物权法重点知识整理

1、 物权法重点知识整理物权法重点知识整理第一章物一、 物的分类和区分意义。1、动产与不动产。按照物是否能够移动和移动是否损害物及其 价值，分为动产和不动产。动产是能够移动并且 不至于损害价值的物。如桌子、电视机等。不动 产是指性质上不能移动或虽可移动但移动就会 损害价值的物。土地、附着于土地的建筑物及其 他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。分类的意义：在于明确动产和不动产的不同法 律地位不同：（1）流通性有区别。不动产中流通物的种类 较少。动产的大多数都是流通物或限制流 通物，禁止流通物的比例比较小。（2）物权变动的法定要件不同。不动产物权 的变动，以向国家行政主管机关登记为要件， 否 则不

2、受法律保护。动产物权的变动，一般以物的 交付为要件，甚至可以合同成立为要件。（3）纠纷管辖方面有差异。不动产纠纷，由 不动产所在地法院管辖。动产纠纷的管辖，可以 是原告就被告，也可以是侵权行为地法院管辖。（4）可否设定用益物权不同。不动产可以设 定建设用地使用权、土地承包经营权等用益物 权。动产没有这个功能。（5）能否发生相邻权、地役权不同。不动 产能够发生相邻权和地役权关 系，动产则不能。2、特定物与种类物根据物是否独具特征以及是否有相同物可 以替代，分为特定物和种类物。具有独立特征、 无可替代或被权利人从一类物中指定的物，是特 定物。种类物是以品种、质量、规格 或度量衡确定，不需具体指定的

3、物。分类的意义：（1）可担当客体不同。有的法律关系只能以 特定物作为客体，如租赁关系。有的则只能以种 类物为客体，如金钱借贷关系。（2）所有权转移的条件不同。种类物的转让， 一般以物的交付时间为所有权转移时间。 特定物 的转让，除法律另有规定者外，既得以物的交付 为所有权转移的标志，也得由当事人约定，确定 所有权转移时间。物灭失之后的责任不同。（3）特定物在未交付对方之前灭失的， 免除 义务人实际交付原物的义务，由有 过失的义务人或第三人承担损失。因不可抗力造 成灭失的，在法律没有另外规定的情况下，义务 人不承担民事责任。种类物在未交付前灭失的， 义务人仍应交付同等种类物。3、主物与从物根据两

4、物之间客观存在的主、从关系， 有主物与从物的区分。主物是指独立存在，在与 其他物结合使用中有主要效用的物。 从物是在两 个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配 合作用的物。也叫附属物”。分类的意义是：在法律或合同没有相反规 定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之转 移。4、可分物与不可分物按照物的性质或者法律地位是否可以分 割，有可分物和不可分物。可分物是可以分割并 且不因分割而损害其效益或改变其性质的物。如 油、米、布等。不可分物是指按照物的性质不能 分割，否则会改变其效益或性质的物。区分的意义主要是：（1） 有利于共有财产的正确分割。共 有财产是可分物的，共有人可分割实物，各得其 所

5、；共有财产为不可分物的，不得分割实物，只 能是有人得实物，其他人从得实物人处取得。合理的折价补偿。（2）便于明确多数人之债的债权债务。数人共享同一债权或共负同一债务，标的物 为可分物的，债权人可以享有按份债权，债务人 可以负担按份债务；相反，标的物不可分的，债 权人之间是连带债权，债务人负 连带债务。5、原物与孽息根据一物按照客观规律或者法律规定能 够产生另外一物的关系，有原物和 孳息的区别。原物，是按照其自然属性或法律规 定产生新物的物。如产生幼畜的 母畜、发生利息的银行存款等。孳息是原物根据 自然规律或者法律规定产生的物，包括天然孳息 和法定孳息。原物和孳息分类的意义是：除法律或合同 另有

6、规定外，孳息归原物所有人 所有，转让原物时，孳息收取权一并转移。第二章 占有一、占有的分类（1）有权占有和无权占有依占有有无权源为标准，有此划分。有权占 有又叫正权源占有，是基于本权即法律上的原因的占有。无权占有又 称无权源占有，是无本权或欠缺法律上原因的占 有。分类的意义在于明确法律对不同占有的保 护程度不同。1有权占有人可排除他人的占有请求， 而无权 占有人遇有本权人请求返还占有物时， 有返还义 务。2因侵权行为占有他人之物，不发生留置权的 效果。无论当事人之间是否有其他法律关系，只 要没有占有的权源，占有人都有义务向权利人返还占有物(2)自主占有与他主占有以占有人有无所有的意思为标准有此

7、分类。 自主占有指以所有的意思为占有。如买受人依合 同占有标的物。他主占有指不以所有的意思为占 有。如借用人、监护人等的占有。区分的意义是：1所有权取得时效之占有、先 占之占有，均须为自主占有；2在占有物毁损灭 失时，自主占有人责任轻，而他主占有人责任重。直接占有与间接占有按照有无事实上直接掌控物的形式，有直接 占有与间接占有。直接占有是占有人事实上直接 掌控物的占有。间接占有是事实上虽未直接掌控 物，但是基于一定法律关系，对他人直接占有的 物享有原物返还请求权的现象区分的意义在于明确：1间接占有不能单独存在。法律关系中有直 接占有的，才有间接占有；没有间接占有的，也 无所谓直接占有，直认占有

8、即可2不同的占有，对物管领力的实现不同。直 接占有人是依对标的物的现实、直接控制而实现 管领力。间接占有人，通过返还请求权维持占有 的对物管领力。3间接占有也有占有的效果。除法律特别规定 外，法律对占有的规定也适用于间接占有。如善 意取得，也适用于间接占有。4.有无自力救济效力不同。直接占有，占有 受到侵害时，占有人有自力救济权，而间接占有 无此效力。5.最大限度地方便交易。间接占有使占有出 现观念化，助长交易方式多样化和灵活性。观念交付的动产物权变动公示方式，以间接占 有为条件。若不认间接占有，拘泥于直接占有， 该类交付就不能成立。（4）和平占有与强暴占有以占有手段是否和平，分为和平占有与强

9、暴 占有。和平占有是不以法律禁止的手 段的占有。强暴占有是以法律禁止的强力手段的 占有。区分的实益是：（1）原占有人对强暴占有人 有物上请求权；（2）质权、留置权不因强暴占有 而丧失；（3）取得时效以和平占有为要件。（5）公然占有与隐秘占有以占有是否公开分为公然占有与隐秘占有。 公然占有是不故意避免他人发现之占有。 隐秘占 有是恐怕他人知晓而隐匿之占有区分的意义是：公然占有具备法定条件时适 用取得时效，产生有权占有的推定效力。隐秘占 有不适用取得时效和占有推定效力的规定。（6）善意占有与恶意占有对无权占有，以占有人是否知道或应当知道 无占有的权源，分为善意占有和恶意占有。善意占有是不知且不应知

10、无权源而相信有 正当权源的占有。恶意占有是明知或应知权源而 为的占有。区分的意义：（1）平衡原权利人和善意占有 人之间利益关系，维护正常的交易秩序；（2）区 分善意占有人与恶意占有人的不同责任。根据物权法：善意占有是特别规定的物权变动要件。从无处分权人受让标的物的，善意 占有是取得所有权的要件之一（第 106条）。而 恶意占有者，即使支付了合理价格也不能取得物 权。（2）采取公示对抗主义的物权变动，在未经公示前，物权人不得对抗善意占有人， 可对抗恶意占有人 3.占有人对返还请求权人的 义务，因善意和恶意而有不同恶意占有人造成 占有物损坏的，有赔偿义务。善意占有人则不负 此项义务；物权人请求返还

11、占有物，善意占有人 有费用给付请求权，恶意占有人无此权利；第三 人致占有物毁损灭失其赔偿不足补偿损失的， 恶 意占有人负补充赔偿义务（第 244条），善意占 有人无此责任。（7）自己占有与辅助占有以占有人是否亲自占有为标准，区分为自己占有 和辅助占有。自己占有是占有人亲自对占有物为 事实上的管领的占有；占有辅助是指根据特定的 从属关系，受他人指示而对物为事实上管领之占 有。二、占有的推定效力包括两方面的推定效力。（1）占有的权利推定效 力。是指占有人有占有的事实的，推定其在占有 物上所行使的权利适法而有此权利。 按占有之权 利推定，发生下列效果：因占有标的物权属发生 争议时，占有人免除权源之举

12、证责任，但官员例 外（刑法对其有巨额不明财产来源罪的特别规 定）;第三人可以援用此推定；在动产善意取得， 即使让与人无让与的权利，受让人因善意并支付 了合理代价而取得之占有，受法律的保护。（2）占有之事实推定。没有相反证明的，推定 占有人的占有为自主占有，所有的意思的 占有，善意、和平等常态下的占有。三、占有之保护占有是法律承认的事实，予以必要的救济是 应有之义。有三种救济方式。（一）占有人的物上请求权。包括：1占有物返还请求权。即占有的动产或者不动产被侵占 时，占有人有权向侵占人行使返还请求权。 该请 求权的时效期间为一年，自侵占发生之时起计 算。在此期间未行使返还请求权的，该权利消灭。 2

13、占有的排除妨害请求权。即占有人对妨害占有 行为，可以请求排除妨害的权利。3占有的消除 危险请求权。即占有人对可能危害占有的情形， 可请求危情制造者消除危险。（二）占有人的债权请求权对占有的财产造成损害的，占有人得请求 损害行为人赔偿损失。（三）占有人自力救济权。包括两种：一是 自力防御权。即占有人对于侵夺或妨碍其占有的 行为，得在法律限度内以自己力量防御。 二是自 力取回权。即占有人对被侵夺的财产，得于法律 限度内以自己力量取回，回复占有原状。四、无权占有人的责任。在无权占有时，占有人使用占有的动产或不动 产致其受到损害的，恶意占有人负损害赔偿责 任，善意占有人则免责；占有人因占有物毁损灭 失

14、而受有积极利益，如赔偿金、保险金等，应返 还占有物权利人。如返还之利益不足补偿权利人 损害的，恶意占有人对不足部分有补偿责任， 善 意占有人无补足义务。第三章物权总论一、物权的种类（1）用益物权与担保物权 在他物权，依设立的目的可区分为用益物权和担 保物权。用益物权是以物之使用价值为目的设立 的他物权，如土地承包经营权、宅基地使用权； 担保物权是以物的但报价值作为履行债务的担 保而设立的他物权，如抵押权、留置权、质权。 他们设立的目的不同，所包含的客体不同，法律 效力也不同。（2）登记物权和非登记物权物权依变动是否须经登记，可区分为登记物权和 不登记物权。登记物权是物权变动不经登记不生 效或者

15、不得为处分之物权；不登记物权是物权变 动无须登记而经交付即可生效的物权。二者的成立要件和变动方式不同。（3）本权与占有。占有是指实际上控制标的物的事实状态， 而不是 权力。基于物权或者其他权利控制标的物的， 相 对与占有的权利，称为本权。区分的意义在于对他们采取的保护方法不同。二、物权的效力（一）一般效力即各种物权都有的效力。也叫物权的共同 效力。包括：对标的物的支配力、对债权的 优先力、妨害排除力。对物支配力。物权具有保障物权人对标的物直接为一定行 为、享受其利益的效力。不同的物权有不同的 支配力。所有权是完全物权，有完全的、最高 的支配力。他物权是不完全物权，具有不完全的且受所有权限制的支

16、配力。物权的优先力。物权具有比标的物上的债权优先行使的效力。 债权和物权发生冲突的，债权不能对抗物权、 物权优先行使。但法律另有规定或当事人另有 约定者除外。另有规定者，如合同法上“买 卖不破租赁”、物权法关于进行过预告登记 的债权等规定。物权的妨害排除力。物权的妨害排除力，是指物权具有的排除 他人妨害、恢复权利人对物正常支配的效力。 对妨害排除力，须特别注意两点：（1）须标的 物存在而物权受到妨害，排除力始得发挥作 用。（2）对正在进行的妨害，物权人得直接采 取适度之“自力救济”。（二）特别效力各种物权特有的效力是特别效力。不同的物 权，效力各有不同。“四效力说”中的还有：（1）物权的排他效

17、力。物权具有排除一物上 再有相同物权。如一房屋不能有两个所有权,也不能有两个相同的抵押权。（2）追及效力物权的追及效力，是指物权具有的当标的物被他人占有，无论辗转归于何人，物权人仍得对 占有人主张返还原物的效力。物权人只能对无 权占有人行使原物返还请求权，对有权占有 人，依法不能主张返还请求权。最为显著的证 明是善意取得制度。（稳爷并不同意这两点）三、物权法的三项基本基本原则（1）物权法定原则。1意义。物权法定原则，是指物权的种类和内容 由法律规定，不许当事人自行创制的原则。效力。（1）物权“类型强制”。即有何种物权 概由法律规定，当事人只能依照法定的物权类型 设立、变更和消灭物权，不得在法定

18、类型之外另 有物权种类，禁止设立与法定类型相悖的物权。（2）物权的内容法定。即物权的内容由法律规 定，当事人不得自由创制，更不得创制与法定内 容相悖的物权内容。（3）自行创制的物权无效。物权要法定的原因：是物权效力的排他性和绝 对性所要求的；维护交易安全之需要；物权公示 的需要。对不符合物权法定原则的行为如何处理：（1） 违反物权法定类型之情形。不产生创设物权的法 律效果。但是如果该行为具备了债权行为的有效 条件，则可产生债法上的效果（2）违反法定物 权内容之情形。法律行为可以产生创设该种物权 的法律效果，其法律行为中有悖于该种物权法定 内容的部分无效。（2）物权公示原则。意义：公示公信原则，

19、是物权变动应当依法公 示，依法公示具有可信赖的物权变动的效果， 即使出让人对标的物无处分权，受让人根据对 公示的信赖，也能够取得标的物的物权的原 贝叽1、公示原则。即物权变动须按照法定公示方 式。公示才能发生物权变动效果的原则。所谓 公示，是将物权变动的状态以法定方式公开向 社会公众显示，以使公众知晓。公示的法定方式有两种：动产物权，以占有（转 让物权的以交付）标的物为公示方式。不动产 物权，以在国家主管机关办理登记为公示方 式。违反法定的公示方式进行物权变动的， 不 能发生当事人预期的物权变动的效果。2、公信原则。即依法公示的物权变动，具有 法律上的公信力，即使出让人对标的物无处分 权，受让

20、人根据对公示的信赖，也能够取得物 权的原则。所谓公信，也叫公信力，是指公示 所产生的物权变动效果的可信赖性。公信力是 法律所赋予的，旨在保护以公示方式取得物权的第三人。3、.正当性说明。公示原则的作用是要求物权 变动当事人须以明确、可靠的方式变动物权， 使物权变动公开化、确定化，发生确定的效果。 公信原则的作用则在于保护交易中的善意受 让人，维护合法交易的可靠性和正常秩序。4公示公信原则效力的相对性。该原则的效力 不是绝对的。（1）只保护善意且有偿的受让人。 对恶意或 无偿受让者，不适用该原则。（2）既有公示确有错误的，利害关系人得依 法获得救济。登记有错误，物权人、利害关系 人对登记有异议的

21、，得向登记机构申请“更正 登记” “异议登记”等。这些登记成立的，应 当按照申请人的申请确定物权的归属。一物一权原则一物一权，是指一个标的物上不能有互不相容的 二个物权同时存在。一物之上不能有两个所有 权、两个用益物权、两个质权、留置权和两个相 互冲突的抵押权。四、物权变动的公示方式一、交付交付，是转移标的物占有的行为。包括现实交付和拟制交付：1、现实交付即转移标的物的直接占有的行为。 一般场合 所说交付就是现实交付。其特点是转移标的物的 直接占有。2、拟制交付是在观念上而不是现实地转移标的物的占有，但 是发生与现实交付相同效果的交付方式。又叫 “观念交付”。种类：（1）简易交付。即动产物权设

22、立和转让前， 受让人已依法占有该动产的，出让人与受让人形 成物权转让合意时，交付已为完成的交付方式。 如借用期间买得该借用物、租赁期间买得该租赁 物等。（2）指示交付。 即出让的动产被第三人 占有的，出让人将返还请求权转让受让人， 并告 知占有人向受让人现实交付的交付方式。也称“返还请求权的让与”。（3）占有改定。即动产物权转让时，当事人双方在形成物权变动合意后，又约定由出让人 继续占有该动产的，受让人在物权变动合意成立 时取得间接占有的交付方式。物权变动的合意与 出让人继续占有的约定成立后，出让人由先前的“自主占有”变成“他主占有”，因此这种方式 叫做占有改定。出让人有到期返还原物的义务。二

23、、交付的效力立法例上，主要有两种立法主义：1.生效要件主义。此种立法规定交付是动产物权变动 的生效要件，有合意而无交付的，不发生动产物 权变动的效果。2对抗要件主义。 这种立法规 定，动产物权的变动，依当事人双方的合意而发 生效力，有合意的，即使未交付，动产物权也转 移给受让人，交付是对抗第三人的要件。我国物权法第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法 律另有规定的除外。”可见，我国动产物权的变 动，一般在交付时生效，但法律另有规定的除外， 与德国民法相似。三、登记（1）、意义：登记是物权变动关系的当事人依照 法律的规定，向国家主管机关提交申请书、标的 物权利证书、协议书等

24、申请文件，请求登载记录 物权变动事项，该机关经审查认为无误时，将物 权变动事项记载于特备公簿的行为。（2）、登记的效力。物权公示效力；物权变动的 根据效力；权利正确的推定效力；善意保护效力； 风险警示效力；监管效力。（3）.登记的类型初始登记（宣示登记）。即对一项不动产物 权最初的登记。变更登记。即因物权人名称变更或者标的物发 生变化，对登记簿记载的相关内容作相 应更改的登记。属于事实登记。转移登记。即对转让等原因发生的 物权移转所 进行的登记。也叫设权登记，俗称过户登记”。4注销登记。即因不动产灭失或抛弃、用益物权 期限届满、担保物权终止等原因所进行的登记。 也叫涂销登记。更正登记。即因登记

25、簿的记载有误而对错误登记事项所作的补充、更正登记。登记有错误的， 如遗漏、记载事项不确切、自己的权利被他人登 记等，通过更正登记可消除登记与事实不一致的 状态，保护权利人和利害关系人。（1）更正登记 的要件。第一，须权利人、利害关系人提出书面 申请；第二，须登记上的权利人书面同意更正， 或者申请人证明登记确有错误。（2）更正登记的效果。在登记簿上更正先前的错误登记事项， 按照申请的请求予以登记。（3）更正登记申请的 效力。符合更正要件的应更正登记；不具备法定 条件的不能更正登记，但可申请异议登记。异议登记。即登记机关将利害关系人对既有登 记所提异议记载于登记簿的登记。（1）要件。登 记上的权利

26、人不同意更正。（2）效果。第一，利 害关系人须于异议登记之日起 15日内起诉，否 则，异议登记自动失效；第二，经过法院审理， 利害关系人的请求成立的，应当更正登记，反之，若异议登记不当造成登记上的权 利人损害的，该权利人得向申请人请求损害赔 偿。7预告登记（本法第20条）。即为保障将来实现 不动产物权变动而对相关不动产物权变动合同 债权进行的登记。（1）性质。属债权登记而非物 权变动登记（2）登记目的。强化登记的不动产 物权变动合同的效力，使该合同约定的将来的不 动产物权的实现，受登记公信力的强力保障。（3） 效力。限制了出让人对标的物 的再处分，使债 权具有了对抗第三人的效力为防止“一物二卖

27、” 提提供了有效措施。（4）要件。第一，须合同内 容为将来转移不动产物权；第二，须为有效合同； 第三，须当事人双方有预告登记的约定；第四， 须当事人申请。（5）预告登记的失效。两种原因： 第一种，债权消灭。如合同解除、标的物在事实 上不能交付等。第二种，自能够进行不动产物权 登记之日起三个月内未申请此登记。 如出让人交 付房屋后当事人一直不办理所有权转移登记。四、物上请求权物权请求权，是物权人享有的当其物权受到侵害 时得请求侵害人为特定行为、回复对标的物的圆 满支配的权利。包括：原物返还请求权、恢复原 状请求权、妨害排除请求权、妨害预防请求权等。第四章所有权一、所有权的取得1.依法律行为取得。

28、2因法律行为之外的法律事实取得。（1）先占。即以所有的意思，占有无主动产而 取得其所有权的法律事实。先占须符合下列要 件：第一，标的物须为无主动产；第二，标的 物须为法律不禁止占有 之物；第三，须以所有的意思占有标的物。（2）添附。即不同所有权人的物因结合或因 加工形成不可分割的物或具有新质的物，从而 引起所有权变动的法律事实。添附有附合、混 合、加工三种形式附合，是指不同所有人的物因结合形成 难以分割之物，非毁损不能分离或分离于经济 上不合理，从而发生所有权变动的法律事实。 包括动产与不动产的附合和动产与动产的附合 两种情形。动产与不动产附合时，由不动产的 所有权人取得该动产的所有权。动产与

29、动产附 合时，由原物价值较大的一方取得新物的所有 权。若原物价值相当，则发生共有。混合，指不同所有人的动产因相互混杂或交 融而难以分离的情形。混合而成的新物，由原 物价值较大的一方取得所有权。若原物价值相 当则发生共有。加工，是指因对他人之物加以制作或改造， 使之成为具有更高价值之物，从而发生所有权 变动的法律事实。加工物所有权的归属，依加 工所生成的新价值是否大于原物价值而定：大 于者，由加工人取得；否则，由原物的所有权 人取得。（3）无主物的法定归属。无主物是没有所有权 人或所有权人不明的物。如无人认领的遗失物、 饲养动物，无人继承和无人受遗赠的遗产，无 主的漂流物、埋藏物、隐藏物等。对无

30、主财产的归属，物权法第113条规定， 遗失物自发布招领公告之日起 6个月内无人认 领的，归国家所有。第114条规定，对漂流物、 埋藏物、隐藏物，参照拾得遗失物的有关规定。由上可见，无主物法定归国家所有。（4）善意取得意义:善意取得，是指无处分权人出让他人 之物，受让人取得该物的占有或完成 登记时出于善意且支付了合理价款的，即取得 该物的所有权的情形。构成要件：（1）标的物须为依原权利人意 思而脱离其占有（2）让与人对标的物无处分权。（3）受让人取 得占有时须为善意。（4）受让人以“所有”的 意思基于有偿法律行为取得占有。（5）转让的 财产已经完成交付或者登记。善意取得的效力：（1）对无处分权人

31、与善意受让人的效力。 善意受让人即时取得所有权，无处分权人不得 主张转让行为无效。（2）对原所有权人与善意受让人的效力。 善意受让人因即时取得，成为所有权人。原所有 权人不得对其主张所有权和其他权利。（3）对原所有权人与无处分权人的效力。 原所有权人在所受损害范围，对无处分权人有 不当得利返还请求权。二、共有是指数人对标的物共享同一所有权的法律状态。 包括按份共有和共同共有。1、按份共有按份共有，是指共有的所有权在量上得分析为份 额，共有人按各自确定的份额享有所有权的共有 形态。效力：内部效力。各按份共有人：（1）依其份额享有权利。（2）得以其份额设定担保物权。（3）对共有物有分割请求权。（4

32、）出让其份额时，其他共有人享有同等 条件下的优先购买权。对外效力。（1）共有人享有物权请求权。（2）共有人就共有财产，对外享有连带债权、 承担连带债务。2共同共有共同共有，是指数人对同一物平等和不分 份额地共享所有权的共有形态。效力：（1）.对共有物的处分行为，经全体共 有人同意的才发生对外效力。共同共有关系存续期间，共同共有 人无分割请求权，也无优先购买权。.共同共有关系终止时，对共有物的 分割与按份共有相同。.共有人就共有财产，对外享有连带债 权、承担连带债务。三、建筑物区分所有权意义：建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内 的专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有 部分享有共有和共同管理

33、权所组成的特别所有 权。特征：1.客体是分为两部分的同一建筑物。即区分 专有部分和共有部分的同一建筑物。2权利复合性。由专有部分所有权、共有部 分共有权、成员权这三项权利复合组成。3.专有部分所有权的主导性。(1)区分所有 权人取得专有部分所有权即取得共有部分共有 权及成员权；(2)专有部分所有权的大小决定共 有权及成员权的大小；(3)区分所有权设立登记 时，只登记专有部分所有权，不登记其他。4三项权利一体性。专有部分所有权等三项 权利，是建筑物区分所有权的三要素，不可分离。 发生区分所有权变动时，须一体变动。5.所有权人身份的多重性。 区分所有权人集 专有部分所有权人、共有人、成员三重身份于

34、一 身，在不同情形，分别行使三种权利。三、建筑物区分所有权的内容（一）专有部分所有权专有部分所有权，是区分所有权人对专有部 分得依法自由占有、使用、收益和处分的权利。（二）共有部分共有权共有部分共有权，是建筑物区分所有权人依 照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之 共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。（三）成员权此所谓成员权，指建筑物区分所有权人（业 主）依其专有部分所有权人和共有人地位，当然 享有的属于建筑物管理团体成员的权利。四、相邻权（一）相邻关系相邻关系，是不动产相邻各方在行使各自的 不动产所有权时，因相互间应当给予便利或接受 限制而发生的权利义务关系。（二）相邻权相邻权，是指

35、相毗邻的不动产的权利人为行 使其不动产物权的必要，依法对相邻他方的不动 产加以利用的权利。2特征。（1）是不动产权利人的权利。动产不发生相邻 关系，自无相邻权。（2）是相毗邻的不动产权利人的权利。无相邻 关系者不享有相邻权。（3）是法定权利。相邻权依法根据相邻关系发 生，不须当事人订立合同。当事人因土地利用便 利订立合同约定相关事务的，形成？地役权？ 。（4）是为相邻人行使其不动产物权获得必要便利的权利。第五章用益物权1、用益物权的特征。（1）.用益物权是一种限 制物权和他物权。（2）用益物权以对标的物的使 用收益为目的。（3）.用益物权以对物之占有为 前提。（4）我国之用益物权，包括不动产用

36、益物 权和动产用益物权。但主要是不动产（5）用以 物权为独立物权2、地役权的特征（1）地役权是为一方土地的利益而利用他方土 地的权利。（2）地役权在平等自愿的基础上设立。当事人 应当采取书面形式订立地役权合同。土地上已经 设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地 使用权等权利的，未经用益物权人的同意，土地 所有人不得设立地役权。（3）地役权具有依附性。主要在于地役权不得 与需役地分离而单独转让，不得与需役地分离而 成为其他权利的标的。（4）地役权具有不可分性。地役权的取得、丧 失均为全部的，不得分割为数部分或者仅有一部 分而存在。（5）地役权设立的利益内容具有多样性。可以 是通行、排水、米光

37、、禁止污染等。（6）地役权具有期限性。地役权的期限由当事 人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地 使用权等用益物权的剩余期限。3地役权与相邻权的主要区别：（1）.权利产生的方式（根据）不同。地役权为 约定之权，后者是法定之权。（2）性质不同。地役权是用益物权，后者是对 相邻不动产权利的限制。（3） 对不动产权利限制的程度不同。地役权 可根据地役权合同，对供役地的权利做较大限制，相邻权则是对相邻不动产权利的最低限制。（4）权利取得的是否有偿不同。地役权的取得 一般为有偿，相邻权的发生则为无偿。（5）.权利的存续期限不同。地役权存续期间 依地役权合同，可长可短，而相邻权则无期限之 限制。第六章

38、担保物权1、担保物权的特性（1） 担保物权具有从属性和附随性。担保物 权为确保债权实现而设立，其以债权的存在为前 提，随债权的消灭而消灭。因此，担保物权是从 权利，而被担保的债权则为主权利。（2）.担保物权具有不可分性。所谓不可分， 是指担保物权在其担保的债务清偿前，担保物、 债权、债务发生分割的，不能导致担保物权分割， 担保物权人仍得就担保物之全部行使其担保物权（3）担保物权具有物上代位性。物上代位性，是指担保物权具有的当担保物灭失、毁损而转换 为金钱或其他实物时，转换物成为担保物的代位 物，担保物权得就该代位物行使的特性。（4）.担保物权具有期待性。担保物权在债务履 行期届满之前，处于 待

39、行使？状态，在债务人 不履行到期债务之时，才得行使。（5）.担保物权是就担保财产优先受偿的权利。 在债务履行期间届满而债权未获清偿时，担保物 权人可以将其担保物以拍卖、变卖等方式予以变 价，并就其价款优先受偿。2、抵押权的效力抵押权具有担保物权的共同效力，即前节中 所讲担保物权对人的、对担保的债权的、对担保 财产的效力。但是，抵押权的具体效力，有一些 个别性。（一）抵押权对债权的效力抵押合同对担保范围有约定的，依约定；无 约定的，抵押权所担保的债权范围包括：主债权 及利息、违约金、损害赔偿金和实行抵押权的费（二）抵押权对抵押财产的效力1抵押权所及标的物的范围。抵押权的效力 及于标的物、标 的物

40、的加工物、附合物、混合物、从物、从权利、 孳息、土地上新增的建筑物、代替物等。2抵押权的物上代位效力。担保物权具有的 当担保物灭失、毁损而转换为金钱或其他实物 时，转换物成为担保物的代位物，担保物权得就 该代位物行使的特性。3抵押权的追及效力。所谓抵押权的追及效力，是指抵押权具有的 保障抵押权人得追及抵押物的所在而行使抵押 权的效力。抵押权的追及力有法定的条件：（1） 抵押物无偿转让的，抵押权不因转让而受影响， 抵押权人得向无偿取得者主张抵押权。（2）抵押 物有偿转让的，未经抵押权人同意不得转让，受 让人代为清偿债务消灭抵押权的除外（3）抵押物出租的，抵押权的追及 力有不同情形。先抵押、后出租的，租赁关系不 得对抗已经登记的抵押权；先出租、后抵押的， 租赁关系不受抵押的影响。（三）对抵押权人的效力抵押权人有以下权利：折价抵债请求权和变价处分请求权。这 两种权利属于请求权。优先受偿权。抵押财产卖得的价款应优 先清偿抵押权人的债权，有剩余的才能清偿债务 人的其他债权人的债权抵押物价值保全权。此权利可分解为三 个层次：（1 ）抵押人的行为足以使抵押物价值减少 时，抵押权人有权要求抵押人听停 止该行为。（2）抵押物的价值因抵押人的原因而 减少时，抵押权人有权要求抵押人恢 复抵押物的价值或提供与减少的价值相当的担 保。（3）抵押