株洲冶金学院项目土地敏感性分析

1、株洲冶金学院项目土地敏感性分析 一、株洲典型项目价格变化2010年7月，我司对株洲房地产市场进行了详细的调查分析。2011年2月，我司再次对项目周边在售楼盘进行价格行情摸查，调查发现各项目产品销售价格在近半年的时间内均呈现上浮态势，具体变化如下表所示：项目名称在售产品多层销售均价增幅高层销售均价增幅2010.7目前2010.7目前玫瑰名城130-140电梯房，5月推出80-90产品3850售完-36003900+8%嘉盛华府在售临马路9层电梯公寓1*1，603800售完-36004300+19%金色荷塘多层售完，仅剩18层128户型39004600+18%36003800+6%如上表所示，近半

2、年时间株洲房地产市场价格上浮幅度均在6%以上，个别项目产品价格上涨幅度达19%。参照市场行情，保守估算本项目现时销售均价，在2010年7月预估价格基础上取最低涨幅6%预估项目现时价格如下： 项目2010.7市场价格（元/）价格增幅现时估算销售单价（元/）多层4500+6%4770高层4000+6%4240商业8000+6%8480则销售收入为：项目单价（元/）可售面积（）销售收入（万元 ）多层47703044014519.88高层4240273960116159.04商业84801200010176合计4452 316400140854.92备注：项目单位销售价格则为：总销售收入/总建筑面积=

3、4392元/。项目总可售面积31.64万平方米，总销售收入140854.92万元，整体销售均价4452元/平方米。此外，本项目可售稀缺商业铺位1.2万平米，仅占项目总建面3.74%，均价8480元/为保守估算价格，未来还存在较大上升空间。二、项目土建建筑成本及其他项目土建成本及营销费用、税费如下：序号项目数量单价投资额（万元）备注1前期及配套费用320700212 6798.8 根据株洲一般标准，包括规划、勘察、设计及建设中的相关配套费用2房屋建筑工程费3207001293 41468.3元/平方米其中多层30440900 2739.6 包含土建工程费、桩基础工程、一般水电安装、消防、煤气管道

4、、电梯等高层2739601350 36984.6 商业163001070 1744.1 3装修工程费32070080 2565.6 参考株洲市装修造价水平，取80元/平方米4公共配套设施费320700250 8017.5 根据株洲市建筑5管理费用32070055 1765.5 1-4之和的3%6财务费用320700130 4169.1 按株洲标准取130元/计7不可预见费用32070055 1765.5 1-4之和的3%部分成本合计3207002075 66550.4 元/平方米8营销费用32070088 2817.1 销售收入的2%9营业税、所得税及附加320700527 16902.6 销

5、售收入的12%总投资320700269086270.0不计土地成本总投资项目不计土地成本情况下，土建成本及营销费用、税费等总投资为86270.0万元，单位投资2690元/平方米。三、敏感性分析计算说明：以土地价格为150万元/亩时为例，项目总成本及利润计算如下：土地价格=150万元/亩总投资（不计土地成本）=86270.0总成本=土地价格+总投资=150*160.35+86270.0=110322.5万元利润=销售收入-总成本=140854.9-110322.5=30532.4万元利润率=利润/总成本=30532.4/110322.5=27.68%假定项目销售价格不变，地价成本变化时，项目总成

6、本及利润变化情况：因素变化情况相关指标变化情况敏感性分析结果总建筑面积销售收入总投资（不计土地成本）总成本利润利润率（m2)（万元）（万元）（万元）（万元）基本方案320700140854.9 86270.0 110322.5 30532.4 27.68%地价150万元/亩容积率=3.0地价变化180万元/亩320700140854.9 86270.0 115133.0 25721.9 22.34%200万元/亩320700140854.9 86270.0 118340.0 22514.9 19.03%250万元/亩320700140854.9 86270.0 126357.5 14497.4 11.47%280万元/亩