长沙市商业地产发展现状问题与前景论文-论文

PAGEPAGE4中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题目：长沙市商业地产发展现状问题与前景姓名：000班级、学号：0000班、00号系(部)：经济管理系专业：物业管理指导教师：0000开题时间：2008-6-4完成时间：2008-11-122008年11月12日目录毕业设计任务书…………………1毕业设计成绩评定表……………2答辩申请书……………………3-4正文……………5-22答辩委员会表决意见……………23答辩过程记录表…………………24PAGE20课题长沙市商业地产发展现状问题与前景课题(论文)提纲0.引言1.长沙市商业地产现状分析1.1长沙市商业格局1.2五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈1.32009年长沙商业地产亮点2.长沙市商业地产发展现状2.1商业地产发展迅速，投资增长速度快2.2商业地产局部投资过热，商业地产局部发展过热2.3竣工和销售面积增速放缓2.4空置率居高不下3.长沙市商业地产发展的问题3.1商业项目开发盲目化3.2缺乏规划，商铺定位不准，业态组合混乱3.3开发商忽视项目后续运营，运营模式落后3.4融资渠道狭窄3.5定位偏差4.长沙市商业地产发展的前景4.1长沙市商业地产发展路线4.2长沙市商业地产发展趋势5.结论二、内容摘要长沙市商业地产发展迅速，局部出现过热现象。在商业地产开发过程中存在开发盲目无序，缺乏规划，商铺定位不准，业态组合混乱，运营模式落后等问题。合适的解决办法是建立科学的商业网点规划，科学运用订单商业开发模式，因地制宜发展商业地产项目等。参考文献[1]《房地产经济学》，陈淑娴，经济科学出版社[2]《物业管理实务》，黄安永，中国建材工业出版社，1999.02版[3]

2002年1-5月份房地产开发投资主要数据[N].[4]中国房地产报，2002-6-26.

谢家瑾.[5]当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产，2001,(4).

[6]《物业管理导论》王青兰主编中国建筑出版社长沙市商业地产发展现状问题与前景000摘要：长沙市商业地产发展迅速，局部出现过热现象。在商业地产开发过程中存在开发盲目无序，缺乏规划，商铺定位不准，业态组合混乱，运营模式落后等问题。合适的解决办法是建立科 学的商业网点规划，科学运用订单商业开发模式，因地制宜发展商业地产项目等。关键词：长沙市；商业地产；发展现状；问题；前景1.长沙市商业地产现状分析1.1长沙市商业格局根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。1.2五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，商圈业态最为齐全，商业营业面积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集也是五一商圈长盛不衰的重要因素之一。五一商圈吸引了来自国内外的旅客，每日人流量达30-50万。而除了五一商业中心还有荣湾镇商业副中心——河西唯一商圈，东塘商业中心——快速更新换代中的传统商圈，火车站商业中心——湖南省最大电脑及电子产品集散地，伍家岭商业中心——北部唯一商圈，以及一些发展中商圈：星沙商业副中心，红星商业中心，捞霞商业中心，马坡岭商业中心，黎托商业中心，大托商业中心，望城坡商业中心，观沙岭商业中心。商业圈格局特点：1)现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈——五一商圈向外扩散。2)随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。3)商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；4)现有商圈自成特色：五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈；河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大；东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻雨花亭，范围向南延升火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔；红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大；业态特征：1)各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后；2)传统百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代；3)步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；4)超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发展空间；5)电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，就可以吸引较远的人群；6)批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。从上表中可看出，长沙市纯商业物业近两年推向市场的货量有所增长，但涨幅较为平缓。作为投资物业风险较高的商业物业来讲，开发商对市场也相当谨慎，尽管如此，这两年推向市场的典型纯商业项目体量至少达到973203平米以上，市场竞争激烈。从图表中可看出：

1)五一商圈仍然是最热商圈，2006年至2007年推出与即将推出市场的商业项目达到6个，商业体量达21.7万平方米以上，稳居第一位，成为各路商家必争之地；2)城东区域近两年推出量排在五一商圈之后，所推4个项目中有一个倍受关注的超大型shoppingmall项目，也是长沙市第一个Shoppingmall——上河国际商业广场，商业面积达15万平米，06年年中开盘销售火爆。表明城东商业的迅速崛起已经得到市场认可；3)从数据上看星沙的商业量较大，但受人气影响，商业圈发展起来还需要较长时间的培育；4)依托融城及省府南迁、农博会展作为契机而发展迅速的红星商圈目前进驻大量高尚住宅楼盘，人气渐旺，大量商业也即将应势而起，2007年表现会很明显；南部的两大商圈之一——大托商圈，也即将有一大型商业项目——中信新城推向市场；5)相对而言，河西的商业推出较为分散，分布在荣湾镇商圈、市府片区、麓谷片区，其中荣湾镇商圈的整体价值将有所提升；1.32009年长沙商业地产亮点在长沙城市未来15年的城市远景规划中，一小时经济圈的中南商业现代化城市中心格局在2009年开始真正的发力,影响着长沙的商业格局和发展。回顾2008年长沙城市商业地产中的新兴力量，看看他们给长沙这座城市带来的闪光价值。首先，看看五一商圈，拥有6000余商家，每年消费额达数十亿元，零售额达长沙市零售总额的近一半以上。平和堂、春天百货、王府井、香港新世界、长沙百联东方商厦、电器巨头苏宁等各路商业诸侯纷纷亮剑。五一商圈拥有着无与伦比的聚集效应，其店铺租金与售价在近5年内上涨了200%。香港新世界百货与长沙百联东方商厦，凭借其已有的招商渠道和商家资源，在五一商圈中鼎立了自己的一方霸图，带来了独一无二的中庭式购物空间，世界级、国内一线的商业品牌、让人留恋忘返的购物环境，更多的是他们改变以往长沙商业地产低端化格局，创造一种轻松的理财模式，由专业商家的统一经营管理，稳健的、低风险的投资平台让长沙的投资市场开始步入正轨，而城市发展和经济发展为投资者们留下了无限商业增值空间。产权式酒店作为一种新型的房地产投资和消费模式，其所具有的投入轻松、风险低、收益稳定、投资省心、省力等优势，近年来被越来越多的投资者青睐。长沙酒店行业的整体发展态势良好，酒店的整体开放率近80%，五星级以上酒店的开房率更高；而目前长沙知名的国际酒店品牌有同属于世界500强的喜来登和豪廷，他们拥有显赫的国际化品牌和先进的配房系统。站在城市发展的角度，国际品牌知名酒店集团的进驻，对整个长沙酒店业的发展而言都是一种推动。商业品牌化就是2009年长沙商业众多亮点中的最大亮点。2.长沙市商业地产发展现状2.1商业地产发展迅速，投资增长速度快。湖南商业地产起步于2O世纪8O年代中期，近6年发展速度惊人，特别是从2004年开始，商业地产相对诱人的利润空间，吸引了大量资本进入。从总体来看，商业地产开发项目数量快速增加，投资增长速度快。到2006年，长沙市商业地产开始向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。新开工面积竣工面积销售量面积(万平米）同比增长率面积(万平米）同比增长率面积(万平米）同比增长率2004年187.8759.59%170.9229.85%31.29-31.87%2005年227.8321.27%156.31-8.55%91.15191.31%2006年1-9月239.0846.97%124.9747.85%39.43-41.76%合计654.78452.2161.87数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。综合市场调研可了解到，从2006年开始的后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。2.2商业地产局部投资过热，商业地产局部发展过热。一方面是指商业组合过于重复，出现部分业态开发过热；另一方面是指某些地区商业地产整体过热。据湖南省正大行房地产代理有限公司的调查显示，长沙市目前商业裙楼空置率为52．7％，而未出售的商业裙楼更是高达91．4％。究其根源，主要是两方面因素所致，一是投资总额过高，二是售价与租价倒挂。目前长沙一类地段商业裙楼(一楼)销售均价为：2．5万元／平方米，若按4．2㎡的开间计算，每单位投资总额都在200万元以上，而其目前的租金水平为3.5元／（㎡.天)，投资回收期为19．84年，因此投资者很难产生投资意向。而长沙市在近年内，其商业地产的开发却偏离了其经济发展水平。据湖南统计局数据，永州市从2004年开始大规模地进行商业地产开发，当年新上3个项目，投资8500万元，商铺面积15000m；2005年新上6个项目，投资猛增至4．5亿元，增长4．3倍，其中商铺面积100000㎡，增长7倍；2006年又上项目7个，投资额6．2亿元，增长77％，在建商铺面积达到75000㎡。如此大规模集中开发，其结果只能是大面积空置。2.3竣工和销售面积增速放缓。在国家对房地产进行调控的大环境下，长沙市房地产供应和需求增速双双回落，但总体仍呈稳定增长态势。据湖南统计信息网发布的数据，2006年1—10月，长沙市商业地产房屋竣工面积累计完成135.27万㎡，同比降低20.8％，从各月完成情况来看，商业地产房屋竣T面积同比增长速度下降，从8月至1O月出现了负增长。2006年1～10月，商业地产销售面积累计完成109．9万㎡，同比下降14％。2.4空置率居高不下。空置率是衡量一个地区房地产市场供求状况的重要标。据湖南省统计局数据，湖南省2006年商业地产空置面积总体呈现上升趋势，就2006年1～1O月的统计数据来看，新竣工面积为131．15万㎡，而商业地产空置面积为54．14万㎡，空置面积占新竣工面积的41-3％，其中空置1～3年的有41．8万㎡，同比增长22．6％。空置3年以上(含3年)的有2．67万㎡，同比增长41％。按国际标准，如果商品房空置率达到15％，就相当危险。目前，长沙的商业地产无论是总量、增量还是空置率，都已逼近临界点，截至2006年9月底，长沙的商业地产销售面积减少，同比减少55．08％，空置比例正在上升。3.长沙市商业地产发展的问题2009年，长沙商业地产的发展越来越规范，尽管未完全突破困局，但已较几年前开始向进程化迈进。但长沙商业地产发展所暴露并表现出来的问题，仍然发人深思。在此，我们总结了目前长沙，也即国内商业地产发展中存在的普遍同一问题：3.1商业项目开发盲目化。商业地产项目开发无序、盲目扩大规模。一些商业地产开发商出于自身利益需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果大多数项目论证都不充分，建设开发盲目无序。很多商业地产项目采取了“先开发后招商”的方式，最终造成项目损失巨大，还经常引发开发商、运营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点；有的还导致了扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。此外，项目开发的盲目无序，还是近年来湖南商业地产空置率上升的一个重要原因。尽管长沙市目前还未出现超过实际销售能力和经济能力的shoppingmall，但总的说来，建设规模在短期内仍存在盲目扩大现象。特别是一些地、县级城市的政府不顾当地的实际经济发展状况，一味积极推进，出现了盲目求大的商业地产政绩工程，这些商业设施已对中小商业企业带来了巨大的生存压力，而且过于重视城市景观要求，忽视商业功能的开发，致使项目陷入招商难的尴尬境地。3.2缺乏规划，商铺定位不准，业态组合混乱。众多发展商只看到了商业地产巨大的利益空间，而忽视商业和房地产的双向运作，忽视了地产只能作为商业的载体，而其灵魂则是商业本身；忽视同一定位商铺的市场容量，从而，进行盲目开发、重复建设。在业态组合上，采取“模块化”的运作模式即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，结果导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。L2对于低水平重复性建设项目，尽管可以通过大量的市场营销手段诱惑市场的关注，但真到实际运营的阶段，则无法在本已超负荷的市场竞争中脱颖而出，导致商家运营难以维持，业主投资回收无期。3.3开发商忽视项目后续运营，运营模式落后。开发商忽视商业地产项目的后续运营，很多地产开发商都抱着“卖完就走”的运营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，根本不考虑能否运营、是否适合运营等问题。地产商与商业企业追求各自利益最大化，必然会引起商业地产开发运营过程中的冲突，结果由于冲突反而导致交易费用增加，收益受损。像“百意百货”与“百脑汇电脑城”这样相继败走星城，则是一个很好的说明。目前长沙的商业地产运营模式落后，多数采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式。在一些已开业的项目中暴露了许多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，而忽视了公共空问的重要性；项目整体推广后劲不足；业态与品类调整引发纠纷等，结果很多项目由于这类短期操作模式而停止营业。虽然有的开发商也考虑了后续经营问题，成立了自己的经营管理公司或聘请专业运营公司协助，但是将项目部分或全部出租给投资者后，由于一些客观存在的原因，开发商往往缺乏对项目的专业、整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位以及对整个商业项目的影响，这就导致后续经营难以为继。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体由有实力的商业运营主体进行运作，并给予投资者一定的回报。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用。但长沙市商业地产市场发展还很不成熟，这种策略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受巨大损失，同时对开发商的伤害也相当大，并引发一些法律纠纷。3.4融资渠道狭窄。商业地产开发是资金、技术和管理密集型的经济活动，长沙市商业地产乃至全国商业地产的开发资金主要来源于银行贷款似乎是不争的事实。长沙市商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，自筹资金比例只占到33.5%。2009年，宏观政策的相继出台，金融政策的进一步紧缩，各商业银行对新开的、待开的商业地产项目的贷款越来越谨慎，信贷限制越来越多，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险。长沙市商业地产开发融资渠道单一，一方面是因为，开发商在短期内获取资金的能力十分有限，因而运营风险相对较高；而另一方面，在运营模式上，不得不采取类似住宅的短期销售模式，这样最易导致后期的运营管理的混乱，缺乏竞争力，从而导致项目失败。据湖南省统计局数据，2009年1～4月湖南省共筹集房地产开发资金377．09亿元，长沙市在其中占了很大比重的资金。在房地产开发资金来源中，依然保持以国内贷款、自筹资金、定金及预付款为主的格局，分别为85-32亿元、175．69亿元和66．26亿元，三者合计占本年筹集开发资金的86.8％。其中国内贷款和自筹资金的比重有所上升，国内贷款比重由上年同期的21．2％上升至22．6％；自筹资金比重由上年同期的43．5％上升至46．6％，而定金及预付款在国家宏观调政策的影响下，资金比重有所回落，由上年同期的20．4％降至17．6％。面对2006年新政下的市场，面对国家宏观政策不断的调控，国八条、新八条、国六条相继出台的情况下，金融政策的进一步紧缩，各商业银行对新开的、待开的商业地产项目的贷款越来越谨慎，针对项目的投资评估也越来越严谨，信贷限制也越来越多的情况下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险，大有一触崩盘的态势。3.5定位偏差。每个商圈都有其合适的商业定位，如果脱离了当地消费力与商圈特点，那么后续的经营就存在问题，也可以说是先天不足。定位要看其主题、业态、业种的定位。还有看其有没有主力商家，主力商家是否有集约力，进行风险判断。业态是发展的原动力，经营是核心，如果没有准确的前期业态规划，后续经营就无从谈起。业内专家指出，市场竞争激烈的今天，商业地产需要倡导“精准定位”，才能出奇制胜。，“精准定位”的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。上述是商业地产发展过程中所暴露出来的普遍的深层次问题，仅归咎于以上几点还不足以说明商业地产目前所面临的困境，但同时我们也应该看到商业地产的市场规范化进程也在不断推进中、随着政府对商业投资市场的进一步调控，商业地产迟早会迎来专业市场的曙光。4.长沙市商业地产发展的前景4.1长沙市商业地产发展路线4.1.1品牌商业地产2009年的长沙市商业地产发展用一句话总结来说：2009年商业地产群雄并起，品牌地产商一马当先。按照当前形势判断，预计2009年商业地产市场将进一步细分，开发商阵营同时出现分化，开发商联合作战或项目并购现象有所升温。当前很多零售商由于销售额增长下滑明显而减缓资本投入，放慢扩张计划；商业地产基金信托与投资机构又一直持谨慎态度；单一商业项目的运营商已经遇到前所未有的挑战与困境。在此背景下，商业地产商的品牌优势将更加凸显：一是有助于提高他们对零售品牌的吸引力，二是有助于推动商业地产项目与零售商推行协作式、捆绑式的战略发展策略，这在品牌商业项目中都比较常见；三是有助于提升城市建设和城市商业的整体价值，比如深圳与杭州的万象城；四是有助于未来项目的资本化运作。虽然拥有诸多优势，但当前商业地产品牌在2009年的发展进程中也遇到了一些问题，主要表现在以下几个方面：1）商业地产品牌与其产品类型、产品规范缺乏完整的特点，没有形成自身品牌在商业地产产品上的发展特色。与此同时，2009年将出现同一开发商同步开发两种以上适合市场需要的购物中心产品形态的局面，比如同时在不同区域分别开发超区域型购物中心和区域型购物中心系列产品。2）商业地产品牌对零售品牌的拉动能力和吸引能力依然薄弱，但是2009年部分零售品牌与商业地产品牌的结合将有更大进展，虽然还需要有更大的和广泛的合作空间。3）商业地产品牌尚未在全行业真正形成，未来行业发展将以主流商业地产品牌为主构成行业支柱，其它品牌的某类专业商业地产品牌作为补充。除此之外，当前的经济形势对商业地产的品牌化发展也将在2009年提出更多挑战。首先，2009年零售商的拓展意愿并不十分明确，店铺数量对于以往谨慎拓展的品牌来说依然是很好的拓展时机，而对于以往拓展速度迅猛的品牌来说将可能出现迟缓现象，这对很多开发商来说是个挑战。其次，部分业态的拓展将可能受制于经济形势的压力而趋缓，比如高档百货；而部分业态则可能出现更强劲的拓展势头，比如折扣百货。第三，商业地产品牌发展受到资金的影响比较大，目前来看，商业地产品牌的形成有赖于金融配套政策的进一步推进和完善，金融环境如无明显改观，商业地产品牌发展将依然受到制约。另外，运营能力依然决定商业地产品牌发展的持久性，而运营能力的提升需要真正运营商的出现或者开发商建立起最为专业的运营团队。由于难度较大，需要更多项目的实战考验，所以商业地产品牌的发展与商业地产运营商的出现具有密切的相互依赖的关系。因此，商业地产品牌开发商在2009年应该集中精力打造某一种具有共享资源特征的商业地产产品，比如形成区域型购物中心的代表品牌，使开发商与零售品牌和区域型购物中心运营商之间形成完整的产业链条。而建立商业地产品牌发展的策略联盟也同样重要，比如定位策划系统、招商组织系统、设计规划系统等。4.1.2除品牌商业地产外，高端商业一直是个话题不断的焦点。总的来说，2008年高端消费持续旺盛，但是高端商业的开发运营与品牌需求依然在一定程度上难以合拍。2009年高端商业地产将主要面临的局面是，一些位于缺乏高端商业圈氛围和基础的区位环境的商业项目将面临很大压力，一是招商周期延长，开发商资金压力无法承受，二是高端品牌的入驻条件和代价会使大部分开发商缺乏合作能力，三是由于奢侈品以及高端品牌的拓展将转向以策略性的观望为主，开店步伐将可能放缓，四是高端商业项目的市场判断、定位、规划、运营与品牌需求之间依然存在突出矛盾，比如区域缺乏支撑性条件等等。目前阶段看，经济萧条的来临，对于高端商业的影响小于大众化的购物中心；但是从长期来看，高端商业还可能进一步细分为两个部分，一是奢侈品，二是“小众化”的高端消费，奢侈品的消费相对影响依然会比较小，这部分的消费者品牌忠诚度非常高，虽然收入可能受到经济萧条的影响比较大，但是消费能力下降不会很明显，而小众化的高端消费无论是收入水平还是消费能力都受到影响，他们会降低在高端消费方面的支出。同时，2009年发展高端商业发展需要回避一个城市同时涌出多个高端商业圈的现象，，因为长沙这个城市城市不足以支撑多个高端商业圈并存的局面。从城市建设角度来说，更重要的是要充分发挥城市规划的作用，形成城市高端商业圈的影响力。综上所述，在未来的长沙市商业地产的发展前景即是走品牌商业地产，高端商业地产的道路，但是无论是品牌商业地产还是高端商业地产，房地产业都与老百姓的生活息息相关，是一个关系到国计民生的产业。在我国房地产行业快速发展的时期，把握好房地产行业的发展方向将是关系到国家健康稳定的重要因素。4.2长沙市商业地产发展趋势长沙市商业地产经过近几年的快速发展及更新换代，顺应城市拓张的步伐，前景远大，预计2009年呈现以下趋势：4.2.1从格局上看，位于中心城区的五一商圈霸主地位难以撼动，借势城市的发展与规划，逐步向外围扩张，对周边城区及外省客户吸纳能力加强；整体来看，大部分商圈处于发展之中，南城发展速度犹为突出。4.2.2城市商业发展趋向成熟，具备发展大型商业购物中心的条件，分别在南城与东城出现shoppingmall项目，备受瞩目；4.2.309年与2010年初步估算有100万平米以上的纯商业物业争夺客户资源，供大于求的态势明显，一些中小企业及跟不上市场发展方向的本土企业面临日益加大的退市或变向经营压力；4.2.4近两年，商品房住宅开发郊区化、规模化、品牌化特点明显，城市拓张范围加大，中心离郊区的距离越来越远，2009年后中等规模以上的社区购物中心将有所发展，尤其在城南与城西现象较为明显；4.2.5长沙市场仍将盛行“带租约产权式分割”的商铺销售模式，特点在于产权与经营权分离，投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，回报率大都承诺在7%-10%，由于投资门槛低，受到中小投资者热捧。4.2.6品牌经营愈演愈烈，大到百货经营商家，如百联东方商厦、新世界百货、王府井百货等，再到生活超市，如沃尔玛、家乐福、麦德龙、好又多、新一佳、家润多、步步高、易初莲花等，小到精品超市屈臣氏，长沙进驻了大量品牌经营商家，推动长沙商业地产迅速发展。5.总结商业地产对城市发展有着深远的影响，而城市对商业地产发展的作用同样不可忽视，在某些方面，城市对商业地产的发展影响甚至是决定性的，有什么样的城市就有什么样的商业地产。应该看到，在未来二三十年的时间里，城市化始终是长沙区域经济发展的主旋律，随着经济的高速发展，人口和资金不断向中心城市集聚，由此而带来的城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的必然趋势，所有这一切，都注定了新型的商业地产形态及开发模式将越来越适应长沙市城市化飞速发展的形势。参考文献：1.《房地产经济学》，陈淑娴，经济科学出版社2.《物业管理实务》，黄安永，中国建材工业出版社，1999.02版3.

2002年1-5月份房地产开发投资主要数据[N].4.中国房地产报，2002-6-26.

谢家瑾.5.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产，2001,(4).

6.《物业管理导论》王青兰主编中国建筑出版社基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究基于单片机的嵌入式Web服务器的研究MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器单片机控制的二级倒立摆系统的研究基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现基于单片机的蓄电池自动监测系统基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制基于单片机的自动找平控制系统研究基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现一种基于单片机的轴快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于双单片机冲床数控系统的研究基于CYGNAL单片机的在线间歇式浊度仪的研制基于单片机的喷油泵试验台控制器的研制基于单片机的软起动器的研究和设计基于单片机控制的高速快走丝电火花线切割机床短循环走丝方式研究基于单片机的机电产品控制系统开发基于PIC单片机的智能手机充电器基于单片机的实时内核设计及其应用研究基于单片机的远程抄表系统的设计与研究基于单片机的烟气二氧化硫浓度检测仪的研制基于微型光谱仪的单片机系统单片机系统软件构件开发的技术研究基于单片机的液体点滴速度自动检测仪的研制基于单片机系统的多功能温度测量仪的研制基于PIC单片机的电能采集终端的设计和应用基于单片机的光纤光栅解调仪的研制气压式线性摩擦焊机单片机控制系统的研制基于单片机的数字磁通门传感器基于单片机的旋转变压器-数字转换器的研究基于单片机的光纤Bragg光栅解调系统的研究单片机控制的便携式多功能乳腺治疗仪的研制基于C8051F020单片机的多生理信号检测仪基于单片机的电机运动控制系统设计Pico专用单片机核的可测性设计研究基于MCS-51单片机的热量计基于双单片机的智能遥测微型气象站MCS-51单片机构建机器人的实践研究基于单片机的轮轨力检测基于单片机的GPS定位仪的研究与实现基于单片机的电液伺服控制系统用于单片机系统的MMC卡文件系统研制基于单片机的时控和计数系统性能优化的研究基于单片机和CPLD的粗光栅位移测量系统研究单片机控制的后备式方波UPS提升高职学生单片机应用能力的探究基于单片机控制的自动低频减载装置研究基于单片机控制的水下焊接电源的研究基于单片机的多通道数据采集系统基于uPSD3234单片机的氚表面污染测量仪的研制基于单片机的红外测油仪的研究96系列单片机仿真器研究与设计基于单片机的单晶金刚石刀具刃磨设备的数控改造基于单片机的温度智能控制系统的设计与实现基于MSP430单片机的电梯门机控制器的研制基于单片机的气体测漏仪的研究基于三菱M16C/6N系列单片机的CAN/USB协议转换器基于单片机和DSP的变压器油色谱在线监测技术研究基于单片机的膛壁温度报警系统设计基于AVR单片机的低压无功补偿控制器的设计基于单片机船舶电力推进电机监测系统基于单片机网络的振动信号的采集系统基于单片机的大容量数据存储技术的应用研究基于单片机的叠图机研究与教学方法实践基于单片机嵌入式Web服务器技术的研究及实现基于AT89S52单片机的通用数据采集系统基于单片机的多道脉冲幅度分析仪研究机器人旋转电弧传感角焊缝跟踪单片机控制系统基于单片机的控制系统在PLC虚拟教学实验中的应用研究基于单片机系统的网络通信研究与应用基于PIC16F877单片机的莫尔斯码自动译码系统设计与研究基于单片机的模糊控制器在工业电阻炉上的应用研究基于双单片机冲床数控系统的研究与开发基于Cygnal单片机的μC/OS-Ⅱ的研究基于单片机的一体化智能差示扫描量热仪系统研究基于TCP/IP协议的单片机与Internet互联的研究与实现变频调速液压电梯单片机控制器的研究基于单片机γ-免疫计数器自动换样功能的研究与实现基于单片机的倒立摆控制系统设计与实现单片机嵌入式以太网防盗报警系统基于51单片机的嵌入式Internet系统的设计与实现单片机监测系统在挤压机上的应