徐州华厦天山绿洲房地产项目产品建议

【华厦·天山绿洲产品建议】2008.7.29壹战略思考贰产品提炼叁规划建议目录壹战略思考一、企业/品牌/地位二、概念/产品/主张三、聚焦/轰动/扩展城市城市地脉:

工业时代向后工业时代的转型跨出淮海与长三角接轨的企图人脉：社会转型期城市中坚力量出现文脉：中国文化和现代西方文化碰撞南北文化交融，海派力量渗透新方向、新城市、新生活、新地产一座花园式的国际新城新城市、新方向、新地产、新生活新方向：古彭新福地、传世现代城

新城市：地产改变城市

新生活：URD休闲生活区

新地产：国际观住宅（UrbanRecreatismDistrict）一、企业/品牌/地位企业：为徐州打造一座生活之城品牌：华厦品牌、项目品牌结合起来推广地位：华厦为徐州带来全新社区生活模式项目在徐州楼市占据绝对领导地位项目代表城市中坚力量的人居潮流二、概念/产品/主张概念：综合楼盘各方面提炼成一种主题概念产品：把产品卖点转成产品创新，即对新徐州的落实、生活内涵的落实主张：由开发理念倡导一种全新生活主张概念/产品/主张概念：花园住宅－－泛会所－－ＵＲＤ休闲居住区产品：城、双生态、泛会所、URD风情、国际社区主张：城市之魅、生活概念、家园之享概念/产品/主张张产品：：城、双双生态态、泛会会所、URD风情、、国际际社区区城：情景城城市（（高层层公寓寓、小小高层层、多多层混混合花花园社社区））法国巴巴黎风风情之之城－－－欧欧式风风情城城邦双生态态之城城双生态态：林带、、水带带之自自然生生态URD风情人人文生生态概念/产品/主张张产品：：城、、双生生态、、泛会所所、URD风情、国际际社区区泛会所所：休闲功功能在在景观观中释释放消费特特性在在商业业中表表达文化标标志在在社区区中树树立URD风情：：首创徐徐州城城市休休闲生生活示示范区区风情街街、风风情园园、风风情广广场的的诠释释概念/产品/主张张产品：：城、、双生生态、、泛会会所、、URD风情、、国际社社区国际社社区国际标标准来来打造造建筑筑国际尺尺度来来塑造造社区区国际内内涵来来升华华生活活概念/产品品/主张城市之之魅：Newcityhouse（（城市新新居所所）古彭新新福地地，传传世现现代城城项目主主张：：城市之之魅、、生活概概念、、家园园之享享企业主主张：：思考考引领领城市市方向向、创创新引引导企企业未未来生活概概念：：仰视，，一种种高度度．俯俯视，，一种种境界界主张：：城市市之魅魅、生活概概念、家园之之享家园之之享：：分享我我的家家园概念/产品品/主张三、聚聚焦/轰轰动/扩扩展聚焦：：首座座花园园式国国际新新城轰动：：形成市场上上轰动动效应应扩展：：人群群中产产生口口际传传播发现：：徐州州城市市的中中坚阶阶层贰产产品品提炼炼一、社社区概概念（（URD风情））二、环环境概概念（（生态态园））三、建建筑风风格（（欧陆陆新简简约））四、领领先户户型（（经典典、创创新））理想之之城、、自然然之城城、风风情之之城、、生活活之城城、城城上城城城市休休闲居居住区区（URD）高融合合性可持续续发展展示范性性徐州首首席URD国际新新城一座花花园式式的国国际新新城产品定定位叁规规划划建议议环境资源产品创新资资源交通资源生活配套资资源城市休闲居居住区URD模式一产品品创新资源源户型产品和客群群定位决定定了本项目目应摒弃紧紧凑型，保保留少许适适中型和超超大型，以以舒适型为为主；本项目虽然然从两房到到四房都有有，但单层层没有四房房是不合理理的；此外外整体房型型面积偏大大，面积最最小也达到到92.87平米，最大大复式面积积超过200平米，如下下表所示。。规划户型统统计表一类型AA复BB复CC复DD复E1E1复户型3/2/14/2/23/2/24/3/22/2/13/2/23/2/24/3/23/2/14/2/2面积109.88173.11116.27177.4397.06148.92126.36191.68114.24172.84规划户型统统计表二类型E2E2复F1F1复F2F2复F3F3复GG复户型2/2/13/2/23/2/24/2/32/2/13/2/23/2/24/2/33/2/24/3/2面积101.80156.16129.58199.1892.87139.98132.76204.94133.13200.62户型面积及及配比建议议表产品户型面积面积比例体量套数单层2R80-9010%5600065991-10015%840008843R105-11025%1400001302111-12015%840007304R130-14510%56000407146-1605%28000184小计80%4480004167复式3R140-16010%560003734R170-20010%56000303小计20%112000676合计100%5600004843建议户型南北通透，，动静合理理，方正大大气，全明明采光，名名流大户全全朝朝南户型，，客厅、主主卧、客卧卧、书房，，均为朝南南设计，阳阳光与风景景成为空间间的一部分分；大大空间客客厅，全落落地双向观观景玻璃窗窗，与之相相连观景南南阳台，彰彰显公园豪豪宅品质；；主主卧套房南南北通透，，大气明亮亮，观景凸凸窗，豪华华浴室，绝绝对归属主主人的私密密领域；与与餐餐厅相邻的的厨房，方方正合理，，北面设工工作阳台，，方便实用用。南北通透，，动静合理理，方正大大气，全明明采光，名名流大户；；全全朝南户型型，客厅、、主卧、客客卧、书房房，均为朝朝南设计，，阳光与风风景成为空空间的一部部分；4.8米面宽豪华华客厅，全全落地双向向观景玻璃璃窗，与之之相连观景景南阳台，，彰显公园园豪宅品质质；主主卧套房房南北通透透，大气明明亮，观景景凸窗，步步入式衣帽帽间，豪华华浴室，绝绝对归属主主人的私密密领域；与与餐餐厅相邻的的厨房，方方正合理，，北面设工工作阳台，，方便实用用；与与北阳台台相连的工工人房，带带独立卫生生间，充分分体现主人人的尊贵地地位与卓然然身份。建筑立面建建议建议立面采采用欧式新新简约元素素集合表达达现代住宅宅建筑的基基本构成元元素（观景景阳台、凸凸窗、落地地窗、入户户花园、露露台、构架架、墙体及及屋面等）），风格简简捷明快，，加以局部部线条的点点缀，体现现高尚国际际化住宅社社区高贵典典雅的特色色。注重建筑屋屋面的设计计，通过建建筑退台设设计露台，，在多层局局部设计坡坡顶，平坡坡结合；而而在中高层层和高层考考虑设计飘飘板，体现现现代简约约风格，并并设计相应应的屋顶花花园；同时时结合立面面造型设计计遮阳构架架以美化社社区的第五五立面。

底层架空可考虑在部部分建筑底层的的局部架空空，使住宅宅院落与组组团绿地、、中心广场场绿地的视视觉空间更更为流畅，，可穿透性性良好，有有助于社区区邻里的交交往；同时时可放置一一些室外运运动器具，，供住户锻锻炼；或作作为楼宇的的公共花卉卉培植区和和休闲、交交流场所，，实际上承承担了部分分泛会所的的功能。超高层处理理集中在社区区四期：维护社区整整体高档形形象提升矿山路路沿线商业业价值维护社区整整体天际线线家居智能控控制系统全能遥控远程遥控安防遥控信息服务采用环保燃燃气锅炉集集中供暖，，预留分户户计量表开式/闭式热水循循环系统完善的安全全保护措施施先进的锅炉炉控制系统统塑造豪华公公寓运用时代领领先技术全外墙保温温系统断桥隔热惰惰性气体双双层中空玻玻璃窗保温防水防潮潮抗裂保护墙体体结构防风、抗抗冲击力力隔音美观耐用安全密闭保温隔音环保智能能系统的的运用中水处理理系统污水、厨厨房用水水与淋浴浴水分开开收集，，经系统消消毒处理理用于绿绿化灌溉溉及人工工湖补充充用水安全消防防系统消火栓+喷淋系统统实现消消防系统统的安全全保障下水管道道系统采用内螺螺旋消声声下水管管道系统统保障下水水道的使使用二环环境资源源纵轴核心心地块南北北长东西西窄纵轴核心心利于景景观效果果最大化化国际主题题广场通过主题题广场强强化“泛会所所”概念念体现国际际社区品品质建议合并并原中心广广场和原会会所下沉沉式广场，形形成“众众星拱月”的态态势利于纵轴轴景观带带的塑造不同主主题的国国际广场组团广场场建议精精致化，迷你你化水系建议议建议保留留市民广广场与两两条主轴轴步道几几处较大大的水系系，并形形成循环环体系，，其它建建筑物前前后的小小水系因因非自循循环水的的缘故，，故建议议取消，，以降低低物业维维护成本本。核心景观观湖365天水景生生活水上俱乐乐部水上“迪迪斯尼””水上剧场场下沉式水水幕广场场社区核心心景观湖湖空中花园园通过空中中花园的的营造实实现社区整体的的立体绿绿化概念念，提升景观附附加值透过飘顶顶处理，，增加小小高层整体建筑筑美感特色小品品多种小品品形式，，配合主主题园林林景观，，或现代代，或或古典，，或童真真，或浪浪漫，提提升社区区品质，，渲染社社区情趣趣……艺术路灯灯道路指示示牌环保分类类垃圾箱箱休憩观雨雨亭（配配置双人人座椅））石质桌椅椅（下棋棋、品茶茶、打牌牌、聊天天）浪漫秋千千健身器材材（阴面面绿化带带中）三交交通资源源环岛设计计三期四期期交汇处处建议采采取环岛岛设计，可可以形成成一个车车速的缓缓冲区，亦亦可成为为三、四四期项目目的衔接纽纽带，并并能提升升规划路路的商业氛氛围交通动线线－景观观人行步步道纵轴的景景观/人行主步步道顺时时针转动动15－20度，如右右图所示示的红色色双线；；纵横两两条景观观/人行主步步道与各各组团广广场、组组团广场场与其组组团住宅宅均有次次级景观观/人行步道道联结，，建议做做成回廊廊曲折形形式，使使住户在在离家或或回家途途中亦可可欣赏景景观并有有曲径通通幽的感感觉；图图中黄色色为景观观人行步步道，紫紫色为车车行道，，做到人人车分流流。交通动线建建议－车行行道规划图中车车行道环线线与各住宅宅地下车库库入口基本本契合，车车行入小区区即入地下下车库，保保证人车分分流；各小小高层、高高层住宅电电梯均应直直达地下车车库，方便便业主驾车车出行返家家；建议地地下车库应应以组团为为单位，做做成地下联联通式，并并设置通往往各建筑电电梯口的人人行通道。。社区内应无明明显的道路路系统，在在建筑周边边铺设休闲闲步行硬地地，以保证证消防车的的到达。

四生活活配套资源源学校位移学校阻隔商商业连贯性性，不利于于整体商业业氛围营造造学校占据相相对较好的的位置，造造成景观的的资源浪费费学校调整的的位置与北北面居民区区融合，解解决项目规规划日照问问题学校绿化可可以强化项项目地块南南北纵轴组组团绿化教育资源合并幼儿园园根据项目体体量，建议议合并南北北两所幼儿儿园统一设置成成双语幼儿儿园，提升升档次的同同时，利于于整合资源源，符合国国际社区的定定位URD商业街1）规划路的的新商机项目横向的的两条规划划路由于均均设置了环环岛，起到到了缓冲车车速、引导导人流的作作用，并因因此给这两两条规划路路带来了商商机，成为为整个社区区的重要节节点。建议议在沿街两两侧设计对对外的门店店，并统一一招商管理理，形成一一定的商业业集聚效应应，尤其是是南面近淮淮海路的规规划路商业业价值更高高，从人行行动线看，，它完全可可以吸引项项目最南端端的地下商商业街的一一部分客流流。2）矿山路商商业价值提提升矿山路北部部学校的搬搬迁，使得得市民广场场三面被住住宅底商围围合，这些些商铺由于于市民广场场的公众性性而具备很很好的商业业价值，并并带活了整整个矿山路路和两条横横向规划路路的商业。。不过开发发商应注意意不要因商商业的规划划经营过度度而影响本本项目的居居住品质。。花店24小时便利店店快餐店（带外卖））其他家政服务中中心自主银行自动贩卖机机SPA行馆小型社区商商业物业管理基础型服务务A、清洁及及绿化B、安保系系统C、商务信息息服务提升型服务务A、居家服务务B、租赁服务务C、老年人服服务D、娱乐服务务会所建议会所的常见见弊端：会所设设施的的使用用率很很低，，造价价和维维护费费用高高；会所过过于集集中，，距离离远，，共享享性差差。因此，，“泛泛会所所”模模式提提出：：把私密密项目目放在在中心心会所所，保保证证业主主生活活品质质；；如游游泳池池、健健身房房、儿儿童乐