小寨西旅国际项目课件

项目市场研判暨产品定位分析报告西安旅游集团小寨项目策略提案

二零零七年西安旅游集团小1宏图大展骏业宏开2007:西旅集团品牌扩张&地产运营年宏图大展骏业宏开2007:西旅集团品牌扩张&地产2

2007·扩张·地产·运营

—西旅集团多元化扩张布局重点项目—城市核心商圈经典项目/个性化地产项目—整合企业内外部资源\跨越式发展模式123—西旅集团多元化扩张布局重点项目—城市核心商圈经典项目/3全面透视市场

区域市场概况分析项目竞争对手分析项目定位系统思考产品与规划配套设施整合推广与销售策略全面透视市场区域市场概况分析项目竞争对手分析项目定位系统思考4PART1:区域市场概况分析PART1:区域市场概况分析5到西高新小寨曲江新区地理位置到西高新小寨曲江新区地理位置6[小寨商圈综述]

一、小寨商圈人流动线

据统计，目前以小寨十字为中心，东至大雁塔十字、西至吉祥村、南至电视塔、北到南二环范围内，云集众多商家，每日人流量仅次于钟楼。其人流主要来自周边的各大专院校、打工一族、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成就有着比较明显的年轻化倾向。[小寨商圈综述]

一、小寨商圈人流动线

据统7优势一、大雁塔北广场游人如织，小寨商圈大受其利。长安县撤县设区后，小寨人流进入西安的毕经之路。西高新的快速发展必将带动消费水平的增长优势二、西安雁塔文化新天地广场、小寨艺术文化中心与长安路全面拓宽及多处过街天桥的兴建，使区域内人流更为顺畅，带动小寨商圈人气一路飙升的同时地价随之节节攀高优势三、曲江新区开发建设如火如荼，大唐不夜城、长安芙蓉园以及大西安“一城双心”格局的初步形成，小寨已经成为连接老城与新城的枢纽和财富中心。[二、小寨商圈商业优势分析]优势一、大雁塔北广场游人如织，小寨商圈大受其利。长安县撤县设8

[三、小寨区域商业环境分析]人文环境：小寨是年轻人的购物阵地、新潮流、新概念的集散地。城南是西安市的文化地，高素质的人群多居住于此，人文氛围是不言而喻的。地区经济状况：商圈发展日趋成熟，随着整个区域的改造、物业供给不足的局面将得到改善。时尚潮流百货店——百盛的顺利入驻提升了整个商圈的档次与消费。交通条件：规划中的地铁二号线口岸物业,据了解朱雀大道将在年后贯通，贯通后的朱雀大道将成为继长安路、含光路、之后第三条南北主干道，对于子午路至丈八路沿线人口去小寨商圈的首选线路。[三、小寨区域商业环境分析]人文环境：小寨是年轻人的购物9人群的覆盖面：开店资金要求低，货品无品牌设置是这个商圈的一大特色（许多店主为18-25岁的年轻人和未毕业的在校学生）。由于其所在环境特殊、形成也是依靠了一群特殊的消费群，所以其现在还不能满足整个城南人口的日常购物、文化、娱乐、休闲。但我们可以清晰地看到其发展的目标——城南的钟楼商圈。市政设施：随着大雁塔北广场的建成，以及曲江新区、高新新区的建设，给小寨地区大规模改造提供了良好的契机。市政设施配套完善。人群的覆盖面：开店资金要求低，货品无品牌设置是这个10［小寨居住圈的特点］：目前小寨主要是以商业为主的功能定位.由于商业设施发达,人流量大,显得繁华和喧嚣,因此并不适合于永久居住.火爆的商业使地价飞涨,开发住宅楼盘可谓是得不偿失.但由于目前流动人口多,租务市场可观,很多住宅和商住项目销售良好!［小寨居住圈的特点］：11商业地位：小寨，商业气氛浓厚，始终是西安除钟楼之外的第二大商圈商业形态：小寨商圈目前以好又多、百盛、百汇龙头，经营形式上以中小型商城居多，个体商户经营为主、品牌专卖店为辅，经营范围：以时尚、潮流的服饰、小商品为主，餐饮、娱乐、为辅；

消费群体：消费群体覆盖整个西安。主要以城南人群主，群体非常庞大；年龄上以30岁以下的中青年人群为主；

商业缺陷：缺乏真正的一站式的集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中心

商业价值：小寨作为年轻人基地、时尚潮流的代言人其租金水平居西安前列，平均租金水平高达400元/㎡·月；商业地位：小寨，商业气氛浓厚，始终是西安除钟楼之外的第二大商12PART２:区域市场在售项目概况PART２:区域市场在售项目概况13雁塔文化新天地项目位置：纬二街十字西南角价格：目前首先推出夹层、地下一层、地下二层，均价在25000元/㎡

楼层定位夹层、地下一层、地下两层休闲、娱乐、服装、餐饮、工艺品价位均价25000元/㎡［项目优势］：◎规模大,能自成气候，但是远离核心商圈，价值得不到充分体现

◎定位新颖，以娱乐为主题的构思很吸引人雁塔文化新天地楼层定位夹层、地下一休闲、娱乐、14２．万万代(钟楼)定位、主力商家、管理机构：定位主力商家管理机构数码家电北京大中电器西安五星物业管理开盘销售情况：销售时间楼层推出面积认购价格销售率销售政策2005-7-61层1600㎡2．5万/㎡20%左右包租10年,一年后无条件退铺，年回报9%，每月返一次2005-7-62层2300㎡1.5万/㎡2005-7-63层2300㎡1万/㎡２．万万代(钟楼)定位主力商家管理机构数15３．新兴24G（轻工）定位、主力商家、管理机构：定位主力商家管理机构家居大卖场无开发商开盘销售情况：销售时间楼层推出面积认购价格销售政策2005-51层4000㎡1．6万/㎡包租3年,年回报10%，即返3年30%2005-52层4000㎡1.2万/㎡2005-53层4000㎡0．89万/㎡新兴24G销售较理想分析：价格便宜，性价比高定位准确３．新兴24G（轻工）定位主力商家管理机构家居16４．东方龙·安南城定位主力商家管理机构小型ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＩＩ家乐福肯德鸡保利电影院顺时来商业管理公司销售时间楼层推出面积认购价格销售政策200６-３－1层７２00㎡1万/㎡－1层包租3年,年回报10%，即返３年；１层包租２年，即返２年；200６-３１层７２00㎡1.９万/㎡４．东方龙·安南城定位主力商家管理机构小型ＳＨＯＰＰＩ171).新一代国际公寓地理位置：太白路与科技路交汇处东南角开发商：西安伟鑫房地产开发公司建筑面积：9万㎡建筑形式：3栋高层，1-4层底商，5层以上住宅。A栋32层3梯8户，B栋32层2梯5户，C栋31层6梯24户，总套数1012套，目前剩余100套。户型面积：A、B栋面积C栋面积47--157㎡销售均价：3500元/㎡销售率：整体销售65%，其中AB两栋大面积销售良好，销售约80%，C栋小户型销售不是很理想，销售约40%。项目点评：位置优越，两面临街，商业价值较高。其小户型面积虽在市场需求范围内，产品功能也相对齐全，但产品有硬伤，C栋东西向房多为标间式一房(如右图)，进深较长，可分割成厅与卧两部分，但两部分舒适型均不强；项目为商住混杂，功能不纯粹，造成需要纯商或者纯住的客户流失；项目交房为毛坯房，无装修，造成部分投资客户流失。［住宅小户型市场调研］29002100250025002000590015001).新一代国际公寓地理位置：太白路与科技路交汇处东南角项18户型面积楼号套数户型比一室一室一厅47.62C2765164.33%一室一厅50.16C27一室一厅50.69C27一室一厅53.41C216一室一厅55.5C27一室一厅56.25A28一室一厅57.44A28一室一厅59.99C162一室一厅60.12A28一室一厅63.38C27一室一厅63.55C54两室两室两厅76.02C2727727.37%两室两厅83.52A28两室两厅86.7A28两室两厅90.77A28两室两厅92.14B28两室两厅96.82C27两室两厅97.15B28两室两厅97.51C27两室两厅97.46A28两室两厅103.82A28三室三室两厅132.49B28848.30%三室两厅136.98B28三室两厅156.65B28总套数1012新一代国际公寓户型配比户型面积楼号套数户型比一室一室一厅47.62C276516419地理位置：科创路与太白南路丁字路口西北角开发商：西安嘉天实业有限公司建筑面积：约2万㎡建筑形式：独栋19层高层，1-3层商铺，4-19公寓，4梯26户，户型面积：25．67—82.08㎡，精装修，全套美标洁具。销售均价：4300元/㎡销售率：86%项目点评：销售率86%，现剩余约40套，年底入住。精装小户型，在地段一般的情况下，以精装低总价吸引客户。项目无沙盘模型，利用1/2半层整体装修样板间取得良好的销售业绩。其中功能齐全的两室一厅与一室一厅迅速售空，剩余产品多为使用功能缺失的标间式户型。户型面积（㎡）套数户型比一室标间式25.2-38.0336896.2％1-149.44161-164.3616两室2-181.96163.8％总套数416套2）.MINI国度地理位置：科创路与太白南路丁字路口西北角项目点评：户型面积203）.摩登BOBO地理位置：白沙路南开发商：文华地产建筑面积：2.1万㎡建筑形式：独栋点式高层，户型面积：41－101㎡，精装修销售均价：4500元/㎡销售率：86%项目点评：项目面市较早，与当时市场水平比较，其单价较高。项目一室户型除STUDIO外基本满足使用功能，总价不高，且精装修适合年轻人过渡性居住，极具投资价值，故小户型销售较好。但其两室性价比不高，导致拉长销售周期，至今仍有剩余。户型面积2-2-298.12㎡100.98㎡2-2-197.38㎡1-1-156.41㎡60.38㎡STUDIO41.79㎡42.20㎡3）.摩登BOBO地理位置：白沙路南项目点评：户型面积2-214）.丹枫国际地理位置：高新四路中段开发商：高新地产建筑形式：三栋连体高层建筑面积：41302㎡户型区间：22--127㎡销售均价：均价3800元/㎡项目点评：西北大学桃园校区对面，地段较号。高新地产出品，形象包装新颖，临街商业氛围较好，周边生活配套成熟。户型设计一般，三栋高层程“工”形围合，50㎡以下户型集中在楼体连接处，不易采光，且宜造成对视。9月16日开盘，前期采用累计减免房款优惠，认购尚可，但开盘后价格上涨，销售一般。设施配套无热水、不装修，整体均价已达到3800元/㎡，性价比不高，预计将对销售造成一定影响。户型面积每层套数总套数总户型比1-124.424420830.77%1-1-141.9112442.0312461.1124622441-2-149.2812449.431242-1-184.524839658.58%84.6224884.9412485.1912486.1524495.151242-1-286.8424487.4724499.941242-2-167.2512491.0312491.31243-2-2128.811247210.65%128.97124129.27124合计676

4）.丹枫国际地理位置：高新四路中段项目点评：户型面积每层22５）.皇家公馆皇家公馆＆英郡位于小寨西路临街南侧，与东方大酒店（四星级）隔路相望皇家公馆由三栋高层建筑组成，建筑面积90000平方米。以公馆住宅为主体，英郡白金公寓、气势恢弘的商场为撑.主力户型为82--164㎡.销售均价3600元/平方米,公寓基本售罄.商住部分基本过半.记录时间物业类型均价最高价最低价实际销售均价2006-8-10公寓3600元/平方米4500元/平方米3890元/平方米4020元/平方米５）.皇家公馆皇家公馆＆英郡位于小寨西路临街南侧，与东方大酒23６）.阳阳国际广场阳阳国际广场位于朱雀路、纬二街两条城市双向主干线交汇点，坐拥城南核心地段，近距最具活力的小寨商圈，项目占地约37亩，单体建筑面积约14万㎡，高近100米，东西宽近200米，地上31层，地下两层，是集商业、办公、住宅、公寓、酒店于一身的综合建筑体拥有15000㎡城市主题广场、35000㎡繁华商业中心、500㎡豪华酒店式大堂、26部品牌电梯、14000㎡地下停车场.记录时间物业类型均价最高价最低价实际销售均价2006-11-17普通住宅4000元4635元3700元3738元/平方米６）.阳阳国际广场阳阳国际广场位于朱雀路、纬二街两条城市双向24７.福满园福满园项目位于兴善寺西街，距离小寨核心地段好又多购物购物广场、飞炫广场等仅百米之遥，生活便利又安静适合居住，是一个闹中取静的好场所。福满园项目由两栋小高层组成，临近西街的是国立座，总共12层，底下三层为商铺，4-12层为住宅，面积从140—160平米；另外一栋为雍华座，总共8层，全部为住宅，面积从89—125平米.７.福满园福满园项目位于兴善寺西街，距离小寨核心地段好又多购25８.一又二分之一国际公寓结构：

框架结构。

外墙：

高级外墙瓷砖。

内墙：

水泥压光。

门窗：

预留门洞，高级塑钢窗，双曾玻璃。

大堂：

墙面高级花岗岩，地面高级瓷砖，轻钢龙骨吊顶。

厨房：

防水处理，预留上下水。

卫生间：

防水处理。

安防：

智能安防系统。

供电：

市政电网，自备发电机卡式电表。

供气系统：

天然气入户

采暖空调系统：

独立供暖，壁挂锅炉

电梯设备：

6部名牌高速电梯

８.一又二分之一国际公寓结构：

框架结构。

外墙：26

［结论研判］：商业档次低，目前小寨的消费群体已在校学生为主，虽然它的所销售物品档次不高，但是他的消费力强，这主要是由于学生的消费观念比较超前，喜欢透支，因此消费力不容忽视。购物主要是以市场为主，购物环境一般临街店面的拆除使得小寨店面供不应求的局面更加严重大百货竞相入住，如百盛等，提升小寨商圈整体档次和地位［结论研判］：27回报率与去年持平：目前新推商业项目的回报率，依旧保持在去年的水平：8%～10%。买铺即返年限增加：竞争的激烈，销售速度的放缓，投资者风险意识的加强，政策调整与宏观调控带来的负面影响，逼迫开发商加大销售优惠力度，由去年的1年后返到即返3各月、6个月，再到即返1年；200６年开始即返2年、3年，说明随着竞争的激烈，为抢夺有限的投资客户，开发商已经“不计血本”。产权型商铺大量缺乏：目前小寨商圈大量商铺都是出租型商铺，全产权型商铺大量缺乏，市场需求旺盛！沿长安路是小寨商圈的绝对核心：长安路是西安的南北主干道，交通便利，周边高校云集，商业成熟，人流量巨大．回报率与去年持平：目前新推商业项目的回报率，依旧保持在去281.平层精装修均价4５00元/㎡－５000元/㎡，毛坯房均价在4200元/㎡。2.45-60㎡一室一厅一厨一卫的功能齐全型的精装户型销量最好。客户对小户型的毛坯房接受度不高。30㎡以下功能缺失型户型即使精装销售状况亦不佳。3.主流紧凑型两房市场供应量不大，仍有很大开发潜力。4.项目周边配套齐全、自身配套丰富（设置会所、提供热水、集中供暖等），能够有效支撑高售价。5.租务市场火爆：由于小寨商圈人流量大，大量未成家群体及流动人口，对投资型小户型物业需求旺盛．从皇家公馆＼阳阳国际广场的旺销既可见端倪．小寨西旅国际项目29PART３:项目定位系统PART３:项目定位系统30就本项目而言，开发模式无外乎两种：一为普通产品模式，一为中高端精品模式。这里所区分的普通与高端，是相对于西安市现有物业档次的划分，并非指物业绝对档次。下面我们将就这两种开发模式做出分析抉择：类别成本利润地块要求供需状况营销能力开发实力品牌贡献项目状况成本较高保证利润优质地块周边产品众多，需求基础厚专业团队加盟企业实力雄厚待树立品牌高端路线成本高利润高占有希缺景观资源市场供需状况一般，面临版块竞争强要求实力强经验丰富品牌贡献大中高路线成本较高利润较大相对较高存在市场空缺，竞争不足较强资源优化创造价值品牌贡献大普通路线成本不会太低，利润少相对较低市场供应量巨大，产品竞争激烈较强企业资源闲置品牌贡献小就本项目而言，开发模式无外乎两种：一为普通产品模式，一为311.做什么样的产品?2.运用什么样的营销模式?3.设计什么样的概念主题?4.借鉴哪些成功项目的模式?定位思考1.做什么样的产品?定位思考32出路——品牌之路建立卖方市场空间建立买方市场空间挖掘山水美地产品价值挖掘消费者购房心理推广手段123挖掘产品价值出路——品牌之路建立建立挖掘挖掘推广123挖掘33[地块与企业资源研判]

1.位于成熟核心商圈主干道,未来地铁二号线口岸,寸土寸金!人流量大,潜在和显在客户群体众多,地段卓越,升值空间巨大.2.周边生活配套齐全\交通方便,人文环境浓厚。3.商(业)务新地标,引领商圈潮流,成为小寨商圈全新商业和小户型居住\投资复合体!满足投资形物业强劲需求.4.产品定位及运作空间大,多样化产产品定位方向和开发模式.具有宽广的适应性.包容性和协同性!5.开发商—西旅集团具有雄厚的资金实力和广泛的旅游资源,为项目的前期开发和中期销售\招商及后期运营奠定良好基础![地块与企业资源研判]34小寨商圈复合型投资物业核心引擎![结论]权威性：开发商的资金实力和品牌支撑!

唯一性：首个鲜明提出区域商业升级的抗大旗者

排他性：区域内单体规模最大\影响力最强!本项目开发主题定位小寨商圈复合型投资物业核心引擎![结论]权威性：开发商的资金35[方向一]:

产权酒店式+大型综合性购物中心[方向一]:36

酒店式公寓+大型综合性购物中心[方向二]:[方向二]:37[项目市场定位体系]：[产品定位]:1.纯小户型精装修酒店式公寓[产权式酒店]2.铂金商圈钻石地段临街旺铺,综合型休闲\购物\娱乐中心3.（酒店式工作室类商住楼＋产权式商务酒店套房）4.酒店式专业服务四星级装修标准[主题定位]：复合价值产权式酒店投资型物业

[项目市场定位体系]：38[形象定位]：1.thisistheembassorddistrictofxi’an西安大使级物业[形象大使,经济大使,建筑大使]2.thisistheworldwidebankingcenterofwestChina

酒店化生存酒店式社区[时尚超前区域地标国际化酒店西旅集团鼎力钜献]

3.thisishigh-classmulti-fuctionalflatcomplex四星级国际公寓-CEO私家官邸1.thisistheembassorddistri39[目标客户群定位]：购买群体的辐射的区域范围：1.西安乃至全省的生意人群体（品牌商家、个体工商户）2.项目周边及小寨商圈内的传统经营户（在周边经营多年的商户）3.陕西各地市的富裕人群（关中\陕北地区的有钱人）4.品牌经营商、代理商（全国各地看好或想进入西安的品牌商）[目标客户群定位]：购买群体的辐射的区域范围：40购买群体的构成包括：生意人群体（个体工商户、私营业主）公务员群体（有灰色收入的高收入群体）城市居民（高收入群体，有一定积蓄，投资渠道少，通过购买本项目进行投资）单位的干部职工（高收入群体）高知群体（高校教师、中小学教师）购买群体的构成包括：41为什么要做产权酒店式?

地段卓越+国际级旅游名城+开发商丰厚的

旅游资源+广泛的市场需求+独特定位突围为什么要做产权酒店式?

地段卓越+国际级旅游名城+开发商丰42谨以：新经济商务联邦中国经济中最活跃、最闪亮的成长型新经济企业西安地产投资创富的先知先觉者，不动产投资的原始股民告别商铺，进入新投资时代的知本英雄最具投资价值的产权式酒店[公寓]献给:谨以：新经济商务联邦中国经济中最活跃、最闪亮的成长型新经43［产权酒店的概念解析］产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营，即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。［产权酒店的概念解析］44［产权酒店的基本特点］地点要求产权酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，海南等拥有充足的客源，能够保证足够的客房出租率。经营方式投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定时间的免费入住权。投资收益巨大业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。运营成本低酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对主动。［产权酒店的基本特点］45二、产权酒店在中国的现状1995年以来，青岛、北海、珠海、北京、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均开始陆续建设形势各异的产权酒店，产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美的投资组合，形成了独特风格，在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估的潜力。二、产权酒店在中国的现状46三、产权酒店目标客户群体及购买动机一).个人客户以投资和自住为主:1.主要是经济发达地区的企业高层和私营业主;金融\贸易\网络\证券\演艺界人士和不动产投资人.2.年龄在35—55岁之间,家庭年收入在20万左右,可以自由支配50万以上的资产.3.一般拥有第二套甚至第三套住宅,拥有丰富的置业经验.4.经常出入商务场所,经常旅游,使用名贵产品和高档消费品,关心国家大事和商务信息,紧跟时代潮流.5.对小寨商圈高度认可,或者在周边居住,做生意,对小寨周围很熟悉.如周围的音乐学院\长安大学教师,军区离退休老干部等三、产权酒店目标客户群体及购买动机47二).企业客户以接待会议培训和疗养渡假为主:1.主要是一些与酒点所在地有密切商务联系的公司;2.西安的外资企业\国有企业\股份制企业或政府机关;3.用做接待客户\渡加\会议和培训,为员工发放福利.二).企业客户以接待会议培训和疗养渡假为主:48［产权式酒店经营模式］１．名牌酒店管理公司管理：２．业主委托经营：业主投资后，委托酒店管理公司代为经营管理。酒店管理公司对产权酒店进行全权经营管理，业主获得协议承诺的消费权利和投资收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。３．业主权益保障：从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明度和公正性。４．客房利润多元化；为满足企业客户及常客的需要，同时建立一个固定的客户网络，酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡，该卡以一定面值进行销售，持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠。会员卡的销售收入，将作为客房营业收入的一部分，参与到利润分配。［产权式酒店经营模式］49［业主权益及投资收益分析］1、基本权益1．业主每年可享受4-10月份（除法定节假日外）20天或法定节假日10天的免费度假入住权（二者选其一，并提前一个月通知酒店管理公司）2．业主可将免费使用天数折合成使用套数。3．如当年没有享用或没有享用完，可累计至下一年.4．业主可将应享有的免费度假入住权自由转移、赠送。5．业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。6．业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即：淡季4-10月5折，旺季及节假日8折（均以当时市价为基数）。［业主权益及投资收益分析］502、附加权益与延伸服务

１）全市范围内的交换机制：充分发挥西旅集团的资源优势，业主可将应享有的免费度假入住权，按其价值折合成西旅集团其他类似项目甚至全国范围内的其他产权酒店的消费权，真正体现“一处置业，多处为家”。２）免费订机票＼四星级酒店服务＼预定,交换,客房出租等;3)洗衣\保安,商品代购\代理旅行服务等;4)业主拥有本酒店配套设施的消费优惠权;5)业主在购买超过70㎡以上,在同等条件下,拥有子女优先录用为酒店员工.2、附加权益与延伸服务51小结：业主只需交纳30%的首期款，便可获得如下回报：1.还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的100%的永久50年物业产权。淡季1000天（或旺季500天）的免费入住权（５0年总和），并可转移赠送给亲朋好友。2.近50年的客房利润分红。50年客房房产的增值空间。小结：业主只需交纳30%的首期款，便可获得如下回报：52[做产权式酒店的支撑点]:1.天文级海量旅游经济2006年上半年，西安市接待海外旅游者356091人次，其中外国人304203人次，台湾同胞25137人次，香港同胞24132人次，澳门同胞2619人次，创汇1.88亿美元接待国内旅游者1264万人次,国内旅游收入84.9亿元。完成全年计划51.36%。旅游业总收入100.32亿元。2006年全年接待海外旅游者85.25万元，创汇4.62亿元，接待国内游客2602万元，国内旅游收入165.3亿元。旅游业总收入达203亿元。[做产权式酒店的支撑点]:532．曲江新区是带动我市旅游的一大亮点曲江新区两大景点大唐芙蓉园、海洋馆，2006年上半年接待人数保持较高接待量，上半年大唐芙蓉园接待游客83.09万人次，海洋馆接待游客31.5万人次，成为我市对外宣传产品的一大亮点。3．各种会展活动对上半年旅游带来大量客源据西安市会展办提供的相关数据显示，2006年1—6月份，西安市举办的各种会展达到50多个，其中规模较大的37个，成交额180亿元，创造综合社会效益15亿元，前来参观的游客本地外地游客120万人次。2．曲江新区是带动我市旅游的一大亮点54

4．开发商雄厚的资金和品牌实力及旅游资源.西安旅游(集团)股份有限公司西北最早上市的旅游企业“2006最具竞争力的中国上市公司（旅游类）”奖。2006中国旅游行业中国上市公司竞争前10强”.拥有钟楼饭店,解放饭店,胜利饭店,西北大酒点野生动物园,中旅国际旅行社等重量级旅游资源.5.产品的自身特性及风险规避因素.从产品规划因素来看,东\西塔楼普遍存在通风\采光不足,黑卫现象,销售抗性很大.从开发风险的规避角度看,开发产权式酒点不仅可以化解产品硬伤缺陷,实现销售利润,还可以通过后期经营带来附加利润.

4．开发商雄厚的资金和品牌实力及旅游资源.55[客房规划经济效益分析]：一、客房规划1、客房总建筑面积4.9万平米，按精装修6000元/㎡总值2.92亿元。2、东\西\北三连栋塔楼,六梯44户,约20层,合计房间数8-900间，平均每间50-60平米。[客房规划经济效益分析]：56[项目投入投入产出初步预算]:一、基础参数确定

为了能够将房地产市场中市场价格、建筑成本、项目收益率等复杂变量与不同建筑形式建立相应的有效、清晰的关系模型，我们首先基于对区域市场的认识及市场调研所掌握的数据，确定不同建筑形式下计算参数。本次测算按占地面积11亩计算，土地成本按市场价取400万元/亩，不计算城市配套费；2.本次测算取了一种建筑形式—点式高层；3．建安成本和各项取费见下表；[项目投入投入产出初步预算]:57建筑形式高层容积率10.6建安成本（不含电梯设备）元/㎡1550电梯费用21.85万元/部(38元/㎡)管理费3.0%不可预见费3.0%销售费用3.0%销售均价公寓:6000商业:15000(1\2层)二、基础参数建筑形式高层容积率10.6建安成本（不含电梯设备）元/㎡1558三.政府交费及其他取费标准项目取值单位计算基础质量监督费0.20%建安成本老保统筹费3.55%建安成本定额编制管理费0.13%建安成本新型墙体材料专项费6元/㎡建筑面积规划及设计费30-35元/㎡建筑面积地质勘探测绘费0.15%建安成本设计审查费1.3元/㎡建筑面积预算编制费1.6元/㎡建筑面积决算费2元/㎡建筑面积沉降观测费1元/㎡建筑面积天然气入网费1500元/户总户数三.政府交费及其他取费标准项目取值单位计算基础质量监督费059建筑形式高层26F建筑密度47.0%容积率10.6总建筑面积87919平方米一投资合计2.7亿1土地成本4500万2前期费用7101.54城建费市政公用设施配套0.00质量监督费1600×0.2%×87919=28万老保统筹费1600×3.555%×87919=500万定额编制管理费1600×0.13%×87919=18万新型墙体材料专项52.7万前期工程规划及设计费260万地质勘探测绘费1318设计审查费11.4万预算编制费14万临电、临水接入费20.00万三.政府交费及其他取费标准建筑形式高层26F建筑密度47.0%容积率10.6总建筑面603基础配套及设备费87919㎡

集中供热入网费含于地价款中

天然气入网费1500元×1026=153.9万

电梯设备费38元/㎡×87919㎡=330万4建安费用87919㎡×1550=1.362亿精装修费用:5000万5其他费用

管理费3%

监理费0.6%

沉降观测费1元/㎡

决算费2元/㎡合计约300万6销售费用3％1000万7不可预见3％1000万

8营业税费5%1750万3基础配套及设备费87919㎡集中供热入网费含于地价款61二销售收入

商业(出售1-2层)约1亿

高层公寓(6000元/㎡)2.92亿

后期运营收入约3000万/年三税前利润（扣除营业税）1.2四成本利润率44.4%二销售收入商业(出售1-2层)约1亿高层公寓(60062项目间数单位面积总面积房价（元）普通间8030平方米2400平米288商务标间22050平方米11000平米388蜜月间18050平方米10000平米388家庭套间16070平方米11200平米588豪华套间16080平方米12800平米688户型配比与概念设计(客房类型)：项目间数单位面积总面积房价（元）普通间63二、经济效益分析（一）、客房营业收入产权式酒店间900客房的加权平均价为468元，平均开房率按60%计，计算如下：每天的营业收入为：468元×900间×60%=252000元每月的营业收入为：252000元×30天=7560000元每年的营业收入为：7560000元×12月=9000万元（二）、客房营业成本：通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的8­—10%，我们按10%计算为：756万元×10%=75.6万元/月二、经济效益分析64（三）酒店管理公司提取的毛利：通常为毛利润的2%，即756万元×2%=15.12万元（四）、客房营业费用总计：192万元/月，详细如下:1、工资：客房人员配备=客房总数量（900间）×0.6=540人，人均工资按1500元/月计算，每月工资总额为540×1500=81万元，；2、广告费：按营业收入的1%计为7.56万元/月3、水、电、油费：按营业收入的5%计为37.8万元/月4、维修保养费：按营业收入的2%计为15.12万元5、培训费：每年10万元，合8333元/月6、服装费：每年10万元,合8333元/月7、办公差旅费：按营业收入的0.5%计为3.78万元/月

（三）酒店管理公司提取的毛利：658、税费：营业税5%,计37.8万元/月9、折旧费计:7.56万元/月10.酒店消耗品12.5%:90.72万元/月运行成本合计:373.72万元/月每月支付业主分红:756万元×8%=60.48万元总成本合计:434万元酒店月净利润:756万元－434万元=322万元8、税费：营业税5%,计37.8万元/月66五.业主投资回报测算范例1.现金回报:房号A8002建筑面积40㎡单价6000元/㎡总房款240000元按揭首付30%=7.2万月分红系数25%按揭月供20年,1100元月固定回报72000×25%÷12=1500现金回报测算:50年总收入=(每月固定回报－每月月供)×12月×20年＋每月固定回报×12月×30年=(1500－1100)×12×20＋1500×12×30=96000＋540000=63.6万元平均每年现金投入:63.6万÷50=12720元总投资回报率:63.6万元÷7.2万元=883%年投资回报率:883%÷50=17%五.业主投资回报测算范例房号A8002建筑面积40㎡单价60672.资产回报:完全拥有一套钻石级地段全产权酒店客房,地产价值及酒店品牌增值以后,客房价值将会远远大于起房屋总价24万.3.免费居住价值回报:每年免费免费居住权价值回报:20天×288元/天=5760元50年免费居住权价值回报:5760元×50年=28.8万元4.总价值回报:63.6万元＋28.8万元=92.4万元2.资产回报:完全拥有一套钻石级地段全产权酒店客房,地产价值68投资产权酒店与银行储蓄比较:源于“家无余粮心底慌”的传统理财观念，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选。但随着中产阶级的形成，社会的大理财观已发生了根本性的变化银行在三年中进行了8次利率的调整（包括7次降息、1次征收利息税），也是政府对居民理财观念的政策引导。在如此的宏观背景下，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级投资理财的首选。投资产权酒店与银行储蓄比较:69比较项目银行储蓄投资产权酒店投资回报率年存款利息最高为2.85%（加征20%利息税）仅承诺固定回报就高8--10%,二倍于银行储蓄。投资风险较小，但面临通货膨胀的贬值风险，经济增长伴随一定的通货膨胀，这种风险在经济处于上升阶段的中国，是必然的立足经营，广辟销售渠道，使业主绝对零风险投资，坐享无尽的回报空间。连带回报无拥有多项连带回报，如：50年物业产权增值潜力，淡季1000天的免费入住权等。比较项目银行储蓄70与投资其他地产品种比较比较项目投资住宅投资商铺投资产权酒店投资回报方式增值后转让变现出租、增值后转让变现、自用委托经营获取年度分红，增值后可变现、同时享有免费入住权等多种回报产权通常为70年通常为50年50年投资额投资较大单价高，投资额根据铺面大小浮动。仅需交纳30%的首期款，投资小。升值保障国家宏观经济保持持续增长，地价保持不跌国家宏观经济相好，所在商铺保持长久竞争力，商铺供需平衡等。国际或国内宏观经济向好，酒店所在城市旅游业发展情况，酒店的管理等市场现状市场供需基本平衡，近年内房价只有微幅上调商铺面积供大于求，商业竞争持续加剧，价格下跌国际经济复苏、西安旅游业保持持续增长，星级酒店供应不足，投资前景广阔与投资其他地产品种比较比较项目投资住宅投资商铺投资产权酒店投712.与投资股票证券比较比较项目投资股票投资产权酒店投资额多少不限几万元投资风险股市瞬息万变，可能一夜暴富也可能倾家荡产，风险巨大零风险投资，坐享广阔回报空间精神成本承受巨大压力专业酒店管理公司经营管理，签订承诺书，无需业主费心。投资回报低吸高抛，赚取差价，利润分红等利润分红、经营良好创造的广阔房产增值空间、淡季1000天免费入住权、连锁消费权等2.与投资股票证券比较比较项目投资股票投资产权酒店投资额723.投资产权酒店与投资人寿保险的比较比较项目投资人寿保险投资产权酒店投资额分期小额投资，总额几万元一次性投资，几万元性质储蓄型抗意外投资低风险高回报投资投资期数年、数十年不等一次付清30%，即可回报时间退休或遇到意外伤害时刻得到回报，通常只有20~30年的回报期。50年回报期，可获得利润分红，物业增值等多种回报3.投资产权酒店与投资人寿保险的比较比较项目投资人寿保险投资73城市居住模式革命城市中心地段价值、优质区域发展价值、优势品牌支撑价值，实现城市最高居住模式。[三大革命]城市居住模式革命城市中心地段价值、优质区域发展价值、优势品牌74全民投资模式革命真正从投资者角度建立完善的服务体系，实现全民性自由创富投资模式。全民投资模式革命真正从投资者角度建立完善的服务体系，实现全民75不动产开发模式革命突破传统酒店式物业初级阶段,首创“酒店居所+购物中心”复合型酒店商务社区。不动产开发模式革命突破传统酒店式物业初级阶段,首创“酒店居76自由进出永无担忧为项目制订合理灵活的退出机制租约期内未达到基本回报，即可选择自由退出，变现\转让。[四大保障]自由进出永无担忧为项目制订合理灵活的退出机制[四大保障]77西旅集团恒大置业公司全城在为业主提供租、售服务，实行全程服务，代为打理。全城租售全程服务西旅集团恒大置业公司全城在为业主提供租、售服务，实行全程服务78专家团队专业打理

专业的物业管理公司、置业服务公司、酒店管理公司将为投资者建立专门投资档案，实现专家理财服务。专家团队专业打理专业的物业管理公司、置业服务公司、酒79品牌后盾信心保证

拥有二十年发展历程和上市公司的优厚资源和雄厚资金的西旅游集团做坚固后盾，为投资注入信心保证。品牌后盾信心保证拥有二十年发展历程和上市公司的优厚资80[镜鉴项目]:1.深圳999丹枫白露

日均逾200个电话进线和60余批到访的人流量，25天创下112套价值逾亿元的成交天量[镜鉴项目]:1.深圳999丹枫白露日均逾200个电话进线81深圳999丹枫白露酒店座落于深南东路与沿河路交汇处，纽结深港两地、深圳商业中心、罗湖繁华的心脏区域，距罗湖关口和文锦渡口岸咫尺之遥，距火车站仅5分钟车程、交通便捷。以亲水音乐园林为主题的“四季中庭“与三九大酒店共铸”城东1号“高级商务居住区，地下设有两层停车场，地面充足的车位，解决泊车的后顾之忧，一至三层是商业裙楼，第四层为户外亭台花园和露天泳池及健身房，五层以上为酒店。丹枫·白露，从深圳地产一骑绝尘而出。产品本身全面创新而带来的属性先进性、功能多重性、使用价值放大性，使得丹枫·白露物超所值，这是丹枫·白露市场制胜关键之道。但创富意识、创富观念的全面更新以及创富市场、创富时机的逐步成熟，是丹枫·白露得以应运而生，应时而生。深圳999丹枫白露酒店座落于深南东路与沿河路交汇处，纽结深港822.西安水晶岛酒店式公寓首层西端为公寓后勤装卸货服务区，公寓东侧二层为银行办公，三层为商务中心和物业管理，公寓的西侧二层为洗衣及医务室，三层为住户使用的健身中心。公寓四层以上为排列在南北两翼的公寓，公寓由一房，二房和三房三种户型组成。他们的构成比为6:3:1，面积分别为35、60和80平方米，公寓数量为570套，公寓的屋面设有机械设备用房。办公楼和公寓地下停车库可停放车辆427部。共设有三个出入口，地下室还分别设有供办公楼和公寓的机械设备用房。地下车库的西侧完全对外敞开，提供了良好的采光和通风。酒店式公寓为22层混凝土框架抗震墙结构。占地面积为2900平方米。建筑平面为“Y”字形。北翼为19层，南翼为21层，中间为一至二十一层的中庭空间。基本柱网尺寸为7．6Hxl0.5N。建筑外墙维护为外挂钢板，内墙维护为石膏板。中间为100-75厚保温岩棉。保证建筑物的有效节能。标准层层高为3.3米。2.西安水晶岛酒店式公寓首层西端为公寓后勤装卸货服务区，公寓83怎么做酒店式公寓?

地段卓越+国际级旅游名城+开发商丰厚的

旅游资源+广泛的市场需求+独特定位突围怎么做酒店式公寓?

地段卓越+国际84酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式85酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。

酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将86[本案作为酒店式公寓运营模式建议]:1.将每个单元出售给个体买房者，然后由西旅集团统一回租;2.租赁回报为每年租金为房屋总价的6%-8%左右;3.租赁期限为1至3年.一次性签定1年租期的为6%;一次性签定1年租期的为8%;租金自签定之日起开始支付第一年度租金,依次类推.[确保业主税后稳定回报]4.产品设计与装修标准与产权式酒店相当.销售价格相当.小寨西旅国际项目87

[酒店式服务公寓与产权式酒店区别]:1.在同样地段做同样产品,运用两种开发模式,有很大的区别.产权式酒店将很多分散的小业主组织在一起,与开发商捆绑在一起,成为利益共同体,可以起到风险共担的作用;组合型投资回报对客户具有很强的诱惑力,对项目销售和快速回笼资金,缓解酒店建设资金压力有很大帮助.2.酒店式服务公寓基本是在产品销售之后,产权转移之后,与客户是房东与租户关系.有可能能提高酒店的效益和利润,但也可能加大酒店的运行风险.

88商业部分定位策略商业部分定位策略89西安首席HappyMall西安首席HappyMall90MALL：大型、综合性休闲\娱乐\购物中心HAPPY：购并快乐着购物不再是单纯的消费，而是乐趣。在这里，你不但能找到时尚、潮流，感受西安时尚和流行的脉动；你还能体验年轻的活力，享受流行和时尚带来的感官和物质上的快乐。MALL：大型、综合性休闲\娱乐\购物中心91[分层定位]楼层定位商品特点消费人群定位负一层地下停车场一层都市秀场时尚服饰18-30岁，上班族及大学生二层都市秀场时尚服饰18-30岁，上班族及大学生三层四层动感地带网吧、慢摇吧、酒吧18-35岁五至八层小寨饭店18-40岁八层以上产权式酒店投资型客户[分层定位]楼层定位商品特点消费人群定位负一层地下停车场一层92以服装、饰品为主，以青年时尚人群为目标的，充分展现年轻个性的服饰精品的购物中心。因其自由的还价方式，可以让消费者获得物美价廉的商品。商家的进货没有严格的检验程序，这就大大减少了运营成本，这部分利润直接反映到商家的高利润和货品的低廉的价格。因而可以满足一楼的较高售价。他所针对的消费群是即将毕业的大学生和工作几年的年轻人，他们有一定的经济实力，并且这种集市形式是他们购物的主要爱好。一\二层：都市秀场一\二层：93这些都是年轻人的爱玩的东西，符合他们的天性。网吧非常能聚人气，去网吧已经是人们最常见的休闲方式之一，因此选择去网吧的人群是不会介意上楼的麻烦。酒吧、慢摇吧、KTV、这些是年轻人最乐意选择的聚会方式，而这些行业也是小寨目前商业的一个空白，因此这就给我们的项目日后的推广工作做了铺垫。好吃街以卖地方特色小吃为主，作为以上行业的补充。三、四层：动感地带网吧、慢摇吧、酒吧、KTV、好吃街这些都是年轻人的爱玩的东西，符合他们的天性。三、四层：动感地94价位适中、分割合理、放水养鱼、租售并举[项目获利原则]：价位适中、分割合理、放水养鱼、租售并举[项目获利原则]：95楼层系数价格对应租金4F0.39000元/㎡1003F0.4914700元/㎡1202F0.720000元/㎡280元/㎡/月1F130000元/㎡400元/㎡/月楼层系数价格对应租金4F0.39000元/㎡1003F0.496PART4:产品规划与配套设施PART4:产品规划与配套设施97紧锁西安交通龙脉[长安中路,地铁口岸]地标建筑雄踞钻石领地[小寨商圈]对接国际弄潮西部旅游\地产\酒店业酒店化新理念[产权式酒店模式]国际人商务家[面向全球的客户群]小寨西旅国际项目98[产品设计建议]:1.四星级酒店装修档次与配套标准;四星级公寓式酒店商务居住、会客、高级招待、酒店式办公…..2.主力户型为30--80㎡为主,并可以自由组合;3.外立面运用铝塑板,玻璃幕墙进行装修,富有强烈的现代感,并配备6部名牌高速电梯,室内配备名牌中央空调,24小时热水供应,自备柴油发电机组并配备有自动消防报警系统4.形成围合式中央水景花园.5.时尚的外立面,气派的大堂,地下停车场.[产品设计建议]:99[外立面示意]时尚国际豪华现代大气稳重[外立面示意]时尚国际豪华现代大气稳重100大堂功能布置前台区：咨询工作台经理助理办公室搬运工工作台行礼存放间付费电话座位区：供休息的座位区食物、饮品服务大堂（喷泉）主景观流通：公共电梯通道、电梯厅休息室通道功能区通道超市及其他公共空间通道零售区：超市（杂志、为生用品、纪念品等相关生活用品）旅游服务（城市观光、机票预定、租车等）精品店（男士、女士服装专卖店）礼品店（珠宝、玩具、书籍、花卉）其它服务（银行、复印中心）大堂功能布置前台区：流通：101[室内配置展示]:家具按四星级标准定做:电视柜\茶几\餐桌\床\床头柜\梳妆台卫浴美标\TOTO\科勒\乐家厨房成套橱柜家电29寸彩电,小冰箱一台灯具按设计采用高档灯具客房用品按四星级标准设置[室内配置展示]:家具按四星级标准定做:电视柜\茶几\餐桌\102PART5:整合推广与销售策略PART5:整合推广与销售策略103[推广策略]:区域板块热点——“小寨商业区\产权式酒店,超高回报组合”，全民关注；新闻热点等多方炒作，达到最佳的效果。新闻炒作前行——以热点大讨论、新闻事件营造等形式炒热项目所在区域地产氛围，由此提升本项目的价值，为项目的适时推出打下坚实的市场基础。西安旅游集团重拳出击!事件营造亮点——项目开盘，开展新闻发布，并以此迅速将本项目的知名度和认知度提升起来。最好聘请形象代严人.集中轰炸造势——项目开盘期间，集中轰炸性地进行全方位的广告投放，以求用最短的时间获取市场，形成“热销”和“热投”氛围，建立首批投资客户群。[推广策略]:1041.充分利用现场样板,通过围墙\销售中心\样板间等营造热星级酒店形象.2.合理甑选媒体,通过户外、报纸、DM、网络、杂志等多渠道精确传播.3.举办项目推介会,针对很多专业不动产投资客户进行有效推荐.----精确推广----精确推广105项目准备营销阶段阶段目标预期结果资料准备人员准备证件准备工具准备手续准备媒体准备软文准备开辟客户售楼部、沙盘准备完成注意查缺补漏得到市场认可内部认购开盘签约实现项目的初步知名度实现项目关注度营造项目良好预期形象连续炒做将项目逐步推向高潮形象与实体得到广泛认知开始认购登记密集全面宣传使项目达到热销各个媒体全面出击现场活动事件营销开盘热售全面招商推向顶峰强销销售后期的管理现场气氛的营造统一个商家联合做形象著名酒店管理公司签约合理促销与招租政策达到市场成功节点控制－－战略阶段划分时间规划第1月第5月第8月第11月第14月第18月[销售推广部署]促销收尾媒体持续配合。商家全面招商。同时销售部分单元商铺产权全新投资模式产权式酒店投资价值剖析给予适当承租优惠可根据实际情况以租代售营销节点各种事件的进行项目营销期计划为18个月，从2007年6月到2008年12月，分为预热期、认购期、开盘期、强销期、促销期和收尾期。项目准备营销阶段预期资料准备准备完成内部认购开盘签约形象与实106（一）运筹帷幄时间：07年3月－07年4月资料准备人员准备场地准备战略准备楼书、海报、模型、三维动画、网站、礼品商业地产项目总监、项目经理、现场招商、销售经理、接待人员（含销售员）、后勤服务员、其他销售展示厅及室内物品、外部环境、围墙等制定详细的推广计划，设定各种可能情况及应对措施目的：为营销展开做好充分准备（一）运筹帷幄时间：07年3月－07年4月资料准备107（二）浮出水面

推广目标：形成知名度、树立整体高端形象

推广策略：大手笔宣传、浮现项目高贵气息重点工作：大型品牌加盟商的招商,产权式酒店推出酒店管理公司确定担保单位和按揭银行工程进度与相关销售手续的办理途径：市场炒做、气场工程07年5月—6月份（二）浮出水面推广目标：形成知名度、树立整体高端形象0108（三）盛装登场推广目标：散户认购认租火暴前期积蓄的大量产权式酒店客户签约;

推广策略：借助大型品牌商家入驻的感召力，通过鲜明活跃形象，着力塑造西安时尚生活第一站。将本项目独特的定位和运营模式,超高的回报组合和产权式酒店的优势推广出去.途径：媒体，辅助事件营销（三）盛装登场推广目标：散户认购认租火暴前期109案名甄选方案案名甄选方案110西旅国际1.这个案名主要是考虑兼顾整个项目，因为本案除了公寓，商业也占有相当大的一部分，将商业和公寓住宅部分整合在一起，案名具有包容性。2.兼顾企业品牌，是为了增强客户购买信心，打消投资顾虑。3.案名简单大方诉求点直接、易于传播，琅琅上口。西旅国际111

皇城假日

1.西安为十三朝古都，人文荟萃，历史文化底蕴深厚与罗马、雅典等城市并称为世界四大古都。可谓名副其实的皇城。2.提高项目的档次和形象，为后期的推广和酒店的上客量，满足客户的虚荣心理。包涵了深厚的文化底蕴，富有蒸蒸日上、富贵兴隆的象征意义。3．“假日”与本项目的定位及运营模式相吻合。.强势定位,制造第一,引导需求.在消费者心目中占据主导地位,成为购房首选,引领当地楼市发展.4.简单易记,利于后期的延展和推广.组合形式具有美感、字势稳重，有质感．发音简单，容易上口，记忆性强．皇城假日112QQ工社1.项目所在地段是年轻人聚集的区域。时尚化、年轻化是该地段的一大特色。“QQ”具有浓厚的时代特色和雅皮士风格，诙谐活泼，时尚轻松。2．“工社”是指项目不仅具有酒店的居住功能，还具有办公和商务功能。3．案名诉求点直接、易于传播，琅琅上口，又不失丰富的想象空间，可为项目的推广奠定良好的根基。4．整个案名简单大方，具有很强的个性和品牌区隔与延展性。符合目前的流行趋势及时代精神。QQ工社113挪威森林爱丁堡国际公寓缤纷假日国际公寓铂锐公寓挪威森林114

西安房产书店QQ：524556988汇报完毕,谢谢!

115

项目市场研判暨产品定位分析报告西安旅游集团小寨项目策略提案

二零零七年西安旅游集团小116宏图大展骏业宏开2007:西旅集团品牌扩张&地产运营年宏图大展骏业宏开2007:西旅集团品牌扩张&地产117

2007·扩张·地产·运营

—西旅集团多元化扩张布局重点项目—城市核心商圈经典项目/个性化地产项目—整合企业内外部资源\跨越式发展模式123—西旅集团多元化扩张布局重点项目—城市核心商圈经典项目/118全面透视市场

区域市场概况分析项目竞争对手分析项目定位系统思考产品与规划配套设施整合推广与销售策略全面透视市场区域市场概况分析项目竞争对手分析项目定位系统思考119PART1:区域市场概况分析PART1:区域市场概况分析120到西高新小寨曲江新区地理位置到西高新小寨曲江新区地理位置121[小寨商圈综述]

一、小寨商圈人流动线

据统计，目前以小寨十字为中心，东至大雁塔十字、西至吉祥村、南至电视塔、北到南二环范围内，云集众多商家，每日人流量仅次于钟楼。其人流主要来自周边的各大专院校、打工一族、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成就有着比较明显的年轻化倾向。[小寨商圈综述]

一、小寨商圈人流动线

据统122优势一、大雁塔北广场游人如织，小寨商圈大受其利。长安县撤县设区后，小寨人流进入西安的毕经之路。西高新的快速发展必将带动消费水平的增长优势二、西安雁塔文化新天地广场、小寨艺术文化中心与长安路全面拓宽及多处过街天桥的兴建，使区域内人流更为顺畅，带动小寨商圈人气一路飙升的同时地价随之节节攀高优势三、曲江新区开发建设如火如荼，大唐不夜城、长安芙蓉园以及大西安“一城双心”格局的初步形成，小寨已经成为连接老城与新城的枢纽和财富中心。[二、小寨商圈商业优势分析]优势一、大雁塔北广场游人如织，小寨商圈大受其利。长安县撤县设123

[三、小寨区域商业环境分析]人文环境：小寨是年轻人的购物阵地、新潮流、新概念的集散地。城南是西安市的文化地，高素质的人群多居住于此，人文氛围是不言而喻的。地区经济状况：商圈发展日趋成熟，随着整个区域的改造、物业供给不足的局面将得到改善。时尚潮流百货店——百盛的顺利入驻提升了整个商圈的档次与消费。交通条件：规划中的地铁二号线口岸物业,据了解朱雀大道将在年后贯通，贯通后的朱雀大道将成为继长安路、含光路、之后第三条南北主干道，对于子午路至丈八路沿线人口去小寨商圈的首选线路。[三、小寨区域商业环境分析]人文环境：小寨是年轻人的购物124人群的覆盖面：开店资金要求低，货品无品牌设置是这个商圈的一大特色（许多店主为18-25岁的年轻人和未毕业的在校学生）。由于其所在环境特殊、形成也是依靠了一群特殊的消费群，所以其现在还不能满足整个城南人口的日常购物、文化、娱乐、休闲。但我们可以清晰地看到其发展的目标——城南的钟楼商圈。市政设施：随着大雁塔北广场的建成，以及曲江新区、高新新区的建设，给小寨地区大规模改造提供了良好的契机。市政设施配套完善。人群的覆盖面：开店资金要求低，货品无品牌设置是这个125［小寨居住圈的特点］：目前小寨主要是以商业为主的功能定位.由于商业设施发达,人流量大,显得繁华和喧嚣,因此并不适合于永久居住.火爆的商业使地价飞涨,开发住宅楼盘可谓是得不偿失.但由于目前流动人口多,租务市场可观,很多住宅和商住项目销售良好!［小寨居住圈的特点］：126商业地位：小寨，商业气氛浓厚，始终是西安除钟楼之外的第二大商圈商业形态：小寨商圈目前以好又多、百盛、百汇龙头，经营形式上以中小型商城居多，个体商户经营为主、品牌专卖店为辅，经营范围：以时尚、潮流的服饰、小商品为主，餐饮、娱乐、为辅；

消费群体：消费群体覆盖整个西安。主要以城南人群主，群体非常庞大；年龄上以30岁以下的中青年人群为主；

商业缺陷：缺乏真正的一站式的集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中心

商业价值：小寨作为年轻人基地、时尚潮流的代言人其租金水平居西安前列，平均租金水平高达400元/㎡·月；商业地位：小寨，商业气氛浓厚，始终是西安除钟楼之外的第二大商127PART２:区域市场在售项目概况PART２:区域市场在售项目概况128雁塔文化新天地项目位置：纬二街十字西南角价格：目前首先推出夹层、地下一层、地下二层，均价在25000元/㎡

楼层定位夹层、地下一层、地下两层休闲、娱乐、服装、餐饮、工艺品价位均价25000元/㎡［项目优势］：◎规模大,能自成气候，但是远离核心商圈，价值得不到充分体现

◎定位新颖，以娱乐为主题的构思很吸引人雁塔文化新天地楼层定位夹层、地下一休闲、娱乐、129２．万万代(钟楼)定位、主力商家、管理机构：定位主力商家管理机构数码家电北京大中电器西安五星物业管理开盘销售情况：销售时间楼层推出面积认购价格销售率销售政策2005-7-61层1600㎡2．5万/㎡20%左右包租10年,一年后无条件退铺，年回报9%，每月返一次2005-7-62层2300㎡1.5万/㎡2005-7-63层2300㎡1万/㎡２．万万代(钟楼)定位主力商家管理机构数130３．新兴24G（轻工）定位、主力商家、管理机构：定位主力商家管理机构家居大卖场无开发商开盘销售情况：销售时间楼层推出面积认购价格销售政策2005-51层4000㎡1．6万/㎡包租3年,年回报10%，即返3年30%2005-52层4000㎡1.2万/㎡2005-53层4000㎡0．89万/㎡新兴24G销售较理想分析：价格便宜，性价比高定位准确３．新兴24G（轻工）定位主力商家管理机构家居131４．东方龙·安南城定位主力商家管理机构小型ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＩＩ家乐福肯德鸡保利电影院顺时来商业管理公司销售时间楼层推出面积认购价格销售政策200６-３－1层７２00㎡1万/㎡－1层包租3年,年回报10%，即返３年；１层包租２年，即返２年；200６-３１层７２00㎡1.９万/㎡４．东方龙·安南城定位主力商家管理机构小型ＳＨＯＰＰＩ1321).新一代国际公寓地理位置：太白路与科技路交汇处东南角开发商：西安伟鑫房地产开发公司建筑面积：9万㎡建筑形式：3栋高层，1-4层底商，5层以上住宅。A栋32层3梯8户，B栋32层2梯5户，C栋31层6梯24户，总套数1012套，目前剩余100套。户型面积：A、B栋面积C栋面积47--157㎡销售均价：3500元/㎡销售率：整体销售65%，其中AB两栋大面积销售良好，销售约80%，C栋小户型销售不是很理想，销售约40%。项目点评：位置优越，两面临街，商业价值较高。其小户型面积虽在市场需求范围内，产品功能也相对齐全，但产品有硬伤，C栋东西向房多为标间式一房(如右图)，进深较长，可分割成厅与卧两部分，但两部分舒适型均不强；项目为商住混杂，功能不纯粹，造成需要纯商或者纯住的客户流失；项目交房为毛坯房，无装修，造成部分投资客户流失。［住宅小户型市场调研］29002100250025002000590015001).新一代国际公寓地理位置：太白路与科技路交汇处东南角项133户型面积楼号套数户型比一室一室一厅47.62C2765164.33%一室一厅50.16C27一室一厅50.69C27一室一厅53.41C2