房地产调研报告中和~山水兴城

中和·山水兴城一、初步市场情况调查报告

二、可类比项目调研报告及分析

三、SWOT分析

四、总体策划思路

五、项目的核心价值体系六、项目的目标客户群“中和·山水兴城”位于安宁新城区北滨河路迎宾大道上，与千亩原生态湿地公园为邻，西与甘肃农业大学比肩，北接银滩路安居小区，东面为574号规划内路，与雁京罗马花园隔路相望，是兰州中和房地产开发有限公司在黄河岸上新城中心开发的一处城市精英社区。作为兰州新城建设的启动区，“中和·山水兴城”所处营门滩核心片建设规划包括大剧院、科技馆等文娱建筑和行政办公建设、商业金融建筑以及世纪广场等。由此经银滩黄河大桥沿南、北滨河路向东通往七里河区、城关区、往西至西固区，或直达机场都极为便捷。一、初步市场情况调查报告

中和山水兴城占地47.33亩总建筑面积：13.9534万㎡总投资：4.5亿元设计容积率：3.79837.6%建筑绿地率建筑密度20%建筑密度项目户型项目由7栋住宅楼和1栋商务综合楼组成。楼位布局：沿河18+1层板式楼与27层商务大厦组成一字形，同其余六栋高层短板式楼围合布局形成大的院落空间其余6栋高层短板式楼环绕庭院空间形成围合，自南向北依次以18层、29层、34层递进排列。最大限度满足了观河需求。户型面积：50-60平米，90-120平米。户型设计坐北朝南，由精品户型(约90㎡左右)、舒适性户型(约120㎡左右)与高档跃层户型(约200㎡左右)组成。采用节能设计与客、卧、厨、餐、卫五明设计，大大提升了居住品质。住宅总户数800余套，可供3000以上人居住。

中和·山水兴城位于北滨河路迎宾大道，与千亩湿地公园为邻，与燕京罗马花园比肩，银滩黄河大桥近在咫尺。区位安宁庭院安宁庭院位于黄河市场西侧、七里河大桥西北。兰州,安宁区,安宁兰州市市安宁区经济技术开发区578号路银滩大桥桥头

区位区位中和·山水兴城众邦·金水湾二、可类比项目调研报告及分析

安宁庭院

银行：招商银行，农业银行在小区门口设置专属网点。精品商业步行街：品位咖啡厅、动感酒吧、快餐店、精品服装、流行饰品、书吧、网络会所等。黄河商业广场：小区东侧拟建的20万平方米黄河商业广场，建成后将是兰州最大的综合型高档购物、休闲、餐饮、娱乐、商务中心。学校：师大附中、师大二附中、交大附中、兰石中学、师大附小、十里店小学等。医院：陆军总院、市人民医院、省中医院、省妇幼保健院等。交通：3路、15路、20路、103路、131路、142路、310路等。超市：西太华超市、北京华联、电力超市等。

众邦·金水湾中小学:银滩路标准化小学、万里中小学、兰飞中小学、师大附中、交大附中。幼儿园:内部设高标准幼儿园综合商场:北京华联大型超市、金水湾项目自行配套的大型商业步行街、桃海市场医院:兰州军区总医院安宁分院（原兰空医院）

中和·山水兴城小区内部配套:设有银行、邮政、商业购物区、物业管理中心、健身中心、老年活动中心、医疗室等中小学:银滩路标准化小学、万里中小学、兰飞中小学、师大附中、交大附中医院:兰州军区总医院安宁分院（原兰空医院）其他:甘肃农业大学,雁京罗马花园

周边情况交通状况中和·山水兴城:坐80路在银滩大桥下车步行300米左右可到。乘坐121路车在甘肃农大下车，穿过校园即到。

由此沿南、北滨河路向东通往七里河区、城关区，往西至西固区，或直达机场都极为快捷。众邦·金水湾:共7条:乘坐121路、80路在银滩大桥桥头下车即到；乘坐3路、20路、72路，103路、310路在费家营十字站下车再步行500米即到！安宁庭院：共9条公交20路，142路，3路，15路，72路，103路，121路，131路，310路到黄河市场下车即到。安宁庭院众邦·金水湾中和·山水兴城绿化率55%42%37.6%容积率2.52较高3.789建筑密度22.5%较高20%总建筑面积21.91万㎡18.6万㎡13.9534万㎡项目户型项目户型安宁庭院众邦·金水湾中和山水兴城主力户型两室两厅一卫生间二房二厅二卫、三房二厅二卫

三室两厅两卫生间户型面积134-141㎡99.4—368.53平方米

123㎡停车系统中和山水兴城：观光电梯全天候运行，还有超大型智能阳光停车场，440个车位，地下停车场约10000平方米，停车位500余个，停车率41.8％。安宁庭院：停车位:800多个停车位,2009年11月中上旬发售。众邦·金水湾：停车位:拥有超大地下停车场，400余个车位，地下车库直接入户。

红外对射报警装置枪式摄像机监控LED电子屏安防远红外对视装置摄像头防线是装在偏僻角落的摄像头紧急呼叫按钮

中和·山水兴城安宁庭院智能化系统紧急呼叫按钮防盗系统摄像头门禁卡系统众邦·金水湾门禁可视对讲系统单元防盗系统服务安宁庭院：1、服务模式：一体化服务模式，即管家服务模式。

2、服务理念：以人为本、科学管理、提供喜出望外的服务。3、服务宗旨：以

“爱心、诚心、热心、耐心、细心”换取业主的“安心、顺心、省心、开心、动心”，让业主感受到居住是享受，享受在安宁庭院。

众邦·金水湾:“业主至上”是众邦金水湾的开发宗旨和一向的服务理念中和·山水兴城:六大服务。个性化定制服务24小时服务业主活动组织服务质量监督与管理信息服务平台房屋质量管理服务建材装修安宁庭院众邦·金水湾中和山水兴城结构现浇框架,11-14层用现浇短肢剪力墙,17层以上用剪力墙65%的三步节能建筑，全剪力墙结构

加气混凝土外墙高级墙面涂料、外墙外保温、干挂花岗岩外墙外保温外墙外保温、防水结构、聚氨酯涂膜电梯“芬兰”通力电梯原装双部奥迪斯高速电梯蒂森克虏伯电梯，世界最领先电梯技术门窗富新牌钢制、钢木结合防盗门，隔热灰绿色彩喷铝合金窗框，无色中空玻璃采用彩铝中空玻璃；高级防盗、防火、防噪、保温门。

喷塑隔热断桥铝合中空玻璃窗供水市政给水管网、二次供水分压供水，独立水表，卡式用水市政给水管网采暖天然气集中供暖，分户计量天然气集中供暖，分户计量（装分户计量表），地热辐射采暖天然气集中供暖，分户计量安宁庭院众邦·金水湾中和山水兴城物业管理公司兰州黄河物业服务有限公司兰州众邦物业管理有限公司兰州中和房物业管理有限公司物业费元/平方米·月1.501.3暂无物业管理安宁庭院众邦·金水湾中和山水兴城开发商兰州正和房地产开发公司兰州众邦集团房地产有限公司兰州中和房地产开发有限公司设计单位上海天夏城市景观设计公司上海天夏景观设计公司甘肃省建筑设计研究所上海海珠设计公司上海现代建筑设计集团有限公司南京城市规划设计院兰州有色冶金设计院施建单位北京城建集团有限责任公司兰州众邦集团甘肃华威建筑安装集团有限责任公司甘肃中翰集团建筑工程公司优势位处兰州市安宁区，也是未来兰州新城区建设的重要区域，周围设施完善，大中小学校汇集，人文气氛浓厚，居住舒适度较高。开发商实力雄厚，有较好的口碑及经济基础，有利于后期开发进度顺利进行属于河景楼盘，环境优势突出，价位适中，可以吸引不同的消费者和投资商。三、SWOT分析

劣势距离市中心有点远，乘车出行不是十分便利，只有两趟公交车经过。市场上同类型楼盘比较多，竞争差异化不明显。周边学校及政府机关较多，面向的购房者多为一般老师以及普通白领阶层，难以吸引其他区域的购房者以及投资商。区域开发前景存在较大不稳定因素，相对于市中心等已经发展成熟的区域，还有很多基础设施较为薄弱。机会受众面较广，购房门槛较低，市场推广情况进行顺利。周边发展空间较大，具有关阔升值空间。环境以及区位优势可能增加房子的价值，有利于进行投资。威胁地理位置限制其销售进展。市场上以环境为主打的地产项目较多。未来不稳定的因素的威胁可能会动摇消费者。时间段2010年05—06月营销节奏积蓄客户推广阶段起势期主力价值河景楼盘，环境主打预期目标吸引有意向的消费群的关注阶段主题绿色山水关键词山·水实现方式户外，纸媒，网络平面：户外、楼体、墙体、纸媒/网络：增加热议度，广泛投放于“搜房网”，“甘房网”，“兰州晨报”，“兰州晚报”，“西部商报”等主流媒体。Step1四、总体策划思路

时间段2010年07—08月营销节奏锁定客户推广阶段亮相期主力价值地块、资源预期目标展示项目形象，顺着公关势头对位目标人群，形成项目认知偏好。阶段主题绿色山水关键词山·水实现方式平面、网络、公关活动户外：山·水融合报纸软文炒作地块/资源，放大未来的人文价值公关活动：赞助为捐助地震灾区重建的文艺晚会，树立良好的企业形象，提升知名度。Step2时间段2010年下旬营销节奏赢得客户推广阶段开盘期主力价值社区、产品、环境预期目标全面剖析项目价值，加强偏好，促成购买阶段主题绿色山水关键词山·水实现方式户外、网络、物料、DM、售楼处现场、楼书户外：环境宜人的河景住宅网络：未来发展迅速的区域楼盘售楼处现场：楼书以及DM手册，各种纪念品以及售楼处的展示。Step3时间段暂时未定营销节奏维持客户推广阶段持销期主力价值社区、产品预期目标持续性的形象演绎配合后续产品价值点实现方式线上：户外线下：物料、售楼处线上媒体围绕阶段主题展开形象演绎线下媒体结合新产品亮点或未被有效感知的价值点，再整合，再传播。渠道的更深入，根据成交客户情况再跟踪，再细分，物料刷新、跟进。Step4广告线Ⅰ.造声势（起势期）：平面、网络、报纸同期宣传Ⅱ.造焦点（亮相期）：各种媒体宣传和公关活动同时进行，增加造势。Ⅲ.造现场（开盘期）：售楼的跟进报道Ⅳ.持销销售情况以及网络普及推广●●05—06月07—08月下半年●●一、地产价值：

兰州经济技术开发区是省内唯一的国家级开发区，随着新城区建设和市政中心西迁的加快，中和·山水兴城所处地带将成为核心地带。未来几年，这里将成为新城区行政中心、研发中心、高档商务中心和高层次人才聚集的中心区域。五、项目的核心价值体系

二、房产价值：

1、建筑：外观挺拔俊朗、270度旋转观景阳台与大面积落地飘窗，开放式视线走廊，总体给人以轻盈通透之感。

2、户型：所有户型设计坐北朝南，由100㎡左右的精致户型、140㎡左右的舒适性户型及200㎡左右的跃层户型三大类组成。采用节能设计与五明设计，大大提升了居住品质。

3、

环境：强调山、水、绿、城的设计思路，黄河景观和湿地公园近在咫尺，大园林与小园林相呼应，非常适宜长期居住。

4、配套设施：“中和•山水兴城”商务综合楼，是兰州市唯一的新城区滨河景观综合商务楼。一层设有咖啡厅、酒吧、银行、邮政中心等。二楼有休息厅、会议室等，三楼设有大、小会议室、接待室及休息厅。四层设有多功能厅室、休息厅、管理用房以及专为小区业主打造的上千平米时尚会所，为时代精英创设专属休闲空间与社交平台。商务综合楼5—9层为酒店式公寓，10—25层为开敞式办公间，每层设有套房、办公室及小会议室，26—27层为空中会所，中西餐饮及娱乐空间。周边配套—就学周边配套—交通

周边配套—购物三、文化价值景观住宅小区拥有阳光完整产权安宁地标性建筑和标志性示范小区我们在母亲河的耳畔，憧憬美好未来惟一的湿地公园，成就惟一的山水名居把家安在城市快速发展的经济带上生活相近，绿色相亲

周边学校的老师。周边政府机关的职员。刚刚结婚或者准备结婚的，在周边工作的人员购置新房。退休的老人。有一定积蓄的80后白领。为孩子结婚准备的父母。一些地产投资商六、项目的目标客户群消费者细分1：白领。拥有一定的身份和固定的收入，有教育背景和工作经验的、从事脑力劳动的阶层。白领下班时间很少办公，他们把自己的业余时间用来休闲充电，娱乐健身，很需要独立的空间。特征一、追求生活的多样化及高质量。特征二、职业的高流动性。特征三、强烈的务实主义精神。特征四、普遍具有紧张感