2022年万科房地产项目开发风险分析报告

1、万科房地产项目开发风险分析报告 第 1 页,共 6 页第 1 章 目 录 4总 论 . 1.1. 项目背景与概况 . 41.2. 主要技术经济指标 . 61.3. 问题与建议 . 7第 2 章 项目投资环境与市场争论 . 82.1. 投资环境分析 . 82.2. 区域房地产市场分析 . 10 2.3. 销售推测 . 14 2.4. 营销策略 . 17 第 3 章 建设规模与项目开发条件 . 19 3.1. 建设规模 . 19 3.2. 项目概况现状 . 19 3.3. 项目建设条件 . 20 第 4 章 建筑方案 . 23 4.1. 设计依据 . 23 4.2. 项目设计主题和开发理念 . 2

2、3 4.3. 项目总体规划方案 . 24 4.4. 建筑设计 . 25 4.5. 结构设计 . 26 4.6. 给排水设计 . 27 第 5 章 节能节水措施 . 28 5.1. 设计依据 . 28 5.2. 建筑部分节能设计 . 28 第 6 章 环境影响评判 . 29 6.1. 编制依据 . 29 6.2. 环境现状 . 29 6.3. 项目建设对环境的影响 . 30 6.4. 环境爱惜措施 . 30 第 7 章 劳动卫生与消防 . 31 7.1. 指导思想 . 31 7.2. 职业安全卫生健康计策与措施 . 31 7.3. 消防设计 . 32 第 8 章 组织机构与人力资源配置 . 34

3、 第 2 页,共 6 页8.1. 组织机构 . 34 8.2. 人力资源配置 . 34 第 9 章 项目实施进度 . 35 9.1. 项目开发期 . 35 9.2. 项目实施进度支配 . 35 9.3. 项目实施过程把握措施 . 35 第 10 章 项目招投标 . 37 10.1. 工程项目招标投标概述 . 37 10.2. 工程项目招标投标因素分析 . 37 10.3. 招标依据 . 39 10.4. 招标范畴 . 39 10.5. 招标方式 . 39 第 11 章 投资估算与资金筹措 . 40 11.1. 投资估算 . 40 11.2. 资金筹措 . 40 第 12 章 财务评判 . 42

4、 12.1. 项目评估依据 . 42 12.2. 财务评判基础数据的选择 . 42 12.3. 财务评判 . 42 12.4. 不确定性分析 . 43 第 13 章 社会评判 . 44 13.1. 项目对社会的影响分析 . 44 13.2. 风险分析 . 44 13.3. 社会评判结论 . 45 第 14 章 争论结论与建议 . 46 14.1. 可行性争论结论 . 46 14.2. 建议 . 47 第 3 页,共 6 页第 1总 论 章 1.1.项目背景与概况 1,项目名称： * 居住小区一期 1 ,2, 3 号楼 项目 2,承办单位概况 单位名称： * 房地产开发有限公司 单位性质：有限责

5、任公司 外国自然人独资 注册资金：港币 2,000 万元 单位住宅： * 市珠晖区沿江路 29 号 业务范畴：房地产开发,销售 建设单位简介： * 房地产开发有限公司是由 * 市政府在 2022 年中国中西部招商会中引资 过来的加拿大独资企业, 并经 * 市工商行政治理局批准成立的一家房地产开发, 销售为一体的综 合性开发经营企业,公司下设治理部,技术部,财务部,工程部,销售部等,现有职员 26 人,其 中高级职称 1 人, 中级职称 7 人,公司人员大都是体会丰富的专业人员, 年开发才能为 50 万多平 方米； 公司负责人 * 先生于 1990 年开头涉及房地产 , 并于次年注册成立了广州市

6、 * 房地产开发有 限公司, 十五年间先后开发了总建筑面积 60 余万平方米的中, 高档住宅, 总开发套数 5000 多套, 销售业绩始终良好,曾创广州市花都区楼盘销售之最,是广州市花都区纳税先进民营企业,花都 区经济进展先进企业,公司董事长 * 先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号,花都 区的主要领导都称该公司“实力较雄厚,开发建设才能较强”； 2022 年 3 月,由 * 市委领导带队考察组一行 5 人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位 广州市 * 房地产开发有限公司进行了为期 3 天的考察并参观了其开发建设的翠华花园, 阳光花园 等四个楼盘； 通过考察一样认为广州市 * 房地

7、产开发有限公司具有实力, 具备项目建设开发资质, 并完全有才能把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区； * 房地产开发有限公司拥有资产 2.4 亿,其中已拥有土地使用权面积为 238 亩,按每亩 70 万元估价（已完成征地拆迁）近 亿,另外风光带建设投资 7521 万元； 3,可行性争论报告编制依据 （ 1） 与托付方签订的询问协议； （ 2） 国家计委计办投资 202215 号审定的投资项目可行性争论指南（试用版）； （ 3） 国家进展改革委员会, 建设部联合颁发的 建设项目经济评判方法与参数 （第三版） ； 第 4 页,共 6 页（ 4） 城市房地产开发经营治理条例； （ 5）

8、房地产项目经济评判方法； 4,编制范畴 依据国家有关政策,法律,法规,规程,规范,对 * 居住小区一期 1 ,2,3 号楼 项目建设 的目的,必要性,项目区域概况,项目规划方案及建设内容,项目建设组织治理,项目招标方案, 投资估算,融资方案与效益分析,财务分析,项目风险分析等方面进行全面论证和争论； 5,项目提出的理由 项目建设符合国民经济进展 当前,我国国民经济运行正处于一个特别进展时期,为了促进国民经济的稳步健康进展,必 然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济进展的支柱产业之一；依据国家 统计局的分析和争论,房地产对国民经济的拉动作用约 重仍将快速上升,对 GDP 的贡献

9、率仍将逐步增 大； 1.5 2 个百分点； * 房地产占 GDP 的 比 依据国家有关部门的分析和推测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变,到 2022 年,我国城镇居民人均建筑面积将达到 22 平方米,平均每户拥有一套功能基本齐全的住房, 住房消费占整个消费的比重将达到 15%,城市化水平将提高到 36%左右； 我国居民住宅的近期进展 目标是户均一套,人均一室,力争 2022 年达到人均建筑面积 35 平方米,主导户型为三室两厅和 两室两厅； 正由于房地产投资的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的连续健康稳固进展,将建筑 业列为国家的支柱产业之一；因此,本项目的建设是国民经济进展

10、的需要； 项目对城市建设将起到促进作用 2022 年 12 月 24 日,在湖南省各民主党派省委, 无党派人士和省工商联参政议政联合调研课 题组向湖南省委, 省政府提交的 “ 3+5”新型城市群建设及产业进展思路与计策争论总报告 中, 提出要把“ 3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业集合区, 区,中部领先的现代大商业区,环境漂亮的综合生态区； 进展布局合理的新型城市连绵 * 作为“ 3+5”新型城市群建设的中心城市之一, 其经济进展速度在湖南区域经济中领先地 位更加突出,对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力,在以长株潭为中心的“ 3+5”城市群 进展建设的环境下, * 市委市政府提

11、出要突出 * 城市形象建筑, 提高 * 城市品位, 加强城市辐 射功能的目标； 依据湖南省住宅与房地产业 2022 年规划, 将来 10 年内湖南省将斥资 3327 亿元打 造城市住宅,使城镇人均住宅建筑面积增加到 30.18 平方米； 目前, * 市的人均住宅面积偏小,而且居住条件也比较差,与湖南省住宅与房地产业进展 规划相差甚远； 因此, 改善 * 市人民的居住条件已经成为 * 市政府特别关怀的问题之一； 同时, 随着 * 经济的进展和人民生活水平的不断提高, 人们对居住环境等方面的要求也越来越高, 近年 来实施的房地产开发建设就是为了使 * 城市居民的生活环境,居住环境不断得到改善； *

12、 居住小区一期 1 ,2, 3 号楼 项目符合 * 城市建设总体规划,贯彻了 “ 3+5”城市群建 设的进展战略,其对加快城镇化进程,美化城市空间,制造新的城市景观,提升城市品位都具有 积极意义； 解决劳动就业的需要 第 5 页,共 6 页由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就 业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事；而投资,消费,出口是国 民经济增长的原动力,因此国家固定资产投资总的政策仍然是连续保持投资总量的稳固增长,以 制造更多的就业机会； 据有关权威人士测算,我国 GDP 每增 1 个百分点,全国可新供应 80 多万个就业

13、岗位,而 住宅投资每增加 10%,大约可以拉动 GDP 增 长 0.5 个百分点, 就可供应 40 多万个就业岗位； 因此, 住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不行忽视的作用, 长 而本项目作为 * 市重点商品住 宅建设项目工程之一,将为增加 6,拟建地点 * 市当地社会就业岗位作出确定的贡献； 本项目位于 * 市湘江东岸南段,总占地面积 20,936.7 平方米,小区西隔湘江东路与湘江风 光带相连,南至望江路,东隔规划中的小区学校与中天路相连,北至小区北部主路口；本项目与 * 市著名的东洲岛隔河相望； 距 * 市火车站不到 500 米 , 距离衡昆高速, 衡枣高速, 京珠高速皆 不到

14、二十公里,自然环境优越,道路交通便利； 7,预期目标 * 居住小区一期 1 ,2, 3 号楼 项目拟在占地面积 率为 ,建设密度为 24.4%, 总建筑面积为 20,936.7 平方米的土地上,建设总容积 平方米的 3 栋 1-3 号楼 高层电梯住宅房 （其中住宅面积 47,652.3 平方米, 1-2 层商铺面积 7419.1 平方米,地下停车场面积 10,842 平方 米）； 8,主要建设条件 * 居住小区一期 1 ,2, 3 号楼 建设项目是“ * ”房地产开发项目的一部分,该项目分城 市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行,项目以建筑,自然与人和谐为理念, 旨在打造尊贵,健

15、康,运动,休闲,生态,养生的水岸生活；为了加快招商引资力度,加快 * 城市基础设施建设, 促进经济社会可连续进展, 把 * 建设成为区域性中心城市, 珠晖区启动了湘 江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设；经考察,在中国 2022 年中国中西部招商会中引入了 * 房地产开发有限公司,对该项目进行投资建设,并成立了 * 市湘江东岸南段建设和谐领导小组, 由原市委副书记王雄飞任组长,珠晖区委书记段志刚任副组长,市委市政府相关职能部门的领导 及珠晖区负责人担任成员；将东岸风光带南段建设项目纳入省,市重点项目；考虑到该项目投资 大,建设周期长,带来的经济效益及社会效益明显,对该项目享受相关优惠政策,并下发了衡政 发 202220 号文,“关于湘江东岸南段堤路建设工程实施细就的通知,该通知第五条规定用 地把握范畴；“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范畴内,依据投资方从事基础设施建设的 投资额加 20%的回报率确定补偿用地面积,作为投资