地租理论地价理论与房地产价格的空间分布PPT学习教案

1、会计学1地租理论地价理论与房地产价格的空间地租理论地价理论与房地产价格的空间分布分布第1页/共80页第2页/共80页的的不同，将导致不同的地租、地价。不同，将导致不同的地租、地价。第3页/共80页第4页/共80页书中进行了集中地阐述。书中进行了集中地阐述。第5页/共80页第6页/共80页第7页/共80页第8页/共80页第9页/共80页第10页/共80页第11页/共80页第12页/共80页 （2 2）绝对地租）绝对地租 在资本主义土地私有制条件下，不仅存在级差地租，而且在资本主义土地私有制条件下，不仅存在级差地租，而且还还存在绝对地租。绝对地租是指由土地所有权存在所决定的不论存在绝对地租。绝对地

2、租是指由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须缴纳的地租，也就是无论租种好地还租种什么样的土地都必须缴纳的地租，也就是无论租种好地还是坏地，都必须交纳绝对地租。是坏地，都必须交纳绝对地租。 （3 3）垄断地租）垄断地租 垄断地租是指由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租垄断地租是指由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。正如马克思所指出的正如马克思所指出的“这是由垄断价格产生的超额利润，由于这是由垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者对这块具有独特性质的土地的所有权而转化为地租土地所有者对这块具有独特性质的土地的所有权而转化为地租，并以这种形式落人土地所有者手中并以这种形式落人土地所

3、有者手中”。 第13页/共80页城市地租城市地租 随着社会经济的发展，城市的土地关系表现得更为活跃，随着社会经济的发展，城市的土地关系表现得更为活跃，对城市地租的研究也表现出更为重要的实际意义。对城市地租的研究也表现出更为重要的实际意义。 (1)(1)城市地租的特点城市地租的特点 与农业地租相比，具有其特殊的性质如下：与农业地租相比，具有其特殊的性质如下： 城市地租在量上一般应高于农业地租城市地租在量上一般应高于农业地租 城市土地是由农业土地转化而来的，而这种转化只有当土城市土地是由农业土地转化而来的，而这种转化只有当土地所有者的收益大于其原来的收益时才会发生。城市与农村相地所有者的收益大于其

4、原来的收益时才会发生。城市与农村相比有较高的区位，使城市土地的开发程度和集约利用程度远远比有较高的区位，使城市土地的开发程度和集约利用程度远远高于农村土地，因此其地租水平也高于周围的农业用地。对于高于农村土地，因此其地租水平也高于周围的农业用地。对于城市级差地租城市级差地租来说更是这样，它在数量上要比农业级差地租来说更是这样，它在数量上要比农业级差地租大得多。大得多。第14页/共80页 区位级差地租是城市地租的主要形式区位级差地租是城市地租的主要形式 城市土地具有不同的地租形态，但对于城市土地的利用来城市土地具有不同的地租形态，但对于城市土地的利用来说，说，土地区位起着特别重要的作用，因为土地

5、区位影响着土地的利土地区位起着特别重要的作用，因为土地区位影响着土地的利用功能分布，区位也影响土地使用者的选址决策和生产效益等用功能分布，区位也影响土地使用者的选址决策和生产效益等。因为使用有利区位建筑地段的企业，如靠近销售市场，或者交因为使用有利区位建筑地段的企业，如靠近销售市场，或者交通运输条件好，或者是处于经济文化中心，市场容量大，获得通运输条件好，或者是处于经济文化中心，市场容量大，获得信息等特种资源容易而且费用较低，因此他们能大幅降低经营信息等特种资源容易而且费用较低，因此他们能大幅降低经营成本，提高效率，获得较高的超额利润。应该注意，这个位置成本，提高效率，获得较高的超额利润。应该

6、注意，这个位置指的是经营地块离城市中心位置的距离，这个中心指的是城市指的是经营地块离城市中心位置的距离，这个中心指的是城市功能中心。功能中心。 第15页/共80页 商业地租是城市地租的典型形态商业地租是城市地租的典型形态 土地区位是影响城市土地利用的主要因素，评价城市各类土地区位是影响城市土地利用的主要因素，评价城市各类土土地利用的主要标准也是土地区位。但对于不同的城市用地类型地利用的主要标准也是土地区位。但对于不同的城市用地类型，区位的程度是不同的，有些对土地的区位较为敏感，而有些则区位的程度是不同的，有些对土地的区位较为敏感，而有些则不太敏感，而其中以商业用地对土地区位的反映最为敏感，在不

7、太敏感，而其中以商业用地对土地区位的反映最为敏感，在繁华的商业街区经营商业较之零星散落的商店更易吸引消费者繁华的商业街区经营商业较之零星散落的商店更易吸引消费者，作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置决定的顾作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的，由于受顾客密度的影响客密度及其营业额等指标成正相关的，由于受顾客密度的影响使商业地租从市中心繁华区向城市边缘区的递减幅度增大。其使商业地租从市中心繁华区向城市边缘区的递减幅度增大。其他用地的地租的变化则较小或不明显，如某些工业用地从市中他用地的地租的变化则较小或不明显，如某些工业用地从市中心向城

8、市边缘的地租变化表现为平行线甚至为递增的变化规律心向城市边缘的地租变化表现为平行线甚至为递增的变化规律。第16页/共80页 城市地租具有相当大的垄断性城市地租具有相当大的垄断性 城市垄断地租主要是由于占据较好位置而形成的垄断价格城市垄断地租主要是由于占据较好位置而形成的垄断价格。由于区位级差地租是城市地租的主要形式，而区位又具有不可由于区位级差地租是城市地租的主要形式，而区位又具有不可移动性，这样就很容易通过土地所有权的垄断产生垄断地租。移动性，这样就很容易通过土地所有权的垄断产生垄断地租。 这种较好区位的土地一般被称为这种较好区位的土地一般被称为“黄金地段黄金地段”，其地租要，其地租要远远远

9、高于周围的土地，由于这种地段的形成是由于长时期投资积远高于周围的土地，由于这种地段的形成是由于长时期投资积累的结果，一般这种情况比较难以改变，且随着时间的变化，累的结果，一般这种情况比较难以改变，且随着时间的变化，地租一般不会下降，反而还会呈现不断上升的趋势。在实践中地租一般不会下降，反而还会呈现不断上升的趋势。在实践中，城市中心区土地的供需缺口较大，比较农业用地具有更大的垄城市中心区土地的供需缺口较大，比较农业用地具有更大的垄断性。断性。 第17页/共80页 城市土地投资的地租效应具有明显的外部性城市土地投资的地租效应具有明显的外部性 城市的开发和建设需要大量的城市基础设施建设投资和房城市的

10、开发和建设需要大量的城市基础设施建设投资和房屋屋建设投资。在一般情况下，对城市建设投资的增加，都会带来建设投资。在一般情况下，对城市建设投资的增加，都会带来相应地租的增加，而且这种效益不仅限于投资所在的地块，也相应地租的增加，而且这种效益不仅限于投资所在的地块，也会影响和带动周围地区的发展和租金的上升，呈现出明显的正会影响和带动周围地区的发展和租金的上升，呈现出明显的正外部性。外部性。 城市地租比农业地租更具积累性城市地租比农业地租更具积累性 城市的形成是一个长期的历史过程。与农村土地投资相比城市的形成是一个长期的历史过程。与农村土地投资相比，城市土地所需的投资量巨大，且一个城市的发展依赖于长

11、期、城市土地所需的投资量巨大，且一个城市的发展依赖于长期、不断的投资积累过程。随着对城市投资的积累，城市的功能不不断的投资积累过程。随着对城市投资的积累，城市的功能不断完善，作用逐渐增强，地租也逐步增长。断完善，作用逐渐增强，地租也逐步增长。第18页/共80页 (2)城市级差地租城市级差地租 城市级差地租产生的条件、原因和形式，与农业级差地租城市级差地租产生的条件、原因和形式，与农业级差地租相相同，是由于土地等级不同带来的。同，是由于土地等级不同带来的。 城市土地等级不同主要表现为土地位置距市中心的远近城市土地等级不同主要表现为土地位置距市中心的远近，交通是否便利，配套设施是否完善等。交通是否

12、便利，配套设施是否完善等。 城市级差地租产生的原因也是土地经营权的垄断。城市城市级差地租产生的原因也是土地经营权的垄断。城市土土地经营权具有比农业土地更强的垄断性，一旦某一地块的经营地经营权具有比农业土地更强的垄断性，一旦某一地块的经营权被确定下来，在其规定的经营期内对其他的经营主体具有排权被确定下来，在其规定的经营期内对其他的经营主体具有排他性。他性。 城市级差地租的形式也分为级差地租城市级差地租的形式也分为级差地租I和级差地租和级差地租。第19页/共80页 由于城市内各地段的土地离市场的位置不同，交通和配由于城市内各地段的土地离市场的位置不同，交通和配套套设施条件不同，所造成的相同投资的边

13、际收益不同而产生的超设施条件不同，所造成的相同投资的边际收益不同而产生的超额利润转化成的地租被称为城市级差地租额利润转化成的地租被称为城市级差地租I。 在城市发展过程中，由于国家和企业在同一地块上连续在城市发展过程中，由于国家和企业在同一地块上连续追追加投资所造成的投资边际收益不同产生的超额利润转化成的地加投资所造成的投资边际收益不同产生的超额利润转化成的地租，被称为城市级差地租租，被称为城市级差地租。 如新城开发和旧城改造，由于开发改造前的投资较少，如新城开发和旧城改造，由于开发改造前的投资较少，投投资的边际收益较低，级差地租也较少，开发改造后由于从总体资的边际收益较低，级差地租也较少，开发

14、改造后由于从总体规划、基础设施等多方面追加了大量的投资，使环境得到极大规划、基础设施等多方面追加了大量的投资，使环境得到极大的改善，这些地块的价值也得到大幅度的提升，导致这一地价的改善，这些地块的价值也得到大幅度的提升，导致这一地价大幅升值的原因就是这个地区土地的级差地租大幅升值的原因就是这个地区土地的级差地租大大地增加了大大地增加了。第20页/共80页 (3)城市绝对地租城市绝对地租 决定绝对地租是否存在的原因是土地所有权的垄断，而与决定绝对地租是否存在的原因是土地所有权的垄断，而与土土地的用途无关，所以城市用地存在绝对地租。地的用途无关，所以城市用地存在绝对地租。 城市绝对地租以农业地租为

15、基础。由于城市土地与农村城市绝对地租以农业地租为基础。由于城市土地与农村土土地相邻，所以从城市到农村，地租的水平是逐渐变化的，并且地相邻，所以从城市到农村，地租的水平是逐渐变化的，并且城市边缘处土地的地租由周围农村土地的地租来确定。城市边缘处土地的地租由周围农村土地的地租来确定。 城市地租额以与其毗邻的农业土地的地租额为最低界限城市地租额以与其毗邻的农业土地的地租额为最低界限。这一最低界限就是城市劣等地所能提供的绝对地租。这一最低界限就是城市劣等地所能提供的绝对地租。 劣等地存在绝对地租，不存在级差地租；优等土地存在劣等地存在绝对地租，不存在级差地租；优等土地存在绝绝对地租，又存在级差地租。对

16、地租，又存在级差地租。第21页/共80页 (4)城市垄断地租城市垄断地租 城市垄断地租指由于城市某些特殊地块具有稀有功能，对城市垄断地租指由于城市某些特殊地块具有稀有功能，对这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化成的地租。它是继城市级差地租和绝对地的垄断超额利润转化成的地租。它是继城市级差地租和绝对地租这两种基本的地租形式之外的一种个别的、特殊的地租形式租这两种基本的地租形式之外的一种个别的、特殊的地租形式。 由于垄断价格取决于购买者的购买欲望和支付能力，而由于垄断价格取决于购买者的购买欲望和支付能力，而与

17、与它的生产价格和价值关系不大，因此，具有这种购买欲望和支它的生产价格和价值关系不大，因此，具有这种购买欲望和支付能力的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。那些由付能力的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。那些由名牌名店形成的特殊地块和由名胜形成的特殊地块。如北京的名牌名店形成的特殊地块和由名胜形成的特殊地块。如北京的全聚德烤鸭店所在地，杭州的西湖等。许多人会慕名而来购买全聚德烤鸭店所在地，杭州的西湖等。许多人会慕名而来购买或旅游，由于这些特殊地块的土地经营权被某些企业垄断着，或旅游，由于这些特殊地块的土地经营权被某些企业垄断着，尽管这些地方的价格是垄断价格，人们也乐意购买。尽管这些地方

18、的价格是垄断价格，人们也乐意购买。 第22页/共80页社会主义地租存在的理论分析社会主义地租存在的理论分析 社会主义和资本主义的地租有着根本的区别：社会主义和资本主义的地租有着根本的区别： (1)社会主义级差地租社会主义级差地租 由于社会主义条件下仍然存在经济利益相对独立的不同由于社会主义条件下仍然存在经济利益相对独立的不同的的土地所有者和土地使用者，土地资源依然是稀缺和有限的，必土地所有者和土地使用者，土地资源依然是稀缺和有限的，必然会形成经营上的垄断，级差地租产生的原因在社会主义条件然会形成经营上的垄断，级差地租产生的原因在社会主义条件下依然存在，即依然有土地经营权的垄断这一社会经济原因。

19、下依然存在，即依然有土地经营权的垄断这一社会经济原因。表现为国家或集体所有者和土地使用者凭借对土地经营权的垄表现为国家或集体所有者和土地使用者凭借对土地经营权的垄断，使土地的级差收益转化为级差地租。断，使土地的级差收益转化为级差地租。 第23页/共80页 社会主义条件下依然有土地的肥沃程度和位置的差别以社会主义条件下依然有土地的肥沃程度和位置的差别以及及集约经营所产生的收益的差别，这种客观物质条件差异是任何集约经营所产生的收益的差别，这种客观物质条件差异是任何社会性质所无法改变的，这种自然力的差异是客观存在的。所社会性质所无法改变的，这种自然力的差异是客观存在的。所以，级以，级 差地租的形成条

20、件仍然存在。差地租的形成条件仍然存在。 通过前面我们对级差地租的分析可知，社会主义级差地通过前面我们对级差地租的分析可知，社会主义级差地租租也是构成不同地区、不同部门和不同单位经济利益差别的一个也是构成不同地区、不同部门和不同单位经济利益差别的一个重要因素。承认这些差别，照顾差别，避免平均主义，是在社重要因素。承认这些差别，照顾差别，避免平均主义，是在社会主义条件下充分调动生产单位和农民积极性的一个关键。在会主义条件下充分调动生产单位和农民积极性的一个关键。在实际中，正确处理好级差地租的分配问题，是完善社会主义生实际中，正确处理好级差地租的分配问题，是完善社会主义生产关系的重要保证。产关系的重

21、要保证。第24页/共80页 为了处理好社会主义土地所有者和使用者之间的利益关为了处理好社会主义土地所有者和使用者之间的利益关系，系， 级差地租的分配应遵循以下基本原则：对于级差地租级差地租的分配应遵循以下基本原则：对于级差地租I，集体，集体土地应归集体土地所有者，由国家投资的部分级差地租土地应归集体土地所有者，由国家投资的部分级差地租I应归应归国国 家，国有土地应归国家土地所有者；对于级差地租家，国有土地应归国家土地所有者；对于级差地租，在经，在经营营期内则应按谁投资归谁所有，经营期满以后归国家或集体所有期内则应按谁投资归谁所有，经营期满以后归国家或集体所有者。者。 由此可知，土地经营期或使用

22、期的长短直接决定投资的由此可知，土地经营期或使用期的长短直接决定投资的回回收状况和投资者利益的大小。因此，在确定农地承包期和城市收状况和投资者利益的大小。因此，在确定农地承包期和城市土地出让期的实践中，要综合考虑所有者和使用者的利益关系土地出让期的实践中，要综合考虑所有者和使用者的利益关系，否则会影响投资者的合理预期，并最终影响到土地的合理和有否则会影响投资者的合理预期，并最终影响到土地的合理和有效利用。效利用。第25页/共80页 (2)社会主义绝对地租社会主义绝对地租 在社会主义条件下，存在国有土地所有权和集体土地所在社会主义条件下，存在国有土地所有权和集体土地所有有权的垄断，土地使用者在使

23、用土地时必须向国家或集体租赁土权的垄断，土地使用者在使用土地时必须向国家或集体租赁土地并支付绝对地租，即绝对地租存在的社会经济条件仍然存在地并支付绝对地租，即绝对地租存在的社会经济条件仍然存在。 在城市，多种用地形式并存，而不同用途所起的作用不在城市，多种用地形式并存，而不同用途所起的作用不同，同，不同用途支付地租的来源也不同。但它都来源于其产品的垄断不同用途支付地租的来源也不同。但它都来源于其产品的垄断价格。价格。 具体来说，工业生产用地、商业和服务业经营用地的绝具体来说，工业生产用地、商业和服务业经营用地的绝对对地租来源于其剩余产品价值的直接扣除，居民住宅用地来源于地租来源于其剩余产品价值

24、的直接扣除，居民住宅用地来源于消费者的个人收入支付，非营业性单位用地则可免征绝对地租消费者的个人收入支付，非营业性单位用地则可免征绝对地租。因此社会因此社会主义条件下，绝对地租的存在是必然的。主义条件下，绝对地租的存在是必然的。 第26页/共80页 社会主义条件下地租的作用社会主义条件下地租的作用 建立和完善社会主义的地租理论，不仅有利于地租理论建立和完善社会主义的地租理论，不仅有利于地租理论的的发展，也会对社会主义市场经济理论的完善，优化土发展，也会对社会主义市场经济理论的完善，优化土地资源配地资源配置，促进房地产业的发展发挥积极的作用。置，促进房地产业的发展发挥积极的作用。 （1）有利于完

25、善社会主义市场经济理论）有利于完善社会主义市场经济理论 市场经济要求以市场机制配置资源，而价格机制是市场市场经济要求以市场机制配置资源，而价格机制是市场机机制的主要内容，地租、地价是土地的价格，是价格机制在房地制的主要内容，地租、地价是土地的价格，是价格机制在房地产领域发挥作用的基础，对发挥市场机制的意义极为重大。产领域发挥作用的基础，对发挥市场机制的意义极为重大。 社会主义地租理论的建立与发展为建立和完善地租、地社会主义地租理论的建立与发展为建立和完善地租、地价价体系提供了理论依据。社会主义地租、地价体系的形成和完善体系提供了理论依据。社会主义地租、地价体系的形成和完善，使土地资源的配置可以

26、通过地租、地价的变动来进行，为土地使土地资源的配置可以通过地租、地价的变动来进行，为土地有效利用创造了条件。有效利用创造了条件。 第27页/共80页（2）有利于有效地配置资源）有利于有效地配置资源 价格机制对土地资源的配置离不开地租和地价，它们是价格机制对土地资源的配置离不开地租和地价，它们是价价格机制作用的基础。格机制作用的基础。 每个地块的用途主要由不同产业的付租能力来决定，付租每个地块的用途主要由不同产业的付租能力来决定，付租能力较高且对土地区位较敏感的产业占有地租较高的地块，如能力较高且对土地区位较敏感的产业占有地租较高的地块，如地租最高的商业中心由大型零售商业、大银行、大公司等占据地

27、租最高的商业中心由大型零售商业、大银行、大公司等占据，而付租能力较低的产业只能占据地租相对较低的城市边缘区。而付租能力较低的产业只能占据地租相对较低的城市边缘区。 作为政府不论是以土地所有者的身份，还是以土地管理作为政府不论是以土地所有者的身份，还是以土地管理者者的身份，为了实现对土地的有效利用，合理配置，使其保值和的身份，为了实现对土地的有效利用，合理配置，使其保值和增值，都必须依据地租、地价的变动规律出让土地的使用权，增值，都必须依据地租、地价的变动规律出让土地的使用权，并对土地利用进行控制和调整。并对土地利用进行控制和调整。第28页/共80页地租理论在现实生活中的应用地租理论在现实生活中

28、的应用（1）影响契约地租的签订）影响契约地租的签订 契约租金是由租赁双方议价同意的结果。一般情况下，租赁双方心目契约租金是由租赁双方议价同意的结果。一般情况下，租赁双方心目中应有一个可以被共同接受的租金额度。而双方都同意的租金额度，应中应有一个可以被共同接受的租金额度。而双方都同意的租金额度，应该该非常接近理论上的地租水平。如果双方在土地产生地租能力的认识上有非常接近理论上的地租水平。如果双方在土地产生地租能力的认识上有异异议或者双方的议价地位不平等时，租金额度就会与理论地租有差距。议或者双方的议价地位不平等时，租金额度就会与理论地租有差距。 在双方议价的过程中，不动产租售特有的信息不完全问题

29、，也会造在双方议价的过程中，不动产租售特有的信息不完全问题，也会造成成不同的地租水平。随着供需状况的改变，租金也会进行调整。短期而言不同的地租水平。随着供需状况的改变，租金也会进行调整。短期而言，供需状况的失调，会造成租金与理论地租之间的差距。长期来看，租金供需状况的失调，会造成租金与理论地租之间的差距。长期来看，租金与与理论地租往同一方向移动的。理论地租往同一方向移动的。 议价能力的不同造成地租水平的不同，承租方有许多就业机会，有议价能力的不同造成地租水平的不同，承租方有许多就业机会，有能能力向土地所有者要求较高的报酬；承租方数目多且没有太多的其他就业力向土地所有者要求较高的报酬；承租方数目

30、多且没有太多的其他就业机机会，在彼此恶性竞争的情况下，租金就会提高。会，在彼此恶性竞争的情况下，租金就会提高。 第29页/共80页 （2）地租与土地价值的关系）地租与土地价值的关系 地租与土地价值关系的直接表现是收益还原法的应用。地租与土地价值关系的直接表现是收益还原法的应用。 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。 由于土地具有永续性，因而人们可以期待土地未来的收由于土地具有永续性，因而人们可以期待土地未来的收益。益。把这未来若干年延续而不断取

31、得的土地纯收益以一定的还原利把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，数量上就表现为市场价格。率折现为现在的价值时，数量上就表现为市场价格。 由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中中的要件之一。因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地因的要件之一。因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地的贡献量后的余额。这种土地纯收益是因使用土地而素对土地的贡献量后的余额。这种土地纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。 第30页/

32、共80页 （3）地租与土地资源开发）地租与土地资源开发 投资者之所以投资开发某块土地，是因为在一段时间内这投资者之所以投资开发某块土地，是因为在一段时间内这块土地未来预期地租报酬能超过初始投资。这段时间越短越好块土地未来预期地租报酬能超过初始投资。这段时间越短越好。 投资的决策，可能因为土地开发性质的不同而不同。相投资的决策，可能因为土地开发性质的不同而不同。相应应地，生产效率、产品价格、经济成本及地租都会不同。如果投地，生产效率、产品价格、经济成本及地租都会不同。如果投资在农业土地上，只要维护恰当，其报酬或利润可能永续地维资在农业土地上，只要维护恰当，其报酬或利润可能永续地维持在某一个水平。

33、持在某一个水平。 纯土地经营总报酬减去经营成本得到的地租或利润的大纯土地经营总报酬减去经营成本得到的地租或利润的大小，小，就是影响投资的主要因素。就是影响投资的主要因素。 开发建筑物在建筑物刚刚建成并投入使用的一段时间内开发建筑物在建筑物刚刚建成并投入使用的一段时间内，投资人可以获得相当高的报酬。但是，当此建筑物接近，投资人可以获得相当高的报酬。但是，当此建筑物接近其生命周期终点时，报酬就会逐渐减少直至消失。其生命周期终点时，报酬就会逐渐减少直至消失。第31页/共80页 （4 4）地租与土地使用配置）地租与土地使用配置 由于城市土地区位的作用，不由于城市土地区位的作用，不 行业在同一位置上的经

34、济收益也会相差很大，城市土地行业在同一位置上的经济收益也会相差很大，城市土地的利用方式又在很大程度上取决于土地区位条件。的利用方式又在很大程度上取决于土地区位条件。 土地使用者在选用土地时，必须把自己能在该区位土地土地使用者在选用土地时，必须把自己能在该区位土地上获取的收益与其所需支付的地租相比较，而后选择与其经上获取的收益与其所需支付的地租相比较，而后选择与其经济水平相适应的地段，从而使土地在地租的自发调节下不断济水平相适应的地段，从而使土地在地租的自发调节下不断转换用途，最终转换用途，最终形成土地收益和租金都趋向最高用途水平的形成土地收益和租金都趋向最高用途水平的合理空间结构。合理空间结构

35、。 在完全自由竞争的市场经济体制下，土地市场发育完全在完全自由竞争的市场经济体制下，土地市场发育完全，人们人们通过对区位地租的分析和对市场地价的比较研究，来揭通过对区位地租的分析和对市场地价的比较研究，来揭示土地的空间差异及其利用模式，西方布局理论常用地租三示土地的空间差异及其利用模式，西方布局理论常用地租三角来具体分析这些问题，如图：角来具体分析这些问题，如图： 第32页/共80页第33页/共80页 图中的三角形图中的三角形( (EOPEOP、FOKFOK、GOSGOS、HOT)HOT)分别代表商分别代表商业服务业用地住宅用地、轻工业用地和重工业用地的地租变化业服务业用地住宅用地、轻工业用地

36、和重工业用地的地租变化。该图说明，地租额最高的土地利用方式通常是土地效益最大的该图说明，地租额最高的土地利用方式通常是土地效益最大的用地。用地。 如一个城市中商业用地产生的地租额最高，因而商业服务如一个城市中商业用地产生的地租额最高，因而商业服务业总是有能力占据市中心及交通路口等土地效益最高的地段。业总是有能力占据市中心及交通路口等土地效益最高的地段。如果较低级的土地利用方式占据较好的、经济效益较高的地段如果较低级的土地利用方式占据较好的、经济效益较高的地段，相对它较低的地租生产能力而言，它不可能与生产率较高的利相对它较低的地租生产能力而言，它不可能与生产率较高的利用方式继续竞争，其结果必然是

37、被排挤出土地效益较高的地块用方式继续竞争，其结果必然是被排挤出土地效益较高的地块，从而实现土地资源的有效配置。从而实现土地资源的有效配置。第34页/共80页 土地资源能否得到优化配置，土地资产能否实现保值增值土地资源能否得到优化配置，土地资产能否实现保值增值，关键在于地价能否真正反映土地的市场交易本质，能否发挥其关键在于地价能否真正反映土地的市场交易本质，能否发挥其作为土地市场机制核心的作用。作为土地市场机制核心的作用。 (1)(1)土地价格的内涵土地价格的内涵 根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现，根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的无差别

38、的人类劳动。在西方经济而商品价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，学家看来，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自然的土地不是人类的劳动产品，不包含通常用货币表示。但自然的土地不是人类的劳动产品，不包含人类的抽象劳动。那么，土地价格的内涵到底是什么呢人类的抽象劳动。那么，土地价格的内涵到底是什么呢? ?第35页/共80页 土地能向人类永续提供产品和服务，即在一定的劳动条件土地能向人类永续提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地能产生纯收益，即地租。购买土地的权利，实际上是购下土地能产生纯收益，即地租。购买

39、土地的权利，实际上是购买一定时期的土地收益。因此，土地价格是为购买土地而支付买一定时期的土地收益。因此，土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。 一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。无论是土地估价还是土地交易，其价格条件是指公开市场格。无论是土地估价还是土地交易，其价格条件是指公开市场。事实上，在现实土地交易中，由于土地市场的特殊性，这种公事实上，在现实土地交易中，由于土地市场的特殊性，这种公开市场条件很难完全具备，这种价格也就很难形成。但是，它

40、开市场条件很难完全具备，这种价格也就很难形成。但是，它是一个很好的参照物，为各种价格的比较建立了标准。是一个很好的参照物，为各种价格的比较建立了标准。第36页/共80页（2 2）土地价格的特点）土地价格的特点 土地是一种特殊商品，其价格形式与本质与一般商品价格均土地是一种特殊商品，其价格形式与本质与一般商品价格均不同。不同。 土地价格是土地权益价格土地价格是土地权益价格 土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，而这产土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，而这产品和服务的获得都以土地权利的限定为基础。因此，土地买卖品和服务的获得都以土地权利的限定为基础。因此，土地买卖实质上是一种财

41、产权利的买卖，人们购买土地是购买获得土地实质上是一种财产权利的买卖，人们购买土地是购买获得土地收益的权利。土地权利是一个权利束，包括土地所有权、土地收益的权利。土地权利是一个权利束，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权和土地抵押权等。购买土地，获得某项土使用权、土地租赁权和土地抵押权等。购买土地，获得某项土地权利，就可以获得某种程度的土地收益，因而，也就必须付地权利，就可以获得某种程度的土地收益，因而，也就必须付出代价。出代价。第37页/共80页 土地价格不是土地价值的货币表现土地价格不是土地价值的货币表现 一般商品的市场供给和需求，共同决定该商品的市场价格。一般商品的市场供给和需求，共同决

42、定该商品的市场价格。然而，土地却不同。在宏观上，土地的自然供给是不能改变的然而，土地却不同。在宏观上，土地的自然供给是不能改变的，土地的经济供给在短期内变动也很小。因此，相对土地需求来土地的经济供给在短期内变动也很小。因此，相对土地需求来说，土地供给的变动很小。这样，土地市场的价格就主要由土说，土地供给的变动很小。这样，土地市场的价格就主要由土地需求决定。当社会人口增加、经济发展对土地需求日益增大地需求决定。当社会人口增加、经济发展对土地需求日益增大时，土地价格就不断上涨；反之，当社会和某一地区的人口减时，土地价格就不断上涨；反之，当社会和某一地区的人口减少、经济衰退，对土地的需求减少时，土地

43、价格就下跌。当然少、经济衰退，对土地的需求减少时，土地价格就下跌。当然，从微观上看，在某一个具体区域市场上，土地的供给是可变的从微观上看，在某一个具体区域市场上，土地的供给是可变的，特别是对某一种商品而言，在某一价格水平下，它可以在众多特别是对某一种商品而言，在某一价格水平下，它可以在众多的土地供给中选择自己所需的土地。的土地供给中选择自己所需的土地。第38页/共80页 土地价格呈总体上升趋势土地价格呈总体上升趋势 随着社会经济发展、人口增加，人地比例不断增大，社会随着社会经济发展、人口增加，人地比例不断增大，社会对土地的需求日益扩大，地租有不断上涨的趋势。同时高技术对土地的需求日益扩大，地租

44、有不断上涨的趋势。同时高技术、高投资产业的日趋发达，工人的劳动总量在生产中的比重日趋高投资产业的日趋发达，工人的劳动总量在生产中的比重日趋缩小，使得社会平均利润率下降，从而导致利率有下降的趋势缩小，使得社会平均利润率下降，从而导致利率有下降的趋势。地租的上升和利息率的下降，决定了土地价格呈上升的趋势。地租的上升和利息率的下降，决定了土地价格呈上升的趋势。 土地价格有强烈的地域性土地价格有强烈的地域性 在理论上，可以说土地的供给和需求决定土地的市场价在理论上，可以说土地的供给和需求决定土地的市场价格。格。但是，由于土地位置的固定性，它无法像其他商品那样到处流但是，由于土地位置的固定性，它无法像其

45、他商品那样到处流动，因而使土地市场具有强烈的地区域性，各地域性市场之间动，因而使土地市场具有强烈的地区域性，各地域性市场之间，土地价格很难相互影响，不能形成统一的市场均衡价格。土地价格很难相互影响，不能形成统一的市场均衡价格。第39页/共80页（3 3）中国的地价理论与地价体系）中国的地价理论与地价体系 目前，我国以土地使用权有偿出让、转让为特征的土地交目前，我国以土地使用权有偿出让、转让为特征的土地交易已经成为普遍现象。然而，对地价的认识尚未在理论上形成易已经成为普遍现象。然而，对地价的认识尚未在理论上形成共识；在实践上，各地政府制定的地方性法规也存在很大差别共识；在实践上，各地政府制定的地

46、方性法规也存在很大差别。 新中国成立后，土地改为公有，国有土地长期实行无偿使新中国成立后，土地改为公有，国有土地长期实行无偿使用。由于不存在市场交易，也就不存在地价问题，更谈不上地用。由于不存在市场交易，也就不存在地价问题，更谈不上地价理论研究了。价理论研究了。 改革开放以后，建设用地需求急剧上升，无偿用地的弊端改革开放以后，建设用地需求急剧上升，无偿用地的弊端日益显现：土地浪费严重，违法用地现象严重，国家所有的土日益显现：土地浪费严重，违法用地现象严重，国家所有的土地几乎演变成为部门所有制、单位所有制。地几乎演变成为部门所有制、单位所有制。第40页/共80页 为了遏制这些现象，为了遏制这些现

47、象，19801980年，国家提出了征收城市土地使年，国家提出了征收城市土地使用费问题，用费问题，19881988年国务院发布了年国务院发布了城镇土地使用税暂行条例城镇土地使用税暂行条例，同年，同年，中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法、中华人民共和国土地管理中华人民共和国土地管理法法做了修改，土地不得出租的规定被删除，增加了做了修改，土地不得出租的规定被删除，增加了“土地使土地使用权可以依法转让用权可以依法转让”和和“国家依法实行国有土地有偿使用制度国家依法实行国有土地有偿使用制度”的内容。于是，土地逐渐进入市场。土地有偿使用的实现方式的内容。于是，土地逐渐进入市场。土地有偿使用的实现方式为收

48、取土地出让金。为收取土地出让金。第41页/共80页 尽管目前我国学术界对地价等问题的认识，相对于改革开尽管目前我国学术界对地价等问题的认识，相对于改革开放初期，有了很大的进步，相关学术创建工作也取得了较大的放初期，有了很大的进步，相关学术创建工作也取得了较大的进展。但到目前为止，理论界关于地价的认识仍然有较大分歧进展。但到目前为止，理论界关于地价的认识仍然有较大分歧。 有关传统的地价理论是基于劳动价值论构建的，认为土地有关传统的地价理论是基于劳动价值论构建的，认为土地不是劳动产品，也就没有反映价值的价格。根据传统的地价理不是劳动产品，也就没有反映价值的价格。根据传统的地价理论，所谓的地价实际上

49、是土地所能提供的地租的购买价格，计论，所谓的地价实际上是土地所能提供的地租的购买价格，计算公式为：土地价格地租利息率。当然，一方面，传统理算公式为：土地价格地租利息率。当然，一方面，传统理论是针对私有制分析的，没有涉及公有制的条件；另一方面，论是针对私有制分析的，没有涉及公有制的条件；另一方面，传统理论对土地内涵中的土地资本缺乏系统的理论划分，使得传统理论对土地内涵中的土地资本缺乏系统的理论划分，使得在界定地价时，经常被土地开发成本、已附在土地上的基础设在界定地价时，经常被土地开发成本、已附在土地上的基础设施、构筑物以及地上附着物等复合体价值的取舍所困扰，以致施、构筑物以及地上附着物等复合体价

50、值的取舍所困扰，以致不能准确界定甚至混淆地价内涵。不能准确界定甚至混淆地价内涵。 第42页/共80页 对此，土地价值二元论进行了很好的解释。对此，土地价值二元论进行了很好的解释。 土地价值二元论者认为，经过人类开发的土地由土地物质土地价值二元论者认为，经过人类开发的土地由土地物质 和土地资本两部分组成。土地构成的二元性决定了土地价值的和土地资本两部分组成。土地构成的二元性决定了土地价值的二元性。二元性。 土地物质的价值特征大体表现为：土地物质的价值特征大体表现为： 土地物质具有使用价值，但不具有由劳动创造的价值；土地物质具有使用价值，但不具有由劳动创造的价值； 土地物质的经济收益地租、地价，是

51、以劳动价值为零的土地物质的经济收益地租、地价，是以劳动价值为零的物品为基础而索取劳动价值的垄断收益，称之为物品为基础而索取劳动价值的垄断收益，称之为“零基垄断收零基垄断收益益”； 上述垄断收益随土地物质的供求状况而变动。上述垄断收益随土地物质的供求状况而变动。 第43页/共80页 土地资本的价值特征表述为：土地资本的价值特征表述为： 土地资本以其中凝结的人类抽象劳动作为价值实体，其土地资本以其中凝结的人类抽象劳动作为价值实体，其价值量以凝结在其中的平均社会必要劳动量来计量；价值量以凝结在其中的平均社会必要劳动量来计量； 其价值具有持续性、积累性；其价值具有持续性、积累性； 其价值量不可能因不断

52、积累而有增无减；其价值量不可能因不断积累而有增无减； 大型土地固定资产的效益具有扩散性，因受其影响而具大型土地固定资产的效益具有扩散性，因受其影响而具有不同强度效益的各个地块的土地价值也相应地有所不同，其有不同强度效益的各个地块的土地价值也相应地有所不同，其价值的总和即整个土地固定资产的价值；价值的总和即整个土地固定资产的价值； 大型土地附着物的效益，同样具有扩散性，对土地价值大型土地附着物的效益，同样具有扩散性，对土地价值会产生或正或负的影响，但土地附着物的劳动价值并不扩会产生或正或负的影响，但土地附着物的劳动价值并不扩散到附近的土地上，成为土地资产价值的组成部分。散到附近的土地上，成为土地

53、资产价值的组成部分。第44页/共80页 (4) (4)土地价值二元论土地价值二元论 土地价值二元，将新将土地价值进行分解。土地的物质价土地价值二元，将新将土地价值进行分解。土地的物质价格并不是以劳动价值为基础，这种价格是由对土地所有权的垄格并不是以劳动价值为基础，这种价格是由对土地所有权的垄断所决定的真正地租的资本化，故可以分解为绝对地价和级差断所决定的真正地租的资本化，故可以分解为绝对地价和级差地价地价I 。就城市土地而言，绝对地价可以界定为位置最差的土。就城市土地而言，绝对地价可以界定为位置最差的土地所要求的最低限度的地租地所要求的最低限度的地租(绝对地租绝对地租)的资本化；级差地价的资本

54、化；级差地价I界界定为位置较优的土地所要求的较高的地租定为位置较优的土地所要求的较高的地租(级差地租级差地租I)的资本化的资本化。影响级差地价影响级差地价I主要是土地经济区位的差别而形成的生产价格主要是土地经济区位的差别而形成的生产价格之之间的差额。间的差额。 土地资本价格是与土地物质相结合的、为社会所承认的劳土地资本价格是与土地物质相结合的、为社会所承认的劳动价值的货币表现，可以分解为土地自身资本价格以及外部辐动价值的货币表现，可以分解为土地自身资本价格以及外部辐射资本价格两部分。土地自身资本价格是由于对土地的直接射资本价格两部分。土地自身资本价格是由于对土地的直接第45页/共80页投资形成

55、，相当于级差地租投资形成，相当于级差地租的一种形式。外部辐射土地资本的一种形式。外部辐射土地资本价格是指大型基本建设对土地的辐射而形成的宗地资本价格的价格是指大型基本建设对土地的辐射而形成的宗地资本价格的增减。换一个角度看，可以将这种辐射作用看成由于对土地的增减。换一个角度看，可以将这种辐射作用看成由于对土地的间接投资形成的级差地租间接投资形成的级差地租。 由以上分析可知，对土地的直接投资以及大型基本建设对由以上分析可知，对土地的直接投资以及大型基本建设对土地的辐射形成了土地资本的价格。因此，从土地价值二元论土地的辐射形成了土地资本的价格。因此，从土地价值二元论可以得出，土地开发成本、土地上的

56、基础设施费用应该包括在可以得出，土地开发成本、土地上的基础设施费用应该包括在地价中。地价中。 第46页/共80页（5 5）城市地价地价体系）城市地价地价体系 城市地价可以从不同的角度划分为多种类型，并组成地价城市地价可以从不同的角度划分为多种类型，并组成地价体系，按照实际应用对地价进行分类：体系，按照实际应用对地价进行分类： 按土地使用权交易管理层次划分按土地使用权交易管理层次划分 按土地使用权交易管理层次，地价划分为：按土地使用权交易管理层次，地价划分为： 基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。 基准地价是根据土地不同的使用类别、区位及基础设施配基准

57、地价是根据土地不同的使用类别、区位及基础设施配套、土地开发情况，分别评估测算的各类用地的平均价格。基套、土地开发情况，分别评估测算的各类用地的平均价格。基准地价是对土地交易市场进行调控，限制过低价格的交易，并准地价是对土地交易市场进行调控，限制过低价格的交易，并为宗地地价评估或房地产商投资进行可行性研究提供测算基础为宗地地价评估或房地产商投资进行可行性研究提供测算基础。第47页/共80页 标定地价是以基准地价为基础，测算的具体宗地的价格。标定地价是以基准地价为基础，测算的具体宗地的价格。 出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确

58、定的某一地块出让时的最低控制价格。平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。 交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。在土地市场中实际达成的成交价格。 按土地的出让方式划分按土地的出让方式划分 出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。按照土地出让方式的不同，可以分为支配和处置土地使用权。按照土地出让方式的不同，可以分为招标价、拍卖价、协议价。招标价、拍卖价、协议价。第48页/共80页 按土地的开发程度划分按土地的开发程度划分 按土地的开发程度，可以将地价划分为熟地价和毛地价按土地的开发程度，可以将地价划分为熟地价和毛地价( (生地价生地价) )。 土地使用权出让包括熟地出让和生地出让。熟地是指已经完成了征土地使用权出让包括熟地出让和生地出让。熟地是指已经完成了征地拆迁、七通一平等市政基础设施建设的地块。熟地出让地价称熟地价地拆迁、七