房地产估价师考试制度与政策复习试题2篇

1/1房地产估价师考试制度与政策复习试题(菁选2篇)房地产估价师考试制度与政策复习试题11、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为()元。

A.9000

B.10000

C.12000

D.15000

标准答案：B

解析：100×5‰+200×2.5‰=1万元。

2、某房地产经纪公司独家代理，为刘某介绍成交一套二手房，该二手房成交价格总额为20万元，按照最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为()元。

A.1000

B.5000

C.6000

D.8000

标准答案：C

解析：20万元×3%=0.6万元。

3、房地产估价机构资质有效期为()年。

A.2

B.3

C.5

D.6

标准答案：B

解析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。

4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满()年的，不予注册。

A.3

B.4

C.5

D.6

标准答案：A

解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册。

5、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为()名以上。

A.3

B.5

C.8

D.15

标准答案：D

6、注册房地产估价师延续注册有效期为()年。

A.1

B.2

C.3

D.5

标准答案：C

解析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。

7、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为()元。

A.100

B.250

C.500

D.1000

标准答案：D

解析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。

8、注册房地产估价师注册证书失效，不包括()。

A.聘用单位破产的

B.聘用单位被吊销营业执照的

C.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的

D.年龄超过60周岁的

标准答案：D

解析：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：(1)聘用单位破产的;(2)聘用单位被吊销营业执照的;(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被房地产估价师考试制度与政策复习试题(菁选2篇)扩展阅读

房地产估价师考试制度与政策复习试题(菁选2篇)（扩展1）

——房地产估价师制度与政策复习试题

房地产估价师制度与政策复习试题11、下列股东权利中属于共益权的是()。

A.出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权

B.股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利

C.表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利

D.股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

2.可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是()。

A.股份B.股票

C.股单D.公司债券

3.被执行人张某不能清欠张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒绝偿还，法院固此向杨某发出履行到期债务的'通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定列()的财务强制拍卖。

A.张某B.张某或杨某

C.杨某D.张某和杨某

4、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型部相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/m2，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权算术*均价格和简单算术*均价格相比，()。

A.前者高于后者B.前者低于后者

C.前者等于后者D.无法确定

5、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元人民币，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是()。

A.40%B.50%

C.200%D.250%

6.下列控制性规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是()。

A.建筑高度B.建筑间距

C.建筑密度D.建筑后退红线距离

7、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找()。

A.建筑*面图B.建筑立面图

C.建筑剖面图D.结构施工图

8、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为()预算价格。

A.单项工程B.单位工程

C.分部工程D.分项工程

9、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元人民币、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为()万元。

A.305B.463

C.636D.961

10.以下权利中属于有益物权的是()。

A.抵押权B.典权

C.建筑物区分所有权D.质权

答案：1、C2、C3、C4、D5、C6、C7、C8、B9、C10、B

房地产估价师考试制度与政策复习试题(菁选2篇)（扩展2）

——房地产估价师考试基本制度与政策基础试题

房地产估价师考试基本制度与政策基础试题11、走廊式组合的最大特点是(

)。

A.能使各个房间不被穿越，较好的满足各个房间单独使用的要求

B.房间之间直接穿通的组合方式，其特点是房间之间的联系最为简洁，房屋的`交通联系面积与房间的使用面积相结合

C.以一个面积较大，活动人数较多，有一定视听等使用功能的大厅为主，辅以其他辅助房间的组合方式

D.以一个大的门厅，有一定视听等使用功能的门厅为主，辅以其他辅助房间的组合方式

2、自动扶梯的坡度，通常为(

)。

A.200

B.300

C.400

D.450

3、工程造价的计价中，对基本子项单位价格的确定有两种形式，是(

)。

A.直接费单价

B.单位估价法

C.实物估价法

D.综合单价

4、下列说法正确的是(

)。

A.增价拍卖皆为卖方报价拍卖

B.增价拍卖皆为买方报价拍卖

C.减价拍卖皆为卖方报价拍卖

D.减价拍卖皆为买方报价拍卖

5、空气调节工程及其分类，下列说法正确的是(

)。

A.空气调节工程一般可由空气处理设备和空气输送管道，以及空气分配装置的各种风口和散流器，还有调节阀门、防火阀等附件所组成

B.按空气处理的设置情况分类，空调系统可分为封闭式系统、直流式系统和混合式系统(封闭式一直流式系统的组合使用，为大多数工业与民用建筑使用)

C.按空气处理的设置情况分类，空调系统可分为集中式系统、分布式系统和半集中式系统

D.按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统

参考答案：

1、A2、B3、AD4、C5、ACD

房地产估价师考试制度与政策复习试题(菁选2篇)（扩展3）

——房地产估价师制度与政策考试

房地产估价师制度与政策考试11、经济适用住房价格(

)。

A.由市(县)人民*制定

B.实行市场调节价

C.由房地产开发商定价

D.由*限定销售价格

2、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的(

)。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

3、征编写体土地，土地补偿费应当归(

)所有。

A.县级以上人民*土地管理部门

B.乡(镇)人民*

C.农村集体经济组织

D.土地使用者

4、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积100hm2，该耕地近3年*均年产值为10000元/hm2。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是(

)。

A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人

B.该耕地的土地补偿费最少为60万元人民币

C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费

5、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的(

)。

A.区位

B.用途

C.搬迁补助费

D.建筑面积

6、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是(

)。

A.协议是*等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B.依法签订的拆迁补偿安置脚议，对当事人具有法律约束力

C.协议签订后，可以进行公证

D.协议应当向房屋所在地市、县人民*房屋拆迁主管部门备案

7、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的.表述中，不正确的是(

)。

A.估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B.估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告

C.估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

D.估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见

8、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元人民币，其项目资本金应当不低于(

)万元。

A.2000

B.2500

C.3000

D.3500

9、禁止发布房地产广告的是(

)。

A.在划拨土地上开发建设的房地产

B.已没定抵押的房地产

C.来取得商品房预售许可证的房地产

D.没有选聘物业管理企业的房地产

10.房地产开发企业不得采取(

)的方式销售商品房。

A.分期付款

B.收取预售款

C.收取定金

D.返本销售

参考答案

01、A02、D03、C04、D05、C

06、D07、B08、A09、C10、D

房地产估价师考试制度与政策复习试题(菁选2篇)（扩展4）

——房地产估价师经营与管理练习试题(菁选2篇)

房地产估价师经营与管理练习试题11.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为(

)万元.

A.2677.5

B.3680.60

C.4003.50

D.5356.80

2.对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是(

)。

A.地价

B.建造成本

C.贷款利率

D.资本化率

3.某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计*均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏*衡的单位变动成本为(

)元/㎡.

A.2350.00

B.2937.50

C.3250.00

D.4062.50

4.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目(

)范围内的各种管线、道路工程的建设费用.

A.黄线

B.紫线

C.蓝线

D.红线

5.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的.使用顺序是(

)。

A.资本金、借贷资金、预租售收入

B.预租售收入、资本金、借贷资金

C.借贷资金、预租售收入、资本金

D.资本金、预租售收入、借贷资金

6.某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为(

)万元.

A.39.51

B.49.39

C.49.96

D.62.45

7.当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是(

)。

A.净现值法

B.差额内部收益率法

C.费用现值法

D.内部收益率法

8.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是(

)。

A.债权人通常是商业银行

B.不能用于偿还土地购置贷款

C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权

D.还款资金来源通常是销售收入

9.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是(

)。

A.发行公司债券

B.权益型房地产投资信托基金

C.发行股票

D.商业银行贷款

10.新设项目法人资本金筹措渠道不包括(

)。

A.*政策性资金

B.国内外企业入股的资金

C.个人入股的资金

D.资产变现的资金

答案：1.A2.D3.A4.D5.D6.C7.C8.B9.A0.D

房地产估价师经营与管理练习试题21.下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是(A)。

A.企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B.贷款期限越长，期限系数值越大

C.项目风险越大，风险等级系数值越大

D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

2.市场经济条件下，物业租金水*高低主要取决于(D)。

A.经营成本

B.物业档次

C.业主目标收益要求

D.同类型物业的市场供求关系

3.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2.那么，可出租面积应为(B)m2.

A.33

B.40

C.43

D.47

4.物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是(D)。

A.零售商的财务能力

B.零售商需要的服务

C.零售商组合与位营分配

D.零售商的声誉

5.某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为(D)万元。

A.42.0

B.50.4

C.60.0

D.72.0

6.房地产开发项目财务评价的基本报价表包括(BCDE)。

A.总投资估算表

B.现金流量表

C.资金来源与运用表

D.损益表

E.资产负债表

7.以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括(BCE)。

A.建筑安装工程费

B.土地使用权出让金

C.拆迁补偿费

D.公共配套设施建设费

E.城市基础设施建设费

8.债务融资的资金融出方所获得的报酬有(BC)。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.协议中规定的有关费用

D.租售收益

E.股息

9.物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有(ACD)。

A.可出租或可使用面积

B.出租方的商业信誉

C.基础租金与市场租金

D.出租单元的面积规划和室内装修

E.物业管理企业的经营业绩

10.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有(ACDE)。

A.自然特征，如山地和河流等

B.细分市场

C.人口密度的大小

D.该区域发展的类型和范围

E.竞争性项目的区域

房地产估价师考试制度与政策复习试题(菁选2篇)（扩展5）

——房地产估价师考试经营与管理复习测试题(菁选2篇)

房地产估价师考试经营与管理复习测试题11、建设工程进度控制工作的主要内容包括()。

A.施工现②投资。置业机构投资者的选择：⑴缺乏投资经验且具有低风险偏好的.投资者，购买黄金地段优质成熟物业，购买价格高，收益水*低，风险小;⑵具备投资经验又有风险偏好型的投资者，购买优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水*低，增值潜力大。

二、房地产间接投资

㈠投资房地产企业股票或债券

房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划，不仅解决了资金短缺问题，为投资者提供了间接投资房地产机会，使其分享房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。形式：首次公开发行、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券。

㈡投资房地产投资信托基金(REITs)

概念：是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。投资者把资金交由信托投资基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人。

优越性：收益相对稳定——主要来源于租金收入流动性很好——可进行交易

类型：权益型、抵押型、混合型。REITs选择投资的领域广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。因有专业投资管理者负责经理管理，其收益水*高于一般的股票收益，REITs股票，成了个人、机构投资者间接投资房地产的重要工具。

REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的完善，REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。

㈢购买住房抵押支持证券

把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。主要做法是：银行将个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过*、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。

住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等住房金融市场上的重要筹资工具和手段，泰国、韩国、马来西亚、香港等新兴国家和地区也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，住房抵押支持证券将出现在中国的投资市场上。

房地产估价师考试制度与政策复习试题(菁选2篇)（扩展6）

——房地产估价师案例与分析练习试题(菁选2篇)

房地产估价师案例与分析练习试题1案例：某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

问题：

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

答案：

1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

②当地*对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

房地产估价师案例与分析练习试题2房地产纠纷估价

1、房地产纠纷估价的类型。

①针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷称之为房地产价格类纠纷。由法院、仲裁机构请房地产估价机构完成。

②针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。由专门的估价仲裁部门出面对估价结果做出鉴定和裁决。

2、房地产价格类纠纷的.特点。

①房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案件中往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且还彼此牵连。更为复杂的是引起房地产纠纷的原因中有许多是历史上的行为和事件，我们不能用现行的民事法律政策去硬套用过去法制不健全年代的行为。而且，由于年代久远，不少房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭较多，变化较大。同时，房地产证书资料也有不少已流失湮灭，查证工作难度较大。

②房地产纠纷争议标的价值一般较大。

③房地产纠纷涉及面广。纠纷中常常涉及规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等，这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行调处，有时直接是纠纷中的一方当事人，处理纠纷时注意协调各方关系。

④房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。

3、房地产估价结果纠纷的特点。

①房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的纠纷。

②房地产估价结果纠纷地调处必须由专门的估价仲裁机构进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷其他当事人接受。

4、房地产纠纷估价及其特点。

房地产纠纷的解决方式有：协议、调解、仲裁、诉讼等。

①除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。

A房地产转让与租赁缴纳税费纠纷、房地产交易价格纠纷、房地产拆迁补偿纠纷估价时，估价时点为房地产交易协议、拆迁补偿协议的签字日期或协议所载日期;

B遗产、共有财产中房地产分配估价时，估价时点一般应以继承关系、共有财产关系确定日期;

C土地共有人占有共有份额纠纷，一般应以最近一次确定共有土地纳税金额的日期为估价时点;

D房地产估价服务纠纷，以原估价报告所载估价日期作为检验、评估的估价时点。

②价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。

③不能以当前房地产市场实际价格作为原估价结论是否真、客观、合理的判断标准。

④纠纷估价的评估依据是估价时点对应的房地产状况。

房地产估价师考试制度与政策复习试题(菁选2篇)（扩展7）

——房地产估价师考试案例与分析问答题(菁选2篇)

房地产估价师考试案例与分析问答题1(一)

××商务楼估价报告

报告封面及目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

估价结果报告

一、委托方：××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。

二、估价方：××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级

三、估价对象

1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。

××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2022年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

估价对象其他内容描述(略)。

四、估价目的：评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时间：2022年4月1日

六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据(略)

八、估价方法：根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

九、估价结果：估价对象在2022年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/㎡(大写：每*方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。

十、估价人员(略)

十一、估价作业日期：2022年3月10日至2022年3月20日。

十二、估价报告应用的有效期(略)

估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、市场背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估价方法选用(略)

房地产估价师考试案例与分析问答题2某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.

请问：

1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

答案：

1)错误有：

①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

②应根据估价对象的规模，确定客观合理的`开发周期，以此计算投资利息。

③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水*。

2)还应将重置价格减去折旧：

①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

房地产估价师考试制度与政策复习试题(菁选2篇)（扩展8）

——房地产估价师房屋估价方法复习讲义(菁选2篇)

房地产估价师房屋估价方法复习讲义1一、居住房地产估价(分普通住宅、高档公寓、别墅)

1、影响居住房地产价格的区域因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量、治安环境、城市大配套设施条件、人文环境等。

2、影响居住房地产价格的个别因素：建筑结构、类型和等级、装修、设施与设备、质量、朝向与楼层、户型、产权情况。

3、各种类型的居住房地产区域影响因素不同，估价时还要考虑政策性的影响。高层住宅通常是楼层越高价值越大。

二、商业房地产估价(含餐饮)

1、商业房地产及其估价特点。

①经营内容多。不同的经营内容(或不同的用途)一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对经营内容不同的各部分房地产采用不同的资本化率。

②转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产所有人的身份委托估价。注意转租的合法性。

③装修高档而复杂。有些地方，买下或租下别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑到这种因素。

2、影响商业房地产价格的主要区域因素：繁华程度、交通条件(公交通达度、交通便捷度)。

3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局(分割出租的，要有一定的空间间距)、楼层、面积(不宜太大也不宜太小)、装修、转租的可能性(转租将影响投资商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值)。

4、餐饮房地产估价：搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费额等;经营成本：保险费、成本、工资、应扣除特色引起的商业垄断收益。

房地产估价师房屋估价方法复习讲义2由于在房地产交易市场中时常出现假房产证，导致买房人权益受损害，因此，*几部委采取了统一印制房产证的管理措施，规定房产证由指定厂家印制，房产证像货币一样有水印图案，有防伪底纹等等。这些措施可能会减少假房产证的危害，但审判实践中应特别注意与这些措施有关的一些问题。

要判断房产证的真假，首先必须明确两点：

(1)按*几部委规定统一印制的，是房产证的证书用纸，而不是有法律效力的房产证。一个书面凭证是否成为有效的房产证，完全不在于证书用纸的印制行为，而在于有权登记机关的发放行为。

(2)判断真假房产证的惟一标准，不是房产证上的水印图案或防伪底纹，而是房地产登记机关的印鉴。只要房产证上登记机关的印鉴是真的，即使没有使用统一印制的带有水印图案或防伪底纹的证书用纸，该房产证也是真的;只要房产证上登记机关的印鉴是假的，即使使用了统一印制的带有水印图案或防伪底纹的证书用纸，该房产证也是假的。所以，几部委采取统一印制房产证的措施，反倒在一定程度上有可能误导真假房产证的判断依据，使人们误以为有水印图案或防伪底纹的房产证才是真的房产证，而忽略了判断房产证真假的惟一依据就是登记机关的.印鉴。

房地产估价师考试制度与政策复习试题(菁选2篇)（扩展9）

——房地产估价师《经营与管理》单选测试题

房地产估价师《经营与管理》单选测试题11、房地产投资的()特点，正是置业