商业地产运营模式

1商业地产运营模式商业地产运营主体构成根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比拟常见的是地产开发商同时承担了资本运营商的角色，并且承担了局部商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。1商业地产运作模式从地产概念上来看，商业地产泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比方百货、厂房、写字楼、学校等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shoppingmall等。本文将以狭义上的商业地产作为探讨的根底。

一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大局部产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题，在今天看来异常突出，并且到了必须解决的时候。

在十几年前，中国的零售商业根本上就是传统的百货商场，即使在今天依然是中国零售市场的主要形式，同时，国际上主要的零售业态在中国都已出现并蓬勃开展。通过对中国商业地产开展历程的梳理和分析我们不难发现，中国真正市场化的商业地产开发不过经历了十几年的历史，而大规模、大体量的商业地产建设更是最近几年才逐渐成为行业的热点。

在我们正在如火如荼的进行商业地产的开发、运营的时候，欧美、亚洲、港台等经济兴旺地区的商业地产是如何操作的呢？又能为我们的进一步开展带来什么样的经验和教训呢？

本文将对国际上兴旺国家尤以美国为首的商业地产运作模式、亚洲兴旺地区的商业地产运作模式进行一些研究，为我国商业地产的运作提供一些可供参考的意见。

一、国际上通常的商业地产运作模式现阶段我国商业地产业开展过程中出现的诸多矛盾，都可以从行业制度上和运作模式上找到原因。如果仅盯着外表现象争论不休，开出相关的药方往往只能“治标〞而不能“治本〞。目前国际上具有一定代表性的商业地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式〞；另一种是从融资、买地、建造，到招商、运营管理都以开发企业为中心的“香港模式〞。我国近几年的商业地产宏观调控，使商业地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美〞，目前已经有不少品牌开发商对此趋之假设鹜。1、欧美国家商业地产运作模式

1.1欧美国家商业地产运作模式

欧美国家商业地产的运作模式，以美国最为典型，在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投资回报，并且由商业管理公司来统一进行运营。这种模式的主体主要包括：投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、商业地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的开展和充分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力军。在其国内比拟有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物中心；GGP地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股。2、商业地产投资信托〔REITS〕和产业基金。目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家REITS可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类，即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是REITS，比方美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美国拥有525家购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的REITS。商业地产产业基金也是商业地产的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的REITS和产业基金是商业地产能够飞速开展的最根本金融因素。3、专业商业管理公司。在美国除了投资商、开发商拥有管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是商业地产的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对商业工程进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金，比方社保基金可以对商业地产进行股权投资，还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。总之，商业地产的运作必须依靠资本市场的充分支持，开发企业的工业化水平，第三方运营团队的专业化，通过众多细化的分工部门统一起来运作商业地产工程，否那么将会是昙花一现。2.2欧美国家商业地产运作模式特点悔美国含模式趋代表纵了西迷方发仰达国脑家商锈业地脚产开切发的救主流架模式愉。其召核心牛是金泄融运贤作，穴美国阻拥有孕最成撒熟和箱完善录的商氏业地念产金来融体孟系，暗商业宰地产渔投资浆信托影基金插和投京资商凑成为梢主导帐者，押而开脉发商炎、建洋筑商患、销应售商稻以及译其他勒商业阴地产范效劳受商那么斤成了捉围绕技资本招、基殃金的索配套兔环节躺。美丰国地胳产模内式的蚕特点会是：胜土地所自由就供给挽，市委场化梳程度讽高忌理论庭上讲箱，在颂19响90鸟年日誉本地男产泡煤沫最戒大的比时候店，如议果把咽整个叉东京恋卖掉络后就佛可以俗买下敏整个姻美国舒，由熄此我孕们可位知当宪时日鸣本地猪价之辱高，奸美国止地价筐之低缺。如训果再鹅追溯僵一下通历史泽，当朽年美艇国西挎部大暗开发向时，士只须夕交纳义10肤美元糊手续杠费就呀可以阅免费皂获得姜无人短居住嘴土地奶16咱0英脊亩，仁只要造定居弊和开奔垦5老年，玉土地抚就永仅远归注私人科所有挪；由呜此形罪成美巡国6炸2%木土地送私有炼的格瘦局，话让政寄府不陆可能朱对土辛地供布给进铲行严住控。里这样搬土地刃的用哨途受体到政址府宏怒观调倒控的涌影响隔就削摩弱了炎很多鸟，最详终通琴过市拢场的恢需求串选择妙了运墨作商嫁业。铲专业奸分工碍明确城美国咬商业羞地产宝开展深模式域主要羞由商振业地麻产金南融产陕业链玉、开廊发产羡业链活、中约介产狸业链腔和流益通产添业链圣等相椅互协态调共能存，纽强调当商业河地产豪开发鞠的所碎有环醒节由逝不同需的专葬业公倘司来葛共同产完成管。而姨且不光同公夸司根阅据自役己的暖专业亮特长膨而专台注于少某个厨细化度产品职市场疯。比衬如：年有专衰做写队字楼佣的，然也有卖独做局大型鲁超市朝的，扯既有蠢做郊抬区成凳排别化墅群缘的，榆也有拍独营盘退休拐社区码的。击就连数开发惕商也裤会做钱细化泉、专润业化垫的分杆工。舒以金祖融运裤作为村核心蒜。斤在美革国商燥业地尽产模呢式的测各个粒链条铺中，帮金融过产业榴链最洗为发示达。娱美国制没有衰一家艳商业适地产委开发博企业尼进入伯世界搅50胶0强江，但尿却有民许多架以商托业地吩产投司资收匠益为挺利润菌来源臭的投咏资商惹、投径资基觉金等中金融佩机构键进入础世界耗50柱0强序。美索国的泰商业际地产峡金融茶产业萄链由锤商业龟地产迈基金袖、投稍资商趁和银捡行组滨成，匪其中矛最大掘局部犬是商械业地侨产基筒金，浙美国来的商谈业地扛产投卫资商米主要岗是从什事物呜业投箩资，桥而非净物业绳开发羽，因继此美弱国真鹅正的况大地黑产商狮都出兵于金卖融领禁域。巨以商慈业地底产投悉资信沃托基宗金为百代表迹，美吗国目摊前约仅有3殖00里多只赠商业补地产猫投资便信托备基金炼，管响理资总产总窗值超读过3薄00爱0亿携美元浊。童收益令群众沃化加荣强了深决策罗的市戏场化真，也淡更加痛理性挪。睡美国惕的商逼业地筛产资掀金只巷有1嗓5%抚左右呼是银笛行资堤金，芦剩下存的7居0%舍是社培会大旁众的虹资金羡，其缩中3剖5%坐是退镰休基紧金，夜35牲%是盘不动全产基吼金。骑商业捧地产稻根本净上是挥私人额投资和，全叮国大膨多数管人都多可以羡通过临不同蝇方式覆参与睡商业滔地产析的投姐资，态主要掘渠道芽是商蹄业地纯产投印资信无托基窗金、吉上市碌企业紫股票乘、M般BS略(房堵产抵闷押贷跃款证凉券)臣等。竖全民瑞参与领投资侦，既雹降低茫了商成业地仁产金读融风记险，召也使殃行业忙利润半被民斩众摊跨平，敲根本从不可股能出晕现如总任由酷国内御商业乐地产标开发嫂商敛彼聚暴纽利的雾现象页。这瓦种收它益大枕众化禾的特项点决散定了坑在运倡作商犹业地帖产时墙每一徒个决察策都容会更赤加市势场化唐，也翼更加漫理性挨，因答为每抹一个策人都辩是这抢个决碧策的爱受益播人，攀也同师样会筋形成仓一种请自发贿的市煮场监假设督机暂制。片美国券商业躺地产许就是兆通过环严格误的专赢业化店细分枝，形甚成一态条横愁向价就值链浪，构蠢成以卵专业须细分属和金眼融运刘作见帮长的面商业评地产转开展桶模式哲。语美国映模式快，其什重点怜在于恰开发酿地产霉，通宅过对系产品仍的精循细化耍定位皂，高桌效地族开发钓流程叫，迅树速地只完成束运作复周期器。从足一个抵宽泛潮的意坚义上昌来说躬，美拾国模黎式的切开发蜓商更吧接近灿于制纹造类摆企业圣。这肆种模垃式也悠是有锁着它术特别品的背诞景，兰美国埋的商杀业地良产市涌场相桶对于呀中国梳的商挑业地艺产市普场起惑步早吓，市乔场化役程度楼高，症市场颈上的作竞争屠比拟砖充分蝇，在牛这种织充分腰竞争店的市玉场之苹下，传加之总成熟伯的金垃融体骑系，狗导致蚁美国更的商汉业地蹲产公受司不睁得不敏采用复高度盒的专沉业化敏，精观细化吩，产齐业化闯，在哗细分邮的市扒场上夜取胜时，靠程长期恶的经锅营获角取利沟益。管美国熄商业中地产帐运作灿模式请的优旅势在搅于：犁通过纠专业惭化、塔产业赖化的浆操作起，可捡以保须证项旬目的葱运作恩成功加保证蛛工程晶的运垮作缩歪短开蔬发周俘期，踢近而闲可以姨提高虚资金型的使谅用效告率，授从而糟产生辨更多棕的收丰益。陪行业朗的标繁准化养，能绩更好旨地进完行品烤牌建陪设，判同时采也可称以很插容易输地进化行连楚锁店松式的家经营堂。婚原因浴在于掩这种圆专业付化的条操作辫，很堪容易浩形成语品牌策的核辽心竞价争力枪，进孕而品奸牌就托很容欺易制显造出陕来了粘，同森时也覆是因障为这太种专先业化汽已经唐形成摔了完动备的漂公司蝇治理堆结构为和战怜略导准向，摩不会去因为迅地区讯的不舱同和与产生赤很多俩的不月利，报因为侮它是贩针对籍市场晃。态美国归商业易地产控运作姨模式彩的劣未势在窜于野：把这种录专业末化操广作，酒生产因的产残品基饲本上永是属捎于同解一类北的，亲它在越一定趟的程话度上高可以奸说是近放弃绍了许律多商师业机收会。筝这种何模式弹的经贸营很盏容易风出现沿“桃骨牌少效应元〞构。冷说是滤专业浙化，搂那就君存在及着相古同的稼一定钳的操广作程毁序或菌者说裙是步腥骤，窜有着凝一个哀公司秤在经章营上赖的属刮于自宵己的应经营局模式沸，这争样一邻个项短目操暖作后谋有问成题，洽充当讽了第乌一张嘴骨牌思，其敏他的荣就会责随后坟，只卧是时约间上驳的问绵题了京。尤凭其是楚在企兼业的邮创业肾前期挂，由涌于对占市场集的认琴识不钉足和往对经乖营模花式没称有充杠分的泥思考行和适榨时的欺做出序改变巧，导野致在恢经营失上起范初是暴有丰岔厚的筑利润掉可图有，可慕在懊悔期的谊开展病过程殖中问俘题就均都暴什露出展来了聚。束归根辰到底汇，大造型商沉业地豆产行交业是含一个兰资本挺密集幸型的剩行业寺，其戚整体蚕运营洲的需京求使痰物业巩必须律保持阵产权佣统一摘，美溉国的较商业前地产烈之所扬以蓬蝶勃发烂展，赏得益脸与其伟资本狠市场炒的开俘放性湖及成他熟化那，可步以依浸靠资所产证径券化烟来吸脊引市跪场上估的其着他资誓本，吊为项扬目的烘运营泉提供进了坚由实的病货币旋根底熄，加匙上科咳学运畏营管游理，烛租金哈的稳瓜定回躺报便控不成征问题挂，市蚁场得掀到健疯康的宫迅速舰成长铜。逼3宅、较亚洲摆商业搅地产凤运作起模式并3.式1章亚洲蛛商业弃地产猛运作虫模式混东南籍亚地绑区商佩业起宗步比穷较晚蝶，但规开展丈迅速浩，2赤0世已纪8槽0年辟代迅弱速形蚁成了墓一股龟新的加产业志潮。扑菲律丑宾、阁马来躲西亚唇、泰旧国的孩购物嚼中心宜规模样均很讨大，肤经营贡管理立也很谷成功脱。如悲菲律飘宾的尼SM党

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【关键词】商业地产模式运营管理风险防范

一、商业地产的概念

商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

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纯姻二、予商业族地产弊运营拴常用成模式烛

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心掘3、吴又租锁又售蛾，部概分租敞，部泄分卖畅，出应租部吉分起软示范扩作用共；或凳者以腾租代散售，目又租售又售晃；还篮可不涨租不粗售，腊自己隆做商促业经甚营，施同时判赚到顺投资滤开发逃利润与和商惊业经味营利犬润；俗还可讨与商寨家联持营，越以物披业为氏股本街，成国立专予业商扮业经孩营公庆司，熊合作押或合剪伙经喂营；窝还有影更巧泽妙的笛方法清是，誓以物傍业与阿其他结人共痕同建泄立商务业经贵营公泥司，雨专门继经营考其开湾发的乐商业舒物业施，并赵以租遮赁的甘方式柄从其素手中恳租用拢他的宿商业电物业飞，同誉时享露有租避赁收宗入、瓜合伙日经营屿收益枝、物羽业增维值三稿局部远利益伯。幼

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挑循四、允商业松地产汗运营骡中法与律风巴险防楼范遇

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抛寇1、配宏观庙调控如的风脱险脉

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4、大型商家经营不善带来的风险

假设大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。因此开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质〞大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。这主要取决与招商这个特殊环节，一些开发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素，导致商业布局不合理，或者因商家经营不善而在开业后退租，其影响较延长招商时间更为严重。

5、售后“包租〞带来的风险

采取“售后包租〞的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在，有局部开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。

6、产权分散带来的风险

开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场