乐东房地产市场调研报告20130804.V1

乐东土地市场调研报告前言本次调研通过乐东县政府网站、房管局官网搜集了政策，通过新华社、海南日报、南海网以及同行等搜集市场信息，通过部分网络媒体进行收集进行调研汇报。本次调研从海南西部：儋州、洋浦、澄迈、临高、昌江、东方和乐东，随着西线高铁开工等一系列利好条件显现，海南西线价值洼地逐渐被众多品牌地产集团重视，中南地产项目投资100亿元，恒大地产项目投资50亿元，国信龙沐湾投资超50亿，海南西部从房地产业开始，悄然崛起。“十二五”将乐东的建设重点放在旅游资源开发上，旨在把乐东建设成为海南省首屈一指的旅游胜地。因此针对三亚后花园，滨海城市乐东进行土地市场分析。乐东房地产市场分析21乐东政策分析乐东区域解读乐东房地产市场分析4乐东房地产市场小结5乐东土地市场近况3十二五期规划中乐东将会被打造为特色旅游强县在今年的海南省“两会”上，省人大代表、乐东黎族自治县县委书记林北川表示，乐东将优化产业结构，在“山海互动”特色旅游建设迈出新步伐，同时积极发展低碳资源型工业，提高经济水平，促进城镇居民增收。到2016年，城镇居民人均可支配收入预计达到28500元，年均增长15%；农民人均纯收入预计达到11000元，年均增长15%；农村贫困人口逐年减少。在城镇化建设方面，继续加大县城旧城区改造力度，完善县城市政设施，重点推进乐兴路、乐达路、感恩路等道路建设，推进抱由东坊村和县看守所的搬迁改造工作。加快江北新城区建设，重点推进永甘大桥、山荣大桥、江北新区路网二期工程等项目建设。信息来源：南海网完善的旅游规划将会为乐东的发展奠定坚实的基础乐东全县十一个镇编制总体规划的有十个，规划覆盖率达90.9%。在旅游业规划方面，重点编制了《旅游发展总体规划》、《龙沐湾国际旅游度假区总体规划（2008-2020）》、《龙栖湾旅游度假区总体规划》、《海南尖峰岭旅游区总体规划（2010～2020）》等多个旅游度假区总体规划。发展旅游是乐东实现跨越式发展的主要战略之一。为了科学规划全县旅游业的发展，乐东近年来注重旅游发展规划先行。乐东县委、县政府紧紧抓住国际旅游岛建设和海南西部开发的重大机遇，着眼全局，进一步修编和完善全县总体发展、产业布局和产业发展、区域项目发展等规划，使各项规划有机衔接发挥区位、资源优势，突出自身发展特色。数据来源：中国日报小结：

政府的政策扶持将会推动乐东旅游地产发展在海南省加快国际旅游岛建设的步伐中，乐东县以临近三亚旅游城的区位优势，加大了旅游房地产项目的引进和开发力度，“十二五”将乐东的建设重点放在旅游资源开发上，旨在把乐东建设成为海南省首屈一指的旅游胜地，昔日黎族贫困县正以崭新的面貌面向世人，火热的开发建设更推动着当地旅游地产的蓬勃发展。21乐东政策分析乐东区域解读乐东房地产市场分析4乐东房地产市场小结5乐东土市场近况3海南地产板块分布入选十大旅游区根据《海南省旅游发展总体规划》，将全力打造10个旅游区，“十区”就是海南全省划分为：海口、三亚、五指山、文昌、博鳌／万泉河、石梅湾／兴隆、儋州、尖峰岭、棋子湾／霸王岭、西沙群岛等１０个旅游区。融入三亚都市圈《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划》。全省以海口、三亚、琼海、儋州为核心组织4大都市生活圈，乐东位于三亚都市生活圈内。乐东是大三亚的西线三亚都市生活圈三亚乐东保亭陵水五指山西线地产崛起-乐东山海景观蕴藏巨大潜力依托海口和三亚等中心城市，加大资金投入力度，构建起“一区三带九重点”，南北互动、东西相融。西线的澄迈、临高、儋州在去年二级土地市场都取得了不错的成绩，东方以一线海景的低价格驳得客户青睐，作为三亚后花园的乐东不仅有海景、山景的独特资源，蕴藏着巨大的潜力。紧邻三亚，享有三亚后花园的美誉

乐东县位于海南岛西部，距离三亚凤凰机场约83公里，离三亚市中心约90公里，区域发展相对落后。年平均温度24℃，年降水量1600㎜。乐东全县国土面积2763.2平方公里，海域面积1726.8平方公里。现有人口50多万，有11个镇、188个行政村、606个自然村，县境内辖3个国营农场和莺歌海盐场、尖峰岭林业局。乐东是海南省少数民族自治县中人口最多、土地面积最大、文化较为发达的县份。乐东紧邻三亚市，是海南西部地区离三亚最近的市县，是一个新兴的房地产市场，房地产开发尚处于起步阶段西线高速直达三亚，更有西线高铁规划建设中，交通极为便利交通要道东线高速、西线高速、中线高速距三亚70公里距凤凰机场60公里距南山35公里乐东外部交通便利，临近多条交通干道，距三亚、机场等地点较近。未来西线还将在儋州建设机场，以及跨海大桥等交通工程项目。乐东内部交通以乡镇公路为主，225国道和环岛铁路西线横穿整个项目，是与外界联系的主要交通设施。乐东城区距海边通达性较差，进入海边需要穿过海边的村庄，路况较差，车辆无法直接进入。西环铁路225国道33公里长的海岸线资源畅享滨海度假生活龙栖湾四河分布海岸线沙滩滨海资源优越，海水清澈，沙质细腻，海岸线长达33公里。龙腾湾海岸人为活动较少,沿线均为防护林带。龙栖湾沿岸分布大量养殖水塘，海岸遭到轻微破坏。现有山海韵·龙栖湾，波波利海岸开发。项目内分布四条天然河流，其中望楼河入海口为天然避风良港。望楼港海水河道入海口部分海滩遭破坏山海相连全国十大最美森林之一尖峰岭国家森林国家公园坐落其间，自然资源得天独厚尖峰岭国家森林公园—稀缺的生态资源总面积4.5万公顷，森林覆盖率达96%，拥有我国面积最大、保存最完好的热带原始雨林，因其独特的地理位置、地质结构、海洋环境和良好的自然生态系统造就了它别具特色的生物物种、自然景观和宜人的气候条件，被称为“热带北缘生物物种基因库”。

景点：主要有热带雨林自然保护区、山水植物园、“四海奇观”、“虎啸龙吟”、“凤鸣谷”等。

资源：气候宜人，空气洁净，富含大量对人体有益的负氧离子，有天然大氧吧的美誉，是海南岛绝佳的森林探险、康复疗养和避暑消闲胜地。

尖峰岭国家森林公园丰富的非物质文化遗产彰显乐东人文底蕴乐东的机关文化、企业文化、校园文化、街头文化、广场文化、家庭文化等竞相发展；剪纸、少年美术书法、交谊舞、文化创作舞蹈、蒲公英钢琴等6个辅导基地应运而生；文化下乡等城乡文化活动异彩纷呈。黎族农民羊永生的剪纸作品《磨谷》在日本展出。大安镇被国家文化部命名为"中国民间剪纸艺术之乡"，县歌舞团跳拉弹唱有特色，为城乡群众送歌送舞，被国家文化部授予"全国文化先进集体"称号，莺歌海镇文化站获国家文化部颁发的"全国社会文化工作先进单位"奖，黄流镇被文化部命名为“中国民间花灯艺术之乡”，千家镇被文化部命名为“海南省黎族传统棉纺织工艺保护工程试点单位”，2003年乐东县被国务院命名为“全国少数民族体育运动先进县”。乐东房地产板块保持快速增长趋势房地产和金融业保持快速增长。分行业看，一是房地产在逆势中持续快速发展。2012年，在房地产调控政策依然从紧的情况下，乐东县继续加快保障性住房建设进度，同时房地产开发商加大商品房促销力度。全年房屋销售面积18.6万㎡，比上年同期增长9.8%，房屋销售额141393万元，比上年同期增长52.7%；全年房地产业增加值完成33704万元，同比增长22.8%。2012年以来，乐东县强力推进“项目建设年”各项工作，上下狠抓项目扩大投资，加快城乡交通、商住房、公共设施等民生基础设施建设步伐。同时连接西部工业走廊和三亚旅游圈，乐东产业格局优势明显乐东县的产业发展举措大力发展新型工业抓好金矿、钼矿生产，提升食盐、蔗糖等传统工业

加快发展以农副产品包装、保鲜、储藏为主的加工业

大力发展能源电力、商贸、物流等产业，积极培育新的经济增长点，不断壮大县域经济实力

重点规划和建设南巴河、富光、保力等一批小水电项目

加快发展以特色旅游为重点的现代服务产业积极作好滨海旅游开发文章，引进大企业、大项目，使之建设成为独具特色的滨海港湾

重点做好“一山二岭三湾”的规划建设，大力开发我县丰富的旅游资源，主动融入大三亚旅游圈乐东黎族自治县东方市崖州湾大三亚旅游圈西部工业产业带产业格局将逐步优化未来乐东第一产业的比例将逐年下降，二三产业的比例将快速提升与周边区域相比，乐东区域在资源规划、产业结构方面均具有较高竞争力乐东：融入西部工业和三亚旅游圈，产业格局逐步优化九所新区：打造集工业创业、居住生活、休闲娱乐于一体的新兴城市龙沐湾：依托滨海资源，打造国际性旅游度假胜地乐东县的高规格规划与发展奠定了项目较高的竞争力与周边区域相比具备足够竞争力21乐东政策分析乐东区域解读乐东房地产市场分析4乐东房地产市场小结5乐东土地市场近况32010年土地第三季度项目集中在九所新区、尖峰岭附近拿地

位于乐东县九所新区九龙大道南原行政大楼旁的四块土地更是拍出“2.7亿元”高地价，该地块编号为“乐新储2010-3”，该地块土地用途为“住宅用地”，土地面积为5.6406公顷，出让年限“70年”，受让单位为“海南利唯房地产开发有限公司”。另外三块面积分别为5.5146公顷，3.357公顷，3.0027公顷的地块成交价也不低，分别为16500万元，6100万元，5500万元。第三季度乐东尖峰岭5块地块出让用商服用地，面积分别为：4743.04平方米、7669.95平方米、6193.99平方米、10922.75平方米、278.83平方米。乐东黎族自治县抱由镇乐祥西路也成功出让了3块土地用作经济适用房建设。有业内人士表示，乐东土地交易市场大放量一定程度上表明了这里的房地产行业发展的速度在加快。2013年7月第一周土地市场惨淡乐东大力推进湾区开发2013年7月第一周（7.1-7.7）海南土地市场总成交面积为199.913755公顷，其中成交住宅面积为14.81242公顷，总成交金额达11755.062394万元。总供应面积为612576.49平方米，其中供应住宅面积为324260.08平方米。全省土地总成交面积为199.913755公顷，成交住宅面积为14.81242公顷。2013年7月（7.1-7.7）海南土地供应及成交用地性质供应成交供应面积（㎡）成交面积（公顷）成交金额（万元）住宅324260.0814.8124210337.232工业51634.82

——

——商业236681.59185.1013351417.830394其他

——

——

——总计612576.49199.91375511755.062397.1-7.7成交宗数成交面积（公顷）供应宗数供应面积（平方米）海口10.351335551634.82乐东9425508.11昌江15.015612000澄迈17.3039文昌

2110097.96五指山3187.24292123335.6总计6199.91375518612576.492013年7月(7.1-7.7)乐东供应情况一览表区域

土地编号

土地位置

土地用途

土地面积（㎡）

保证金（万元）

出让年限（年）

出让方式发布日期

乐东B1海南省乐东县龙沐湾B区其他普通商品住房用地28660.296418270挂牌2013-7-3乐东B2海南省乐东县龙沐湾B区其他普通商品住房用地27212.101376970挂牌2013-7-3乐东B3海南省乐东县龙沐湾B区其他普通商品住房用地6377.4388570挂牌2013-7-3乐东B4海南省乐东县龙沐湾B区其他普通商品住房用地24941.396342070挂牌2013-7-3乐东B5海南省乐东县龙沐湾B区其他普通商品住房用地14253.328195570挂牌2013-7-3乐东B6海南省乐东县龙沐湾B区其他普通商品住房用地24212.921333070挂牌2013-7-3乐东B7海南省乐东县龙沐湾B区其他普通商品住房用地29478.054404570挂牌2013-7-3乐东B8海南省乐东县龙沐湾B区其他普通商品住房用地59026.594810570挂牌2013-7-3乐东B9海南省乐东县龙沐湾B区住宿餐饮用地211345.993047740挂牌2013-7-32013年7月第一周乐东龙沐湾B区大力拿地城市供需：海口三亚供需稳定，乐东土地供需比例均衡成交价格：琼南城市中三亚、保亭、陵水土地单价超千元，三亚周边城市属乐东最低，具有升值投资潜力旅游地产价值基础：乐东：依托西线自然资源，借力三亚优势配套三亚：南部中心城市、稀缺北纬18°滨海热带气候保亭：中部温泉资源型城市21乐东政策分析乐东区域解读乐东房地产市场分析4乐东房地产市场小结5乐东土地市场近况3Part.1乐东房地产概况乐东房地产项目呈现海景与非海景两级分化状态项目名均价在售情况国信龙沐湾16000元/㎡在售波波利海岸14000元/㎡在售美好·龙沐湾12000元/㎡在售龙栖湾温泉花园9000元/㎡在售龙栖湾温泉1号9000元/㎡在售山海韵·龙栖湾8150元/㎡在售九龙湾7500元/㎡在售福乐多花园6800元/㎡在售梅岭雅居5300元/㎡在售江南乐居5200元/㎡在售公园一号5000元/㎡在售山海湾温泉家园4800元/㎡在售乐东项目分布图海景项目非海景项目乐东房地产海景项目主要集中在沿龙栖湾和龙沐湾，非海景项目集中在乐东县城板块。案名区域均价装修标准品牌容积国信·龙沐湾龙沐湾160003000元/平米国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司1.19波波利海岸龙栖湾140003000元/平米海南龙栖湾发展置业有限公司1.51美好龙沐湾龙沐湾12000精装海南美好中和房地产有限公司1.2九龙湾九所新区7500简装海南金茂源投资置业有限公司2.98江南乐居乐东市区5200毛坯乐东福安房地产开发有限公司2.73公园一号乐东市区5000毛坯鞍山市盈超房地产开发有限公司1.24沿海片区龙沐湾和龙栖湾已精装修别墅公寓为主，价格普遍在1万以上市区内高层公寓毛坯房为主价格在5000-8000之间目前除国信外少有大品牌开发商进驻乐东市场乐东项目体量即有1万㎡的小项目，又有千万㎡级的大项目，区域项目体量两级分化明显项目名称占地面积/万㎡建筑面积/万㎡龙栖湾·波波利海岸1938.52美好·龙沐湾266.6819.73龙栖湾温泉花园13.339.5龙栖湾温泉1号821山海韵·龙栖湾5280九龙湾39.27福乐多花园1.45.25梅岭雅居10.736.6江南乐居5.1213.97公园一号1.464.59山海湾温泉家园11.6439.91国信龙沐湾15303416国信龙沐湾占地面积1530万㎡，建筑面积3416万㎡，以大规模大体量，领跑乐东房产市场。（备注：由于差距太大，国信龙沐湾未在表中提现）乐东项目体量分析-总户数最高达10000户山海韵·龙栖湾总户数共10000户，主要有别墅、公寓等物业类型，成为乐东户数规模体量最大的楼盘；紧随其后的是山海湾温泉家园的6300户。山海韵·龙栖湾湾区海景项目成交均价约9000元/㎡，非海景项目价格约5000元/㎡，区域内项目整体价格较低，后续发展潜力实足乐东以国信龙沐湾、龙栖湾·波波利海岸、美好龙沐湾等项目依托优势海景资源以及成熟综合配套，均价突破万元。整个乐东县海景项目均价在9000元/㎡，非海景项目为5000元/㎡左右，区域极具投资潜力与开发潜力。乐东区域项目产品以公寓为主导项目名称物业类型国信龙沐湾公寓、别墅龙栖湾·波波利海岸公寓、别墅美好·龙沐湾公寓、别墅龙栖湾温泉花园公寓龙栖湾温泉1号公寓山海韵·龙栖湾公寓、别墅九龙湾公寓福乐多花园公寓梅岭雅居公寓江南乐居公寓公园一号公寓山海湾温泉家园公寓乐东项目业态分析中，公寓占比75%，别墅占比25%。乐东项目户型面积段-以32-85㎡为主项目名称面积段国信龙沐湾67-423㎡龙栖湾·波波利海岸51-133㎡美好·龙沐湾35-79㎡龙栖湾温泉花园38-155㎡龙栖湾温泉1号38-87㎡山海韵·龙栖湾54-106㎡九龙湾32-94㎡福乐多花园36-74㎡梅岭雅居45-85㎡江南乐居48-120㎡公园一号70-80㎡山海湾温泉家园43-82㎡67-423㎡国信龙沐湾50㎡以下51-100㎡101-120㎡120㎡以上35-79㎡波波利海岸51-133㎡美好·龙沐湾38-155㎡龙栖湾温泉花园38-87㎡山海韵·龙栖湾32-94㎡九龙湾70-80㎡福乐多花园梅岭雅居江南乐居公园一号山海湾温泉家园龙栖湾温泉1号36-74㎡45-85㎡48-120㎡54-106㎡43-82㎡乐东项目户型区间-以1房和2房为主项目名称房型国信龙沐湾1F、2F龙栖湾·波波利海岸1F、2F、3F、5F美好·龙沐湾1F、2F龙栖湾温泉花园1F、2F、3F龙栖湾温泉1号1F山海韵·龙栖湾1F、2F九龙湾1F、2F福乐多花园1F、2F梅岭雅居1F、2F江南乐居2F、3F公园一号1F山海湾温泉家园1F、2F波波利海岸与美好龙沐湾均以约50㎡一房为主波波利海岸在售户型配比户型面积（㎡）套数占比单间46㎡1089%1房2厅50-56㎡41935%1房1厅65-69㎡25121%1房1厅76㎡、77㎡948%1房1厅98-104㎡504%2房1厅80㎡504%2房2厅133㎡1139%5房2厅242-286㎡1139%

别墅260㎡618%167㎡1441%141㎡1441%美好龙沐湾（9号楼户型配比）户型面积（㎡）套数占比一房一厅40.9㎡8429%46.23㎡4214%一房二厅51.08㎡4214%67.18㎡4214%两房两厅88.31㎡4214%两房两厅91.68㎡4214%龙栖湾·波波利海岸户型图D户型

面积:51.00m2美好·龙沐湾D2户型1室1厅1卫1厨35.75㎡乐东客户主要以东北客户为主，购买需求主要以养老为主山海湾置业顾问：客户主要来自东北一带，有小部分来自长三角地区，也有部分来自西南片区。龙栖湾温泉花园置业顾问：一般东北退休客户，更愿意接受低总价海南房子。如果价格太贵，更愿意去三亚租房过冬。客户更看重价格，环境次要，投资客户也是东北人比较多。综述：以东北客户为主，主要原因在于乐东大部分项目由东北地区的开发商开发，引导过来的东北客户偏多。客户来源主要来自东北等高寒地区小部分来自江浙及西南片区客户特征客户以中老年群体为主经济购买力不强刚性过冬需求为主，部分带有投资目的客户偏好钟情热带气候；对产品总价敏感；热衷于一房等小面积户型Part.2乐东房地产项目概况国信龙沐湾均价：16000元/平方米建筑结构：高层公寓，层数18-24层户型面积范围：67-423平方米占地面积:15300000平方米

建筑面积:38911000平方米

开工时间:2009-11-01

物业管理附加信息:物业费5元

开发商:国信(海南)龙沐湾投资控股有限公司

物业管理公司:第一太平戴维斯

工程进度:运河施工中(2013-07-14)

产权年限:70年

容积率：1.19（温泉海景公寓一期）

绿化率：45.94%（温泉海景公寓一期）

总户数：1386户A1户型1室1厅1卫1厨66.40㎡A2户型2室1卫1厨94.75㎡A3户型1室1厅1卫1厨77.04㎡B1户型1室1厅1卫1厨71.38㎡B3户型2室1厅1卫1厨89.83㎡B3户型2室1厅1卫1厨89.83㎡A4户型1室1厅1卫1厨74.08㎡A5户型2室1厅1卫1厨107.93㎡国信·龙沐湾户型图建筑博览凯撒皇宫龙沐湾酒店五星级温德姆至尊豪庭花园酒店五星级凯宾斯基别墅度假酒店温泉海景公寓商业配套渔人码头商业街公寓配套商业体育公园国信龙沐湾项目特色龙栖湾·波波利海岸均价14000元/平方米物业类别

住宅、别墅、酒店容积率

1.51绿化率

45%占地面积:190000平方米

建筑面积:385265平方米

竣工时间:2012-10-01

物业管理附加信息:物业费3元/平·月

开发商:海南龙栖湾发展置业有限公司

物业管理公司:深圳之平物业管理公司

产权年限:70年

户数:总户数3241户当期户数1198户楼层状况8栋28层，101套别墅

首推3栋高层，34套别墅龙栖湾·波波利海岸整体规划山地高尔夫别墅区海岸广场波波利海岸阳光海岸别墅区别墅和海景公寓区龙栖湾·波波