太白山项目调研报告

1、20172017年年1010月月2 2报告目录报告目录汇报说明汇报说明-2一一 项目发展背景分析项目发展背景分析-5旅游业总体分析旅游业总体分析-5太白山国际旅游度假区分析太白山国际旅游度假区分析-23二二 项目地段调查项目地段调查-27三三 项目市场调研项目市场调研-31市场调研分析市场调研分析- 31典型代表项目典型代表项目-37附件附件-46四、项目经济测算四、项目经济测算-63项目投资估算说明项目投资估算说明-64项目盈亏平衡测算项目盈亏平衡测算-67五、项目五、项目swot分析分析-71六、项目操作初步建议六、项目操作初步建议-743 31 1、项目发展背景项目发展背景 汉中市位于陕

2、西省西南部汉中市位于陕西省西南部,北依秦岭，南北依秦岭，南屏巴山，汉江横贯东西。西南与甘肃、四川屏巴山，汉江横贯东西。西南与甘肃、四川毗邻，东北与本省的安康、西安、宝鸡接壤。毗邻，东北与本省的安康、西安、宝鸡接壤。汉中人杰地灵，物产丰富，气候温和，风光汉中人杰地灵，物产丰富，气候温和，风光秀丽，素有秀丽，素有“小江南小江南”之称。之称。 总面积总面积2.72万平方公里，其中盆地占万平方公里，其中盆地占6%，浅山丘陵占浅山丘陵占36%，中高山区占，中高山区占58% 。 太白山位于陕西宝鸡，秦岭北麓,眉县、太白县、周至县三县境内。是秦岭山脉的主峰，也是我国大陆东部的第一高峰，海拔3767.2米。秦

3、岭山脉是我国南北方的天然屏障，也是长江、黄河两大水系的分水岭。4 41、项目发展背景、项目发展背景宗地位于宝鸡市眉县东南汤峪镇太白山国际旅游度假区。地块紧邻太白山游客服务中心。宗地占地约288.6亩。本次项目调研主要目的是了解太白山国际旅游度假区的规划；房地产市场的现状；宗地的现状及发展空间的研判。宗地宗地宗地宗地一、项目发展背景分析一、项目发展背景分析太白山国际旅游度假区旅游环境分析太白山国际旅游度假区旅游环境分析太白山国际旅游度假区旅游资源分析太白山国际旅游度假区旅游资源分析1、旅游业发展趋势、旅游业发展趋势6 62、旅游圈分布、旅游圈分布7 73、太白山旅游度假区定位、太白山旅游度假区定

4、位8 84、太白山旅游发展趋势、太白山旅游发展趋势9 95、太白山旅游规模预测、太白山旅游规模预测10105a总目标：依托太白山、红河谷、汤峪温泉“一山、一谷、一温泉”的世界级旅游资源，围绕“两园两区”，打造融合旅游集散、名山观光、养生度假、运动休闲、文化创意、国际论坛等功能为一体、辐射周边旅游景区的国际生态旅游度假区，到2020年，接待游客人数约340万人次，实现旅游综合收入约25亿元。6、太白山区位交通优势、太白山区位交通优势1111宗地宗地7、太白山区位空间优势、太白山区位空间优势1212一、项目发展背景分析一、项目发展背景分析太白山国际旅游度假区旅游环境分析太白山国际旅游度假区旅游环境

5、分析太白山国际旅游度假区旅游资源分析太白山国际旅游度假区旅游资源分析1、太白山简介、太白山简介141415152 2、太白山旅游环境、太白山旅游环境太白山高山落差大，形成太白山独有的气候特点，气候随海拔而变的垂直递减规律，气温垂直递减率平均估计在0.4-0.5之间。太白山由下向上分为：暖温带、温带、寒温带、寒带、高山寒带五个明显气候带。太白山独特的自然环境孕育了多种多样的生物种群，其种类繁多，起源古老，是天然的物种基因库，素有“亚洲天然植物园”、“中国天然动物园”之称。太白山以森林景观为主体，苍山奇峰为骨架，清溪碧潭为脉络，人文景观为内涵，构成了一幅静态景观与动态景观相协调、自然景观与人文景观

6、浑然一体、风格独特的生动画卷。3、太白山旅游资源、太白山旅游资源 3.1 生态观光游生态观光游16163、太白山旅游资源、太白山旅游资源 3.2 太白山文化游太白山文化游17173、太白山旅游资源、太白山旅游资源 3.3 漂流徒步探险游漂流徒步探险游18183、太白山旅游资源、太白山旅游资源 3.4 冰雪健身游冰雪健身游19193、太白山旅游资源、太白山旅游资源 3.5 温泉度假游温泉度假游20204、太白山国际旅游度假区规划、太白山国际旅游度假区规划21214、太白山度假区总体规划、太白山度假区总体规划2222宗地宗地太白山度假区功能结构太白山度假区功能结构2323宗地宗地地块区域功能结构地

7、块区域功能结构 地块所处位置位于关中文化小镇区域，打造六大消费业态。地块所处位置位于关中文化小镇区域，打造六大消费业态。2424二、项目地段调查二、项目地段调查1、项目地块位置、项目地块位置地块所在的汤峪镇位于眉县东南部，南依秦岭，南环线、法汤公路穿境而过，209省道公路与310国道相接，交通便利，国家级太白山森林公园跨镇境，项目所处位置景观资源丰富，环境优美，在旅游度假方面有明显的优厚条件。宗地宗地27272、项目地块各项指标、项目地块各项指标用地面积用地面积( (亩亩) )容积率容积率建筑密度建筑密度66.1366.13多层多层1.8中高层中高层2.2高层高层3.5多层多层30%中高层中高

8、层25%高层高层20%28283、项目地块现状、项目地块现状3、地块周边配套、地块周边配套2929宗地宗地三、项目市场调研三、项目市场调研市场调研分析市场调研分析典型代表项目典型代表项目附附 件件三、项目市场调研三、项目市场调研调研说明调研说明典型代表项目典型代表项目1、调研说明、调研说明 因太白山旅游度假区在售类似项因太白山旅游度假区在售类似项目较少，本次调研按地理区域相目较少，本次调研按地理区域相似、景观资源相似的户县太平峪似、景观资源相似的户县太平峪口在售项目为竞品。口在售项目为竞品。 调研对象主要针对在售楼盘。调研对象主要针对在售楼盘。33332、竞品选择、竞品选择太白山旅游度假区太白

9、山旅游度假区太白西岸太白西岸太白西岸34343、竞品、竞品太白西岸太白西岸太白西岸项目地址东至汤峪河西岸，南至中心大道，西至汤槐路，北至太白一路。开发商金锦华地产占地面积878亩建筑面积700000绿化率45%容积率1.2总户数-停车位-均价-产品类型多业态交房时间-面积区间-项目配套地块西侧依山、东面临水，交通便利、气候宜人，是休闲养生、观光度假的风水宝地。通过有效开发利用太白山优越的原生态温泉资源，引入全球著名温泉小镇的高端设计理念，将“世界特色温泉小镇”的主题作为规划重点，构建具备国际水准、国内一流的融疗养、休闲、度假、风情于一体温泉汤浴胜地。35354、竞品选择、竞品选择户县太平峪户县

10、太平峪西安院子海航草堂山居国岭紫薇山庄永威高新紫园 西安院子4.1西安院子项目地址秦岭太平峪，亚健国际高尔夫西面开发商陕西嘉猷轩置业有限公司占地面积204000建筑面积28365绿化率80%容积率0.14总户数35车位每户带1个车位均价700万/套（中合院）产品类型合院交房时间2018年6月面积区间一期：500-700；二期小合院60，中合院120，大合院600项目配套国际高尔夫、公园、秦岭太平裕西安院子东临亚健国际高尔夫，西傍太平河，北接圭峰山草堂寺，整个项目依山傍水，三重自然山水庭院景观，超低密度，山、水、园、林，街、巷、院、景，亭、台、廊、轩，处处传承中国园林精粹。产品类型面积套内赠送花

11、园面积大合院600中合院120地下两层赠送380150小合院60地下两层赠送160100 西安院子4.1二期楼位分布图 西安院子 4.1户型解析： 优势：1、户型整体布局方正，拐角少，有效提升了整个空间的利用率；2、全明通透户型，采光佳，主卧和客厅均能够保证很好的采光；3、各个功能区间面积及比例均较合理，后期使用起来比较方便，居住舒适度高。 劣势：1、厨房门朝向客厅，做饭时油烟对客厅影响较大；2、公摊高于15%且低于25%，整体得房率不算太高。建筑面积：188使用面积：612建筑面积：126使用面积：365建筑面积：61使用面积：256 海航草堂山居4.2海航草堂山居项目地址长安秦岭西太路与关

12、中环线西北角开发商海航置业占地面积500亩建筑面积210000绿化率60%容积率0.6总户数232均价220万-720万/套产品类型联排、独栋交房时间2018年6月面积区间联排：147/148；独栋：400项目配套周边配套：亚健高尔夫俱乐部，草堂寺，圭峰寺，太平国家森林公园，祥裕国家森林公园；小区内部配套：商业街、运动场地、4000的溪谷水系、独栋产品有温泉水。海航草堂山居由高端五星级酒店、特色商业、高端产业配套园组成，项目与秦岭山脉相互呼应，整体采用新亚洲建筑风格，园林以现代“禅”风为理念，呈现出古朴、典雅又不缺现代气息的东方美。产品类型面积套内赠送花园面积联排中户 147挑空赠送30，露台

13、赠送2945联排边户 148挑空赠送40，露台赠送30100独栋400露台赠送95.6，挑空赠送31.7180 紫薇山庄4.3紫薇山庄项目地址西万路沣峪口转盘向南500米路东开发商西安高科新西部实业发展有限公司占地面积716666建筑面积150000绿化率80%容积率0.16总户数239停车位239均价24000元/产品类型独栋交房时间2016年6月面积区间380-800项目配套山庄内自然形成常年流动的山泉、小溪，西南角还有一天然湖面，业主超市、医疗中心，水上娱乐中心，室内室外钓鱼台、高尔夫训练场。紫薇山庄是本土知名地产商紫薇地产的度假别墅产品代表之作，地处终南山世界地质公园内，背靠秦岭北麓，

14、多个休闲旅游景区环绕，山庄内具有数条自然形成常年流动的山泉、小溪及一天然湖面。产品类型面积套内赠送独栋380-800容积率0.3以下的庄园别墅，每栋占地1-3亩 紫薇山庄4.3负一层一层二层六室三厅四卫 建筑面积：340户型解析： 负一层下沉式庭院、健身房等功能活动区，高品质生活体验； 南向超大花园，北向赠送大露台，客厅挑空设计，彰显尊贵大气； 二层双露台设计，视野极佳； 室内布局合理，动静分离 中西厨设计，满足主人不同需求。 永威高新紫园4.4永威高新紫园项目地址草堂基地西太路以南开发商永威置业占地面积200000建筑面积300000绿化率50%容积率1.19总户数1466车位配比户车比1:

15、2，每户赠送一个均价15000元/产品类型双拼交房时间2017年6月/2017年12月面积区间214、228项目配套自身配套：商业、幼儿园永威高新紫园是永威置业首次落子西安，巨资百亿的高新纯双拼墅区，项目定位为南高新cbd、独门独院的山墅生活。产品类型面积套内赠送花园面积双拼214挑空及露台赠送12050228挑空及露台赠送120100 永威高新紫园 4.4双拼 四室四厅五卫 建筑面积：228一层二层三层空中庭院户型解析： 独立庭院，私密性高；超大露台赠送，居住舒适度高； 户型方正，全明通透，整体空间开阔，采光充足，居住舒适度较高； 各功能区尺寸比例、布局合理，能很好地满足日常功能需求； 公摊

16、低于15%，属于目前市场中公摊很低的户型。 国岭 4.5国岭项目地址沣裕口以西老环山路西工大新校区正南100米 开发商西安汇诚地产开发有限责任公司占地面积600亩建筑面积29559绿化率80%容积率0.16总户数250栋车位配比1：1均价28000元/产品类型独栋别墅交房时间2018年12月面积区间一期共66栋独栋别墅，面积200-600，另有定制套型（1000以上）项目配套周边配套：朱雀国家森林公园、太平国家森林公园、草堂寺旅游区、亚建高尔夫俱乐部；自身配套：恒温恒湿恒氧、会所国岭项目栖居秦岭半山，东望沣峪口，西临高冠河，南依秦岭北麓，北接环山旅游公路，是建设部批准的首批集环保开发、环境、客

17、户服务于一体的纯独栋别墅项目，打造纯独栋的原生山水，代言别墅人居的新标准。产品类型面积套内赠送花园面积双拼203实际面积370，赠送庭院、露台部分空间赠送140，合计赠送307120类独栋 国岭4.56室3厅5卫1厨 建筑面积：209负一层一层二层三层户型解析： 一层超大花园面积赠送，负一层功能房齐全，生活品质感高；一层超大花园面积赠送，负一层功能房齐全，生活品质感高； 户型方正，全明户型，保证了整体空间的采光和通风，同时方便室内家具布置，居住舒适度好；户型方正，全明户型，保证了整体空间的采光和通风，同时方便室内家具布置，居住舒适度好； 整个户型空间布局合理，动静分离，娱乐、休息互不影响；整个

18、户型空间布局合理，动静分离，娱乐、休息互不影响； 三层卧室双露台设计，居住体验感佳。三层卧室双露台设计，居住体验感佳。 各项目销售情况汇总 4.6项目名称产品类型面积套内赠送花园面积总货量总价折算单价开盘时间销售周期剩余货量去化货量 月均去化西安院子二期大合院60032300万未售30中合院120地下两层赠送38015092首开580万，目前700万130002016年9月11个月11817小合院60地下两层赠送16010021320万120002017年5月3个月021永威高新紫园双拼214挑空及露台赠送1205085260万77002015年8月24个月6796.5228挑空及露台赠送12

19、010085300万8600283草堂山居一期联排中户147挑空赠送30，露台赠送2945144220万106002017年正式对外，2015年起持续销售24个月80642.6联排边户148挑空赠送40，露台赠送30100260万11900独栋400露台赠送95.6，挑空赠送31.718053720万1300020331.5国岭双拼203实际面积370，赠送庭院、露台部分空间赠送140，合计赠送30712029，推17380万76002017年6月3个月4136类独栋紫薇山庄二期独栋380-800容积率0.3以下的庄园别墅，每栋占地1-3亩115950-1800万2010年78个月58570.

20、710月底二期景观开放，一期展示成型整盘展示成型，2017年底交房展示区已开放整盘展示成型5、小结、小结度假型别墅客户更追求细腻的产品体验；度假型别墅客户更追求细腻的产品体验；高赠送、大面积花园是度假型别墅产品基本需求，赠送量均达到高赠送、大面积花园是度假型别墅产品基本需求，赠送量均达到90%90%以上；以上；为产品赋予文化价值，相同面积下产品的形态优化更够获得更好的销量；为产品赋予文化价值，相同面积下产品的形态优化更够获得更好的销量；适度提高产品形态可以有效获取客户对于产品的价值认同；适度提高产品形态可以有效获取客户对于产品的价值认同；区域产品去化的核心竞争力是通过控制面积实现更好的功能空间

21、的同时控制总价；区域产品去化的核心竞争力是通过控制面积实现更好的功能空间的同时控制总价；通过产品形态、赠送面积可获得较好的销量，但核心的溢价方式是将客群共识的符合地域特色的文化基础通过产品形态、赠送面积可获得较好的销量，但核心的溢价方式是将客群共识的符合地域特色的文化基础，以及建筑本身所赋予产品的生活感受，实际体现出来，增加产品带来的生活及文化，进而突出业主的身，以及建筑本身所赋予产品的生活感受，实际体现出来，增加产品带来的生活及文化，进而突出业主的身份象征，可制造更好的溢价空间。份象征，可制造更好的溢价空间。47476、项目客群描述、项目客群描述4848四、项目经济测算四、项目经济测算项目投

22、资估算说明项目投资估算说明项目盈亏平衡预算项目盈亏平衡预算50501、项目强排方案、项目强排方案51515252附表附表 项目投资估算项目投资估算 序号序号内内 容容计算公式计算公式标准售价标准售价取值取值单位可售单位可售成本成本 成本总额成本总额（含税价）（含税价） 成本总额成本总额（非含税）（非含税） 销销/进项税进项税 （平米）（平米）(元元/平米平米)(万元万元)(万元万元)(万元万元)一一销售总收入销售总收入 49200 10,000 49,200 45,869 3,331 11.1高层住宅（元/平米）按照整盘均价考虑0 3,800 0 0 1.2小高层住宅（元/平米）按照整盘均价考

23、虑0 4,200 0 0 1.3花园洋房（元/平米）按照整盘均价考虑0 5,000 0 0 1.4住宅底商（元/平米）按照整盘均价考虑0 10,000 0 0 1.5储藏室（元/平米）按照整盘均价考虑500 0 0 小计小计0 0 0 22.1合院别墅（元/平米）按照整盘均价考虑49200 10,000 49,200 44,324 2.2叠拼别墅（元/平米）按照整盘均价考虑0 0 0 0 2.3幼儿园（元/平米）按照整盘均价考虑0 0 0 0 小计小计10,000 49,200 44,324 3车位收入万元/个0 4 0 0 二二税前成本税前成本以下1-8项之和49610 8,202 40,3

24、52 38,514 1,838 1土地费用小小 计计49200 3,464 17,043 17,043 0 2前期费用小小 计计139.7249200 144 707 689 18 3建安费用小小 计计49200 3,534 17,389 15,666 1,723 4其他直接费小小 计计49200 57 281 265 16 5销售费用小小 计计49200 205 1,009 979 29 6财务费用含借款利息及融资费用等49200 491 2,418 2,418 0 7公司管理费用销售总收入的2% 49200 200 984 984 0 8不可预见费第3项之和的3%49200 106 522 470 52 三三税项增值税及附加增值税1,493 销项税进项税附加税179 179 土地增值税按照销售额的2%预征，写字楼商业按3%886 886 企业所得税按照财务口径进行计算（税前利润的25%)320 1,572 1,572 小小 计计49200 520 2,559 1,066 五五税后成本税后成本税前成本 + 税项49200 8,722