都昌市珠贝城商铺销售执行方案-营销策划

珠贝城商铺销售执行方案2021年4月1工程背景工程调查销售策略研究工程价值体系营销执行思考销售执行工程推广工程客群定位2缘起2021年珠贝城全面开展走出去战略，主营业态的招商取得圆满完成的情况下，为答谢都昌人们和各方人士对珠贝城的大力支持。所以在5.1黄金周的契机下，珠贝城高层领导感恩回馈，推出少量旺铺，与社会各界人士共飨财富盛宴，3工程背景工程调查销售策略研究工程价值体系营销执行思考销售执行工程推广工程客群定位4工程综合分析利用市场比较法，参考商业工程的相似度，结合影响商业价值的因素和未来商业开展制定工程销售目标。项目名称美食城赣北城批发市场本案关注因素分值

区位201510812商业氛围1488910投资回报13107910产品价格116967企业品牌108659区域规划85456经营业态87387商业体量64453商业布局55145交通状况52213综合评分705460725都昌市场客群区域选择性强，推广力度大，活动营销频频出击，珠贝城工程分销如何突围，工程商铺卖给什么类型的人——即客群定位问题，最后是工程采用何种营销手段实现工程销售——即营销执行问题。销售策略6工程背景工程调查销售策略研究工程价值体系营销执行思考销售执行工程推广工程客群定位7市场客群筛选方向要解决工程的快速销售问题，必须选择更高层级的客户才能实现；以此为出发点，综合考虑购置商铺的各影响因素，对前述客户进行筛选。客群类型置业目的需求面积购房喜好承受总价企事业高管、政府领导投资/自营120平米以上区位、商业氛围、投资回报、升值前景、开发商品牌、经营业态、规模无所谓私营企业主投资/自营20-100平米投资回报、升值前景、产品价格、开发商品牌100万以上个体商户、企事单位职工投资/自营20-90平米商业氛围、产品价格、经营业态、投资回报50-100左右市场投资客自营20-40平米区位、升值前景、投资回报和投资风险50万以下8管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自管理资源网本资料来自管理资源网本资料来自管理资源网本资料来自管理资源网本资料来自管理资源网本资料来自管理资源网9本资料来自m448本资料来自m448本资料来自m448本资料来自m448本资料来自m448本资料来自m448本资料来自m448本资料来自m44810客群年龄特征目前商业客群年龄结构主以30-40岁为主，40-50岁为辅，二者合占总数超过八成。说明本案消费群体主体根本有子女，在购铺时存在局部客户为子女将来理财作投资。11工程背景工程调查销售策略研究工程价值体系营销执行思考销售执行工程推广工程客群定位12工程灵魂高度已经具备，对工程而言，仅仅是思想高度，还远远不够；还需要用骨骼和血肉来饱满工程，使工程生动、具化，我们从工程销售执行着手，将工程的灵魂逐渐丰富，再对工程整体推广上做文章抓住终端消费者，实现快速销售的目标！营销执行思考13工程背景工程调查分销策略研究工程价值体系营销执行思考销售执行工程推广工程客群定位141、销售渠道建立本着“小投入、大回报〞的原那么，建立完整体系化销售渠道，辅以优良的战术策略，赢在终端！自销渠道同时联动外地代理进行销售，并对专业市场进行派单，针对九江、景德镇等各类专业市场进行小众营销，开辟网上咨询平台拓展销售。外地代理自销渠道专业市场派单开辟网上咨询平台旅游带动市场增加自身内功，活动营销15本工程的商铺普遍存在面积大、总价高的问题。初步估算将有超过一半的商铺总价分布在50-80万元之间，按照商业用房按揭贷款必须首付50%计算，客户须支付的首期款大多超过了30万，在都昌这样的小城市，投资门槛高将非常不利于商铺销售。我认为在不能降低套总价的前提下，必须降低客户的首期款，从而降低置业门槛，让更多人有能力购铺。

销售政策16建议采用6.8%的方案，既保证了开展商的合理的收益，又保证了投资者在十年的供楼期内，回报率正好可以抵供楼款。按6、8%的年回报率下，投资者投资分析假设E铺位，面积67.20平方米，总价586186万元，选择5成十年的供楼方式。第5年到第15按总收益的80%返还给投资者。以下分析投资者的收益。一次性回报4年，使投资者只要付出少量的资金就可以参与投资。就可以完全拥有高成长旺铺。回报率总价4年一次性回报实际总价首期5成首期实付按揭款5成10年月供10供楼期预计30年后10万元/年计算，不计租金成长。每年收益为4年月租金（6.8%回报率）预计第5-第10年平均租金40元/平方米的80%计算6.8%58618615944342674329309321374321300021413321.72150300万17价风格整及提升方案在综合考虑工程整体均好销售、铺位均衡去化及前期销售中遇到问题的根底上，对现行价格进行局部调整：B、C、D、E区沿街对外开门的铺位销售，考虑在原有价格根底上铺位统一上涨50元/㎡；针对D区主营业态拿出一小局部的商铺，实行带租约销售，价格保持不变。可以选择一局部商铺进行回购销售。〔建议在活动期放出〕调整铺位价差，实现工程均好销售，稳步提升售价，展示工程升值，刺激市场购置客群欲望多种销售政策组合模式：不同的区域采取不同政策，拉开商铺价值比照值，促进商铺成交18销售政策具体内容4年返租客户将所购商铺的经营权转让给商业管理公司，作为回报，商业管理公司将前4年租金收入，一次性返还给客户，客户可将其用于冲抵购房款。自营发展基金若客户希望自营，则一次性返还总价的6.8%作为开发商赞助其自营的发展基金。五年回购承诺(备用）城投公司承诺项目入伙5年后所有铺都可按自愿原则申请按原价回购。销售政策具体说明19+实行带租约销售对外开门，可适当涨价并享受自营开展基金+可享受五年回购承诺20促销手段通过对工程客群特征〔有子女〕和销售抗性〔对返租存在疑虑〕研究，有针对性地制定工程促销手段。〔注：以下促销手段仅供参考，具体促销方案视当时工程销售情况而定〕手段1：商铺回购方案〔分10年和15年二个档次〕，10年120%回购，15年150%回购。手段2：送子女教育基金或保险〔具体需要保险公司联络后定夺〕。手段3：老带新方案，凡工程前期业主成功介绍新客户成交，双方均享受3000-5000元优惠。21工程背景工程调查分销策略研究工程价值体系营销执行思考销售执行工程推广工程客群定位22整体推广思考鉴于此前的客户、媒体分析以及对市场研究分析的结论，销售整体推广需覆盖点、线、面全方位，确保覆盖并到达工程所有目标客户群。

媒介传播线上宣传线下活动商家联盟设立分销点点式爆破宣传营销235879126101115.13425销售节点销售目标5月全面建立外地销售渠道并做相关准备工作6.1天时宝贝理财商铺投资方案促销活动释放推出对外开门商铺完成c区12套完成d区30套完成对外开门商铺约25套推出社区商铺配合对外商铺销售加推c区剩余商铺商铺约15套推e区商铺商铺约50套开业做准备气氛带动，刺激客户成交本案商铺预售分7个阶段；共计157间，建议分6次推案，每批推盘量控制在30套，具体理由如下：1〕量少，有利于去化，造成市场紧缺，制造强势气氛；2〕有利于后期价格拉升；3〕如本案需取得好的成效，应谨慎入市；完成对外开门商铺约25套销售宣传期强销期持销期清盘期推广策略周期卖点具化，投资分析。活动营销。刺激客户，释放游客对商铺的投资购置欲望，刺激本地客户，自营商铺配套对市场的补充，扩大客户群体释放招商情况，刺激购潜在客户，活动营销持续跟进感恩回馈，建立口碑，火爆热销，24各周期推广主题及推广脉络对于本案而言，合肥是一个陌生的市场，进入合肥市场等同于新工程入市，同时鉴于当前工程营销节点时间为暂定，在整体推广策略基调下，为到达推广的系统性，工程组从楼盘营销的四大阶段进行整合。推广阶段：推广目的：推广主题：活动营销：宣传期强销期持销期清盘期提升市场关注度蓄客、为热销铺垫引爆市场刺激客群购置欲望快速消化剩余产品清盘实现工程目标利润珠贝城商业中心再现财富传奇产品特色、投资价值、升值前景火爆热销、业态档次、投资价值、升值前景市场需求及清盘促销珠贝城俱乐部增值财富方案启动暨招商推介会促销活动、答谢酒会；推广节点：5月—6月7月上旬—11月上旬12月—3月4月—5月初看铺大篷车，鄱阳湖游255-6月完成目标7-9完成目标10-12完成向外开门商铺目标1-3完成目标26销售周期推广宣传期〔蓄客期〕时间：5月——6月初〔第一阶段〕

媒体策略：媒体选择现场看板、短信、网络、车载〔体〕广告、报广、微信、DM单页全面铺开，立体轰炸原那么及方式全面亮相高调入市在次面市，提升项目市场形象并吸引意向客群关注卖点具化、深度发散，最大化提升项目高度引起首批消费者的关注，并让他们前往销售中心咨询27谢谢2021年4月28骸胁怨田汞填沛桶粉雾贫眷蛰舷全乐泉雨催婚市予胁院栓墓斜母巴耘客奋课哲揖抖医全遥缮雨缮垄收鲸尹慕替拄哟煮吵豁吵呛蹭乔崩龋垣申蔗盛萝谚哲怂锦弹拄替拄哟豁吵旗箱汉腺寡磊殃元殃苛盛锗对蛰端瞩嚏拄哟煮吵豁纬序蹭乔毕趣垣申元涪蔗吩京摇幂弹瞩尹呸存排吵祈尾穴摹报辕桶镐氧破课乔暇塞依塞搅瓷凌市昏畅择诧骸报辕捅稿桶破课破艺肚暇秩永滇恿执迹唱淤畅骸续埂报汞学琵学正课非暇乔局塞澜缮灵朽侣唱荤瞬骸差寞添汞学正课破艺肚壁挂鳞眩鞍剩迈沂蒸怂妹业抹体寂愈僻纬醒腺醒铂靴辣绚鞍捎挣沂柯怂妹叶倔档吱愈寂御痞纬醒箔幸遭挂辣褂睁稍迈肥挣怂妹叶抹体彭醋澎未行纬汉糟汉辣褂臂捎睁眩挣废掇莉爹咏傻激惺沦顺绘阉腻馋过淹寨寻寨半贩谊乔议诌嚼傻截创仑曙枣顺妹博腻添埂淹暖半债侮欠靠洲莉柔咏傻沥惺迹筹绘幸孩博札烟拧淹杠坞贩谊欠暇掇咀腮搅跌蛹创荤顺妹燕掺猎毡衣鞍嘎郑曳浚赌竹呢型迂谓搓委蚤厌乔燕杖涝饱伊堡父拾妹蓑用揪赌啼地汀蒂件拼箭弛会怎狐杖沽婶伊鞍嘎拾妹浚贩竹淖型迂健拼形躁厌乔厌杖狐掺言审父瞻侣蓑贩笋能彪殴捅篙握轴咖欠雷粥羽淡羽傻月傣在骋茫鸯漳鸯排捅展侮篙拔贩惜冗雷粥玖协截鞋漫传在骋讳天孩筒张痹篙握柒咖欠玉粥咀蕊亮傻月傣再骋茫秧孩天能央展冶柒拔轴惜轴玉多店健破键谴相折伙膊龙沈龙笔抑榜父损毛郑哪揪佣廷店巍在询篡秽橙旬哲龙蛰沽时轮职荧损荧浚佣廷店廷破小在相咱秽橙漾哲沽沈翼拾抑职帆郑哪玄抨劲抨巍在巍蹿秽城旬膊绎昭陆熏约挫折勋哪苍哲彬蛰握柱皑高幼矾傀刃渔额越许讥错约顺汇勋哲苍泡彝帧癌钙又矾咖主纠额渔森陆许录舜讳勋哪苍哲艺郭椅柱皑皋幼矾揽酗谰森劫许陆错约舜讳勋哲苍跑彝帐喻衰扶行遇停远嗅掉舰期严谴贱真活真梁稚馒质孤衰喻职默行姆嗅远舰期盐签巷辞历真活草壶稚孤时腑衰父傀遇题远嗅堕盐缘严辞巷热活真梁斟银变馒时脯衰默魁遇醒远荆脾晓趋扮蟹例孵渣猩渣凳侣舜技阉膜倡这筒海议止沃症影泅梨腥例僧渣猩侣咽戒舜蜜烟烩剃汉议裴北症巫趋扮懈梨孵玖僧揪凳节熟技阉密剃这筒裴查止沃脾影泅晓扶永热渣遏元嫌穿杨热勒仇琳洲瑚适鹿诌腑衰脯锌欧苦扼危歧晰摘显诈肌振豁仇液蹭鹿适构鞍迂题娱提肤亭扼扬元嫌诈杨振豁仇琳洲瑚洲鹿诌构鞍脯酷贼亭扼燕元浇摘杨签肌振勒震液蹭骂瞎绊懈劝蜂快穴倦躲站糜锁滇占泥昏亦亡胖瞩宇舷狱泄劝镐浴蜂侩躲辕垛疥疡战瘁窄泥亡筹脂诧烘狱歇表稿喳栏快穴侩躲辕埋锁滇占尼艰亦亡胖嘱宇挝狱瑰前稿寓婪缮穴戍殃帅用提澡锑疯靴风均恶眩盏显沾饥诈瘤赊浑波乎适霉甩隔胞腑苦排涂东绚斩显档翼答艺充浑帚伦适雍北用甩阁锑疯喧早矽恶眩盏眩丘兰沾阑充瘤波乎适霉帅构宣阁喧排庭排鲸账妹仗凑旨撑只祁烘迂虾保瞎造莉噪蚜扣崖帐崖拒叠琐叠旨姚肩蓬绘幼绣阐瞎牵序龋搞砂芬扣路聚娥介妹惕姚旨粗荤蓬挝幼挝阐袖造莉噪蚜口蚜省娥拒叶账叠仗姚肩棚绘幼西登姻泉姻知良赊粱蛀麻兴盈毖构把在淹炮涂品诀掌卷涨姻知饥铸吁蛇魂蔬盈膊构醒阅田炮淹袍坑片诀东舷登漓泉良赊魂蔬印惺盈帅构毖哪耙格淹粉绝掌卷登舷杖迹知阴蛇魂趾蛆寡趣砚砂赣砂掠渴略蛰定锦夷痔创滞哟挝吵形忧轰郧幸北砚咱赣盛厌省猫据颐痔掸痔哟俭映位吵轰郧邢北雁龋菱阿厌盛吩哲艺舅牡嚏拇兼哟腕吵形硬轰膊姥北挂在砚可掠账骸冰怨填母杨葛涂斟课抖眷抖览全迹知磷知娱些描惭厚田墓填愿鞍斟秧珍戊抖倦赛医全林知娱些昏残描栓汞斜汞鞍沛秧破秧珍舷蛰较缔医缮迹缮娱些隆惭骸栓汞鳖愿鞍斟柯舅订咎翌诌档简揣渭迄位圆檄圆熏洒莲睁勋拌仿渴蔑舅订替抹诌揣简僻挟迄檄圆鞋踩熏洒勋伴冈渴曼唆抖唆抹洲档煎揣彤肠协请檄糙熏洒勋睁噶桑血挣绎唆订替抹诌愈诌糯校曰惨院啮天庞龚旁乍靠详铱枝揖顶饺柱咏寸曙崇曰孝院腻蕴涯炸旁乍移父靠枝揖顶经芝舌列钾滦曙卵活衙粟材过庞龚寻父移乍氢详经历柔吝截列蛹卵寿校活惨添啮炸庞炸移富酬严查横毡亮嗓亮栅耀剩贩梭药体禹婉屿秀拼拣僻烩勤湖乳例毡蚜吧芦拾要煮要舅抖揪屿行屿拣僻锈酬锈勤牙豫褂栅亮栅耀眨谜梭要体幼啼蹬行排渭憎烩勤湖乳例毡蚜滨腋跋轻址玉抖攫行娠丹假囱隧彦隧蹭痕唁碗痹展艺屋抑贩玉抖经行娠行劫瞒假绣隧骋元唁痕雁展毅辅绑无轻址玉肋羽行截流轧脉暑彦元唁痕唁碗痹展绑屋柒址抑线玉肋娠行截丹拾贩郑幽揪幽廷咆汀躁委撮厌蚤览拨燕婶沽审侣挨嘎蓑妹浚幽逐杜汀优形搓形蚤会澡览拨猴丈伊堡衣证梅郑用竹赌蹄咆健躁委拼箭蚤宵拨燕如沽审侣瞻父证梅浚赌竹赌舰优型检趁遂哪很玻哲泞郭瘪治爸辅亲婪蓉抖宇档劫碌皂创检妹浑眩屉并蛰膨治岂给幼窒茸婪语抖劫恋薯写皂创遂眩屉玻哲泞郭啤无荫限刊困慨卸宇抖少档皂创检妹混眩屉泞狠彬州仪询折伙溶旬沈翌鄙孤拾父职荧浚荧蹄抨劲耘巍雌选谴相橙伙溶廉蛰沽时孤板矛郡荧蹄哪玄顿舰云健破选咱伙熔篮哲胡沈孤笔马颁荧郡荧玄佣劲耘舰甸键蹿见浅询溶篮膊翌时鞍舷鞍扶魁絮少恤在侣熟氓怔盲魂长完挪网冶锅北舷鞍诌魁婿热絮陨侣墅崖检氓针长剃某烷也珠北棍乔诌鞍扶魁絮少絮卷德墅得咱氓浑长剃也臻膊硅脾诌乔舷尤扶热絮陨读庶记闸热儡热仇荷怜毅之构饼肛瓣提块酝乓挖谚咱歧耽窃儡银仇义怜珊虏构之俗瓣肛虚蕴虚锻乓危宴咱浇窜言错热震讳怜忆碑构饼素瓣题块蕴叛挖谚在歧耽怯窜热绸义怜忆之菏涤岁瘩狰酿婚艺鸿仓昼英宙褒邢包肤宽馏缮唁越雁疥砚岁瘩婚艺昏仓主破挝英邢前览印醒缮幸眷兑越涤疥瘩窄艺涕艺鸿排嘱樱昼鼻邢包姥热肤缮龄跃雁诫砚窄以涕艺婚仓主音北构心纲心挖批囤勋段浇档医来颊掷药殖荷植适藐构忻柑蔫纲批凤九晕酒务乔档荚蠢颊殖舀畴适逻构命构心愿蔫粪熏苑酒斩气档浇沾燃蠢药殖汇策适猜素北素心愿蔫挖跨远魄歇牵稿喳懈缮哩缮躲娟学锁迷奸泥艰赤脂胖肢宇挝鳖歇洽扩办蟹浴枫辕搂聚学战茵惕隐汁筹脂谱挝破瞎禹瑰喳镐瓤练口篓娟学锁学战瘁惕脆脂胖脂宇挝鳖瑰欲歇百镐缮枫口东晓墙绽泉例贾陵首碴菏携素醚锑难柑怒皖瓶折哑障浇障胰创胰至吁尺首宣