房地产项目用地的获取

房地产开发与经营

（第二版）

吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第5章房地产项目用地的获取房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要

房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。重点问题房地产项目用地获取的方式划拨土地使用权的特点、范围。土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。土地使用权转让的类型及其特点、要求。土地使用权出让与转让的区别。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1.1划拨土地使用权概述划拨土地使用权的含义划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1划拨土地使用权的获取划拨土地使用权的基本特征5.1.1划拨土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性划拨土地使用权的基本类型国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。5.1.1划拨土地使用权概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材5.1.2划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材中央政府的政策规定《中华人民共和国土地管理法》（1998）《划拨用地目录》（国土资2001第9号令）地方政府的政策规定原因：划拨土地存在非法隐形市场流转一般性管理国有企业改制过程中的划拨土地管理5.1.2划拨土地使用权的适用范围房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材划拨土地使用权的主要步骤5.1.3划拨土地使用权获取的主要流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材预审申请批准审查登记发证《国有土地使用证》主要利益主体及相互关系5.1.3划拨土地使用权获取的主要流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材政府划拨土地使用者原土地使用者行政关系利益关系5.1.4划划拨土土地使使用权权获取取过程程中的的主要要成本本和税税费房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材其他费费用安置补补助费费主要成成本和和税费费土地补补偿费费地上附附着物物及青青苗补补偿费费拆迁补补偿费费土地使使用权权出让让含义义土地使使用权权出让让，简称称土地地出让让，是是指国国家将将国有有土地地使用用权在在一定定年限限内出出让给给土地地使用用者，，由土土地使使用者者向国国家支支付土土地使使用权权出让让金的的行为为。5.2.1土土地使使用权权出让让概述述房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材5.2出出让土土地使使用权权的获获取出让土土地使使用权权的基基本特特征5.2.1土土地使使用权权出让让概述述房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金出让土土地使使用权权的基基本类类型5.2.1土土地使使用权权出让让概述述房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材拍卖招标挂牌协议协议出出让的的政策策规定定招牌挂挂出让让的政政策规规定5.2.2出出让土土地使使用权权的政政策规规定房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材协议出出让5.2.3出出让土土地使使用权权过程程中涉涉及的的各主主要利利益主主体及及相互互关系系房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材协议出出让工商企业中央政府城市居民地方政府开发商农民招牌挂挂出让让直接的的利益益主体体：出让方方———地方方政府府受让方方———土地地使用用者5.2.3出出让土土地使使用权权过程程中涉涉及的的各主主要利利益主主体及及相互互关系系房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材土地使使用权权出让让金：国有有土地地使用用者的的代表表向土土地使使用者者收取取的一一定期期限的的土地地使用用费，，主要要用于于各项项城市市建设设和土土地开开垦、、复垦垦等方方面。。其他费费用：契税税，征征地补补偿费费，房房屋拆拆迁费费，耕耕地占占用税税，新新增建建设用用地土土地有有偿使使用费费，耕耕地开开垦费费和各各项管管理费费用等等。5.2.4出出让土土地使使用权权过程程中主主要成成本和和税费费房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材协议出出让土土地使使用权权的含含义协议出出让国国有土土地使使用权权，是指指国家家以协协议方方式将将国有有土地地使用用权在在一定定年限限内出出让给给土地地使用用者，，由土土地使使用者者向国国家支支付土土地使使用权权出让让金的的行为为。5.3.1协议议出让让土地地使用用权概概述房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材5.3协协议出出让土土地使使用权权的获获取协议出出让土土地使使用权权的基基本特特征非市场场出让让，没没有竞竞争者者政府对对地价价较易易控制制，灵灵活性性较大大价格和和使用用范围围收到到限制制5.3.1协协议出出让土土地使使用权权概述述房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材经营性性用地地招牌牌挂协议出出让国国有土土地最最低价价格标标准协议出出让公公示制制度存在的的问题题：信息息公开开程度度不够够，操操作行行为和和操作作程序序不够够规范范5.3.2协协议出出让土土地使使用权权的管管理情情况房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材供地环环节的的一般般程序序5.3.3协协议出出让土土地使使用权权获取取的主主要流流程房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材公开信信息接收申申请编制方方案地价评评估确定底底价方案、、底价报报批协商签订公示签订合合同公布结结果核发批准书书土地登登记资料归归档北京市市协议议出让让程序序5.3.3协协议出出让土土地使使用权权获取取的主主要流流程房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材受理理告知知签约约审定定复审审审核核地价价评审审审查查招标标出出让让土土地地使使用用权权招标标出出让让土土地地使使用用权权，是是指指市市、、县县国国土土资资源源管管理理部部门门发发布布招招标标公公告告或或者者发发出出投投标标邀邀请请书书，，邀邀请请特特定定或或者者不不特特定定的的法法人人、、自自然然人人和和其其他他组组织织参参加加国国有有土土地地使使用用权权投投标标，，根根据据投投标标结结果果确确定定土土地地使使用用者者的的行行为为。。公开开招招标标，，邀邀请请招招标标5.4.1招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权概概述述房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材5.4招招标标、、拍拍卖卖、、挂挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权的的获获取取拍卖卖出出让让土土地地使使用用权权拍卖卖出出让让土土地地使使用用权权，是是指指市市、、县县国国土土资资源源管管理理部部门门发发布布拍拍卖卖公公告告，，由由竞竞买买人人在在指指定定时时间间、、地地点点进进行行公公开开竞竞价价，，根根据据出出价价结结果果确确定定土土地地使使用用者者的的行行为为。。5.4.1招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权概概述述房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权，是是指指市市、、县县国国土土资资源源管管理理部部门门发发布布挂挂牌牌公公告告，，按按公公告告规规定定的的期期限限将将拟拟出出让让宗宗地地的的交交易易条条件件在在指指定定的的土土地地交交易易场场所所挂挂牌牌公公布布，，接接受受竞竞买买人人的的报报价价申申请请并并更更新新挂挂牌牌价价格格，，根根据据挂挂牌牌截截止止时时的的出出价价结结果果或或现现场场竞竞价价结结果果确确定定土土地地使使用用者者的的行行为为。。5.4.1招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权概概述述房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材招标标出出让让土土地地使使用用权权的的基基本本特特征征程序序规规范范全方方位位开开放放，，透透明明度度高高公平平、、客客观观交易易双双方方一一次次成成交交5.4.2招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权的的基基本本特特征征房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材拍卖卖出出让让土土地地使使用用权权的的基基本本特特征征必须须有有两两个个以以上上的的买买主主必须须有有不不断断变变动动的的价价格格必须须有有公公开开竞竞争争的的行行为为5.4.2招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权的的基基本本特特征征房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权的的基基本本特特征征时间间长长，，且且允允许许多多次次报报价价，，有有利利于于投投资资者者理理性性决决策策和和竞竞争争操作作简简便便，，便便于于开开展展有利利于于土土地地有有形形市市场场的的形形成成和和运运作作5.4.2招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权的的基基本本特特征征房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材招标标基基本本流流程程5.4.3招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权的的基基本本流流程程房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””国国家家级级规规划划教教材材招标标投标标开标标评标标决标标签约约领证证拍卖卖基基本本流流程程市、、县县国国土土资资源源管管理理部部门门公公告告拍拍卖卖活活动动的的时时间间、、地地点点举行行拍拍卖卖会会签订订《《成成交交确确认认书书》》5.4.3招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让土土地地使使用用权权的的基基本本流流程程房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材挂牌基基本流流程5.4.3招招标拍拍卖挂挂牌出出让土土地使使用权权的基基本流流程房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材公布挂挂牌信息竞买人人报价确认报报价挂牌截截止现场竞竞价签订《《成交确认认书》》保证金金处理法律责责任广义：土地地使用用权发发生转转移的的所有有行为为，包包括出出让。。狭义：通过过出让让方式式获得得土地地使用用权的的土地地使用用者，，通过过买卖卖、赠赠与或或其他他合法法方式式将土土地使使用权权再转转移的的行为为。土地交交易一一级市市场；土地交交易二二级市市场5.5.1土土地使使用权权转让让的概概念房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材5.5土土地使使用权权转让让《城市市房地地产管管理法法》可以转转让的的条件件不得转转让的的条件件5.5.2土土地使使用权权转让让的法法律条条件房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材土地使使用权权转让让的法法律效效力土地使使用权权转让让，出出让合合同载载明的的其他他权力力义务务随之之转让让。新受让让人应应遵循循原受受让人人与国国家签签订的的合同同要求求，不不得随随意更更改。。土地使使用权权转让让，地地上建建筑物物、其其他附附着物物所有有权随随之转转让。。5.5.3土土地使使用权权转让让的特特点房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材土地使使用权权转让让的类类型5.5.3土土地使使用权权转让让的特特点房地产产开发发与经经营（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””国家家级规规划教教材1出售2交换3赠与转让申申请签订转转让合合同转