津住宅需求量在1868 万平方米左右， 而 2006 年全年实际成交量 约 1053 万平 方米左右，被抑制的需求量约有815 万平方米左右， 将会结转到 2007 年的市场上进行消化。 将上述三项数据合计，预计2007 年天津住宅需求在2222 万平方米左右。 ( (2 2) ) 区区域域市市场场特特点点 住宅需求群体广泛，不

22、仅有市区拆迁、二次置业改善居住环境及新家庭住宅需求，而且是外来中、高档居住需求的选择区域。 需求量较大而供应量不足，并且区域内消费者在需求品质上有较高要求，可以看出本区域的房地产市场较为成熟。 该区域市场空间深受消费者看好，价值提升较大。 该区域商业氛围较为浓厚，电子商品业较为繁荣，在商业发展的带动下，区域人口数量、投资价值将得到进一步的跃升。 （3 3）需需求求特特征征体体现现 户型需求体现：城市之星、城市星座和非常公馆提供的小户型一居室大大满足了消费者对小户型一居室的需求，海河新天地和北斗星城的良 好销售势头说明消费者的需求向大户型二居和三居转化。如下图表所示： 从图中可以看出在10 月份

23、的成交户型集中在90-150 平米之间。 品质需求体现：在新开路的住宅产品发展中我们看到，消费者在追求室内品质的同时，对于室外的园林配套设计追求亦不断上升。 从消费者的购买力来看，其承受价格集中在6500 元/平米到 7800 元/平米，总房款集中在50 万到 100 万之间。 从消费者的选房因素来看，依次由地段、住宅品质、价格及交通四大因素影响消费者选房。 根据可比项目来看，本区域客户群对高层，小高层均较为接受。 2.22.2 目标客户群目标客户群 ( (1 1) ) 区区域域消消费费特特征征 该区域新楼盘均为中高档公寓和住宅，配套完善，购房者档次均较高，因此区域整体消费水平较高。 天津是一

24、个开放性的城市，而新开路区域处于交通枢纽中心，是外来购房者的首选区域之一。 由于该区域的房价较高，从总价上屏蔽了一部分低端购房需求者，从而更加吸引高端客户群体。 虽然该区域升值潜力大，投资前景看好，不过目前来看，该区域购房还是以自住为主。 规划建设中的地铁2 号线新开路出口就在此区域，将为商业的繁荣带来更多有效消费群体。 ( (2 2) ) 客客户户群群定定位位 综上所述，我们认为，本项目的目标客户群主要适合中 高等 收入 人群，包括外来需求者、市内高收入人群及一小部分投资者。 3 3、产产品品定定位位与与建建议议 （1 1）可比项目户型配比分析）可比项目户型配比分析 非非常常公公馆馆的的户户

25、型型配配比比表表： 名称户型面积套数所占比例小计所占比例 40 以下 00.00% 40-5051.82% 51-6021578.18% 61-704516.36% 71-8051.82% 80-9000.00% 90-10000.00% 100-20010.36% 200-30020.73% 300-40010.36% 敞开型 401 以上 10.36% 非常公馆 （275 套） 合计 275100.00% 特特点点：以以 5 50 0- -7 70 0 的的小小户户型型供供给给为为主主。 海海河河新新天天地地一一期期户户型型配配比比表表： 名称户型面积套数所占比例小计所占比例 70 以下

26、00.00% 71-8060.97% 81-90203.22% 91-10000.00% 一居室 （27 套） 100 以上 10.16% 274.35% 90 以下 00.00% 91-100111.77% 101-1109615.46% 111-1207612.24% 二居室 （185） 121 以上 20.32% 18529.79% 100 以下 00.00% 101-11020.32% 111-12000.00% 海河新天地 （621 套） 三居室 （353） 121-1309715.62% 35356.84% 131-14023738.16% 141-150172.74% 150 以

27、上 00.00% 170 以下 00.00% 171-180467.41% 181-19000.00% 191-20000.00% 四居室 （48 套） 201-21020.32% 487.73% 200-21020.32% 跃四室二厅 （6 套） 211-22040.64% 60.97% 跃四室四厅（ 2 套） 230-24020.32%20.32% 合计 621100.00%621100.00% 特特点点：以以 1 10 00 0- -1 12 20 0 平平米米的的二二居居室室和和1 12 20 0- -1 14 40 0 平平米米的的三三居居室室为为主主。 城城市市星星座座的的户户型型

28、配配比比表表如如下下： 名称户型面积套数所占比例小计所占比例 40 以下 00.00% 41-504633.33% 51-6000.00% 61-7000.00% 81-904633.33% 91-10000.00% 一室一厅 （115 套） 101-1102316.67% 11583.33% 二室二厅（ 23 套） 101-1102316.67%2316.67% 城市星座 （138） 合计 138100.00%138100.00% 特特点点：以以 4 41 1- -5 50 0 平平米米和和 8 81 1- -9 90 0 平平米米的的一一居居室室为为主主，配配以以1 10 00 0- -1

29、 12 20 0 平平米米的的一一居居和和二二居居室室。 城市之星的户型配比表如下： 名称户型面积套数所占比例小计所占比例 30 以下 529.20% 31-4012822.65% 城市之星 （565） 一室一厅 （425 套） 41-5021037.17% 42575.22% 51-6000.00% 61-7071.24% 71-80183.19% 81-9091.59% 91-10000.00% 100 以上 10.18% 100-110183.19% 111-120488.50% 121-130101.77% 131-140478.32% 141-15091.59% 跃一室一厅 （140

30、 套） 150 以上 81.42% 14024.78% 合计 565100.00%565100.00% 特特点点：以以 3 30 0- -5 50 0 平平米米的的一一居居室室为为主主。配配以以1 10 00 0- -1 15 50 0 平平米米越越层层一一居居室室。 初初步步评评价价： 区域内户型以小面积一居室居多，只有海河新天地有大量的120140三居室出现，并且销售状况良好，说明区域内市场需求以小户型 为主，但仍有一部分大面积户型需求，因此可以看出，新开路区域大户型供应存在暂时性短缺。 （2 2）产品建议）产品建议 综上内容，考虑到国家的宏观调空政策，我们认为产品建议如下： 针对高收入而

31、有积蓄的人群推出120-130 平米的二居室， 150 平米左右的三居室 针对高收入而积蓄欠缺的青年人群推出50-70 平米的一居室。 针对收入水平一般但拥有积蓄的人群提供70-90 平米的二居室及90-110 平米的三居室。 户户型型比比例例如如下下： 户型面积所占比例 50-6014% 一居室 60-7014% 28% 70-8016% 80-9016% 二居室 70-805% 57% 80-905% 120-13015% 90-1108% 110-1304% 三居室 150-1603% 15% 合计 100%100% 三三、项项目目开开发发进进度度计计划划及及销销售售计计划划 1 1、时

32、时间间安安排排 2 2、销售收入计划、销售收入计划 销售收入（回款）计划表销售收入（回款）计划表 可销售面积 1234 平均价格序 号 销售项目 (m2) 价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例(元/m2) 合计 1 居住 13352000.00%700040.00%800060.00%7600101475.2 2 商业 249601300060.00%1300040.00%1300032448 3 地下建筑面积 000.00%130000.00%00.00%00.00%00 4 销售项目四 000 5 销售项目五 000 6 销售项目六 000 合计 1584800.00%33.7

33、0%60.00%6.30% 销售收入（万元） 0.000.00%37385.6027.92%83558.4062.39%12979.209.69% 8450.48 133923.20 销售税金（万元） 0.002056.214595.71713.867365.78 营业税（万元） 0.001869.284177.92648.966696.16 城建税（万元） 0.00130.85292.4545.43468.73 教育费附加（万元） 0.0056.08125.3419.47200.88 房屋交易手续费 0.000.000.000.00 预征税金（万元） 0.00373.86835.58129.

34、791339.23 预征土地增值税（万元） 0.00373.86835.58129.791339.23 销售净收入（万元） 0.0034955.5478127.1012135.55125218.19 销售面积按总建筑面积 80%计算 四四、投资估算及财务评价投资估算及财务评价 1 1、投资成本预测、投资成本预测 产品类型假设 (1) 可用地面积：68000 平方米 (2) 预留用地面积： (3) 总建筑面积: 198100 平方米； (4) 地上建筑面积： (5) 地下建筑面积： (6) 居住建筑面积：166900 平方米； (7) 商业建筑面积：31200 平方米； 表 2 项目投资估算表

35、序号成本项目单位计算基数 费用/费 率 金额 （万元）单位成本 指标 总成本 费用比 例 1 1 土地成本 52104.003287.7346.54% 1.1 土地成交价款00 1.2 土地交易服务费万元501001.00%501.00 1.3 土地交易契税万元501003.00%1503.00 2 2 开发前期准备费 1154.8072.871.03% 2.1 可行性研究费万元376880.20%75.38 2.2 规划设计费万元376882.20%829.15 2.3 勘察费万元376880.20%75.38 2.4 临时三通和场平费项6530.00 2.5 招投

36、标服务费、代理费万元376880.06%22.61 2.6 环境评价、交通评价费项11717.00 2.7 设计图纸审核费项1105.29105.29 2.8 其它项100.00 3 3 建筑安装工程费 33664.152124.1930.07% 3.1 经营性物业建筑安装工程 32835.00 3.1.1 居住m2166900150025035.00 3.1.2 商业m23120025007800.00 3.1.3 地下建筑面积m2035000.00 3.1.4 成本项目四m2000.00 3.1.5 成本项目五m2000.00 3.1.6 成本项目六m2000.00 3.2 工程监理费万元

37、376882.20%829.15 3.3 其它项1 0.00 4 4 基础设施建设费 10593.24668.439.46% 4.1 红线外市政接口、摊销费项1981001653268.65206.25 4.2 红线内基础设施 5826.59367.65 4.2.1 道路及地面停车场m202000.00 4.2.2 绿化景观m22352060141.12 4.2.3 上水项19810025495.25 4.2.4 雨污水项19810029574.49 4.2.5 电力项198100801584.80 4.2.6 热力项198100931842.33 4.2.7 电信项000.00 4.2.8

38、路灯项19810010198.10 4.2.9 标志项100.00 4.2.10 中水系统项19810050990.50 4.3 其它与基础设施相关费用 1498.00 4.3.1 人防异地建设费项39622000792.40 4.3.2 绿化补偿费项23520300705.60 4.3.3 地下水资源费项100.00 4.3.4 其它项100.00 5 5 公共配套设施建设费 4853.45306.254.34% 5.1 公共配套设施建设费 1981002454853.45 5.1.1 人防m2030000.00 5.1.2 配套项目二m2000.00 5.1.3 配套项目三m2000.00

39、 5.1.4 配套项目四m2000.00 5.1.5 配套项目五m2000.00 5.1.6 配套项目六m2000.00 5.2 其它项100.00 6 6 开发间接费 160.0010.100.14% 6.1 工资福利支出项1100100.00 6.2 办公、折旧、修理支出项14040.00 6.3 水电支出项12020.00 6.4 其它项100.00 7 7 不可预见费万元504268.00%4034.05254.553.60% 直接开发成本 106563.696724.11 8 8 营销费用 3749.85236.613.35% 8.1 销售前期准备费万元1339230.50%669.

40、62 8.2 广告宣传费用万元1339231.00%1339.23 8.3 销售佣金、代理费万元1339231.00%1339.23 8.4 其它万元1339230.30%401.77 9 9 管理费用万元544603.00%1633.79103.091.46% 1010 成本费用合计 111947.337063.81 100.00 % 销售税金及附加 7365.78 营业税万元1339235.00%6696.16 1111 城建税万元66967.00%468.73 11.1 教育费附加万元66963.00%200.88 11.2 房屋交易手续费万元1339230.00%0.00 2 2、税务

41、分析、税务分析 (1) 营业税及附加（按销售收入的 5计） (2) 所得税：所得额的 33% (3) 土地增值税 3 3、资金平衡分析、资金平衡分析 (1) 资金投入计划 表 3 资金投入计划 序号成本项目金额 （万元）单位成本指标 总成本费 用比例 1 1 土地成本土地成本52104.003287.7347% 2 2 开发前期准备费开发前期准备费1154.8072.871% 3 3 建筑安装工程费建筑安装工程费33664.152124.1930% 4 4 基础设施建设费基础设施建设费10593.24668.439% 5 5 公共配套设施建设费公共配套设施建设费4853.452454.34%

42、6 6 开发间接费开发间接费1608.080.14% 7 7 不可预见费不可预见费4034.05254.554% 直接开发成本直接开发成本106563.696724.11 8 8 营销费用营销费用3749.85236.613% 9 9 管理费用管理费用1633.79103.091% 项目总投资项目总投资111947.337063.81 (2) 资金回款计划 详见表 1 销售收入（回款）计划表。 (3) 资金使用与筹措计划 表 4 资金使用与筹措计划表 单位：万元 年度 序号项 目合计 2007200820092010 1 土地成本52104.0026603.1025500.900.000.00

43、 2 开发前期准备费1154.80846.63308.170.000.00 3 建筑安装工程费33664.1513216.9120198.49248.740.00 4 基础设施建设费10593.248902.4671690.77300 5 公共配套设施建设费4853.454853.45000 6 开发间接费1604848640 7 不可预见费4034.052017.032017.030.000.00 直接开发成本106563.6956487.5949763.36312.740.00 8 营销费用3749.85749.971739.871130.22129.79 9 管理费用1633.79490

44、.14490.14653.520.00 资金使用合计111947.3357727.6951993.372096.48129.79 1 自有资金38000.0038000.000.000.000.00 2 销售净收入再投入37181.800.0034955.542096.48129.79 3 借款36765.5319727.6917037.830.000.00 资金筹措合计111947.3357727.6951993.372096.48129.79 (4) 开发过程资金流分析 表 5 全投资现金流量表 单位：万元 年度年度 序号序号项项 目目合计合计 20072007200820082009200920102010 1现金流出124134.4457727.6955395.489700.351310.91 1.1开发成本费用111947.3357727.6951993.372096.48129.79 1.2销售税金及附加7365.780.002056.214595.71713.86 1.3土地增值税0.000.000.000.000.00 1.4所得税4821.330.001345.913008.16