商贸物流地产开发模式与发展趋势课件

龙岩象屿物流园区开发有限公司商贸物流地产解析龙岩象屿物流园区开发有限公司商贸物流地产解析1目录商贸物流地产开发模式商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势

商贸物流综合开发模式价值及竞争性

物流商贸城体现形式

案例分析龙岩物流发展现状

龙岩象屿物流园区有限公司目录商贸物流地产开发模式商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场2前言近年来，物流地产由于稳定的投资回报率及资产稳步升值受到了市场的关注，被纳入到开发商和投资商的发展计划中，参与者主要是政府下属企业和外资专业物流企业。前者是将物流当作政府职能的一部分，后者则是将国外模式复制到国内，使国内市场进入其全球的物流网络。但这两类型的开发都是较为简单的进行纯物流物业的开发。在物流资源相对分散且不足的三四类城市，如何将分散的资源进行整合集中成为新的物流地产发展的探讨方向。

龙岩象屿物流园区有限公司前言龙岩象屿物流园区有限公司3第一章商贸物流地产开发模式

商贸与物流叠加开发模式是近年来逐步发展起来的新型物流地产开发模式。其主要操作的模式是物流地产平台开发运营商通过物流、商贸平台的开发，整合分散的物流量与市场资源，以信息技术为手段，形成商贸与物流的良性互动，构成整个平台的和谐发展。物流商贸地产通过前后端平台的建设，引进前后端有经验实力的经营者，后端物流直接服务于前端市场，形成综合的外向竞争实力。在整个体系中，平台开发商是前后端市场的整合者，前后端的营运者是各自领域内的专业者，三方可以形成强势的互补。

龙岩象屿物流园区有限公司第一章商贸物流地产开发模式龙岩象屿物流园区有4商贸物流各方关系简图

龙岩象屿物流园区有限公司商贸物流各方关系简图龙岩象屿物流园区有限公司5

商贸物流叠加开发的具体模式在国内主要体现为物流商贸城。物流商贸城有别于国外Shopping

Mall以及Outlets的形式，实质是一种多元专业市场的复合，通过前后端的互动将商业与物流更好地融合在一起，主要分布于城市中心区以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住组团、工业区、交通枢纽等附近，兼顾批发和零售，多栋物业按照不同的专业市场类别分成若干片区，每个片区内又具备交易、展示、仓储、运输、信息处理、办公、营销及休闲等功能，可以被看成是专业市场的最终形式。深圳华南城就是比较成功的案例。商贸物流城应该可以视为物流地产的机会，现实中企业物流成本占销售额的比重还是比较大的，尤其是终端零售。如果可以有效降低成本，对于吸引客户是有很大竞争优势的。简单来说，通过建立商贸与物流叠加组合，降低商品在物流环节的成本，给入驻企业带来价格优势，并通过商贸城的规模效应吸引更大范围的客户，达到多方共赢。龙岩象屿物流园区有限公司商贸物流叠加开发的具体模式在国内主要体现为物流商6

发展商贸物流城，除了需要专业市场的需求支持，还要有较好的物流基础，即有较好的区位优势、便利的交通运输和物流解决方案，否则不但会增加商家的物流成本，而且会增加消费者的交通和时间成本。好的物流支持可以消除其他的影响，但是即使有了物流的支持，如果所产生的需求不足以支撑所开发的体量，那么物流商贸城还是难以维系，所以必须事先对市场方向和需求进行准确的预测和定位；此外还需要开发商良好的持续运营能力，需要涵盖商贸与物流两个领域的专业能力，不断给项目注入新元素，使整个园区能够保持良好的增长态势，有调整和升级的潜力。

龙岩象屿物流园区有限公司发展商贸物流城，除了需要专业市场的需求支持，还要7第二章商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势

市场经济低迷大环境下集合式规模化综合卖场应势而生，促进物质流量相对集中，而直接影响企业成本的物流基础确相对薄弱。前端市场积极寻求后端物流配套的有力支持，使其能专注主营业务，提升运营管理水平、降低物流成本提高品牌竞争力；后端依托前端流量生存发展，且通过优胜劣汰资源整合后提供完善规范的优质服务。单个或多个商贸型专业市场带动流体流量，后端综合物流作为完善配套的商贸物流综合开发模式完全顺应商贸物流市场发展趋势，目前在国际国内已有成熟运作案例，但在龙岩尚属空白。龙岩象屿物流园区有限公司第二章商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势8第三章商贸物流综合开发模式价值及竞争性

商贸物流综合开发模式竞争性体现在“融合、集聚、网络、增值”方面。融合：整个商贸物流平台是物流、商流、信息流、资金流等价值链的载体，通过产品的交易、物流、将信息、金融、商业等经营融为一体，促进商业与物流业的相互渗透与产业融合，从而创造新的市场需求与价值增值。集聚：以市场为导向，将运输、仓储、包装、装卸、销售、配送等环节进行整合集聚，产生市场和物流基地的集聚效应。网络：以综合性信息管理系统专业化管理的商贸服务型物流园区，具备运输、保管、装卸、包装、信息、交易、展示、保税等多种功能，不但可满足市场各类需求，且可形成区域信息流有助于市场信息向外辐射。并培育城际物流配送资源，最终形成区域性配送网络。增值：开发商不仅可以出色的获得商业部分的物业收入、第三方物流整合中获取利润，同时通过信息化系统的引入，获得增值收益。更重要的是通过该模式运作，赢聚人气做旺市场，实现项目全面升值。龙岩象屿物流园区有限公司第三章商贸物流综合开发模式价值及竞争性9第四章物流商贸城体现形式

体现为现代多功能商贸服务型物流园区，集合多个专业市场集聚流体和流量，嫁接物流体系带动综合物流服务，通过先期运营带动后期商业配套，打造区域性高标准高品位多元化的物流商贸园区。通过搭建商贸平台、仓储平台、信息化平台，以信息化技术为手段，通过资源、信息、物流的整合，打破传统交易市场的经营方式与物流运作的陈规，以全新的理念缔造一种新的模式将前后端两个市场紧密结合。龙岩象屿物流园区有限公司第四章物流商贸城体现形式体现为现代多功10物流商贸城业务结构示意图龙岩象屿物流园区有限公司物流商贸城业务结构示意图龙岩象屿物流园区有限公司11第五章案例分析深圳华南城龙岩象屿物流园区有限公司第五章案例分析深圳华南城龙岩象屿物流园区有限公司12深圳华南城概况华南国际工业原料城（深圳）有限公司，位于国内唯一的一个国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区，规划占地面积超过100万平方米，总规划建筑面积超过220万平方米，总规划投资约60亿元人民币。华南城项目是深圳市唯一一家连续6年（2003年、2004年、2005年、2006年、2007年、2008年）均被列为“深圳市重大建设项目”的大型物流企业。交通条件华南城这个小区域拥有便捷的交通运输服务网络：广深、莞深、深惠等高速公路就在附近，京九铁路近在咫尺，与世界第一大货柜码头香港葵冲港、第四大码头盐田港及深圳赤湾港，以及广州、深圳、珠海、惠州等机场有便捷的交通运输条件而具备海陆空立体交通网络的优势。龙岩象屿物流园区有限公司深圳华南城概况龙岩象屿物流园区有限公司13开发商相关信息华南城由香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团及京晖国际五家公司的主席、董事长携手创办。建筑形态华南城分为五大专业交易中心、一个展览中心和五大功能分区，在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、绿化区。华南城一期建筑面积约47万平方米，已于2004年12月6日投入运营。第二期建筑面积约170万平方米，2007年7月已动工建设。深圳市最大的单体建筑，以及深圳市第二大单体建筑，单体建筑面积达33万平方米的纺织服装二期交易中心，预计2009年初投入运营。龙岩象屿物流园区有限公司开发商相关信息龙岩象屿物流园区有限公司14盈利模式华南国际工业原料城采取租卖结合、企业管理、政府服务的经营管理模式。主营业务华南城主要经营纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料等原材料及成品。运营现状是一个集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模工业原材料及成品交易中心，也是集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城。制定出“30%的展示位出售，70%的展示位只租不售”的战略布局。龙岩象屿物流园区有限公司盈利模式龙岩象屿物流园区有限公司15经营理念本着“谋求共赢、分享成功”的经营理念，经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模制造业原材料专业交易中心。配套服务建立电子商务系统，交易双方可全天进行远程B2B交易，信息系统不断更新各种原材料的行业动态、价格行情、供需情况及产品信息，从而将“有形市场与无形市场”结合；组建覆盖全国的物流公司，为客户提供物流咨询、物流方案设计、装卸与搬运、远程代收货款等服务；提供宣传、信息、政策咨询、仓储、代办工商税务手续等各种服务；引进专业搬运、装卸、运输、银行、保险、信息咨询等机构，同时还设立餐饮、宾馆、会所等生活配套服务，为原料城的经营者及客商提供各种专业化的服务以及个性化的营商环境.龙岩象屿物流园区有限公司经营理念龙岩象屿物流园区有限公司16辐射范围华南工业城立足于深圳、依托珠三角、辐射全国。品牌推广依托手段先后在华南城举办各类商务和会展活动达200余场次，新闻媒体先后报道华南城方面的文章达600余篇次，先后同世界多个行业协会、商会组织和多个国家驻港领事、商务机构建立了联系，先后接待各国和地区的领事、驻华大使、商会等达60余次，先后有香港特别行政区行政长官曾荫权、广东省省长黄华华、深圳市市委书记刘玉浦、市长许宗衡等各级领导先后80余次莅临华南城参观考察。

龙岩象屿物流园区有限公司龙岩象屿物流园区有限公司17华南城配套示意图龙岩象屿物流园区有限公司华南城配套示意图龙岩象屿物流园区有限公司18第六章龙岩物流发展现状

一、地方经济发展水平十一五产业导向是做大做强“10+3”产业，即机械、铜、建材、钢铁、烟草、煤炭、电力、旅游、纺织和农副产品加工等十个重点产业集群，培育壮大医药化工产业、电子信息、物流产业三个新兴产业集群；其中机械、铜、建材、钢铁、烟草规划发展为五个100亿产业集群，煤炭、电力、旅游、纺织和农副产品力争实现50亿产值。从2007年龙岩市各项指标统计数据可知龙岩市经济发展态势持续旺盛，经济总量壮大，增长提速，结构优化，民生改善，居民人均消费水平稳步提高，消费能力逐步提升。龙岩象屿物流园区有限公司第六章龙岩物流发展现状龙岩象屿物流园区有限公司19

二、区域产业规划与布局根据龙岩市委提出的规划方向，中心城市建设要围绕做大做强中心城市两个开发区，围绕打造商务、物流商贸、人居三大板块，着重推进物流商贸板块建设，策划园区项目、城建项目、物流项目，建设闽粤赣边区域中心城市。物流商贸板块建设与产业集群发展相配套，体现龙岩特点，突出物流与产业、交通相结合，与龙岩中心城市的总体发展定位和规划相结合，扩大辐射半径，努力建设区域性物流中心，提升中心城市对周边城市、对县域经济发展的集聚、吸纳、辐射与扩散能力。

龙岩象屿物流园区有限公司二、区域产业规划与布局龙岩象屿物流园区有限公司20

三、龙岩物流园区发展趋势分析龙岩市政府“十一五”专项规划明确以前端市场流量带动后端物流发展，如依托闽西交易城、闽西粮油饲料城等综合或专业批发市场，大力发展物流中心；依托米兰春天、新华都辉业购物、闽西农资等连锁企业，着力发展配送中心；依托龙岩经济开发区、各县(市、区)工业园区和工业集中区以及重点产业、重点企业发展为其服务的专业性物流；依托龙岩邮政等生产性服务企业发展第三方物流。相关物流体系和物流园区的规划建设滞后，辐射力不够强；社会物流有效需求不足，经营形态档次偏低；第三方物流发展缓慢，没有能够提供综合性的物流服务的现代物流企业，整体经营方式、管理水平和技术装备落后。

龙岩象屿物流园区有限公司三、龙岩物流园区发展趋势分析龙岩象屿物流园区有限公司21四、龙岩物流市场需求调研龙岩象屿物流园区有限公司四、龙岩物流市场需求调研龙岩象屿物流园区有限公司22

分析：经过对龙岩市的生产型企业、具有区域经销权及大宗产品代理的贸易型企业、属地化具有城际物流需求的商贸型企业、能形成中转集结的货运型企业的需求分析调研，得出目前龙岩商贸物流市场体量相对分散，赢利模式单一、赢利能力弱，整合难度大。因此，如果单纯专注于物流运营，其市场培育期与回收期将及其漫长。

必须将物流与商贸结合进行开发，引进充足市场流体流量，通过龙岩物流市场的整合与深度挖掘，并积极引进异地优质物流服务商培育新的物流量与增长点，实现宗地可利用价值的最大化。龙岩象屿物流园区有限公司龙岩象屿物流园区有限公司23龙岩象屿物流园区开发有限公司ThankYou!龙岩象屿物流园区开发有限公司ThankYou!24龙岩象屿物流园区开发有限公司商贸物流地产解析龙岩象屿物流园区开发有限公司商贸物流地产解析25目录商贸物流地产开发模式商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势

商贸物流综合开发模式价值及竞争性

物流商贸城体现形式

案例分析龙岩物流发展现状

龙岩象屿物流园区有限公司目录商贸物流地产开发模式商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场26前言近年来，物流地产由于稳定的投资回报率及资产稳步升值受到了市场的关注，被纳入到开发商和投资商的发展计划中，参与者主要是政府下属企业和外资专业物流企业。前者是将物流当作政府职能的一部分，后者则是将国外模式复制到国内，使国内市场进入其全球的物流网络。但这两类型的开发都是较为简单的进行纯物流物业的开发。在物流资源相对分散且不足的三四类城市，如何将分散的资源进行整合集中成为新的物流地产发展的探讨方向。

龙岩象屿物流园区有限公司前言龙岩象屿物流园区有限公司27第一章商贸物流地产开发模式

商贸与物流叠加开发模式是近年来逐步发展起来的新型物流地产开发模式。其主要操作的模式是物流地产平台开发运营商通过物流、商贸平台的开发，整合分散的物流量与市场资源，以信息技术为手段，形成商贸与物流的良性互动，构成整个平台的和谐发展。物流商贸地产通过前后端平台的建设，引进前后端有经验实力的经营者，后端物流直接服务于前端市场，形成综合的外向竞争实力。在整个体系中，平台开发商是前后端市场的整合者，前后端的营运者是各自领域内的专业者，三方可以形成强势的互补。

龙岩象屿物流园区有限公司第一章商贸物流地产开发模式龙岩象屿物流园区有28商贸物流各方关系简图

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商贸物流叠加开发的具体模式在国内主要体现为物流商贸城。物流商贸城有别于国外Shopping

Mall以及Outlets的形式，实质是一种多元专业市场的复合，通过前后端的互动将商业与物流更好地融合在一起，主要分布于城市中心区以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住组团、工业区、交通枢纽等附近，兼顾批发和零售，多栋物业按照不同的专业市场类别分成若干片区，每个片区内又具备交易、展示、仓储、运输、信息处理、办公、营销及休闲等功能，可以被看成是专业市场的最终形式。深圳华南城就是比较成功的案例。商贸物流城应该可以视为物流地产的机会，现实中企业物流成本占销售额的比重还是比较大的，尤其是终端零售。如果可以有效降低成本，对于吸引客户是有很大竞争优势的。简单来说，通过建立商贸与物流叠加组合，降低商品在物流环节的成本，给入驻企业带来价格优势，并通过商贸城的规模效应吸引更大范围的客户，达到多方共赢。龙岩象屿物流园区有限公司商贸物流叠加开发的具体模式在国内主要体现为物流商30

发展商贸物流城，除了需要专业市场的需求支持，还要有较好的物流基础，即有较好的区位优势、便利的交通运输和物流解决方案，否则不但会增加商家的物流成本，而且会增加消费者的交通和时间成本。好的物流支持可以消除其他的影响，但是即使有了物流的支持，如果所产生的需求不足以支撑所开发的体量，那么物流商贸城还是难以维系，所以必须事先对市场方向和需求进行准确的预测和定位；此外还需要开发商良好的持续运营能力，需要涵盖商贸与物流两个领域的专业能力，不断给项目注入新元素，使整个园区能够保持良好的增长态势，有调整和升级的潜力。

龙岩象屿物流园区有限公司发展商贸物流城，除了需要专业市场的需求支持，还要31第二章商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势

市场经济低迷大环境下集合式规模化综合卖场应势而生，促进物质流量相对集中，而直接影响企业成本的物流基础确相对薄弱。前端市场积极寻求后端物流配套的有力支持，使其能专注主营业务，提升运营管理水平、降低物流成本提高品牌竞争力；后端依托前端流量生存发展，且通过优胜劣汰资源整合后提供完善规范的优质服务。单个或多个商贸型专业市场带动流体流量，后端综合物流作为完善配套的商贸物流综合开发模式完全顺应商贸物流市场发展趋势，目前在国际国内已有成熟运作案例，但在龙岩尚属空白。龙岩象屿物流园区有限公司第二章商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势32第三章商贸物流综合开发模式价值及竞争性

商贸物流综合开发模式竞争性体现在“融合、集聚、网络、增值”方面。融合：整个商贸物流平台是物流、商流、信息流、资金流等价值链的载体，通过产品的交易、物流、将信息、金融、商业等经营融为一体，促进商业与物流业的相互渗透与产业融合，从而创造新的市场需求与价值增值。集聚：以市场为导向，将运输、仓储、包装、装卸、销售、配送等环节进行整合集聚，产生市场和物流基地的集聚效应。网络：以综合性信息管理系统专业化管理的商贸服务型物流园区，具备运输、保管、装卸、包装、信息、交易、展示、保税等多种功能，不但可满足市场各类需求，且可形成区域信息流有助于市场信息向外辐射。并培育城际物流配送资源，最终形成区域性配送网络。增值：开发商不仅可以出色的获得商业部分的物业收入、第三方物流整合中获取利润，同时通过信息化系统的引入，获得增值收益。更重要的是通过该模式运作，赢聚人气做旺市场，实现项目全面升值。龙岩象屿物流园区有限公司第三章商贸物流综合开发模式价值及竞争性33第四章物流商贸城体现形式

体现为现代多功能商贸服务型物流园区，集合多个专业市场集聚流体和流量，嫁接物流体系带动综合物流服务，通过先期运营带动后期商业配套，打造区域性高标准高品位多元化的物流商贸园区。通过搭建商贸平台、仓储平台、信息化平台，以信息化技术为手段，通过资源、信息、物流的整合，打破传统交易市场的经营方式与物流运作的陈规，以全新的理念缔造一种新的模式将前后端两个市场紧密结合。龙岩象屿物流园区有限公司第四章物流商贸城体现形式体现为现代多功34物流商贸城业务结构示意图龙岩象屿物流园区有限公司物流商贸城业务结构示意图龙岩象屿物流园区有限公司35第五章案例分析深圳华南城龙岩象屿物流园区有限公司第五章案例分析深圳华南城龙岩象屿物流园区有限公司36深圳华南城概况华南国际工业原料城（深圳）有限公司，位于国内唯一的一个国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区，规划占地面积超过100万平方米，总规划建筑面积超过220万平方米，总规划投资约60亿元人民币。华南城项目是深圳市唯一一家连续6年（2003年、2004年、2005年、2006年、2007年、2008年）均被列为“深圳市重大建设项目”的大型物流企业。交通条件华南城这个小区域拥有便捷的交通运输服务网络：广深、莞深、深惠等高速公路就在附近，京九铁路近在咫尺，与世界第一大货柜码头香港葵冲港、第四大码头盐田港及深圳赤湾港，以及广州、深圳、珠海、惠州等机场有便捷的交通运输条件而具备海陆空立体交通网络的优势。龙岩象屿物流园区有限公司深圳华南城概况龙岩象屿物流园区有限公司37开发商相关信息华南城由香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团及京晖国际五家公司的主席、董事长携手创办。建筑形态华南城分为五大专业交易中心、一个展览中心和五大功能分区，在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、绿化区。华南城一期建筑面积约47万平方米，已于2004年12月6日投入运营。第二期建筑面积约170万平方米，2007年7月已动工建设。深圳市最大的单体建筑，以及深圳市第二大单体建筑，单体建筑面积达33万平方米的纺织服装二期交易中心，预计2009年初投入运营。龙岩象屿物流园区有限公司开发商相关信息龙岩象屿物流园区有限公司38盈利模式华南国际工业原料城采取租卖结合、企业管理、政府服务的经营管理模式。主营业务华南城主要经营纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料等原材料及成品。运营现状是一个集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模工业原材料及成品交易中心，也是集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城。制定出“30%的展示位出售，70%的展示位只租不售”的战略布局。龙岩象屿物流园区有限公司盈利模式龙岩象屿物流园区有限公司39经营理念本着“谋求共赢、分享成功”的经营理念，经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模制造业原材料专业交易中心。配套服务建立电子商务系统，交易双方可全天进行远程B2B交易，信息系统不断更新各种原材料的行业动态、价格行情、供需情况及产品信息，从而将“有形市场与无形市场”结合；组建覆盖全国的物流公司，为客户提供物流咨询、物流方案设计、装卸与搬运、远程代收货款等服务；提供宣传、信息、政策咨询、仓储、代办工商税务手续等各种服务；引进专业搬运、装卸、运输、银行、保险、信息咨询等机构，同时还设立餐饮、宾馆、会所等生活配套服务，为原料城的经营者及客商提供各种专业化的服务以及个性化的营商环境.龙岩象屿物流园区有限公司经营理念龙岩象屿物流园区有限公司40辐射范围华南工业城立足于深圳、依托珠三角、辐射全国。品牌推广依托手段先后在华南城举办各类商务和会展活动达200余场次，新闻媒体先后报道华南城方面的文章达600余篇次，先后同世界多个行业协会、商会组织和多个国家驻港领事、商务机构建立了联系，先后接待各国和地区的领事、驻华大使、商会等达60余次，先后有香港特别行政区行政长官曾荫权、广东省省长黄华华、深圳市市委书记刘玉浦、市长许宗衡等各级领导先后80余次莅临华南城参观考察。

龙岩象屿物流园区有限公司龙岩象屿物流园区有限公司41华南城配套示意图龙岩象屿物流园区有限公司华南城配套示意图龙岩象屿物流园区有限公司42第六章龙岩物流发展现状

一、地方经济发展水平十一五产业导向是做大做强“10+3”产业，即机械、铜、建材、钢铁、烟草、煤炭、电力、旅游、纺织和农副产品加工等十个重点产业集群，培育壮大医药化工产业、电子信息、物流产业三个新兴产业集群；其中机械、铜、建材、钢铁、烟草规划发展为五个100亿产业集群，煤炭、电力、旅游、纺织和农副产品力争实现5