长沙恒大雅苑周边竞招蛮楼盘及长沙重点典型个案分析

长沙公司营销部2010.5.20长沙·恒Ev大al雅ua苑ti周on边on竞ly争.楼盘ed

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Aspo及se长.S沙li重de点s

典f典o型r型.个NE案T

3分.5析Client

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Ltd.热身一Evaluation

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Ltd.目

录第一部分楼盘分析的方法Evaluation

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As第p二os部e分.S恒li大d雅es苑f竞o争r

楼.N盘E分T分3析.5

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ProfiC第o三py部r分ig长ht沙2市0其04他-区20域1重1

点A点s楼po盘s分e析Pty

Ltd.第一部分Eva楼lu盘at分io析n

的on方ly法.ed

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Ltd.SWOT分析的方法SWOT分析SWOT分别代表：strengths（优势）sweaknesses（劣势）s

opportunities(机会)sthreats（威胁）。SWOT分析通过对项目（放在市场中）的优势s劣势s机会得出结论，然后再调整项目资源及项目策略，来达成项目的目标。威胁

threats优势strengths劣势把握机会

把握机会利用优势避开威胁weaknesses规避劣势避开威胁机会Evaluation

oopnpolrytu.nitiesed

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for.规N避E劣T势3.5

Cl利i用e优n势t

Profi和威胁的加C以o综p合y评r估i与gh分t析2004-2011

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Ltd.用SWOT分析恒大雅苑Evaluation

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Ltd.第二部分

恒大雅苑竞争楼盘分析Evaluation

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Ltd.竞案楼盘分布藏珑湖景毛坯均价：6200元/㎡圣爵菲斯4900-5500元/㎡财富名园毛坯均价：4750元/㎡起价：4100元/㎡长大卧虎毛坯均价：4500元/㎡起价：4300元/㎡威尔士春天毛坯均价：4300元/㎡售罄，二期7月后推出华润凤凰城毛坯均价：4350元/㎡第一湾均价：5400元/㎡湘江世纪城毛坯均价：5500元/㎡起价：5200元/㎡山水湾毛坯均价：3500元/㎡恒基凯旋门5号楼均价：4300元/Evaluation

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Aspose.Slide恒s大雅f苑or

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Clie起价n：4t000元/P㎡rofiCopyright

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Ltd.万家丽北板块楼盘名称楼盘地址开发商物业类型均价（元/平米）销售情况客户来源愿景.山水湾长沙市万家丽北路湖南致盛愿景房地产开发有限公司联排、洋房、高层4000元/平米4月底项目5期蓄客，预计7月开盘（400套）。1—4期均已售罄，整体销售量去化75%。主要为国防科大教师人员、广电中心工作人员、万家丽路沿线客户，星

沙范围客户较少红树湾长沙市南北主干道火星北路与湘龙路交汇处，湖南省机电职业技术学院旁边湖南华能房地产开发有 小高层3700元/平1套现房148㎡，17、13、14楼在售，所剩房源不足50套。周边学校老师购买较多，特别是机电职院的老师，限公司 万家丽路沿线为主郡原.居里长沙县城东北，潇湘西路以南，西接建设中的万家丽北路浙江郡原房地产投资有限公司洋房.高层5500元/平米5月开盘，39套房源，现阶段销售率近70%。开福区、芙蓉区改善自住型客户圆梦.完 长沙市万家丽北路与美生活

潇湘西路交汇处长沙圆梦房地产开发有限公司小高层3100元平米5、6号楼基本售完，4号楼房源不足40套。万家丽路沿线客户为主导世景华庭万家丽北路与潇湘西路交汇处湖南世景置业有限公司小高层高层3300元/平米158㎡中间套剩16套，其余全部售完万家丽路沿线客户为主导，部分星沙客户万丽景

长沙县星沙镇土桥园

村长沙瑞海置业有限公司小高层售完售完万家丽路沿线客户为主导楼盘统计表Evaluation

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fo米r

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Ltd.星沙板块楼盘名称楼盘地址开发商物业类型均价（元/平米）销售情况客户来源爱琴海 星沙镇滨湖路南、东一岸 线西湖南博隆置业发展有限公司普通住宅,高层4000元/平米预计推出6、7号栋，共约224套，其中6、7号栋各约112套，预计上市时间为2010年9月；价格预计4000元/平米。星沙当地客户为主凰城华润凤 星沙大道与望仙路交汇处华润置地 高层平米一期开盘时间：08年9月4300

元/ 20日，目前已交房，二期10年4月左右推9#、10#70%星沙本地，长沙、省内、外地各占10%尚城长沙经济开发区南山路2号湖南汇坤投资置业有限公司.高层4350元/平米尾盘外地投资客

为主恒基凯 星沙开元路与东四线交旋门 汇处西北角恒基兆业地产有限公司高层,小高层,多层恒基凯旋门5号栋王座

104900元平 年1月22日开盘；去化93%。米星沙当地的事企业单位中高层领导、政府官员、成功星沙商人幸福里 开元西路长沙星河苑房地 小高层高产开发有限公司

层4000元/平米幸福里润城目前在售83-

150平米的两房至四房，均价4000-4200元/平米。三期VIP认购中，98折优惠。星沙客户主导楼盘统计表Evaluation

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Ltd.金鹰月湖板块楼盘名称楼盘地址开发商物业类型均价（元/平米）销售情况客户来源藏珑湖上国际花园车站北路与浏阳河交汇处长沙双瑞房地产开发有限公司联

排、

洋房、高层湖景：6800元/平米；非湖景：4800元/平米5月将推出新房源，目前销售房左客户有一定区域性，集中在广电、科大、各大市场（南湖、马王堆、万家丽、高桥）、中源仅剩余150套 央区中高层管理人员长大卧虎长沙市开368号湖南长大房地福区万家

产开发有限公丽北路2段

司小高层，高层均价4500元/平米一期售罄区域性强，集中在广电等企事业单位及原有社区内，威尔士春天开福区万家丽北路二段业有限公司米湖南省友联置 一期售罄高层 均价4300元/平 万家丽北路原住民及周边单位客户财富名园开福万家丽北路二段18号（西湖楼西边）长沙理想房地产开发有限公司小高层，高层均价4750元/平米目前在售为一期1、2、5、7栋.一期4、6号栋预计在6月份推出长沙大学、长沙大学附中、广电等单位职工，及当地原住民第一湾车站北路与浏阳河交汇处湖南富湘地产小高层5000元/平米3房、4房产品都还有，现在剩余房源约800套。区域性强，集中在四方坪企事业单位及原有社区内，如国防科大、科大家园、水木轩等。楼盘统计表Evaluation

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Ltd.重点竞争楼盘藏珑efi物业类型高层、别墅热线电发商长沙双瑞房地产开发有限公司地理位置长沙市开福区洪山路188号代理商合富辉煌占地面积(亩)500建筑面积(万㎡)54容积率1.85规划总套数2185累计销售套数1678开盘时间2009/4/1d

with项目介绍之窗和湖南广电中心，北E临工v程a兵l大u道a，t与长i沙o大n学对o望n，l西y南.与月湖公园融为一体，连项目位于长沙市开福区，紧邻国家级长沙经济技术开发区，东临火星大道，靠近长沙世界接浏阳河风光带，南有319国道城区段与城市主干道相连。项目区域交通便捷，区位优势A明s显p，自o然s环e境.优S越l，将i成d为e集s文化f丶o教r育丶.高N科E技T丶商3贸.丶5居住C一l体化i的e综n合t性区P域r。o30C73o00平p方y米r，i总g建h筑面t积246001600.415平-方2米0。1项1目定A位s为p中o高档s生e态P住宅t，y建设L内t容d主.项目总占地面积为1500亩，首期开发的第一地块占地面积约为500亩，总用地面积为要包括独栋别墅丶双拼别墅丶花园洋房丶高层住宅丶商务楼，会所丶星级酒店以及与之配套的综合性服务设施，金融商业，文化娱乐，社会服务，市政公用设施等，其中一期以带电梯高层丶花园洋房为主和部分独栋别墅和联排别墅，二期以高层和小高层为主。配套设施公园：月湖公园学校：长沙大学丶长沙大学附中商场：毛家桥水果市场丶麦德龙超市医院：163医院银行：建设银行丶工商银行其他：会展中心丶金鹰影视城销售动态项目二期在4月24日加推2栋33层高层，2梯2户结构，共110套房源，168-180平米大三房和四房户型。开盘前蓄客约120余人，但开盘当天到场人数不到60人，现场人气不足略显冷清，最终签约34套；开盘过后，陆续销售了6套。重点竞争楼盘优势：半岛豪宅，长沙首席国际湖居项目西南面环境优越，面朝月湖公园劣势：目前交通不便项目周边生活配套不完善3.物业形态多样，别墅、洋房、高层、小高3.单价高、面积大，总价较高，客户群体有局层等

限性藏珑Evaluation

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Ltd.长大卧虎物业类型开发商湖南长大房地产开发有限公司地理位置小高层，高层

热线电话

84692555长沙市开福区万家丽北路2段368号代理商自销占地面积(亩)

115

建筑面积(㎡)21万容积率2.9规划总套数

累计销售套数591开盘时间2008/10/28项目介绍位于长沙市万家丽北路与阳光路交汇处西南角，东临万家丽北路，西接规划中的月岛公园，南距新修的浏阳河大桥仅500米，北离月湖公园1100米。该项目不仅交通便捷，并凭借倚靠的数百亩月岛公园，拥有着无以伦比的自然生态环境。配套设施商业：麦德龙超市，马王堆市场金融：建设银行工商银行中小学：马栏山小学，长沙大学附中医疗：利兹医院解放军163医院，马王堆医院交通出行：701

158

122区内配套：会所，幼儿园销售动态一期仅剩少量51-55平方米的一房和164-178平方米的四房，二期预计在2010年底至

2011年初开盘。重点竞争楼盘Evaluation

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Ltd.长大卧虎重点竞争楼盘优势：临城市主干道，交通便捷邻月湖和金鹰影视文化城，自然环境优，文化娱乐配套多劣势：所处板块处于发展期，商业生活配套不够完善Evaluation

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Ltd.威尔士春天物业类型高层开发商湖南省友联置业有限公司地理位置热线电话

82233555开福区万家丽北路二段代理商自销占地面积(亩)141.32建筑面积(㎡)

360000容积率3.5规划总套数

633累计销售套数602开盘时间2009/4/18项目介绍物业，总建筑面积达36万平米。项目位于万家丽北路与匍园路交汇处东南角，分两期及商业街配套设施商业：麦德龙超市，马王堆市场金融：建设银行工商银行中小学：马栏山小学，长沙大学附中医疗：利兹医院解放军163医院，马王堆医院交通出行：704、701、158、122、915等多条公交线路途经区内配套：会所销售动态一期4栋均已主体完工，在进行外装修及内装修，2011年4月前可交房，目前一期已售罄，成交价格在3800-5300元/平方米之间。二期根据工程进展情况预计在2010年下

半年推出。重点竞争楼盘Evaluation

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As是p由o浙s商e背景.的S湖l南i友d联e置业s有f限o公司r斥.巨资N精E心T打造3的.公5园（CPlARiKHOeUSnE）t文化ProfiC开o发p，y一r期由i1g、h2、t3、24共0四0栋4高-层组2成0，1二1期共A7栋s高p层o，s另e规划P有t幼y儿园L、t会d所.优势：

劣势：新古典主义的建筑风格

1.公共交通及周边配套有所欠缺，发展不够成近3万平米的超大英式中心园林、130米

熟超宽栋距

2.目前周边居住氛围较差。3.拥有国家专利申请号的创新户型重点竞争楼盘Evaluation

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Ltd.财富名园重点竞争楼盘edofi物业类型小高层，高层热线电话84919688开发商长沙理想房地产开发有限公司地理位置开福万家丽北路二段18号（西湖楼西边）代理商自销占地面积(亩)200建筑面积(㎡)500000容积率3.2规划总套数3000累计销售套数261开盘时间2009/12/17with

A项目介绍海底世界，人文资源丰富E。v交a通l便u利，a十t余i条o快n速公o交n线l路y从项.目四周经过，给您的出目位于万家丽北路与三一大道交汇处，毗邻省国际会展中心、省广电中心、世界之窗和行带来无忧与便捷。10分钟直达火车站，15分钟抵五一商圈、东塘商圈，到黄花国际机s场p亦o只s需e20.余分S钟l。ides

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准C分o三p期y左r右i开发g。h建t筑首2层0架0空4并-设2星级0入1户1大堂A；s全p城o实s行e人车P分t流；y采L用t超高d轿.本项目占地200余亩,总建筑面积50万平方米，共24栋建筑，严格按照高档住宅小区标厢智能空调电梯；纯净直饮水入户；数字智能家居控制系统管理，远程遥控家电安防；近80000方皇家风格园林景观及休闲空间，彰显主人尊贵身份；社区配套有篮球场、羽毛球场、休闲会所、大型生活购物中心、商务中心、星级酒店等，竭力为您营造一个生态、健康、安全、典雅、舒适、尊贵的私人生活空间，足以让您世代传承。配套设施公园绿化:月湖公园、月岛公园，内部8万方休闲及园林景观。就医条件:163医院就学条件:长沙大学、长沙大学附中商业环境:精彩生活超市、麦德龙超市区内配套：会所，幼儿园，游泳池销售动态目前在售为一期1、2、5、7栋.一期4、6号栋预计在5、6月份推出，户型为110-190平方米的三房和140-190平方米的四房，价格未定。二期、三期推出时间未定。自然环境优社区规模较大临广电、会展、世界之窗优势：临城市主干道，距县城中心较近

劣势：邻月湖公园,规划中的月岛公园，周边1.公共交通及周边配套不完善，发展不够成熟2.推出户型面积多为大户型,户型配比有所欠缺财富名园重点竞争楼盘Evaluation

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Ltd.华润凤凰城II倚云府重点竞争楼盘edfi物业类型高层热线电发商华润置地地理位置长沙经开区开元路与星沙大道交汇处代理商无占地面积(亩)193.5建筑面积(万㎡)47.4容积率3.67规划总套数3800余套累计销E售v套a数luation

only开.盘时间2010/3/20项目介绍处于星马新城的核心位置，高层产品，以二房、三房为主力户型with

A配套设施s商p业o：s易e初.莲花S、l通i程d商e业s广场f、o新r一佳.超N市ET

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Pro金融：工行、建行、中行、农行C中o小p学y：r盼i盼中g心h小t学、2星0沙0实4验-学2校011

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Ltd.医疗药店：长沙市八医院休闲娱乐：本楼盘建有业主专属会所运动设施：楼盘建有运动会馆交通出行：703、星沙二路小区配套：商业内街、会所及幼儿园销售动态项目3月20日开盘，推出9、10、11号栋，当月去化率达57.8%，成交均价约4400元/平米。4月24日推出1、6号栋，均价约4200元/平米。整体规划布局较好，一期社区配套成熟、居家氛围浓厚。项目在区域内处于核心地段，交通便利。绿化率高，户型设计实用性强，较宜居。优势：1.开发商品牌优势强，一期积累了良好的口碑。劣势：1.周边环境有待提高。2.项目本期周边道路未完全拉通，通达性有待提升。重点竞争楼盘华润凤凰城II倚云府Evaluation

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Ltd.恒基凯旋门重点竞争楼盘edfi物业类型多层，小高层，高层热线电话84073888开发商恒基兆业地产有限公司地理位置长沙县代理商中原地产代理（深圳）有限公司湖南分公司占地面积(亩)360建筑E面v积a(㎡l)u16a805t0（i一o期n）o容n积l率y.

1.4w规i划t总h套数Aspo3s57e0

.Sl累i计销d售e套s数for44.0

NET开盘3时.间5Cli20e09/n10t/17Pro项目介绍C位o于p长沙y县r星i沙g镇h开t元东2路0，0邻规4划-中2的0松1雅1湖生A态s公园p，o距s县e城中P心t约y3分L钟t车程d。.项目整体规划为围合式布局，中央打造近8万平方米的园林景观，社区内有会所、游泳池、幼儿园等配套。配套设施商业：易初莲花超市新一佳超市金融：建设银行工商银行中小学：盼盼中心小学星沙中学医疗：长沙市第八人民医院交通出行：701702704星沙2路区内配套：会所，幼儿园，游泳池销售动态一期1-4、6-7号栋基本售罄，目前5号栋在售，剩余8-13号栋主体结构施工，预计五月份推出部分房源。截至2009年4月累计成交501套，本月新增成交套数为26套。优势：临城市主干道，距县城中心较近邻规划中的松雅湖生态公园，周边自然环境优品牌开发商、社区规模大合围式布局，超宽楼间距，近8万平米中央园林景观配私人影院会所劣势：公共交通及周边配套有所欠缺，发展不够成熟建筑形式多为品字形，竞争力较差重点竞争楼盘恒基凯旋门Evaluation

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Ltd.第三部分长沙市其他区域重点楼盘分析Evaluation

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Ltd.项目地段品牌产品社区

物管珠江花城临近芙蓉北路珠江实业，大牌国企。长沙首个项目110-132三房板楼。功能一般外临洪山公园、内有水系园林广州珠江物业，欠缺知名度和美誉度双湾国际临近芙蓉北路长沙市水利投资置业发展有限公司130-150三房；大面宽，观景面好内有水系园林湖南美世界物业，外有湘江、浏阳河，缺乏知名度、美誉度北辰项目芙蓉北路、浏阳河隧道主要为121

-125

，133

-135

外有湘江，内部园林--城

道世纪金源

100

-140

的三房、分摊高林湘江世纪城物业万国城MOMA临近芙蓉北路北京当代。长沙首个项目常规户型，115-149三房,。外临洪山公园、内有水系园林湖南第一物业，缺乏知名度和美誉度天健芙蓉盛世芙蓉中路深圳天健90-170平米二房、三房、四房外有湘江，内有水系园林天健物业管理公司开福开福区芙蓉北路万科城

与福元路交汇处东南角万科138-168㎡三房、四房内部水系园林万科物业管理公司堤亚纳湾临近二环线和芙蓉路沙河实业送车库、露台、花园，赠送率达100%230亩湖景--其他区域重点楼盘北辰地产Eval的三u房ation

only.ed湘江w世i纪t芙蓉h北A路、s浏p阳o河隧se.Slides

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3.外5有湘C江l，i内部e园nt

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Ltd.湘江世纪城其他区域重点楼盘ed项目名称湘江世纪城所处位置开福政府西侧产品结构一房二房三房四房五房起价均价面积：/87㎡120-143㎡161-185㎡//5500元/㎡所占比例（%）：/38%42%20%///目前销售比例（%）：/53%48%39%///产品分析：

Evaluation

only.w湘i江t世h纪城A是s由世p纪o金s源e集.团S投资l兴i建d的e超s大型f复o合r型地.产N项E目T，占3地.面积5约C17l00亩i，e总n建t筑面P积r约ofi400万平方米，商品房数量约22000套，规划入住居民数量约为7万人。目前融江苑户型全部以平层设计星级标准酒店C、一o流p名y校r、i综g合商h业t等2多种0物0业4类-型2，0建成1后1的湘A江s世p纪o城s将e成为P长t沙y市规L模t最d大的.高

为主；90-143㎡江景小户、161-185㎡江景阔宅。项目建筑包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、超五尚综合社区。主打广告语及优惠措施：主打广告语：湘江世纪城161-185㎡江景阔宅，90-143㎡江景小户稀缺发售中！优惠措施：一次性付款9.6折，按揭9.8折。配套装备（包含但不限于幼儿园、车位等因素）：教育：周边有清水塘小学金霞分校、周南中学、北雅中学银行：中国银行，农业银行，建设银行，邮政储蓄医院：163医院超市：旺和超市、乐购超市、新兴批发超市、优势：1、项目的占地面积1700亩，规划入住居民数量约为7万人。紧邻湘江风光带。2、公交线路发达，可乘112、149、159、9、128、801、807路等在开福区政府站或者盛世路口站下车前往。3、小区配套齐全：商场、小学、初中、公交路线、银行、医院、超市一应俱全。4、户型设计161-185㎡江景阔宅，90-143㎡江景小户稀缺发售中。5、浏阳河隧道，捞刀河大桥已通车，地铁1号线预计在2010年动工6、周边配套：雅礼中学、金源时代购物中心、世纪金源大饭店两馆、游艇码头等大型高档标志性建筑7、推广定位较好：为民生盖房。8、6公里私家滨江风光带，35万平米滨江花园，60%绿化率。劣势：1、同期投资客户较多，客户同时出手多，对于投资不利。2、因为楼盘太大，造成在小区内来往不便，物业管理很难同步执行。3、江景房朝向为西北或西南，西晒现象无法避免。4、纯毛坯房，还属期房，,无样板房，客户不能亲自去实地感受。5、项目内园林景观不够精致。6、楼间距窄，容积率高。7、项目价格适中，所居人群整体素质偏低。8、楼盘外立面颜色较暗沉，档次较低。湘江世纪城其他区域重点楼盘Evaluation

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Pty。Ltd.万科城其他区域重点楼盘edfi物业类型高层、洋房热线电话82201666开发商湖南和顺置业有限公司地理位置开福开福区芙蓉北路与福元路交汇处东南角代理商世联地产（长沙）/长沙兴鼎置业顾问有限公司占地面积(亩)403.4建筑面积(万㎡)49.7容积率2.8规划总套数777累计销售套数0开盘时间2010/5/30with

A项目介绍49万㎡，容积率2.8，绿地率E46%v。a共分l三u期开a发t。i一期o由n4栋高o层n住宅l、y8栋.洋房组成，共777套。万科城是万科地产在开福区政府板块打造的一个高档住宅项目。项目总占地约26.9万㎡，总建筑面积项目位于开福区政府东侧,北临福元路,西接芙蓉北路,属于城市中心区与捞霞组团结合部，地理位置优越,交s通p极o为便s利e。.Slides

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Pro福元路直通国家级开发区星沙经济开发区,芙蓉路贯穿长沙南北,规划中的福元路大桥连接河西滨江新城,北城中央景观大宅：项目西侧紧临的是沃尔玛规划用地,东侧是规划中的洪山公园用地,南侧临浏阳河风光C带o,自p然y资源r绝i佳。ght

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Ltd.北城中央的唯一豪宅：项目首期规划的花园墅院产品是万科独创产品,在全长沙具有领先性和唯一性。高层全部采用精装修,在高层与洋房之间设计的是中央景观轴；项目定位为北城首席豪宅,将以万科成熟的产品及优质的服务于2010年面市销售。配套设施两馆一厅：斥资12亿，集博物馆、科技馆、音乐厅，建成后为长沙城市名片幼儿园：中国科学院幼儿园、开福区教育局幼儿园等小学：清水塘小学、顺天小学和前进小学中学：北雅中学、陈家渡中学、长大附中等商场：岁宝百货银行：建设银行医院：湘雅医院、163医院其他：洪山公园规划、浏阳河风光带、沃尔玛规划、顺天酒店等销售动态万科城5月开盘，主推138-168㎡三房、四房，样板房将在4月底开放，优惠暂未定。创产品.2生活配套齐全及小区内部配套完善包括会所，学校，商铺等3.交通便利，四通八达优势：1.产品新颖品质高，花园墅院产品是万科独劣势：周边环境有待提高高层全部精装修,可支配性少.其他区域重点楼盘万科城Evaluation

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2004-2011

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Ltd.天健芙蓉盛世该项目是长沙市重点建设工程，集居住、办公、购物、休闲、酒店为一体的综合性国际化社区。项目力求以时尚现代、人性化的设计，完善的配套设施及优美的环境，打造长沙生活、娱乐、商业中心。其他区域重点楼盘ed

wfi项目定位与档次形象定位：城市中心70万平米超大规模综合体物业定位：星城CCLD领袖档次：高档。项目主题概念（居住、度假、投资、健身、运ith动等A）spo集居住、办公E、v购a物l为u一a体t的i复合o型n社o区n。ly.se.Slides

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Pro项目主要优势与特点Cop超大规模；中央文化生活区；品牌发展商；创新产品设计等。yright

2004-2011

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Ltd.项目独特之处大规模，高绿化率。目标群体定位知富人士：中学教师、大学教授、医生、金融行业和高科技行业人才权富人士：政府公