【房地产项目成本管理问题与优化对策研究9800字】

-1-前言自进入新世纪以来，在房地产市场的带动下，随着人民生活水平的提高和住房需求的增长，中国的房地产业发展迅速。但是，经过十多年的房地产快速开发，房地产问题变得越来越多。房地产的成本普遍上涨，收益性会大大降低，影响房地产的表现和限制房地产健康增长。对于房地产公司来说，从广泛发展到集中发展也是必然选择。由于不同的项目具有不同的目标位置、地段和项目地块的特殊规定，项目成本控制对于房地产公司的成本管理非常重要。控制成本的能力将对提高公司的盈利能力和增强公司在未来房地产行业的整体实力产生重要影响。因此，本文会通过深入研究，找出公司中存在的问题，进一步确定问题的根本原因，从根本上解决问题。从这个角度出发，分析和改善房地产开发项目的成本控制，一方面对业务成本能够起到降低作用，提高企业利润，另一方面对于房地产公司的管理水平能起到加强作用。第1章项目成本管理理论概述1.1项目成本控制的内容项目成本管理是在保障项目建设的进度和质量不受影响的前提下使得项目的实际成本不超过项目预算的过程，项目成本管理内容主要有：资源计划、费用估计、费用预算、资源配置、费用控制、费用决算与审计工作等多项内容，具体分为几个几方面：1.1.1确定目标成本目标成本的确定可以为项目成本管理提供方向，任何项目都需要有一个特定的目标，通过对项目总成本进行分析并找到降低成本的方法，确定整个项目成本的控制目标，在做项目招投标阶段可以起到借鉴，从而使得项目成本管理各环节更加规范，最后促进项目最佳经济效益的实现[[][]王玉花.房地产企业成本管理存在的问题及对策探析[J].财富生活,2020,000(004):P.67-68.1.1.2开展目标成本管理确定项目的目标成本后，就需要对目标成本进行管理，管理从横向和纵向两方面来开展，是的目标成本成为一个体系，纵向管理主要是上级对下级的管理，横向管理则是同一部门各岗位的协作管理，在这种全方位的管理中，基本上项目的每个参与者都加入到了成本管理的队伍中，在每个人都履行成本管理义务的情况下成本管理的总目标就会得以实现。1.1.3编制成本计划为了使得项目成本管理工作按照规定的计划开展，需要编制成本计划，该计划内容应该包括有设计、技术、生产、材料、劳资等有关的各项成本以及相关责任人的项目管理计划职能，使得人力、物力等资源都可以得到充分利用，尽可能保障项目成本的降低，并且不影响项目的质量和进度。在计划的指导下，项目成本管理中各种矛盾也可以得到充分协调，项目的预期经济效果也可以顺利实现。1.2项目成本控制的基本理论1.2.1全寿命期成本管理理论每个施工项目的寿命都是由设计、招投标、施工、竣工验收等多个环节组成的，为了充分降低项目的成本，就需要每个寿命阶段的成本进行管理，总的来说，就是项目建设期成本和项目运营期成本两方面，将其控制在最小的限度内，就可以实现项目价值的最大化目标。也就是说，当全寿命周期内的成本得到了最大限度的降低，项目价值就可以实现最大化。为了在不影响项目功能和产品的情况下降低项目全寿命周期的成本，需要明确如下的概念和说法。（1）作为施工项目投资决策的分析工具之一，全寿命周期造价管理方法可以方便项目管理人员从众多备选决策中找出最优的决策方案，虽然这并不用于管理和控制整个施工项目，但管理者在投资施工项目和确定可行性研究和施工项目的备选评估时，需要充分考虑建设和运营成本[[][]何芳.房地产企业成本管理中的问题和改进建议[J].财富生活,2020,No.73(22):75-76.（2）作为建筑设计的指导思想和手段之一，全寿命周期造价管理可以在项目成本最小化的思想指导下将一个施工项目的建造成本和运营维护成本都计算出来，施工项目全寿命周期总成本LCC=min{C1+C2}。因此，生命周期成本管理被认为是项目设计的一种技术方法，对项目的建造成本和运营维护成本进行充分考虑的基础上设计施工项目的施工方案等，使得项目的造价可以得到有效管理。1.2.2全过程成本管理理论各阶段项目成本管理主要做的工作如下：（1）项目成本预测阶段：利用已完工或已完工项目的成本，分析成本及影响因素，预测项目成本。（2）项目成本计划阶段：在项目开始前以现金编制的文件计划。该计划是降低成本和降低成本措施的指导方针。（3）项目成本控制阶段：成本控制贯穿于项目的整个生命周期。在项目实施过程中，运用项目成本等多种因素对项目成本、技术、经济、管理和实际成本及成本进行管理，比较计划成本和项目成本，比较项目实际成本，纠正差异。（4）项目成本核算阶段：指及时记录项目成本，计算项目实际成本，是成本计划、控制、分析和评价的主要依据。（5）项目成本分析阶段：通过对项目成本的分析和相关的成本信息，全面分析项目的成本形成过程和最重要的影响因素，进一步有效降低成本。（6）项目成本评估阶段：项目完成后，对实际成本和计划进行比较评估，对每个人的绩效进行评估，并给予适当的奖励或罚款，促进项目参与方努力降低成本。本文依据全寿命期成本管理理论以及全过程成本管理理论，对新疆翰益房地产公司同城国际项目整个成本控制环节，成本管理环节，施工费用控制环节，全过程管理环节，成本预测归集方法以及全过程动态控制环节进行分析，找到项目成本控制存在的问题，最后针对问题提出解决对策，以此来促进房地产项目的更好发展。第2章新疆翰益房地产公司同城国际项目成本管理现状2.1同城国际项目简介同城国际项目地处乌鲁木齐新市区西环北路2135号，总体占地面积460000平方米，建筑面积高达700000平方米，整体项目为灌注桩基础，框剪结构，交楼标准为毛坯验收精装交楼[[]全佳琪.西安市房地产企业成本管理研究[D].西安工业大学,2019.[]全佳琪.西安市房地产企业成本管理研究[D].西安工业大学,2019.2.2同城国际项目成本管理现状2.2.1成本编制（1）成本编制流程同城国际项目预算目标是：实现项目成本控制，合理安排项目周期，估算成本，为公司控制和节约成本，使企业获得更大利润。在进行成本编制时，公司成本部、财务部、市场部组成预算小组，共同负责编制。首先，从同城国际项目部门收集预算所需的数据，以确定工程量；然后，根据新疆翰益房地产公司已完成的项目和行业收费标准，进行成本估算，并汇总编制同城国际项目的成本。草案完成后，预算小组的第一步与项目总监协商，达成预算协议后，向公司提出审批申请，总经理、总工程师和其他专业人员将共同审查草案，得到总经理的批准，同城国际项目成本真正生效。（2）成本编制内容1）编制项目工程成本同城国际项目总成本采用定基预算法编制，建筑安装费包括设计费、前期工程费、主体工程费、主体安装费、配套设施费、景观工程费和其他工程费。同城国际项目总成本如下表2-1所示：表2-1同城国际项目工程成本表成本项目工程量单位单价（元/m2）总金额（万元）土地出让金25320m2547513862.7契税25320m2土地出让金*4%554.51设计费25320m2145367.14前期工程费用25320m2126319.03主体建筑工程费用25320m2872322086.64主体安装工程费用25320m2439211120.54配套设施费用25320m27631931.92园林工程费用25320m2337853.29其他工程支出25320m267169.64总计51265.412）编制销售收入预算首先，项目营销部需要对当地房地产市场进行全面调查，包括交通状况、消费水平等相关配套设施，同时考虑今年房地产市场的变化和市场价格走势；然后结合成本制定同城国际项目的销售预算。同城国际项目销售收入预算表如下表2-2所示：表2-2同城国际项目销售收入预算表产品类别产品数量面积（㎡）单价(元/㎡)总金额（万元）G1112112007600元/㎡8512G2112112007600元/㎡8512G3112112007600元/㎡8512G4112112007800元/㎡8736G5112112007800元/㎡8736G6112112007800元/㎡8736G7112112007800元/㎡8736G8112112008000元/㎡8960G9112112008000元/㎡8960G10112112008000元/㎡8960总计1120112000-873603）编制费用预算同城国际项目预算组根据新疆翰益房地产公司项目成本管理规定的费用比例，编制三项费用预算表。数据来源参考新疆翰益房地产公司近年来其他类似规模和类似产品标准，以此来获取成本明细。在无事故的情况下，成本可控制在新疆翰益房地产公司规定的范围之内。根据新疆翰益房地产公司的项目预算编制相关规定，管理成本约占项目总收入的3%-5%。根据成本制定销售预算后，可以计算出大概的管理费用。新疆翰益房地产公司采用固定预算法编制预算，管理费用包括工人工资、培训费、办公费、折旧摊销、税金等。同城国际项目管理费用预算表如下表2-3所示：表2-3同城国际项目管理费用预算表序号项目费用占比管理费用（万元）1职工工资40.63%951.252职工培训费1.72%40.273办公费用49.92%1168.93.1业务招待费3.14%73.523.2差旅费1.95%45.613.3车辆费1.06%24.823.4咨询费37.64%881.253.5中介代理费0.5%11.713.6验资费0.75%17.563.7维修费0.04%13.8办公用品1.75%40.973.9总务费2.4%56.093.10印刷费0.2%4.693.11邮寄通信费0.04%13.12电话宽带费0.45%10.544折旧与摊销5.15%120.575税费2.58%60.4总计-100%2341.25销售费用是指销售过程中为促进营销而发生的费用，主要包括广告费、促销费、销售人员工资、办公费、招待费等等。根据新疆翰益房地产公司的项目成本管理制度可以得知，销售成本控制在总收入的2%-5%。计算销售收入预算后，即可得到销售费用预算。同城国际项目销售费用预算表如下表2-4所示：表2-4同城国际项目销售费用预算表序号项目费用占比销售费用（万元）1职工薪酬22.28%768.832办公费用5.02%173.233调研策划费5%172.544广告费20%690.155展销费5.00%172.546客户活动费用6.32%218.097产品说明费用1%35.208开盘活动费用4.48%154.599交房活动费用2.07%71.4310其他活动费用5.44%187.7211印刷制作费用3.16%109.0412样板间8.13%280.5513营销代理费用5.72%197.3814其他销售费用6.36%219.47总计-100%3450.772.2.2成本执行新疆翰益房地产公司对项目成本管理的实施和控制没有明确的规定，主要是控制项目的现金流。项目成本管理的具体规定是：项目总监和项目职能部门负责人有相应的权限，可以审批一定的资金。不超过预算范围的费用，经职能部门负责人和项目负责人批准后发放，超出预算的，应向企业总经理提出追加申请，经总经理批准后才能获得资金。公司财务部一般编制年度项目预算执行检查表，并在企业年度总结中对项目预算执行情况进行分析。针对项目在过去一年中出现的较大偏差，分析产生偏差的原因及解决办法，并根据项目预算的具体执行情况进行预算调整。此外，在项目建设过程中，为确保项目建设不超预算，项目总监将对施工进行监督，通过不定期检查项目进度，对项目经理部的工作进行一定程度的监督。项目经理部还将编制一份“计划施工进度与实际情况对照表”，将项目进展情况显示在企业年度总结上[[][]祖芳.新形势下房地产公司成本管理的分析[J].新商务周刊,2019,000(005):29-30.2.2.3成本考核与评价新疆翰益房地产公司目前实施的成本管理评价体系是在项目完成后，将预算与项目实际成本进行比较，如有差额，差额将按职位逐步分配为奖励，不考虑具体岗位的实际贡献。但如果项目成本高于预算，由于新疆翰益房地产公司同城国际项目上存在职责分工不清的问题，因此无法将差额准确定位到具体岗位，造成无责。新疆翰益房地产公司对同城国际项目成本进行了评估，其中大部分集中在项目的开发成本上，通过项目实际总成本与项目总预算成本的比较，对项目预算的执行情况进行评价。

2.3同城国际项目成本管理存在的问题2.1.1项目成本编制不足新疆翰益房地产公司项目成本由公司预算组来负责进行编制，收集各部门预算编制所需资料，确定工程量，然后再根据已完成的项目和企业的行业收费标准对项目成本进行估算，得出项目成本表。预算团队成员熟悉目标成本的具体计算和细节，但由于项目工程部按图纸施工，工程竣工后再去让成本部门结算费用，两个部门的工作不能统一[[]苏伟.房地产企业成本管理存在的问题及解决措施[J].企业改革与管理,2019,No.359(18):157+161.][]苏伟.房地产企业成本管理存在的问题及解决措施[J].企业改革与管理,2019,No.359(18):157+161.表2-5同城国际项目工程成本变动表成本项目预算成本（万元）预计结算成本（万元）目标成本变动额（万元）变动率土地出让金13862.713862.700契税554.51554.5100设计费367.14378.2611.123.03%前期工程费用319.03334.4515.424.83%主体建筑工程费用22086.6424657.022570.3811.64%主体安装工程费用11120.5411987.33866.797.79%配套设施费用1931.921974.4242.52.20%园林工程费用853.29972.58119.2913.98%其他工程支出169.64182.5312.897.60%总计51265.4154903.83638.397.10%2.1.2成本执行力度不强在项目成本执行控制过程中，项目负责人应监督成本管理的实施和控制，项目财务部和成本部作为中间枢纽，及时向项目总监反馈项目成本管理执行的动态数据，以此来及时进行项目调整，一旦市场环境发生紧急或重大变化时，要及时反馈动态数据，及时发现问题，及时修订预算，确保工程成本能够得到有效控制。然而，在同城国际项目中，没有有效的预算控制体系，预算执行不规范，预算调整不严格，整个预算成本的执行力度存在很大的问题。项目在建造期间，由于天气原因以及各方面原因，整个项目的进度在前期工程阶段发生耽搁。表2-62020年度同城国际项目施工进度对比表工程项目计划工期实际工期前期工程6080主体建筑工程140140主体安装工程6060从2020年度同城国际项目施工进度对比表可以看出，因为各方面原因，同城国际项目的前期工程延期了大半个月，导致整个项目后面的工程进度落后，而且机械设备闲置也造成了一定程度上的资源浪费，增加了项目成本。由于没有有效的预算控制，成本执行力度存在问题，最终导致同城国际项目的开发成本增加，与预算目标产生了较大差异，而新疆翰益房地产公司也只能被动接受，最终的利润将会下降。2.1.3成本控制意识较差新疆翰益房地产公司的成本控制意识较差首先表现在管理者的成本控制意识差。在对同城国际项目进行成本管理时缺乏重视，整个成本管理还处于静态管理阶段，无法跟随市场变化与环境变化进行调整，管理人员认为，项目成本编制是由公司领导者审批通过的，没有必要再去进行调整。在成本控制过程中，只有在年末才会统一进行一次成本汇总监察，缺乏实时针对成本变化情况进行监控调整，同时也没有分析实际花费成本与预算成本产生差异的原因。预算编制小组在编制预算时，也只是根据自身的经验以及对后续发展的预测来进行，虽然有考虑一些无法控制的因素发生，但是实际的花费与预测还是存在较大的差异，外部市场环境发生变化，以往的编制也没有办法及时满足新环境的要求，由于相关管理人员缺乏成本控制意识，只在年末以及项目结束再去进行成本结算，最终，成本已经远远超出了预期；其次，施工人员成本意识缺乏主要表现在，员工在进行作业时，认为成本花费与自身无关，是企业需要考虑的事，而自身只是负责施工，因此随心所欲的浪费材料，耽误工期，最终使人工成本与材料成本产生重大偏差，不利于项目成本的控制[[][]张虹.WD企业房地产项目成本控制管理问题研究[D].湖北工业大学,2020.

第3章同城国际项目成本管理问题优化策略3.1规范成本编制方法与流程为了有效应对新疆翰益房地产公司在进行项目预算编制过程中存在的一些问题，因此建议新疆翰益房地产公司当前应对自身的预算编制流程与编制方法进行有效改革，使企业的预算编制方法更加科学合理。首先要对预算编制的流程进行改革，这样能够避免存在预算与后续的工程实施存在脱节。企业应当建立项目预算办公室以及预算委员会，增加这两个职能部门可以进一步对项目预算编制进行优化，避免在编制过程中出现问题。项目预算办公室由项目总监担任办公室主任，各个项目部门的经理兼任项目预算办公室成员，项目预算办公室主要负责本项目的成本管理工作，直接对预算委员会负责[[]张小娣.房地产企业项目成本管理问题及对策[J].大众投资指南,2020,No.366(22):184-185.]。预算委员会遵照新疆翰益房地产公司的各项规范要求，依据企业经营情况，将成本管理制度化，同时根据企业年度或者中长期的战略经营目标，制定相应的预算方案，并组织各部门之间信息共享，审核各部门和项目公司的预算草案，严格审查项目预算发生重大金额的调整，把控超预算事项审批权限，一旦市场环境发生重大改变，预算委员可以尽快对管理预算进行政策性调整。新疆翰益房地产公司设立成本管理委员会后，还需要每三个月召开一次预算分析报告会，对预算工作完成情况进行总结，在内部建立合理的绩效考核和激励制度，以此来有效激发员工的成本控制积极性。[]张小娣.房地产企业项目成本管理问题及对策[J].大众投资指南,2020,No.366(22):184-185.而项目预算办公室主要负责在项目开发之前编制项目预算表，并上报给预算委员会进行审核，同时，在项目成本体系的后续还价，严格把控项目预算的执行、调整和监督，对于项目开发过程中，实际发生的成本与预算存在较大的偏差，及时分析原因，并做出相应的调整。办公室人员还应定期对项目施工现场的巡查，保证充分掌握开发项目的实际情况，这样才能对项目预算的执行情况进行跟踪反馈，每季度分析项目预算数据整理成预算分析报告，及时向预算委员会反馈预算外和超预算重大事项。3.2加强成本执行过程控制有了科学完善的预算编制，在进行预算执行过程中还需要注重对其进行控制，预算执行过程中大致分为三步，分别是工程项目设计阶段、材料采购阶段以及施工阶段，这三个阶段都需要花费大量成本，因此，新疆翰益房地产公司在今后应当注重对这三个阶段的成本管理控制。首先针对设计过程的成本管理，在设计过程中，实施成本管理的第一步便是确定合适的设计单位。通常以招标方式完成，以便在短时间内得到最佳的设计方案，从整体效益上合理利用项目技术和政策；第二步是与设计单位签订合同，进一步完善各设计节点的设计方案，更加注重设计全过程，建立专家评审机制，设计地形、景观等房地产项目开发要素，确保项目成本管理的顺利实施。其次在进行成本采购时，一个项目整体的成本中，材料以及设备成本占据了很大一部分，一般超过60%以上，因此，企业必须注重材料以及设备的成本控制。在项目开工前，采购部门需要调查市场上的原材料信息，然后形成价格信息网络，在购买材料和设备的过程中，需要准确定位房地产楼盘，在选择材料供应商时，可以相互比较，把握市场趋势，重视成本控制，建立合理的成本管理部门与工程部门的沟通机制，通过协商决定选择哪个采购工厂。另外，要控制材料质量，合理预算。例如，设备成本不仅占开发成本的很大比例，而且贯穿于项目的整个开发周期，工程管理部在采购或租赁设备时，应严格监控设备采购价格，确保采购人员与设备卖方之间不存在串通。此外，还需要检查设备的质量，原材料应分批采购。另外，随着时间的变化，原材料的价格也会产生变化，因此，这部分引发的成本变化也需要格外进行考虑[[][]马文刚.房地产工程管理与项目成本管理分析[J].商品与质量,2020,000(003):65.工程建设具有投资大、建设周期长、技术含量高等特点。在项目建设过程中，项目的财务部必须保证项目投资满足预算要求。因此，财务部人员需要建立监督管理机制，严格控制项目的每一个过程，及时将预算变动情况反馈给各管理部门，实施监督输入信息，确保项目评估工作顺利完成，符合国家规定和要求。只有这样，企业财务人员才能保证业务数据与财务结算数据的一致性，使工程保质保量完成。此外，财务人员还需要跟踪各部门的工作情况，总结梳理预算执行过程中的一系列问题，并及时反馈给项目负责人。房地产企业要定期对财务人员进行业务培训，确保他们更妥善地完成任务，同时，企业应为财务人员制定相应的计划，以提高其工作效率。企业可根据自身发展需要，制定相应的激励政策和合理的监督机制，确保财务预算与项目相适应，能够顺利实施。在项目实施过程中，会出现许多意想不到的情况，此时，企业需要成立专门的部门，根据公司的实际情况制定正确的应对策略或调整现有策略，然后对调整后的策略进行评审，检查调整和变更策略是否合理，避免故意拖延工期，增加施工成本。3.3增强企业成本管理意识新疆翰益房地产公司发展中，成本意识对于企业来说至关重要，只有每个人都拥有良好的成本意识，才能真正发挥出项目成本管理的重要性，新疆翰益房地产公司在当前首要的就是增强企业整体的预算成本管理意识。成本管理是降低成本的有效途径。企业管理者应更新管理观念，提高管理意识，制定合理的成本管理目标，完善配套考核机制，建立激励机制，实现成本控制。由于我国工程成本管理发展时间短，理论体系还不完善，企业需要不断探索和完善。企业不应自满于实际工作，既要梳理相关先进理念，又要坚持市场化，根据不断变化的市场形势调整合理范围，不断学习和总结其他企业成本管理的经验，进一步优化和完善自身的管理模式和制度。企业可以通过现代信息媒体进行学习，吸收其他企业的优秀经验，提高自身的成本管理水平。在提升自身预算成本管理意识的基础之上，企业还应完善自身的信息管理系统，房地产行业的市场信息瞬息万变，企业如何确保自身能够及时获得有利信息，只有借助现代信息技术，才能为后续的经营决策提供基础。对于信息的管理，企业应当树立正确的意识，积极对信息进行收集整理，为自身发展寻找更多的市场机会。同时，通过信息技术平台，企业也能够建立准确的成本管理流程，要求所有员工按照每一个步骤去精准化地实施工作与作业，对成本管理进行科学、系统化的统筹，全面提升企业整体的成本管理效率。当企业的财务管理实现信息化后，能够有效提升企业成本管理的精密程度，以财务数据信息化建设的方式，提高企业管理人员和财务人员对企业工程项目过程的认识，确保企业管理者做出正确的决策。企业财务人员还需要更加注重企业项目成本的编制和上报，保证企业各部门的充分配合，进而发挥不同部门的实际作用，体现部门的价值。为实现这一目标，房地产企业各部门要明确职能分工，各司其职，定期开展员工培训，实现财务部与业务部的一体化。此外，项目财务人员也要从全局出发，实现项目集成，反馈项目数据，实时监督预算，确保项目投资预算的顺利编制。结论本文通过对新疆翰益房地产公司的同城国际项目成本管理进行研究，在研究中，对新疆翰益房地产公司同城国际项目进行简单地介绍，分析项目当前成本管理的现状，并总结了项目成本管理中存在的问题，找出产生问题的原因，并提出了针对性的对策，本次研究的结论如下：对于房地产企业来说，预算成本管理对于企业的发展至关重要，企业在进行项目建设时，前期需要花费大量的成本，在项目建设过程中，各种人力、材料、设备等等，都需要大量花费，同时建设周期长，这样花费的成本就更大，企业想要获得更大地利润，必须要做好成本控制，在保证项目质量的同时，为自身带来更多的利润。新疆翰益房地产公司的同城国际项目在进行成本管理时，拥有完善的预算编制小组，在预算执行与控制过程中也进行了管控，后期也对项目进行预算考核与评价，但是企业在进行项目成本管理时还是存在一定的错误，企业