嘉进隆前海汽车城物业管理方案确定稿

第页许借用、共用许借用、共用配套其它按双方协商解决第六部分物业接管计划第一章物业接管项目1．所需资料：（1）．广场商铺接管验收工程验收程序.商铺建筑接管验收记录表.商铺给排水接管验收记录表.商铺电气接管验收记录表.公用机电设备验收单.公用建筑、小型设施验收单.室外给排水验收单.园区公用建筑设施交接单.园区接管验收移交工程资料清单.验收中发现问题的解决办法.接管验收记录.工程质量问题处理通知单所需接管资料：、项目资料a.项目批准文件；b.用地批准文件；c.建筑执照；、市府验收合格资料：a.工程竣工验收证书；b.消防工程验收合格证；c.市房管办小区综合验收合格证书d.用电许可证；e.供用电协议书；f.用水审批表、水费收缴合同书；(3)、工程技术资料a.建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。b.地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；d.工程预决算分项清单；e.图纸会审记录；f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；g.隐蔽工程验收记录；h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；i.竣工验收证明书；j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k.新材料、构配件的鉴定合格证书；l.水、电等设备的检验合格证；m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.给排水管道的试压报告；o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。招商方面：.商铺编号表.客户租赁合同.客户交款证明复印件第二章项目接管流程：选定主要管理人员，组建管理团进选定主要管理人员，组建管理团进铺掌握情况印制验收表格确定验收日期承建商和管理服务中心组成联合验收小组2015年5月1日商户收铺验收实物验收每项、每间、每个查验缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队缺陷返修缺陷问题、管理处按单查验资料移交项目资料技术资料政府验收合格证水电电信合同管理服务中心正式进行全面物业管理工第四章物业接管时间计划第一阶段（筹备期）1．任命管理负责人，配备助理人员1名；2．编制《物业管理方案》经公司批准后进入实质性工作；1．调派或招聘机电工程人员2名进入施工现场，参与各种机电设备的安装、调试、开通工作；2.准备物业接管工作；拟定物业接管清单；成立物业接管验收小组；1.组织好物业公司后勤管理工作，包括宿舍、食堂、寝具、客户接待车辆等安排工作；2.组织物业管理员进行招商物业协助；3.组建保安队，招聘保安队长和主要骨干；实施部分保卫工作；1.各部门主管级人员全部到位；熟悉物业项目；2.管理处开始办公；明确物业管理形象要求；3.拟定试营业的物业管理方案和活动方案； 1.组建保安队伍两个班，共25人；做好上岗培训； 2.物业管理员全部到位；熟悉物业环境；第二阶段1.组建保洁园艺班8人；购置保洁园艺用具及用品；（准备期）2.组建10天后开始对物业进行商铺清洁卫生管理；1.设置消防、保安监控及人员安排；并10天后进行调试运行；2.设置车辆管理设施等，进行调试并运行；设置《车辆管理方案》； 1.物业管理所有人员全部到齐；包括物业管理员、 保安、消防、监控、保洁、园艺等；第三阶段2.做好消防工程分布图、保安分布图、岗亭设置图、（上岗就 保洁分区图；位） 3.水电班人员全部到齐，上岗；1.做好交铺准备工作，明确铺位编号；2.做好各种档案包括钥匙等分门保管；第七部分物业日常管理目标及承诺总要求：以国家有关规定的物业管理标准作为物业管理的要求；逐步实施ISO9001质量管理体系进行标准化管理；第一章前期介入前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足商户的需求，为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作：1．成立物业小组公司组建嘉进隆前海汽车城管理处，管理处负责人及其他骨干组员负责前期介入工作，对商铺的设计、施工过程中已经存在和可能以生的事情提出意见和建议。积极配合招商租赁工作，协助经销商、租户进场租赁业务提供便利。2．早期接入的主要工作11会审图纸2参与质量管理3收集技术档案4熟悉园区环境3．进行物业交付前的实操性工作在较深入了解物业及商户需求的基础上,做好以下各项前期准备工作：1协助招商，提供现场物业管理咨询，解释相关问题2协助园林布置和环境布置方案实施3制订交通管制与保安亭设置方案4收集工程图纸资料，现场参与设备安装与调试5对设备管线和隐蔽工程进行跟踪，确保质量6与外界机构联系，开展通邮、通电、通水、电话、电视、地名等申报工作7完成招商物业资料，开展招商入驻引导工作8建立物业专项档案，设立人员进行跟踪4．按规范实施接管验收（见物业接管内容）第二章招商入驻：1确1确定物业各种价格，制定物业资料3组建服务中心团队，人员到位4交铺装修，引进入驻5组织开业2确定开业时间，拟定开业各种活动第三章经营指标的承诺：1．物管费收取及代收代缴的收款率：公司标准公司标准98％承诺指标96％测定依据实收费用额/应收费用总额×100％≥96％质量保证措施1、加强宣传，提高商户对物业管理的服务意识。2、以优质服务促进业主交费的积极性。3、采取节假日照常办公、提前预约、上门方式，方便业主交费。4、由手工收费逐渐过渡到电脑划账，并提供“一本（卡）通”服务。5、对于欠交管理服务费的行为，我们将采取物业服务规约中规定的合理措施予以催缴，必要时采用法律手段作为催缴措施。2．商铺出租率及租金收取率：承诺指标承诺指标出租率第三年达95％以上租金收取98％率 出租率已出租的商铺面积/商铺总面积×100％≥测定依据 95％ 租金收取实收租金额/应收租金总额×100％≥95％率1.公司依托多年从事汽车产业租赁所积累的招租经验，制定切实可行质的商铺招租方案，采取有效措施吸引商家，如协助商家办理有关经营手续等。量2.以优质服务塑造精品物业，促进嘉进隆前海汽车城的商铺租赁，增保强消费需求，营造良好的商业环境。证3.与商家签订商铺租赁合同，明确双方权利义务，对租金收取制定有措利于我方的合理规定。施4.对商铺的各类经营需求进行充分调研，对经营项目种类、规模及区域的设置有准确的定位和把握，为商家提供合理化建议，确保商家有利可图，提高商家交租的积极性。第四章各项日常管理服务工作标准及承诺：1．房屋及配套设施的完好率：公司标准 98％承诺指标 96％测定依据完好、基本完好房面积/建筑物面积×100％≥96％质1．制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。量2．房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。保日常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。证3．严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入小区的施工单位实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的措措施行为。2．房屋零修、急修及时率：公司标准公司标准98％承诺指标98％测定依据已完成零修急修数/总零修急修数×100％≥98％质量保证措施1．建立严格的房屋修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。2．维修人员应在接到维修通知单15分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。3.根据园区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。3．维修工程合格率：公司标准公司标准合格率：100％承诺指标100％测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100％＝100％质量保1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。2、维修工程实行客户质量签收制度。证3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由物业公司检验确认。措4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时施要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。4．物业管理保洁率：公司内控标准公司内控标准98％承诺指标98％测定依据保洁达标面积/保洁总面积×100％≥98％质量保证措施1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识。2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。4、提倡“全员保洁，人过地净”。5．治安案件年发生率：公司内控标准公司内控标准0.5‰承诺指标0.5‰测定依据案件发生次数/入驻总户数×1000‰＜0.5‰质量保证措施1、提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式，建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合，充分发挥技防手段的作用。2、严格控制外来闲荡人员进入，外来施工单位必须签订施工责任书，施工人员挂牌上岗，定位施工。3、树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体系。实行商户搬出／入登记制度，严格控制物料进出。保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发事件的能力。6．火灾发生率：公司内控标准 0.5‰承诺指标 0.5‰测定依据 火灾发生次数/总入驻户数×1000‰<0.5‰1、实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”；制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织质不少于二次的消防实战演习。量2、定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传，提高商户的消防意识。保嘉进隆前海汽车城所有动火作业，施工单位必须事先申报证并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人，并配备措足够的消防器材。定期为商户提供安全用电检查和煤气灶检测服务，及时消施除隐患。加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完好。7．违章年发生率：公司内控标准1％违章年发生率承诺指标1％计算测定依据违章发生次数/入住总人数×100％≤1％公司内控标准100％违章处理率承诺指标 100％ 计算测定依据违章处理数/总违章数×100％≥99％质量1、加强物业管理法规宣传，培养园区内成员共同参与意识。保证2、全员协调管理，建立交叉巡视制度，及时发现及时处理。措施3、采用情理手段、经济手段和法律手段制止违章，建立跟踪回访制度。8．商户年有效投诉处理率：公司内控标准公司内控标准99％承诺指标99％测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数×100％≥99％质量保证措施1、设立物业服务中心并实行24小时值班，接受商户的各类投诉。值班员做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任部门。2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施，并在预定时间内向商户回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向商户进行解释。3、投诉处理率作为部门及员工个人每月工作考核的重要指标直接与工资挂钩。9．商户综合满意率：公司标准公司标准95％承诺指标两年内达97％以上测定依据（满意户数＋基本满意户数）/入住总户数×100％≥97％质1、实行开放管理，向入驻商户公开服务内容、服务质量标准，量使物业管理工作始终处于商户监督之中。保2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向商户作一次商户满意率调查，由公司总经理主持对调查结果及商户反馈意见进证行分析，及时调整和改进管理服务方案。对不合格项提出纠正和措预防措施，并将实施结果直接向商户公布。施3、通过每季度召开一次质量分析会，每半年组织一次内部质量审核，每年开展一次管理评审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确保商户满意。10．广场绿化完好率：公司内公司内控标准98％承诺指标98％测定依据完好绿化面积/总绿化面积×100％≥98％质量保证措施1、制订科学的绿化养护计划，并严格执行。2、保洁园艺主管每周对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为园艺工的考核依据之一。3、定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增强商户爱护绿化的自觉性。11．