2007年嘉兴房地产商铺市场报告_secret

1、 PAGE 39 嘉兴房地产市场商铺报告(2007年)杭州*机构 2007年5月客户名称：报告撰写：杭州*机构提交时间： 二七年五月 【报告综述】本案本案位于老城区 “勤俭路商圈”，项目位置极具商业发展潜质，目前周边商业气氛浓厚，市场环境已经形成自己的经营业态。不过，由于项目地块处于老市区勤俭路段的最西面，特别是西面有隔岸的大桥，某种程度上阻隔了本案跟对岸商气互动的流通。因此，本案的商业主要互动点来源于项目东南方面，受到的辐射其实属于半岛环状。为了规避后期的风险，在同时确保开发利润，我司于5月下旬对嘉兴市商业市场进行了专门调查，对目前城市整体商业发展、商圈分布及未来发展趋势、商铺开发体量及价格

2、等进行了研究，为本案提供了理性参考依据，以期通过科学的市场分析，解析本案开发取向。本文包括嘉兴市商业房地产发展状况、城市商圈分布及特点、项目商业环境分析等几个部分，为将来商铺开发提供了可依托的数据。我司对此做了进行了全面、系统的市场摸底，确保本报告的科学性及合理性，不过由于调查时间匆促，其中难免有疏漏及不足之处，还望予以斧正。第一部分 嘉兴市商业房地产发展状况一、城市区位及地位分析1、嘉兴是国务院批准的第一批沿海经济开放区和浙江省重要的工贸城市，下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等7个县（市、区）。全市总面积3915平方公里，人口332万人，其中市区面积968平方公里，总人口数88万

3、人。2、“右杭左苏，负海控江”，嘉兴地处中国最具经济活力的长江三角洲和东部沿海经济带的中央位置，（上海都市经济圈、杭州经济圈、环太湖经济圈，在此长江三角洲内三大经济商圈的交集位置），伴随整体的区域经济发展和城市建设，同时顺应长江三角洲一体化的经济战略目标，嘉兴市06来实施了一系列重要的行政战略举措。3、核心交通与辐射功能使得嘉兴经济发展迅速。06年嘉兴实现地区生产总值1343.1亿元，同比增长13.7，增幅比05年提高0.5个百分点，增长速度列全省第六，经济增长率连续第五年超过13。第一产业实现增加值86.47亿元，同比增长3；第二产业实现增加值806.21亿元，同比增长15.5；第三产业实现

4、增加值450.42亿元，同比增长12.7。经济总量列全国地级以上城市第41位，浙江地级第6位，其5个下辖县（市）全都进入综合发展全国百强县（市）前30位。4、消费能力空前高涨。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费指数全面提升。根据抽样调查显示，06上半年，嘉兴城镇居民人均可支配收入为元，扣除价格因素后，比去年同期增长，增幅同比提高个百分点。城镇居民人均可支配收入的增速比全省平均水平高个百分点。小结：嘉兴具有区位优势、文化优势、成本优势和品牌优势。经过二次发展机遇，嘉兴已从农业步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城

5、市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为东部沿海城市和旅游文化城市，嘉兴吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。二、嘉兴商业市场分析（一）、嘉兴商业特点社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局。在这一轮洗牌中，嘉兴的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。去年以来，随着江南摩尔、梅湾街等商业区的陆续建成并开张营业，城市商业轮廓初露端倪，嘉兴基本具备了现代商业的雏形。 新商圈的运营，不仅加剧了城市商业竞争，激发了商业潜藏的活力，而且随着新型商业形态的完善，

6、市民消费观念的升级，禾城现代商业正在加速崛起，中心城区的集聚功能大幅增强，对周边地区的辐射力和吸纳力明显提升。 新型业态异军突起 2003年至今，市民对商业变化最直接的感受就是：购物中心、连锁超市、仓储式商场、网上购物等新型商业业态异军突起，永乐、苏宁、国美、好又多、易初莲花、麦德龙、沃尔玛尤其是购物休闲中心江南摩尔、梅湾街等商业区的营业，新型业态迅速扩张。 新型商业业态的扩张，导致传统百货商业经营比重不断萎缩。据统计，2006年百货商店单位数占零售业法人单位数仅2%，从业人员占16%。而新型业态迅速飙升，取代了百货商店的地位，各种专卖店占81.2%，从业人员占64.3%；购物中心、超级市场等

7、占1.7%，从业人员占12.2%。 相比传统商业业态，新型业态以现代营销理念为中心，注重商业硬软件的建设，如企业品牌、文化、服务、形象及消费环境，因此，新型商业的运营能有效提升中心城市的形象、消费环境和品位。 市民消费更加时尚 尽管人均GDP超过5000美元，潜在消费能力很强，但由于受传统消费观念影响，市民消费观念转变相对滞后于现有的现代商业理念。先进商业理念的引进，能加速市民消费观念的转变。 去年，在江南摩尔开业之初，星巴克、屈臣氏、棒约翰等现代连锁商业倡导的消费理念，嘉兴市民并不认知，观念上不接受。但经过一段时间磨合，现在，不少市民对星巴克、屈臣氏等有所认知，并接受了其倡导的休闲、享受和品

8、质的价值理念。 其实，市民消费理念的转变，应该说是新型业态与传统业态竞合的结果。新老商圈的商业竞争，加剧了新老营销理念的碰撞。而在理念的碰撞和实际的消费过程中，市民逐渐有了新的感知和认识，消费观念也随之加速变化。 现代商业加速崛起 随着商业发展的多元化、商业结构的合理化，嘉兴现代商业氛围渐趋浓厚，中心城区集聚功能迅速增强。以戴梦得、江南、天虹为例，每逢节假日，三大百货商场“拼杀”，都会吸引不少周边地区市民。据江南大厦有关人士介绍，每次大型促销活动，来自周边县市的销售额占比约为15%，而以往不到5%。 事实上，上述这些商业变化，促进嘉兴商业从传统走向现代，这不仅加速了市民消费观念的改变，即从物质

9、需求型消费转向体验式休闲消费，而且提升了城市的经济和地产价值，延伸了商业产业的价值链，增强了中心城市的功能，有利于加速城市现代化的步伐。市场步入了互赢的“商圈竞争”模式经过街铺大厦裙楼百货商城购物中心的发展模式，嘉兴开始全面步入商业物业的升级阶段。城市的发展催生两大商业片区域的新格局，包括秀洲商业经济片区、市中心商业经济片区。而市中心经过长期的发展，目前业态分布明显、各个路段商圈也已形成良好的互相动，逐步形成了以勤俭路、中山东路、禾兴南路和建国南路四大商业圈为主，少年路、紫阳路两大商业圈为辅的商业格局。每个商圈定位不同，各大发展商和商业项目都重视发挥各自的优势，互为补充，在竟争中谋求发展，形成

10、了较为合理“梯度商圈”。其中，拥有江南大厦、戴梦得等商业项目的禾兴南路构成了嘉兴市的高档商圈；以超市、百货、专业卖场等为主的建国南路为嘉兴的综合商圈；少年路以低档次混杂型商业为主、紫阳路以发展饮食业构成了嘉兴的“平民商圈”；则本案所处勤俭路商业圈则是嘉兴最老的市区街道，目前繁华程度虽然比不上禾兴南路商圈、建国南路等两大商圈，但依然积聚相当大的人气，目前形成了服饰、娱乐、文化运动等为业态分布，属于嘉兴城市中档消费商圈；当然，这样的梯度分布不仅没有造成两败俱伤场面，反而会形成了市场的共赢局面。小结：从某种程度上说，宏观调控赋予了嘉兴商业地产新的强劲动力。随着物流经济的崛起、“长江三角洲”合作平态的

11、建立、以及嘉兴市场融城，嘉兴商业主力店的发展与建立等因素，嘉兴商业将在未来几年进入发展上身的周期，嘉兴商业地产将得到进以步强劲发展。从嘉兴的竞争模式来看，各个商圈要发挥优势互补的共赢局面，需加强各自的优势与特点，而作为最老的城市中心商圈的“勤俭路商圈”，如何挖掘其“品牌优势与形象”将是其取得竞争的方向所在。（二）、商业物业发展分析产权式商铺成为主流产品模式从2004年开始，商业地产的产品以产权式商铺为主，并以持续火爆的趋势继续发展，华庭街、江南摩尔等产权式商铺“返租”模式带来的商铺热贯穿着市场的始终。单一的产品与销售模式使嘉兴商业投资市场陷入了惯性思维，新的地产模式面临着市场的考验。商铺经营管

12、理专业化目前整个市场明显呈现出更理性化的需求，投资者和经营者都对发展商提出了经营管理上的要求，促使发展商地市场作出售后承诺，除了要考虑如何将商铺尽快销售出去，还要考虑商铺如何经营才能保证旺场，才能令物业保值和增值。嘉兴各个在型商场都采取了专业化的经营管理，确保项目的保值增值。商业物业开发规模化随着外围资本的大举进入和国内商业运营机构的实力提升，促使商业物业开发与经营同先进的模式接轨，商业物业从原来无序、散乱的市场，逐步走向有序的规模化，经营专业化，是大势所趋。项目公共区间社会化发展商在项目开发的同时，配合政府的规划，建设专用区间作为公共活动区域，用以组织社区活动、集市、表演、休闲、娱乐的场所，

13、使商业活动和公共活动相与促进，成为综上所述合性的城市广场。如：黄兴路步行街、万达商业广场等。商业物业公共区间社会化的同时，也为这些商业物业带潜在的消费人流和可观的效益。商业定位专业化面对越来越激烈的竞争，嘉兴“大而全”的传统百货店面临着转型。以“文化”为主题的梅湾街道、以“运动商场”为主题的“M+1”运动广场等为代表，带领嘉兴百货商业步入了 “主题时代”。作为一种全新的理念，主题商场不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。这将是未来嘉兴的商业竞争模式走向。销售策略单一化目前商业物业的定位策略单一，销售策略单一。自“返租”策略

14、以后，基本未见亮点，几年来位置稍差的商铺销售基本是靠这一妙计打天下。 三、未来嘉兴市商业发展规划：（一）、城市总体发展规划：政府关于“嘉兴必须由传统工业向现代工业、商贸、旅游城市迈进”的规划，确定了加快城市经济结构的转型和建设百万多人口城市的发展战略，并提出了“建设嘉兴工业基地，商贸物流中心”的具体目标，将城市性质定位为：现代工业、商贸、物流和旅游服务型城市。嘉兴市城市总体规划，远期到2020年，城市规划用地为968平方公里，城市人口达150万人。3.2未来商业整体规划：嘉兴市商业网点规划工作早已完成，此次规划从2005年起至2010年止,涉及零售业态和商业网点具体发展规划、批发市场建设以及物

15、流中心建设等主要内容。规划的重点是嘉兴商业功能的定位、商品市场体系建立以及零售业态合理配置。规划的整体目标是: 到2010年，实现全市社会消费品零售总额达到573亿元，年均递增约12%；批发零售贸易业和餐饮业实现增加值168亿元，年均递增12%；批发零售贸易业和餐饮业增加值占GDP的比重达到15。（一）、首先将建成一个市级商业中心，两个区域商业中。其中市级商业中心包括：以建国中路、中山路、禾兴中路和勤俭路组成的“口”字型区块，和四条路向外延伸所形成的“井”字型商业聚集区（四周以环城河为界，总占地面积2.377平方公里，至2010年区域内应有10万左右的人口居住，以保持核心商圈人气），已成为嘉兴

16、市本级辐射整个嘉兴市域乃至周边地区的商贸业聚集区域。市级商业中心建设的目标：以“三街六区块”（三街指建国路、少年路、府南街，六区块分布于东至建国路，西至原卫校、市政府西侧，北至勤俭路、环城路，南至斜西街，总用地0.85平方公里的区域）改造为基础，以“井字型”核心商业区建设为目标，以“井字型”内“口字型”区域建设为重点，通过主要区块分片特色改造，将内环河内区域建设为集购物、休闲、旅游、商务、办公于一体，路网布局合理、业态结构协调、生态环境优美的市级商业中心。 = 1 * GB3 、在禾兴中路与中山路交汇点或周边。新建一处面积在810万平方米的购物中心，使其成为嘉兴市零售商业的标志性建筑，连同周边

17、已有（规划新建）的大型商业共同打造嘉兴零售商业主力业态。在“井字型”商业中心区内（建议原嘉兴三中区块）建设1处现代化的商务办公大厦，使之成为嘉兴市的标志性建筑，连同周边其他商务设施，吸引国内外大型金融机构、分销代理公司、外资办事处等入驻，以集聚人气和带动中高端消费，共同打造嘉兴现代商务服务中心。、中山路与建国中路交汇点。该结点周边地区分布着誉名中外的老字号“五芳斋”和嘉兴市中心唯一的山体景观瓶山景区，拥有得天独厚的人文和自然环境。规划期内，应改造现有零星商业业态，打造以高品位餐饮、休闲、娱乐为特色的消费区块。在环城东路与中山路交汇区域择地建设五星级宾馆一座，提升商业核心区块的消费档次和城市形象

18、，有效满足商务人员和外地游客的需求。、勤俭路与建国中路交汇点。该结点周边南与瓶山景区相接，北为华庭街南入口，周边现有人民剧院、新华书店，以及华庭街内的国际影院等文化设施，利用现有文化娱乐设施，聚集人气，并与其他结点互为补充、相得益彰。规划期内将此区域建设改造为文化、休闲和购物区块。、勤俭路与禾兴中路交汇点。该结点周边南有主力购物中心，东邻少年路服装精品街和华庭商业街，是嘉兴商业的繁华地段之一，规划期内，通过对街区的整治和改造，保持和提升原有经营业态，打造以服装、鞋帽、运动、文化用品、电子通信产品等精品品牌专卖为特色的购物区块。 “口”字型区块及其街道延伸形成的“井”字型商业聚集区域周边的商业网

19、点改造，应以“特色化、差别化、专业化”为主线，在经营业态、品类、规模、档次、品位等方面进行科学引导和区隔。梳理勤俭路、中山路、禾兴路、少年路和建国路所形成“两横三纵”沿街店铺，按照优先发展专业店、专卖店等特色店铺的思路，采用“腾笼换鸟”、“拍进拍出”、“以小集大”等方法，经过12年的业态调整和建设，确立市级商业中心的整体模式，最终形成真正具有核心地位和集聚功能的“井”字型市级商业中心。 = 2 * GB3 嘉兴还将形成南湖、秀洲两个城区商业副中心，区域性商业中心的业态设置原则为：鼓励设置购物中心、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮、文化娱乐网点；适度设置百货店、综合超市、仓储式商场、生活服务网

20、点；控制设置农贸市场。南湖区商业副中心 位于南湖新区规划范围的西部，外环东路以东部分，总面积7平方公里。辖区内在建大型商业网点主要有万好家居、国际中港城、汽车商贸园等。规划期内，发展南湖区商贸业的关键在于加强对现有（在建）大型商业网点的业态引导和调整，努力扩大现有大型商业网点（特别是有批发功能的商业网点）的辐射范围；商业中心内规划建设12条商业街，引进专业店、专卖店等品牌商品经营店铺；合理布局10个左右的社区（镇区）商业网点，以中小型超市和农贸市场作为区内社区（镇区）商业中心的主体，辅以便利店和社区配套的商业、服务业设施。在南湖区东南方向，规划中长期将建设石堰世贸新城项目。秀洲区商业副中心指秀

21、洲新区商业副中心。位于秀洲新区规划范围内的秀洲中心区，总面积为9.68平方公里。辖区内在建大型商业设施主要有江南摩尔、永泰广场、国浩广场、财富广场、好一家家居购物广场、嘉兴国际文体商贸城等。规划期内，应做好在建商业网点尤其是大规模商业网点的招商和定位，严格新建大型商业网点的审批。规划期内，重点培育和发展1处区域性购物中心和12条特色商业街，作为区域商业中心的主体。特色街建设以品牌专卖店、餐饮、文化娱乐等为主要业态；适度发展大卖场、大型超市、专业市场作为满足广域消费者需求的商业业态；以中小型超市和农贸市场作为区内10个社区（镇区）商业中心的主体，辅以便利店和社区配套的商业、服务业设施。小结：未来

22、几年，嘉兴市将完善市区商业功能分化，加快城市商贸流通，加速城市化建设的进程。从规划中可以看到，本案处于“勤俭路与禾兴中路交汇点”辐射方位，未来将会形成以服装、鞋帽、运动、文化用品、电子通信产品等精品品牌专卖为特色的购物区块。东邻少年路服装精品街和华庭商业街，这给片区的发展起来很好的商业互相动，未来将会形成类步行街商业形态为主，逐渐融入嘉兴市“步行街商片”。这一规划对于本案有着重要意义，结合微观基地条件，为本案商业发展辅助、佐证前景，未来本案如果以日常百货类商业为主，集合购物、餐饮等功能于一体形象出现，以步行街的商业形态将会与周边区域的形成对接，这一因素必然会给本商铺带来销售的契机。第二部分 嘉

23、兴市商业布局总体分布及特征从目前嘉兴市市场来看，勤俭路、中山路、禾兴路、少年路和建国路所形成“两横三纵”沿街店铺构成了嘉兴市中区商业，其中勤俭路、禾兴路、建国路是最主要的购物商业核心，涵盖了嘉兴市中高档百货、服饰、餐饮、娱乐、装饰、家居用品等主要市场，吸引着主要的消费群体前往购物。因此，本案将三条街道列为嘉兴现有主要商圈，并针对各商圈进行重点分析。嘉兴市商圈分布现状及特点：区域主要业态主要经营场所价格说明禾兴商圈大型商场、超市、精品服饰、银行专卖等江南大厦、戴梦得、梅湾街租赁：50元300元/月/不等，禾兴路北端则保持5060元/月/租赁水平，中段的价格集中在200元/月/左右。销售：（商场）

24、15000-28000元/（商铺）18000-31000元/嘉兴市高档消费集中区，商业（零售）的制高点。建国路商圈（中山路为界）北路段-各类精品服饰、电器卖场，经营面积较大，多为品牌形象店。华庭街道，以品牌服装、手机卖场为主，档次为中档综合物业。租赁：60元-270元/月/分布。华庭街购物中心价格较高，集中为120220元/月/左右，其他位置往南递减。销售：目前无在售项目，二手转让市场为15000元/30000元/不等。嘉兴市最繁华的综合消费场所，汇聚中高档服饰形象店、娱乐休闲场所，是嘉兴市中高阶层钟爱的消费场所。南路段-生活小商品、小吃等业态，经营规模较小、档次差。嘉兴夜市场勤俭路商圈服饰、

25、银行、药品服装、鞋帽、运动、文化用品，租赁：70元-260元/ 销售：价格范围12000-23000元/。中心价15000-18000元/嘉兴市最老街道，目前在嘉兴市已有很好口碑和消费群，不过由于城市改造，商业的转移，目前商气并没像以前那样旺盛。1.1禾兴路商商圈：1.1.1商圈综述：禾兴路目前嘉兴市最早繁荣的商业街，也是无可置疑的嘉兴主商圈。聚集了江南大厦、戴梦得、梅湾街等各类大型商场、超市，同时还分布着大量银行、邮局、通讯营业厅、医院等金融商业配套，在嘉兴市民生活中占据着重要地位。尽管目前禾兴路整体形象还有一些凌乱，存在高端与中低端物业混杂，马路距离过宽，往来车辆密集等不利因素，但作为嘉兴

26、人心目中最繁华的街道，人们已形成了根深蒂固的消费习惯。即便建国路、中山路的商业发展也相当快，但始终不能突破“高档主营”的消费观念，65%以上的市民都选择到禾兴路购物、消费。此外，据资料显示，嘉兴市的商业网点和商业市场体系发展规划也集中于禾兴路，占嘉兴市商业消费额的32.2。如戴梦得购物中心2006年的销售额就达到了4.8亿，江南大厦零售额则达4.2亿元，可以说这几大购物中心为禾兴路商圈的发展带来发动引擎。禾兴路商业圈将在今后相当长的一段时间内继续保持其不可动摇“顶级商业圈”的地位，引领嘉兴高档、时尚的商业潮流。旧区改造完成，目前即将全部投入使用“文化旅游”梅湾街购物广场，将进一步加速禾兴路商业

27、的发展，目前整体经营情况良好，商铺吸纳率为85。1.1.2 代表项目：江南大厦：位于市中心禾兴北路和中山路交界处，是嘉兴市仅有的二个大型购物中心之一。该大厦由南北楼组成，营业面积1.8万平方米，就业人员1000余人，整幢大厦共5层，地下一层，地上四层，其中地下一层为各类家用电器，地上一层经营家电、化装品、黄金珠宝，二层经营男女服饰鞋帽，三层经营书籍文具、床上用品与工艺品等，四层为儿童娱乐广场与美食城，南楼的一二层部分区域为超市。大厦主要经营中档商品。 现在一楼生意尚可外，其余楼层的经营状况一般。主要是有品牌的东西太少，因为现在人们的生活水平越来越高，已不满足原有的状态。该大厦的顾客为中高收入阶

28、层，其出行方式80%为非机动车和步行，20%为机动车，由于经营场地前停车场小，因此整个交通组织略显混乱。该大厦零售总额虽大，但赢利能力低。：戴梦得购物中心：嘉兴市最高档的购物中心，位于禾兴南路，与江南大厦隔路相望，为26层高的戴梦得大酒店的裙房。该购物中心原为杭州百货大楼嘉兴分店，后因租金过高，加之百货业利润较薄，于2000年撤出，由戴梦得自行接管。其周边围绕中山影城、麦当劳等休闲场所。 现在此购物中心经营布局不是十分合理，来此的人经常抱怨买不到好的东西。戴梦得购物中心营业面积约1万平方米左右，共设5层：地下一层为超市；地上为一层经营黄金珠宝、化妆品、工艺品；二层为男女服饰鞋帽；三层经营家电；

29、四、五层儿童玩具，纺织等。该购物中心主要经营中档商品，消费导向以高档服饰为主，但其家电种类、品牌比江南大厦相当。戴梦得购物中心经营状况一般，人气比江南略逊。梅湾街：梅湾街是嘉兴市现存地方传统民居较为集中的区域，保存有莎士比亚翻译大家朱生豪故居等大批历史遗存。整个梅湾街的设计风格是以清末民初江南水乡民居建筑形态为基础，青砖黛瓦、门楼花窗、雕梁画栋。建成后的梅湾街历史文化休闲街区，分为五大街区：梅湾美食城汇聚各地美味佳肴；梅湾商街定位为精品购物世界；梅湾古街将引进符合街区风格的特色商家入驻；梅湾新天地和梅湾商务公馆一个是时尚娱乐休闲场所，一个目标为营造高档、舒适和幽雅的商务空间。 1.1.3在售项

30、目及价格梅湾街：项目总体概况：该项目位于禾兴南路与环城南路口，东面是东临禾兴南路，南依京杭大运河，西至城南路，北靠环城南路。梅湾街占地面积10万m2，总建筑面积13.6万m2，一期约占总建筑面积的1/4，主要由商铺和写字楼组成。销售进度：商铺均价18000元/ m2，起价15000元/ m2，最高价23000元/ m2，其中A区美食城已售罄，B区娱乐休闲区已售80%，C区传统文化区不出售只出租，租金为50元/ m2月。该商圈是嘉兴市高档消费集中区，销售价格也是商业（零售）的制高点。其他二手的租赁价位在50元300元/月/不等，禾兴路北端则保持5060元/月/租赁水平，中段的价格集中在200元/

31、月/左右。销售价格方面其中商场达到了15000-28000元/，则有商铺18000-31000元/1.2建国路商圈：1.2.1商圈综述：建国路位于市中心区东面，人流量仅次于禾兴路，但经营业态上与禾兴路有所错位，集中表现为大型服饰、餐饮、休闲场所等，经营档次为中高档，是满足嘉兴市中高收入者的消费场所，也是嘉兴夜商业最活跃的商圈。目前整体的店铺吸纳率在80左右，这一数据主要受到华庭内街空置店面过多的拉动。1.2.2商业分布：建国路南段-建国路休闲购物商业街南起瓶山景区，中经华庭街，北至嘉禾北京城。其中华庭街总营业面积9万平方米，为一条集商贸、娱乐、购物、休闲于一体的大型商业街，有二横九纵十一条内街

32、，以及大型地下停车库、市民休闲广场等附属商业设施；嘉禾北京城建筑面积5.1万平方米，主要经营通讯器材、家具、电器等大类产品；瓶山景区为市区内唯一存在的自然山体景观，景区周边分布着中华老字号“五芳斋”等特色店铺。该商圈聚集了各类精品服饰、电器卖场，经营面积较大，多为品牌形象店。如华庭街就汇聚了太平鸟、雅戈尔、玛丝斐尔、哥弟、罗蒙、梦特娇、耐克等一批中高档服装品牌。这些店面经营面积较大，多为形象店或旗舰店，同时也汇聚了一些邦威、真维斯、唐狮等中小型专卖店及一些杂牌服饰店，在此可以窥见部分嘉兴人的着装消费水准；而电器卖场则聚集了众多的旗舰商家，如五星电器、国美电器、迪信手机卖场等。该街道沿街底商跟内

33、街两部分构成，人流量可以跟于禾兴路媲美，目前沿街的并没有闲置或转让的商铺，则华庭街内则有很大一部分需要转让的商铺，内街道商气不足。禾兴路南段-中山路为界，禾兴路南段经营业态开始转变为生活小商品、小吃等业态，经营规模较小、档次差。此商圈的夜市是由市政府牵头，从勤俭路改造搬迁而至，目前由数百家小型店面组成，经营各类中低档小吃、服饰、皮具、百货等，人流量较为密集，深受嘉兴普通百姓的欢迎。1.2.3现有销售项目及价格：建国路商圈内目前并无新的在售商业项目，但从二手转让的信息可知，沿街店铺价格基本维持在15000元/30000元/之间，并形成了成中山路与建国路路交叉段30000元/、华庭街商业步行街附近

34、26000元/两个峰值圈。租赁价格的分布与此相似，中山路与建国路路交叉段250左右元/月/、华庭街商业步行街附近租赁均价则为120220元/月/，其他位置则在60100元/月/不等中徘徊。1.3、勤俭路商圈：1.3.1商圈综述：相对于其他两条商业街，勤俭路商业氛围则相对较弱，业态分布则较为零散，物业档次高低不一，既有耐克、金利来、阿迪达斯等服饰品牌店入驻，又有杂物店、各类药店以及其他发布分散低档次的服装门店，这样的情况主要受到其门面结构的限制。窄小的门店空间已经不能满足日益发展的商业需求，加上政府的引导，夜市的搬离，使得勤俭路商业氛围有所减淡。当然，由于勤俭路是整个嘉兴市区最老的购物街道，虽然

35、商气大不如前，但目前市民消费者仍对其有很高的认可，除了上面两大商业圈，一般老嘉兴人购物仍然热衷勤俭路。目前商铺吸纳率亦有85以上，空置的门面量少。目前正在经营的有：老百姓药房、文苑摄影、交通银行、态中饮食、集集小镇，协享手机等1.3.2在售项目及价格： 中山名都：项目总体概况：该项目位于中山路和县前街交叉口，东依县前街，南拥中山路，西靠嘉兴宾馆，北临小西门横街。中山名都占地面积36亩（2.4万m2），总建筑面积10万m2。销售进度：高层写字楼均价5100元/ m2，起价5000元/ m2，最高价5900元/ m2，销售率达60%；商铺均价15000元/ m2，起价12000元/ m2，最高价1

36、7000元/ m2，东西，销售率达50%。 金鼎广场项目总体概况：该项目位于建国中路跟勤俭路交叉口，东至东面建国中路、南望中山路、西临少年路、北靠勤俭路。，总占地面积7549 m2，建筑面积30000 m2，现只推出一幢18层的商住楼。1-4层为商铺，5-18层为单身公寓，约308套。销售进度：该项目1-4层为商铺，不对外出售，预计出租价位在150180之间。其他二手的租赁价格在70元-260元/之间，可以说跨度过大，这相当大的因素是受到门面结构的影响，而销售价格范围则在12000-23000元/摆动，其中中心价17000-20000元/小结：从以上对嘉兴市商圈分布的调查，我们对目前城市商业业

37、态的布局有了一定了解，对各个区域的经营特点、发展趋向、租售情况、价格等进行研究，将帮助我们为项目做出更客观、合理的投资分析。本案所处范围属于泛步行街辐射带，但目前居住氛围明显，商业氛围比浓，从未来的发展趋向推断，最终将与嘉兴商业步行街的商气连通互动，形成一片大步行街商业带。嘉兴市专业市场分析购物MALL：整个嘉兴目前能称得大型购物MALL只有位于秀洲新区江南摩尔，其超前的规划使得该项目上市反应良好，在04年05年一直是嘉兴销售者热衷讨论的对象。江南MALL：江南摩尔为位于浙江嘉兴的20万平米的大型商业项目，项目将定位为浙北地区档次品位最高、文化娱乐氛围最浓、景观绿化最优，集购物、餐饮、休闲、游

38、乐、商务、文化于一体的一站式大型购物乐园。项目以“欢乐”和“一站式”为两大主题，倾力打造了20000平米的集中式游乐的超大主题式景观乐园，其包括了地标性建筑摩天大转轮、近千平米的昆虫主题乐园、3000平米的下沉式梦幻演艺广场和激光水幕电影等四大靓点为主的系列游乐景观，让游乐和欢乐融入购物，成就体验式情景购物的设想。项目目前已经全面进入安装和室内装饰阶段，招商情况非常良好，以沃尔玛、天虹百货为主力的百家品牌已经联盟入驻，沃尔玛、天虹百货、苏宁电器、嘉逸江南酒店、香港中华影业、博库书城、伯金汉宫、昆虫主题乐园等大业态共同构筑项目八大主力业态，同时星巴克、麦当劳、屈臣氏、雅戈尔、一兆韦德、新亚大包、

39、迪信通、金田中等中型旗舰店也相继入驻。新概念的引入，较好的吸引眼球，引起广泛关注，又受到区政府的支持，应该说该项目寄厚望于一身，而且该项目周围交通能力发达，人流量较大，给商业带来了契机，但由于整体体量较大，需要消耗时间较长，而且后期运营管理要求较高，运营的好坏将直接影响整个项目的成败。旭辉mall：该地段所在项目位于嘉兴市中心区中山路、禾兴路、府忠埭路、安乐路围合的街坊内，即原为嘉兴第三中学所在地，总占地40862平方米，容积率3.45，用地性质为集商业、金融业、文化娱乐、办公、住宅为一体的综合用地，可建地上建筑面积14万平方米，地下4万平方米，共计约18万平方米，地块计划2007年上半年动工

40、，2008年竣工并投入运营，将建造成嘉兴市最具规模的集大型百货商场、大规模超市、特色餐饮、休闲娱乐中心、高档写字楼和高档住宅为一体的shoppingmall，建成后将成为嘉兴新的地标性建筑。此项目亦是今年来最受消费者关注的大型商业项目，稀缺的地理位置、大气的规划定位都会使得嘉兴市区商业格局发展革命性的变化，为嘉兴商业发展带来新的动力。当然，像所有大型商业项目一样，如何招商成为该项目最棘手的问题，毕竟如此大的体量，在只有不到百万人口嘉兴市区已经有江南大厦、戴梦得、华庭街等购物中心情况下，未来商业去化也将会遭遇一定的瓶颈。（2）超市a、江南超市：于1999年9月20日开业，位于市中心禾兴北路和中山

41、路交界处的江南大厦内，营业面积1500平方米左右，装修较为简单，以经营各种中档食品为主，价位中档，整个超市共两层。整个超市经营状况良好，人气旺盛，在春节等高峰期营业额可达30万元左右/天，平均日营业额在1520万元之间。但其略势有1、场地前交通组织混乱，2、规模小，摊货场地拥挤，购物环境差，3、打折促销活动少。b、戴梦得超市：于2000年开业，位于戴梦得购物中心底层，营业面积约300平方米左右，中档装修，以经营中高档食品和中高档酒类为主，兼顾部分日用品。经营状况良好。C、大润发超市：于2000年开业，位于嘉兴市中山西路，距市区较远，只有9路专线车，来回市区接送顾客。营业面积1.5万平方米左右，

42、共一层，是目前嘉兴规模最大的超市，实行仓储式经营，日用品批量采购，价格与市区其它超市相比较低。由于该超市距市区较远，加之受本地人购物观念影响不习惯批量采购，因此经营状况一般。（3）专卖店a、少年南路专卖店少年南路，位于嘉兴市区北部，是中低档服饰的集聚地。此路为二车道支路，机非混行。两边多为五六层的商住楼，多数建成于90年代初，外立面陈旧，一楼为各种服饰店，店面面积小，大部分在二三十方，个别店面达七八十方。路上的商家原先都在建国路开店经营，后因建国路拆迁改造，才搬迁于此。以经营中低档服饰、大众休闲品牌为主，而知名品牌较少。 店面02年售价15000元/平方米，06年售价18000元/平方米，店面

43、租金170200元/平方米/月，各店经营状况良好，但与前几年相比，营业额普遍下降1/3，部分承租户抱怨租金高。 少年路路窄店密，尺度宜人，但由于街道功能的限制，加之人车混行，外部购物环境较差，因此形不成真正意义上的步行街。b、华庭专卖店生活性交通次干道，两车道，机非划线分隔，道路两侧建筑多为底商上住宅或写字楼。商业形态以条商为主，块商为辅，整条街集聚了众多的专卖店。店面租金120220元/平方米/月。华庭街今后的经营除了大型主力百货店和大型地下超市后，另一个重要的业态就是单个专卖店的经营，而且，华庭街内的专卖店将弥补以上街区存在的不足 1）华庭街今后将划功能区块进行经营，如服饰、黄金珠宝、鞋帽

44、、工艺品、儿童游艺馆等将各有各的区块，这样有利于统一管理，也有利于带动整条街的人气；（2）靠近建国路，交通便利，而且有大型的地下停车场；（3）将对各业态进行品牌招商，使其进入街内的专卖店进行经营，而且突出招商的品牌性；（4）品种将会十分的齐全，真正让顾客享受到一种“一站式购物”的体验。小结：通过对各类市场的调查，我们能够了解目前各类业态的分布情况，这对项目商铺如何去化，目标消费者来源有一定的启迪。实际上，由于本案商业比例小，本身并不能形成自我的商业氛围，因此只有寻找到嘉兴市场商业新机会，这才能给本案商铺开发带来立足点。事实上，本案处于几大商业项目的交汇中，大型的商业其有效辐射力度亦可带动路边店

45、面的发展，形成片区良好的商业氛围互动。大型商场跟店面是一种金融功能上的分化，由于目标消费者存在一定的差异，使得两者的发展更多的是一种互补，这对处于几大商业辐射交汇中心的本案无疑是一利好因素，给本案带去化的契机。第三部分 嘉兴市商业地产销售分析：1、主要商业项目租金、售价情况分析1.1市场租金情况名称租金（元/平方米/天）平均租金（元/平方米/天）备注华庭商业步行街内街120，外街220250180较高的商业水平勤俭路店铺70元-260元/之间180跨度大，商气逐渐改变少年南路170200180个人商铺，（底铺）出租，5060平方米为禾兴路50300，禾兴路北端则保持5060200大型商场居多中

46、山路170280190马路跨度大，不利商业互动1.2市场售价表名称售价（元/平方米）均价（元/平方米）备注中山名都1200017000 15000最靠近本案项目，竞争大梅湾街150002300018000文化旅游项目中央花园130003500020000商铺销售率达到80半岛公寓1200015001300002年的商铺，距离本案距离近港澳广场13000180014492步行街东面少年路160002200018000服饰产业小结：从以上的表格中可以看出，目前华庭步行接的平均售价在26000元/平方米左右，平均租金在180元/平方米/天 。勤俭路路上商业物业的平均售价在1500018000元/平方

47、米左右，平均租金在180元/平方米/天。而从嘉兴市的商业物业的销售的市场中可以得出沿街销售情况非常火暴，而二楼以上或内街的销售不理想。就如华亭街内街而言，其将面积分割成10-40平方米的小面积物业形式出售，目前仍然有很大空置房。目前市中心的住宅的售价而言，市区中心区最高售价5200元/平方米左右，一般商铺的价格只是是住宅价格的3-4倍，以上海的徐家汇地区为例，住宅的价格在16000元/平方米左右，商铺的价格在实际已经达到了60000元/平方米左右，从一侧面也说明，嘉兴这价格现象其实符合市场发展的规律，可以说整个嘉兴商业正朝良性发展。2、市场消费特点分析21、城市消费力分析06上半年，嘉兴城镇居

48、民人均可支配收入为元，扣除价格因素后，比去年同期增长，增幅同比提高个百分点。城镇居民人均可支配收入的增速比全省平均水平高个百分点。全市商业网点、集贸市场和商业从业人数也均居全省的中上游。.2. 2、城市消费特征分析2.2.1、“土洋兼具”嘉兴靠近上海，经济发展水平位居浙江中等以上城市前列。不断吸引外资投入并增强本土民营经济，这种“实内固外”的经济体系已成为嘉兴经济发展的特点。土洋兼具，是转型期社会的消费特征。这一点在长沙人身上表现得尤为突出。 2.2.2、现代化嘉兴从农业城市开始步入现代工业，城市人的消费洋溢着现代气息，各种品牌点也日益增多。市私人购车和购房大幅增长，成为一个新的消费热点。就如

49、嘉兴人均手机持有量而言，市区常驻人口93.2多万，就有57多万门手机。2.2.3、知识化嘉兴人重视教育消费，基础教育和民办教育颇为发达。据调查，55%的人把教育投资摆在首位。 2.2.4、趋众跟风跟风从众是长沙市民消费的一大特点，同时也伴随着喜新厌旧。无论是商品还是卖场、娱乐场所，如果没有创新，很难长期生存。小结：敢于消费、超前消费、品牌消费是嘉兴市民的近来总体消费特征。在这样一个消费体系下，购物消费是城市消费的主轴。而综合以上市场部分的分析，就类似本案泛购物商铺而言，市场仍然客观存在有很强大的吸纳量。第四部分 本案商业环境分析及市场评价1、本案周边环境分析：本项目位于城市正中心位置，北临勤俭

50、路，西近环城河，占地面积约200亩，原为嘉兴老卫校。项目具体位置如下：1.1项目北侧项目北侧为目前正在拆迁原学校用的，目前仅有几家档次较低的小餐饮店、维修店在经营，整体形象较差，就目前而言有可能影响片区的物业档次，不过目前拆迁工程已经启动，未来投入开发后将全面提升片区的形象，带动片区人气的聚集。本案自身底商目前还有30多在经营的店面，良好的商业氛围使得即使两边地块临近搬迁，商家依然没有想搬走的迹象，按照这部分店家主要需要5060方计算，北侧客观上存在1800方需求面积。1.2项目东侧：东侧为四季香公寓底商，目前商铺以经营各类生活超市、餐饮为主，主要花鸟市场店员生活消费需求，目前尚未形成商业氛围

51、，较难吸引其他区域的居民前来消费。1.3项目南面：西面为嘉兴花鸟市场，目前聚集了百余家此种业态商店，跟勤俭路商业氛围截然不同。特殊的物业形态，使得南部形成了自我商业氛围，并且从实际考察上看，其实店家经营情况还算良好。然而，由于街道改造的因素，花鸟市场只有东段近30多的店面驻进新小区底商，其他西段绝大部分近60多家依然只用棚子随意搭建，按照每家30平方面积计算，项目南侧存在着1800方的实际需求量，这对本案无疑是一有力因素。1.4项目南面：项目西面则为正在本案商业氛围的低谷，电力局城郊供电分局以及过河大桥将使得本案的商业氛围遭早阻隔。小结：从目前基地周边的情况分析，本案所处区域为老城区商业带，目

52、前居住氛围比较浓郁，商业气氛较为浓厚。不过，由于商业中心的转移，项目周边商业网点档次低，并且没有形成规范的业态、规模的效应；经营方向以服务周边社区居民为主。跟它项目不同，本案四边都存在不同程度的商业氛围，这对项目增加商业面积寻找利润店其实是一利好的因素。2、对基地内商业消费研究 考察过程中，我们通过定点、随机的访谈形式，在是勤俭路周边区进行了抽样调查，访谈人数为120左右，访谈对象为正在经营的店主。通过调查，我司大致了解了市民对本案商铺的看法，同时也了解市场的需求情况，以求准确把握本案商铺开发风险。对本案地理位置的评价： 80以上的被访者认为本案位置较好，项目处于老城区街道，通过小区、街道等改造，未来的发展前景应该有很大空间，如果有好的店面结构当然愿意入住。其中10%的认为一般，还有9%认为位置差，原因是该片区目前的商业氛围属于过去时，担心政府不会对其投入过多的精力，此类人对该地段的经营及投资仍存在顾虑。认为本案适合的经营方向：选择中型超市的最多，占据了27%的比例，其后依次为餐饮娱乐、礼品装饰品、美容美发，可见，市民认为本