上海市杨浦区区域分析

上海市杨浦区区域分析杨浦渔人码头三、项目调研1、东北外滩典型项目1、东北外滩典型项目东北外滩将成为继外滩地区之后又一个江景豪宅区。宝地东花园君欣豪庭圣骊河滨苑合生高尔夫公寓鼎隆公寓宝地东花园楼盘名称宝地东花园开发商上海宝地杨浦房地产开发有限公司所属板块东外滩板块位置唐山路1188弄物业类型住宅占地面积60000

建筑面积170000

开盘时间2006-10-21

容积率2.5

绿化率50%

装修状况精装修物业公司上房物业物业费2.28

户型区间104-141

车位1：0.5

交通：17/19/870/934/25/145/79/746/在建中M4线、M8线/大连路隧道配套：齐全已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数在售均价住宅112903

982452016

796

25000-28000累计合同价15,052累计住宅合同价15,052

退房率0.33%

实景合生高尔夫公寓楼盘名称合生高尔夫公寓开发商上海合生房地产开发有限公司所属板块东外滩板块位置许昌路1128弄建筑类型高层;小高层占地面积29438

建筑面积58875

开盘时间2008年9月容积率2.05

绿化率38%

装修状况精装修物业公司广东康景物业服务有限公司物业费2.5

户型区间65-350

车位199个交通：距离五角场商圈也仅需20分钟车程配套：周边商业配套也较为齐全已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数在售均价住宅2899126917

28721719000

累计合同价19,040

累计住宅合同价19,040

退房率0.011%

项目实景圣骊河滨苑楼盘名称圣骊河滨苑开发商上海圣骊房地产有限公司所属板块东外滩板块位置上海市杨浦区龙江路317弄建筑类型高层占地面积49180

建筑面积

120000开盘时间2007-06-20

容积率2.44绿化率40%

装修状况毛坯物业公司上海圣石置业有限公司物业费1.7户型区间53－120车位355

交通：临近4号线，步行20分钟即可到达配套：平凉路、控江路、长阳路和五角场四大成熟商圈已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数在售均价住宅508185069950250119000

商业2057

0

100

30000

合计

52875

50699

512501

-累计合同价14611

累计住宅合同价14611退房率

0.033%鼎隆公寓

楼盘名称鼎隆公寓开发商上海宏轩置业有限公司所属板块东外滩板块位置宁武路218弄建筑类型小高层多层占地面积11637

建筑面积27929开盘时间2007-12-03

容积率2.4绿化率35%装修状况毛坯物业公司上海庆隆物业管理有限公司物业费1.7户型区间94-135车位90

交通：地铁12号线配套：已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数在售均价住宅252932097226022216800

商业1151

0

8

0

40000合计

26444

20972

268222

-

累计合同价15739

累计住宅合同价15739退房率0.016%

大安纱厂上海窗纱厂鼎隆公寓财大附中君欣豪庭楼盘名称君欣豪庭开发商上海君欣房地产发展有限公司所属板块鞍山板块位置许昌路1588弄建筑类型高层占地面积29769

建筑面积117058

开盘时间2008年8月容积率2.5绿化率

32%装修状况毛坯物业公司上海金辉物业管理有限公司物业费1.98户型区间车位629

交通：配套：已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数

住宅3551232557352319

累计合同价21590

累计住宅合同价21590

退房率0.015%

2、区域商业配套大连路现代服务业集聚区是杨浦区未来发展的重要经济增长区，也是杨浦区现代服务业发展的重要组成部分和新的载体。依托若干重要地块和重要项目，沿大连路东侧，建设成为带状结构，集商贸、商务、居住服务为一体的现代服务业集聚区。控江路商圈和平凉路商圈是东外滩现有的主要商业配套区。“海上海”创意商业主题功能区海上新东纺创意园区大连路现代服务业3、配套分布苏宁上海财经大学附中“海上海”创意商业主题功能区欧尚超市餐饮江浦公园4、小结宝地东花园较其他项目去化速度较慢。项目自身配套有13万平米综合体，紧邻西门子亚洲总部，东南规划有饮食街。周边同质竞争楼盘较少。交通便利，地铁4号线及大连路隧道通往浦东。置业者多为区域购房客：虹口、杨浦、浦东。合生高尔夫公寓性价比占优势，户型以两居为主，区域购房客为主，去化速度较好。周边居住氛围较浓厚。项目正南为卷烟厂厂房。圣骊滨江苑置业者为区域购房客，多为子女婚房项目分四期，一二期售罄，三四期正在拆迁及建设中。鼎隆公寓周边老式工厂(大安纱厂、上海窗纱厂)及破旧民居较多。置业者多为公务员、教师。周边缺乏大型商业配套，对面有区重点中学——上海财经大学附属中学。东外滩板块属于世博规划板块，前景预期较好。目前老式工厂及旧民居较多,旧区改造和就地开发的成本较大。三、项目调研2、新江湾城典型项目1、新江湾城典型项目新江湾城是上海中心区域内仅存的一块大型生态湿地，将发展成为以生态住宅为特色的社区。同时随着10号线将于2009年底建成通车，这里将直接享受五角场城市副中心成熟的生活配套。新江湾佳苑新江湾城建德国际公寓东森花园民庆家园华润·橡树湾城楼盘名称橡树湾城开发商坚实置地（上海）有限公司所属板块新江湾城板块位置江湾城路1299弄建筑类型小高层别墅占地面积144247

建筑面积230782

开盘时间2008-6-21

容积率1.6绿化率36.7%

装修状况毛坯;全装修物业公司华润置地物业管理有限公司

物业费3户型区间公寓：60-90平米别墅：180-250平米车位2373

交通：地铁3号线、8号线,地铁10号线配套：复旦分校、同济第一附中已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数在售别墅均价住宅457163529346040740000

累计合同价23306

累计住宅合同价23306退房率0.012%

合生江湾国际公寓楼盘名称江湾新城1号作品（合生江湾国际公寓）开发商上海珠江投资有限公司所属板块新江湾城板块位置政和路999弄建筑类型37幢8-18层小高层占地面积170000

建筑面积280000开盘时间06年4月容积率1.6绿化率40%

装修状况毛坯物业公司合生江景物业物业费2.2元/平方米月户型区间两居为主96-110平米，三居130－140平方米车位1700个交通：910世界路站、819、M10、124世界路站、538闸殷路站、870世界路站配套：西侧为复旦大学新校区，北侧为规划中的江湾天地游艇码头，南侧为已落成的17万平米新江湾城公园和大型体育中心。目前生活配套主要依靠中原地区。已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数在售均价住宅1988341909271662159621000

商业705587056940000车位9587

4889

298

152

合计

215475196686

2016

1757

累计合同价14712

累计住宅合同价14911

退房率2.2%

加州水郡楼盘名称加州水郡开发商上海城投置业/美国汉斯所属板块新江湾城位置国秀路299号建筑类型高层占地面积

189564建筑面积355345

开盘时间2009-9-1

容积率1.8绿化率40%

装修状况4000元精装修物业公司合生江景物业物业费户型区间两居120平米，三居160平米车位1233交通：10号线配套：自身配套有商办综合体已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数

住宅210000

商业145000车位

合计355345

累计合同价累计住宅合同价退房率涵碧景苑楼盘名称涵碧景苑开发商上海国云房地产开发经营有限公司所属板块新江湾城板块位置政悦路88弄建筑类型小高层占地面积6000

建筑面积108000

开盘时间2007年8月容积率1.8绿化率45%

装修状况毛坯物业公司延吉物业物业费2.05户型区间100-300车位600

交通：地铁M8号线.公交线路:538、910、124、870、537、817、522配套：中小学：复旦科技园小学、杨浦实验学校、中原中学、东升中学

幼稚园：本溪路幼儿园医院：长海医院、市东医院

综合商场：欧尚超市、百佳超市、联华超市、中原商都（在建）已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数

住宅7194955374450353

累计合同价17234

累计住宅合同价17234退房率0.059

政立苑楼盘名称政立苑开发商上海明和房地产开发有限公司所属板块新江湾城板块位置杨浦区政立路625号建筑类型多层占地面积9181

建筑面积11935

开盘时间2006-10-13

容积率1.3绿化率35%

装修状况毛坯物业公司上海明联物业管理公司物业费0.9户型区间74-126车位35

交通：轨道交通十号线、60、102、537、866、966路配套：已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数

住宅1199111781117116

商业1701751

合计13692

12532

181128

累计合同价12220

累计住宅合同价11704

退房率

0.015%新江湾佳苑

楼盘名称新江湾佳苑开发商上海保辉房地产开发有限公司所属板块新江湾城板块位置政立路505弄建筑类型小高层占地面积

25000建筑面积30000

开盘时间2008-11-29

容积率1.2绿化率37%

装修状况毛坯物业公司海凌宇物业管理有限公司物业费2户型区间车位

交通：轨道交通3号线、8号线、10号线配套：邻五角场城市副中心与新江湾城生态居住区已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数

住宅2707125996285276

累计合同价

16777累计住宅合同价16777退房率0.056%

民庆家园楼盘名称民庆家园开发商上海环源房地产开发有限公司所属板块新江湾城位置民京路658弄建筑类型两幢三层商业用房、一幢三层饭店、两撞5层多层、三幢11层小高层、六幢18层高层占地面积38037建筑面积82289

开盘时间2006年5月容积率-绿化率36%装修状况毛坯物业公司方达物业物业费-户型区间车位

交通：配套：已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数

住宅6983844594839537

商业及其他10586

1022143

39

合计80424

45616

982576

累计合同价216

累计住宅合同价6531退房率1%盛世新江湾楼盘名称盛世新江湾（盛世豪园）开发商上海军华置业有限公司所属板块新江湾城位置市光路390弄建筑类型14幢小高层占地面积30388建筑面积75798

开盘时间06年9月容积率2.1绿化率35%

装修状况毛坯物业公司上海添丰物业管理有限公司物业费2元/平方米月户型区间主力100平方米（60%），55、85、120平方米车位地下310个交通：公交55、99、8、937、124、870的终点站，910、233、866、毗邻轨道交通8号线（建设中）嫩江路站轨道交通10号线（建设中）殷高路站配套：幼儿园:杨浦区爱绿幼儿园、世界路小学、国和中学、外国语大学双语学校、杨浦实验中学购物:欧尚、大润发、家得利

银行:上海银行、农业银行、工商银行医院:长海医院已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数

住宅5652954829598578

车位8919

978310

34

合计6544855807

908612

累计合同价11411累计住宅合同价11552退房率1.6%

东森花园楼盘名称东森花园开发商上海银雁置业有限公司所属板块新江湾城位置殷行路881弄建筑类型小高层占地面积29000

建筑面积70000

开盘时间06年4月容积率1.91绿化率43.6%

装修状况毛坯物业公司戴德梁行

物业费2.02元/平方米月户型区间110-150平方米（主力135-140）车位280

交通：538、910、870、817、124、90、522、851、轨道交通8号线配套：沃尔玛、百联、百盛已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数

住宅4787647543337336

地下室库房19508

5891

359

104

合计

67384

53434

696440

累计合同价8958

累计住宅合同价9616

退房率9.3%

新江湾城建德国际公寓楼盘名称新江湾城建德国际公寓开发商上海建迅房地产开发有限公司所属板块新江湾城位置政悦路588号建筑类型小高层占地面积40000

建筑面积75000

开盘时间2005-12-10

容积率1.7绿化率40%

装修状况毛坯物业公司瑞创物业物业费1.75元/平米月户型区间83-93车位398个交通：851、522、90、124、870、910、817、M8线配套：欧尚卖场已获预售许可总面积已售面积总套数已售套数

住宅7602276022678678

商业1050735

12

9

车位125585849398182合计

8963082606

1088869

累计合同价8415

累计住宅合同价8854退房率3.5%2、区域商业配套江湾-五角场地区已被市政府2005年发布的《上海加速发展现代服务业实施纲要》列为上海着力打造的现代服务业集聚区之一。发挥杨浦知识创新区和大学强势学科优势，重点发展科技研发和教育培训产业，以及相关的商贸、金融、科教办公、科技展示等产业，将该地区建设成为集科技创新、科技中介、科教文化交流、金融服务、商务办公、商业购物、休闲娱乐等功能于一体，以知识创新区中央社区为核心的江湾—五角场科教特色商务集聚区。梅地亚商业体五角场商圈创智天地3、配套分布新江湾城中央公园黄兴公园共青森林公园江湾体育场国美电器餐饮超市苏宁百安居万达商业广场百联又一城东方商厦复旦大学同济大学上海理工大学上海财经大学第二军医大学上海体育学院4、小结合生江湾国际公寓6月初开盘房源3小时卖出170多套。小区已有部分入住业主。华润橡树湾城在售只有联庭别墅，套价750万以上。加州水郡尚未取得预售证，销售人员口头估计25000元均价。新江湾城在售项目依靠自然环境优势，价格较东外滩板块差距不大，但目前交通不便利，地铁10号线预计世博会开幕前通车。商业配套主要依靠五角场商圈，教育资源丰富。三、项目调研3、主要项目汇总楼盘名称宝地东花园合生高尔夫公寓合生江湾国际公寓圣骊河滨苑华润橡树湾加州水郡地理位置唐山路1188弄许昌路1128弄政和路999弄龙江路317弄政和路1088