北京知名房企商业地产项目考察报告附图丰富

商业地产项目考察报告--XX二零一一年七月商业经营篇工程营造篇规划设计篇地理位置项目概况目录项目概况目录项目名称XX项目类型街区式购物中心区位选址朝阳区工人体育场北路开业时间2008年7月项目规模总建筑面积17.3万㎡，其中南区9.06万㎡，北区8.23万㎡开发商太古地产建筑设计欧华尔顾问公司、KengoKuma&associates车位数量890个

（南区450个，北区410个，酒店25个）商业业态主力店（苹果店、国际著名品牌、特色品牌）、餐饮和酒吧、娱乐设施（美嘉欢乐影城）、精品酒店（瑜舍）基本概况XX是由19座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及拥有99间客房的都会风尚酒店—瑜舍，总楼面面积13.5万㎡。XX是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈---三里屯—工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯”项目而得。XX

零售部分由太古地产及基汇资本（GawCapital）中国基金Ⅰ共同持有，其中太古地产持有80%股权，基汇资本中国基金Ⅰ则持有20%股权，项目内都会风尚酒店—瑜舍，由太古地产全资拥有和管理。街头表演广场活动背景故事123地理位置目录地理位置项目南侧区位图项目东南侧聚集了写字楼、宾馆、医院、太平洋百货等项目北侧区位图项目北侧和东侧聚集了大量的使馆；周边配套齐全周边配套交通情况公交三里屯站：乘坐113、115、406、416、431、701、758，下车即到

长虹桥西站：乘坐117、758、431、701、416、113、406、115，下车往西步行即到地铁10号线：团结湖站，A出口，往西步行即到2号线：东四十条站，A出口，往东100米，乘113、115、406、416、431、701、758，三里屯站下车即到

自驾车XX南区的入口位于南区与雅秀之间，出口位于朝阳教育局南路XX北区的入口位于3.3大厦与瑜舍之间，出口位于幸福三村五巷规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店XX的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。1风尚生活以人为本，经过欧华尔顾问公司为XX进行的建筑风格定位，一群享有盛名的建筑师们在日本前沿建筑大师隈研吾的带领下，也加入了这次项目的设计，打造出一个由19幢低密度建筑布局而成的大型开放式购物街区。顾客既可以在户外空间随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐。格局开阔，花园、庭院和小巷点缀其间。当你漫步其中，总能找到新的去处，让你亲近自然的同时，体会到探游的乐趣。2设计理念念设计方案案鸟瞰图图设计方案案效果图图设计方案案平面图图设计方案案立（剖剖）面图图通过不规规则的几几何外形形和，赋赋予每幢幢建筑独独特的外外观和个个性。建筑形态态及建筑筑用色不规则的的几何外外形大胆饱满满的建设设用色尝试性的的大量运运用玻璃璃等材料料，打造造一种更更具实验验性的外外观。设置诸多多内街店铺展示示面多体现店铺铺“金角银边边”，平衡各各空间无无死角天桥建立立二层以以上水平平交通系系统电梯及室室外楼梯梯形成系系统有效解决决各楼层层的垂直直交通流线，，上下楼楼层间形形成有效的联联系规划设计计篇目录设计理念念南区特色色北区特色色精品酒店店南区主要要面向年年轻时尚尚人群，，建筑风风格前卫卫个性、、色彩缤缤纷，独独栋建筑筑之间纵纵横交错错的连接接，体现现老北京京胡同的的风味南庭上传传来阵阵阵嬉笑声声，孩子子们在喷喷泉的水水柱间相相互追逐逐，享受受着炙热热午后的的一片凉凉爽。如如果你不不想被打打湿，不不如在喷喷泉边找找个位子子坐下来来，听着着广场上上悠扬的的音乐，，让心绪绪慢慢地地沉淀下下来；或或与朋友友一起呼呼吸这清清新空气气的同时时，筹划划下一步步的探游游之旅。。随着季节节的交替替，广场场上的活活动也跟跟着变化化，冬天天的溜冰冰场取代代了夏日日的喷泉泉。这里里会举办办专业的的滑冰表表演，也也为想在在冰面上上一试身身手的人人们提供供了大好好机会。。XX的的冬天不不代表着着严寒与与低温，，恰恰相相反，觉觉得这里里的冬天天充满了了暖意规划设计计篇目录设计理念念南区特色色北区特色色精品酒店店下沉式院院落北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调。1喧闹都市中的清静庇所，北院不仅是一个放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，还为各大时装秀和创意活动提供了一个绝佳舞台。北院位于XX北区的四合院内，放眼四周，I.TBeijingMarketCommedesGarçons、MiuMiu、EmporioArmani等国际知名品牌，更为这里的高雅意境增添了一份时尚格调。2下沉式开开放的院院落：聚聚集众多多高端奢奢侈品牌牌，环境境营造典典雅、闲闲适，处处处体现精致、、休闲的的品质生生活。规划设计计篇目录设计理念念南区特色色北区特色色精品酒店店精品酒店店--瑜舍瑜舍共有有99间开放式式客房，，其中包包括9间宽敞套套房和1间带有240平米阳台台的复式式Penthouse；其中过过半数客客房的面面积超过过70平米。同同时，瑜瑜舍是一一个北京京城内特特色餐厅厅和酒吧吧的集合合体。精品酒店店大堂大堂内的的等候区区大堂内的的咖啡吧吧大堂内的的天幕大堂内展展示的现现代艺术术品中国传统统特色元元素的运运用精品酒店店特色工程营造造篇目录南区地下下一层灯灯光设计计及自然然采光灯光设计计北区地地下一一层人工工照明灯光设计计北区地地下自自然采光光自然采光光地下室管管线标志标识识系统夜间商业业气氛商业经营营篇目录南区针对年轻轻时尚客客户群体体进行业业态组合合北区聚集众多多国际奢奢侈品牌牌，以奢奢侈精致致生活品品质进行行业态组组合业态组合合特点业态组合合特点商家罗列列—总数及业业态配比比业态配比（个数）商家罗列列—南区商家家商家罗列列—南区商家家商家罗列列—北区商家家商家罗列列—北区商家家商家罗列列—业态（女女装）商家罗列列—业态（男男装）商家罗列列—业态（运运动装/休闲装））商家罗列列—业态（鞋鞋/箱包/皮具）商家罗列列—业态（健健康/美容）商家罗列列—业态（书书籍/音乐/电子产品品）商家罗列列—业态（珠珠宝/手表/配饰））商家罗罗列—业态（（超市市/影院/童玩/家居/其他））商家罗罗列—业态（（餐饮饮）租金水水平运营情情况根据北北京市市统计计局、、国家家统计计局北北京调调查总总队““物业业管理理形式式大型型商业业设施施专项项调查查”的的部署署，北北京市市朝阳阳区三三里屯屯统计计所完完成了了对XX内内经营营的各各类商商户的的全面面调查查工作作。此此次调调查采采取由由各经经营单单位填填写调调查表表的方方式，，内容容主要要包括括单位位基本本情况况、经经营性性质和和经营营现状状。调调查结结果显显示，，截止到到2009年9月，XX商商业设设施内内共121家商户户营业业，2009年上半半年商商品销销售总总额为为2.91亿元，，2009年上半半年超超过2008年全年年9400.2万元，，增长长47.8%，商品品销售售额呈呈现出出快速速发展展态势势。截至2009年9月，XX共共121家商户户营业业，按单单位类类型划划分（（见图图1），产产业活活动单单位97家，占占XX所有有商户户的80.2%，法人人单位位20家，个个体经经营户户4家。由由此看看出，，产业业活动动单位位占绝绝大多多数，，个体体经营营户所所占比比重较较小，，反映了了其在在招商商引资资方面面对国国际知知名品品牌的的倾向向。■产业业活动动单位位占比比最高高运营情情况从行业业类型型来看看（见见图2），排排在第第一位位的是是零售售业单单位共共99家，占占XX所有有行业业单位位总数数的81.8%；其次次是餐餐饮业业单位位共19家，占占所有有行业业单位位总数数的15.7%。零售和和餐饮饮业占占XX单位位总数数的97.5%。零售业业单位位中，，主要要以服服装零零售业业为主主，共共计47家，占占零售售业单单位总总数的的47%，占XX商商户总总数的的38.6%；其次次是鞋鞋帽零零售业业，共共计11家，占占零售售业单单位总总数的的11%，占XX商商户总总数的的9%。餐饮饮业单单位中中，主主要以以正餐餐和快快餐经经营方方式为为主，，正餐餐和快快餐服服务单单位分分别7家，分分别占占餐饮饮业单单位总总数的的36.8%。零售业业单位位经营营业态态以专专卖店店为主主，如如Adidas、Nike、Esprit、Swatch、苹果果等广广受欢欢迎的的专卖卖店共共计90家，占占零售售业单单位总总数的的91%，占XX商商户总总数的的74.4%，专卖店店2010年上半半年实实现商商品销销售总总额2.2亿元，，比2009年全年年增加加4670.4万元，，增长长26.5%。餐饮饮业中中经营营正餐餐和快快餐的的单位位2010年实现现营业业额2845.9万元，，比2009年全年年增加加1957.9万元，，增长长68.8%。■行业业类型型以零零售业业、餐餐饮业业为主主运营情情况■零售售业和和餐饮饮业销销售业业绩增增长迅迅猛数据显显示，，2010年上半半年实实现商商品销销售总总额（（营业业额））2.91亿元，，2010年上半半年超超过2008年全年年9400.2万元，，增长长47.8%。其中中，零零售业业2009年上半半年实实现了了2.5亿元，，比2009年全年年增加加6876.7万元，，增长长37.5%；餐饮饮业2010年上半半年为为2941.5万元，，比2009年全年年增加加1797.1万元，，增长长157%。XX销销售业业绩之之所以以能实实现迅迅速增增长，，一方方面得得益于于其与与日俱俱增的的知名名度与与影响响力，，不断断吸引引更多多的国国际知知名品品牌的的加入入和消消费群群体的的关注注。截至2009年年底底营业业商户户共82家，到到2010年9月营业业商户户已发发展为为121家，商商户增增加了了39家；另一一方面面得益益于优优越的的区位位优势势，她她位于于拥有有多个个大型型零售售项目目、五五星级级酒店店、涉涉外高高档公公寓、、高档档写字字楼及及使馆馆区的的三里里屯地地区，，为其其营造造了良良好的的国际际商业业氛围围。另另外XX是是太古古地产产首个个在中中国内内地落落成启启用的的大型型开放放式零零售项项目，，并把把众多多国际际品牌牌的旗旗舰店店和环环球店店带到到三里里屯，，使其其成为为首都都的国国际时时尚中中心。。运营情情况■环球球店和和旗舰舰店拉拉动效效应明明显XX121家商户户总营营业面面积38550平方米米（见见下表表）。。其中中，营业面面积超超过1000平方米米的8家单位位共计计16310平方米米，占占总营营业面面积的的42.3%，2009年全年年销售售总额额实现现1.3亿元，，占XX所所有商商户总总销售售额的的67.8%，2010年上半半年销销售总总额1.7亿元，，占总总销售售额的的59.9%。由此看看出，，营业业面积积1000平米以以上的的环球球店和和旗舰舰店拉拉动了了全行行业零零售额额增长长。XX目目前已已吸引引了逾逾百家家国际际知名名品牌牌签约约入驻驻，全全球最最大、、面积积达3300平方米米的Adidas环球店店，Moiselle和Puma的亚洲洲最大大店，，户外外装备备Columbia及周生生生的的中国国旗舰舰店、、国际际著名名品牌牌Montblanc和Sephora全国最最大专专营店店纷纷纷在此此落户户。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关关美嘉嘉欢乐乐影城城、苹苹果、、顺电电、白白领服服装等等营业业面积积排在在前8位的单单位2009年上半半年商商品销销售总总额1.7亿元，，占总总销售售额的的59.9%，对总总销售售额的的增长长贡献献率为为43.4%，这些些品牌牌不仅仅能够够吸引引更多多的消消费群群体，，而且且还能能带动动其他他品牌牌的发发展，，为XX发发展注注入了了活力力。运营情情况■新品品牌成成为发发展亮亮点在北京京不断断涌现现商业业项目目的同同时，，一方方面品品牌零零售商商家正正在寻寻找新新兴区区域开开设新新的店店铺，，另一一方面面，投投资者者也在在寻找找合适适的投投资物物业。。XX吸引引了一一批新新进入入北京京甚至至中国国的国国际知知名品品牌纷纷纷入入驻，，这其其中包包括2008年初亮亮相京京城的的前卫卫休闲闲品牌牌Uniqlo，以及及越来来越受受欢迎迎的StevenMadden、Bensherman、Coldstone、Elementfresh等品牌牌，这这5家新品品牌2009年上半半年实实现商商品销销售总总额3444.4万元，，占总总销售售额的的11.8%，它们们为中中高端端消费费者带带来了了更为为新鲜鲜时尚尚的购购物体体验。。运营情情况XXLOGOXX的的LOGO简单清清晰，，有很很强的的识别别性，，突出出了XX时时尚、、活泼泼的特特点。。XXLOGO“这里什什么都都是，，这里里什么么都不不是””这里是是XX"XX广广告语语"这里是是天堂堂，这里是是地狱狱如果你你爱一一个人人你要带带他去去如果你你恨一一个人人你要叫叫他来来这里是是潮流流革命命前线线这里是是修身身持志志后院院这里有有偶像像出现现这里有有竹林林七贤贤这里名名牌四四射这里素素面朝朝天这里吃吃喝玩玩乐夫夫复何何求这里悲悲欢离离合天天长地地久这里是是诗人人的流流放地地这里是是艺术术的自自留地地这里什什么都都是这里什什么都都不是是这里是是XX"XX推推广文文案“这里美美丽无无罪永永不放放弃这里性性感有有理难难舍难难离这里让让你一一心形形象旧旧爱饮饮恨这里让让你我我行我我素羡羡煞旁旁人这里什什么都都是这里什么都都不是这里是XX"XX推广文文案“这里的嘴巴巴说听吧听听吧这里的眼睛睛说吃啦吃吃啦这里的耳朵朵说想啊想想啊这里的美食食醇酒是五五官错位的的理由这里的浅唱唱低吟是芳芳心迷乱的的接口这里世事无无常感官之之上这里有情世世界物我相相忘这里什么都都是这里什么都都不是这里是XX“XX推广文文案XX推广广广告片艺术展览XX拥有数目众众多的室内内艺术画廊廊，让顾客客能随时随随地都欣赏赏到各类艺艺术展演。。从跨界合合作的艺术术时装秀到到全球巡回回的新秀摄摄影展！南区阿迪达斯阿迪达斯在在XX进行了一次次了不起的的跨界尝试试。由阿迪迪达斯和设设计师DorophyTang合作的“KicksDiscovery”品牌概念店店，作为主主创设计师师，Dorophy将她的混搭搭手法发挥挥地淋漓尽致致，用中国国传统元素素与西方古古典装饰在在店内进行行了大面积积的搭配运运用，给人人以惊艳的的视觉效果；同同时她还创创作了一系系列的插画画作品，其其中包括为为孩子们设设计的玩具具——一双超大码码的阿迪达斯涂鸦鸦球鞋。XX推广活活动由XX与北京原创创设计推广广协会联合合主办的““原创界@XX”，店铺位于于地下一层层，旨在团团结中国原原创设计能能量，扶植植与弘扬本本土原创品品牌，推动动中国原创创设计力；；同时为本本土原创设设计师首次次提供了在在京城中心心区域展示示作品的平平台。原创界XX推广活活动白领艺术空空间店南区的白领领艺术空间间店，展出出法国HiltonMcConnico的“流星的的命运”，，通过讲述述一颗流星最终变成成钻石的故故事，给人人以启示。。他用透明明的丝网制制造了一层层层视觉上上的虚幻，，并运用变变焦制造出对于于奢华生活活远近不一一的距离感感，配以不不同的音乐乐。这位65岁的设计老老顽童运用用多种炫人耳目的多多媒体装置置，展示了了他闻名全全球的品牌牌设计和装装置艺术。。XX推广活活动以太空间2011年度首展超超验当代艺艺术实验展展。本次展展览选择了了几位具有有实验性精精神的青年年艺术家作品来还还原基于个个体感受与与经验创作作的当代艺艺术面貌，，通过他们们在实践过过程中有意意识的空间间生产和演变，，更直接地地促成当代代艺术领域域的创造性性行为和今今天文化之之间关系的的积极对接接与转化以太空间XX推广活活动杨画廊2010年12月18日，临近圣圣诞节及中中国新年，，位于XX北区的杨画画廊将举办办她开业后后的第二个个展览——“再造的经典典”。参展展作品为中中国当代艺艺术名家的的限量版版版画和艺术术衍生品。XX推广活活动升空间升空间-陶瓷器艺术术展天地万物的的存在都必必有气场伴伴生，两个个物体之间间的相互作作用也是靠靠气场来传传递。例如如：人与瓷瓷器，之间间的影响力力，存在感感，便由次次产生。。。。XX推广活活动每周二晚XX放肆夜夜跑XX娱乐活活动XX寻找麦麦兜活动在XX各处处共隐藏着着十个麦兜兜及其好朋朋友造型的的雕像,每个雕像旁旁都有一个个造型章，，在秘笈的的相应位置置上盖上造造型章，凭凭印章可以以换到麦兜兜A-Z字母的胸章章。XX娱乐活活动XX杂志theVillageTimesXX杂志XX杂志theVillageTimesXX杂志XX平面广广告XX平面广广告XX商业启启示商业启示BECDA交通规划业态定位借鉴意义商业定位XX商业启启示—交通交通出入方方面三里屯本身身由于历史史地理和后后期酒吧开开发的原因因，街道多多处于2－4车道，但由由于连接着着工体、使使馆区、长长虹桥三环环、甚至朝朝阳公园和和朝外商圈圈，因此车车流量异常常大。进入方面：：整个该项项目只临一一条主路－－工体北路路，所有的的进入车辆辆都要自东东向西经工工体北路进进入，而比比邻其西侧侧的雅秀服服装批发市市场是北京京有名的外外贸服装批批发市场，，这个市场场与VILLAGE共一条进入入车道，因因此导致车车辆在进入入时需大量量时间等候候；驶出方面：：自车库驶驶出所有的的车都要经经过三里屯屯酒吧街，，该街道2车道的设置置给车辆的的出入造成成非常大的的不方便。。地铁：该该项目离地地铁站大约约2站地（兆龙龙饭店）距距离虽不远远，但由于于中间的商商气没有衔衔接，只能能靠项目的的大影响力力来吸引人人流走过来来。规划设计方方面建筑形式：：整个设计计采取BLOCK的形式非常常适合当今今流行的商商业建筑形形式，我们们可以在上上海的新天天地看到类类似的形式式、也可以以在新开的的朝阳公园园SOLANA看到。在街街道尺寸感感非常紧凑凑的三里屯屯采取这种种建筑形式式是老道的的发展商太太古地产多多年商业地地产经验的的集中体现现，非常棒棒。外立面面方面，大大量采用彩彩釉玻璃和和折射角度度让建筑物物在传统的的北京鹤立立鸡群，虽虽然西单大大悦城也采采用了类似似的结构和和立面但整整体效果显显然远远差差于village。内部空间间布局，BLOCK的形式很好好但对于商商业来说最最难的是如如何组织动动线，要让让消费者感感觉逛起来来不累、不不乱是非常常难的事情情，同时北北方的天气气也让类似似的商业建建筑很难解解决气候和和风沙的问问题。今天天SOLANA之所以如此此艰难就同同此有关。。太古地产产在这方面面非常有经经验：清晰晰的导识标标志系统、、高低错落落的品牌建建筑体形式式、各建筑筑之间的空空中走廊连连接这三条条最重要的的措施基本本解决了这这个问题。。设计亮点点：退线之之后留出的的广场、大大色彩运用用的建筑体体、超大型型LCD。XX商业启启示—规划设计业态定位方方面这方面一直直是香港地地产商的优优势所在，，尤其是太太古这样的的老字号。。XX可以以说是太古古在大陆开