商业地产前期定位与后期推广招商详解

同济大学EDP企业培训商业地产运行管理沙龙主讲人之一创办发起人楼市、新浪地产、红地产、中国房地产信息、中国房地产报等专题撰稿人

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马老师零售商业地产咨询顾问服务教授，拥有近十年零售商业地产从业经验。期间为全国范围内众多购物中心和城市综合体提供专业投资咨询意见，工作内容包含：宏观市场研究、消费者需求分析、商圈定量与定性研究、项目主题定位、业态组合与品牌落位提议、商场内（外）部人流动线规划提议、商业硬件设施优化提议、主力店前期规划提议、项目租金规划以及项目投资收益预测等，为大部分商业项目提供购物中心招商全程顾问及购物中心开业前运行管理顾问服务。重点客户包含：东方明珠集团、深国投、上海城投控股、重庆渝中区商委、重庆协信集团、融科置地、KWG、TESCO、无锡轨道办、贵阳中天城投、上海九百集团、万科等。职业履历：仲量联行（上海）高力国际（北京）第一太平戴维斯（北京）社会活动：商业地产前期定位与后期推广招商详解第1页3商业地产四大要素，可简单概括为：1）商业概念规划与主题定位，决定项目成败关键;2）设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性;3）成本与融资，项目开发资金保障;4）运行与推广，提升物业商业价值;首要一步：从定位到招商商业地产前期定位与后期推广招商详解第2页4第一部分定位与规划设计商业地产前期定位与后期推广招商详解第3页时间项目内容关键关键点60mins一、商业定位之市场研究–城市宏观经济研究–零售市场调研及分析–主力消费群体特征研究1）城市宏观经济水平将决定商业发展层级，宏观经济影响品牌对城市认可度以及确定客群消费水平；2）零售市场及商圈特征分析，帮助确定商业未来成长空间，以及怎样取得市场支撑；3）未来目标消费群体，比如：日常消费半径、不一样消费群体结构消费特征、购物频率和平均花费、以及对不同零售业态消费选择等；二、商业主题定位商业主题概念定位4）商业主题概念定位是项目继续深化定位基础；5商业地产前期定位与后期推广招商详解第4页商业定位之市场研究商业地产前期定位与后期推广招商详解第5页商业地产开发全产业链

2.商业定位

•发展阶段认知

•区位属性

•经营模式

3.商业设计•结构设计•平面设计•动线设计•空间节点设计•体验性商业设计元素•创新性商业设计•目标市场定位•商业业态定位•商业布局定位

商业地产开 发全产业链

4.招商运行•招商执行•运行管理•营销推广•业态定位再调整

1.金融问题•开发资金起源•产品模式•经营策略•风险控制•商业模式商业地产前期定位与后期推广招商详解第6页地域生产总值（GDP）分析社会零售品销售总额城市居民人均可支配收入西安市GDP及各产业增长率城镇居民恩格尔系数实际外商投资总额常住人口总量8宏观经济分析城市宏观经济分析：是项目投资策略基础要件，人均GDP及可支配收入等决定市场基本需求，为项目产品设计及投资风险控制提供参考。城市宏观经济分析地域生产总值（GDP）分析 社会零售品销售总额 城市居民人均可支配收入常住人口总量/旅游人数及旅游收入（/年） 实际外商投资总额城镇居民恩格尔系数60%50%40%30%20%10%0%单位：亿元2,5002,0001,5001,000 500 0 19981999

固定资产投资 房地产投资固定资产投资增加率房地产投资增加率12% 8% 4% 0%16%20%第一产业增加率第三产业增加率第二产业增加率GDP增加率商业地产前期定位与后期推广招商详解第7页企业战略与目标分析土地供给情况调查市场需求分析城市开发机会分析企业战略与目标分析土地供给情况调查 市场需求分析投资环境与产业指导

土地供给情况

9城市发展规划城市资源与 政策环境市场需求分析城市资源、政策环境分析

投资环境 与产业指导

城市发展规划企业战略目标市场发展分析

城市开发机会分析：主要帮助了解城市发展规划和政策环境，在符合政府规划和产业引导方面提供满足市场 潜在需求产品。商业地产前期定位与后期推广招商详解第8页1036%19%12%8%8%8%6%3%食品教育文化娱乐服务交通和通讯衣着居住医疗保健家庭设备用具及服务其它商品和服务消费金额（元）3993%其它13278100%7976%1062 8%1062 8%1062 8%159312%252319%478036%总计家庭设备用具及服务医疗保健居住衣着交通和通讯食品教育文化娱乐服务消费支出类型主力消费群体特征研究

消费结构

（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第9页1151以上7%18-2513%26-35 40%36-50 40%Ø按照此次配额要求分别为18-25岁40样本26- 35岁120样本、36-50岁120样本、51岁以上

20样本。年纪4%42%40%10%4%1000--40004001-60006001-80008001以上家庭月收入（元）Ø300样本中家庭月收入情况呈两头少中间多分布态 势,月收入在-6000元共占总体百分比82%,而 从6000元以后百分比锐减,所以6000元可作为一个区 分中高收入群体和中低收入群体分水岭。主力消费群体特征研究

消费者背景分析——年纪、收入

（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第10页3%12三口之 家73%4人或以 上

5%单身, 7%501-1000 71%小于500 8%-3000 4%两人世1001-

界17% 15%Ø家庭结构以三口之家为主，占72.7%。 表明以家庭型消费为主导项目存在 较大市场潜力。Ø在访问中，126个家庭中七成以上在孩 子消费上每个月花费501-1000元。表 明在引进青少年儿童业态时需注意其 档次和消费者需求匹配度。企业职员

47%医生

1%教师

0%工薪一族

19%在校学生

8%退休人员

8%2%自由职业者 高级管理人员 公务员3% 4%

私营业主

5%Ø快要二分之一受访者职业为企业职 员，表明该类人群为主要消费人 群，在业态引进上要注意与该 类人群消费能力匹配。家庭结构孩子花费(元)

职业家庭主妇主力消费群体特征研究

消费者背景分析——家庭结构、孩子、职业

（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第11页13

8.7% 6.7% 6.3% 6.0% 1.3%0.3%

19.3%17.3%17.0%16.0%31.0%

51.7% 48.3%41.3%94.3%0%20%40%60%80%100%

新街口商圈 大洋百货 夫子庙莱迪地下购物中心 万达商业广场 山西路湖南路 水游城 德基广场金鹰国际购物中心 苏宁环球苏宁银河新街口店 太平洋 中央商场 南京新百 润润巷ØØØØ新街口商圈为最常去购物场所，主要消费目标为购物和餐饮，选择原因是商场集中，商品种类丰富及成熟商业气氛所带来大量人流。大洋百货人气最高，作为在受访者心目中有着中等和中高档定位商场，其业态虽较为单一，但因其商品种类丰富，促销活动较多，为受访者最喜欢商场，表明中档至中高档定位商业项目在南京有着较大市场潜力；莱迪地下购物中心在多受访者心目中定位为中低级，其丰富商品种类，时尚新奇商品以及廉价价格赢得了受访者喜爱；万达广场消费者主要消费目标为逛大卖场，目标性消费意图较显著，表明在主力商家选择上要注意与项目相匹配，以防止一店独大局面；主力消费群体特征研究

消费者行为分析——消费区域和考虑原因（以南京市场为例）

（仅为示意，供培训使用）

常去购物场所商业地产前期定位与后期推广招商详解第12页场圈货场城庙洋球路场中心口店中心广口商百广游子平环南商业物洋街基物水夫太宁湖央街商购大新德购苏路中新万达地银莱迪苏宁金鹰国山西下河际南京新百5%14主力消费群体特征研究ØØØ德基广场在受访者最喜欢购物场所中以显著优势高于金鹰国际购物中心，其业态较新街口其它商场来说更全方面，消费者选择余地也更大，表明购物中心因其丰富业态以及多样化选择正逐步受到消费者青睐；相对于德基广场，更多消费者认为金鹰国际购物中心定位高档，我们推测可能是因为金鹰入市较早，抢先在消费者心中占据了高端位置；夫子庙虽在常去购物场所中排位第三，但受访者喜爱程度较低，表明以小商品批发市场为主传统商圈正逐步失去其原本吸引力；Ø山西路湖南路以其特色小吃及定位大众商家聚集了较旺人气；Ø在各消费区域中，消费活动主要以购物/逛街为主，而逛超市/大卖场、娱乐和餐饮消费活动所占百分比很小，表明以超市/大卖场为主力店综合项目以及娱乐餐饮业态有着一定市场潜力。伴随生活水平提升，该百分比未来会有提升趋势。

选择理由3

价格廉价 有大卖场商品比较新奇商品比较新奇商品价格廉价 商品种类多

选择理由2商品种类多商业网点多 品牌高档 品牌高档商品种类多内部环境好

选择理由1促销活动多商品种类多商品有品位商品有品位 小吃多 离家近

选择消费区域0

大洋百货 万达商业广场 德基广场金鹰国际购物中心 夫子庙 水游城29%66%7%3%5%2%2%2%5%5%0%9%6%0%98%95%99%90%82%100%83%78%100%96%88%100%100%30%0%46%9%6%57%26% 9%14% 4%0%16%25%10% 0%19%27%42%26%0%12%4%48%26%17%6%0%20%60%40%80%140%120%100%180%160%220%200%逛超市/大卖场购物/逛街娱乐餐饮消费者行为分析——消费区域和考虑原因（以南京市场为例）（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第13页总计8001以上6001-80004001-6000-40001000-31.0%41.3%51.7% 6.7% 17% 16%17.3%48.3% 6.3% 8.7%19.3%19.3% 1.3% 0.3%38.5%38.5%69.2% 7.7%30.8%46.2%30.8%46.2% 7.7% 7.7%15.4%15.4% 0.0% 0.0%16.1%41.9%54.8% 9.7%19.4%32.3%48.4%61.3% 6.5%22.6%22.6% 9.7% 0.0% 3.2%28.1%40.5% 57% 5.8%20.7%19.8%12.4%37.2% 6.6%10.7%19.8% 5.0% 2.5% 0.0%35.8%39.8%46.3% 5.7%12.2% 6.5%13.0%54.5% 6.5% 4.1%17.9% 5.7% 0.8% 0.0%41.7%66.7%25.0%16.7% 8.3% 0.0%16.7%66.7% 0.0% 0.0%25.0% 0.0% 0.0% 0.0%

万达商业广场莱迪地下购物中心 大洋百货苏宁银河新街口店 德基广场金鹰国际购物中心 水游城 夫子庙 太平洋 苏宁环球 山西路湖南路 中央商场 南京新百 润润巷经常去消费区域与家庭月收入交叉表Ø万达商业广场因其专卖孕婴用具及珠宝玉器特色加上沃尔玛超市，吸引了各类收入人群；莱迪地下购物中心以其廉价价格和丰富商品种类吸引了大部分低收入人群；大洋百货作为时尚百货，受到中高收入人群青睐；相对其它收入人群，高收入人群选择德基广场百分比更高；金鹰国际购物中心因为入市早，在中高收入人群中有很强号召力；水游城商品品牌新且偏国际化，受到有品牌认知中高收入人群喜爱；夫子庙作为一个非常传统商圈，因其历史价值和旅游价值，吸引了各类收入人群；高收入人群中一部分品牌认知较低消费者更信赖老字号中央商场。

注：上表中橙色区域横向表示光临某一商业项目标主要收入群体。

15主力消费群体特征研究

消费者行为分析——消费区域和考虑原因（以南京市场为例）（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第14页1635.0%25.0%25.0% 5.0% 0.0% 5.0%10.0%65.0% 0.0% 5.0%30.0% 5.0% 5.0% 0.0%51岁以上总计36-50岁26-35岁18-25岁31.0%41.3%51.7% 6.7%17.0%16.0%17.3%48.3% 6.3% 8.7%19.3% 6.0% 1.3% 0.3%31.7%26.7%55.0% 6.7%19.2%18.3%10.0%43.3% 6.7%12.5%15.8% 5.0% 0.8% 0.0%35.8%45.8%58.3% 8.3%20.8%20.0%25.0%45.8% 8.3% 7.5%21.7% 9.2% 1.7% 0.0%12.5%80.0% 35% 2.5% 7.5% 2.5%20.0%62.5% 2.5% 2.5%17.5% 0.0% 0.0% 2.5%

万达商业广场莱迪地下购物中心 大洋百货苏宁银河新街口店 德基广场金鹰国际购物中心 水游城 夫子庙 太平洋 苏宁环球 山西路湖南路 中央商场 南京新百 润润巷经常去消费区域与年纪交叉表Ø

万达商业广场因其商品细分市场以及大卖场存在，各年纪消费群体都有，相对年轻人较少；莱迪地下购物中心显然受到年轻一族追捧；大洋百货主要消费人群年纪在26-35岁；德基广场和金鹰受到有了一定收入中青年青睐；水游城因其理念新奇以及时尚程度受到18-35岁人群欢迎；夫子庙传统小吃以及风土人情既受年轻人喜爱又吸引着中老年人前来；中央商场因其商品类型齐全，几乎涵盖各年纪消费群体，但因业态和商家偏传统，无法吸引年轻人眼球；传统新百消费群体更偏重于中老年人。

注：上表中橙色区域横向表示光临某一商业项目标主要年纪群体。主力消费群体特征研究

消费者行为分析——消费区域和考虑原因（以南京市场为例）（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第15页17ØØ在现有餐饮类型中，中餐厅，西式快餐，中式快餐及火锅店较受欢迎，从本项目角度来考虑，在餐饮类型选择上可倾向于这几个类型。在娱乐方式选择上，KTV，电影院，棋牌室占据了主流，表明在为本项目引入娱乐业态时，应优先考虑这几个类型，以吸引更多消费群体。

5.3% 4.7% 3.7% 2.7% 1.0%1.0%0.7%0.3%12.0%12.0%

29.3%27.3%

火锅店 夫子庙说不清/讲不出大排挡/路边滩 中式连锁店 日式餐厅 烧烤店 西餐厅 不去中餐厅/餐馆 西式快餐 中式快餐0.3%

1.0%1.0%0.3%

4.7% 4.3% 4.0%3.0%

8.0%6.3%6.3%11.7%22.0%27.0%工人文化宫

公园 广场跳舞 酒吧娱乐城/游乐园 不去说不清/讲不出 运动/健身 水游城网吧/游戏机房 秦淮灯会KTV/卡拉OK

电影院 棋牌室主力消费群体特征研究

消费者行为分析——餐饮、娱乐（以南京市场为例）

（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第16页18主力消费群体特征研究

5.3%12.0%12.0%29.3%27.3% 2.7% 3.7% 1.0% 0.7% 1.0% 4.7% 0.3%100%10.0%10.0%20.0%35.0%10.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5.0%10.0% 0.0%100%

1.7%8.3%12.5%9.2%10.8%14.2%30.0%33.3%30.8%21.7% 2.5%3.3% 4.2%5.0% 1.7%0.8% 0.8%0.8% 0.0%0.8% 4.2%2.5% 0.8%0.0%100%100%

5.0%20.0% 5.0%12.5%42.5% 2.5% 0.0% 0.0% 0.0% 2.5%10.0% 0.0%100%

夫子庙 火锅店 中式快餐中餐厅/餐馆 西式快餐中式连锁店大排档/路边 摊 烧烤店 西餐厅 日式餐厅 说不清 不去 总计总计26-35岁36-50岁51岁以上18-25岁餐饮类型喜好及年纪交叉表

7.7%5.3% 7.7%12.0% 0.0%12.0% 38.5%29.3% 30.8%27.3% 7.7%2.7% 0.0%3.7% 0.0%1.0% 0.0%0.7% 7.7%1.0% 0.0%4.7% 0.0%0.3%100.0%100.0%

3.2% 12.9% 3.2% 25.8% 38.7% 6.5% 6.5% 0.0% 0.0% 3.2% 0.0% 0.0%100.0%

2.5% 9.9% 5.0% 43.0% 24.0% 3.3% 5.8% 1.7% 1.7% 0.0% 3.3% 0.0%100.0%

8.1% 13.8% 22.0% 17.1% 26.8% 0.8% 1.6% 0.8% 0.0% 0.8% 7.3% 0.8%100.0%

8.3%

16.7% 16.7% 16.7% 33.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 8.3% 0.0%100.0%

夫子庙 火锅店 中式快餐中餐厅/餐馆 西式快餐中式连锁店大排档/路边 摊 烧烤店 西餐厅 日式餐厅 说不清 不去 总计1000--40004001-60006001-80008001以上总计餐饮类型喜好及家庭月收入交叉表ØØ中老年人更喜欢含有传统风味夫子庙小吃，中式快餐以及口味清淡日式餐厅；年轻人接收新事物能力则更强，更青睐火锅店以及西式快餐；中餐厅消费群体涵盖大部分年纪段，且展现伴随年纪增加，喜欢群体数量越多趋势；26-35岁消费群体更喜欢烧烤店，之后年纪段消费者从健康角度考虑选择烧烤店越来越少；西餐厅因其幽雅就餐环境以及异国风情受到追求生活品质中青年消费者欢迎。 夫子庙以及火锅店广泛受到各收入群体喜爱；中式快餐因其价格廉价，受到较多中低收入群体欢迎；中等收入及中高收入人群选择中餐厅，我们推测是因为存在较多宴请活动；西式快餐普及程度广泛，各收入人群都有所包括；日式餐厅消费档次较高，主要消费群体为高收入人群。

注：左表中橙色区域横向表示偏好某一餐饮类型主要年纪群体， 右表中橙色区域横向表示偏好某一餐饮类型主要收入群体。消费者行为分析——餐饮、娱乐（以南京市场为例）（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第17页平均时间步行自行车/助 动车轻骑车/摩 托车公交车地铁私家车出租车17.823.62429.221.921.918.2行车车车铁车动托交家步地租车/助/摩公私出车行自轻骑车9%19主力消费群体特征研究自行车/助动车

4.7%

出租车7.0%

步行12.3%

私家车13.0%

地铁35.0%公交车69.7%摩托车/轻骑车

1.7%68%14%20%15%34%36%57%30%71%60%41%55%54%43%3%14%37%3%8%10%40%30%20%80%70%60%50%100% 90%15分钟以内15-30分钟上30-45分钟45-60分钟一个小时以上Ø在交通工具选择方面，第一选择为公交车，第 二选择为地铁，第三选择为私家车。Ø同时我们观察到私家车百分比也占到了13%，排 在了第三位。表明了有部分消费者愿意采取私家 车形式进行消费，这部分消费者应该是含有 较强消费潜力。对于本项目而言未来应充分考

虑停车位设置，以满足未来私家车消费者需 求。Ø在路途所花费时间方面，受访者所用时间大部分在30分钟以内，愿意接收时间在15-30分钟之内。所以未来本项目标辐射范围大部分应在15-30分钟路途时间。路途所花费时间

2%1% 5%20%0%

单位:分钟消费者行为分析——交通工具（以南京市场为例）（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第18页主力消费群体特征研究29.0%18.7%39.3%36.0%33.3%26.0%23.7%37.7%13.3%6.3%8.3%62.0%13.3%11.7%11.0%13.3%0%30%20%10%60%50%40%80%70%100% 90%

5.0%逛超市/大卖场

2.0%逛街购物

2.0%娱乐活动8.0%餐饮每七天3次或以上每七天1-2次每两周1次每个月1次每季度1次或更少Ø

经过了解消费者消费频率、消费金额与消费时间，我们可以知道消费者现有消费能力与消费喜好。Ø在消费频率方面，外出就餐平均消费频率最高，到达了每月4.2次，其次为逛超市（3.4次），逛街（1.6次）与外出娱乐（1.6次），表明消费者较愿意将较多地收入花费在餐饮上，从本项目来看，引入较多餐饮租户将对提升人气聚集人流起到很大作用。Ø月消费总金额方面，超市月消费金额约668元，逛街支出约790元，娱乐支出约240元，餐饮支出约618元。逛街消费是当地消费花费最多方面，显示出较强消费能力。而外出娱乐现有消费能力处于一个比较低水平，表明娱乐业态有着很大市场潜力。Ø在逗留时间方面，每种消费模式都超出了1个小时。其中逛街与外出娱乐是花费时间最多两个方面，花费在外出娱乐上金额虽少，但逗留时间较长，表明消费者更易选择价格便宜外出娱乐方式。说明：频率以月为统计单位，消费金额以月为同级单位金额（单位为人民币），逗留时间为每次逗留时间（单位为小时）。

20618 4.21.47240 1.6 1.9

790 2.52.14668 3.41.55每个月消费金额每个月消费频次平均逗留时间逛街外出娱乐外出就餐逛超市/

大卖场消费者行为分析——消费频次（以南京市场为例）

消费频次（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第19页设施%设施%购物中心45.7%家电连锁16.0%百货44.3%大型餐饮15.0%特色餐饮41.7%便利店/超市13.7%大卖场40.7%西式快餐店13.3%教育书店39.7%溜冰场13.0%品牌旗舰专卖店36.3%电玩/网吧12.3%中餐厅35.3%休闲餐饮11.7%运动城33.3%中式快餐店9.3%中餐厅30.7%数码产品8.7%个人护理用具30.0%美容美发8.0%儿童玩具店28.7%建材连锁7.3%茶坊28.7%家俱家居5.7%国际奢侈品牌亲子乐园26.7%24.3%棋牌室洗浴足疗4.3%4.0%KTV22.7%培训中心3.0%电影院21.0%Disco/夜总会/酒吧2.7%极限运动20.7%婴儿用具0.3%健身中心20.0%银行0.3%室内运动馆18.3%高档2.0%中高档

40.0%中低级

2.3%

中等55.7%概念测试

（仅为示意，供培训使用）

Ø本项目应该包含商业类型为百货（44.3%） ，特色餐饮（41.7%），大卖场（40.7%）， 教育书店（39.7%），品牌旗舰专卖店（

36.3%），中餐厅（35.3%），运动城（33.3%

），中餐厅（30.7%），个人护理用具（

30.0%）等，表明消费者对百货，特色餐饮及 大卖场有着较高潜在需求。

Ø在本项目标定位方面，认为中等占55.7%， 认为中高档占40%。表明项目定位应在中等 至中高档之间以满足消费群体需求。商业地产前期定位与后期推广招商详解第20页1opaskekmaritidabo36brapspniumpueeadIT2000ISlee-startPRESGeAX-MenARieAweenielyodonromRKES00HNCKssBo20OODOGveKJMJACJASteONWGLEVCK30%27%16%7%7%4%1%1%1%1%1%1%0%15%10% 5%20%35%30%25%29%26%10%6%6%3%3%3%3%3%3%3%0%15%10% 5%25%20%35%30%13%10%6%6%3%3%3%3%3%3%3%3%3%0%5%10%25%23%20%15%喜欢运动品牌喜欢休闲衣饰品牌

喜欢流行女装品牌13%喜欢流行男装品牌48%15%7%4%4%4%4%4%4%4%4%0%15%30%60%45%品牌市场表现——服装

（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第21页17%11%9%3%3%3%3%3%3%3%3%3%0%10%40%37%30%20%57%2%2%2%0%15%60%45%30%肯德基麦当劳必胜客金陵小食真功夫21%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%0%5%10%25%20%喜欢KTV

喜欢快餐品牌37%喜欢中餐品牌30%15%7%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%0%10%20%30% 15%40%喜欢特色餐饮品牌品牌市场表现——餐饮与娱乐

（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第22页玉兰油LancomeDHCDior碧欧泉妮维雅旁氏雅漾BUBERRYchanelZa佰草集博美大宝凡士林卡尼尔兰芝欧泊莱欧莱雅雅芳资生堂11%6%6%6%9%6%6%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%12% 8% 4%16%14%喜欢化装品品牌

0%在衣饰品牌喜好调查中，最受欢迎运动衣饰品牌依次为Nike,Adidas,李宁，安踏，Puma;最受欢迎休闲衣饰品牌为佐丹奴，班尼路，美特斯邦威，Espirit,Lee;最受欢迎流行女装品牌为Only,艾格，Veromode,依恋；最受欢迎流行男装品牌为JackJones,G,海澜之家。在餐饮品牌喜好调查中，最受欢迎特色餐饮品牌为味千拉面，必胜客，大娘水饺；最受欢迎中餐品牌除小肥羊外，对其余品牌没有显著偏好；最受欢迎快餐品牌为肯德基和麦当劳，其中对肯德基喜爱程度更高。在娱乐品牌喜好调查中,最受欢迎KTV品牌为麦乐迪，百家乐，米乐星，时代KTV。多为台湾及当地品牌。另外还对化装品品牌喜好进行了调查，21种品牌被提及。其中最受欢迎化装品品牌为玉兰油，Lancome,妮维雅，DHC,Dior,碧欧泉，旁氏，雅漾。品牌市场表现——化装品（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第23页店货店饰卖OK类店店厅货类器城装心萨理菜坊食鲜火锅院园场厅商百饰品舰服专牌餐店百电女中匹料色材动影拉乐冰啡式行用装旗行牌品茶品烤档建用运业身式电卡游溜咖储流居育牌流品妆式甜韩高家职健意日方特/仓众家体品际闲化港大型场国市大动休超级地海运烧3.0%1.0%0.7%3.7%9.7%9.7%14.3%15.3%15.3%11.3%9.7%6.0%12.0%概念测试—主要业态13.3%67.0%34.3%53.0%11.7%64.0%31.0%4.3%55.0%30.3%11.0%9.0%43.0%42.0%6.0%30.3%49.0%3.0%17.7%57.0%18.3%17.3%19.7%56.3%17.7%7.3%6.3%41.7%42.0%49.0%44.3%45.0%32.0%36.0%52.0%50.7%31.0%29.0%22.7%42.3%57.3%22.7%23.0%57.3%62.3%25.0%10.0%8.3%53.3%33.3%4.3%3.3%4.7%2.7%4.0%6.0%4.7%4.3%2.7%5.0% 9.3% 14.3%39.7%39.0%48.7%49.7%48.0%44.0%49.3%36.7%39.0%48.0%34.7%33.3%60.7%59.0%62.3%35.0%2.3%0.3%1.7%2.0%2.0%1.3%0.7%1.3%0.3% 4.0% 6.3% 11.7%20%10%30%40%50%70%60%80%100% 90%16.7%

0%

必须要有最好要有不需要有不必定/不知道Ø必须要有业态：超市（64%），化装品牌店（50.7%），地方特色菜（60.7%），海鲜食坊（59%

），火锅烧烤（62.3%）。Ø最好要有业态：高档百货（67%），大众流行百货（53%），家居装饰类（55%），大型体育用 品店（57%），运动城（56.3%），运动休闲品牌专卖（52%），健身中心（57.3%），卡拉OK（

57.3%），游乐园（62.3%)，溜冰场（53.3%），表明消费者对休闲娱乐业态有着较高潜在需求。（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第24页0.7%地铁项目观点

35.7%，总体超出90%，这对本项目而言是一 个利好消息。Ø未来光临本项目标主要原因为品味新店（

27.2%），商品齐全（19.5%）以及了解行情（18.8%），另外交通便利性，离家距离近以及项目设施是否齐全也是消费者选择光临原因。Ø未来大部分消费者会乘坐公交车光临本项目 （68.3%），其次为地铁（21.7%），私家车（

10.3%），步行（6.3%）等。从交通工具选 择上看，再结合15-30分钟可承受旅程时间 ，本项目未来能够辐射到其所在夫子庙商圈，新街口商圈及湖南路商圈。伴随私家车拥有量不停增加，预留较为充裕停车位能够吸引较多远处消费者。不确定

7.3%必定不会光临

0.3%很可能不会光 顾

1.7%很可能会光临

35.7%必定会光临

55.0%公交车

68.3%步行6.3%

自行车/助动车

2.0%出租车火车

4.0%

轻骑车/摩托车

0.3%

私家车

10.3%大卖场提供 定点班车1.0% 21.7%

（仅为示意，供培训使用）Ø在光临可能性方面，必定会光临占受访 者二分之一以上，很可能光临百分比也到达了商业地产前期定位与后期推广招商详解第25页商业定位商业地产前期定位与后期推广招商详解第26页

关键问题：商业定位问题住宅开发是二元化过程：开发商VS消费者商业地产开发是五元化过程：开发商投资人经营者零售商消费者商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。商业地产前期定位与后期推广招商详解第27页商业定位之一：发展阶段认知城市发展阶段性n商业地产开发与城市发展紧密相关，城市经济水平、人口结构发展改变将会制n约和影响商业地产发展。商业地产前期定位不能逾越城市发展层级，商业发展不立足城市现实状况，“超前快§形成多个大型商业中心§奢侈品市场快速发展§国际化品牌大规模进入§强调购物体验§当代化购物中心§连锁经营快速发展§中高档市场得到快速发展§品牌认知度提升§国际化品牌开始逐步进入市场§出现了较大规模零售类物业§以百货及专业卖场为主要零售形态§连锁经营品牌进入市场§奢侈品市场得到发掘§出现了中小型零售类物业§传统商厦和街铺为主§以满足基本生活需求为主§缺乏品牌认知度§市场内缺乏国际化品牌成熟市场初级市场

一线城市 代表城市：上海、北京

零售商业市场平稳成熟阶段

省会城市 代表城市：杭州、南京

零售商业市场快速发展阶段

主要发达沿海城市 代表城市苏州、无锡

零售商业市场逐步成长阶段

沿海地级市、县级市 代表城市：吴江、宜兴零售商业市场初级阶段

速”发展往往存在较大风险。中国不一样城市商业发展阶段性：商业地产前期定位与后期推广招商详解第28页商业定位之一：发展阶段认知商业发展阶段性n与城市发展一样，商业也有一定发展路径可循。购物中心在中国发展阶段性案例nn普通来说，购物中心出现是零售业发展到相当高阶段产物，购物中心带给消费者不再仅仅是一个单纯购物需求满足，越来越多购物中心愈加看重带给消费者一个全新购物体验，把购物看成是一个愉悦身心、放松自我全新生活方式和舞台。对于一个城市而言，不一样类型购物中心出现往往含有发展阶段性，普通而言，购物中心往往是伴伴随中高端品牌第一次出现在城市里，购物中心发展轨迹可简单概括以下：

中高档购物中心代表案例：上海nn恒隆广场年中信泰富年北京n北京国贸1990年深圳n中信城市广场年家庭型购物中心代表案例：上海nn正大广场年西郊百联年北京n世纪金源年深圳n万象城年

年轻时尚型 购物v中心代表案例：上海nn北京n西单大悦城年深圳n中心城广场年

娱乐型购物中心代表案例：n美国摩尔来福士广场年n加拿大西埃德蒙顿353广场年

主题型故事性 购物中心代表案例：n日本BaysideMarina商业地产前期定位与后期推广招商详解第29页商业定位之一：发展阶段认知商业发展阶段性n与城市发展一样，商业也有一定发展路径可循。v城市综合体在中国发展阶段性案例高端商业甲级办公星级酒店服务公寓商业商务一线城市综合体发展模式“商业+商务”成熟发展模式：4维模式可出售性住宅产品持有销售 商业商业+住宅商务+零售配套（政府主导）商务配套零售二、三线城市综合体发展模式成熟发展模式：2维模式商业地产前期定位与后期推广招商详解第30页第四层次第三层次第二层次第一层次商业定位之二：区位属性

“决定商业地产定位，第一是地段……

但商业地产不但仅是地段问题，而是商业能不能在这个地段生存问题。”

决定区位属性四个层次：项目层面：商业建筑形态、与周围竞争项目之间协同性，决定日后商业经营调整空间、尺度。

地块层面：微观层面，地块本身指标诸如面积、形状、地形、 道路交通、交通可及性、出入口、可视性、景观等，决定项目 商业业态布局、设计细节。

区域层面：中观层面，区位在城市中位置、片区规划、区域 形象、竞争性市场、周围地块用途、配套设施等，决定商业项 目定位、辐射范围、目标消费客群、商业业态等。

城市层面：宏观层面，项目所在城市现实状况、经济水平、人口结 构、消费水平等原因，决定商业地产是否“进入”城市战略。商业地产前期定位与后期推广招商详解第31页商业经营模式举例租售策略适用商业形式对开发商要求模式一：整体/分层出租整体/分层租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体/分层出租给不一样租户，由开发商每年向租户收取约定租金。出租型大盒子商业资金实力要求较高，开发商无须成立相应商场经营管理企业。模式二：分散出租开发商在确定某一定位主题下对各个铺位进行招租，引进若干主力店，之后再利用主力店品牌效应，对各类中小店进行招租，当前多数大型商业均采取此模式。封闭式购物中心街区式购物中心资金实力要求较高，需要设置专业商场经营管理企业，长久商业地产开发行为。模式三：分拆出售将商业分割成若干单元商铺进行销售，面向个人投资者进行销售方式。常见操作方法是将每一层划分为小产权商铺进行销售回收大量资金，确保项目盈利。销售型

商业街铺开放式商业广场及街区 住宅底商分拆销售后商业物业对发展商经济实力和品牌形象都是一大挑战。模式四：整体出售商业全部整体销售，面向企业或大型投资机构进行销售方式。销售型

商业裙房封闭式购物中心有实力发展商，尤其是采取连锁开发模式。模式五：售后返祖在模式三基础之上，经过返租方法从购房者手中取得商业铺面经营权，其返租率必须高于银行贷款利率才有吸引力。销售出租 结合

商业街铺街区式购物中心开放商对于资金平衡较为敏感，后期对开发商经营招商能力提出挑战。商业定位之三：经营模式经营模式（售卖或持有）不一样，项目后续商业定位、建筑设计、运行管理模式也存在较大差异性。所以，商业地产项目在定位和设计之前，应首先确定其未来经营模式。决定经营模式三大原因：1.商业地产金融模式、2.商业地产产品形态、3.企业战略商业地产前期定位与后期推广招商详解第32页案例v商业定位之四：目标市场定位

目标市场定位是商业地产“主核”，它包含目标区域定位和目标客群定位。 普通3-5公里是一个商业项目商圈主辐射半径，该区域内消费客群为商业项目标关键客群。目标区域定位n目标区域定位针对周围商圈区域范围内分析，商业项目吸引用户空间范围。通常一个商业项目标辐射范围往往会受到其所在区位辐射力、商业项目本身主题辐射强度、商业项目标竞争态势来决定。n

目标客群定位商圈辐射三层次（以10万平米左右购物中心为例） 关键商圈：辐射半径1-3公里，步行

10-15分钟，60%消费份额。

次级商圈：辐射半径3-5公里，车行

15-20分钟，30%消费份额。

边缘商圈：辐射半径5-10公里，车 行20-30分钟，10%消费份额。目标客群定位，经过辐射区域内细分消费客群，比如人群类型结构、消费类型、年龄、收入水平等。有效消费市场细分亦是商业项目差异竞争根源所在。

上海大宁国际消费客群定位案例案例辐射范围：n以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围居住人群 约为22万，近年迁入该区多为年轻白领及专业人士。n另外，依靠大润发超市7条无偿班车线路，板块周围辐 射宝山、虹口、普陀及静安部分地域，总人口达450

万。 大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休n

闲娱乐消费需求。客群特点：n大宁国际商业广场目标消费群体十分明确，就是月均收入6000元以上、25至35岁年纪层当地中产阶层消费群体。商业地产前期定位与后期推广招商详解第33页中场休息（15mins）商业地产前期定位与后期推广招商详解第34页时间项目内容关键关键点120mins三、商业定位之业态规划–商业平面布局提议–初步业态组合–业态组成百分比–特殊业态硬件条件–主力店位置提议–项目整体租金制订5）主题定位完成之后，需要将业态进行平面落位，进行组合业态，并争对不同业态和品牌详细需求条件进行建筑设计配合；6）与业态相关店铺面积分割和硬件条件预留。店铺面积取决于目标业态需求和人流动线相互结合。而特殊业态或品牌对硬件含有特殊要求，需要提前规划；7）在业态组合完成以后，基于楼层、业态、品牌及周围市场水平来制订项目各个铺位租金，并预测未来收益；36商业地产前期定位与后期推广招商详解第35页商业定位之业态规划商业地产前期定位与后期推广招商详解第36页项目商业物业开发品种组合

零售大型购物中心家庭购物中心 邻里中心

酒店

高端酒店中高端酒店

办公楼

总部型甲级办公楼 乙级办公楼地标型超甲级办公楼

步行街区街铺/住宅底商 裙楼集中商业

公寓

居住型公寓 酒店式公寓高端酒店式公寓商业地产前期定位与后期推广招商详解第37页提供支持物业品种协同效应被支持物业品种酒店零售办公公寓酒店•作为配套设施互补效 用•带来更多优质商务客源•增加过往消费机率•带动零售档次提升•提升项目标整体定位•提供良好住宿、宴会会 议、餐饮和休闲配套服务•为办公楼潜在出售提供 附加价值•公寓与酒店二者是互补关 系，公寓提供长久租赁为 主，而酒店则是短期。零售•间接支持•改进综合体整体配套环 境，提升对住店客人吸引 力•零售为办公商务人群提供 餐饮、休闲和商务会见等 方面配套服务•零售除提供为商务人群 配套外，还为公寓住户提 供日常生活配套。办公•支持较大/直接•提供高端商务散客客源•提供潜在高端会议客源•提供餐饮及休闲设施潜在 使用者•支持较大/直接•提供稳定消费客流•主要为白领上班一族•对餐饮、时尚类消费 需求较高•支持较大/直接•办公是公寓住户主要客 源公寓•公寓与酒店是互补产品类 型•支持较大/直接•提供稳定消费客流•间接支持•公寓是办公物业配套项目商业物业协同效应分析商业地产前期定位与后期推广招商详解第38页40主题策划及业态组合商业主题、主力业态及特色亮点1）商业主题定性策划2）主力业态、半主力业态以及配套业态配比3）怎样抓住项目特征，打造消费亮点•商业主题不一样商业辐射范围不一样，同时能够营造出含有不一样目标消费群；向目标消费群提供服务关键价值有所不一样而商业类型确实定主要取决于消费者特征、竞争环境以及开发商资源、偏好等原因。•亮点独特之处提升项目关键竞争力主要是经过购物中心品牌塑造过程与租户组合所提供独特体验与服务，能够把定位思绪反映在运行等各个方面，以实现项目标定位与目标消费群体需求相吻合，形成竞争力。关键要素商业地产前期定位与后期推广招商详解第39页v商业定位之五：商业业态定位在商业业态定位之前，先回答两个问题：问题二：零售商家能够提供什么？1.周围竞争性项目研判甄别竞争性项目中业态组合、品牌组合，在项目定位中防止与之产生冲突，防止造成恶性竞争。2.本身项目商业业态研判经过对项目所在区位条件、目标市场定位初步研判，甄别项目潜在商家组合，并进行相关市场测试。商业业态属性案例专属性业态n高端奢侈品牌，同一个城市品牌布点不含有连锁性，

普通对地段物业要求较为苛刻，比如LV,Gucci等。排他性业态n普通指一些主力店，比如百货、影院、超市卖场等，各 个城市在商业网点规划中为预防恶心竞争，都对这类业 态网点密度、数量、商圈半径进行了统一设定，在项 目商业业态定位中因认真分析竞争性项目中业态和品 牌组合，须尤其注意这一点。互补性业态n在同一个商圈中，能够考虑与竞争项目形成差异化业

态，主要集中在餐饮类、娱乐类业态。大众化业态n定位大众，连锁品牌，可复制性，强调区域内消费，例如一些大众时尚、餐饮、服务类品牌。商业地产前期定位与后期推广招商详解第40页商业业态定位在商业业态定位之前，先回答两个问题：问题一：消费者需要什么？消费需求图谱

体验型需求

物质层面需求VS

精神方面需求越来越多，更重视生活品质和体验消费。

发展型需求不但仅满足于基本生活消费，自我发展和享受型消 费比重逐步提升。

基本型需求满足自我生存所必需消费，食 品消费占据生活消费主体。n纽约、东京、新加坡等国际大城市n上海、北京等国内一线城市n苏州、南京等国内二线城市 扬州、徐州等国内三线城市

nn国内四线以及广大农村地域n消费者需求主要包含：1.现实消费需求、2.未来消费需求nn在对消费者进行定性定量研究中发觉，消费者需求往往含有被动性特点，其消费需求需要被有效引导，消费者主动改变现实需求意愿往往较低。消费者需要什么？在商业业态定位中，应在消费者现实需求基础上，经过合理研判，去引导、激发、提升、带动、创造消费需求，改变消费者消费理念、消费方式，从而甄别市场空白，提升项目市场竞争力。商业地产前期定位与后期推广招商详解第41页商业布局定位商业布局定位主要处理每个楼层放什么业态？什么类型品牌？放多少数量商家？商业布局定位应重点考虑以下几个关键点：1.整体商业定位业态布局是商业定位反应，在商业布局中，应把握整体性标准，依据“动线为先”标准进行商业业态排布，降低业态、品牌之间“互斥性”。尤其应着重考虑主力店、著名品牌布局，并经过商业业态合理布置来躲避商业动线上欠缺。2.租金收益商业项目标本质之一是具备稳定租金收益，不过商业普通随楼层增高展现租金递减规律。每个业态、品牌对于楼层选择、本身承租能力存在较大差异，在商业业态布局中也应综合考虑以上因素。3.人流分配一个好商业项目能够实现人流在项目内均衡分布，怎样经过业态之间巧妙布局，经过目标性强业态组合躲避商业死角，也是业态布局中应重点考量问题。商业地产前期定位与后期推广招商详解第42页v案例商业布局定位

购物中心商业业态布局标准参考小型商户次主力店 主力店租金承受能力高特点：商户盈利能力强，租金承受能力高，对楼层选择要求较高。商业业态：品牌零售、流行衣饰、休闲衣饰、咖啡等。商业布局：适宜商场一层或其它楼层较佳位置。特点：含有一定品牌号召力、租金承受能力适中、主要依靠业态有机组合，带动消费人流。商业业态：衣饰旗舰店、生活用具、特色餐饮等。商业布局：适宜商场中间楼层。

特点：大型品牌商家，商业面积需求大，市场号召 力强，租金承受能力弱。

商业业态：电影院、KTV、超市、健身、电玩等。

商业布局：适宜商场较高楼层或者动线较差区域。低商业地产前期定位与后期推广招商详解第43页商业定位之租金测算商业地产前期定位与后期推广招商详解第44页物业名称上六个月

金鹰国际经营面积25000平方米

17.99亿元71960元/平方米/年

22.8亿元91200元/平方米/年

中央商场经营面积65000平方米

13.65亿元21000元/平方米/年

16.18亿元*24892元/平方米/年

南京新百经营面积41000平方米

9.44亿元22927元/平方米/年

11.78亿元28732元/平方米/年

东方商城经营面积26000平方米

2.6亿元10000元/平方米/年

2.87亿元11085元/平方米/年

大洋百货经营面积55000平方米

6.5亿元11818元/平方米/年

8.5亿**15455元/平方米/年南京社会消费品零售额 增加率1167亿元

16.1%1381亿元

18.3%中央商场年整体毛利率为19.87%，据此推算年中央商场整体平均租金水平按租赁面积计算为412元/月/平方米。金鹰国际年上六个月毛利率为17.83%，据此推算年上六个月金鹰国际整体平均租金水平按租赁面积计算为1577元/月/平方米。南京新百年上六个月毛利率为23.58%，据此推算年上六个月南京新百整体平均租金水平按租赁面积计算为617元/月/平方米。说明：营业额数据与毛利率起源为各上市企业年报*该数据起源江苏省统计局,企业主页资料为19.02亿元**该数据为集团数据推算竞争性商业物业经营表现情况（以南京市场为例）（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第45页

营业额

150万/月

200万/月

150万/月700-800万/月，最高店可达1000万/月

45万/月

60万/月

80万/月

100万/月

35万/月

400万/月

100万/月

40万/月

20万/月

15万/月

70万/月

30-40万/月

135万/月

20-30万/月

160-180万/月

面积

500sqm 1200sqm约1200sqm 1500sqm 100sqm 80sqm 370sqm 70sqm 60sqm 700sqm约1200sqm 120sqm 60sqm 150sqm300-400sqm250-300sqm 300sqm 300sqm 1500sqm

商场

中央商场 水游城 水游城上海平均水平 德基广场 金鹰国际 德基广场 金鹰国际 大洋百货 大洋百货 水游城 德基广场 金鹰国际 水游城 盘古亚泰 中央商场 新街口 水游城 水游城

品牌

某日本大型衣饰连锁 某西班牙大型衣饰连锁 某意大利高端时尚衣饰品牌 某意大利高端衣饰品牌某意大利中高端时尚衣饰品牌 某丹麦大型衣饰连锁 某澳大利亚衣饰 某台湾休闲餐饮品牌 某美国快餐品牌 某上海大型餐饮品牌不一样商业项目中品牌销售额比较（以南京市场为例）

（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第46页衣饰：1F8-10块/天/平方米（成交）夫子庙商圈--25%-27%26%-29%苏宁环球购物中心苏宁银河购物中心60块/月/平方米（含促销费）

- -

人员管理费：200块人/月

2F5-6块/天/平方米（成交） 或15%-18%二者取高餐饮:3块/天/平方米或8%-13%二者取高 餐饮：4块/天/平方米 衣饰：8块/天/平方米

4-8块/天/平方米（成交）

24%-27%

南京水游城 熙南里商业街区夫子庙商业步行街 南京八佰伴湖南路

物业管理费40块/月/平方米40块/月/平方米29块/月/平方米50块/月/平方米

租金(人民币)/抽成

25%-27% 1F:16-18块/天/平方米（成交）

B1:10块/天/平方米（成交）

25%-28% 25%-27% 25%-27% 25%-28% 25%-28% 25%-28%1F内铺：10-11块/天/平方米（成交）1F外铺：27-30块/天/平方米（成交）

26-34块/天/平方米 保低加抽成

物业名称

金陵购物中心 金轮新天地 中央商场 南京新百 华联商厦 东方商城金鹰国际购物中心 大洋百货 万达购物广场莱迪地下购物中心 德基广场

商圈新街口说明：若非注明则均为叫价。市场租金水平（以南京市场为例）

（仅为示意，供培训使用）商业地产前期定位与后期推广招商详解第47页楼层业态品牌面积(sqm)占比营业额（人民币：万）B1F&B麦当劳，大娘水饺，喜年来，味千拉面3,8509.39%6,500服务百信药房1500.37%1F化装品薇姿，欧泊莱，水之印，Za7601.85%40,000配饰谢瑞麟，周生生，Ports太阳镜3720.91%钟表天梭，帝舵，Rolex,浪琴2810.69%鞋品星期六,kisscat,老人头,Teemix3,7709.20%服务钟表修理2720.66%2F衣饰太平鸟,浪漫一身,Triumph,Aimer5,15012.56%23,000箱包及配饰Gosri,Pucca1070.26%3F衣饰珂曼,福芬,贝萱,玖姿4,75511.60%20,000箱包及配饰利典安,Golf,花花公子5921.44%衣饰Esprit,报喜鸟,沙驰,鄂尔多斯4,53011.05%数码三星,多普达,Nokia5771.41%服务移动/联通营业厅2160.53%衣饰TheNorthface,CAT,浩沙,Nike4,50010.98%服务篮球公园运动场7571.85%儿童用具米奇妙,网球王子,Barbie,Hellokitty1,9584.78%家居罗莱,维科,多样屋,摩根2,8266.89%其它卡瓦依,捷安特,Parker,维氏5401.32%7F数码家电西门子，夏普，索尼，松下，三星5,03712.29%22,000商业地产前期定位与后期推广招商详解第48页商户访谈模板示意（百货）

现时营运状況

起源

泰国

行业

•百货企业

分店

•旗下有centralDepartmentStore和Robinson两大品牌 ，central定位较高档，Robinson则定位中等。

•当前central在中国有1家店,将开在杭州万象城。

Robinson还未进入中国，有拓展计划。

•现时在南京无分店

平均面积 平均租金

•租金方式：

•经营方式：

•租约期限：

未來3年拓展计划•未来3年拓展计划集中在二线城市。

（仅为示意，供培训使用）

开铺决定主要考虑原因•位置

对本项目标意见/评语承租兴趣:承租/技术要求:•使用面积：商业地产前期定位与后期推广招商详解第49页TenantGameCenter(4F)50-1508-14RentalRangeGFAEfficiencBaseRentalOccupancyRateSuggested(1stmth)项目业态及租金规划5,750,49688%6,804,62589,59578,975133-151Total13,000100%780,000100% 4,26775%800,00090% 2,25080%126,000100%19,51792%1,706,00098%25,000100%1,000,000100% 3,15895%180,000100% 336895%176,000100% 4,000100%200,00050% 3,000100%210,00067% 6,85770%960,00050% 3,52985%180,000100% 1,76585%75,000100% 3,52985%150,000100% 1,84665%420,00083% 1,69265%275,00091% 1,38565%180,00078% 1,28670%135,000100% 2,28670%208,00075% 2,00070%168,00075% 1,28670%108,000100% 54555%82,50067% 1,36455%281,25090% 68255%46,87560% 1,50070%63,00067%70,07886%5,098,62585%Rentalincomeforecastof1st mth

780,000 720,000 126,000

1,626,000

1,000,000 180,000 176,000 100,000 140,700 480,000 180,000