TOD开发模式下京沪高铁沿线的发展情况

1、TOD开发模式下京沪高铁沿线的发展情况摘要：我国城镇化进程加速，第六次人口普查显示，目前我国居住在城镇的人口已达6.7亿，占总人口的49.68%。据预测，到2030我国城市化率将达到65%。这些都表明，我国的城市化进程已经进入到城市加速发展阶段。城市化过程有两种基本形式：一种是在原有城市边缘摊大饼式扩展，另一种是发展新城或在原有的半城市化地区有选择地发展卫星城市。城市以第一种形式发展到一定规模时，会产生一些阻碍城市进一步发展的因素，诸如自然环境、地域结构等，城市规模越大限制性因素越强。从趋势上看，给以各类交通枢纽为载体的TOD开发提供了大量的机会。然而，在实践中如何充分抓住TOD带来的机遇成为

2、我们学习的重要课题。本文将以京沪高铁沿线为例，浅析基于TOD开发模式下城市的发展现状。1、 概述 （一）定义 TOD（transit-ortied development）是指以城市公共交通为向导的城市发展模式。这个概念由新城市主义代表人物彼得卡尔索尔普提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。泛指以城市中区域性公共交通站点为中心，在人适宜的步行距离为半径（400-800m）的距离，以综合开发居住、商业、就业和服务等区域最大限度接近公共交通的形成行程，并以公共交通为主要出行方式的一种公共交通为导向发展的城市社区形态。 （二）内涵TOD的含义：

3、1.集中体现在交通枢纽站点周边的密集发展，其中交通枢纽站点主要是地铁、轻轨、高铁等轨道交通及巴士干线。就是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。2.公共交通有固定的线路和保持一定间距(通常公共汽车站距为500m左右，轨道交通站距为1000m左右)，这就为土地利用与开发提供了重要的依据，即在公交线路的沿线。尤其在站点周边土地高强度开发，公共使用优先。3.在公共交通中重点考虑到人、行的发展。在公交站点为中心，以（510分钟步行路程）为半径建立工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，提高居民的生活服务水平。（3） 设计原则 TOD目前被广泛利用在城市开发中，尤

4、其是在城市尚未成片开发的地区，通过先期对规划发展区的用地以较低的价格征用，导入公共交通，形成开发地价的时间差，然后，出售基础设施完善的“熟地”，政府从土地升值的回报中回收公共交通的先期投入。其设计原则主要有以下几点。1、组织紧凑的有公交支持公共交通支持的开发2、将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交公共交通站点的范围内3、建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来4、混合多种类型、密度和价格的住房5、保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间6、使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点7、鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发2、 京沪高铁沿线的发展现状 从北

5、京南站到上海虹桥，G字开头的高速列车以300公里的时速穿越1318公里的空间，连接其沿线23个城市。高铁的开通激发了这些车管所的冲动，以公铁为血脉，以站点为关节，沿线一个个新城正在崛起。目前京沪高铁沿线共有24个车站，其中22个为新建车站，17个处于“高铁新区”的模式之下，无一例外，这些城市的地方政府都瞄准了高铁带来的经济利益，然而在建设过程中，资金、招商、就业安置、高度同质化等，全都成为绕不过去的坎。京沪高铁通车已过去三年，现以京沪高铁沿线三个经济水平、人口规模各不同的城市：常州、蚌埠、定远，在经过建设初期的冲动后，这些高铁新城正在进入怎样的“新常态”。 （一）常州1.预期规划常州北站一公里

6、，一个现代新城已初具规模，即高铁新城。在常州市的规划中，这一新区叫做“新龙国际商务城”，规划面积1.6平方公里，按照计划，在60公顷的高铁广场内打造科技广场、商务广场、财富广场和市民广场四大广场，国际酒店、金融街、大学城等现代服务业将在这里布局。在五年内，常州将打造出这个新城的基本面貌，届时，这里将成为常州市北部新区的核心区。2011年9月26日，京沪高铁全线通车的三个月后，紧邻高铁站北侧的新龙湖音乐公园开工，标志着新城建设正式启动。经过三年建设，大学园、社区和商业已经入驻。2. 目前状况 如今新龙湖音乐公园已经落成，这是新龙国际商务城的标志性公共配套设施，不过只有在重大节假日、重大活动时音乐

7、喷泉才会开放。在常州北站区域，除了音乐公园外还没有其他公共配套设施。 京沪高铁为常州房价带来了助推的影响。常州的高铁站位于常州市新北区西边的新桥镇。2009年，这个区域内的房价基本在3000元左右，到处可以看到散发传单的推销人员。在2010年这个区域里楼盘的均价已经超过6000元，翻了一番。其中一家离高铁站大约2公里左右的楼盘，每一次推盘，价格就上涨一次，从最初的3000元一平方米的开盘价一路上涨到了6500元一平方米。但自2011年高铁通车以来，常州不止一次被列入“鬼城”的名单。 （二）蚌埠 作为安徽东北部的一个地级市，地处淮河中部的蚌埠，总部面积为5952平方公里，拥有366万人口。 1.

8、预期规划安徽省蚌埠市围绕高铁站所建设的新区同样定位为城市未来中心。按照规划，蚌埠市高铁新区规划面积为9.27平方公里，规划人口为20万，基础设施建设总投资26.5亿元，分总部经济区、文化动漫产业园、国际外包服务区、低碳宜居社区四个功能区。2.目前状况 目前投资5亿元的南站西广场建设项目包括站前广场、商业配套楼、综合客运站、地下车库、出租车站、公交车站及周边4条道路已建成并投入使用。其次，高铁站周边已经成了一个商品房林立的建设区，蚌埠市周边县城的人口正在向新区聚集。2014年8月，在高铁新区的大型楼盘龙湖春天，这里开发的前三期项目早已售罄，如今销售的是四期的住房。但是同常州市一样，蚌埠同样被外界

9、称为“鬼城”。蚌埠市城乡规划局副局长金崇斌表示，蚌埠现在有少量的楼盘开发，但这是和人口集聚度相关联、相适应的开发，市政府会比较审慎的推出纯粹的房地产项目。 （三）定远不同于常州、蚌埠，在高铁站落成后，定远县并没有在战区周围规划新城。从定远高铁出来，周边仍任是一片葱翠的田野。虽然没有选择建设新城，但是定远在原有的发展方向上，同样选择朝向高铁拓展。对于高铁开通带来的机遇，地方政府也正在变得更为谨慎。定远县住房和城乡建设局局长认为，高铁带给定远的几十年的战略发展，而对于一个地方的决策者来说，眼界是有局限的，他们不希望把这个新区“搞得很急”“档次很低”。在定远，一个新的情况正在引起当地警惕。虽然当地的

10、城镇化速度在加快，大量外出打工者也开始到县城买房，但他们的目的是让子女在县城上学。一个明显的现象是，过去县里的小学开班时一个班的学生只有四五十人，现在都到70多了。但这也产生了另外一个风险，那就是随着外出务工的定远人不再回来居住，在子女教育期结束后，这些房子最终会不会还是空置。3、 TOD开发模式下高铁沿线所面临的问题铁路具有集聚生产要素的典型特征，能够将城市连点成线，带动各城市的人员流、资源流和信息流，从而促使区域经济发展。然而“高铁效应”是一把“双刃剑”，它能促使更多的生产要素向高速铁路沿线集中，为中小城市的发展带来新的契机，同时借助高铁通车带动城市多区域更均衡地发展。若不结合城市的自身情

11、况盲目过大开发，就是“高铁效应”带来的负面影响。结合常州市、蚌埠市、定远县目前的发展情况，我们可以看出在TOD开发模式下高铁沿线所存在的问题。 （一）同质化严重京沪高铁平均不到60公里就一个站点，以时速300公里计算，12分钟就要停靠一个站点。如果所有的高铁新区都发展工业园区、物流园区，显然会遭遇到同质化和重复性建设的问题。十分不幸的是，在多数高铁新城规划中，绝大多数瞄准的都是高端商务区、商贸流通区等，翻看这些规划几乎看不到差异化的发展思路。 （二）经济未富、地产先行 在京沪高铁通过的绝大多数城市，高铁新区的房价均出现了不同程度的涨势。这在地方政府看来，都是前景一片大好的势头。但是，并不能盲目

12、乐观。高铁新城成功的标志，不在于房子建得多高、多漂亮，而在于产业承接和发展得如何。如果产业不稳，只盲目发展房地产，就会激发房地产炒作和投机，造成房价畸高，导致房地产市场有价无市，或有人买无人住的情况，还有可能带来大片“空城”的急忧。 （三）资金短缺京沪高铁的通车，为高铁经停站的地方政府，尤其是经济欠发达的安徽、苏北等地区，提供了一个难得的发展机遇，各地政府纷纷出台详细的建设规划，以期利用高铁招商引资、盘活区域经济。然而，地方政府没能正确的抓住把握机遇，为了扩大城市规模，前期过多的投入资金，导致后期预期预期项目不能正常施工。（四）通道效应明显 虽然高铁会带来投资环境的改善，吸引招商引资。但是对于

13、中小城市而言，高铁站的客流量有限，路过的旅客也不会在这些城市停留，因而高铁更多发挥的是通道效应，高铁对城市经济发展带动不明显。对它们而言在整个高铁沿线经济带中仅仅扮演个“过道”的角色，对于投资环境不佳的地区还会面临人才、企业等流失的窘境。4、 启示目前我集团正在探索实施城市综合设施一体化开发建设模式，即结合TOD开发模式，运用PPP（public-private-partnership公私合营）特许经营方式推进“设计、融资、建造、运营”（DFBO）四位一体开发。因此，如何正确运用TOD开发模式对于集团公司的投资建设有着关键作用。综合上文，在未来TOD的实践中应注意以下事项。： 1.京沪高铁沿线站点过于集中，导致一些中小城市“通道效应”明显，高铁经济带动地方经济效果不显著。2. “高铁新区”同质化严重，面对相同的机遇应采取错位竞争方式，这样资源与人力擦才不会过度消耗。3. 如何充分抓住高铁开通带来的机遇，主要取决于一个中小城镇软件、硬件或者说物质文明、精神文明建设是否到位，取决于城市管理水平、投资环境是否到位等，这可不是靠一朝一夕之功可以做好的，是一个长期的过程。4. 对于不同规模的城市而言，高铁对新城发展的推动也各不相同，不是每个高铁城市都适宜发展高铁新区。 5.在中国高铁沿线存在新城建设太过超前的现象。新城规划要确定一个合适的规模，建设要分步骤、分批进行，而政府的公