房地产法第六章

常考知识点：房地产交易的特征房地产转让的条件商品房预售的特征经济适用房和廉租房的性质房屋转租的要求房地产抵押的标的房地产抵押登记的意义第一节房地产交易概述一、房地产交易的概念与特征概念：在我国现行土地制度下，房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动，它包括转让、出租和抵押等。特征：

1、房地产交易标的价格高，对交易双方影响大；

2、房地产交易的标的物具有固定性。交易完成的标志是权利的转移；

3、房地产交易具有较强的社会性；

4、房地产交易比一般商品交易复杂得多。通常需要有中介和专业人员介入。二、房地产交易的原则房地一体原则；依法登记的原则；房地产交易价格分别管制原则；三、房地产交易的管理机构定义：依法有权对房地产交易活动进行指导、监督、协调以及对房地产交易法律关系进行保护的国家机关和社会组织（一）房地产管理机关：国土资源部、住房和城乡建设部及其下属的县级以上地方人民政府的房管部门和土地管理部门。（二）房地产交易中心：国家根据房地产市场发展的需要而设立的，供人们进行房地产交易的固定场所。

一、房地产转让的概念和特征概念

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。1.房地产转让的主体是房地产权利人，包括房产所有权人和土地使用权人。

2.房地产转让的客体是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。

3.房地产转让的形式主要是买卖和赠与，同时，也包括其他合法方式。

4.房地产转让是一种能产生房地产权利转移后果的法律行为。特征

1、房地产转让的标的必须合法。

2、房地产转让时，原土地使用者在土地使用权出让合同中所享有的权利和义务随之转移给受让方。

3、房地产转让属于要式法律行为。

4、以出让方式取得土地使用权的，不得擅自变更土地用途二、房地产转让条件（一）转让、受让双方必须具有合法资格（二）房地产转让的客体必须符合法定要求转让客体中的土地使用权按照其取得方式的不同，而在转让中有不同的法定要求。（三）签订书面转让合同房地产转让属于要式法律行为，转让、受让双方经协商达成协议后，应签订书面合同，明确载明土地使用权取得的方式，双方确定的权利、义务及其他必要的条款。（四）办理登记过户手续三、房地产转让中的禁止转让情形

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让：

1．以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的。

《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2.未依法登记领取权属证书的房地产

3．所有权尚未界定清楚的房地产

4．未经其他共有人同意的共有房地产

5．已被依法收回的土地使用权

6．司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产

7．法律、行政法规禁止转让的其他情形四、房地产转让的方式买卖。实质是以取得价款为条件转移房屋所有权及相应的土地使用权。赠与。主要特征是房地产权利的转移具有无偿性。但房地产赠与合同不一定都是无偿的单务合同。交换。其他合法方式：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，使房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的。五、经济适用住房及其转让

经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。（一）经济适用住房的特征：

1、经济适用住房单套的建筑面积控制在六十平方米左右。

2、经济适用住房价格的确定以保本微利为原则。

3、经济适用住房销售实行明码标价。

4、经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。

（二）经济适用住房购买的条件1.具有当地城镇户口2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准3.无房或现住房屋面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。（三）经济适用住房购买的程序1.申请2.审核3.公示4.轮候（四）经济适用住房的转让出售条件：1.所售经济适用房已满5年2.向政府缴纳土地收益。六、已购公有住房出售（一）已购公有住房的概念:

1、已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。（二）已购公房上市出售条件

已取得合法产权证的已购公房，可以上市出售。有下列情形之一的，不得上市出售：（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；（六）上市出售后形成新的住房困难的；（七）擅自改变房屋使用性质的；（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

（三）已购公房上市出售的程序：（1）申请。（2）审核批准。房地产行政主管部门必须在15日之内做出是否准予其上市出售的书面意见。（3）办理过户手续。（4）办理房屋产权转移登记手续。房屋所有权和土地使用权均需进行变更登记。（四）已购公房出售后的收益分配

1、以成本价购买的产权归个人所有的公有住房上市出售的，其收入在按照规定缴纳有关税费和土地收益后，归出售者个人所有。

2、以标准价购买，职工拥有部分产权的已购公房上市出售的，其收入的分配有两种办法：（1）出售人先按照成本价补足房价款及利息将原购住房全部产权归个人所有后再出售，其收入在按规定缴纳有关税费和土地收益后，归出售人所有。（2）将房屋直接上市出售，其收入在按有关规定缴纳税费和土地收益后，由出售住房的职工与原产权单位按照产权比例分配。（五）已购公房出售时土地收益的分配国家财政部、国土资源部和建设部规定：

1、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

2、土地出让金和相当于土地出让金之价款的标准相同，均为不低于上市公房坐落位置标定地价的10%。

3、土地出让金按规定上交财政或返还原产权单位。一、商品房和商品房预售的特征（一）商品房概念：

商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。（二）商品房预售的概念和特征：商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金并分期支付房价款的行为。

1．房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。

2．房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。

3．商品房预售要受到较强的国家干预。二、商品房预售的条件：1、房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2、房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期。4、取得商品房预售许可证。根据我国《商品房预售管理办法》的规定，开发企业申请预售许可，应当提交相应证件及资料。（见P174）三、商三品房预三售的程三序1、售前三宣传2、签订三商品房三预售合三同3、办理三登记备三案手续4、办理三入住手三续5、办理三房屋产三权转移三登记手三续交付使三用之日三起90日内，三承购人三应依法三持有关三凭证到三房产管三理机关三办理房三屋产权三转移登三记手续三，领取三房屋所三有权证三。四、预三售商品三房的转三让1、概念：预售三商品房三转让也三被称之三为楼花三转让，三或期房三转让。三它是指三商品房三预售法三律关系三中的购三房人将三所购买三的尚未三竣工的三商品房三再转让三他人的三行为。2、对楼三花转让三的规范三：（1）限制三楼花转三让的条三件和次三数，抑三制过度三投机行三为。（2）完善三房地产三交易登三记制度三，将楼三花转让三纳入房三地产登三记管理三的范围三，将楼三花转让三置于政三府的监三管之下三。（3）通过三对楼花三转让者三征收所三得税，三调节其三增值收三益，加三大其交三易成本三，使以三投资为三目的的三楼花转三让者的三收益限三定在一三定的范三围，降三低其刺三激作用三。一、房三屋租赁三的概念三和特征1、概念：房屋所三有人作三为出租三人，在三一定期三限内，三将其房三屋出租三给承租三人使用三，由承三租人向三出租人三支付租三金的行三为。房三屋租赁三是房地三产交易三的主要三形式之三一。2、特征三：（1）房屋三租赁关三系中的三出租方三一般为三房屋所三有权人三。房屋三的经营三管理权三人，所三有权人三，委托三的代理三人，典三权人等三也可以三成为出三租方。（2）房屋三租赁一三般具有三明确的三期限。（3）作为三房屋租三赁法律三关系客三体的房三屋应是三法律允三许出租三的。不三符合法三定条件三的房屋三不得出三租。（4）房屋三租赁要三进行登三记备案三。二、房三屋租赁三分类1、按租三赁房屋三的所有三权性质三可将房三屋租赁三分为公三房租赁三与私房三租赁2、按租三赁房屋三的使用三性质，三可将房三屋租赁三分为住三宅用房三租赁和三非住宅三用房租三赁3、城镇三廉租住三房租赁三。三、房三屋租赁三当事人三的权利三与义务(一)出租方三权利：1．依照三合同约三定收取三租金。2．租赁三期间有三权对承三租人使三用房屋三进行监三督和检三查。3．在租三赁合同三期满时三收回出三租的房三屋。出租方三义务：1．按照三租赁合三同约定三将房屋三交付给三承租人三占有、三使用。2．保证三出租房三屋的安三全使用三。3．不得三损害承三租人的三利益。4．依法三缴纳有三关税费三。(二)承租方三权利：1．在合三同约定三的期限三内占有三、使用三房屋的三权利。2．在租三赁合同三有效期三内，房三屋发生三自然损三坏时，三有要求三出租人三及时修三复的权三利。3．在租三赁合同三有效期三内，出三租人将三出租房三屋转让三时，承三租人在三同等条三件下有三优先购三买权。4．在租三赁合同三期限届三满时，三出租人三继续出三租房屋三的，承三租人在三同等条三件下有三优先承三租权。承租方三义务：1．按房三屋租赁三合同约三定的方三式和时三间交付三租金，三违反约三定的，三应承担三违约责三任。2．爱护三并合理三使用所三承租的三房屋及三附属设三施，不三得擅自三拆扩建三或增添三。3．因承三租人的三过错造三成房屋三损坏的三，承租三人负有三修复或三赔偿的三义务。4．承租三人在使三用房屋三期间，三不得将三承租的三房屋擅三自转租三、转让三、转借三他人或三擅自调三换使用三。5．承租三廉租住三房的家三庭负有三如实申三报家庭三收入的三义务。四、房三屋租赁三合同(一)房屋租三赁合同三的形式格式合三同。主三要适用三于公房三租赁和三廉租住三房租赁三。非格式三合同。三即一般三意义上三的房屋三租赁合三同。(二)房屋租三赁合同三的内容三：见教三材P14三9(三)房屋租三赁合同三的终止三：1．房屋三租赁合三同期限三届满。2．当事三人依法三解除合三同。(四)房屋租三赁合同三的特殊三保护1、买卖三不破租三赁原则三。2、房屋三租赁合三同的效三力不受三当事人三死亡的三影响3、租赁三期限届三满，承三租人继三续使用三房屋，三出租人三没有提三出异议三的原租三赁合同三继续有三效，但三租赁期三限为不三定期。五、房三屋的转三租(一)房屋转三租的概三念与意三义：房屋转三租是指三在房屋三租赁关三系存续三期间，三承租人三经出租三人同意三，将所三承租的三房屋再三出租于三他人的三行为。房屋转三租作为三房屋租三赁中合三理利用三房屋的三客观要三求，可三以大大三提高房三屋的使三用效益三。(二)特征：1、房屋三转租必三须经过三原出租三人的同三意。2、房屋三转租合三同具有三独立性三，但受三原租赁三合同的三制约。3、房屋三转租需三要登记三备案。(三)转租双三方权利三义务：三见教材六、廉三租住房三的租赁我国为三了解决三低收入三家庭的三住房困三难，完三善社会三保障体三系，继三安居工三程，建三设经济三适用住三房之后三，又实三行了廉三租房供三给制度三。（一）三廉租房三的特征三：1、廉租三房具有三明显的三社会保三障性2、廉租三住房租三赁法律三关系主三体具有三特定性3、实行三政府规三定的租三金标准(二）城三镇最低三收入家三庭廉租三住房配三租1、申请2、审核3、公示4、轮候七、公三共租赁三住房公共租三赁房，三是指政三府提供三政策支三持，限三定户型三面积、三供应对三象和租三金水平三，面向三城市中三低收入三住房困三难家庭三等群体三出租的三住房。三属于社三会保障三性住房三的一种三。（一）三供应对三象城市中三等偏下三收入住三房困难三家庭（二）三租金标三准由市、三县人民三政府统三筹考虑三，综合三住房市三场租金三水平和三供应对三象的支三付能力三等因素三合理确三定，并三按年度三实行动三态调整三。（三）三租赁期三限租赁合三同期限三一般为3到5年，可三以续租三。（四）三使用的三限制，三只能用三于自住三。一、房三地产抵三押的概三念和法三律特征(一)概念：房地产三抵押，三是指抵三押人以三其合法三的房地三产以不三转移占三有的方三式向抵三押权人三提供债三务履行三担保的三行为。(二)特征：1、房地三产抵押三法律关三系比较三复杂。2、房地三产抵押三不转移三抵押财三产的占三有。3、房地三产抵押三属于要三式法律三行为。二、房三地产抵三押权的三标的：(1)房屋和三其他地三上附着三物。(2)依法享三有处分三权的国三有土地三使用权三。(3)依法承三包并经三发包方三同意抵三押的荒三山、荒三沟、荒三丘、荒三滩等荒三地的土三地使用三权。(4)乡(镇)村企业三的厂房三等建筑三物(5)预购商三品房(6)在建工三程房地产三抵押权三的有效三设定，三必须以三合法为三前提，三并符合三法定的三程序要三求。1、抵押三人对其三用以抵三押的房三地产依三法享有三处分权三。2、抵押三权人通三常是国三家法律三允许从三事贷款三业务的三金融机三构。3、用以三设定抵三押权的三房地产三必须是三符合法三定要求三的、不三属于法三律禁止三抵押之三列里的