法学系房地产法课件6

第五章

房地产按揭法律问题第一节基本概念一、房地产按揭的概念购房者向银行贷款来支付房款,并就所购房屋为贷款设定担保的行为。二、按揭的种类（一）现房按揭：购房者以所购买的现房向贷款银行设定物的担保，在还款期限届满而购房者不能返还贷款时，贷款银行得以行使抵押权而使其债权实现的融资购房方式。其中包含三类法律关系：1、购房者与开发商之间的房屋买卖法律关系2、购房者与贷款银行之间的借贷法律关系3、购房者与贷款银行间的担保法律关系（物保：抵押担保关系）（二）楼花按揭1、定义：银行、预购人、开发商在商品房预售中共同参与的一种融资活动，即由预购人依约向开发商支付部分房款，其余房款以银行贷款垫付，同时，预购人就房屋所有权的请求权设定担保，并于房屋建成后在该房屋上设定抵押权而代原担保的融资购房方式。

注意：楼花按揭要登记备案2、楼花按揭的设立过程A预购人与预售人订立商品房预售合同。（登记）B预购人交付首期购房款C预购人向银行申请按揭贷款，与银行签订按揭贷款合同。（登记）交易各方在《商品房买卖合同》上加盖“已办理抵押备案登记”章，并由房管局出具房地产抵押登记证明书，以此公示按揭情形。（能否取得抵押物登记效力？）担保法解释（2000。9。29）第47条

以依法获准尚未建造的或正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效.《城市房地产抵押管理办法》（2001。8。15修正）第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。案例分析：抵押生效时间的法律意义甲以按揭方式购房之后，将房屋出租给他人（按揭合同登记备案时间在前，租赁合同签定时间在后），在取得房产证之前，甲因断供被银行起诉要求解除按揭合同，拍卖抵押物。问：应拍人是否应当履行甲签定的租赁合同？乙开发商在预售期间将房屋出租给他人（承租人），甲不知道该租赁合同存在，与开发商签定了买卖合同，并与银行办理了按揭手续及按揭合同备案登记。后甲知道其所购房屋已被出租给他人之后，要求解除买卖合同，同时要求解除按揭合同。问：银行要求拍卖抵押物的请求能否得到支持？《担保法解释》第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。D预售人与贷款银行签订保证合同（作为贷款合同的延伸）“保证人同意无条件及不可撤消地承担本合同项下贷款的一切回购保证责任，期至上述抵押房产竣工交付使用、并办妥该房产《房地产权证》和《他项权利证》止。”“保证人在履行回购保证责任后，获得《商品房买卖合同》项下的抵押物”E预购人签订保险合同，并将保单交贷款银行保存。F在办妥上列手续后，贷款银行直接将贷款划入开发商帐户。案例分析：回购责任？

中国农业银行支行与刘某和某房地产商签定了《个人购房担保借款合同》，约定刘某将向某开发商购买的房屋及其权益抵押给银行申请购房贷款。并约定：刘某存在任何违约行为时，开发商作为保证人，对合同项下的欠款承担回购责任直至抵押房产办妥两证并移交原告保管为止。后，刘某停止供款，银行起诉要求刘某承担违约责任，并要求开发商承担连带担保责任。G在《商品房预售合同》项下的房屋竣工验收合同之后，由预售人为预购人到房地产登记管理部门办理房屋产权证书和房屋抵押登记，将期房抵押变更为房地产抵押，并将预购人的《房屋他项权证》及其他相关资料交给贷款银行保存，作为预购人还款付息的担保。（登记）（抵押权生效）3、楼花按揭通常包含五种法律关系A、预购者与开发商之间的房屋买卖法律关系B、预购者与贷款银行之间的借贷法律关系C、预购者与开发贷款银行之间的贷款担保法律关系（物保：权利质押担保关系，在房屋产权移转后转化为房屋抵押担保关系）D、开发商与银行之间的保证合同法律关系（人保）E、预购人与保险公司之间的保险法律关系第二节楼花按揭中的法律关系内容（各方的权利义务）P267-268（一）预购人的权利义务三项权利：1、取得房屋所有权2、获得贷款3、处分房屋（但要通知银行并提前还款）五项义务：1、交首期2、按时还贷3、协助银行办理抵押登记4、买保险（预购者为投保人，保险标的是按揭房屋，保险第一受益人是银行）5、妥善使用房屋（二）开发商的权利义务权利：1、收取房款2、在未能收取首期或未能获得银行贷款时，解除合同3、人保的先诉抗辩权（案例）4、追偿权义务：1、交楼2、第三方保证责任（或回购责任）3、协助预购者办理产权过户手续4、协助银行与预购者办理按揭（抵押）登记手续（三）按揭银行的权利义务权利：1、按期收取贷款本金和利息2、购房者违约时，行使质押权或抵押权。义务：1、提供贷款2、把贷款转入开发商的帐户第三节关于离婚时分割按揭房产的法律处理[案情]2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。

法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。1、对于按揭房产的分割问题如何处理的问题，如果夫妻双方有婚前财产协定，那么离婚后对房产按照该约定处理，有利于尊重双方意愿，使问题得到合理的解决。2、如果按揭款没有完全还清，贷款