江西南城世纪华城营销策略调整案128张课件

世纪华城营销策略调整案谨程：临川城镇综合开发公司南城分公司世纪华城营销策略调整案谨程：临川城镇综合开发公司南城分公司本次报告的目的项目当前面临的问题如何打破当前这一困局？2本次报告的目的项目当前面临的问题如何打破当前这一困局？2项目当前营销状况项目目前已经开始内部认购，VIP卡已经发放，交2万元可以优惠8千元；目前项目主要媒体运用：户外广告、电视游字、短信；认购期，销售情况并不是很理想，距开发商的预期效果甚远；营销现状3项目当前营销状况项目目前已经开始内部认购，VIP卡已经发放，项目的核心问题市场预期恶化购买信心世纪华城受宏观政策影响，当前南城房地产市场整体疲软，销售状况大不如前。城南地理位置较偏，目前还不被南城广大市民所认可战略？战略？小高层项目在当地抗性较大。4项目的核心问题市场预期恶化购买信心世纪华城受宏观政策影响，当项目的核心问题受宏观政策影响，南城房地产市场整体销售状况大不如前,如何改变当前这一局面？核心问题一核心问题二小高层项目在县级城市历来抗性都较大，如何让客户接受小高层项目？核心问题三城南目前地理位置较偏，周边配套还不是很完善，如何让南城当地居民对其有一个重新的认识？5项目的核心问题受宏观政策影响，南城房地产市场整体销售状况大不问题的突破口通过聘请专业的营销策划代理公司，运用有效的营销策略手段，争夺市场上有限的客户资源。针对问题一针对问题二选择有效的传播渠道，通过合理的营销手段，使目标客群对本区域小高层项目有一个重新定义和认可。针对问题三对城南区域形象进行重新包装和定位，让当地居民对城南有一个新的认识。6问题的突破口通过聘请专业的营销策划代理公司，运用有效的营销策目录第一部分南城房地产市场简析第二部分项目研判第五部分分阶段推广策略调整第六部分媒体计划及费用预算第四部分整体营销策略调整第三部分项目市场定位7目录第一部分南城房地产市场简析第二部分项目研判第一部分南城房地产市场简析

第一部分南城房地产市场简析房地产板块划分通过对南城县城市的构架研究分析，南城县主要分为三大板块；人民银行县支行和县中医院以北为城北板块；县中医院以南，体育路以北、建昌大道以东及盱江以西为老城中心区；体育路以南为城南板块；城北板块老城中心区城南板块9房地产板块划分通过对南城县城市的构架研究分析，南城县主要分为南城县各板块特征对比分析城北板块是南城的新城区，目前楼盘数量相对其他板块较多，配套也在逐步完善当中；老城区生活配套相对完善，交通便利，但由于土地较为稀缺，目前没有任何地产项目；城南板块是南城县的新兴板块，其发展较城北板块晚，目前周边生活配套还有待进一步完善。由于规划当中的火车站将建于此，这必将带动板块内房地产的发展；城北板块老城中心区城南板块本案10南城县各板块特征对比分析城北板块是南城的新城区，目前楼盘数量南城县各在售楼盘概况案名金域华都开发商江西亿城投资发展有限公司策划机构无项目位置王府街与建昌大道交汇处物业管理0.35元/平方米开盘时间08年10月（已开始内部认购）均价2060元/平方米建筑风格现代建筑形态多层、小高层档次定位中高档小区配套车库客户定位以教师、公务员、事业单位中高层管理者为主周边配套县二中、国税局、财政局、凤岗公园主要卖点学校、新行政区、建筑质量主力户型三房二厅二卫、二房二厅130.00M2---150.00M2园林景观小区绿化、水景、园景公园、湖滨绿化项目分析项目宣传渠道目前主要以户外广告为主，楼书折页等宣传资料为辅，但设计较差，不过由于地理位置较好原因，项目销售情况还算理想。11南城县各在售楼盘概况案名金域华都开发商江西南城县各在售楼盘概况案名北京花园开发商江西亿城投资发展有限公司策划机构无项目位置王府街与建昌大道交汇处东南侧物业管理0.35元/平米开盘时间07年6月份均价多层：1960元/平米小高层：2400元/平米建筑风格现代建筑形态多层、小高层档次定位中档小区配套车库客户定位以教师、公务员、事业单位中高层管理者为主周边配套县二中、国税局、财政局、凤岗公园主要卖点公园、绿荫、商业街主力户型三房二厅二卫、二房二厅130.00M2---150.00M2园林景观小区绿化、水景、园景公园、湖滨绿化项目分析项目目前的宣传手法较为单一，由于项去年就入市销售，时间较为充沛，故多层销售情况较为良好，但小高层由于抗性较大，销售情况不是很乐观12南城县各在售楼盘概况案名北京花园开发商江西南城县各在售楼盘概况案名登高花园开发商南城县昌盛房地产有限公司策划机构无项目位置建昌大道北段登高山旁物业管理无开盘时间07年年底均价1923元/平米建筑风格现代建筑形态多层档次定位中档小区配套车库客户定位以教师、公务员、事业单位中高层管理者为主周边配套县二中、国税局、财政局、凤岗公园、明德小学、宏鑫酒店主要卖点公园、商业街主力户型三房二厅二卫、二房二厅130.00M2---150.00M2园林景观无项目分析项目宣传手法比较简单，仅有单页等宣传工具，单由于地理位置优越，且多层又迎合了当地人的居住文化，故销售情况还算理想13南城县各在售楼盘概况案名登高花园开发商南城南城县各在售楼盘概况案名黄金国际开发商江西嘉业房地产开发有限公司策划机构江西同辉创展项目位置南城县南光横道新县政府对面物业管理0.35元/平米开盘时间尚未开盘均价1923元/平米建筑风格现代建筑形态多层、小高层档次定位中档小区配套车库客户定位企业的管理者、传媒人、政府工作人员、个体户等周边配套配套较差、王府街、南城二中、凤岗公园、市民文化广场、九鼎商贸城、法院、公安局、财政局粮食局等国家行政机构单位主要卖点未来发展潜力大、节能、配套、地段主力户型三房二厅二卫、130平米园林景观小区绿化、外面凤岗公园项目分析项目地段较好，配有物业管理公司，强调节能、环保、升值空间，目前处于蓄客期，14南城县各在售楼盘概况案名黄金国际开发商江西主要竞争对手概况项目地块附近有一个120亩的项目，总建筑面积高达17万平米，目前尚未开发，预计在今年9.13号正式开工，年前就可以销售。项目地块内规划了一条人工河，小区配套有幼儿园，420多个车位，其建成必将会是本案主要的竞争对手。15主要竞争对手概况项目地块附近有一个120亩的项目，总建筑面积项目面临竞争环境启示1.板块内竞争：板块内目前有一待建项目，占地面积多达120亩，其建成必将对区域形象有一定的拉升作用，当然也会对本案构成一定的威胁。因此我们可以先发制人，抢在该项目之前进行销售，充分有效地抢夺客户资源；2.板块外竞争：在价格策略和营销手段之间寻找突破口，顺势突围；黄金国际三江苑

本案本项目？板块外楼盘16项目面临竞争环境启示1.板块内竞争：板块内目前有一待建项目，区域现状——楼盘规模南城县目前楼盘规模都不是很大，大都在10～20亩之间。17区域现状——楼盘规模南城县目前楼盘规模都不是很大，大都在10区域现状——小高层项目销售价格：目前南城县的小高层项目销售价格都集中在2300～2400元/平米之间。销售现状：小高层项目由于单价和居住成本相对较高，在当地抗性相对较大，销售情况都不是很理想。未来趋势：南城县由于房地产起步较晚，当地居民对小高层的接受度不是很高。随着人们生活水平的不断提高和居住观念的转变，小高层必将会慢慢被当地人接受。18区域现状——小高层项目销售价格：目前南城县的小高层项目销售价区域现状——建筑形态南城县目前所开发楼盘，多为多层建筑，也有少量小高层项目。多层项目小高层项目19区域现状——建筑形态南城县目前所开发楼盘，多为多层建筑，也有区域现状——楼盘均价目前南城县房地产价格多层在1800元/㎡——2000元/平米之间；小高层项目价格多在2300～2400元/㎡之间。多层小高层20区域现状——楼盘均价目前南城县房地产价格多层在1800元/㎡现状——产品档次和建筑风格南城由于房地产起步晚，楼盘整体的销售价格相对不高，在成本和技术双重因素约束的情况下，南城房地产整体的档次比较平庸。南城县目前所开发楼盘，建筑风格比较单一，基本上都为现代简洁风格，缺乏特色露盘。21现状——产品档次和建筑风格南城由于房地产起步晚，楼盘整体的销现状——园林规划及内部相关配套南城由于房地产价格不是很高，而园林规划在成本造价中占有一定的分量，加之当地楼盘规模都较小，不具备规模优势。受成本和规模双重因素的制约，当地的园林景观规划都相对落后。南城由于人们人均生活水平程度不是很高，观念也相对其他大中城市落后，对小区内部配套的要求并不是很高，受这些因素影响，当地所建项目小区内部配套都相对较为缺乏。22现状——园林规划及内部相关配套南城由于房地产价格不是很高，而现状——产品户型南城作为地市县，当地居民都较习惯于三代同堂的生活，故购房时都偏爱大面积户型，在综合考虑价格和面积需求的情况下，当地居民对三房的需求量较大，其次是二房。23现状——产品户型南城作为地市县，当地居民都较习惯于三代同堂的现状——媒体运用南城县由于辖区范围不是很大，人口都较为集中，这种特殊的原因，导致当地的宣传渠道主要以户外广告、围墙广告为主，DM宣传页、楼书、单页等宣传资料为辅。24现状——媒体运用南城县由于辖区范围不是很大，人口都较为集中，区域房地产市场总结南城县由于房地产起步较晚，在开发楼盘占地面积均比较小，建筑形态以多层为主，小高层项目相对较少；当地居民大多喜欢三代同堂，故购房者对三房等大面积户型需求量较大，其次是二房；房地产整体发展相对落后，园林景观规划水平较差；多层项目销售情况相对较好，小高层项目销售抗性较大；当地媒体宣传渠道较为单一，主要以户外广告、围墙广告、DM宣传页为主；随着城市的发展和人们生活水平的提高，只要通过合理的引导，小高层等高品质住宅会被越来越多人接受；25区域房地产市场总结南城县由于房地产起步较晚，在开发楼盘占地面第二部分项目研判第二部分项目研判项目所属区域27项目所属区域27项目各项经济技术指标规划用地面积：21334平米建筑占地面积：5457平米建筑面积：55550平米建筑密度：27.5%容积率：≤2.7绿化率：≥35%总户数：308户28项目各项经济技术指标规划用地面积：21334平米28项目地块现状项目地块目前正在开工打挖桩基，基地工程已经初现，部分场地仍在平整。29项目地块现状项目地块目前正在开工打挖桩基，基地工程已经初现，项目地块周边现状——商业商业不发达县城边缘缺乏高端人群居民较少涉足区域人口稀少30项目地块周边现状——商业商业不发达县城边缘缺乏高居民较少人口项目地块周边现状——教育资源南城第一重点中学南城实验小学南城实验中学南城师范学校15分钟以内15分钟以内15分钟以内15分钟以内31项目地块周边现状——教育资源南城第一重点中学南城实验小学南城项目地块周边现状——交通项目周边路网体系已经形成，路面平整宽阔，交通状况较好32项目地块周边现状——交通项目周边路网体系已经形成，路面平整宽项目的SWOT分析优势Strength

地块周边有一规划中的火车站，地段的发展前景较好；南城县目前唯一一家配备星级酒店的项目；项目的整体品质在南城相对较高；劣势Weakness项目地块较小，不具备规模效应；小高层项目在南城抗性较大；开发商目前资金不充裕，对售楼的回笼资金依赖性较大机会Opportunity本案不远处有一规划当中的火车站，这是本案的机会。只要充分宣传利用好这一资源，对本案的销售会带来较大的帮助；项目附近有一待建大盘项目，这势必对本区域形象有一定程度的拉升，对本案来说是一机会；观望期过后，刚性需求的释放，给本案带来较大的机会；威胁Threat

本案地块附近有一待建大盘项目，预计今年9.13日开工，其建成后，必将对本案造成较大的威胁；房地产宏观政策的不确定性，给本案带来较大的风险；33项目的SWOT分析优势Strength地块周边有一规划中项目卖点提炼项目地块周边有一规划中的火车站，火车站的建成必然会带动板块内商业的发展，吸引大量的人流入驻，从而形成城南核心生活圈（CLD）；南城目前只有一个三星级“宏鑫大酒店”，而本案自身配置的四星级酒店必然使本案成为城市一大亮点；本案系集居住、购物、休闲、娱乐为一体的复合型社区，功能完善，配套齐全；项目周边教育资源较为丰富，其浓厚的人文气息对本案的形象有一定程度的提升作用；本案占地面积30多亩，与南城其他项目相比，规模相对较大34项目卖点提炼项目地块周边有一规划中的火车站，火车站的建成必然第三部分项目市场定位第三部分项目市场定位项目的战略发展南城的边缘区陌生、配套缺乏、生活不便较少共享设施，民众很少涉足的区域现状南城核心CLD区繁华、配套全、生活便利设施共享，全市民众的活动中心未来？以新城镇的标准建设本区域

国际化、时尚现代以及生态的社区规划系统高密度的交流联系——社区内部与社区外部的融通高标准智能化的产品设计和服务设施高标准的基础设施，建设先行融资渠道的多元化以新城镇开发理念，规划未来的城市CLD区36项目的战略发展现状未来？以新城镇的标准建设本区域以新城镇开发项目形象定位城南首个高品质精英社区阐述：四星级酒店、电梯观景房、超高的绿化率、完善的配套——高品质社会上层，现代，时尚，品味高雅，富有情调——精英社区37项目形象定位城南首个高品质精英社区阐述：四星级酒店、电梯观卖点支持城南首个高品质精英社区地段建筑交通配套南城未来核心CLD生活区四通八达的路网，生活畅通无阻高品质电梯住宅，时尚优雅酒店生活星级服务38卖点支持城南首个高品质精英社区地段建筑交通配套南城未来四通八项目客户定位界定：区内现有项目的主流购买客户群；职业：政府机关、私营业主、中学教师、医务工作者、当地运输司机、外出务工返乡人群；来源：老城区及城南板块；年龄：35－50岁；收入：个人月收入主要在3000元以上置业特征：大部分为二次置业，注重项目的品质和区域的发展前景职业：收入较高的周边乡镇人群、城南板块的换房客；来源：周边乡镇及城南板块；年龄：28－45岁；收入：个人月收入主要在2300元以上；置业特征：注重品质，对价格较为敏感，偏向高性价比产品。重要客户核心客户显性客户隐性客户界定：需要被挖掘、被引导的潜在客户群；基于对市场分析的提炼以及对本项目开发策略的取向，客户定位如下：本项目的客户定位策略抓住现有的显性客户群，然后引导潜在的隐形客户，提供满足他们投资需求和精神层次需求的产品。39项目客户定位界定：区内现有项目的项目客户定位年龄主要集中在30－45岁；家庭结构为处于满巢期的三口之家；多数人和父母居住，过着三代同堂的生活；来源区域主要集中在老城区及城南板块；工作稳定，家庭年收入相对较高，并非顶富层大部分客户有二次以上置业经验；物理层面年龄主要集中在30－45岁，主要来源于南城县老城区、城南板块和周边乡镇具备一定经济基础的客群南城县的中高收入阶层目标客群定位财富积累阶段，有一定的经济实力；喜欢攀比，彰显自己实力，容易接受新鲜事物；衣锦还乡，喜欢向别人炫耀自己的成功；人云亦云，少有主见，喜欢被周围人追捧的感觉；追求健康高品质生活，对住宅小区的品质和区域未来的发展前景比较在意；心理层面40项目客户定位年龄主要集中在30－45岁；物理南城县的中高收入项目客户定位初期首先锁定老城区和城南区客户，后逐步向城北区拓展，打破传统思维模式，打破传统营销手法，提高本案的抗风险能力；客户划分策略－锁定核心区域的同时，直接面对第二圈面、第三圈面更大范围的客户群第一圈层第一圈层第二圈层第三圈层第一圈层第四圈层政府机关工作人员及私营业主运输司机及外出务工返乡人员当地医务工作者及中学教师城南板块内的换房客41项目客户定位初期首先锁定老城区和城南区客户，后逐步向城北区拓调查客户案例姓名：王先生职业：货运司机年龄：33岁收入：3500元以上兴趣：平时喜欢在家看看电视、打打牌、有空喜欢一家人去胜利路逛街购物目前居住状况：从事运输行业不到一年，目前还在租房对住房的要求:希望在未来一年内拥有一套属于自己的住房42调查客户案例姓名：王先生职业：货运司机对住房的要求:调查客户案例姓名：李先生职业：超市老板年龄：45岁收入：4000元以上兴趣：平时喜欢在家看看报纸、约朋友去宾馆打麻将目前居住状况：拥有两套自住房对住房的要求:如果有品质较好的楼盘，不排除购买第三套住房。43调查客户案例姓名：李先生职业：超市老板对住房的要求:调查客户案例姓名：刘女士职业：中学教师年龄：38岁收入：2000元左右兴趣：平时喜欢在家看看报纸、杂志之类的书籍，有时经常会约朋友去吁江散散步目前居住状况：拥有一套自己的住房，面积90平米左右对住房的要求:希望换一套面积大一点的住房，以解决当前家里拥挤的现状44调查客户案例姓名：刘女士职业：中学教师对住房的要求:调查客户案例姓名：涂小姐职业：机关职员年龄：27岁收入：2000元左右兴趣：平时喜欢在家上上网，晚上则经常约朋友去逛街、看电影，喝茶目前居住状况：目前和父母同住对住房的要求:希望在一两年之内拥有一套属于自己的爱巢45调查客户案例姓名：涂小姐职业：机关职员对住房的要求:世纪华城说什么？世纪华城项目内涵及产品形象用一句话概括，就是：少数人的华城，所有人的梦想这就是我们核心广告语46世纪华城说什么？世纪华城项目内涵及产品形象用一句话概括，就是世纪华城主推广告语少数人的华城，所有人的梦想阐述：

世纪华城定位依据南城县高端客户层的高档次住宅标准，以升级的产品、创新的生活方式，引领南城居住生活新潮流、新标准。本项目为城南板块第一个高品质小高层项目，是社会精英阶层的栖息地，而渴望成功是每一个人的梦想，项目广告语充分将这一优势凸显无疑。47世纪华城主推广告语少数人的华城，所有人的梦想阐述：

世纪华城辅助广告语抢夺城南，占尽先机；对建筑，我们苛求其每一个细节；居超高层住宅，享人上人生活；高高在上的尊贵；给你一个私密安全的家；城市观景房，1900元起限量发售；48世纪华城辅助广告语抢夺城南，占尽先机；48第五部分整体营销策略调整

第五部分整体营销策略调整一期住宅售价建议南城辖区范围较小，目前有几个售楼盘，多层项目在当地市场比较广阔，小高层项目则抗性则较大。而本案作为城南首个小高层项目，虽然区域竞争压力较小，但销售具有一定程度的挑战。因此，价格策略制定将极为重要，通过综合考虑，我们建议用市场比较法制定价格。项目均价：南城县小高层项目均价大都在2300～2400元/平米之间，综合考虑项目当前区域情况、竞争状况和自身因素，建议本案一期住宅开盘均价为2200元/平米。50一期住宅售价建议南城辖区范围较小，目前有几个售楼盘，多层项目价格策略一以优惠甚至震撼价入市低高小幅加价，逐步攀升以优质优价的形象打入市场，抢占份额获得市场关注，聚集人气51价格策略一以优惠甚至低高小幅加价，逐步攀升以优质优价的形象打价格策略二楼层和环境相对较差的单位楼层和环境较好的单位先推出再推出随着市场取得良好的反应品质较差的单位，价格可以相对较低，可以有效地配合项目开盘以“低价入市吸引眼球”的策略品质较好的单位可以将项目整体的价格提升，提升项目整体形象。52价格策略二楼层和环境相对较差的单位楼层和环境较好的单位先推出价格策略三优价房以少部分位置极差且面积较大的单位以最低起价出售，作为“优惠单位”，以相对较低的价格造成热销、抢购场面。

53价格策略三优价房以少部分位置极差且53一期推出房源一期推出1号楼的1、2两个单元的住宅共55套，试探市场54一期推出房源一期推出1号楼的1、2两个单元的住宅共55套，试二期加推房源在一期畅销的前提下，二期加推2号楼西面25套住宅（暂定25套，具体加推多少视一期销售情况而定）55二期加推房源在一期畅销的前提下，二期加推2号楼西面25套住宅入市时机建议

目前，项目正在动工开挖，桩基工程已经初步完成。由于受新政影响，当前南城楼市处于疲软状态，许多购房客都期待奥运过后再观看房价走势，故项目入市最佳时机是奥运完毕之后。加之本项目小高层住宅，价格相对区域内多层项目高，且在当地具有较大的抗性，市场接受需要一定的时间，所以建议：一期正式销售时间：2019年12月07日二期正式销售时间：视一期销售情况而定高调发动，孔雀开屏不完美不开盘56入市时机建议目前，项目正在动工开挖，桩基工程已经初步开盘条件取得《预售许可证》前期蓄客理想建筑模型已完成销售人员已完成上岗培训已完成销售人员的工服、名片制作宣传铺垫到位（户外广告、报纸软文广告）57开盘条件取得《预售许可证》57一期营销阶段划分

在面市时机和公开发售时间确定的情况下，我司根据以往的经验将项目一期销售划分为五期，即内部认筹期、开盘期、强销期、持销期和尾盘期，不同的销售期有不同的策略倾向性：内部认购期尾盘期开盘080910111209-01020304050607080910开盘期持续强销期强销期58一期营销阶段划分在面市时机和公开发售时间确定的情况下，项目各阶段时间划分及回款计划推广阶段起始时间一期预计销售率销售面积回款额内部认购期（2个月）现在—12.07——————开盘期(2个月)12.07.—09.02.0240％3968㎡508万元强销期(3个月)02.02—05.1035％3472㎡445万元持销期(2个月)05.10—07.0520％1984㎡254万元尾盘期(1个月)07.05—08.155％496㎡64万元59项目各阶段时间划分及回款计划推广阶段起始时间一期预计销售面积项目的VI系统建议由于本案原先设计并制作了项目的全套VI，已经投入市场使用，市场上已经形成了一定的认知。为了与项目前期的形象进行良好的衔接，并降低项目的宣传成本，故我司继承了项目原有的VI系统，只对其稍做了些局部处理和调整。60项目的VI系统建议由于本案原先设计并制作了项目的全套VI，已项目的色系建议主色系白/靛蓝辅助色蓝灰/深红理性与睿智的代表色热情与灵动的代表色绝对的肯定，纯粹的生活纸醉金迷之后洗炼出生活的华贵白天的城市夜晚的城市主色系：白/靛蓝辅助色：灰蓝/深红R:255G:255B:255R:50G:50B:150R:100G:100B:150R:130G:0B:061项目的色系建议主色系理性与睿智的代表色热情与灵动的代表色绝对车体62车体62道旗63道旗63服装64服装64围墙65围墙65广告伞和广告帽66广告伞和广告帽66导视系统67导视系统67手提袋68手提袋68信封、信纸、VIP卡69信封、信纸、VIP卡69第六部分分阶段推广策略调整

第六部分分阶段推广策略调整内部认购期通过有目的前期酝酿和宣传工作，使本项目在市场成为讨论的焦点，引起广泛的关注，初步树立项目高端形象，提高项目的知名度。聚集人气，为掀起公开发售的热销势头造势。最大限度地挖掘目标客群，使本项目达到一定数量的VIP卡诚意认购，实现开盘即可达到预定销售率的目标。销售推广目标配合工作现场售楼处开放（已开放），尽早组建市内售楼部；宣传资料开始设计制作；销售人员技能培训；沙盘、模型等销售物料到位；VIP卡诚意认购；71内部认购期通过有目的前期酝酿和宣传工作，使本项目在市场成为讨内部认购期主要传播方式线上传播圈层效应（注入阶层及贵宾特权感）主要传播内容案名项目高端形象区域未来价值项目入市信息72内部认购期主要传播方式线上传播主要传播内容案名72内部认购期传播渠道户外广告内容：调性展示，概念造势DM宣传页内容：以预告式首次将项目导入市场短信告知内容：以预告式首次将项目导入市场73内部认购期传播渠道户外广告73内部认购期户外广告本阶段户外传播主题抢夺城南，占尽先机少数人的华城，所有人的梦想

74内部认购期户外广告本阶段户外传播主题74内部认购期户外广告调性参考75内部认购期户外广告调性参考75内部认购期户外广告调性参考76内部认购期户外广告调性参考76内部认购期DM宣传页/短信本阶段DM及短信传播主题

VIP卡火爆限量发售中………10月2日全城热销

77内部认购期DM宣传页/短信本阶段DM及短信传播主题77内部认购期DM宣传页调性参考78内部认购期DM宣传页调性参考78内部认购期DM宣传页调性参考79内部认购期DM宣传页调性参考79内部认购期——售楼部建议双售楼部建议项目现场和老城区各一个售楼部，对项目的销售可以起到较好的促进作用；项目现场老城区80内部认购期——售楼部建议双售楼部建议项目现场和老城区各一个售内部认购期——售楼部建议售楼处功能分区建议接待区：为销售人员接待客户的第一站，一般设在售楼处显眼的地方，接待区摆放可供8位销售人员坐的接待台，并设3部以上的热线电话及传真机（在销售时核对销控）。展示区：摆放展板及模型的区域，是楼盘信息的展现场所，应留足够的通道让客户浏览和销售人员解说。洽谈区：销售人员与客户洽谈区和下定的地方，由于客户普遍存在“羊群效应”，应适当地区隔开各组客户，建议在洽谈区摆放7-8张洽谈桌，每桌可容纳3-4人为宜。休闲区：项目定位为高端产品，来此购房的客户亦为有身份人士，因此建议在本案售楼处内设置一休闲区域，展示本案情调及对客户的细微关怀。81内部认购期——售楼部建议售楼处功能分区建议接待区：为销售人员内部认购期——项目现场包装导视系统包装灯杆旗：在楼盘附近的建昌大道和富民路段的路两侧做上灯杆旗，既可为客户进入现场作指引，又可在客户进入现场前营造热烈的销售气氛，带动客户情绪。指示牌：在建昌大道和富民路段上几个主要的拐角处竖立指示牌，引导客户。指示牌高约3M左右，上面标注楼盘名称及方向指示，并在箭头上注明距离，如300M、100M、50M等。82内部认购期——项目现场包装导视系统包装灯杆旗：在楼盘附近的建内部认购期——其他宣传渠道建议油站广告加油站，最理想的驾车者推广渠道建议与吁江大道加油站，金三口加油站，万年桥加油站联盟合作，对项目进行宣传。83内部认购期——其他宣传渠道建议油站广告加油站，最理想的驾车者内部认购期——其他宣传渠道建议以纸巾盒作为派发媒体盒面可以作为广告派送对象：私家车派送人员：油站人员派送期限：约1个月（可只限周六日）监控油站对于纸巾盒的监控程序有严格管理，助扩散有清晰的出货进货记录驾车者不能多拿，因为是按条件派发可以每天提供派发报告，可以随时监督管理可以２４小时派发，不受时间限制84内部认购期——其他宣传渠道建议以纸巾盒作为派发媒体盒面可以作内部认购期——其他宣传渠道建议纸巾盒小礼品（手机座）85内部认购期——其他宣传渠道建议纸巾盒小礼品85内部认购期——其他宣传渠道建议消费场所联盟活动针对大型卡拉OK、餐厅、桑拿场所等提供优惠折扣摆放宣传物料86内部认购期——其他宣传渠道建议消费场所联盟活动针对大型卡拉O内部认购期——其他宣传渠道建议酒店内酒店外台卡超市外电梯内87内部认购期——其他宣传渠道建议酒店内酒店外台卡超市外电梯内8内部认购期——其他宣传渠道建议88内部认购期——其他宣传渠道建议88内部认购期SP促销活动建议通过举办“世纪华城”产品说明会，让客户对我们的项目有一个更深的了解，并邀请当地著名专家和学者现场造势，树立本项目高端形象。89内部认购期SP促销活动建议通过举办“世纪华城”产品说明会，让开盘期将预热期积累客户充分消化，营造公开发售期热销态势；利用开盘大型活动、优惠措施及该阶段的国庆、元旦等节日进行促销；将项目“新都市主义综合体精英之城”住宅形象树立、完善到位；销售推广目标配合工作完成开盘现场布置和工作筹备；诚意客户的来访登记跟踪；90开盘期将预热期积累客户充分消化，营造公开发售期热销态势；销售开盘期全方位攻击主要传播方式主要传播内容项目的高端形象；项目的高品质户外广告内容：项目高端形象报纸广告内容：项目高端形象DM宣传页内容：项目的高品质传播渠道91开盘期全方位攻击主要传播方式主要传播内容项目的高端形象；户外开盘期本阶段传播主题本阶段传播主题（户外/报广/DM）

高高在上的尊贵居超高层住宅，享人上人生活

92开盘期本阶段传播主题本阶段传播主题（户外/报广/DM）92开盘期户外/报广/DM调性参考93开盘期户外/报广/DM调性参考93开盘期户外/报广/DM调性参考94开盘期户外/报广/DM调性参考94开盘期SP促销活动建议举办盛大开盘仪式，开盘当日到现场签认购书的客户有额外3个点的优惠，开盘一周内到现场的客户有额外2个点的优惠；凡开盘当日到现场登记的客户，可参与有奖活动（具体待细化），并均可获赠精美纪念品（待定）。95开盘期SP促销活动建议举办盛大开盘仪式，开盘当日到现场签认购开盘期SP促销活动建议通过举办“我心目中的南城”摄影大赛活动，吸引当地眼球，引起轰动。并对参赛者提交的作品评出1个头等奖、4个二等奖和6个三等奖，获奖选手可获得500——2000元奖品不等。96开盘期SP促销活动建议通过举办“我心目中的南城”摄影大赛活动强销期持续开盘期的热度进行强势销售；充分利用该阶段的大型节日进行促销；初步建立项目及发展商地产品牌；尽可能的实现销售，回收资金。销售推广目标配合工作建立客户数据库；97强销期持续开盘期的热度进行强势销售；销售推广目标配合工作建立强销期主要传播方式线上传播线下传播主要传播内容项目的高品质项目的服务配套传播渠道户外广告内容：项目的高品质DM宣传页内容：项目的高品质98强销期主要传播方式线上传播主要传播内容项目的高品质传播渠道户强销期户外广告本阶段户外/DM传播主题对建筑，我们和您一样苛求

99强销期户外广告本阶段户外/DM传播主题99强销期户外/DM调性参考100强销期户外/DM调性参考100强销期户外/DM调性参考101强销期户外/DM调性参考101强销期SP促销活动建议为庆祝本小区获得“南城县模范品质住宅社区”称号，特举办“元旦歌舞会”活动，并诚邀老业主及诚意客户参加，为项目树立口碑，营造正面形象；102强销期SP促销活动建议为庆祝本小区获得“南城县模范品质住宅社持续期利用工程进度的阶段性成果作为宣传的阶段主题；利用二期住宅的推广，带动一期剩余单位的销售；进一步提升楼盘高品质形象；销售推广目标配合工作总结销售；销售人员重新加强培训；103持续期利用工程进度的阶段性成果作为宣传的阶段主题；销售推广目持续期主要传播方式线上传播线下传播主要传播内容项目的高品质项目的服务配套传播渠道户外广告内容：项目的高品质DM宣传页内容：项目的服务配套104持续期主要传播方式线上传播主要传播内容项目的高品质传播渠道户持续期户外广告本阶段户外（与强销期保持一致）

对建筑，我们和您一样苛求

105持续期户外广告本阶段户外（与强销期保持一致）105持续期户外广告调性参考106持续期户外广告调性参考106持续期DM广告本阶段DM传播主题

给你一个私密安全的家

107持续期DM广告本阶段DM传播主题107持续期DM调性参考108持续期DM调性参考108尾盘期促进二期销售，形成热销态势；带动一期剩余单位销售；巩固项目及发展商品牌。销售推广目标配合工作样板间开放；109尾盘期促进二期销售，形成热销态势；销售推广目标配合工作样板间尾盘期主要传播方式线上传播主要传播内容项目的优惠措施传播渠道户外广告

内容：降价、促销110尾盘期主要传播方式线上传播主要传播内容项目的优惠措施传播渠道尾盘期户外广告本阶段户外传播主题

城市观景房，1900元限量发售111尾盘期户外广告本阶段户外传播主题111持续期户外广告调性参考112持续期户外广告调性参考112尾盘期促销手段老客户带新客户奖励；视具体的销售情况确定让利措施，宜采用送家电、厨卫装修、旅游机会、大奖等暗降的让利形式。113尾盘期促销手段老客户带新客户奖励；113第七部分媒体计划及费用预算

第七部分媒体计划及费用预算媒体选择考虑因素本项目的纯高端定位；

南城县楼盘90%以上为本土消化；

本项目目标客户定位（老城区为主，周边换房客为辅）；

本项目产品特征（小高层项目）；

本项目营销战略：产品先行，公关活动为切入点，项目品牌带动企业品牌；

南城媒体现状（户外、DM宣传为主，电台、报纸为辅）。115媒体选择考虑因素本项目的纯高端定位；

南城县楼盘90%以上媒体策略

根据本项目目标客户定位、南城县楼盘销售本土化特征决定本项目媒体选择上户外