房地产开发资金的筹集-41张课件

第五章房地产开发资金的筹集

房地产开发资金筹集的基本概念

房地产开发资金的筹集方式

房地产开发资金筹集规划

9/27/20231房地产开发与经营第五章房地产开发资金的筹集房地产开发资金筹集的基本概第一节房地产开发资金筹集的基本概念

一、房地产开发资金总额的构成（一）自有资金

1.资本金2.资本溢价（二）借入资金

1.长期借款2.流动资金借款3.其他短期借款9/27/20232房地产开发与经营第一节房地产开发资金筹集的基本概念一、房地产开发资二、资金筹集渠道与资金筹集方式

（一）资金筹集渠道

1.资金筹集渠道的含义资金筹集渠道，是指筹集资金来源的方向和通道。2.房地产开发资金筹集的渠道

(1)自有资金(2)国内债务资金(3)国外债务资金9/27/20233房地产开发与经营二、资金筹集渠道与资金筹集方式8/1/20233房地产开发境外资金对内地房地产的加速涌入

9/27/20234房地产开发与经营境外资金对内地房地产的加速涌入8/1/20234房地产开发（二）资金筹集方式1.资金筹集方式的含义

筹集资金方式，是指筹集资金时所采用的具体形式。2.房地产开发资金筹集的方式(1)吸收投资(2)发行股票(3)发行债券(4)向银行借款

9/27/20235房地产开发与经营（二）资金筹集方式8/1/20235房地产开发与经营三、长期资金筹集与短期资金筹集（一）长期资金筹集

1.长期资金筹集的含义长期资金指筹集使用期在一年以上，用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产的资金。2.长期资金筹集的方式长期资金主要通过直接投资、发行股票、银行中长期借款和保留盈余等方式筹集。9/27/20236房地产开发与经营三、长期资金筹集与短期资金筹集8/1/20236房地产开发（二）短期资金筹集1.短期资金筹集的含义

短期资金指筹集使用期在一年以内，用于企业日常经营活动中占用在流动资产上的资金。2.短期资金筹集的方式

短期资金主要通过商业信用、银行短期借款等方式筹集。9/27/20237房地产开发与经营（二）短期资金筹集8/1/20237房地产开发与经营四、直接筹集资金和间接筹集资金（一）直接资金筹集1.直接资金筹集的含义2.直接资金筹集的方式（二）间接资金筹集1.间接资金筹集的含义2.间接资金筹集的方式9/27/20238房地产开发与经营四、直接筹集资金和间接筹集资金8/1/20238房地产开发五、资金成本与资本结构（一）资本成本1.资本成本的含义2.资金成本的构成（二）资本结构1.资本结构的含义2.资金结构的确定

9/27/20239房地产开发与经营五、资金成本与资本结构8/1/20239房地产开发与经营六、财务风险与财务杠杆（一）财务风险1.房地产开发企业的财务风险含义2.房地产开发企业的财务风险的分类（二）财务杠杆1.房地产开发企业的财务杠杆含义2.财务杠杆系数9/27/202310房地产开发与经营六、财务风险与财务杠杆8/1/202310房地产开发与经营七、房地产开发企业筹集资金的目的和原则（一）房地产开发企业筹集资金的目的

1.实现项目投资开发目标和企业发展目标2.偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构（二）房地产开发企业筹集资金的原则

1.时机适当原则2.安全性原则3.经济性原则4.可行性原则5.盈利性原则

9/27/202311房地产开发与经营七、房地产开发企业筹集资金的目的和原则8/1/202311第二节房地产开发资金的筹集方式

一、向银行借款（一）房地产开发企业向银行借款的种类1.房地产开发企业流动资金贷款2.商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款3.房地产开发项目贷款4.抵押贷款9/27/202312房地产开发与经营第二节房地产开发资金的筹集方式一、向银行借款8/房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭概念之比较房屋抵押贷款是指借款人（或第三人）将自己有权处分的房屋抵押于贷款人，贷款人将一定数额的款项贷给借款人的行为。购房抵押贷款是指购房人为了能从贷款人处贷得一定数额的款项，而将有权处分的财产或第三人将自己有权处分的财产抵押给贷款人，从而使购房人贷得相应款项的行为。按揭则是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与开发商签订的住房买卖合同规定所规定的所有权益抵押给按揭银行，或将其与开发商签订的买卖合同所取得住房抵押给按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由开发商的一种市场行为的总称。区别：1、目的上；2、抵押物上；3、买卖合同以及担保合同标的物上。9/27/202313房地产开发与经营房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭概念之比较房屋抵押贷款是指借美国：房地产金融资金来源渠道多样性保险公司商业银行储蓄贷款银行互助储蓄银行抵押银行房地产投资信托公司9/27/202314房地产开发与经营美国：房地产金融资金来源渠道多样性保险公司8/1/20231我国商业银行的作用A：土地储备贷款；B：土地转让与开发贷款；C：房地产开发与建设贷款；D：个人住房贷款；E：土地出让金；F：业务承包与转包资金；G：定金、预付款。商业银行

商业银行商业银行商业银行土地储备中心房地产开发商开发商、建筑商个人购房者ABCDFEG9/27/202315房地产开发与经营我国商业银行的作用A：土地储备贷款；商业银（二）向银行借款的程序1.提出借款申请2.银行审核申请3.签订借款合同4.企业取得借款5.企业归还借款9/27/202316房地产开发与经营（二）向银行借款的程序8/1/202316房地产开发与经营（三）借款企业归还借款的方式

1.定期按等额还本，每月付息一次2.定期按等额还本付息3.每月计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清4.到期本金利息累计一次付清（四）借款合同1.借款合同的基本条款2.借款人的权利和义务3.贷款人的权利和义务（五）银行短期和长期借款的优缺点

1.银行短期借款的优缺点2.银行长期借款的优缺点9/27/202317房地产开发与经营（三）借款企业归还借款的方式8/1/202317房地产开发房地产贷款还款额计算

1、等额本息还款月还款额计算：式中：—每月等额偿还贷款本息额；

P—贷款本金；—月利率；—贷款总月数通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：且有：将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。也可计算一年的还贷额抵押常数因子。9/27/202318房地产开发与经营房地产贷款还款额计算1、等额本息还款月还款额计算：8/1/等额偿还中本金与利息的关系：9/27/202319房地产开发与经营等额偿还中本金与利息的关系：8/1/202319房地产开发2、本金等额还款月还款额计算

----每月偿还的本金额；

----第t月偿还的利息额；----第t月本息偿还总额。

本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月利息。9/27/202320房地产开发与经营2、本金等额还款月还款额计算--本金等额还款利息与本金关系图时间利息本金月还款额线9/27/202321房地产开发与经营本金等额还款利息与本金关系图时间利息本金月还款额线8/1/2例子某房地产开发企业向某银行一次借款100万元，年利率为10%，还款期为5年。请问：按照不同的还款方式，最后该企业的还款总额分别是多少？9/27/202322房地产开发与经营例子某房地产开发企业向某银行一次借款100万元，年利率为10定期按等额还本，每期付息一次9/27/202323房地产开发与经营定期按等额还本，每期付息一次8/1/202323房地产开发与定期按等额还本付息9/27/202324房地产开发与经营定期按等额还本付息8/1/202324房地产开发与经营每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清9/27/202325房地产开发与经营每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清8/1/202二、发行债券（一）企业债券的种类和特点1.企业债券的种类2.企业债券的特点（二）企业债券的发行

1.企业债券发行的条件2.发行企业债券的管理3.企业债券的发行方式4.企业债券的发行价格（三）企业债券筹资的优缺点1.企业债券筹资的优点2.企业债券筹资的缺点9/27/202326房地产开发与经营二、发行债券8/1/202326房地产开发与经营三、发行股票（一）股票的种类和特点1.股票的种类2.股票的特点（二）发行股票的条件和程序

1.发行股票的条件2.发行股票的程序（三）股票的发行与承销方式

1.股票的发行方式2.股票的承销方式（四）股票筹资的优缺点

1.股票筹资的优点2.股票筹资的缺点9/27/202327房地产开发与经营三、发行股票8/1/202327房地产开发与经营四、自有资金筹集（一）资本金筹集1.货币形态资本金筹集2.非货币形态资本金筹集（二）企业公积金1.资本公积金筹集2.盈余公积金筹集

9/27/202328房地产开发与经营四、自有资金筹集8/1/202328房地产开发与经营五、吸收外商投资（一）外商投资的方式

1.合资经营（股权式经营）2.合作经营（契约式经营）3.外资独营

（二）外商投资的审批程序9/27/202329房地产开发与经营五、吸收外商投资8/1/202329房地产开发与经营第三节房地产开发资金筹集规划

一、开发资金筹集规划及资金筹集结构分析（一）开发资金筹集规划的概念和基本内容1.房地产开发资金筹集规划的概念2.房地产开发资金筹集规划的基本内容9/27/202330房地产开发与经营第三节房地产开发资金筹集规划一、开发资金筹集规划及（二）房地产开发资金筹集结构分析

1.筹资资本结构2.筹资方式结构3.筹资来源结构4.筹资成本结构5.筹资期限结构9/27/202331房地产开发与经营（二）房地产开发资金筹集结构分析8/1/202331房地产二、房地产开发资金筹集的成本分析（一）资金成本的概念和确定

1.资金成本的概念2.资金成本的确定（二）财务杠杆与筹资成本分析

1.当资金利润率大于借款利息率时2.当资金利润率小于借款利息率时9/27/202332房地产开发与经营二、房地产开发资金筹集的成本分析8/1/202332房地产住房公积金的缴存1.住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户。2.单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。9/27/202333房地产开发与经营住房公积金的缴存1.住房公积金管理中心应当在受委托银行设立3.职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。4.新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。9/27/202334房地产开发与经营3.职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以5、职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5％；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。6、职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。7、单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。9/27/202335房地产开发与经营5、职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平住房公积金的提取和使用职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的。9/27/202336房地产开发与经营住房公积金的提取和使用职工有下列情形之一的，可以提住房公积金管理中心的收支管理1、增值收益。住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供担保。住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。2、管理费用。住房公积金管理中心的管理费用，由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上交本级财政，由本级财政拨付。住房公积金管理中心的管理费用标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门按照略高于国家规定的事业单位费用标准制定。9/27/202337房地产开发与经营住房公积金管理中心的收支管理1、增值收益。住房公积金管理中公积金贷款概述个人住房公积金贷款是指以职工缴存的住房公积金为资金来源，向参加住房公积金制度的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修、装修自有住房的专项住房消费贷款。特点★公积金贷款按照贷款对象与缴存对象一致、权利与义务对等原则，实行存贷结合，先存后贷，贷款担保的原则。★住房公积金管理中心为公积金贷款的管理机构。★公积金贷款金融业务由公积金中心委托商业银行办理。★借款人申请公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建或者大修住房所需费用时，可同时向受托银行申请自营性个人住房贷款，由受托银行以组合贷款的形式向借款人发放。