正安县东方新城项目可行性研究报告

正安县东方城工程 可行性争论报告正安县东方城工程可行性争论报告目 录第一章工程背景第一节 概况 1

开发单位概况 1编制依据 2\l“_TOC_250004“第四节 工程提出的理由 2其次章工程概况第一节 工程概况 4其次节 建设区域概况 4第三章规划设计\l“_TOC_250003“第一节 建设规划与目标 7\l“_TOC_250002“其次节 规划设计依据 9\l“_TOC_250001“第三节 总体构思 9第四节 规划设计原则 10第五节 方案构思 11\l“_TOC_250000“第六节 空间布局 13·1·正安县东方城工程 可行性争论报告第七节 道路系统规划 14第八节 园林景观设计 15第九节 居住建筑与组团设计 16第四章工程开发理念与定位第一节 房地产市场状况 17其次节 工程开发理念 17第三节 工程进展定位 17第四节 小区住宅选型 18第五章住宅市场客户分析第一节 住宅市场客户分析 21第六章工程治理与实施进度打算第一节 工程治理 22其次节 实施进度打算 22第七章组织机构与人员配置第一节组织机构设置--------------------——— 23第八章施工期环境影响分析第一节 施工期环境污染源 27其次节 施工期环境影响分析 27·2·正安县东方城工程 可行性争论报告第九章节水措施第一节小区水环境 30其次节 绿化景观用水节水 30第十章劳动卫生与消防----------------------------------------------------31第十一章 拆迁及安置第一节拆迁概况 33第一节安置方案 33第一节拆后绩效 33第十二章 投资估算第一节规划指标 34第一节投资估算 34第一节经济分析 35第十三章 资金来源于应用第一节融资方案 37其次节归还力气分析 37第十四章 经济分析结论·3·正安县东方城工程 可行性争论报告附图附件：1、方案图纸2、选址位置图3、相关文件等第一章工程背景第一节 概况工程地点：正安县凤仪镇东区工程性质：旧城改造工程建设投资：70000工程负责人：苏刚工程主管单位:正安县住房和城乡建设局议书编制单位：贵州省建筑材料科学争论设计院其次节 开发单位概况七冶建设集团始建于1958年，先后隶属于国家冶金部、中国500家最大经营规模建筑施工企业之一。公司在20多个省市自治区先后承建了800多项建设工程的施工任务，并担纲了伊拉克、伊朗、沙特、·4·正安县东方城工程 可行性争论报告为公司赢得了品牌和经济效益。七冶房开公司系七冶建设集团全资子公司，已有十多年的开发历史。先后参与了贵阳市白云区大局部旧城改造工程，在旧城改造上拥有丰富的开发阅历。七冶房开公司将以超前意识、创精神，本着对城市建设负责任的态度，以国际人居尺度倾力打造一个代言正安城市将来的东方城。60万平方米的东方城，将是一个集商贸、文化、消遣、康体休闲、度假等功能齐全的现代也是完善城市功能，改善人居环境，加快正安迈向现代城市步伐的一个里程碑工程，必将成为正安一道靓丽的城市风景线。第三节 编制依据国家及省、地、县公布的相关法律、法规、政策；正安县国民经济和社会进展打算和远景目标纲要；正安县城市总体规划大纲；《正安县统计年鉴》；房地产治理机构公布的工程建设方面的标准、标准、定额；2023正安县及周边工程地区市场调研和现场勘察资料；土地出让合同；依据资料。第四节 工程提出的理由·5·正安县东方城工程 可行性争论报告进展趋势看好。正安县位于遵义市东北中位地带，位于贵州省北部，属中亚随着正安县建设事业的蓬勃进展和城市化建设的推动，正安县建设规模不断在扩大。为了改善正安县居民的生活水平，满足居住需求，由正安县政府组织对正安县东方城地块进展规划改造，本工程的成功开将产生良好的社会经济效益。其次章 工程概况第一节 工程概况·6·正安县东方城工程 可行性争论报告真县接壤。县城所在地凤仪镇是全县政治、经济和文化中心。151290二、用地范围：本工程建设用地属商住用地，地块东西边最337m，呈不规章图形。高差较小，地形平缓。三、用地现状：经实地考察得知，基地属于山区丘陵地带，667.00m，地块内最高点海拔672.30m，最低点657.2m。基地内部的平缓谷地。基地外形不规章，但建设量比较大，而且由于丘陵地形地貌的缘由，可建设用地相对较少。电、电信、天燃气等均能满足工程建设开发。其次节 建设区域概况·7·正安县东方城工程 可行性争论报告正安县东方城属地正安县位于遵义市东北中位地带，是贵州襟联重庆的前沿，县城北距重庆220140贵阳295〔社区、居委会〕，628.42595平方公里。正安历史悠久，文化源远。是巴蜀文化、荆楚文化与古黔北文化相互渗透交融发育的重要区域；是东汉儒学大师、教育家、积淀了正安深厚的文化底蕴，素有“小说之乡”、“群众文化之乡”赞扬。正安山川秀丽，资源丰富，气候宜人，四季清楚。境内属典型的喀斯特地貌，旅游资源富有特色，有百里桐花、千倾茶园、万亩草场、天楼云海、顶菁日出、石笋凌霄、天池泛舟、南天一柱、古柏腾龙、风雨桥、公馆桥、尹珍墓、务本堂、八圣宫等丰4613870·8·正安县东方城工程 可行性争论报告自然资源和可开发的矿产资源格外丰富，有红豆杉、香果树等珍15005016039340.6828毛家塘电站〔10〕正待引资开发。全县已探明16·9·正安县东方城工程 可行性争论报告第三章第一节

规划设计项目项目位数值8停位车辆2500其中室内停车位室外停车位辆辆85016501 总建设用地面积㎡1512902 总建筑面积㎡638143〔1〕 住宅建筑面积㎡533941多层㎡309461小高层㎡105903高层㎡118577〔2〕 商业面积㎡65269〔3〕 物管及其它用房㎡1900〔4〕 垃圾转运站及公厕㎡290〔5〕 〔不计㎡3645容〕3 建筑占地面积㎡648904 建筑密度%39.985 容积率3.916 绿化率%317 居住户〔套〕数户4916〔套〕用地平衡指标一览表·10·正安县东方城工程 可行性争论报告质积例比〔1〕住宅用地20612㎡12.7%〔2〕公建用地19801㎡12.2%其 商业用地8993.34㎡10.4%中 配套设施用地1788.94㎡1.8%〔4〕公共绿化用地48854㎡30.1%〔5〕合计151290㎡100%〔1〕商业用房65269沿街面〔2〕社区用房社区组织用房516.05150.45地块中部例中〔例中〔3〕道路及停车场用地73038㎡45.0%其 道路用地 48856㎡中 停车场用地 25482㎡综合公共效劳配套设施指标一览表服务设施 图 指标 30.3%15.7%其 社区医疗文化活动中心〔3〕市政公用公厕其中 消防把握中心垃圾收集点〔4〕物业用房464.12 地块中部245.20 地块中部600.80140.50 沿街220.10 沿街140.20 沿街353.40 地块中部·正安县东方城工程 可行性争论报告其次节 规划设计依据1.2.《城市居住区规划设计标准》；3.《房屋建筑制图标准》；《遵义市城市技术治理规定》；方相关设计标准及条例。第三节 总体构思“东方城”地处在正安县城中心。该小区的首要设计目标是：打造居在闹市远离喧嚣，尽享静谧人生的生态环境；步行广在规划及建筑设计中强调以下原则：交通便捷、环境秀丽的时尚居住小区。·12·正安县东方城工程 可行性争论报告进展为中心的住宅小区。环境穿插、资源共享的细胞模式系统化布局。改善各组团封闭独立的传统布局，以整体集中，个体独立的方式既满足环境穿插、资源共享的要求，又满足各局部功能相对独立的要求。利用现有地形、地貌，营造有文化气氛、有动感的小区环境，并在单体布局中，尽可能满足节能通风和环保的要求。充分利用基地现有自然条件，因地制宜，人工建筑与自然环境相融合，突出建筑群布置的层次感，同时加强小区环境景观的配套设计，表达小区的花园化、生态化。的同时，以材料和技术来表达小区建设的时代性。计营造共性化的小区环境气氛，加强小区环境的整体性。·13·正安县东方城工程 可行性争论报告有余地，实现小区建设的可持续进展。第四节 规划设计原则一、追求社会和谐，寻求三个效益的优化和经济效益为保证，努力实现三个效益的优化统一。二、融合简约理念，实现规划务实化制造简约而不简洁的现实效果。三、敬重自然环境，整合设计合理化环境、工程设施、小区形态作为一个整体进展有效合理的整合。第五节方案构思一、确定适宜的规模，节约居民生活本钱行和吸引力的形成上，考虑到为表达小区品质，加强了小区内部空间的设计，同时对便利的交通条件和完善的配套设施予以重点考虑，《按城市居住区规划设计标准》标准配置各类配套设施。小区配套一次到位，稳定居民心态，增加居民幸福感，创立和谐的生活环境。·14·正安县东方城工程 可行性争论报告二、强调集约的土地利用，削减建设费用土地作为城市的第一资源，正面临越来越紧的局面，该工程结合现状用地条件及整体空间布局，主要以多层、高层为主，采用轴线围合布局形式，结合独特的现代简约欧式风格。小区设有风情商业街、恒温游泳池、休闲会所、健身房、咖啡吧、商业配套设施等。保证了合理的开发强度，供给了休闲消遣的场所，增保障了良好的日照、采光、通风的根本卫生需求，提高土地利用令人快活的生活气氛。三、构建开放的空间构造，加强居民之间的沟通的社区生活。四、供给可达的绿地系统，开拓居民绿化视野延长，使得居民出户就可有开阔的绿化场所和视野。五、制造有用的户型，提高居住的舒适度·15·正安县东方城工程 可行性争论报告迎宾大道建筑空间布局充分考虑当地建筑文化特色。建筑设计按套型设计，每套住宅设卧房、起居室、厨房和卫生间等根本空间，强调标准化，以适用不同家庭构造的人群。不同家庭构造及长远进展要需求，对户型进展可调整的优化设计。房型的设计六、突出科技创，实现规划总体调控层住宅构造形式承受混合构造，墙体承受页岩空心砖。节能：执行GB50189-2023《公共建筑节能设计标准》和DBJ52-49-2023《贵州省居住建筑节能设计标准》。用水的主要补充水源。小区内设有安防系统、信息系统。第六节 空间布局用地现状根本缓坡，但周边城市道路最大高有10将步行街标高定为周边平均标高处，几个入口通过台阶与城市道路相通，保证小区的平坦。小区由桐都大道贯穿用地，并在文化路、623号路和23号路的分割下，形成了不同的具有自己特色的组团。买力气。·16·正安县东方城工程 可行性争论报告在全部临街店面考虑通过缓坡消退踏步，使残疾人便利到达各层。充分考虑无障碍设计。第七节 一、规划原则而人行道路则与广场、庭院绿化、步道相结合。大，形成宽广的景观人行步道。使用安全。二、道路系统四级。13019,12154231457米,宽l2米不等；15个居住区的主要道路和次要道路允许机动车通行；支路结合景观及消防疏散要求，合理规划，允许消防车和区·17·正安县东方城工程 可行性争论报告休闲、巡游空间；第八节 园林景观设计空间，同时也在更深层次引发与小区主题共鸣。将之扩大到整个小区。规划通过南北向商业景观轴的营造，应结合各个小区的组团景观形成：商业景观-自然景观-住区景观三种不同形态的景观格局。空间。·18·正安县东方城工程 可行性争论报告景观。中部主要入口两侧为绿化重点，布置了天桥、大片绿地、花坛、雕塑、小品和水体等。在景观走廊两侧广植四季花卉、树丛草坪。横向景观走廊中段设置休闲广场，种植四季花卉、树丛草坪，布置一些小游园。设置石桌、石椅、花架、建筑小品等。为住户供给多处环境秀丽的活动与休息场地。线的绿化主要是沿道生长快、适宜当地生长的树木。第九节 居住建筑与组团设计一、住宅群体空间组织将中式风格与现代建筑融为一体，分散出秀丽的现代都市生活情境。局部都进展精雕细刻，推敲每一处的比例、款式、尺寸、材料及接口，每一处设计都有用美观。二、景观与朝向·19·正安县东方城工程 可行性争论报告并遵循“大面朝景，多面朝景，尽量见景”的规划原则。第四章第一节 房地产市场状况

工程开发理念与定位地产格外惨淡的一年，很多房地产企业举步维艰，濒于破产边缘。房地产行业一扫十年富强景象，步入危机前夜，消费者持币观望现象严峻，销售量巨减，09年尽管房地产有所上升，但随即政府又出宏观调控政策。鉴于中国房地产已高速进展了十年，其调整周期可能非短暂一、二年，相对于其它行业来说，调整时间可能会更长。现在从事房地产开发，格外困难及犯难，一方面正处房地产调整周期；另一方面随着钢材、水泥价格上涨，节能环保要求，开发本钱确在上升，房开企业在夹缝中生存。其次节 工程开发理念景观、便捷、智能、效劳、安康、运动、文化、和谐为一体的抱负生活家园，为宽阔的购房者供给一个安逸、舒适、繁华、闲适的高尚都市住区环境。生活理念就是过一种放松、自然、闲适、安康的生活。建成后本工程将是一座热忱洋溢、处处布满着现代简约欧式风情的抱负都·20·正安县东方城工程 可行性争论报告市住区。第三节 一、目标客户群定位业的年轻白领阶层。二、产品定位高品质表现在：意大利建筑线条、秀丽的地中海颜色，以及欧洲传统装饰元素融为一体。筑、如画的景观互为衬托、分散出高雅秀丽的都市生活情境。土地就感到高楼大厦鳞次栉比、目睹全的布满时代都市气息的正安县城。三、工程分析地段优势明显；工程位于正安东部，地段优势明显；的精神，开明的政策以及猛烈的效劳意识；企业实力雄厚；七冶房开无论从开发理念、资金实力、人才贮存，还是已开·21·正安县东方城工程 可行性争论报告阅历都能将本工程打造成一个高品的都市生活社区。第四节 小区住宅选型布置。这种布置方式即能让每套住宅获得良好的采光通风条件，又能削减公摊面积，同时这种紧凑布置可削减面宽，节约用地。各户型的阳台设计均考虑能封闭，以增大使用面积。卧房考虑设置“阳光窗”，可扩大室内空间。各户型均设有两个阳台，并考虑了冰箱及洗衣机的位置，使之充分表达“面积不大功能齐”的设计指导思想。1.室外：外墙：高级瓷砖装饰；2.室内：内墙：一层瓷粉；C.窗：户外窗用塑钢窗；D.门：分户门为高级防盗、防火门；E.卫生间：预留给排水管道：地、墙面水泥砂浆拉毛；F.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3.配套设备：电视：有线电视插口；电气配置：开关、照明、插座、独立电表各一个；·22·正安县东方城工程 可行性争论报告给水：每户独立水表；4.智能化系统：楼宇对讲系统5.小区建筑小品入口：区内设保安；公共建筑以及治理处等便利居民使用；功能、又可美化环境；宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜；花园广场：种花植树，社交游憩公共场所；喷泉：中心喷泉，恒温游泳池。·23·正安县东方城工程 可行性争论报告第五章住宅市场客户分析第一节住宅市场客户分析住方式、一种的生活文化理念。对潜在客户的分析如下：住宅的追求也提高到的位置。二、白领阶层：年龄大多大约在25岁以上的白领阶层。底蕴，即户型设计环境建设的要求也比较高。投资安全性较好，投资风险不会太大。第六章工程治理与实施进度打算·24·正安县东方城工程 可行性争论报告第一节工程治理尽早完成投入使用。其次节实施进度打算工程招标投标、工程开工建设。工程。详见以下工程实施进度表。建设工期：6020239—20239第七章 组织机构与人员配置第一节 组织机构设置·25·正安县东方城工程 可行性争论报告公司设董事会领导下的总经理负责制组织机构图工程总经理工程总经理行政副总运营副总行政人事部财务部保安部工程部市场部售后效劳部物业经营治理力的聘请、调配和使用。资金使用打算。四、工程部：工程前期预备技术预备：审核施工图纸；C.编制或审核施工图预算；·26·正安县东方城工程 可行性争论报告D.编制或审核主要材料、半成品、设计打算；E.对特别工程或重要的工程的考察、参观、学习及必要的培训；作；并检验。其它预备：B、办理开发报告；空洞等，如有准时妥当处理。现场工程治理前期阶段：(1〕旧建筑物及阻碍工程施工的障碍物的撤除工作。(2)“三通一平”。(3)其他的工作〔临建、占路、占地的办理〕。施工建设阶段：〔1〕施工前的各项预备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，现场技术治理；〔2〕质量把握与治理，资做好工程资料的集合、参与开发工程资料的归档工作；〔5〕做好工程决算及工程移交。·27·正安县东方城工程 可行性争论报告房的销售和治理；作好销售打算的编制及销售筹划工作。六、售后效劳部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题、文明、安全、便利”的优秀物业区域，并选择优秀物业治理公司进驻，实施治理。七、物业营治理部：负责商场招商、经营治理等。工程筹资建设、生产运营、归还债务等责任。八、员工培训任。展职业的途径。培训种类主要有以下四种：治理研修、专业技能训练等。B、公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，·28·正安县东方城工程 可行性争论报告运作特点。大专院校或专业培训机构进修。人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。第八章施工期环境影响分析第一节 施工期环境污染源一、施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物115dB(A)。物料运·29·正安县东方城工程 可行性争论报告〔各阶〕。本工程运输车辆安排时将尽量避开居民楼。二、施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑车往造成的现场道路扬尘。三、施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工过程中土冲洗水。四、施工期固体废弃物损坏或废弃的各种建筑装修材料。其次节 施工期环境影响分析一、施工噪声影响依据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各75dB以上。这些设备在场地内的位置，使用率有一较大的变化，因此很难计算其精准的施工场界噪声。依据本工程施工量，按阅历计算各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB(A)·30·正安县东方城工程 可行性争论报告施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555构造阶段70-857068-8055装修阶段80-9585制止施工55二、施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表构造，会造成地面少量扬尘污染的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为削减其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和定点、定位，并实行防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，削减尾气污染，施工道路常常保持清洁、潮湿，以削减汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业削减颠簸声，以削减施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进展，吊装设备噪声满足环保要求：③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到同时设计、同时施工、同时交付使用；④建筑垃圾3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，削减施工机械的噪音。·31·正安县东方城工程 可行性争论报告第九章 节水措施第一节 小区水环境·32·正安县东方城工程 可行性争论报告区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在确定范围内充分小区用水，完善小区屋顶和杂用水。其次节绿化景观用水节水水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并结合供水系统进展优化设计以草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。节水及利用自然渗透补充地下水。第十章劳动卫生与消防财产可能产生的担忧全因素，并提出相应的防范措施。一、劳动安全卫生1、危害因素和危害程度分析据分析，在建设过程中可能对劳动者身体安康和生产安全造·33·正安县东方城工程 可行性争论报告成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程序为：品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。2、安全措施方案提出相应的安全措施方案，主要有：的生产工艺和设备。B、对危急部位和危急作业提出并切实落实安全防护措施方案。设置安全间距。提出防止跌落涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。二、消防设施施配置方案。1、火灾危害性分析·34·正安县东方城工程 可行性争论报告2、工程场址四周消防设施状况队与场址的距离等，确定工程对公安消防机构的依托程度。3、消防措施和设施方案。第十一章 拆迁及安置第一节拆迁概况本小区共计拆迁住户980户，1700间套房，拆迁房屋面积171000其次节安置方案〕161于印发县城东方片区旧城改造房屋拆迁补偿安