物业管理事务课程讲义

物业管理实务

执教：肖海林

物业管理课程讲义物业管理课程讲义物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述第二节物业管理企业的设立第三节物业管理企业的组织形式与机构设置

第一节概述一、房地产开发的程序与内容二、物业管理企业的概念和特征三、物业管理企业的分类四、物业管理企业的常见模式一、房地产开发的程序与内容投资决策分析阶段前期工作阶段项目建设阶段竣工验收与交付使用阶段物业管理阶段初步可研项目选择规划设计资金融通项目立项土地获取施工过程监理招投标施工招投标交付使用竣工验收物业管理物业接收物业管理阶段物业管理（Real

Property

Management或PropertyManagement)，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务。物业经营管理的内涵

物业经营管理又称物业资产管理,是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务.

物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业,主要包括：(一)写字楼(二)零售商业物业(三)出租型别墅或公寓(四)工业物业(五)酒店和休闲娱乐设施.

物业经营管理活动的管理对象物业经营管理服务的目标

物业经营管理服务的目标,是从业主的角度出发,在物业经济寿命的全寿命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基础上,保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力.二、物业管理企业的概念和特征

物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。物业管理企业的特征：一、是独立的企业法人二、属于服务性企业三、具有一定的公共管理性质的职能三、物业管理企业的分类（一）按照投资主体的经济成分来划分

1、全民所有制物业管理企业

2、集体所有制物业管理企业

3、民营物业管理企业

4、外资物业管理企业

5、其他物业管理企业（二）按股东出资形式来划分

1、物业管理有限责任公司

2、物业管理股份有限公司

3、股份合作型物业管理企业四、物业管理企业的常见模式（一）房地产建设单位的附属子公司或部门（二）独立的物业管理企业（三）物业管理集团公司

物业经营管理企业

物业经营管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种.

管理型物业管理企业

管理型物业管理企业的工作重点：物业管理工作的计划与规划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理。专业型物业管理企业

专业型物业管理企业通常以专业分包和直接接受业主委托的形式获得物业管理服务。

物业管理企业从管理的层次上,又可分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次.第二节物业管理企业的设立一、物业管理企业的工商注册登记二、物业管理企业的资质审批及管理一、物业管理企业的工商注册登记物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，办理手续与一般企业相同。（一）企业名称的预先审核（二）公司地址（三）注册资本（四）股东人数和法定代表人（五）公司人员（六）公司章程二、物业管理企业的资质审批及管理（一）物业管理企业的资质条件物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理；直辖市人民政府房地主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理；设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理。（1）注册资本（2）物业管理专业人员和专职管理及技术人员（3）专业人员取得职业资格证书（4）所管理的物业类型及管理面积（5）建立企业管理制度和标准；建立企业信用档案系统；经营管理业绩（二）在申报资质时需提供的资料新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。（三）物业管理企业的资质管理资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。第三节随物霸业管理嫁企业的基组织形努式与机构设获置一、物弊业管理奔企业的袜组织形弱式物业管理炼企业的组抄织形式有私直线式、遮直线职能滤制、事业或部制、矩昂阵制等（一）纽奉直线制经理服务部主孕任维修部主犁任组长组长组长组长组长组长直线制异的特点贝：企业枕各级领没导者亲案自执行折全部管勒理职能毙，按垂磨直系统燃直接领雅导，不成设专门爱职能机反构。直线制虾的组织括形式适孕用于业弦务量较揉小的小租型物业厕管理企痰业的初稻期管理递。主要优齿点：领少导能够唇集指挥偿和职能笨于一身灿，命令先统一，岭责权分盒明，指窃挥及时蠢。主要缺绍点：要阻求领导封者通晓昼各种专御业知识嚷，具备按多面的特知识和债技能。（二）脆直线职罪能制公司经理职能机构职能机狡构职能机构职能机稼构物业管堡理项目够机构物业管理望项目机构物业管理成项目机构职能人员职能人亲员作业组作业组职能人孔员职能人沾员作业组作业组直线职能其制的特点辈：各级主今管人员直六接指挥，槽职能机构毕是直线行填政主管的煤参谋。职闷能机构对畅下面直线辛部门一般硬不能下达宇指挥命令续和工作指砖示，只是渔起业务指散导和监督伐作用。这扇种组织形锣式是目前云物业管理哭机构设置题中普遍采和用的一种雨形式。主要优点伞：加强了亚专业管理自职能，适尤应涉及面软广，技术灯复杂，服炭务多样化盈，管理综膜合性强。主要缺点箭：机构人描员较多，牧成本较高淹，横向协污调困难，手容易造成洞扯皮，降色低工作效金率。（三）导事业部伙制总公司职能机构职能机构住宅管理沈事业部租赁经甚营事业挽部专业服取务事业纸部职能机构职能机根构职能机构职能机体构职能机钱构职能机饶构项目管剃理机构项目管糕理机构租赁部经营部电梯维承修园林绿化事业部源制是较仅为现代欣的一种针组织形管式，是克管理产贴品种类失复杂、乔产品差揉别很大削的大型老集团公饭司所采略用的一睬种组织捎形式。主要特搬点：实因行分权哗管理；恭独立核吓算，自旺负盈亏迅。主要优点迎：强化了衰决策机制妹；调动了深部门的积的极性、责省任心和主岗动性；促津进了内部孝竞争，提防高了公司闹的效率和绵效益；有灯利于复合少型人才的搞考核培养退。主要缺点贼：协调困牌难，机构厕重叠，人掌员过多。（四）矩生阵制总经理项目部项目部项目部职能部职能部职能部矩阵制的腰特点：同筐一组织中驳既设有纵杨向的职能绪部门，又缘瑞建立横向孩的管理系故统；参加昏项目的成敞员受双重辉领导。主要优点徐：加强了款各部门间使的横向联川系，充分戴利用了人练力资源；际有利于调烧动各方的腹工作积极墨性；具有唱较强的机塔动性和适猫应性。主要缺点铁：组织结竖构的稳定冬性差；机企构人员多果，容易形秀成多头领骗导；部门美间关系复损杂，协调胆工作量大妥，处理不趣当容易产晋生矛盾。二、物紫业管理逮企业组午织机构亏设置的影响因素（一）企靠业战略因永素（二）外集部环境因刚素（三）技墓术因素（四）组桶织规模及恼所处阶段三、物创业管理方企业组暴织机构支设置的要求（一）按膀照规模、娱任务设置（二）经统一领宰导，分吃层管理（三）弯分工协致作（四）言精干、币高效、庙灵活四、物业伴管理企业旁的机构设克置物业管理坝企业的总蜘体结构可牺分为两级铲：企业总敬部、各项闻目管理机嘴构。（一）五总经理掀室算（砌二）人缘瑞力资源埋部洒（三焰）行政搭管理部破（索四）财问务部麦（五稀）品质较管理部战（饮六）市侄场拓展观部（七）柳经营管锦理部办（八里）工程挎管理部桂（九）腹安全管是理部酒（十哈）环境显管理部谢谢观看/欢迎下载BY并FAI碌TH箱IM野EAN敲A祝VIS径ION寺OF修