旅游文化专题无锡灵山耿湾禅意小镇(世联行)

1、无锡灵山耿湾禅意小镇项目分享-一个颠覆“旅游札幌，地产赚钱”的传统旅游地产模式的项目！一个持续深耕十七年，步步为盈向运营要利润的模式典范！2012年9月12一、开发商背景及运营模式无锡灵山文化旅游集团有限公司是一家以旅游、文化为主体，涉及文化、旅游、地产、投资等多种产业的多元化企业集团3“灵山”商标被评为“中国驰名商标”，形成了旅游、文化、出版、地产、投资、酒店、食品、工艺品、餐饮等灵山产业链。灵山胜境被授予“国家AAAAA级旅游景区”称号。景区自1997年开园以来，累计接待海内外游客4000多万人次。两大品牌业务多元化产业包括：灵山胜景、文化传播、文化旅游纪念品、餐饮、灵山精舍、食品、香烛、

2、物业、地产（印象剑桥，别墅社区）等灵山胜景管理架构 无锡灵山文化旅游集团有限公司旗下的三家子公司负责灵山胜境的管理运营无锡灵山文化旅游集团有限公司灵山景区文化旅游有限公司灵山景区经营有限公司灵山景区管理有限公司人数规模：60-70人；主要职责：一次消费，包括：景区大门和旅行社对外的运作。人数规模：不详；主要职责：二次消费，包括：导游、电瓶车、吃饭、纪念品、购物、餐饮、住宿等。人数规模：550左右的人，其中70多个实习生；主要职责：提供服务和保障平台，包括：停车场、票房、游客服务部、安保部、园林部、设备部、剧场演绎部、综合管理办公室等对内花钱部门。灵山胜境已成为无锡休闲旅游的重要组成部分，是以佛

3、文化为主题的旅游地产开发经典案例5中国最为完整、也是唯一集中展示释迦牟尼成就的佛教文化主题园区。经过17年的开发建设，已经成为中外闻名的佛教文化旅游胜地，每年接待世界各地的游客300余万人次。一期工程灵山大佛（1994-1997年）：以灵山大佛为核心，打造区域的标识性建筑三期三期一期二期概况：一期工程以灵山大佛为核心，在原有祥符禅寺的基础上，新建天下第一掌、百子戏弥勒、佛教文化博览馆等核心项目，灵山大佛：高88米，连同三层石头基座在内通高101.5米。比“佛是一座山，山是一尊佛”的四川乐山大佛还高出17米，是当时世界上最高的青铜佛像天下第一掌：为灵山大佛右手的复制件，它与灵山大佛右手形状、大小

4、完全一样，以1：1的比例复制而成百子戏弥勒：高3米，宽7.8米，重9吨,在弥勒硕大的身体上，塑有整整一百个正在嬉戏耍闹的小顽童，各个形神各异佛教文化博览馆：展示了中国五方五佛，藏传、南传、汉传三大佛教体系等丰富的佛教文化内容灵山大佛百子戏弥勒天下第一掌二期工程灵山文化园（2002-2003年）：以九龙灌浴为核心，进一步延展佛教主题，增强项目的参与性三期三期一期二期五智门菩提大道概况：占地25万平, 其中绿化面积约14万平，园区以中轴线为景观主线, 从外至内有大照壁、五明桥、门楼、佛足坛、五智门、菩提大道、九龙灌浴、降魔、阿玉王柱等核心项目：九龙灌浴：大型音乐喷泉动态群雕，动态地再现了佛陀释迦牟

5、尼诞生时的场景。随着音乐走向，莲花开合，太子佛从中徐徐升起，在九龙喷水行程的水幕中自转一周五智门：目前全国屈指可数的大型手工雕刻石牌楼，刻有佛教六度内容和内涵丰富的佛教文化楹联菩提大道：大道两边种植银杏树，大道中央饰有七朵莲花，取自佛陀出生时“步步生莲”的典故九龙灌浴三期工程灵山梵宫（2006-2009）：延伸和扩大灵山景区，增加酒店、会议功能，进一步完善景区配套设施建设一期三期三期二期梵宫概况：三期工程规划用地面积约34.09公顷，由灵山梵宫、五印坛城、灵山精舍、灵山佛学院等主要建筑组成；核心项目：梵宫：总建筑面积达4.7万平方米，由圣坛、廊厅（佛教展示馆），以及佛教餐饮和会议中心组成，被称

6、为“东方卢浮宫”；五印坛城：占地面积约5000平方米，是藏传佛教风格的建筑，“五印”代表五方五佛，也代表佛的五种手印相；灵山精舍：禅主题抽象化表达，拥有特色客房95间及接待大厅，多功能厅、餐厅、茶室、静坐室等；灵山佛学院：僧人在此修行，定期举办禅修班等。五印坛城梵宫内部收藏了东阳木雕、敦煌壁画、扬州漆器、景泰蓝、琉璃、温州瓯塑等艺术珍品。五期工程大灵山耿湾（建设中）：打造新旅游景区的亮点，以禅的精神为核心，集禅修、养心、度假于一体的禅学圣地禅修中心禅园休闲度假概况：五期工程规划用地面积约1132.8亩，发挥禅文化的精神力量，弘扬禅宗精神，以商务客、合家欢、都市白领为主要客群，以完善的都市生活配

7、套，满足精神生活定位：不仅成为灵山景区的新一极，进一步强化和升级灵山大佛的品牌形象，不仅能推动马山旅游升级，更要成为国内首屈一指的禅文化研修、交流、传播的禅文化圣地，以及充斥浮燥、负面情绪环境下的正能量源。核心功能：禅修度假、休闲娱乐、商务会议、高端居住核心项目：禅修中心、逍遥禅居、酒店、会议中心、剧院、湿地公园、植物科教园、三期一期二期三期五期禅居目前休闲体验型项目只有九龙灌浴和灵山吉祥颂10九龙灌浴大型音乐喷泉，“九龙灌浴，花开见佛”还原太子佛诞生场景。灵山吉祥颂（韩红演唱）“声光电”包装的音乐史诗情景剧，演绎了释迦牟尼舍弃皇太子地位及王室的显贵奢侈的生活,出家学道,在历经磨难之后得道成为

8、智者、觉者的过程。功能逐步升级，未来将打造成为集观光、体验、商务、休闲娱乐于一体的综合型休闲旅游目的地11以灵山大佛为核心，打造区域的标识性建筑核心项目：灵山大佛、天下第一掌、百子戏弥勒、佛教文化博览馆以九龙灌浴为核心，进一步延展佛教主题，增强项目的参与性核心项目：九龙灌浴、五智门、菩提大道延伸和扩大灵山景区，完善景区商务配套设施建设核心项目：灵山梵宫、五印坛城、千人宴会厅、会议区域第一期：灵山大佛第二期：灵山文化园第三期：灵山梵宫发展阶段功能层次（1994-1997年）（2002-2003年）（2006-2009）打造新旅游景区的亮点，以禅的精神为核心，集禅修、养心、度假于一体的禅学圣地，增

9、加二次消费第五期：耿湾禅意小镇（2013-未来）观光观光体验观光体验商务配套观光体验休闲娱乐商务景区生命周期各期的客流量均遵循一般景点的游客增长规律，五年为一个生命周期，所以灵山景区每五年左右对景点进行更新按照国内旅游的惯例，一个新景点生命周期是5年，前两年上升，第三年持平，第四年放缓，第五年达到峰值，以后增速趋于平衡。灵山基本上也遵循这个规律。景区管理公司总经理 秦总一期灵山大佛1997年开光，02年时游客增长开始放缓；二期九龙灌浴03年开放，遇见sars的形式，又达到一个新的高峰，经过5年后又趋于平衡；06年开始策划三期，08年建成，09年景区又达到新的高潮，一直到现在游客人数在上升，但增

10、速有些放缓。这个规律对所有的景区可能都存在。发展阶段游客数量（万）1997年第一期：灵山大佛第二期：灵山文化园第三期：灵山梵宫2003年2008年2012年300200100游客情况2012年突破300万人次，游客以长三角游客为主，主要为观光游、商务游，商务游客在淡季对景区拉动作用巨大，无明显淡旺季游客构成以长三角客户为主，占比超过50%，其他客户多来自沿海省份。出行目的以观光游、商务游为主2012年游客数量突破300万人次客流量： 2012年309.52万，其中免单客有40万，2013年计划330万；客源地结构：长三角占比超过50%，其他来自广东、珠三角，东北、北京，山西等地；出游目的：以观

11、光、商务为主。成本构成 前期投资成本巨大，后期运营维护成本较低分类单位备注投资成本104亿主要为前三期的总投资，一期灵山大佛，祥符禅寺-21亿；二期九龙灌浴景点，和周边配套景点，如阿育王柱，大照壁等-18亿；三期灵山梵宫、灵山塔林，五印昙城-65亿；五期投资158亿。人力资源成本2000万/年体现在工资性支出上，包括工资、绩效工资、劳保用品、培训等，并保持一线岗位40%的实习生设备设施和能耗成本1000万/年设备设施成本是动态的，不同使用年限的设备设施遇到大修更换等会有高成本支出，但不会每年都发生，例如，九龙灌浴大修的成本有1000万。能耗成本，主要是水电油气煤，基本上是个常量，不到1000万

12、物料消耗500万/年包括所有的消耗品采购收益情况 二次消费占比过低，未来希望通过功能升级，增加过夜游客，带动“二次消费”，实现利润增长消费构成2012年具体 相关数据一次消费二次消费主要为门票收入导游、电瓶车、餐饮、购物、住宿、会议一次消费共计约3亿元，门票平均120元/人其中，2012年309.52万人，免单客40万人二次消费共计约2亿元，二次消费人均76元/人其中，导游700万元，电瓶车2500万元，餐饮2000万元，购物15000万元，住宿1000万元，会议2000万元从长期来看，通过功能升级，提高游客的停留时间，促进游客的二次消费，实现利润的不断增长；而非只靠游客数量的增加，利用单一的

13、门票支撑其收益。项目二次消费仅占总营业收入40%，迪士尼主题公园二次消费占到七成！16二、项目背景项目地块占地1200亩，已基本完成拆迁，地块狭长，内部平整，西侧面太湖，东侧被山体环绕，环境私密，甲方要求主打禅意小镇概念17太湖环山西路东侧灵山西侧太湖田地太湖胥山灵山原功能布局项目原规划设置五大功能区，分别为酒店群、度假物业区、商业街、湿地景观18胥山散落在保留洋槐林、茶园里的一间间茅舍、茶屋、禅院。酒店群落功能互补，景观共享，面朝茶园、远眺胥山。呈现禅意的大环境和意境。禅修主题酒店：具有禅宗理念的主题酒店。共享大禅堂。会议酒店：将禅文化和度假会议、休闲娱乐相结合。会议中心：为各类会议品牌发布

14、、婚礼蜜月的参与者提供完美的体验。或坐落在山间，随山地层层递上。或排至在溪旁，跟着地块流淌延伸。别墅群错落组合成原始村落的形态呈现“自然而闲寂、拙朴而优雅”的精神意蕴。以直视胥山通廊作为景区的起始，续以滨湖禅道引人入胜。通过沿途景色的烘托来转换游人的心境。观光游客停车场。围绕着现状潭水打造设计独具特色的精舍群落。藏于林间，落于潭旁。禅意小镇的核心区，多种业态，吃喝玩乐购住行游各有去处。不同尺度的街道空间舒适宜人。主街、水道、小巷相互交错。五大板块：迎宾、祭祀、公共、娱乐、收藏。作为小镇的后花园，一水一木，一砂一石在这里同样表达着大自然的禅境。作为耿湾文化发展的源头，这里有最初的渔村生活环境。高

15、高的芦苇、撑起的渔网、拙朴的茅草屋、破旧的渔船，呈现出一种无为自然的景象。禅源茶舍区酒店群落度假物业区南主入口区原始渔村区湿地景观带核心商业街区禅源精品酒店区甲方项目目标：19时间目标为迎接2015年世界佛教论坛，2014年底项目完工1利润目标在考虑企业社会效应和经济效应的同时，可销售物业的收益能保证项目的所有土地成本和建设成本2品牌目标灵山五期项目，希望通过项目打造，超越梵宫，成为灵山的又一个高峰点31、禅主题如何打造？2、物业如何与文化进行嫁接？20三、解决途径什么是禅？21禅山与其说是宗教，不如说是一种生活的智慧，与其说是信仰，不如说是独特的思维方式；凝聚着东方智慧的禅，是对个人生命和心

16、灵的关注，是对真实人生的追求也有人说：禅是沟通佛法与现代社会的桥梁专业禅修中心那么禅如何与现实生活相结合，实现商业化？通过对众多案例的研究，我们总结了以下三个层级、四种模式22缅甸帕奥国际禅修中心日本东京正觉寺法国普罗旺斯迷尼姆结合模式案例名称小型出家模式禅修与养生结合禅修度假东部华侨城华兴寺完善度假配套模式一：模式二：圈层交流平台培训教育学术交流基地江苏太湖大学堂北京大觉寺明慧茶院模式三：模式四：禅与生活结合，实现商业化的层级专业自禅层级一：体验、度假式禅修层级二：交流平台层级三：禅的表现形式：通过对案例的研究，我们发现禅的表现形式可以总结为三类：学术禅、艺术禅、生活禅23禅 慧禅 趣学术禅

17、服务专业禅学研究机构、佛学论坛，邀请禅学大师，打造专业禅学研究修行的高地艺术禅无论是从文学、诗歌，还是从绘画、雕塑、建筑，都能看到禅的身影无时不在！至今为止，禅没有一个明确的定义“大家都在描述它，但没有人能够定义它”项目组经过仔细的研究，按照“禅”的表现形式的不同， 将“禅”划分为三类：学术禅以研究佛法的形式存在，也可以称之为专业禅生活禅在生活中体验禅境，以禅的思想指导生活，更多地体现为“禅理”功能化、实用化艺术禅自古以来，“禅”对我国的文学、诗词、绘画、雕塑、壁刻、建筑等等，都有重大的影响禅 悦生活禅在生活中体验禅境， 以禅的道理指导自己的生活，实践和享受真实、快乐、圆满的人生24禅的表现形

18、式之学术禅：服务专业禅学研究机构、佛学论坛，邀请禅学大师，打造专业禅学研究修行的高地；禅修场所根据自身的定位不同内部功能各异，但禅堂、客房（寮房）、图书室、斋堂是其主要功能构成名称功能具体要求是否必须设置禅堂（讲堂）讲经或法会，坐禅，培训大面积空间，能容纳百人以上，可达千人，根据具体项目定位而定是图书馆收藏相关典籍资料，学员书籍阅览等与普通图书馆要求类似，面积较小是客房（寮房）禅修、住宿安静、典雅，有高端用户及普通用户之分。可与酒店相结合是斋堂餐饮，聚餐与普通餐厅要求一致，对素食要求高，容易做出特色是诵经堂集体禅修用较大面积空间否打坐室个人修行用干净、禅意的个人空间否品茶斋禅修辅助功能，茶道与

19、茶道室一致否知客室（客堂）接待宾客的地方 设置在寺院或禅堂的入口处，宽敞舒适的环境为佳 是培训中心夏令营、学术交流、教学培训与教学用房一致否医疗室（医院）简单的医疗处理，或是特色的医护如作为辅助功能只设置简单医疗设备即可，如作为特色医疗则可根据自身特色而定是禅的表现形式之学术禅：除了专业的禅学研究外，禅与国学、礼教等中国文化的结合度很高：以论坛、研讨会的形式进行学术交流；以书院、学堂、夏令营等形式打造培训教育基地25禅中国文化人文精神学术交流教育培训禅与中国文化的结合具体功能与形式案例论坛学术研讨会书院、学堂夏令营南京大学“禅修 国学”高级研修班由名誉院长星云大师领衔的国内第一个熔禅修、国学、

20、调心、养性于一体江苏太湖大学堂融合传统教育理念，注重国学教育的小学教育模式禅的表现形式之艺术禅：借由音乐，美术及其他文学创作等多种元素的融合，展示禅，营造禅的意境26主题演出、艺术作品展览通过硬件、软件，静态、动态，具象、抽象等多种形式进行体现，营造主题色彩鲜明的禅境建筑“禅屋”园林“禅院” 环境“禅景”景观小品“禅品”音乐“禅乐”东部华侨城大型多媒体综艺晚会天禅：创新的3D效果，古典舞、现代舞、踢踏舞、杂技等中西方多种元素的浓缩，体现中国传统文化，并表达天人合一的人生理念。艺术名家作品展：般若艺术院举办禅悦佛教艺术家赵文杰大展禅的表现形式之生活禅：在生活中体验禅境， 以禅的道理和精神指导自己

21、的生活：思过、顿悟、前进27禅的道理和精神直指人心，顿悟、见性、成佛禅文化的根本精神和力量现代释译坚持“生活禅”，前进才有明确的方向，只有反思（思过）找到我们存在的弱点（顿悟）振奋精神，才能前进！（前行）对现有灵山大佛、梵宫，项目如何升级？如何超越？28主题升级1项目升级举措功能升级2设施升级3本项目原有灵山大佛禅的精神指导生活佛的信仰、膜拜思过、顿悟、前进全新生活方式的体验禅修式休闲度假观光、游览许愿完善的都市生活配套圈层交流的平台灵山大佛梵宫对现有灵山大佛、梵宫，项目如何升级？如何超越？完善功能：从现在单一的观看灵山大佛、梵宫、满足视觉的表面需求到吃、住、行、游、购、娱全方位实现精神需求，

22、从洗礼式信仰到精神世界的满足29禅餐饮素食禅斋酒店禅意酒店居所禅意栖居游乐禅艺表演度假禅意度假村推出“小型出家”主题度假游，1晚2天禅坐游以长三角的都市白领为核心吸引请知名导演编排禅主题剧目，禅秀剧院，演艺聚集人气对现有灵山大佛、梵宫，项目如何升级？如何超越？完善都市配套：从精神依托到融入工作和生活中，由不定期的观光体验到真正融入生活，融入精神骷髅30完善都市生活配套：离尘不离城，在灵山的圣境下享受都市生活商业小镇植物科教园山体运动公园以禅风格作为建筑的主调，布置餐饮、休闲等商业业态，在购物的同时，修身养性利用山林丰富的植物资源，打造植物科教园，做为灵山书院的户外教育基地充分利用项目山体资源，

23、在山体布置自行车道、山体瑜珈、攀岩等各种可以在山体发生的运动项目打造精英教育平台，传播国学文化，弘扬禅的精神，打造正能量源灵山书院“精英二代”夏令营国学、礼仪培训与无锡当地名校合作，设置分校，进行幼儿园+小学的教育利用项目资源，借鉴瑞士蒙塔纳国际夏令营，打造长三角首个企业家儿童夏令营基地百向青少年，在灵山书院举办国学、礼仪培训，从小接触国学文化，传承并创新对现有灵山大佛、梵宫，项目如何升级？如何超越？圈层交流平台：在灵山大佛营造的禅氛围下，以高端商务会所的建筑设施，或经营高端餐饮，或以企业会所销销售，搭建圈层交流平台，实现单向信仰到双向交流31商务交流平台休闲餐饮生活商务交友娱乐对现有灵山大佛

24、、梵宫，项目如何升级？如何超越？项目动力平台体系：具体设施及功能禅与生活结合、商业化的模式32具体设施圈层交流平台培训教育学术交流基地专业禅修场所度假式禅修模式一：模式二：模式三：模式四：项目功能禅修中心禅主题酒店会议中心+商务会议酒店灵山书院+植物科教园高端商务会所禅茶高端餐饮企业会所安缦法云度假酒店禅主题演艺商业街灵山天地禅屋、禅舍山体运动公园商务会议学术交流教育培训禅修圣地主题演艺文化体验休闲度假修身养性禅与生活结合的层级升级：众悟禅意小镇以禅的精神为核心，集禅修、养心、度假于一体的禅学圣地整体定位 不仅成为灵山景区的新一极，进一步强化和升级灵山大佛的品牌形象，不仅能推动马山旅游升级，更

25、要成为国内首屈一指的禅文化研修、交流、传播的禅文化圣地，以及充斥浮燥、负面情绪环境下的正能量源主题升级：佛(许愿)禅（思过、顿悟）功能升级: 观光休闲度假设施升级：禅修 禅园 禅闲 禅商 禅居北窗桃李下，闲坐但焚香形象定位营造出一种“静、詹、远、闲、幽、寂”的意境 3535功能定位休闲娱乐禅修度假商务会议高端居住36功能布局空间结构禅园禅居禅闲禅商禅修公共服务中心公共配套轴活力高业核一核活力商业核一轴公共配套轴一核一轴五区禅居禅商禅闲禅园禅修五区37功能布局空间结构具体项目落位图湿地公园植物科教园逍遥禅居灵山天地禅修中心公共服务区酒店+会议中心禅秀剧院灵山书院茶源居安缦法云灵山十二禅38公共服

26、务中心 游客服务中心，迎接八方游客游客服务中心雕塑广场生态停车场活动中心禅修发掘禅的智慧，交流禅的智慧，传承禅的智慧为潜心修行的客人量身订制礼佛、请法、灵修等禅修体验课程邀请得道高僧、大师前来授课，能够大幅度提升项目知名度、形象及人气39禅修静室妙音广场40禅园 度假休闲的胜地，精神放松的场所花海迷宫九曲回桥家庭休闲太湖亭景湿地公园露天演艺舞台修身养性圣水温泉小型出家禅闲在禅的意境中休闲度假，意味着以最大的鉴赏和恭敬心态来对待自己和世界茶源居安缦法去灵山十二禅灵山书院42酒吧特色商业街商务会议商务洽谈灵山天地会议中心商务会议酒店禅商休闲购物的乐园，聚集人气的平台；长三角商务会议目的地43禅居空

27、蒙山色间，水光潋滟处，修身养性的心灵归地，你我共有的世外桃源别墅公寓44四、重点难题 商业街45文化休闲特色的主题商业街引导无锡商业品质全线升级用全新的旅游方式启动未来精彩绝伦的大型文艺汇演展现旅游方式的革命时尚多元的休闲体验跃动时代文化乐符长三角首个开放式 参与性 文化休闲主题街区46开放式参与性文化主题街区消费力支撑：灵山景区客流量巨大，潜在消费能力强景区配套需求：丰富灵山景区功能，完善区域商业配套定位支撑强大的消费力支撑、迫切的商业配套需求和长三角旅游休闲商业市场的空白是项目定位方向的有力支撑消费需求锁定旅游观光人群、商务会议人群和目的地型消费人群是项目主题商业街的三大客群47核心消费群

28、：旅游观光人群重要消费群：商务政务人群补充消费群：目的地型消费人群旅游团体家庭游散客商务会议客群企业度假客群政务会议客群购物休闲等目的地型消费人群消费特征及需求把握满足基本旅游度假消费需求，并尽量延长滞留客户停留时间通过精品驿站、购物零售、餐饮美食等大众型功能业态的打造抓住区域最主流的消费需求和最核心的消费人群，具有较高的商贸和商务交流需求，附带休闲体验需求通过高端餐饮、主题体验、商务休闲等业态，建立项目对于中高端商务政务客群的消费向心力对区域商业已有一定认知项目应通过核心商业节点的打造，强化项目形象定位，实现“目的地型主题商业街”概念重塑把握旅游观光、商务政务、目的地型三大商业需求，注重对精

29、品驿站、餐饮美食、休闲娱乐、零售购物功能的打造商业体量预测按照耿湾禅意小镇未来的消费客群及人均消费，并结合常规景区商业坪效值的基础上，预测商业体量约为7.74万平米48V（商业体量）=C（年消费客群） RE（人均消费）/P（年商业坪效值）C（年消费客群）根据辐射圈层客群测算，本区域未来潜在消费人群为193.48万人RE（人均消费）保守估计：初期人均消费为120元/人据实地调研及访谈，2012年灵山景区除门票210元外，二次消费中人均消费为76元/人，但鉴于景区内无商业街，未满足游客购物和餐饮消费需求，所以该消费数值适当放大杭州宋城除去门票和演出票，到2011年人均消费增至102元/人，随着期的

30、开业，人均消费大幅上升P（年商业坪效值）常规每年商业坪效值：P=3000元/平方米据世联典型报告研究分析，彝人古镇每年商业坪效值为3000元/平方米V（耿湾禅意小镇可承载商业体量）=C RE/P =（193.48120）万/3000 =7.74万平方米消费者分类人口类别人口总数（万）渗透率辐射人口（万）核心层消费者灵山景区团队148.6070%104.02灵山景区散客222.8940%89.16辐射层消费者山水城65%0.3 合计193.4813年之后的增长率按近几年的平均增长率6.1%计算据景区调研，旅游团队与散客的比例约为4：6旅游团队渗透率可达70%，散客比例较小，为40%长寿古镇案例功

31、能格局长寿古镇功能集中在餐饮、购物、休闲娱乐、客栈四个方面，有3条餐饮小吃街、4条特色购物街、2条休闲娱乐街构成49水岸小吃酒吧茶艺一条街特色旅游商品一条街民族服饰街古玩字画一条街玉石及巴渝特色一条街庙宇小吃街商业餐饮演艺吧、KTV客栈会所茶室棋牌室水岸小吃酒吧茶艺一条街川渝小吃街餐饮街商业街案例1长寿古镇案例业态定位客栈、餐饮、特色购物、休闲娱乐四大功能配比分别为23%、26%、27%、24%50功能体量（万平方米）业态业态配比餐饮7大型餐饮（30户）、中小型餐饮（21户）23%特色餐饮：大中小面积小吃各90户，5户、70户品牌餐饮：特色五星级酒店内配置大型餐饮、长寿阁等客栈7.7配有44户

32、特色客栈26%零售购物8.0621共235间商铺，有缅甸玉石街、东南亚旅游商品风情街、巴渝特产街、书画古玩街、三峡奇石街等业态27%休闲娱乐7.3茶楼、酒吧（304户）、KTV、生日会所、桑拿室各一所，以及演艺吧6所等24%长寿古镇商业街业态配比水岸小吃街特色购物街客栈商业街演艺商业街案例1茵特拉根商业街位于东部华侨城茶溪谷，以欧陆风情为主题，包含主题街区、SPA中心和剧场三种商业类型51商业主题欧陆风情商业类型主题街区（步行街+市场）餐饮：甜源居（甜品）、TCBY天使冰王、丹桂轩、KFC、津津快餐购物：玫瑰人生香薰店、有模有样艺术品、蓝星古玩、大地艺术、欧洲缘、冲印蓝精灵、魔术教室、兴之宝珠

33、宝、GIVIEA水晶、友安迪饰品、好莱坞古风尚婚纱摄影SPA中心占地2万平米，含室内水疗中心、露天山泉SPA及山地小木屋剧场东部华侨城大剧院，集晚会表演、大型宴会、商务会议和展览等多种功能与一体，可同时容纳1100人建筑体现欧陆山地建筑风格商业街案例2商业形式购物餐饮以底商或独立一层商业为主要形式，部分为两层独立商业体，商业建筑自身即为旅游风景的一部分52项目商业形式独立的一层商业和底层商业为主；商HOUSE多为2-3层建筑形式，底层商为商业，上层为公与私酒店客房。商业街案例2剧场东部华侨城大剧院，建筑面积近万方，300平米LED背景屏幕，1620个座位53东部华侨城大剧院建筑面积近万平米，舞

34、台拥有近300平方米的LED背景屏幕，是“中国第一屏”。剧场两侧的玻璃幕墙可开可闭，让室内外环境自然融合，观众厅设有1620个座位。商业街案例2宋城大剧院是宋城最吸引人气的核心设施，“宋城千古情”的演艺平台54宋城大剧院是宋城盈利的最核心设施，仅演出票价就与门票相当宋城票价构成成人票儿童票门票120元60元演出票一般140元尊宾160元豪华360元来宋城不看演出的话，你们算是白来了，其实演出才是这里的核心有300多名演员参加演出，排名为世界三大名秀，很多外国人也会慕名而来 宋城售票业务员经营情况：淡季一天三场，爆满，旺季的时候一天七八场目前客源主要以团队为主，占比80%-85%平均上座率维持在

35、67-68%左右，2011年千古情演出1240场，上座率70%左右（剧院座位3000个左右）大剧院案例“千古情”系列是宋城集团筹备的招牌性大型歌舞演出，“宋城千古情”展现的文化跨越千年，不仅仅局限在宋文化55由宋城艺术团打造的宋城千古情、吴越千古情、三亚千古情、丽江千古情、石林千古情等十余台充满地域文化特色的千古情系列剧目，将在中国最为秀美的名胜之地陆续上演良渚之光宋宫宴舞金戈铁马西子传说西子传说千古传情8000到5000年前新石器时代南宋皇宫内的歌舞升平宋朝战争史诗杭州的神奇故事、传说现代经典剧目桥段千古情系列以地域文化为依托，正筹备走出杭州，进行全国复制大剧院案例主题商业街业态定位项目以文

36、艺汇演为核心节点，重点打造餐饮美食、休闲娱乐、精品零售和精品驿站四大主题功能，构建一站式旅游休闲平台56精品驿站精品客栈文化创意精品家居、创意饰品、创意服饰、儿童用品等商业功能商业业态细化业种休闲娱乐风情酒吧大型剧院休闲体验用于大型文艺会演和活动推广等以静吧为主茶馆、陶吧、书吧、画廊、主题博物馆餐饮美食高端餐饮休闲餐饮特色餐饮中式酒楼、西式正餐、日式料理素斋、地方小吃、中西风味餐厅快餐店、咖啡厅、面包甜品、知名饮品精品零售旅游纪念工艺品、旅游纪念品、名人字画、泥人作坊、根雕音乐主题、动画主题、禅主题、运动主题商业业态配比结合商业坪效值法和案例借鉴法，得出主题商业街各功能体量和配比：餐饮美食功能

37、体量为10000m2，休闲娱乐功能体量为15000m2（包含6000m2大型剧院），零售功能体量为8000m2，生活配套体量为1000m2，精品客栈体量为41000m257功能业态建筑面积（m2）占比餐饮美食休闲餐饮、高端餐饮、特色餐饮1000013.3%休闲娱乐风情酒吧、休闲体验900012.0%大型剧院60008.0%精品零售旅游纪念品、文化创意产品等800010.7%生活配套金融邮局、生活服务等10001.3%精品客栈不同主题客栈4100054.7%合计75000100%业态业种甄选根据目标客群及其可能的消费内容，推导出项目商业街可选择的主要商业业态业种58旅游观光人群旅游纪念文化创意特

38、色餐饮休闲餐饮休闲体验特产零售大型剧院商务政务人群风情酒吧高端餐饮特色餐饮休闲餐饮休闲体验大型剧院消费业态可选业态风情酒吧文化创意高端餐饮大型剧院特产零售特色餐饮休闲体验邮政金融休闲餐饮旅游纪念快速餐饮目的地型消费人群特色餐饮大型剧院风情酒吧休闲体验文化创意旅游纪念邮政金融特产零售业态定位项目以大型剧院为核心节点，以休闲体验、文化创意为特色，打造四大主题功能，构建一站式文化休闲平台59生活配套邮政银行文化创意精品家居、创意饰品、创意服饰、儿童用品等商业功能商业业态细化业种休闲娱乐风情酒吧大型剧院休闲体验用于文艺汇演、服饰展览、曲艺表演、实景舞台等动吧、静吧茶吧、陶吧、泥人作坊、书吧、画廊、主题

39、博物馆餐饮美食高端餐饮休闲餐饮特色餐饮中式酒楼、西式正餐、日式料理素斋、地方小吃、中西风味餐厅咖啡厅、面包甜品、奶茶精品零售旅游纪念工艺品、旅游纪念品、名人字画等票务服务、个人护理、美容美甲、公厕等快速餐饮中式快餐、西式快餐特产零售酱排骨、宜兴紫砂、惠山泥人、根雕、锡绣等便民服务银行、ATM机、邮电局长寿古镇以小吃为代表的特色餐饮面积以25-90m2为主，大中型正餐面积在400-2000m2不等，酒吧茶室面积设置为100-300m2，旅游商品零售主力面积为20-30m260长寿古镇功能业态数量资源特征面积区间层数餐饮小吃134个临近核心景观节点25-90m2为主、110-180m2为辅1层为主

40、，少数2层中小型餐饮7个临万寿公园450-550m21-2层大型餐饮16个临主入口，昭示性强900-1400m2，少数2100m2以3层为主，少数2层休闲娱乐茶室304个水系两侧120-260m22-3层酒吧水景、游览趣味强100-300m22-3层会所-距主干道有一定距离，较安静270-500m22-3层KTV-水景2300m22-3层演艺吧6个600m2/900m22-3层零售旅游商品234个主干道两侧分布，并间插分布小吃街20-30m2为主，部分规模零售面积超过100m21层为主，少数2层餐饮：特色餐饮面积以25-90m2为主，正餐、快餐按规模分档（中型规模：400-600m2；大型规模：900-1500m2；餐饮主力店可设置在2000m2左右）休闲娱乐：酒吧茶室主力面积为100-300m2零售面积：零售主力面积为20-30m2，部分中等以上规模零售面积设置在100m2以上案例借鉴业态配比通过对国内典型成功商业街的案例借鉴，并结合世联对类似项目的操作经验，得出商业街零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套四大功能的业态分类和体量配比61功能业态面积区间（m2）数量分业态建面（m2）总建面（m2）占比总占比餐饮美食高端餐饮300-2000840001000011.8%29.4%特色餐饮2