桂林某地产集团管理操作手册

1、目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc267579099 1 总则 PAGEREF _Toc267579099 h 3 HYPERLINK l _Toc267579100 1.1 本手册制定的主要目的 PAGEREF _Toc267579100 h 3 HYPERLINK l _Toc267579101 1.2本手册操作文件的基本要求 PAGEREF _Toc267579101 h 3 HYPERLINK l _Toc267579102 2 项目管理细化规定 PAGEREF _Toc267579102 h 3 HYPERLINK l _Toc267579103

2、2.1 项目管理细化规定 PAGEREF _Toc267579103 h 3 HYPERLINK l _Toc267579104 3. 各类业务操作程序 PAGEREF _Toc267579104 h 6 HYPERLINK l _Toc267579105 4.各类业务操作指引 PAGEREF _Toc267579105 h 17 HYPERLINK l _Toc267579106 4.1工程管理类 PAGEREF _Toc267579106 h 17 HYPERLINK l _Toc267579107 4.1.1.工程质量控制作业指引 PAGEREF _Toc267579107 h 18 H

3、YPERLINK l _Toc267579108 4.1.2. 工程质量评定制度 PAGEREF _Toc267579108 h 21 HYPERLINK l _Toc267579109 4.1.3. 工程质量现场检查内容与要求 PAGEREF _Toc267579109 h 23 HYPERLINK l _Toc267579110 4.1.4.工程事故处理指引 PAGEREF _Toc267579110 h 25 HYPERLINK l _Toc267579111 4.1.5.工程细部检查作业指引 PAGEREF _Toc267579111 h 26 HYPERLINK l _Toc2675

4、79112 4.1.6. 重点监管部位质量监管计划表 PAGEREF _Toc267579112 h 29 HYPERLINK l _Toc267579113 工程质量、安全检查考核分析指引 PAGEREF _Toc267579113 h 30 HYPERLINK l _Toc267579114 4.1.8. 质量保证资料核查指引 PAGEREF _Toc267579114 h 30 HYPERLINK l _Toc267579115 现场技术管理制度 PAGEREF _Toc267579115 h 32 HYPERLINK l _Toc267579116 4.1.10. 施工组织设计（方案）

5、审查指引 PAGEREF _Toc267579116 h 41 HYPERLINK l _Toc267579117 技术交底及施工图会审指引 PAGEREF _Toc267579117 h 44 HYPERLINK l _Toc267579118 项目实施阶段技术文件报批报备制度 PAGEREF _Toc267579118 h 45 HYPERLINK l _Toc267579119 对施工单位的检查考核控制作业指引 PAGEREF _Toc267579119 h 46 HYPERLINK l _Toc267579120 4.1.14 对监理单位的检查考核控制作业指引 PAGEREF _Toc

6、267579120 h 48 HYPERLINK l _Toc267579121 4.1.15 监理规划审查指引 PAGEREF _Toc267579121 h 49 HYPERLINK l _Toc267579122 工程进度控制作业指引 PAGEREF _Toc267579122 h 51 HYPERLINK l _Toc267579123 安全文明施工管理作业指引 PAGEREF _Toc267579123 h 54 HYPERLINK l _Toc267579124 项目施工现场安全文明管理指引 PAGEREF _Toc267579124 h 57 HYPERLINK l _Toc26

7、7579125 工程图纸管理作业指引 PAGEREF _Toc267579125 h 60 HYPERLINK l _Toc267579126 分部（项）专业工程验收指引 PAGEREF _Toc267579126 h 63 HYPERLINK l _Toc267579127 项目工程巡查评分表 PAGEREF _Toc267579127 h 65 HYPERLINK l _Toc267579128 绿化工程管理作业指引 PAGEREF _Toc267579128 h 78 HYPERLINK l _Toc267579129 4.2采购管理类 PAGEREF _Toc267579129 h 8

8、0 HYPERLINK l _Toc267579130 工程战略采购作业指引 PAGEREF _Toc267579130 h 81 HYPERLINK l _Toc267579131 采购方式作业指引 PAGEREF _Toc267579131 h 83 HYPERLINK l _Toc267579132 4.2.3工程招标采购作业指引 PAGEREF _Toc267579132 h 85 HYPERLINK l _Toc267579133 工程直接采购作业指引 PAGEREF _Toc267579133 h 89 HYPERLINK l _Toc267579134 材料设备质量技术要求管理指

9、引 PAGEREF _Toc267579134 h 90 HYPERLINK l _Toc267579135 4.2.6设备材料验收作业指引 PAGEREF _Toc267579135 h 92 HYPERLINK l _Toc267579136 材料设备进场验收指引 PAGEREF _Toc267579136 h 93 HYPERLINK l _Toc267579137 资格预审必要合格条件标准 PAGEREF _Toc267579137 h 95 HYPERLINK l _Toc267579138 4.3成本资金类 PAGEREF _Toc267579138 h 97 HYPERLINK

10、l _Toc267579139 投资成本费用控制总表 PAGEREF _Toc267579139 h 98 HYPERLINK l _Toc267579140 工程付款作业指引 PAGEREF _Toc267579140 h 100 HYPERLINK l _Toc267579141 工程预结算编制及审核作业指引 PAGEREF _Toc267579141 h 101 HYPERLINK l _Toc267579142 项目成本后期评估编制作业指引 PAGEREF _Toc267579142 h 104 HYPERLINK l _Toc267579143 工程设计变更管理作业指引 PAGERE

11、F _Toc267579143 h 105 HYPERLINK l _Toc267579144 工程现场签证管理作业指引 PAGEREF _Toc267579144 h 107 HYPERLINK l _Toc267579145 4.4设计管理类 PAGEREF _Toc267579145 h 109 HYPERLINK l _Toc267579146 设计前期阶段作业指引 PAGEREF _Toc267579146 h 109 HYPERLINK l _Toc267579147 关于设计方案和设计图审核的管理制度 PAGEREF _Toc267579147 h 112 HYPERLINK l

12、 _Toc267579148 实施方案阶段设计作业指引 PAGEREF _Toc267579148 h 112 HYPERLINK l _Toc267579149 施工图阶段设计作业指引 PAGEREF _Toc267579149 h 115 HYPERLINK l _Toc267579150 景观设计作业指引 PAGEREF _Toc267579150 h 118 HYPERLINK l _Toc267579151 室内设计作业指引 PAGEREF _Toc267579151 h 122 HYPERLINK l _Toc267579152 4.5其他管理类 PAGEREF _Toc26757

13、9152 h 126 HYPERLINK l _Toc267579153 项目报批报建作业指引 PAGEREF _Toc267579153 h 126 HYPERLINK l _Toc267579154 建筑施工现场配合作业指引 PAGEREF _Toc267579154 h 129 HYPERLINK l _Toc267579155 销售准备工作完成情况检查表 PAGEREF _Toc267579155 h 131 HYPERLINK l _Toc267579156 新项目房屋交付验收作业指引 PAGEREF _Toc267579156 h 132 HYPERLINK l _Toc26757

14、9157 样板施工及样品制作审批作业指引 PAGEREF _Toc267579157 h 142 HYPERLINK l _Toc267579158 住宅交付主要材料、使用功能设计变更情况一览表 PAGEREF _Toc267579158 h 146 HYPERLINK l _Toc267579159 工程移交作业指引 PAGEREF _Toc267579159 h 147 HYPERLINK l _Toc267579160 施工标准间及施工工艺样板确认指引 PAGEREF _Toc267579160 h 149 HYPERLINK l _Toc267579161 项目竣工预验收指引 PAGE

15、REF _Toc267579161 h 151 HYPERLINK l _Toc267579162 项目竣工验收指引 PAGEREF _Toc267579162 h 153 HYPERLINK l _Toc267579163 项目开发建设档案管理工作指引 PAGEREF _Toc267579163 h 154 HYPERLINK l _Toc267579164 项目开发建设文件材料归档范围 PAGEREF _Toc267579164 h 155 HYPERLINK l _Toc267579165 商铺供电配套管理作业指引 PAGEREF _Toc267579165 h 160 HYPERLIN

16、K l _Toc267579166 宣传资料审查记录表 PAGEREF _Toc267579166 h 162 HYPERLINK l _Toc267579167 档案管理工作指引 PAGEREF _Toc267579167 h 163 HYPERLINK l _Toc267579168 5.表单及范本 PAGEREF _Toc267579168 h 167 HYPERLINK l _Toc267579169 5.1 经营计划类 PAGEREF _Toc267579169 h 167 HYPERLINK l _Toc267579170 5.2工程质量及安全管理类 PAGEREF _Toc267

17、579170 h 167管理操作手册1 总则1.1 本手册制定的主要目的1.1.1 增加一些制度中未包括的业务规定； 提供相关业务表单或案例模版； 明确或便捷各项模糊事项繁长的业务审批流程； 制度中暂未明确约定的错综复杂的相关业务处理，指出业务的解决方法和指引。1.2本手册操作文件的基本要求 易于理解，将模糊事项进行规范和指引，增加可操作性，明确清晰的作业流程。2 项目管理细化规定2.1 项目管理细化规定 文件上报规定及审批时限要求 联络单的发起，需注明经办人，便于及时找到相关责任人处理文件；联络单和报告性文件必须注明由哪个部门进行回复或批示，亦或仅作为知会等意图，必须明确标注，以明确文件和事

18、务的处理责任；建议联络单上增加“领导批示意见”栏，便于领导可直接批示意见，提高工作效率。 重大技术方案专题论证会大型土方方案、基坑支护与降水方案、施工工艺等与工期目标或成本控制目标关联性很大的事项，需组织召开“重大技术方案专题论证会”，由副总发起和组织，项目管理中心协调，参与部门包括：工程、设计和成本等。必要时，评请外部专家参与相关事项的论证。 方案、外立面、环境、泛光照明等相关规定 方案、外立面、环境、泛光照明、标识、广告、室内中庭及地面等工程设计按制度批示完成后，在工程招标书之前和合同签署前（实施前）须报项目管理中心经主管副总批准后方可申请招标计划和签订合同及工程实施（此要求主要是为了把好

19、设计与日后使用中的矛盾关）。 业务协调会、现场协调会 在项目开发过程中，当地方政策、重大影响事项、市场、招商或工期要求的边界因素矛盾发生时，尤其是项目需按期开业的边界条件下，如工程部发生业态调整、房产技术条件变更、单项成本招标突破、工程重大质量安全问题等影响工期或目标成本的事项，在与各对口职能部门已充分沟通仍然无法推进时，必须及时将相关事项及目前处理中的问题上报，由总经理视业务类型组织召开业务协调会。协调会决议内容在不突破项目决策文件情况下由主管副总裁签发作为各部门执行意见；如突破决策文件或矛盾较大，可经总经理核准、请示董事长后决策，各部按请示后意见执行。 在项目开发过程中，尤其在项目工期紧迫

20、、项目出现市场或经济、社会危机时，可由管理中心发起，组织定期或不定期的项目现场协调会，在不突破总体经营目标情况下，会议决定由主管副总签发后，作为各有关部门的执行依据。突破总体经营目标的，可经总经理核准、请示董事长后决策，各部按请示后意见执行。 2.1.5 新增大额成本事项或突破目标成本 关于新增大额成本事项或突破目标成本，由归口业务职能部门牵头处理，如执行过程中发生争议影响项目正常推进时，必须及时将相关事项及目前处理中的问题上报，由管理中心组织成本部、财务部或营销部进行会审后，报主管项目的副总和主管成本、财务副总审批后执行，如突破目标成本，则需上报董事长批准后执行。 工程款提前支付或工程款超付

21、申请 关于工程款提前支付或工程款超付的申请（不允许累计申请支付额超过实际已完工程量），按财务审批制度规定执行。说明： 各项目总包合同及主要大分包（指直接分包）合同，必须经成本部、法务、财务部、项目管理中心等相关部门批准后签订。 工程款支付控制原则：1、项目竣验以后原则上支付至90%（商业）或85%（住宅）以内，特殊项目可支付至90（须经批准）；2、在施工承包合同中须注明，民工劳资纠纷必须由施工单位负责，并执行拟定的奖罚条款；3、各项目须体现对施工单位有管控能力，要求各项目必须做到不得发生劳资纠纷事件。 如有特殊原因，则可以同意提前支付部分工程款（前提是：支付该笔工程款后，不会出现实际超付工程款

22、的情况）；否则，如施工单位不严格遵循合同约定付款条件而提出提前支付工程款的申请，说明该公司的资金诚信度严重欠缺，则在今后其它工程项目招投标时，将会加大该施工单位资金实力的扣分权重。 各项目部将施工单位在各节日前（尤其是春节前）需结清民工工资作为申请提高付款比例的理由不成立，因签署合同时已明确项目开发进度，即本阶段施工单位应预留足够的流动资金来结清民工工资。即要求各项目部与施工单位签订合同时必须强调其资金的合理安排。 关于项目部上报的付款审批单，各业务部门经办人或部门经理及副总经理、总经理，在会签时必须明确签署相关意见（是否符合合同付款条件，同意或不同意等）；付款审批单上报集团后的审批时限原则上

23、为5个工作日内完成。必须杜绝“当天上报付款审批单当天就要求审批反馈执行”的情况。 经营性物业招商 公司商务（招商）管理制度中，均没有包括经营性物业招商，本手册规定：所有经营性物业招商由物业公司负责，合同签订前需将租赁合同报公司和法务进行会审后由总经理批准签署。 开业运行后的维修管理 目前分包单位比较多，开业后发生的工程质量问题难以得到及时的维修。鉴于此，在项目竣工验收后，公司可和承包商（总包或分包）协商：与一家本地施工单位签订三方（承包商、业主、第三方）委托维修协议，即承包商委托第三方代为完成其承包工程的维修工作，但第三方的代为维修并不因此免除承包商的连带责任。该维修工程所发生的一切费用均由承

24、包商承担，业主将在承包商的质保金中扣除该费用，支付给第三方。维修管理中应突出物业管理公司的权利，即三方委托维修协议中需明确在维修事务提出、验收标准和维修款支付方面应由物业公司加批意见（总经理签字生效），同时，公司划拔质保金到物业公司，质保达不到要求的物业公司有权扣款并组织自行维修。 项目开发建设档案管理公司必须高度重视项目开发建设的档案管理，采取切实可行的有效措施，切实加强项目的档案管理工作。详见项目开发建设档案管理工作指引。 项目经营目标管理责任书 上报内容：项目经营目标管理责任书。 上报时间：项目经营决策文件签订后15个工作日内。 审批目的：以合约形式明确项目开发的经营目标、奖罚规则和考核

25、办法，是规范和激励公司员工的执行文件。 关注要点：所有经营指标、计划时间节点与批准的是否一致，奖罚规则和考核办法是否明晰，所有附件是否完整等。 项目经营成果考核 上报内容：经营决算文件（含经济技术指标、经营期暨销售收入）、项目经营目标评估报告（含费用及税金决算书、工程结算复核报告）。 上报时间：项目经营期结束后。 审批目的：对项目经营目标完成情况进行合理、客观的评价考核，明确项目可发放的奖金额。 关注要点：经营期实际结束时点和销售回款额的确认，经营目标是否有调整，经营期内是否有重大质量、安全事故，是否有影响结算奖金的相关通报等。3. 各类业务操作程序工程项目管理总流程 招标工作程序 监理工作程

26、序质量控制程序 工期控制程序 成本控制程序重要材料控制程序 设计变更程序 隐蔽工程验收程序竣工验收程序 合同管理程序信息、资料管理与集团签署管理责任书工程项目管理总流程公司提交项目策划各部门任务分解责任书收集有关资料，实施项目管理工作财务部专项账户用款计划资金拨付财务审计成本部概、预、决算编制审查成本控制采购部采购管理工程管理部工程监理施工管理质量鉴定试运行竣工验收后评价前 期 部、设计部办 理 手 续方案评审、设计出图规划咨询融资咨询编制项目建议书编制项目可研报告办公室形象策划项目策划合同管理信息管理项目结束、总结、归档竣 工 验 收项目部负责现场管理质量控制工期控制成本控制重要材料控制安全

27、管理设计变更控制合同管理组织协调信息档案管理招 标 工 作 程 序招 标 前 期 准 备 工 作编制资格预审文件、招标文件 发布招标公告 出售资格预审文件 投标人编制、报送资格预审文件资格预审 发出资格预审合格通知书 出售招标文件 现场考察、标前答疑 投标人编制投标文件 投标文件送达、投标截止 开 标 评 标 定 标 发出中标通知 签订合同监理工作程序总 监 理 工 程 师 建 立 项 目 监 理 部协助业主招标签订承包合同，组织专业监理工程师审查承包单位报送的施工组织设计，审查承包单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系。编 制 项目监理部监理规划 进驻施工现场 按 工

28、 程 进 度 分 专 业编 制 监 理 实 施 细 则参加业主组织的设计技术交底会参加业主主持召开的第一次工地会议实 施 工 程 监 理1审核、签署开工报告；2对施工单位报送的施工测量放线成果进行复验和确认；3工程材料、构配件及设备审核、检验；4工程质量控制；5工程进度控制；6工程投资控制；7定期召开监理例会；8督促施工单位安全生产、文明施工。积累监理资料并及时整理、归档组织工程预验收并提出工程质量评估报告参加竣工验收、交付使用监理实施阶段工作总结建立监理任务完成后向业主提交工程监理档案资料质量控制程序质量达标、移交编制竣工资料档案组织初验整改核定质量等级事后控制竣工控制竣 工 验 收工序质量

29、跟踪控制签认分部分项工程质量检查验收隐蔽工程审查设计变更工程更改分析处理质量事故签订装饰工程样板检查原材料构配件事中控制施工控制施工设备上 岗 证测量定位质量自检工序管理组织机构审查质量体系检 查 监 督审批施工组织设计组织图纸会审和设计交底事先控制质量预控制 质 量 控 制工期控制程序签订承包合同（业主与施工单位）基础工程主体工程编制施工进度计划（施工单位）NO安装工程同意否审查施工进度计划（项目部）装饰装修工程YES编制年/季/月度实施计划（施工单位）NO同意否审查施工计划（项目部）YES修改实施进度计划实施进度计划（施工单位）动态管理跟踪控制审查施工措施检查材料、施工设施检查计划实施情况

30、（项目部）检查劳动力落实情况组织协调各方关系YES偏离否实际值与计划值对比（项目部）NO编制下期实施性计划（施工单位）报出形象进度报表（施工单位）成本控制程序成本预控（事先）施工招标择优选择承建单位概、预算审查优化设计施工图会审动态控制（事中）审查材料、设备订货审查合同价分解审查设计变更工程更改月末验工计价付款竣工验收决算（事后）扣保修金审查竣工决算补偿与索赔实现成本控制目标重要材料控制程序申报监理工程师发现疑问则承包单位重新检验专业监理工程师审查报告再次申报是专业监理工程师再次审查批准报告、同意材料进场否材料进场前提出材料使用计划、材料试验报告不批准承包单位用村，指令并监督不合格材料运出现场

31、设计变更程序设 计 单 位 提 出 设 计 变 更重 大 修 改 与 业 主 磋 商并 取 得 业 主 的 认 可监 理 工 程 师 从 质 量 、进 度 、 投 资 控 制 角 度 审 查否通 知 承 包 单 位 进 行造 价 及 工 期 的 估 算根据合同条款核定承包单位的造价和工期的增减是批准承包单位实施设计变更隐蔽工程验收程序监理工程师发现不符合要求时退回承包单位重新进行隐检承包单位自检合格并提交有质检人员签字的隐检记录申报否监 理 工 程 师 审 查 隐 检 记 录并 进 行 现 场 随 机 抽 查 核 验监 理 人 员 复 核 认 可是是监 理 工 程 师 批 准 隐 检 记 录

32、并 签 字 认 可承 包 单 位 取 得 隐 检 认 可 后进 入 下 道 工 序 施 工竣工验收程序承 包 单 位 验 收 合 格 后 报 送 验 收 资 料有问题监 理 工 程 师 对 承 包 单 位报 送 的 竣 工 资 料 进 行 审 查总 监 理 工 程 师 组 织 专 业 监 理 工 程 师对 工 程 质 量 进 行 竣 工 预 验 收监 理 工 程 师 就 存 在 的 问 题要 求 承 包 单 位 及 时 整 改否总 监 签 暑 工 程 竣 工 报 验 单并 提 出 工 程 质 量 评 估 报 告承 包 单 位 提 出 竣 工 验 收 申 请监 理 工 程 师 审 查 申 请施工

33、、监理、设计单位参加业 主 组 织 竣 工 验 收专 项 核 验 （ 消 防 等 ）对验收中提出的问题，监理机构应要求承包单位进行整改总体核验总监会同参加验收的各方签署竣工验收报告竣工验收意见报质监站备案施工阶段结束，转入保修阶段合同管理程序工 程 目 标商 务 谈 判合 同 签 订审 核控 制 变 更合 同 实 施合 同 收 尾信息、资料管理程序工程管理部项 目 经 理资 料 员项 目 部 专业 工 程 师施 工 单 位设 计 单 位材 料 设 备 应 单 位4.各类业务操作指引4.1工程管理类 目录1. 工程质量控制作业指引2. 工程质量评定制度3. 工程质量现场检查内容指引4. 工程事故

34、处理指引5. 工程细部检查作业指引6 .重点监管部位质量监管计划表7. 工程质量、安全检查考核分析指引8. 质量保证资料核查指引9. 现场技术管理制度10. 施工组织设计（方案）审查指引11. 技术交底及施工图会审指引12. 项目实施阶段技术文件报批报备制度13. 对施工单位的检查考核控制作业指引14. 对监理单位的检查考核控制作业指引15. 监理规划审查指引16. 工程进度控制作业指引17. 安全文明施工管理作业指引18. 项目施工现场安全文明管理指引19. 工程图纸管理作业指引20. 分部（项）专业工程验收指引21. 工程管理巡查评分表22. 绿化工程管理作业指引.工程质量控制作业指引1、

35、目的使项目的工程质量符合国家有关规范、技术标准及达到合同要求。2、适用范围适用于本公司开发的所有项目在实施阶段的工程质量管理和控制。3、术语和定义项目工程质量控制：指工程部以合同规定的质量目标或以国家标准、规范，进行的监督与管理活动。4、各职能部门职责4.1工程部 在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现质量目标。 为监理开展工作创造有利条件，充分发挥监理的作用，并对现场监理的工作能力和监理效果的进行有效监控。 每月对项目进行月评估，并提交评估报告。提供技术支持。4.2监理公司负责对材料、设备的质量进行监控；负责对隐蔽工程及工序的监控；负责分部分项工程的验收

36、；主持图纸会审、施工组织设计审核、开工预备会、工程例会和专题协调会；对项目隐蔽工程的质量实行全程跟踪及确认；对项目的各工序节点质量进行全面的监控；组织对分部分项工程的验收；协调处理总承包商与分项承包商的交叉作业问题；组织每周的工程例会，并形成会议纪要；编写监理月报及时抄送工程部；4.3承包商4.4提交施工组织设计方案；按照设计图纸说明及有关规范施工；出现质量事故时应知会监理单位及工程部；保证项目工程符合合同要求。5、工作程序5.1施工准备项目工程开工前，监理单位必须先组织由设计单位、工程部、各承包商在内的相关人员进行图纸会审并形成图纸会审纪要，图纸会审纪要可作为设计变更输入。总承包商根据项目设

37、计图纸并结合现场的实际情况编制施工组织设计方案；送监理单位及工程部。监理单位及时对该方案进行评审，并将初步评审合格的施工组织设计报工程部审核，工程部应组织、成本管理部、设计对该方案进行审核并将审核结果发送监理单位及总承包商。5.1.3分包商、供应商将各自的企业资质、项目现场负责人（或联系人）、用工人数等资料报监理单位，经监理单位初审合格后报工程部。工程部根据合同质量标准再次审核。5.1.4总承包商在组织材料设备进场前，必须严格按照合同的规定并依照样板采购，在进场前必须提前知会监理单位及工程部，监理单位接到通知后必须对照封板或监督送检组织验收。5.2组织施工5.2.1在施工过程，监理工程师应跟踪

38、监控承包商的工序作业过程，一般工序采用巡视、平行检验方式，重要部位、关键工序（基础、结构、防水等）采取见证、旁站方式，发现承包商的错误做法、不当操作或缺陷，及时责令承包商纠正；同时工程部专业工程师要参与监理工程师的日常巡视工作，确保及时掌握现场的质量情况。5.2.2监理工程师负责进行隐蔽验收，各专业检查确认后方可同意隐蔽；安装各专业预留预埋必须进行全面检查，关注诸如漏水、漏电等隐患。对所有隐蔽工程，工程部专业工程师应参与。5.2.3对室内装饰装修工程，采用“样板验收”方式，即在大面积施工前，先由承包商按设计及工程部要求在现楼小规模施工样板，经确认后再大面积施工，达到保证质量满足设计效果，避免返

39、工浪费的目的。5.2.4监理单位负责每月组织专项质量专题会议，处理现场发生的工程事故或工程质量问题。监理单位判断必要时，可临时召开。5.2.5监理单位负责将在现场发现的质量问题及在质量专题会议上讨论的内容形成结论。当结论符合要求时，则对结论进行进一步的分析并形成月度或专题质量报告并报送工程部；当结论不符合要求时，则需进一步整改，并由监理单位负责检查整改结果，直到最后符合要求。5.2.6工程部各专业工程师应每天参与现场工程质量巡查，至少每月必须组织一次由监理单位及各专业工程师组成全面质量巡查，确保工程整体质量的连贯性。工程部应对巡查结果形成结论并将结论返馈给监理单位。同时此结论可作为考核监理单位

40、的依据。5.2.7每月月底，工程部根据监理单位报送的质量报告结合现场巡查质量记录形成项目工程月报。工程部每月初将项目项目工程月报汇总后上报。5.3质量事故5.3.1当在施工过程中出现不可预见的质量事故时，承包商应在第一时间采取有效措施进行紧急处理并通知监理单位及工程部。5.3.2监理单位应及时跟进，组织事故善后处理，形成质量事故报告。5.3.3工程部负责将质量事故报告提交给公司副总经理。5.4工程验收隐蔽工程验收：施工单位自验后，通知工程部和监理验收，专业工程师和监理单位验收通过后，在隐蔽工程验收单上签字，允许其进入下一道工序。中间验收：工程部组织监理对分部工程进行验收评定，并在施工单位提交的

41、分部工程质量检验评定表上签字。竣工验收：分部工程完工后，工程部组织监理对单位工程进行检验评定，并在单位工程质量综合评定表上签字。单位工程验收合格后，工程部会同施工单位上报工程所在地质监站验收。6、支持文件6.1设备材料验收作业指引7、相关记录7.1项目工程月报. 工程质量评定制度1. 目的建筑工程的质量评定工作是促使质量进步的一项十分重要的基础性工作，为了更好地履行这一职能，对工程质量做出客观、公正、科学地评价，特制定本工作规程。2. 适用范围本规程适用于公司开发的项目中建筑物基础、结构及单位工程质量评定。单位工程质量评定分为预评与复评两部分，预评工作应在房屋竣工验收后交付前进行，复评工作宜在

42、交付后一年左右进行。3. 职责3.1 综合办公室负责本规程的制定、修改、分发及解释；3.2 综合办公室为评定工作的组织者，项目工程部负责具体实施工作；3.3 工程质量等级由总经理最终核准。4. 工作程序基础工程质量评定主体结构质量评定单位工程质量预评单位工程质量复评核定质量等级4.1 成立工程质量评定小组工程质量评定小组由公司在项目开始前组织成立，公司总经理（或其授权人）为评定组组长，项目负责人为副组长，应邀请集团公司有关领导、总工程师、外聘专家（12人）、设计人员（结构、建筑、设备工种各一名，由设计单位选派）、监理单位及项目工程部有关人员参加。评定时，小组成员应有三分之二以上到场为有效。4.

43、2 基础、结构工程质量评定基础工程及主体结构质量评定工作在该分部工程结束后进行。由评定小组对工程质量和资料进行全面检查并听取施工单位汇报和监理单位的评定意见后进行集体投票，得票三分之二以上时该分部工程可评定为优良。基础及主体及结构评定获得优良是单位工程质量等级为优良的前提。4.3 单位工程质量评定 预评.1 预评定工作由综合办公室负责组织。施工单位应事先提交评定申请报告，由项目工程部审核后上报综合办公室。.2由项目工程部负责编写预评报告，报告应包括能否评定为优良工程的充分、具体理由，报告须提前上报质量评定小组，以供参考。.3 项目工程部应督促施工单位、监理单位做好评定前的准备工作，包括施工情况

44、汇报、自评情况、监理情况汇报及等有关资料。.4 现场检查 质量评定小组分组对工程现场建筑物进行逐幢检查，并做好相应纪录。.5 评定会议会议由总工程师主持。由施工单位代表汇报施工情况和自评情况；由监理单位代表汇报工程监理情况和评定意见；评定小组成员对工程质量发表意见；投票表决投票采用无记名形式，得票率在三分至二以上的单位工程可推荐评定为优良。.6 由质量评定小组填写质量保证资料核查表、单位工程观感质量评定表，根据预评结果填写单位工程质量综合评定表。 复评 复评工作宜在房屋交付使用后一年左右进行。.1 现场检查评定小组主要对房屋的使用功能和观感进行检查，按照部位、楼层、幢号进行重点检查，.2 评定

45、会议会议由总工程师主持。评定小组应听取物业管理单位代表对交付后工程质量投诉的情况汇报；评定小组成员对工程质量发表意见；投票表决复评得票率在三分之二以上的单位工程可推荐为优良工程。4.4 施工单位有对评定结果有申诉的权利，如情况属实，理由充分，评定小组将对该单位工程重新评定。4.5 工程质量等级由总经理最终核准。5. 相关/支持文件5.1 优良工程评审办法5.2 建筑安装工程质量检验评定统一标准5.3 建筑工程质量检验评定标准5.4 建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准5.5 建筑电气安装工程质量检验评定标准5.6 通风与空调工程质量检验评定标准5.7 电梯安装工程质量检验评定标准6. 质量记

46、录6.1 分部工程质量评定表6.2 分部工程现场检查记录表6.3 质量保证资料核查表6.4 单位工程观感质量评定表6.5 单位工程质量综合评定表. 工程质量现场检查内容与要求1 专业工程师内业准备要求 1.1阅读施工图纸（包括相关专业施工图纸）、配套标准图集、设计变更通知等设计文件，全面理解设计意图和设计要求。作到对设计文件不但知其然，且知其所以然。 1.2 学习相关专业国家颁布执行的施工及验收规范、质量检验评定标准、工艺操作规程、地方政府管理部门的施工相关规定、达到对所检查对象的质量要求完全清楚。 1.3 熟悉实施性施工组织设计内容，尤其是其中质量技术措施部分的内容，对其中的关键过程，特殊过

47、程更应仔细研究，达到对质量过程控制点及其要求完全明白。 1.4 熟悉重点关键部位的施工技术方案。2 质量保证措施检查要求 2.1 施工单位是否按照施工组织设计实施，是否进行施工技术交底并作了书面记录。 2.2 监理单位是否按照监理规划实施。 2.3 施工班组工人来源是否符合政府劳动部门规定，技术等级、安全技术教育情况，规定需持证上岗的工人是否具有有效的上岗证。 2.4 施工单位专职质量检查员是否到岗及拥有上岗证，监理单位专业监理工程师是否已到岗并拥有上岗证。施工单位班组质量自检制度是否建立、班组有无兼职的质量检查员。3 质量检验及检查记录要求 3.1 督促监理工程师逐一检查核实施工单位质量保证

48、资料内容是否齐全、清楚、有效，填写内容是否符合要求，并实施抽查。 3.2 督促监理工程师检查施工单位质量检验评定的保证项目、基本项目、允许偏差项目检验记录是否齐全、清楚，填写内容是否符合工程施工及验收规范的规定。 3.3 督促监理工程师检查施工班组的质量自检记录是否如实填写质量自检情况。施工班组之间的工序交接记录是否符合要求。 3.4 检查监理单位监理日记填写情况，是否对每日、每班的工作项目、部位、劳动力数量、天气、材料、质量、安全、现场质量检查情况等进行如实记载。 3.5 抽查监理通知书等监理管理文件的下发和执行情况。4 工程实体抽查要求 4.1 实体抽查应由甲方专业工程师、监理工程师、施工

49、单位质检员共同进行。 4.2 应按工程质量检验评定标准的要求事先确定抽查数量、部位，以体现抽查的科学性。 4.3 除目测法的看、摸、敲外，规定进行工具测量检查的，应坚持工具实测实量方法（即靠、吊、量、套），真实填写记录。 4.4 对抽查中发现质量疑点的部位应单独进行检查，以找准有无问题及存在质量问题的原因。 4.5 按标准填写检查记录，并经甲方、乙方和监理工程师三方签认存查。 4.6 检查后二日内应进行检查小结，评价现实质量状况，并对发现问题按制度进行分别处理。 4.7 甲方专业工程师应于当日将抽查情况填写到甲方施工日记中去。5 工程现场监督检查的内容 5.1 分项工程开工前检查（重点检查分项

50、工程开工准备的技术、机械、材料、劳动力条件是否具备）。 5.2 工序交接检查（重点检查交接制度是否落实）。 5.3 隐蔽工程检查（重点是履行质量把关功能）。 5.4 分项工程停工后复工前检查（重点是复工条件检查）。 5.5 分项、分部工程完工后的检查验收。 5.6 随班或跟踪检查（甲方专业工程师监督监理工程师检查现场，必须每日上工地查看，并填写施工日记）。4.1.4.工程事故处理指引1.定义 1.1 工程事故 指在工程建设过程中，发生因为责任过失而造成经济损失，或人身伤害的事件，包括但不限于：人身伤亡事故、机械事故、质量事故、急性中毒事故等。 1.2 重大工程事故 由于工程倒塌或报废、机械设备

51、毁坏、安全设施不当等，造成1人死亡或三人重伤，或直接经济损失10万元以上的工程事故，为重大工程事故。2 工程事故现场处理 2.1 采取有效应急措施，保护、疏散人员和财物，防止事故扩大； 2.2 对受伤人员进行紧急救治； 2.3 妥善保护事故现场，必要时可进行拍照或录相，以便进行事故调查和原因分析。3 事故报告 3.1工程事故发生后，施工单位必须用最快的时间报告施工单位上级部门、监理单位和甲方工程部，不得隐瞒不报。 3.2 工程部经理（甲方代表）在接到事故报告后，应立即报告公司工程副总经理、公司总经理。 3.3 重大工程事故发生后二十四小时内，工程部甲方代表应督促施工单位写出书面报告，用最快捷的

52、方式报告其上级主管部门、当地政府建设行政主管部门和检查、劳动（如有人身伤亡）部门。4 事故调查及处理 4.1 按照国家建设部第3号部令规定：重大工程事故由当地政府建设行政主管部门负责组织成立事故调查组，进行事故调查和处理。 4.2 施工单位上级主管部门负责一般工程事故的调查和处理。 4.3 工程事故调查包括以下工作： a) 对事故现场进行技术鉴定； b) 分析查明事故发生原因、过程、人员及财产损失情况； c) 查明事故性质、责任单位和主要责任者； d) 提出事故善后处理意见及预防再次发生的措施； e) 对事故责任者进行处罚的建议意见； f) 写出事故调查报告。 4.4 工程事故处理必须坚持“事

53、故原因不清不放过，事故责任者和员工没受到教育不放过，没有制订出防范措施不放过”的三不放过原则。 4.5 质量事故的处理应按当地政府质量监督机构的规定执行。由质量问题引起的重大工程事故，由施工单位、设计单位、工程部工程部、研发中心、监理单位共同提出善后方案，报公司备案，经质监站同意后实施。由质量问题引起一般工程事故，由施工单位、设计单位提出善后方案，经工程部、监理单位同意后实施，报质监站备案。.工程细部检查作业指引1.目的合理地安排细部检查工作流程，及时、有效地完成细部质量问题的整改，确保客户按期顺利入住。2.适用范围适用于公司内所有项目的竣工入伙阶段的细部检查工作3.术语和定义细部：指项目内单

54、体及总体外观、结构、功能所包括的各方面因素4.职责4.1总承包商：负责会同承建区域内各分包商对所有遗留质量问题的整改和报验。4.2监理单位：负责对总承包商所报验的质量遗留问题进行验收；在总承包商细部整改工作时进行督促和检查；4.2.3对关键的整改工序进行旁站巡视。4.3工程部：负责召开细部检查小组进场前的交底会议；负责按进度计划落实细部检查及整改报验工作；负责协调细部检查工作中各部门的关系；协调分包单位服从于总包单位的管理；4.4物业管理部（包括细部检查小组）：物业管理部负责成立细部检查小组并进行培训；细部检查小组执行细部检查工作，并及时出具质量问题整改通知单，后附质量问题记录表，经工程及采购

55、部审核后，下监理单位；在总承包商报验后及时复查；对检查标准有异议的问题，细部检查小组应会同工程部、监理单位、总承包商、相关分包商进行质量抽查，并确定检查标准；细部检查小组每周召开由工程部、监理单位、总承包商、相关分包商参加的细部检查例会，通报检查情况和整改情况；细部检查小组每半月出具细部检查半月报，对半个月以来的细部检查工作进行汇总，经工程及采购部审核后，提交物业管理、监理单位、总承包商；在全部整改结束后出具细部检查工作小结和移交给工程部所有装订成册的细部检查资料5.工作程序5.1细部检查前的准备工作在单体竣工后，具备细部检查条件后，与物业公司签订细部检查合同，物业公司派员成立细部检查小组，并

56、确定负责人；物业管理部对所有细部检查小组成员进行培训，使之掌握细部检查的方法、内容及标准；细部检查小组制定检查计划及相关措施；工程及采购部召集监理、总承包商、分包商、细部检查小组参加进场前交底会议，通报细部检查计划和检查标准；总承包商及各分包商确定配合细部检查工作的相关人员。5.2细部检查工作在大面积检查之前先进行一套房的细部检查样板，明确具体达标样板；细部检查小组将每日检查发现的问题整理在质量记录表上，汇总后发质量问题整改通知单，经工程部审核确认后，由监理单位分发至总承包商；总承包商收到每日所发的质量问题整改通知单后，及时组织相关责任部门及人员进行整改；整改过程中，监理单位进行督促和检查，并

57、对关键的整改工序进行旁站巡视；总承包商整改合格后，先报请监理单位验收签字，然后方可将报验单报至细部检查小组；5细部检查小组在监理单位验收合格后进行最终验收；若最终验收仍有不合格项目，细部检查小组需再次将问题整理成清单，经工程及采购部审核确认后，由监理单位分发至总承包商。5.3资料整理归档细部检查小组将所有质量问题整改通知单（附质量问题记录表）及总承包商报验单归档，并提交给物业管理部和工程及采购部。细部检查小组出具细部检查小结，经工程及采购部审核后提交给物业管理部、监理单位和总承包商。6.相关记录6.1 质量问题整改通知单. 重点监管部位质量监管计划表项目名称: 计划序号: 序号工序(部位)名称

58、质量要求审查施工技术方案施工许可现场旁站确认工艺样板参与验收确认记录工程主管拟订:工程部经理批准:日期:监理方签收:施工方签收:工程质量、安全检查考核分析指引1 基本要求 1.1 每季度末2025日间定期进行本季度工程质量安全管理考核分析。 1.2 集团工程部工程副总经理是工程质量安全管理考核分析的责任人。2 考核分析表的编制方法 2.1 项目部完成附表1的检查内容并应详细说明其中未完成项目的原因和措施。 2.2 项目部应组织监理单位完成附表2的检查内容，对监理质量安全管理工作进行评价。 2.3 项目部应组织监理单位、施工单位完成附表3、附表4、附表5、附表6的检查内容，对施工单位及工程质量安

59、全情况进行评价。3 考核分析 3.1 对检查不合格项目，分析找出原因，制订相应的控制工程质量安全措施。 3.2 针对出现的不合格项，总结经验教训，为下一步的质量安全控制工作提供指导。 3.3 完成本季度质量安全检查考核报告，同时明确下季度质量、安全控制重点和主要措施。. 质量保证资料核查指引1 总体要求 1.1 质量保证资料必须依照工程实际进度情况逐一检查确认，凡质量保证资料不齐的工程必须立即采取相应工程检验和材料试验措施，证实质量保证资料合格后方可继续进行下一道工序施工。 1.2 对质量保证资料的检查由监理工程师进行，工程部甲方代表督促其检查工作，一般应随工程施工质量检查的同时对质量保证资料

60、的情况进行检查。工程部在每月一次的现场大检查中，应对质量保证资料进行检查。 1.3 对检查中发现不符合要求的情况，监理工程师应责令施工方及时整改，必要时发出书面整改通知单，工程部甲方代表进行监督检查。2 质量保证资料主要内容（工业与民用建筑的建筑工程和建筑设备安装） 2.1 建筑工程 1) 钢材出厂合格证、试验报告 2) 焊接试验或检验报告，焊条（剂）合格证 3) 水泥出厂合格证或试验报告 4) 砖出厂合格证或试验报告 5) 防水材料合格证、试验报告 6) 构件合格证 7) 混凝土试块试验报告 8) 砂浆试块试验报告 9) 土壤试验、打（试）桩记录 10) 地基验收记录 11) 结构吊装、结构