浅析前期投入对工程项目成本的影响

1、浅析前期投入对工程项目成本的影响 摘要：项目前期的策划阶段是项目整个建设阶段的重要组成部分，而严谨、科学的前期策划和决策可以为后续的建设工作提供明确的方向和坚实的基础，可以有效地控制成本，实现项目的增值。但目前我国工程建设实践中，对前期的投入和重视程度不够，导致前期策划不充分，决策不科学，进而后期的工程变更、返工多，建造成本明显增加。因此做好前期的策划和决策是建筑行业实现低成本、高质量的目标，增强行业竞争力所要着重改进的方面。 关键字：项目前期工程成本策划决策 abstract: the pre- planning stage of the project is an important pa

2、rt of the entire construction phase of the project, and rigorous , scientific pre-planning and decision-makingprovidea solid foundation and strong protection for the follow-up work ,can effectively control costs, to achieve the project 's value-added. butat the practice ofprojectconstruction in

3、our country, the pre-investment and attention is not enough, leadingto pre-planning inadequately, decision-making unscientificly, and then the later engineering changes , rework and construction costs increase significantly. therefore, a good pre-planning and decision-making is the areas which the c

4、onstruction industry to focus on for improvement to achieve the goal of low-cost, high-quality , and enhance the competitiveness of the industry . key words: pre-project，the cost of construction project ， plan，decision making 中图分类号： tl372+.3文献标识码：a 文章编号： 1.引言 在当前日益强调性价比的市场中，一味的追求高质量好品质已不再是房地产开发商之间竞争

5、的有力武器，而性价比才是大众关注的焦点。因此，在保证质量的前提下，尽可能地降低成本，也就成了开发商争夺市场的唯一法宝。建筑行业发展至今，降低成本的方法从最初的减少材料和人工的消耗量到后来合理组织流水施工，正确的选择施工方案，加强工期管理等科学手段。但这些方法也都只停留在建设施工阶段，而之前的项目前期策划和决策阶段似乎被忽略掉了。 1.1 项目前期策划的作用 一个完整的工程项目全寿命周期大体上包括项目的策划与决策阶段、项目的实施与控制阶段以及项目的完工与使用阶段。而工程项目前期也就是项目的策划与决策阶段，其核心工作就是充分地调查、研究、收集市场资料，针对项目决策和施工过程中出现的某个问题，进行科

6、学的论证和分析，并加以策划，回答为什么建，要建什么以及怎样建的问题1，使建设项目有明确的方向，确保业主的建设目的得以完美的实现。 项目前期的管理是项目管理的重要组成部分，在项目前期，做好系统的策划，为项目建设创造完善的工作条件和设施，使技术上趋于合理，在资金和经济方面进行周密安排和有序调控，组织管理方面能够在一定弹性范围内灵活计划，这样一来不仅能保证建设项目的充分可行性，也能在很大程度上缩短建设周期，减少建设经营成本，提升项目的使用功能和建设质量，有效地提高项目的经济效益和社会效益。 1.2 现状分析 目前在中国，由于国家对项目前期策划的内容和工作程序没有明确的规定，业主也相应地将建设项目前期

7、的重要性忽略掉，形成前期的调查一般都是草草了事，找几个人做做调查问卷即可的局面，同时随后分析的深度和广度也远远不够，而可行研究报告的编制往往也是为了立项和报批而做，其真实性、可靠性和科学性很值得怀疑1。这就导致了在项目的决策和设计阶段无据可依，设计结果偏离目标，工程后期出现大量的工程变更和返工，决算价款普遍高于预算价款。而这与国外对项目前期的重视情况却大相径庭，在国外前期的策划设计中，甚至可以细致到项目所用水泥钉的规格，型号，而至于项目的变更，在美国一般只有发生以下事项时，才可能进行工程造价的变更：合同变更、工程内部调整以及重新安排项目计划。而这些情况一旦发生，也就意味着项目的重新开始。所以在

8、美国，随处可见那种高层建筑的上层还在施工，底层已经开始投入使用的局面。可见，他们在前期的投入以及策划之仔细，也只有做好充分地准备，才能保证施工过程中没有意外的出现，才会出现那种随建随用的场景，正所谓“运筹帷幄之中，决胜千里之外”。 依据相关的调查分析，一般的工程中前期投入虽然只占到总投资12，但它对项目建设过程的影响程度却高达70%90%。同时根据著名的“二八定律”，影响整体百分之八十往往只占到总体的百分之二十，即最微不足道的部分却是最有决定权的。那么工程项目前期又会对工程成本产生怎样的影响呢？下面也将从项目前期策划和决策的不同任务来阐述其影响。 2.前期投入的内容 2.1环境调查和分析 环境

9、调查和分析是项目前期工作的第一步，具体调查内容包括项目的周边自然环境、开发时期的宏观经济政策、所在地的政策环境、市场环境、建设条件环境以及周边的历史文化环境、建筑环境等等。但由于其过程收集信息的艰难，环境调查的工作成果价值也就明显降低，甚至有的业主都不会设置专门人员去调查，但在工程成本很多方面都与环境息息相关。比如对于建材市场有波动的，要考虑何时进购原材料最划算；在建设政府工程或者大型公共服务工程时，我们要考虑到当地的政策，比如对优质工程的奖励实施等，以及周边环境的配套设施，避免出现功能重复，资源浪费的情况。上述情形，归根到底就是对造价的一个削减。 2.2项目的定义与论证 项目定义主要解决两个

10、问题：一是明确项目定位，其中包括项目的功能、建设内容、规模、组成等；二是明确项目的建设目标，包括质量目标、投资目标和进度目标1。假设有一块土地需要建设，我们首先想到的就是这块土地是用来建设什么的，住房，写字楼，公共设施或者其他等等。一般普通多层住宅建造成本大约在12001500元平方米，30层以上的写字楼成本大约是15002000元平方米，而别墅的土建造价则在1000元平方米左右。 其次，是建筑规模，其中包括建筑面积，容积率，以及面积的分配。众所周知，容积率越高，土地的单位成本就减少，单位面积的造价成本就降低。但一般容积率都被政府控制在一定范围内，其可调的空间不大，此时面积分配就显得十分重要，

11、商业面积越大可能收益越大，但投资回收期可能相对比较大，风险也相应提高，同时一味地提高商业面积也会导致目前许多城市出现的商场大楼的空置化以及利用率低的局面。因此，合理的分配商业面积、住宅面积、绿化面积以及公共活动面积是一项成功的房地产开发的首要前提，也对造价产生决定性的影响。 2.3组织和管理策划 组织策划需要进行项目组织结构分析，明确决策期的组织结构、任务分工和管理职能分工，确定决策期的工作流程等2。一个项目可以视做一个系统，在建设项目的过程中，采取合理的直线型或矩阵型的组织结构模式以及明确人员的任务、职能分工的策划，可以保证项目建设中人员达到最精简的状态，各部门高效地运作，任务和目标精确地传

12、达，进而缩短工期，减少不必要的人工费、管理费，一定范围内缩减成本。 同时我国多数大中型项目还是传统的工程指挥部的模式，而这种工程指挥部往往是临时性的组织，待工程建设结束后，指挥部的寿命也将结束。也正是因为这种模式使得很多工程指挥部一般只有一次的工程管理的经历，而无法形成系统的经验，随之导致在决策过程中缺少专业的意见和指导，决策的专制和盲目，使得成本资金得不到有效地利用。 2.4合同策划 合同策划主要明确建设期的合同总体结构方案，合同的内容和文本。由于合同是建设参与方之间的责任和义务的最高行为准则，是形成法律关系的纽带，也是后期出现争议时进行索赔、责任追究的依据，具有强制性，是项目控制的可靠保障

13、。但目前在我国，建设双方在签署合同时，很少按照建设部和国家工商局制定的建设工程施工合同示范文本或“fidic合同条款”进行签约，订立合同往往流于形式，对合同条款不仔细推敲，权、责和利不明，以及在合同履行期间，合同管理工作不规范，工程签证缺乏必要的记录和保管，发生问题后扯皮不断，相互推诿。同时又由于建筑市场中的买方优势，使得合同中过多地强调承包方的责任和义务，对业主的制约条件相对较少，特别是对业主违约赔偿等方面的约定不具体、不明确，缺少对工程保险责任和索赔的计算原则，以致于后期索赔工作无法有效地进行，承包商利益受损，盲目地通过偷工减料来缩减成本，可最终受损的却是项目双方。 2.5经济策划 一个项

14、目能够持续有效地开展必定少不了源源不断的资金支持，又由于项目所涉及到的资金之庞大，往往需要对项目进行融资方案的策划，既保证资金的供应充足，又要保证所融资的成本最低化，这样才能保证项目的利润率。融资的方式有很多种，比如：银行贷款、股票筹资、债券筹资、融资租赁等等。银行贷款的利率虽然相对较低，但其贷款金额较低且门槛较高，比如项目公司需要在该银行有相应的信用保证，有的银行甚至规定项目方必须到该银行开一个账户，将指定金额存进账户，并承诺在规定时间内不得挪用等，同时企业需要负担固定利息，到期必须还本归息，如果企业不能合理安排还贷资金可能会引起企业财务状况的恶化。债券融资的利率可能相对银行贷款的利率要高一

15、点，但来源更广，筹集资金的余地也更大，但目前的约束也较多，比如股份有限公司净资产额不低于人民币3000万，有限责任公司的净资产不低于6000万，且累计债券总额不超过公司净资产的40%等。股票融资具有永久性，无到期日，不需归还，没有还本付息的压力，因此筹资风险较小，但由于我国金融证券领域和房地产市场发展尚未成熟阶段，国家对上市房企的要求较高，其规定上市企业必须为股份有限公司：股本为5000万元人民币以上，且公司在最近三年连续盈利，并可向股东支付股利；前三年平均净资产收益率不低于10%等一系列严格的规定。 随着房地产市场的不断改革和发展，一些新型的融资模式也在悄然兴起，比如bot融资、tot融资、

16、ppp融资、产品支付融资、租赁融资等等，合理地利用这些融资模式可以有效地降低融资成本，并且增大融资的数额。而杭州湾跨海大桥项目正采用的是bot融资模式，筹资118亿人民币，将民资引入到大型基础设施中，保证项目有力的资金支持。 2.6技术策划 在前期需要做的技术策划没有设计施工阶段的那么精细，不需要制定精简的流水施工图、施工组织方案以及施工工艺流程，需要做的主要包括技术方案分析和论证、关键技术分析和论证、技术标准和规范等等。但这一阶段往往被很多业主、施工单位忽视，一味地凭经验施工，方法技术一成不变，不与时俱进，这样当工程中不确定因素出现时，就会变得无所适从，甚至停工整顿。 在随着科学技术的不断发

17、展进步的过程中，建筑行业的先进技术也随之应运而生，比如bim。bim主要以计算机技术为依托，通过输入建筑信息参数集成三维可视化的建筑模型，从而在模型上进行综合管道碰撞检查和设计修改、综合结构留洞设计、节能模拟、日照模拟、紧急疏散模拟、甚至包括可以根据施工组织设计模拟实际施工，确定合理的施工方案等等，由此可见，在前期引入bim技术，可以在早期设计阶段就能发现后期真正施工阶段会出现的各种问题，为后期施工提供实际指导，不断优化设计方案，且提供合理的施工方案和人员、材料使用的合理配置，最大范围内实现资源的合理运用，明显的缩短施工工期和降低成本，这也是湖南省长沙市新方舟宾馆15层楼可以在6天内建成的根本原因所在。 2.7风险分析 建设过程中不确定的风险很多，比如战争、自然灾害、施工人员的意外伤亡等等，一旦风险实际发生，则必然带来惨痛的经济损失，而如何有效地将风险规避掉则是我们前期风险分析的主要任务。风险规避的方法有很多种，但运用最广泛最有效的还是利用工程保险来规避风险。但在很多项目建设中，业主和施工单位都会对风险分析不彻底不仔细，更有甚者连施工人员的意外伤害保险都不购买，因此当风险真正发生后，各单位之间相互推?责任，拒绝承担费用，进而工程停滞，损失将持续地扩张。所以在前期加强对风险分析的强度和投入也是降低成本的必不可少的一项措施。 3.小结 综上所述