呼和浩特市写字楼商业调研实用教案

1、1.呼和浩特市地理交通环境分析(fnx)2.呼和浩特市宏观经济环境分析(fnx)3.呼和浩特市商圈分析(fnx)4.呼和浩特市写字楼市场分析(fnx)-目录(ml)-第1页/共36页第一页，共37页。1. 呼和浩特市地理交通(jiotng)环境分析 呼和浩特市位于华北北部，地处内蒙古自治区中部，城区东距北京440公里，北 距内陆开放口岸二连浩特490公里，西至包头(bo tu)150公里，距准格尔大型能源基地 100多公里，西南距鄂尔多斯天然气田300公里。1.1 地理位置(d l wi zh)呼和浩特地理位置得天独厚，区位优势明显，具有“北京后花园北京后花园”之称。150440300第2页/

2、共36页第二页，共37页。呼和浩特是国家呼和浩特是国家4545个公路主枢纽个公路主枢纽城市之一，交通发达。城市之一，交通发达。公路：市城内有公路公路：市城内有公路9494条，其中条，其中国道国道3 3条，省道条，省道5 5条。其中，京呼条。其中，京呼高速使距北京的时间缩短了高速使距北京的时间缩短了4.54.5小小时；时；铁路：主要有京兰铁路、京包铁路、铁路：主要有京兰铁路、京包铁路、通往西北及部门国内城市。呼市东通往西北及部门国内城市。呼市东客站的建成打开了呼市铁路运输的客站的建成打开了呼市铁路运输的新篇章，到新篇章，到20202020年，我国将建立年，我国将建立省会城市及大中城市间的快速客运

3、省会城市及大中城市间的快速客运(kyn)(kyn)通道，建设客运通道，建设客运(kyn)(kyn)专线专线1.21.2万公里以上，客车速度目万公里以上，客车速度目标值达到标值达到200200公里公里/ /小时及以上。小时及以上。北京到达呼市时间仅需北京到达呼市时间仅需3 3个小时。个小时。航空：通往国内主要城市航线航空：通往国内主要城市航线5050余条，有通往乌兰巴托和俄罗斯余条，有通往乌兰巴托和俄罗斯的国际航线两条，另外开通了呼市的国际航线两条，另外开通了呼市- -香港，呼市香港，呼市- -上海上海- -东京等不定期东京等不定期包机航线。包机航线。呼和浩特城市公路、铁路、航空相结合的立体化交

4、通体系已经(y jing)形成。1. 呼和浩特市地理(dl)交通环境分析1.2 交通环境第3页/共36页第三页，共37页。1. 呼和浩特市地理交通(jiotng)环境分析1.3 行政(xngzhng)划分呼和浩特全市面积(min j)17.224平方公里，总人口197.7万人。市辖4个市辖区、4个县、1个旗。 全市总面积17200平方千米 总人口231万人（2010年） 辖4个市辖区、4个县、1个旗，即玉泉区、新城区、回民区、赛罕区、土默特左旗、托克托县、清水河县、和林格尔县和武川县。市政府驻新城区。第4页/共36页第四页，共37页。2.呼市宏观经济(hn un jn j)环境分析2.1呼GD

5、P增长情况(qngkung)分析- 呼市经济总量居西部领先地位，经济保持健康、协调发展(fzhn)，城市财富等级不断上涨。- 近年来，呼和浩特经济呈现稳定增长，截止2013年底，我市共完成生产总值2710.39亿元，比上年同期增加251.65亿元，同比增长10.0%。各行业增加值完成情况如下： 第一产业完成增加值134.72亿元，占生产总值的比重为4.97%，同比增长5.3%； 第二产业完成增加值866.74亿元，占生产总值的比重为31.98%，同比增长14.5%； 第三产业完成增加值1708.93亿元，占生产总值的比重为63.05%，同比增长7.9%。134.72, 5%866.74, 32

6、%1708.93, 63%第一产业第二产业第三产业单位：亿元20132013年度呼和浩特市各行业增加值完成情况图示年度呼和浩特市各行业增加值完成情况图示第5页/共36页第五页，共37页。呼市产业发展平稳健康，政府公共职能三产和资源密集型二产突出，二、三产迅速增长，财富人均数量在呼市不断增加。呼市产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主导。2013年第三产业的经济贡献达63.05%。工业结构调整初见成效。呼市作为内蒙古自治区重要的工业城市，已形成了以毛纺、服装、电子、机械、电力、食品(shpn)、化工、 建材为支柱，门类比较齐全的轻型加工工业体系。现已初步实现了工业结构和产品结构的战略调整。2

7、.2 呼市产业结构情况(qngkung)分析2.呼市宏观经济环境(hunjng)分析第6页/共36页第六页，共37页。p呼和浩特固定资产投资增速不稳，一方面说明了与宏观经济发展的相关度较强，另一方面也反映了呼市经济较大的抗风险能力。p2006年以来，呼市全社会(shhu)固定资产投资呈现出“高速增长-低速增长-反弹增长”的运行态势。p2013年1-9月全市积极推行项目推动战略，使全市固定资产投资保持了良好的发展态势，前三季度累计完成1124.0亿元，同比增长19.8%。2.呼市宏观经济(hn un jn j)环境分析2.3呼市固定资产投资(tu z)分析20132013年年1-91-9月分旗县

8、区投资情况一览表月分旗县区投资情况一览表地地 区区总总 量量同比增长同比增长贡献率贡献率新 城 区169849616.0%12.6回 民 区75739322.3%7.4玉 泉 区920309-5.7%-3.0赛 罕 区250790018.9%21.5土 左 旗5280510.4%0.1托 县57404835.5%8.1和 林 县7944414.5%1.8清 水 河县20090428.7%2.4武 川 县39843221.2%3.7经济开发区157930042.3%25.3如意开发区如意开发区71755771755720.5%20.5%6.66.6金川开发区56094315.1%4.0出口加工区

9、10800-60.5%-0.9 沙尔沁新区290000015.6直 报128031541.1%20.1合 计1123958919.8%0第7页/共36页第七页，共37页。2.呼市宏观经济(hn un jn j)环境分析2.4 社会消费(xiofi)情况分析2013年111月份，呼和浩特市限额以上企业实现社会消费品零售额501.22亿元，同比增长6.8%，其运行特点是：一、111月呼市限额以上社会消费品零售额依然保持在各盟市首位。零售额占自治区比重为29.6%，与前十个月持平，高于上年同期0.8个百分点。二、限额以上社会消费品零售额实现稳定增长。今年前十一个月呼市限额以上社会消费品零售额同比增长

10、6.8%，低于上年同期增幅5.8个百分点。三、城镇依然是零售消费主要(zhyo)市场。今年前十一个月，呼市限额以上城镇市场实现社会消费品零售额496.10亿元，占全市零售额的99.0%，高于上年同期0.3个百分点;同比增长7.0%，低于上年同期5.5个百分点。四、农村市场消费出现回落。1-11月，限额以上农村市场实现零售额5.11亿元，同比下降13.5%，低于上年同期39.5个百分点。第8页/共36页第八页，共37页。城市(chngsh)发展规划城市(chngsh)总体规划 依据呼和浩特市总体规划纲要(2009-2020)城市总体规划采取“集中式组团”布局形态，形成“双核心、多组团”的空间结构

11、。总体上向南发展、适度向城区东西两翼发展，控制(kngzh)向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间，突出城区的行政、商贸、金融、科技、信息、科技、文化、教育功能，把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。呼市总体规划确定了成为“呼包鄂”金三角的经济中心地位(dwi)，京、津、华北一带成为对外经济联系的主要方向。2.呼市宏观经济环境分析2.5 城市发展规划第9页/共36页第九页，共37页。城市(chngsh)发展规划城市(chngsh)总体规划东优:二环以东地区作为城市功能拓展新区，进行优化开发，推进“一街五区”建设。西联:推进金川、金山、裕隆融合发展，打造以装备制造、高新技术产业为主的呼西工

12、业(gngy)区。南拓:工业(gngy)发展向南拓展，打造呼南工业(gngy)新城和托清重化工业(gngy)城 。北控:依托大青山打造北部绿化防护区，严控开发，建立北部生态涵养带。中兴：完善城市核心区基础设施，全面提升城市功能、品位和特色，使主城区载体功能提档升级，历史文化特色鲜明突出。“北控、东优、南拓、西联、中兴”，城市发展方向(fngxing)以东为首，伴随着政府东迁，东部必将成为新的城市中心东优西联南拓北控中兴2.呼市宏观经济环境分析2.5 城市发展规划第10页/共36页第十页，共37页。城市发展(fzhn)规划城市总体规划依据规划，北部打造生态园区，西部、南部承接工业(gngy)发展

13、，中部完善升级，东部成为唯一的政务、商务、金融办公集中区。呼西工呼西工业区，业区，未来装未来装备制造备制造及高科及高科技工业技工业基地基地如意新区，如意新区，未来政务、未来政务、金融、商务金融、商务办公中心办公中心呼南工业呼南工业新城，未新城，未来重化工来重化工基地基地2.呼市宏观经济(hn un jn j)环境分析2.5 城市发展规划第11页/共36页第十一页，共37页。3. 呼和浩特市商圈分析(fnx)经过多年发展，随着人民生活水平的提高，武安商业发展迅速较慢。按照商业分布情况，主要一下几个商业集中区：以传统(chuntng)核心商业集聚地中山路商圈；以劝业场为核心的鼓楼商圈；以新兴购物广

14、场为主的新华东街商圈；以长乐宫购物中心为核心的长乐宫商圈；以批发市场为主的火车站商圈；以建材家居为主的兴安北路商圈；以嘉茂购物中心为主的嘉茂商圈。第12页/共36页第十二页，共37页。3. 呼和浩特市商圈分析(fnx)3.1 中山路商圈中山西路是呼市最早成形、也是最大、最繁华的城市中心商业区传统核心商圈，这一商圈聚集着呼市乃至内蒙古地区的商业广场以及商务写字楼，其中以维多利购物中心、海亮广场为代表。区域内聚集了海亮广场、维多利购物中心、王府井百货、民族商厦等众多高品质商业广场，产生了极强的聚合效应;该商圈主要客户覆盖呼市城区、下辖县市(xin sh)、以及呼包鄂区域，乃至全自治区与北部省份;该

15、商圈随着海亮广场二期的建成，金翡丽广场即将开业等，将城市中商业、办公、居住、旅店、餐饮、会议、文娱、交通等生活空间融合在一起，形成了一种多元化、多功能的综合体，具有强大的复合效应与辐射能力。中山路商圈为呼市目前(mqin)最大的综合性零售商业集结地，呼市的大量品牌商业品牌进驻中山路商圈，商业体量约有80万平米，密度较大，行业间竞争较为激烈。第13页/共36页第十三页，共37页。3. 呼和浩特市商圈分析(fnx)3.1 中山路商圈中山路商圈商务(shngw)写字楼列表项目商业规模 售价/租金经营情况海亮广场600000售价：均价8500元-9000元/租赁：1.4元/天（不含物业费）海亮广场一期

16、写字楼户型面积200-300，全部为带租约写字楼；目前除项目写字楼外，项目内公寓有部分改为办公用途，租金0.8-1.5元/天/（不含物业费），物业费：2.5元/月/首府广场73000已售罄租金：1.2元/ /天项目于2006年建成，目前为中山路主要商务办公产品，楼内聚集呼市个中小型公司，环境较差，随着中山路堵车现象的日益严重，楼内很多中小型公司纷纷“出逃”，物业费9元/月/，金翡丽广场170000售价：均价13000-14000元/租赁：1.5元/天（目前租赁赠送半年停车位使用权包暖包物业）丰泰金翡丽广场B座为全精装写字楼，户型面积79-150，物业费3元/月/，项目采用包租返租销售模式，6年

17、返租，每年上涨10%。第14页/共36页第十四页，共37页。长乐宫商圈概况(gikung)长乐宫商圈长乐宫商圈是以长乐宫购物中心为主形成的商圈，2013年底，维多利摩尔城强势开业。以此为核心长乐宫商圈开始迅速发展，长乐宫商圈聚集了较多的餐饮、酒店、会馆等，尤其是近年来，呼市东进战略的实施，该商圈成为东进战略的重要节点，周边大型楼盘聚集，发展潜力巨大(jd)。该商圈以长乐宫购物中心、东影南路餐饮街为主要代表。人流量主要集中在商场、餐饮、沿街店铺等，目前，商业氛围较浓。初步统计，主要商业体量超过40万平米。该商圈目前商务办公项目以长安金座为代表，同时聚集华门世家、世贸晶钻、中银城市广场等商务办公项

18、目，商务氛围浓厚。商圈客群主要为呼市城区居民、下辖区县。3.2 长乐宫商圈3. 呼和浩特市商圈分析(fnx)第15页/共36页第十五页，共37页。3. 呼和浩特市商圈分析(fnx)3.2 长乐宫商圈长乐宫商圈商务(shngw)写字楼列表项目商业规模 售价/租金经营情况长安金座160000已售罄租赁：0.8-1元/天（不含物业费）长安金座为新华大街上的高端综合体建筑群，临东影南路和长乐宫，集酒店式公寓、36000平米商业街区、5.1米挑高LOFT公寓、纯板楼景观HOUSE于一体。目前项目内公寓作为办公租赁，环境较差，但因其周边交通便利，租金较低，仍受到部分中小型创业型公司热捧。物业费：2元/月/

19、华门世家56800已售罄租金：0.8-1.2元/ /天项目由公寓、写字楼与底商组成，目前底商由银河证券以及中国银行、光大银行等金融机构所占据，该项目目前以商务办公为主，物业费1.2元/月/，第16页/共36页第十六页，共37页。各项目租赁(zln)信息概况：第17页/共36页第十七页，共37页。1.67元/天各项目租赁(zln)信息概况：0.87元/天/第18页/共36页第十八页，共37页。0.8元/天/各项目(xingm)租赁信息概况：第19页/共36页第十九页，共37页。第20页/共36页第二十页，共37页。1.1元/天/第21页/共36页第二十一页，共37页。1元/天/第22页/共36页

20、第二十二页，共37页。呼市的写字楼主要分布在中山路、新华大街(dji)，以中山路、新华大街(dji)的写字楼为主要办公区域，从配套、规划设计、物业管理目前在呼市地区最具代表性。且紧邻呼市的主干道，商务商业核心区，具有明确的易识别性。但由于聚集繁华商业区，随着呼市城市高速发展，存在着严重的交通高峰期堵车问题。故近年来，呼市商务办公开始向城市边缘扩展，以如意开发区、金桥开发区为主要拓展区域。目前呼市较具有代表性的成熟写字楼有：首府广场、海亮广场、华门世家、长安金座、万达广场等。4.呼和浩特市写字楼市场(shchng)分析第23页/共36页第二十三页，共37页。4.1如意开发区商务写字楼现状(xin

21、zhung)分析4.呼和浩特市写字楼市场(shchng)分析两级政府办公新址所在地，占据东河(dn h)城市生态资源，目前已经成为呼市新的城市核心片区如意开发区如意开发区如意广场如意广场150m宽的东河景观宽的东河景观带带自治区政府大楼自治区政府大楼内蒙古大剧院内蒙古大剧院资源优势：资源优势：政府资源：政府资源：内蒙古自治区、呼和浩特市两级政府。公建设施：公建设施：国际会展中心、如意广场、市政广场、乌兰恰特大剧院等。交通条件：交通条件：紧邻火车东站(新客站)和白塔机场(高速10分钟车程)；城市主干道新华大街、东二环穿区而过；北接京藏高速公路、110国道；自然资源：自然资源：东河及沿河90米绿化

22、带，占据城市最优生态资源。教育资源：教育资源：内蒙古大学、内蒙古农业大学、内蒙古师范大学、内蒙古工业大学、呼和浩特大学城等如意开发区现状第24页/共36页第二十四页，共37页。如意开发区有自治区级高新技术产业园和国家火炬计划生物药业基地，现有各类工商业企业526户，制造业企业约占35，外资企业约占10。已形成特色明显的四大支柱产业：电子及信息产业、生物医药产业、贵金属及新材料产业、精细纺织(fngzh)产业。其中，电子信息产业占据呼市电子信息产值的90以上份额。区内道路交通已建成主次(zhc)干道15条，其中6车道一级公路3条，4车道一级公路2条，3条公交线路及1条高速路与市区和机场相通。如意

23、(r y)开发区产业状况4.1如意开发区商务写字楼现状分析4.呼和浩特市写字楼市场分析第25页/共36页第二十五页，共37页。如意(r y)开发区区域规划“一街五区”的规划集合了教育、物流、办公复合(fh)职能，将成为呼市品质高端，配套完善，交通发达的现代化城市中心“一街一街”就是打造呼市第一街：就是打造呼市第一街：抓好机场路的改造和建设，打造成具有一流水准的景观大道、迎宾大道，成抓好机场路的改造和建设，打造成具有一流水准的景观大道、迎宾大道，成为自治区首府的为自治区首府的“区门第一街区门第一街”。“五区五区”是新区的是新区的5个功能区块：个功能区块：如意总部基地，要逐步将这一区域的工业企业全

24、部外迁至工业园区，按照行如意总部基地，要逐步将这一区域的工业企业全部外迁至工业园区，按照行政中心、商务中心、金融中心和总部基地的定位政中心、商务中心、金融中心和总部基地的定位(dngwi)来建设。来建设。高职园区及周边的教育产业区，要在现有布局和建设的基础上，按照城市建高职园区及周边的教育产业区，要在现有布局和建设的基础上，按照城市建设的要求完善基础设施，发展教育、文化、商业服务及相关配套产业，推进设的要求完善基础设施，发展教育、文化、商业服务及相关配套产业，推进高等职业教育发展。高等职业教育发展。以内蒙古党校新址为中心的大小黑河之间的滨河新区，要打造基础设施完善、以内蒙古党校新址为中心的大小

25、黑河之间的滨河新区，要打造基础设施完善、功能配套齐全、生态环境优美的综合性组团区。功能配套齐全、生态环境优美的综合性组团区。火车东站周边的交通枢纽综合功能区，建设集交通、商贸、金融、居住等功火车东站周边的交通枢纽综合功能区，建设集交通、商贸、金融、居住等功能为一体的综合型、生态型中心商务区，努力打造呼和浩特东部门户的标志能为一体的综合型、生态型中心商务区，努力打造呼和浩特东部门户的标志性形象区域。性形象区域。机场周边的空港物流区，主要发展现代物流产业，同时发展旅游、文化和信机场周边的空港物流区，主要发展现代物流产业，同时发展旅游、文化和信息服务等产业，努力打造空港息服务等产业，努力打造空港城市

26、城市区域高度融合的新型经济区域。区域高度融合的新型经济区域。4.1如意开发区商务写字楼现状分析4.呼和浩特市写字楼市场分析第26页/共36页第二十六页，共37页。4.1如意(r y)开发区商务写字楼现状分析4.呼和浩特市写字楼市场(shchng)分析随着政府东迁，如意开发区的迅猛发展，房地产行业在如意开发区由单一的住宅销售转向商务配套销售；目前，如意开发区在售及待售集住宅、商业、商务办公(bn gng)于一体的综合体项目有8个，总建筑面积超过200万，其中商务办公(bn gng)销售面积比例在逐年递增，由于市区交通堵塞等问题，越来越多的中小型企业开始将办公(bn gng)地点逐步东移。具有代表

27、性的商务办公(bn gng)写字楼有：巨海商厦、绿地蓝海大厦、吉美大厦、西蒙奈伦广场。第27页/共36页第二十七页，共37页。项目商业规模 售价/租金经营情况绿地蓝海大厦110000已售罄租赁：1.8-2.5元/天（不含物业费）蓝海大厦户型面积100-300，全部为商务办公写字楼；目前项目A座空置率50%左右，B座因招商银行的进驻，空置率仅不到30%，物业费：15元/月/。吉美大厦72000售价：7800元/租金：1.3-1.8元/ /天(包物业)吉美大厦为如意吉美家园商务配套类产品，由内蒙古河西公司开发，主要以住宅为主，大厦租赁目前由中介公司负责。租赁面积100-800可自由分割。西蒙奈伦广

28、场770000售价：均价11000元/租赁：1.8元/天（包暖包物业）项目兼备商务办公、购物娱乐、生活居住、时尚休闲于一体的多功能建筑群体，写字楼单层面积868，不可自由分割，写字楼规划有9栋，目前均为业主自主租赁，价格不一。巨海商厦/已售罄租赁：1.8元/天（不含物业费）巨海商厦目前入驻率可达70%，其写字楼由2010年仅不到40%的入驻率经过3年的发展，入驻率逐年提升，2010年租金每天每平米不到1元，目前写字楼低楼层仍有部分空缺，物业费4.2元/月/。4.1如意开发区商务(shngw)写字楼情况列表4.呼和浩特市写字楼市场(shchng)分析第28页/共36页第二十八页，共37页。第29页/共36页第二十九页，共37页。1.4元/天（包物业(w y)）4.1如意开发区商务(shngw)写字楼各项目租赁情况4.呼和浩特市写字楼市场(shchng)分析第30页/共36页第三十页，共37页。物业费：4.2元/月/第31页/共36页第三十一页，共