上风尚城整合营销推广案

上风尚城整合营销推广案包河苑项目专案组

【营销环境浅析】尚城序曲【营销环境浅析】【第一章】

【时代背景】

崛起的片区板快经济【包河工业区简介】包河工业区位于312国道以南，包河大道(姥山路)两侧，美菱大道、骆岗机场以东、晓陆路以北，南北间距3公里，东西间距4公里，占地6.5平方公里。工业区地理位置得天独厚，交通便捷，与骆岗机场一路之隔，312国道相邻，距离巢湖、合肥市区仅几公里。园区内45米宽的市政道路纵横交错，10千伏电力、400mm管径的自来水为园内的生产、生活提供可靠保障。

工业区按十年规划，占地6.5平方公里，约9800亩。工业区分设7个功能园区：高新科技企业园、外商企业园、民营经济园、生态住宅园、物流仓储园、商业娱乐园、农业生活园。总体规划工业厂房建设面积20万平方米；住宅建筑面积12万平方米；工业产值50亿元，实现税收2个亿，打造2-3家大型企业。总体目标分三个阶段实施：第一阶段3年时间，建设好园区内的道路、水、电、绿化等基础设施工程。【时代背景】

崛起的片区板快经济

【包河工业区简介】

同时启动占地3000亩的一期工程。兴建住宅5万平方米；工业厂房5万平方米，引进企业50家，争取园区实现年产值5亿元，税收达3000万元，达到“一年进项目，两年出形象，三年上规模”的要求。第二阶段2年时间，加大工业区的硬件设施建设，完善各园区的功能配套，实施二期工程建设。第三阶段5年时间，全面提升工业区品位，努力创造一个档次高、功能全、环境雅、经济实力强的新园区。

包河工业区是以全新的投融资理念、灵活的经营思路，建设融工业、商业房地产、科教、旅游为一体的新型工业园区，开创包河区新形象。力争五年内建成全省一流，独具特色的县区级工业园区，使之成为包河区对外招商引资的重要载体，全区最具活力的经济增长点。【时代背景】

崛起的片区板快经济

包河区政府的搬迁合肥新的园林大道——包河大道的畅通周边配套设施的进一步完善首批近40万回迁房的交付巢湖，母亲河的近在咫尺

【核心价值】

片区核心价值的提炼关键词：商业价值、机会价值、身份价值一、位于包河区政府对面和工业区门户地段，得天独厚的先天地段条件，造就了其物业的稀缺性和唯一性。“物以稀为贵”，稀缺性历来是资本追逐投资的热点。衡量产品的最核心指标，是看它的稀缺度，这是经济学常识。经济法则，赋予“上风尚城”最为充分的投资价值。二、以包河区政府为原点的地理尺度，良好的区位优势将促进优质生活网络的建立和生活工作配套的进一步完善。

舒适的居住环境、便捷的交通等大量生活配套的市政建设终将形成整体优势，一个新的成熟生活区呼之欲出。生活的舒适便利是人居的主流和核心要素，随着生活网络的成熟和完善，将直接推动该区域房地产的升温和增值。其价值增长将随着北区经济的腾飞而加速上升。

【核心价值】

片区核心价值的提炼三、工业区大型企业的进驻，必将吸引为其配套服务的中小型企业聚其左右，迫于流动资金的考虑，可能会租住住宅房用语办公，形成独特的房地产现象四、同样区政府的搬迁也会吸引部分事业单位对本区域的关注结论：上风尚城”与新区政府近在咫尺，正处于新政府中心的核心宝地。包河区政府的搬迁，行政重心的南移，将为周边经济快速发展提供有力的支持，必将带来一方的繁荣昌盛，带来“尚城”周边区域的繁华景象。【核心价值】

片区核心价值的提炼

关键词：环境价值、生活价值、人文价值

一、巢湖近在咫尺，优质生活的保证

西方学者说，我们正生活在一个“麦当劳”化的社会里，这个社会的特点是：效率、可计算性、可预测性、可控制性。对于生活我们渴望，一份闲适的从容，一种豁达的宁静，在水的面前，让严肃成为柔情，让暴躁回归平静，水是多情的，你是温柔的

二、优质生活的保证不只是水，更是那份合肥最新鲜的纯氧。三、项目本身的建筑形态决定在区域内的唯一的标志性建筑高度四、大卖场的形成给尚城带来更美好的居住环境，更具环境价值与投资价值。【品牌时机】

上风尚城的品牌推广时机

项目一公里片区尚无成规模的成熟商品社区周边高素质居民存在无房可住的尴尬境地项目毗邻的70万平方米回迁房将给本案商业带来源源不断的消费原动力

上风尚城12万平凡米的社区是南城区高档住宅的颠峰之作品

必将引起业内业外的广泛关注和形成极大的社会影响力，是美地地产品牌提升与传播的大好时机。【市场机会】

天时、地利、人和

天时：本区域属于空白区，，地产力量目前非常薄弱，好的地产项目和优秀的发展商没有，而整个合肥地产2004年高速发展已经成熟，本区域启动的时机同样已经成熟，市场购买力支持力比较好。地利：以本项目周围的三公里处没有一个适宜的商品房居住区存在，更别提高档居住社区，包河区最代表性的居住区是太湖路附近，而本区域与太湖路距离非常远，属于独立区，本地没有优秀项目，本区域人民目前处于“活得非常累”的状态，人和：政务区的搬迁和工业园企业的纷纷入住，周边人气会逐步兴旺起来。同时作为首个在本区域开发的高档项目，天时、地利、人和三点合一，已经完全具备地产领袖品牌地位；【第二二章】】尚城城公公民民【目标标客户户浅析析】【市市场机机会】】上帝和和撒旦旦，往往往只只是一一个事事物的的两面面而已已人生本本就是是一个个不断断寻找找的过过程，，也是是一个个不断断舍弃弃的过过程！！我们总总是固固执的的认为为某一一类人人是项项目的的目标标客户户群体体，然然后想想当然然的意意想他他们的的生活活方式式会是是怎样样………然而现现实总总是给给我们们一个个不大大不小小的耳耳光，，上帝帝跟我我们开开了玩玩笑，，或者者是他他老人人家打打了个个瞌睡睡，一个定定位于于文化化社区区可能能住的的大部部分只只是初初中毕毕业，，一个个号称称中产产阶级级理想想家园园走出出来可可能是是刚刚刚走过过温饱饱线的的你和和我，，虽然然这对对于一一些热热衷中中定位位思考考的策策划人人来说说是一一个巨巨大的的打击击，但但你不不得不不接受受。就像真真理和和谬误误只是是一步步之遥遥一样样，买买或不不买只只是几几秒钟钟的时时间误误差，，你的的上帝帝和撒撒旦永永远只只是一一个事事物的的正反反面。。实际际的的问问题题是是该该怎怎么么寻寻找找那那些些愿愿意意掏掏钱钱的的我我们们的的上上帝帝呢呢？？那么么让让我我们们闭闭上上眼眼睛睛虔虔诚诚的的祈祈祷祷：：所有有有有经经济济实实力力购购买买的的包包河河区区居居民民都都过过来来吧吧【身身份份界界定定】】谁来来购购买买？？1、、民民营营私私企企老老板板2、、区区域域内内上上班班的的高高级级白白领领3、、机机关关、、事事业业单单位位/国国企企中中高高层层管管理理人人员员4、、自自由由职职业业者者5、、办办公公用用途途的的小小型型公公司司和和办办事事处处6、、看看好好区区域域市市场场的的投投资资客客户户。。【消消费费群群体体写写真真】】描绘绘怎怎样样的的消消费费群群体体购买买主主要要是是离离工工作作较较近近/亲亲戚戚朋朋友友较较近近/生生活活圈圈子子较较近近/家家就就在在附附近近一生生中中的的第第二二、、第第三三次次购购房房，，对他他们们来来说说，，买买的的已已不不仅仅仅仅是是居居所所，，更是是他他们们的的名名片片，，是他他的的家家族族的的一一个个图图腾腾。。他用用自自己己占占据据的的土土地地的的价价值值，，房房子子的的价价值值来来宣宣告告他他自自身身的的价价值值【消消费费群群体体写写真真】】用一一种种新新的的标标准准重重新新划划分分客客户户梦想想激激涌涌，，每每个个成成就就都都是是起起点点！！勇者者，，从从不不满满足足现现状状，，智者者，，尤尤擅擅提提升升自自我我，，投资资客客，，对对财财富富的的追追求求永永不不停停步步。。勇者者、、智者者、、也也许许是是对对我我们们上上帝帝最最恰恰当当的的概概括括投资资客客，，【消消费费群群体体写写真真】】人与与人人的的区区别别大大于于人人和和猴猴子子的的区区别别一、、勇勇者者牛顿顿曾曾说说：：站站在在巨巨人人的的肩肩膀膀上上可可以以比比别别人人看看得得更更远远。。即即使使站站在在最最高高处处，，看看不不见见的的景景物物，，仍仍然然比比看看见见的的要要多多：：人群群是是有有阶阶级级的的，，居居住住是是分分阶阶层层的的，，所谓谓的的阶阶层层，，应应该该是是在在一一个个大大环环境境中中自自然然形形成成的的，，俗俗话话说说的的人人以以群群分分也也许许就就是是这这个个道道理理。。记住住：：社社会会是是通通过过你你的的房房子子来来认认识识你你勇者者，，在在这这个个城城市市寻寻找找机机会会的的一一群群人人，，他他们们可可能能是是政政府府的的公公务务员员、、工工业业园园区区的的中中高高层层管管理理干干部部、、周周围围私私营营企企业业主主、、有有钱钱的的拆拆迁迁农农民民他们们信信奉奉的的生生活活准准则则是是拥有这个个城市的的唯一标标准就是是和智者者平起平平坐【消费费群体写写真】这个社会会，少数数人制订订规则，，多数人人遵守规规则二、智者者用门牌标标示身份份是别人人学不到到的优雅雅用居住定定论生活活是别处处买不到到的生涯涯真正的智智者不是是你的口口袋有多多少钱，，而是你你的脑袋袋里有多多少东西西。经济波动动不已，，仿佛是是一颗爱爱捉弄人人的智齿齿；智智者以以退为进进、冥思思苦想，，将自己己的观点点隐藏在在一个个个重要的的淡漠筹筹划之地地。一一个低低调的贵贵族居所所，能策策划自己己高潮和和低谷所谓的智智者应该该是这个个社会的的主导力力量。他他们可能能是政府府的官员员或者是是大型企企业的CEO，，外资白白领等。。他们选择择这里是是因为：：因为这里里是陶渊渊明和比比尔盖茨茨的时空空对话。喜欢安静静，又不不想远离离繁华/喜喜欢品味味，又不不愿放弃弃节奏喜喜欢欢简单，，又不想想失去内内涵/喜欢欢实用，，又不想想拒绝豪豪华【消费费群体写写真】投资当然然要地段段、投资资不能没没有氛围围三、投资资客所谓的独独具慧眼眼，不只只是指看看到什么么，更是是观察世世界的敏敏锐角度度尚风尚水水，财富富人生区政府的的搬迁、、工业园园区的企企业的纷纷纷入住住、工业业园区入入口大门门位置、、2万平平方米的的商业配配套、项项目本身身银行的的进驻………投资，是是一项全全民运动动！【消费费群体写写真】目标客户户群体的的心理分分析[目标消消费者的的需要][尚尚城能给给予的]价值的认认同感片片区唯唯一的高高档社区区身份的象象征包包河河区政府府对面更多机会会的获得得企业的尊尊贵身份份和行业业地位生活的品品位从从容容的，格格调化的的生活升值潜力力区区域未来来的发展展方向及及政府的的规划楼盘的综综合素质质美美地地地产的的鼎力之之作【第三三章】尚城迷迷思思【面对的的问题点点】【问题题思考】】面对的问问题点区域4999亩亩地的未未来的市市场，高高档住宅宅供应量量将急剧剧加大，，以尚城目目前的价价位，同同比竞争争来自全全市范围围，片区的远远景规划划存在许许多变数数，包河工业业区的远远景规划划在建设设上的滞滞后性，，区域本地地人居住住上的传传统意识识，区域内回回迁房的的市场冲冲击。【问题题思考】】面对的问问题点以上六个个问题点点在上风尚尚城推广广中是无无法回避避的也是我们们的营销销推广中中必须面面对和解解决的。。因此，在在推广中中要做到到1、改变他们们的态度度：改变他他们对区区域原有有的过偏偏、远、、差的认认识，通通过全新新生活形形态的塑塑造，倡倡导更尊尊贵的生生活体验验。对区区域价值值、未来来潜力的的充分阐阐释，分分别从生生活享受受和投资资收益两两个角度度打消购购房客户户的疑虑虑。2：认同物业业品牌：上风尚尚城是包包河工业业区首席席高档社社区3、认同开发发商品牌牌：美地房房产，品品质和品品位并重重【尚城印印象】尚城留给给市场的的印象应应该是什什么推售上不不仅仅着着重是在在规划上上和城市市,和自自然共融融。它所包含含的商业业机会价价值它的稀缺缺性和在在片区的的标志性性和巢湖的的血脉关关系，它和目标群之之间的精神共共生……这些是我我们们应该在传播播的过程中用用心挖掘越来越多的商商品已成为使使用者的一个个符号化的东西西，有了很多的社交意义，【尚城印象】】尚城留给市场场的印象应该该是什么我们在地产上上借用产品的的手法，让尚城成为居居住使用者的的符号；这个符号是他他们无言的身身份证明，是他们是什么么样的群体的的标志，同时也是他们们取得他们各各自需要的机机遇而不仅仅是地地理的标志或或一个目的地地名【第四章】】尚城引擎擎【营销的核心心理念】【尚城引擎】】推广核心思路路我们希望将尚尚城的推广变变成推广一种种生活格调和和生活方式。。以轻松的姿态态对抗目前流流于泛滥的"卖点营销"。我们强调，住住宅项目推广广首先应该是是比生活方式式和生活品味味，其次才是是比地段、比比环境、比户户型、比价格格。我们坚持灵性性与理性之美美兼容并蓄的的广告推广才才能深入人心心。充分挖掘项目目之外的资源源，利用区政政府的商业价价值、机会价价值、身份价价值和巢湖带带来的人文价价值、生活价价值，达到与与目标可户群群体沟通的目目的。上风尚城的整整合推广通过“三个重重点，一条主主线”的紧密密配合。按照“四个销销售节点”、“五个广告告段”全面展展开。第一点：媒体的有效运运用针对目标客户户，逐步将不不同主题的推推进，强化定定位配合促销销，公关传播播发布项目相相关信息。第二点：促销，实效传传播的紧密跟跟进重视SP策略略的短程激励励，利益引诱诱，分阶段推推出销售利益益点。第三点：有效利用房展展会的的时机机【三个重点点】有效的推售手手段是决定项项目成败的一一个关键【一条主线线】居住，在这里里我们理解为为一个满足欲欲望的容器每个人都会有有很多的愿望望，

当他想想去实现这个个愿望的时候候，

愿望就就已不是愿望望，

被加入入动力的愿望望，我们理解解为欲望。每每个人都有有希望生活得得更好的权利利，

而实现现希望的过程程就是欲望爆爆炸的时刻，，

你不希望望生活得更好好吗？

你难难道不想拥有有一所满足欲欲望的居所吗吗？你一直在寻找找你的欲望停停留地吗？关于居住，每每个人都坚持持不同的理解解它是生活的工工具吗，我们们说不是它是寄停的码码头吗，我们们说不是欲望：对于居居住的另一种种理解【一条主线线】居住，在这里里我们理解为为一个满足欲欲望的容器都市的疯狂迷迷乱，太多的的欲望掺杂其其中，

拥有有了一辆帕萨萨特，还想换换成一辆宝马马，

拥有一一间公司，你你在想办法把把竞争对手打打跨，

拥有有事业，现在在在渴求片刻刻的闲暇，………

拥有有一套房子，，你能满足这这仅仅是一个个满足起居的的四方盒子吗吗？

欲望，，谁都有去实实现的权利。。其实：抽烟不代表什什么，抽什么么烟，才能说说明什么开车不代表什什么，开什么么车，才能说说明什么同样：有房子不代表表什么，有什什么样的房子子，才能说明明什么【产品定位位】随心所欲，创创新是一种冒冒险产品属性定位位：包河区政府对对面的国际精精英俱乐部包河工业区首首席高档社区区【案名】名字决定性格格，性格决定定命运思路1、上风上水———上风尚城思路2：美地地方——美地地房——美地坊思路3：美地·名人录录美地地·名人馆思路4：财智智城市——财财智方程式———财智程式思路5：生活本色———本舍——本座其他：金钻领领地、美地城城品、城市铭铭座、包河WINDOWS（包河之之窗）推荐案名：上上风尚城【案名】名字决定性格格，性格决定定命运案名释疑：‘1、尚：指指时尚，是一种自在、、时尚、雅致致、纯粹的品品质生活，追追求这种生活活的人，是有有闲情、有品品位、有涵养养、有格调的的人。这是一一种现代的主主流生活方式式，拥有这种种生活的人，，是现在和未未来的社会精精英。2、上：指项项目所在的地地段，上风上上水，风水宝宝地，同时一一个“上”字字也特出了小小区为高层高高档的建筑形形态。3、上风尚城城：两个“上上”字，加深深记忆，突出出形象，【SLOGAN】一个精品的诞诞生，是因为为聚集了太多多期待的目光光SLOGAN——主推广广告语1、有怎样的的居住，就有有怎样的人生生2、居住改变变生活，观念念改变未来3、对位城市市精英阶层的的精神版图4、欲望，谁谁都有去实现现的权利5、制高点，，制胜权6、新城市、、新风貌、新新生活7、有些人认认为非我莫属属，有些人感感叹遥不可及及8、心有多野野，未来就有有多远推荐SLOGAN：有怎样的居住住，就有怎样样的人生其余备选广告告语可作为后后面具体广告告推广的阶段段标题使用，，【SLOGAN】财富到了一个个层次，只有有建筑才能证证明它的恒久久广告内涵的深深度挖掘有怎样的居住住，就有怎样样的人生居住改变生活活满足人生梦想想的地方事业。生活—项目推广基调调查的最本质质内涵CAUSE——LIFE【SLOGAN】广告标题题狂想想有些人认为非非我莫属，有有些人感叹遥遥不可及对一个家而言言，没有什么么正确的地点点，只要能满满足你的需求求，便是一个个满意的家。。尝试过高速驾驾临包河大道道的人，才有有发言权，让让高速公路连连接城市与本本座的时空错错觉买一个“家””去经营,周末去做一天天“孤独的渔渔夫”在家门口享受受生活的便利利和购物的乐乐趣。事业和工作是是相对论，只只有本座帮你你统一每天早晨，，和巢湖一一起醒来呼吸合肥的的第一口空空气一个阶层需需要一个独独特空间，，一个空间间可以培养养一种气质质【SLOGAN】广告标标题狂狂想0.618，葛大店店与巢湖的的“黄金分分割点”财富平台，，从容把握握事业与生生活的节奏奏所谓独具慧慧眼，不只只是指看到到什么，更更是指观察察世界的敏敏锐角度。一夜成名常常常寄生于于炒作品品位才是底底蕴的装订订线.有人耗尽毕毕生精力，，只为奠立立自己的成成就和定位位..一间屋和一一个家并不不相同。一一间屋可以以数得出，，一个家只只能感受得得到.可以预见，，一个传奇奇正在上演演..【策略思路路】广告表现总总原则最大争夺点点：社会关关注度最大关键点点：在目标标客户群脑脑海中的地地位最有效沟通通方式:沟通语言必必须是有智慧和赋予予生活形态态的，一句句化就是有有观点,【策略思路路】入市时机的的选择入市时机策策略安排10月1日，开始内内部认购。。9月26日，现场售售楼部销售售进场，卖卖场实景到到位。参加10月份秋秋季房地产交交易会，拦拦截客户。。11月8日日，正式开开盘销售【第五章章】尚城畅畅想【项目的营营销举措】】【营销总思思路】营销周期的的设定1、计计划周期期12个月月2、前2个月市场场调研，编编辑投资手手册，售楼楼部展示，，户外展示示，售售楼人人员培训，，确定目标标人群资料料库。3、第第3个月——第4个月月座谈酒会会，推介造造市，内部部认购。4、第第5个月——第7个月月，公开强强销。5、第8个月—第第9个月,销售过过度期6、第10个月——第11个个月,二二次强销销售期7、第12个月,清盘铺垫期板块运动VIP卡发放开盘酒会解析贴心帮业春节抽奖城市对话－区域发展研讨内部认购期开盘强销期持销期尾盘消化期品牌提升期炒作区域，项目信息透露建立项目品质高度形成热销，塑造企业形象项目品质及企业形象提升项目品牌，企业品牌积累企业品牌提升财智人物发布会秋交会【营销总思思路】营销活动全全程示意图图【营销总思思路】系列活动一一：板块运动（铺垫期））意义：炒作包河河工业区。。时间：2004年年9月17日－9月月27日。。宣传重点：：规划前景；；良好的空空气质量；；区政府繁繁荣搬迁、、低人口密密度；入住住企业、人人员的高素素质。效果控制：：与政府规划划部门联合合炒作，增增强宣传可可信性。广告计划：：主要以新闻闻的形式出出现，避免免成为开发发商广告【营销总思思路】系列活动一一：新闻发布会会、意义：项目信息透透露，引起起市场关注注，表明开开发商决心心。时间：2004年10月12日地点：合肥某星级级酒店与会：政府，合作作单位，潜潜在客户，，媒体记者者。主题：1，主持人作作开场白，，介绍来宾宾；2，合作单位位代表发言言，阐述本本单位对““上风尚城城”项目开开发的支持持；3，政府领导导寄希望；；4，天山山作总结性性发言，表表明决心。。广告宣传：：3月21日日发布新闻闻发布会信信息，3月24日、25日以新闻形形式在各电电视台、报报纸上。详案在开发发商认同思思路后另行行提供。【营销总思思路】系列活动一一：VIP卡的的发放【营销总思思路】系列活动四四：秋季房地产产交易会意义：强势势建立项目目高品质形形象、拦截截客户，国国内有不少少大盘都有有过类似的的成功操作作经验———未正式开开盘的客户户拦截。时间：2004年合合肥秋季房房地产交易易会措施、手法法：1，买断会会刊部分黄黄金版面：：封面、封封底、封2、32，在所有有房交会与与客户沟通通的广告中中出现上风风尚城形象象广告。3，春节会会开幕式及及其他活动动以“上风风尚城”作作背景板板。4，秋季会会期间，精精选一部分分受过良好好专业礼仪仪训练的天天山员工（（活部分礼礼仪小姐）），在春交交会现场派派发宣传资资料，5、可考虑虑在现场组组织抽奖、、表演等聚聚集人气的的方法。【营销总思思路】系列活动五五：財智人物风风云榜A、意义：：针对潜在客客户作宣传传，引起共共鸣，使其其产生兴趣趣；同时创创造话题，，引起市场场广泛关注注、提高项项目知名度度。B、时间：：10月6日日－11月月9日C、操作思思路：10月6日日－10月月10日：：炒作财智智人物8大大生活主张张，与项目目“高尚人人居领地””相呼应；；10月11日－11月4日，，以“合肥肥晚报”的的名义，选选取中国十十大财智人人物，形成成“财智人人物风云榜榜”，并以以征文的形形式，推出出“我解财财智人物””，让普通通市民谈谈谈他们对财财智人物及及其居家选选择的理解解，本项目目以协办单单位的身份份出现；4月26日日－5月9日，宣传传“上风尚尚城”作为为“財智人人物”理想想居住地的的优势所在在；【营销总思思路】系列活动六六：开盘活动意义：营造现场气气氛、调动动客户购房房情绪，实实现开盘热热销。时间：11月8日地点：项目现场场售楼部主题：形象代言言人现场作作秀、“VIP限时时排队认购购限时认购：1，开盘盘前两天，，只对VIP卡客户户销售；2，11月月8日当天天，从早上上8点，抢抢购正式开开始，根据据排队顺序序依次选房房，每人限限制时间15分钟，，超过15分钟视为为自动放弃弃，售楼部部开放时间间到晚上6点整；3、11月10购房不再再限制于VIP卡客户、但但可以有暗暗折。营销总思路路】系列活动六六：酒会及楼盘盘解析会活活动意义：调动客户购购房情绪、、增强其购购买信息具具体价格的的及时公开开时间：开盘盘前三天地点：合肥肥某星级酒酒店主题：上风风尚城小型型产品推荐荐会操作思路：：1、邀请政政府、专家家对区域未未来潜力的的介绍，2、公司领领导对城市市运营的责责任（对其其形象拔高高）3、具具体价格的的公开营销总思路路】系列活动七七：元旦促销计计划你交预订金金，我送春春节游：元元旦促销针针对春节出出游推出购购楼抽奖活活动元旦促销，，凡购楼或或交预定金金20000元，即即可参加尚尚城业主春春节免费旅旅游抽奖活活动人人有有奖,分三三类抽出新新马泰、云云南、海南南旅游名额额，并同时时推出购楼楼优惠折扣扣。此活动动力求活跃跃购楼气氛氛，给业主主时尚与浪浪漫生活感感受。【营销总思思路】系列活动九九：贴心助业计计划贴心助业计计划：符合合条件的业业主可获发发展商提供供的50万万银行贷款款担保凡在上风尚尚城购房者者，只要符符合发展商商认可的条条件（如留留学归国的的硕士创业业者、拥有有高新技术术专利的创创业者、有有商业合同同抵押的商商务人士等等等），均均可申请由由发展商向向银行担保保的上限为为50万元的助业业贷款。同同时举办财财务、股票票、税务常常识培训，，免费向中中小企业老老板、上风风尚城业主主开放。建议：针对对本项目有有很大一部部分为商务务用途，那那么在这里里开公司能能不能享受受到工业区区内的各项项政策优弧弧呢？希望望开发商就就此事尽快快予以落实实。【营营销销总总思思路路】】系列列活活动动十十：：个性性装装修修计计划划发展展商商提提供供多多种种装装修修套套餐餐或或业业主主装装修修个个性性设设计计大大赛赛在集集中中广广告告推推广广中中，，推推出出业业主主个个性性装装修修设设计计大大赛赛：：凡凡业业主主自自己己设设计计、、或或请请人人设设计计的的自自己己喜喜欢欢的的个个性性化化装装修修作作品品（（设设计计稿稿、、已已装装修修房房子子）），，发发展展商商主主办办的的个个性性设设计计大大赛赛，，优优胜胜者者送送免免费费全全屋屋精精装装修修、、全全屋屋小小家家电电等等。。同同时时由由发发展展商商参参照照比比赛赛优优胜胜结结果果，，向向业业主主提提供供5种种以以上上的的装装修修风风格格套套餐餐，，供供业业主主购购房房时时随随喜喜选选择择。。【第第五五章章】】尚城城旋旋风风【项项目目推推售售总总共共略略】】【推推广广策策略略】】推广广阶阶段段的的划划分分任何何产产品品的的生生命命周周期期都都是是有有限限的的，，在在生生命命周周期期的的不不同同阶阶段段中中，，通过过销销售售产产品品的的利利润润会会有有所所变变化化，，企企业业的的营营销销推推广广策策略略也也应应该该随随着着产品品的的生生命命周周期期的的变变化化及及时时调调整整。。一一个个房房地地产产项项目目也也不不例例外外，，他他同同样也也有有自自己己的的生生命命周周期期。。根据据对对其其营营销销周周期期的的设设立立,整整个个推推广广具具体体内内容容分分为为以以下下几几个个阶阶段段第一一阶阶段段:导导入入期期第二二阶阶段段:引引爆爆期期第三三阶阶段段:保保温温期期第四四阶阶段段:二二次次强强销销期期第五五阶阶段段:扫扫尾尾期期商业业项项目目的的运运作作建建议议由于于片片区区内内没没有有上上档档次次的的消消费费、、休休闲闲娱娱乐乐场场所所，，而而本本案案约约有有两两层层2万万平平方方米米的的低低商商，，因因此此建建议议可可将将一一层层约约5000平平方方商商业业沿沿街街分分割割销销售售，，而而把把大大型型卖卖场场或或超超市市往往二二楼楼赶赶，，这这样样一一方方面面社社区区规规划划的的5000平平方方米米精精品品商商业业走走廊廊提提升升物物业业档档次次，，增增加加项项目目的的附附加加值值，，也也给给社社区区住住户户带带来来的的切切实实的的便便利利。。另另一一方方面面有有利利于于实实现现项项目目的的价价值值最最大大化化。。【推推广广策策略略】】各推广广阶阶段段推推广广计计划划【导导入入期期】】1、、阶阶段段目目标标————预预热热市市场场，，提提高高项项目目的的知知名名度度，，使使目目标标客客户户初初步了了解解项项目目情情况况，，引引导导目目标标客客户户加加深深对对项项目目的的关关注注程程度度，，同同时时试试探探市场场对对项项目目的的承承接接能能力力，，积积累累一一定定的的客客户户。。2、、营营销销手手段段————广广告告、、公公关关活活动动、、房房展展会会本阶阶段段以以新新闻闻媒媒体体的的宣宣传传报报道道为为主主，，为为项项目目营营造造良良好好的的前前期期市市场销销售售氛氛围围；；在在项项目目周周边边建建立立设设立立户户外外广广告告牌牌、、道道旗旗，，首首先先吸吸引引周周边居居民民的的关关注注.【推推广广策策略略】】各推广广阶阶段段推推广广计计划划【导导入入期期】】3、、完完善善楼楼盘盘现现场场包包装装（1））外外部部环环境境：：设设立立户户外外广广告告牌牌，，树树立立形形象象并并起起指指引引的的作作用用；；（2））售楼楼部：：体现现出书书苑气气氛简简约而而不失失时尚尚，做做到情情景交交融；；（3））现场场路段段：多多布置置道旗旗、导导视牌牌等加加强指指引性性；（4））工地地围墙墙重点点包装装，要要精美美，围围墙内内容要要体现现出项项目特特色；；（5））基础础销售售资料料的准准备（（楼书书、单单张、、价目目表等等）。【推广广策略略】各推广阶阶段推推广计计划【导入入期】】4、完完善楼楼盘现现场包包装（1））外部部环境境：设设立户户外广广告牌牌，树树立形形象并并起指指引的的作用用；（2））售楼楼部：：体现现出尚尚城气气氛简简约而而不失失时尚尚，做做到情情景交交融；；（3））现场场路段段：多多布置置道旗旗、导导视牌牌等加加强指指引性性；（4））工地地围墙墙重点点包装装，要要精美美，围围墙内内容要要体现现出项项目特特色；；（5））基础础销售售资料料的准准备（（楼书书、单单张、、价目目表等等）【推广广策略略】各推广阶阶段推推广计计划【引爆爆期】】1、阶阶段目目标———全全面包包装，，巩固固项目目的鲜鲜明形形象，，制造造轰动动开盘，取取得良良好的的开头头。积积极引引导目目标客客户的的置业业心理理，获获得目目标客客户的认认同；；综合合运用用多种种推广广手段段，正正对目目标消消费群群进行行有效效的宣宣传。2、营营销手手段———广广告、、公关关活动动、促促销活活动等等多种种立体体宣传传手段。（（主要要以报报纸广广告为为主，，配以以少量量的促促销活活动了了；扩扩大户户外广广告的设设立范范围，，引导导更多多人的的注意意）【推广广策略略】各推广阶阶段推推广计计划【引爆爆期】】3、硬硬、软软广告告（1））硬性性广告告：开开始强强势整整体导导入本本项目目的品品牌形形象，，通过过媒体体组合合有效效到达达目标标消费费群。。广告告诉求求以理性的的卖点点阐述为为主。。（2））软性性文章章：通通过前前一阶阶段引引导、、形象象导入入，在在社会会上已已经引引起一一定的的关注注。另另一方方面，，自从从公开开发售售以来来，前前来观观看楼楼盘的的消费费者已已达多多少人人次，，发布布他们们对本本项目目的良良好评评价等等。4、开开始实实行我我们先先前制制定的的价格格策略略，刺刺激消消费。。【推广广策略略】各推广阶阶段推推广计计划【保温温期】】1、阶阶段目目标———此此阶段段是以以提高高销售售数量量为目目标，，通过过前两两阶段段的销销售反反馈总总结经经验，，作出出各方方面的的快速速调整整，包包括价价格、、促销销方法法、宣宣传包包装等等，务务求更更切合合市场场需求求，此此阶段段的宣宣传速速度可可以适适时放放缓，，承接接前阶阶段所所建立立的声声誉逐逐渐达达成销销售目目标。。2、营营销手手段———广广告、、公关关活动动、促促销活活动【推广广策略略】各推广阶阶段推推广计计划【保温温期】】3、硬硬、软软广告告（1））硬广广告：：主要要是维维护本本项目目的形形象，，广告告诉求求在后后期逐逐渐由由理性性回归归到感感性。。（2））软广广告：：对外外宣传传本项项目已已取得得很好好的销销售成成绩营营造市市场紧紧迫感感。4、公公关、、促销销活动动———其中中以促促销活活动为为主。【推广广策略略】各推广阶阶段推推广计计划【扫尾尾期】】1、阶阶段目目标———经经过近近一年年的市市场销销售，，总结结前期期销售售过程程中出出现的的问题题，调调整对对策，，对前前期观观望客客户和和新客客户、、采取取有针针对性性的优优惠政政策，，促使使尽快快成交交。并并利用用业主主网络络和少少量的的市场场宣传传，使使楼盘盘售磬磬。2、营销手段段——广告、、促销活动此阶段投入少少量的报纸广广告，报纸广广告的宣传内内容主要是配配合促销优惠惠活动及宣传传开发商实力力、楼盘销售售的良好成绩绩，以此加深深消费者对开开发商的良好好印象，为以以后的楼盘顺顺利开发做准准备。【媒体策略】】媒体选择的计计划安排【媒体选择】】1、报纸———报纸广告是是本项目在推推广中的主要要推广手段之之一，本项目项项目属于中高高档住宅，因因此，更要善善于借助媒介介的力量来提升项目附加加值，扩大项项目在区域市市场上的知名名度和美誉度度，尤其是在项目的形形象导入期，，更要加大报报媒投入。合合肥市主流的的报纸媒体是我们选择择的对象。建建议考虑报纸纸媒体主要是是:合肥晚报报\安徽商报报【媒体策略】】媒体选择的计计划安排【媒体选择】】2、户外———户外广告是是（中）高档档楼盘常用的的推广方式，，不仅可以起到对购购房者提示的的作用，而且且还能够为项项目树立鲜明明的形象。。他是报纸媒体体的一种补充充。3、车身———公交车在作作为人们重要要的出行工具具的同时，也也深植到了人人们的情感中中。他对人们们提示率是较较高的。4、网络———考虑到目标标客户群文化化水平较高，，建议在合房房网上建立楼盘网站站并发布楼盘盘信息，并给给予及时更新新。【销售策略】】销售策略安排排影响销售进度度的因素分析析——1、销售进度度是随着工期期的推进和广广告力度逐渐渐得到提升；；2、整个市场场的放盘量以以及政府对于于房地产方面面的政策和整整个经济环境也影响销售售进度；3、项目自身身的开发进度度也对销售进进度有相当程程度的影响销售总体目标标计划用1年的的时间，完成成144套住住宅的的销售售任务【销售策略】】完成目标之必必要条件销售是资金流流程、生产流流程的最关键键的环节，要要确保项目的的盈利、资金的快快速回笼，必必须要求整个个工作节拍高高度统一，各各项工作贯彻全程营销销思想，来保保证最后的销销售成功。1、楼盘的施施工进度的保保证；2、绿化进度度的保证；3、现场售楼楼处形象保证证；4、工地现场场管理情况保保证；5、售楼处资资料制作保证证；6、定价保证证；7、宣传推广广按照营销体体系执行保证证；8、营销费用用到位保证；；9、销售人员员素质保证。。【销售策略】】销售骨干作用用与人员搭配配在销售团队中中，销售骨干干起着重要的的作用——1、模范执行行销售任务，，带动整体成成交气氛；2、以良好的的业绩激励整整个团队的积积极成交；3、能及时发发现问题，能能协助经理处处理销售难题题；4、以较强的的团队精神，，保持良好的的内部氛围。。在销售过程中中，售楼现场场的基本人员员配备应保持持：平日：销售经经理1名，销销售人员2～～3名；节、假日：销销售经理2名名，销售人员员3名。【销售策略】】销售策略的安安排一、内部认购购期1、10月1日，正式式开始内部认认购。2、VIP卡为优先购房房及优惠购房房卡。3、内部认购购期间，不签签订认购合同同，不认购房房号，但客户户可购买优先先购房卡———VIP卡。4、VIP卡认购金为10000元，开盘当日日可享有10000元冲冲抵20000元的购房房优惠。。5、持有该VIP卡的客户，享享有正式开盘盘当天的排队队抢购权；开开盘当日没有有持卡的客户户选房，6、该VIP卡可自由转让让，但为防止止客户丢失，，转让接收人人必须持有原原购卡人的转转让说明书。。7、内部认购购期间，不公公布某一具体体房号的价格格，只公布一一期总体均价价范围。8、预计放卡卡300张左左右就可开盘盘，退卡客户户在开盘后一一个月后集中中办理。【销售策略】】销售策略的安安排开盘强销期5月18日8：00正式式开盘销售，，但5月18日、19日日只对VIP卡客户。5月18日，，8：00-12：00，13：00-19：：00为上班班时间。5月18日，，以2400起价，每20人价格上上调50元，，当天限100个单位；；每批10人人，限时15分钟，否则则视为自动放放弃限时抢购购活动。5月19日，，价格统一均均价2600，限50单单位。5月20日后后，项目均价价2634。。以上价格均为为折后实收均均价，最终实实现一期多层层总体均价2600【销售策略】】销售策略的安安排持销期根据销售情况况适时提升价价格。根据开盘强销销期各户型走走势，对各户户型价格进行行调整，以保保证各户型的的均衡走势。。尾盘消化期通过促销促进进一期销售。。利用2期价格格的提升，促促进1期剩余余单位的消化化9、静夜四四无邻，