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文档简介
大岩山度假区项目市场调研报告目录第一部分 大岩山周边区域经济状况及经济结构调查 一、萧山、诸暨、绍兴三市(县/区)经济状况及经济结构调查 二、萧山、诸暨、绍兴
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乡(镇)经济状况及经济结构调查 三、进化镇发展规划概况第二部分 周边区域休闲度假类物业产品供应调查及产品特征研究一、千岛湖区域二、青山湖区域三、绍兴区域四、诸暨区域五、萧山区域第三部分潜在客群消费特征研究一、调查说明二、现有居住状况调查三、客户定位依据四、人群特征研究五、大岩山景区专项研究六、酒店专项研究七、别墅专项研究八、影响购买的其他因素九、价格研究十、品牌知名度调查第一部分大岩山周边区域经济状况及经济结构调查一、萧山、诸暨、绍兴三市(县/区)经济状况及经济结构调查项目位处萧山、诸暨、绍兴三县市的交界处,距萧山城区23公里,距进化欢潭村3.5公里,距诸暨经济重镇店口仅6公里。项目周边交通便捷,经03省道复线、杭金衢高速、夏进公路等可直达萧山、杭州、诸暨、绍兴等地。地区人口(万)GDP(亿)固定资产投资(亿)财政收入(亿)农业总产值(亿)工业总产值(亿)城市居民人均可支配收入农村居民人均收入百强县排名(2006)萧山区118.53699.81268.9483.8754.702507.2721238105887绍兴县70.77451.17193.0552.1026.371683.9720460104388数诸据暨市来源于相1关06政.0府4
部门发37布6.的76《2006国165民.1经6
济统计3公3.报43》808.6919500880014从表格数据可知,作为国家百强县市,萧山区、绍兴县均入榜全国前十名,为浙区经济最为发达的县市(区);诸暨则为近年来排名上升最快的县市,综合实力列全国第14位。经济结构组成上,萧山作为浙江第一强县(市/区),工业作为萧山经济的支柱,工业产值已占工农业总产值的97.86%。全区现有工业企业13000余家,2006年工业总产值超过2500亿,销售产值超亿元企业379家,27家企业位列全国民企500强,中小企业比例超过90%,其主导行业包括:机械汽配、电子电器、建筑建材、轻纺印染、化工塑料、造纸纸品、饮料食品、电缆等,下属各街道、乡镇块状区域经济特色尤为明显。而在绍兴(含绍兴县、诸暨市),其纺织业、机械制造业、医药化工业等支柱产业中,中小企业所占比例更高。据2005年数据统计显示,绍兴共有规模以上工业企业为3796家,其中中小企业有3761家,占99.1%,大型工业企业仅有35家。2005年,绍兴工业企业销售10亿元以上企业达到46家,但达50亿元以上企业仅4家,没有一家企业销售超百亿。发达的民营经济,数量庞大的中小企业群,为项目的成功开发提供了极为庞大的潜在客户群体。为更好的研究项目潜在客户群组成,在充分考察项目周边各乡
镇交通状况的基
础上,结合项目当前状况,我司针对项目周边萧山、诸暨、绍兴10个乡镇的经济状况及
经济结构进行了
细致的研究。中国杭州湖墅南路
452号6
F传真
0571-88807333二、萧山、诸暨、绍兴10乡(镇)经济状况及经济结构调查地区工业总产值(亿)国内生产总值(亿税收(亿))外资(万美元)农村居民人均收入省百强镇/全国千强镇支柱产业进化34.05——1.413908832——五金机械、纺织服装、建筑建材、生态农业所前34.89——————10079——旅游业、生态农业临浦72.3936.08——460995220/-羽绒寝具、纺织服装、机械五金、建筑建材、电子电缆浦阳35——3.68——9100-/429五金机械、服装鞋帽、印刷包装、橡塑化工、铝镁合金丝戴村55——1.6——8080——钢构建材、五金机械、化工塑料河上62.7——————8909——造纸纸箱、纺织服装、五金机械店口50671.63.72206202784/18铜加工、汽车部件、制冷配件、中央空调、新型管材管件、绢丝纺织、电线电缆等阮市65.310.7————14750——五金、纺织、炒货;珍珠养殖、花卉种植山下湖112.4319.661.041324.871739839/-淡水珍珠养殖、加工、贸易相关夏数履据来源于84各.0级2
地方政府162.01057《政府工1作.报29告》及政府3官40方网站,其96中90夏履镇为
208065/-年统计数服据装。、化纤、针织、印染、五金、房地产、建筑建材从地域分布图上可以看到,此10乡镇均位属项目所在地30分钟交通圈内,路网系统密布,03省道复线、夏进公路及各乡镇公路将其有机的结合在一起,交通便捷快速。“大马稀少,小狗成群”从镇域经济发展情况看,诸暨店口最高,工业总产值超过500亿元,位列浙江第4位、全国第18位,其次是萧山临浦、诸暨山下湖、绍兴夏履,均入榜浙江百强乡镇;再次是戴村、阮市、浦阳、所前及项目所在的进化镇,虽较前四镇稍弱,但其综合实力排名仍位属全国千强之列。经济结构上,轻工业占据主导地位,其中,除店口海亮集团等少数大型企业外,绝大多数均为中小民营企业。数量庞大的中小企业群为镇域经济带来了极大的活力。在镇域经济考察过程中我们发现,各乡镇工业经济快速发展的同时,空气、河流的污染严重影响着当地居住环境。房地产开发水平一般,多为满足基本居住需求的临街商住楼,缺乏高档次、高品质的住宅区,这也为本案高档物业的开发提供了较大的发展空间。传真
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163.com三、进化镇旅游发展规划概况萧山区旅游"1010"工程项目概况序名称投资主体项目情况总投资(万元)建筑面积(平方米)2007年拟完成的目标和进度竣工时间备注1休博园湘湖管委会集历史文化、自然生态、休闲度假为一体的综合性旅游度假区块2000008000开展前期工作,完成修建性
详细规划方案《征求意见稿》的编制工作2011年湖面
2700亩,景点
50个2湘湖遗址公园湘湖管委会跨湖桥和越王城山两大遗址公园,海
洋极地公园、鸟语林、少儿公园(沈王坞)等休闲游乐项目28000498基本完成跨湖桥、越王城遗址公园和少儿公园迁建项目主体工程的土建任务2010年湘湖启动区二期项目3杭州国际博览中心市人民政府以展览展示为主,兼有一定的会议、文体、商务等功能,能满足举办
10万平方米以上的大型展会.作为第二界休
博会的主场馆.110000330建立组织,扣清底子,协调项目前期实施中存在的问题2010年市政府确定项目4中国水博览园国际水城有限公司集展示、教育、休闲、度假、旅游和娱乐为一体的综合性项目.2500002950水利博物馆主体结顶,今年完成装修设计并进行展馆布置.2010年水博馆占地
200亩,投资3.95亿元,08年营运5杭州生态园(扩建)登峰集团新增五大功能区块:生态展示、休闲度假、康体疗养、综合服务及旅游配套设施建设230007335五大功能区块优化方案评审,下半年动工建设.2010年出让土地
391亩,建筑面积114200平方米(已建25915平方米)6杭州桃花源度假村中球冠集团生态旅游、休闲度假、桃花水母展示650004760规划方案编制,土地挂牌,下半年动土建设.2010年出让土地
1470亩,一期1021.89亩,二期
448.11亩7月亮湾观潮城雪峰房产休闲度假、万人观潮台、会议会展80000968总体方案编制,土地挂牌,下半年动土建设.2010年出让土地
220亩,其中山地
120亩,滩涂
100亩8云石生态旅游区中球冠集团生态旅游、休闲度假、养生疗养1500006000规划方案已基本确定,需完善调整,李家坞区块(一期)08年动工建设2011年李家坞区块
5000亩(山地3000亩,平地
2000亩)9大岩山风景区帝凯地产休闲度假、百果园、观光游步道、入口广场250008060完成景区道路、观光游步道建设酒店、入口广场等部分项目下半年动工建设2010年出让土地
365亩,租用土地700亩,封山育林7000亩10杭州城山旅游度假区开元旅业印纹陶遗址、休闲度假、生态旅游、农家乐1200003428规划方案编制、项目报批、立项2010年出让土地
428亩,租用山地
3000亩合计1051000据萧山旅游“1010工程”规划,进化镇作为“南部生态旅游板块”的核心区域,“1010工程”规划的十大重点工程其中两项:杭州城山旅游度假区(开元天乐村项目)和大岩山风景区落户进化。目前《进化生态镇建设规划》已编制完成,香港华艺(国际)传媒投资的杭州国际影视城(青化山项目)目前因政策因素存在较大变数。第二部分周边区域高关联度物业产品供应调查及产品特征研究【调查说明:】考虑到本案的区域位置及项目景区、酒店及别墅等物业特性,我们选取了周边区域类似项目以及存在一定竞争关系的高关联度的物业进行研究,具体区域分布如下:1、千岛湖区域;2、青山湖区域;3、绍兴区域;4、诸暨区域;5、萧山区域。我们对以上区域的高关联度物业产品供应情况、产品特征及客户群等方面进行了细致的调查,并予以总结分析,详情如下:一、千岛湖区域随着千岛湖开元度假村的建成及杭千高速的开通,目前千岛湖地区已成为浙江地区度假类物业开发最为集中的地区之一,开元、绿城、滨江、通盛、云天等开发商及喜来登、索菲特等国际酒店品牌的涌入,更使千岛湖成为浙江乃至华东地区度假房产的热点。开发模式上,千岛湖旅游业正处于从“观光旅游”向“休闲度假”过渡阶段,受千岛湖开元度假村的成功开发影响,“酒店+房产”模式盛行,物业类型上,度假别墅、湖景公寓成为目前开发的主流,游艇、高尔夫等概念也适时地引入。据淳安旅游局统计,目前千岛湖在建以及规划审批中的五星级酒店就有
9个,加上已建成投入使用的千岛湖开元度假村,这类项目多为度假别墅、湖景公寓类度假物业捆绑开发。其客户群体也多为杭州、义乌、宁波、温州、台州等地的民营企业主、高管人群及上海等“长三角”区域经济发达地区客户群体。代表性项目:千岛湖开元度假村、绿城千岛湖度假公寓、千岛湖滨江度假别墅项目名称千岛湖开元度假村建筑/景观设计建筑设计美国
WATG建筑设计公司地理位置千岛湖麒麟岛景观设计贝尔高林国际(香港)景观设计公司开发商开元房产室内设计美国
HBA酒店装饰设计公司物业类别五星级酒店,度假别墅全程策划浙江中原物业顾问有限公司总建筑面积占地面积
302亩,总建筑面积
68000㎡,其中酒店面积
33000㎡。户型面积独幢绿化率麒麟半岛面向中心湖区,森林覆盖率达到93%。项目绿化率超过
70%。套数88席半岛度假别墅容积率0.3交房时间2005年5月酒店开业后,经营状况良好,被誉为“华东地区首席度假庄园”。销售均价8000元/㎡销售率已售磬物业管理公司千岛湖开元度假村酒店直接管理管理费用开盘时间2003年5月开盘,2004年9月30日交付使用。车位配比配套五星级酒店,豪华游轮项目卖点与推广主题一湖秀水,半岛闲情。客户群上海、杭州、义乌、宁波、台州、温州等地企业主及高管人群综合评述依托于千岛湖独特的湖景景观资源,五星级酒店与度假别墅实现联动,赋予产品度假、休闲、居住、增值等功能,配
套有大型临湖广场、800方景观泳池、临湖
SPA、豪华游艇、沙滩浴场、网球场一应俱全,追求高品位度假休闲特色。中国杭州湖墅南路452号6F电话
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0571-88807333项目名称绿城千岛湖度假公寓建筑/景观设计建筑设计绿城建筑设计有限公司地理位置淳安千岛湖镇东北部,淳安区千岛湖镇新安大街以北,新安北路以西,西、北、南三面临湖景观设计澳大利亚PLACE景观设计有限公司室内设计美国
BLD有限公司开发商绿城房产酒店设计美国
WILSON公司物业类别八座小高层、高层建筑酒店管理喜来登酒店管理集团总建筑面积占地13.8万平方米,总建筑面积近29万平方米。包括一座五星级标准绿城•喜来登度假酒店与酒店公寓,两座七十年全产权高级度假公寓,三座湖景公寓,以及大面积水上娱乐区与游艇俱乐部,超过
40000平方米的大型休闲、娱乐、商业配套街区。策划推广杭州精锐广告户型面积70~175㎡配套五星级喜来登酒店、精品商业街、游艇俱乐部、水上游乐中心等绿化率容积率销售均价1.8万元/㎡销售率一期
222套临湖精装修度假公寓基本售磬。物业管理公司管理费用开盘时间2007年8月25日。车位配比项目卖点与推广主题如诗如画如家,千岛湖辽阔湖景,开启您的度假元年!客户群杭州及浙江省内客户为主,长三角地区如上海地区也有部分客户。综合评述地块三面临湖,传真
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0571-88807888Change_China@163.com项目名称千岛湖滨江度假别墅建筑/景观设计规划设计澳大利亚柏涛建筑设计公司地理位置淳安千岛湖镇辉照山半岛景观设计室内设计开发商滨江房产酒店设计物业类别别墅、排屋、小高层酒店管理雅高酒店管理集团总建筑面积占地面积500亩,建筑面积120000㎡,容积率
0.3,其中酒店建筑面积约
60000㎡。策划推广户型面积配套五星级索菲特酒店、游艇俱乐部等(6-7层五星级酒店、2-3层独立、联排别墅和部分公寓)绿化率75%容积率0.3销售均价未开盘销售率物业管理公司管理费用开盘时间车位配比项目卖点与推广主题客户群杭州及浙江省内客户为主,长三角地区如上海地区也有部分客户。综合评述中国杭州湖墅南路452号6F电话
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0571-88807333二、青山湖区域位处临安的青山湖区域位处杭州半小时都市圈内,国家级森林公园、10余平方公里的青山湖湖面、罕见的水上森林奇观、省级阔叶林自然保护区等自然资源……良好的生态环境,便捷的交通条件,中都·青山湖畔、西子·玫瑰溪谷、青山·山语间、锦绣钱塘、金基·青云山居等别墅大盘规模化的开发,使得该区域成为千岛湖之后又一开发热点区域,目前该区域主要客户来源为杭州及周边区域,另有部分客户来自温州、义乌、宁波、台州等浙江省内发达地区。代表性项目:中都·青山湖畔、金基·青云山居项目名称中都·青山湖畔建筑/景观设计总体规划设计嘉和设计地理位置临安市青山湖西侧绿野新风组建筑设计团浙江大学建筑设计研究院绿野新风组景观设计团加拿大
GA开发商浙江临安中都置业物业类别3800户别墅、排屋总建筑面积占地面积:2427333平方米总建筑面积:900000平方米户型面积配套五星级度假酒店、商业街、大型音乐广场、国际会展中心、高尔夫练习场绿化率容积率0.3销售均价目前在售二期绿野新风组团,价格多在300~400万/套销售率物业管理公司管理费用3元/方·月开盘时间车位配比项目卖点与推广主题客户群综合评述中国杭州
湖墅南路452号6F电话
0571-88807888项目名称金基·青云山居建筑/景观设计规划设计美国
ADG圣帝国际地理位置杭州西郊青山湖板块,临石公路以北,距杭州市约
38公里。一期建筑设计华盛国际物业顾问仲量联行景观设计美国泛亚易道(EDAW)开发商金基置业整合推广捷群广告物业类别660余栋独立别墅,一期南区
79幢总建筑面积总占地面积约
1180余亩,总建筑面积约
19万㎡,整个项目分为四期开发。户型面积一期所开发的山地独栋别墅,美式草原风格别墅。主力户型为
340㎡、370㎡、430㎡。配套中心会馆,运动俱乐部,网球俱乐部,高尔夫练习场,小足球场,室外运动中心等绿化率60.32%容积率0.25,一期南区容积率
0.18销售均价预计均价约
8000元/㎡销售率物业管理公司南都物业管理费用开盘时间07年底开盘车位配比项目卖点与推广主题不种树,只种房子客户群综合评述中国杭州湖墅南路
452号6F三、绍兴地区绍兴地区度假别墅物业开发主要集中于鉴湖-柯岩风景区、会稽山旅游度假区区域,依托风景区的景观生态资源及相关旅游度假配套,形成以鉴湖·康郡高尔夫别墅、镜湖山庄、锦绣江南、越都名府、唯美风格等鉴湖别墅群和东泽庄园、森海豪庭、若耶方舟、宝业·四季园等会稽山旅游度假别墅群的两大群落。从开发水平看,早期开发的度假别墅规划设计及物业管理水平较为一般,园区内杂草丛生,管理混乱;但当前在售的鉴湖·康郡、东泽庄园等项目在规划设计、景观营造及营销推广上均有大幅度的提升。从销售情况看,绝大部分物业均为绍兴本地人群消化,如鉴湖高尔夫一期,80%的客户群体均为绍兴当地人群。(【注:】绿城已于07年8月竞得会稽山旅游度假区内一18万方地块,规划开发为度假别墅及酒店式公寓物业。)代表性项目:鉴湖·康郡高尔夫别墅、东泽庄园项目名称鉴湖·康郡高尔夫别墅建筑/景观设计规划设计美国
Bassenian/Lagoni设计事务所地理位置柯岩鉴湖江以南、柯岩大道以西、104国道南复线以北。建筑设计浙江佳境建筑设计院景观设计泛亚易道开发商绍兴康尔富房产(广宇集团)物业类别独幢、联排别墅总建筑面积项目毗邻鉴湖,总用地
1800亩,其中鉴湖高尔夫体育公园占地1200亩,为国际标准的18洞高尔夫球场。别墅被球场环绕其中,分成三个
相对独立的组团由西向东依次为风笛洲
Bagpipe
Continent雅音岛
Melody
lsland颂恩谷
Eulogia
Valley。户型面积三期即将推出部分:383-470㎡不包括地下部分:83-110㎡。配套柯岩-鉴湖风景区,高尔夫球场,五星级酒店等绿化率60%容积率0.4销售均价二期颂恩谷销售均价约
8200元/㎡,三期将于十月下旬推出,均价约
400-600万/套。销售率一期已交付,二期基本售磬,三期即将推出物业管理公司管理费用1.6元/㎡·月开盘时间车位配比项目卖点与推广主题柯岩-鉴湖风景区,高尔夫球场别墅。客户群一期当地购买者占
80%以上综合评述中国杭州湖墅南路
452号6F项目名称置业·东泽庄园建筑/景观设计规划设计地理位置坐落于平水东江西侧,紧邻滨江绿化带,东望高尔夫球场,南靠会稽山旅游度假区——龙舌嘴公园。建筑设计景观设计开发商浙江置业物业类别86套景观别墅、联排总建筑面积占地
108900㎡,总建筑面积
52070㎡,户型面积排屋:258-272㎡,地下四54-70㎡;别墅:382-807㎡,地下
80-180㎡。配套豪华星级会所,游艇俱乐部;乐购超市等绿化率45%容积率1.5销售均价起价
9000元/㎡;均价
14000元/㎡销售率销售率约
90%物业管理公司管理费用开盘时间车位配比项目卖点与推广主题平水东江畔纯欧式豪华水岸别墅;千米江岸景观长堤,迎宾水景广场、中央水景广场;智能家居系统;豪华星级会所;游艇俱乐部;客户群综合评述四、诸暨地区诸暨地区的度假类别墅代表项目为位处诸暨五泄镇的神鹰·颐明园,距诸暨市区18公里,紧邻国家森林公园,距AAAA级风景名胜区——五泄生态风景区约1公里。该项目依托五泄景区的生态景观资源,以五星级标准度假村和度假别墅复合的模式开发。目前项目一期45幢别墅已建成现房,从现场实景看,建筑规划及景观营造上效果较佳。销售均价约5000~6000元/㎡,已售磬,客户多为诸暨本地人群。二期刚动工,开盘时间未定。代表性项目:神鹰·颐明园项目名称神鹰·颐明园(诸暨)建筑/景观设计规划设计地理位置位于诸暨市五泄镇,距诸暨市区约18公里;项目紧邻国家级森林公园,离国家重点
4A级风景名胜区——五泄生态风景区仅
1公里。建筑设计景观设计开发商浙江神鹰集团物业类别约178栋北美风格别墅。总建筑面积总建筑面积
99170平方米,规划为
178栋独栋豪华山地别墅和五星级度假村。别墅建筑总面积
67170平方米,度假村总建筑面积
32000平方米。美丽的五泄江从园内穿流而过,将园区分为南北两区。一期南区为
45栋独立别墅和准五星级度假村,二期北区为
133栋独立别墅。户型面积主力户型
380-500㎡配套准五星级颐明园度假村:1个250个座位的大型会议室,2个60个座的中型会议室,5个小型会议室。共有客房
216个,其中标准间
189个,豪华大床间
6个,套房
13个,总统套房
2个。绿化率65%容积率0.32,建筑密度
18.45%销售均价一期
5000~6000元/㎡。二期未开盘销售率一期已售磬。物业管理公司管理费用开盘时间车位配比项目卖点与推广主题五泄景区生态别墅客户群诸暨本地人群综合评述从一期现场实景看,建筑规划及景观营造效果较佳。传真
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0571-88807888Change_China@163.com五、萧山区域(湘湖休博园、东方文化园、杭州生态园等区域)萧山区域别墅类物业主要区域可大致划分为三大区块:湘湖休博园区块、闻堰义桥区块、萧山南部生态旅游区块。鉴于三大区域所处的地理位置及周边配套环境的不同,其客户人群定位、销售价格的差异较大:·湘湖休博园区块依托湘湖休博园的大环境配套(酒店、地铁出口、商业街等),作为湘湖旅游度假区的组成部分,借“休博会”进行概念炒作。该区域的物业多为多层公寓及低密度的排屋、别墅,主要面向杭州、宁波、义乌、温州、台州等浙江省内及上海等长三角区域客户,萧山本地客户较少。代表性项目:宋城·地中海别墅、奥兰多小镇、威尼斯水城、湖畔宽邸等。·闻堰、义桥区块闻堰、义桥区块内项目的客户群体多来自杭州主城区,另有部分为浙江省内的客户群体,居住环境(临江,东方文化园等)及极具特色的产品,再加上较实惠的价格,使之成为杭城居民高性价比公寓的重要选择之一。该区域内的别墅、排屋类物业主要集中于戈雅公寓、南岸花城等项目,可能会对本案的别墅物业形成一定的竞争。代表性项目:戈雅公寓、南岸花城等。·萧山南部生态旅游区块该区块地域上主要含所前、进化等萧山南部乡镇,包括目前在推的位于杭州生态园内天乐云都,以及规划审批中的开元城山旅游度假区、大岩山风景区等项目。从目前在售的天乐云都项目客户组成上看,超过八成客户为萧山本地人群,另有部分杭州客户。代表性项目:天乐云都等。项目名称奥兰多小镇建筑/景观设计地理位置湘湖旅游度假区内,南濒威尼斯水城,西为风情大道,与苏黎士小镇为邻。建筑设计北京保利达工程设计有限责任公司杭州分公司景观设计瑞典SED新西林园林景观有限公司开发商奥兰多置业物业类别68幢87户山地别墅和约
670多户公寓户型面积电梯山地别墅:31幢大户型部分地上面积约460-590㎡;地下部分38-111㎡。56套双联别墅面积约为
280㎡。一期公寓户型多为
100~120㎡总建筑面积总占地面积约
460亩,建筑面积约
16万平方米,其中平地公寓建筑面积约
10万平方米,山地别墅建筑约
3万平方米。配套湘湖风景区,配套商业(文化广场、节日广场、圣诞街、啤酒休闲街区),地铁一号线湘湖站绿化率75%容积率0.5销售均价别墅部分
1.9万/㎡,公寓约
6600元/㎡销售率别墅部分销售率约为四成物业管理公司管理费用开盘时间别墅
4月18日开盘车位配比项目卖点与推广主题大公馆:纯正北美风格,电梯山地别墅客户群综合评述中国杭州湖墅南路
452号6F项目名称宋城·地中海别墅建筑/景观设计规划设计美国
RPVA规划设计公司地理位置位处湘湖休博园区域,西临湘湖,北依湘河。建筑设计WICA华盛致城天人设计景观设计日本
TAM环境设计所开发商宋城房产物业类别56席亲水豪宅总建筑面积总占地面积
350亩,其中水域面积
95亩,总建筑面积约
33000方户型面积400㎡;500~620㎡;1100㎡等配套湘湖休博园,游艇及私人游艇码头,私家泳池;地铁站口,第一世界大酒店绿化率容积率0.145,9.3%建筑密度销售均价首批推出部分约
1400万/套(面积约
400方);后推出部分约
1800万/套(面积约500~600方)销售率已分两批推出
34幢,除入口
2幢,均已售出。物业管理公司高力国际管理费用开盘时间车位配比项目卖点与推广主题杭州鼎级生态人文豪宅;家家游艇,户户泳池;客户群省内高端客户人群为主,部分上海客户群综合评述整体规划较好,户户临水;但内河道水深仅
1.5m,宽
10m,游艇实为小船,实际居住享受欠佳。杭州湖墅南路
452号6F中国项目名称苏黎世小镇建筑/景观设计地理位置湘湖旅游度假区内,项目呈山谷地形三面环山,南临湘湖,东接休博园。建筑设计五合国际景观设计开发商宋城房产物业类别临水排屋和原生态的山地别墅,300户户型面积水街排屋:180-290㎡;山地别墅:250-450㎡。总建筑面积总用地为28.458公顷,总建筑面积在11万余平方米。配套湘湖风景区,地铁一号线湘湖站绿化率70%容积率0.39销售均价排屋
7800元/㎡;别墅
15000元/㎡销售率基本售磬物业管理公司高丽国际管理费用开盘时间2006年5月12日;7月29日;10月19日车位配比1:1以上项目卖点与推广主题湘湖,休博园,山地生态景观,现代建筑风格客户群综合评述中国杭州湖墅南路452号6F电话
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0571-88807333项目名称湖畔宽邸建筑/景观设计规划设计美国
RPVA设计事务所浙江南方建筑勘测设计院地理位置湘湖板块休博园核心位置,东起美之园,南临湘河,西至水城,北靠东湘村。景观设计美国RPVA设计事务所杭州伍道景观设计有限公司开发商南都宋城置业营销顾问上海新联康物业类别6幢小高层和
11幢多层观景洋房整合推广华坤灵励总建筑面积总建筑面积10万余方,环湖而筑,独特布局。户型面积212~343㎡,一梯一户或一梯两户,奢华大户型。小高层均为一梯一户平层,面积
300㎡以上。配套湘湖风景区,休博园,地铁
1号线绿化率容积率销售均价起价
10000元/㎡,当前在售部分均价约12000元/㎡。销售率已推出100余套,目前基本售磬,仅余数套房源。物业管理公司南都物业管理费用开盘时间2007.8.22车位配比项目卖点与推广主题10万㎡宽广私家湖景;386米超宽楼间距、近
1.5万㎡连通景观架空层、部分楼宇尊享一户一梯或
180°豪华观景电梯;以“宽”理念领创
8大户型革命,212~343㎡经世大宅、28米阔然开间,尺度尊崇;精心雕琢“环湖十二景”主题景观园林、3000㎡独立会所。客户群综合评述该项目先期名为“博朗天寓”,整合推广语为“尊贵源于地位”,但口碑、影响等均欠佳,后更名为“湖畔宽邸”。中国杭州湖墅南路452号6F电话
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0571-88807333项目名称威尼斯水城美国
RPVA设计事务所湘湖旅游风景度假区,湘湖路
92号,杭州乐园规划设计浙江南方建筑勘测设计院西大门。西临风情大道,隔着风情大道就是湘地理位置湖,南面是湘河,与杭州乐园景区隔河相望。东面是休博园中心区。景观设计美国
RPVA设计事务所建筑/景观开发商南都宋城设计营销顾问34幢配套房产与
8幢公建组成,规划建造物业类别4-5层的低层临水公寓,1500户。整合推广项目总占地面积
190812.8平方米(286亩),总建筑面积
225736.46平方米,其中配套房产总建筑面积建筑面积
141647.3平方米,旅游公建建筑面积户型面积80-260㎡84089.16平方米。配套湘湖休博园,2000m复合商业水街、威尼斯大酒店等绿化率57.4%(总)容积率1.17,建筑密度
22.96%销售均价起价6130元/㎡,目前价格8000元/㎡,每户赠送中央空调和热水器销售率目前仅剩余数套
200㎡以上跃层户型物业管理公司南都物业管理费用开盘时间5月31日交付车位配比1180个项目卖点与推广主题威尼斯临水风情建筑风情、休博园大配套客户群综合评述立面比较鲜艳,但建筑间距太小,密密麻麻,水街的河水为静水,容易变质发臭,居住品质感欠佳。项目名称通和·南岸花城/上东区·青瓦别院建筑/景观设计规划设计澳大利亚
HIGH
INTERNATIONAL建筑设计集团地理位置钱江南岸闻堰镇三江口,东靠山里人家、南依东方文化园、西临闻戴公路,北依规划中的景观河道。建筑设计中国美术学院风景建筑设计研究院景观设计贝尔高林开发商通和置业全案策划青鸟广告物业类别64套山水别墅,754套情景排屋,600多套景观公寓。总建筑面积占地面积:453333平方米,总建筑面积:340000平方米。户型面积排屋
180—220平方米;别墅
280—400平方米;公寓
80—150平方米。配套26000平方米的香湖秀水,800余平方米的篮球馆,1700平方米的室内游泳健身馆,幼儿园,爵士岛咖啡,约
200米休闲商街,百安居家居体验馆,社区快线直达吴山广场。绿化率容积率销售均价目前在售部分:联排均价
11000元/平方米;叠排均价8500元/平方米。销售率物业管理公司陆家嘴物业管理费用1~
1.6元/平方米·月开盘时间2007年8月18日上东区青瓦别院160套排屋,9月下旬二期排屋将推出。车位配比1850个项目卖点与推广主题集优建筑,精装庭院。客户群部分主要客户来源于杭州主城区,另有部分萧山本地人群。63.com传真
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0571-88807888Change_China@1项目名称天乐云都建筑/景观设计建筑设计华成国际建筑工程有限公司浙江分公司地理位置萧山区所前镇(杭州生态园内)景观设计中国美术学院美术中心有限公司开发商天乐景观房产(登峰集团/杭州生态园)物业类别260户排屋、别墅总建筑面积占地面积:286810平方米,总建筑面积:90000平方米户型面积排屋:250-270㎡;别墅:360㎡配套综合服务中心、休闲商业街、杭州生态园开元度假村、戏水场、中心会馆、幼儿园、小学。绿化率容积率销售均价别墅总价
300万,排屋均价
6000元/㎡销售率目前推出60余套别墅,尚余6套;120余套排屋已基本售磬物业管理公司管理费用开盘时间车位配比428个项目卖点与推广主题客户群80%以上人群为萧山本地客户,杭州客户有一部分,诸暨、绍兴及上海等地客户基本没有综合评述中国杭州湖墅南路452号6F电话
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0571-88807333【小结】综上,我们可以发现:1、旅游景区地产项目中,千岛湖开元度假村“酒店+别墅/公寓”的开发模式正被广泛复制。千岛湖区域的绿城、滨江等度假项目,青山湖的中都·青山湖畔,五泄的神鹰·颐明园……依托景区的综合设施及酒店的服务配套,可以极大的提升地产项目自身价值,“酒店+地产”的复合开发项目不断涌现。2、景区知名度及旅游开发成熟度对地产项目客户来源起着极其重要的作用。如千岛湖、青山湖、湘湖等热点开发区域,其客户群体中更多的是异地置业人群(主要来源于省内经济发达地区及上海等长三角大城市);次一级景区周边的度假类物业项目主要客户来源仍为项目本地及周边区域人群,如绍兴的鉴湖、会稽山及诸暨五泄等地。对本案来说:·
萧山南部生态旅游区块的旅游开发尚处于初步阶段:杭州生态园等虽具有一定的知名度,但其影响力主要局限于萧山本地; 而开元的城山项目、青化山的杭州国际影视城及本案尚处于前期规划阶段,整体区块认可度较为一般。·
目前萧山南部生态旅游区块内地产项目的主要客户来源为萧山本地消费客群:从市场调查的情况看,天乐云都项目的客群结构组成上,萧山本地客群占绝大多数比例,杭州等外部客群较少。结合本案所处区域周边乡镇经济状况及经济结构,我司认为:本案一期别墅的主要潜在客户人群将集中于萧山本地及项目周边的诸暨店口、山下湖、阮市和绍兴的夏履等地,在宣传推广中应重点布局,以实现项目一期的成功启动。第三部分潜在客群消费特征研究一、调查说明1、调查时间:2007年8月15日至9月4日。2、调查地点:本次客户调查主要分四大部分:萧山市区及进化、临浦、所前等乡镇;诸暨店口、山下湖、阮市等乡镇;绍兴市区及柯桥、夏履等乡镇。3、调查对象:政府机关、银行等单位干部;私营企业主;企业高层管理人员等。4、取样方法:本次调查按所确定的调查对象进行随机取样。5、取样数量:本次调查累计发放问卷300份,回收问卷287份,其中有效问卷261份。6、调查方式:在问卷调查的同时进行大量详细的访谈式调查。7、调查内容:包括调查对象的现有居住状况,购房行为特征,以及景区、酒店、别墅等专项调查。二、现有居住状况调查A1:目前工作/生活主要区域:萧山城区萧山下属乡镇绍兴及下属乡镇诸暨及下属乡镇其他1069117425本次调查对象主要集中于萧山城区及其下属乡镇,约占总比例的3/4;其次是诸暨区域人群,主要包括店口、山下湖、阮市等乡镇客户人群,占40.60%34.90%6.50%16.10%其他1.90%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%绍兴及下属乡镇总比例的16.1%;绍兴区域则相对较少。萧山下属乡镇萧山城区诸暨及下属乡镇A2:现有居住状况:公寓别墅/排屋自建房其它19627317从现有居住状况来看,公寓所占比例较高;别墅排屋类物业较为稀缺;自建房居住比例超过了10%,主要是周边乡镇部分私营企业主自建物业的比例偏高。以酒店长包房、企业安排住房等为代表的其他部分人群比例不高,仅2.7个百分点。75.10%10.30%自建房
11.90%其它2.70%公寓别墅/排屋/排屋居住人群较少,通过访谈了解到,当地别墅/0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
80.00%公寓 别墅/排屋 自建房其它A3:当前住房面积:100㎡以下100~140㎡140-180㎡180㎡以上42714783达88.1%,整体居住状况较佳。这也表明,目前这类人群的基本居住需求大多已经满足。10.30%56.30%31.80%1
0
0
㎡以下1.50%0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%1
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~
1
4
0
㎡1
4
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-1
8
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㎡1
8
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㎡以上居住面积超过140㎡的人群占绝大多数比例,140-180㎡ 180㎡以100㎡以下 100~140㎡上三、客户定位依据B1:是否会购买别墅/排屋类物业:会不会说不清楚,看情况4778136群比例的二成;三成左右人群表示暂时不会考虑购买。超过一般的人群表示目前尚无法决定,视未来情况而定;在实际访谈过程中,我们发现,这部分人群大多认为,好的位置规划的好的别墅/排屋类产品,只要其价值能为其认同(“好的别墅当然也会买”),潜在购买欲望较强烈。是否会购买别墅/排屋类物业:明确表示将购买别墅/排屋类人群并不太高,约占总人会18%不会30%说不清楚,看情况
52%B2:购买别墅/排屋首选区域:B2-1:萧山湘湖区域闻堰、义桥板块萧山南部生态旅游区(所前、进化区域)萧山其他下属乡镇杭州周边区域其他42281731052超过一半的萧山区域的人群在首选别墅/排屋购买区域为杭州周边区域(含之江、银湖、闲林、青山湖、千岛湖等);其次是湘湖区域,区域认同度超过二成,达21.3%;闻堰、义桥的首选比例为14.2%,其靠近钱塘江、临近杭州的区位价值认同度较高(“以后那边的发展会很好的”);本案所在萧山南部生态旅游区块的区域认同度较为一般,所选人群均为天乐云都项目影响力所致。购买别墅/排屋首选区域:萧山5
3
%1
.
5
%8
.
6
%1
4
.
2
%2
1
.
3
%02
04
06
08
01
0
01
2
0湘湖区域闻堰、义桥板块萧山南部生态旅游区(所前、进化区域)萧山其他下属乡镇杭州周边区域其他1
%B2-2:诸暨诸暨市区五泄景区绍兴周边区域萧山南部生态旅游区(与诸暨交界,靠近店口)
其他227346B2-3:绍兴绍兴市区柯岩-鉴湖区域会稽山旅游度假区萧山南部生态旅游区(与诸暨、绍兴交界,靠近店口、夏履)其他74501通过上述表格对比不难发现,诸暨、绍兴区域客户的首选购买区域多为当地城区及周边影响力较大、口碑较佳的区域,对本案所在区域认同度都不高,绍兴区域的表征尤为突出。在实际访谈过程中,诸暨部分乡镇(如紧邻本案的店口)人群对本案的关注度较高;但03省道复线收费站的存在(“过了收费站,那边就是萧山了”),使得区域隔离感较为强烈,这需要在项目实际操作中予以关注。B3:对萧山南部生态旅游区内别墅/排屋类物业购买意愿:非常可能比较可能一般不太可能一点也不可能2520146针对萧山南部生态旅游区区域的物业,有比较明确购房意向人群(选择“非常可能”及“比较可能”)比例为15%,这部分人群也即项目的核心客户人群,必须重点研究。核心购买人群基础核心人群非目标客户非常可能4%比较可能11%一般42%不太清楚30%一点都不可能13%四、人群特征研究G1:年龄结构:25岁以下25-34岁35-44岁45-54岁55岁以上5129512623主要人群多集中于35-54岁之间,占总比例的84.7%;近半数人群年龄为45-54岁之间;另有部分55岁及以上人群,占总人群比例的一成不到。45岁以上人群比例过半。年龄结构:8.8%48.3%
36.4%
4.6%1.9%14012010080604020025岁以下25-34岁35-44岁45-54岁55岁以上G2:学历层次:高中(中专)及以下大专、本科硕士及以上1766817学历层次上总体偏低,大专/本科及以上学历人群比例约为总比例的1/3,多分布于政府机关及企业管理人员;高中(中专)及以下学历人群比例占2/3强。G3:人群结构分布:公务员个体户/私营企业主企业中高层管理人员新闻媒体/文化艺术工作者其他4111286184从职业分布看,个体户/私营企业主及企业中高层管理人员的比例超过3/4;其次是政府机关公务员,约为16%;这三部分人群所占总人群比例超过九成,为项目重点关注人群。高中(中专)及以下67%大专、本科26%硕士及以上7%公务员16%个体户/私营企业主42%企业中高层管理人员33%新闻媒体/文化艺术工作者7%其他2%G4:家庭年收入水平:30万以下30-40万40-60万60-80万80万以上7710942267七成人群家庭年收入超过30万,约四成人群家庭年收入在30-40万之间;家庭年收入超过40万以上人群比例约为三成。这部分人群为项目主要客户来源。家庭年收入水平:30万以下30%30-40万41%40-60万16%60-80万10%80万以上3%五、大岩山景区专项研究C1:对欢潭的认知度:知道不清楚18774C2:对大岩山的认知度:知道不清楚33228从调查结果中发现,作为地名,欢潭的认知度较大岩山的认知度要高得多,前者认知人群超过七成,后者的认知人群比例仅为13%。这意味着,若以大岩山为项目主品牌,重点还须后期着力推广。对欢潭的认知度:知道72%不清楚28%对大岩山的认知度:知道13%不清楚87%C3:您印象中的大岩山:很偏的地方深山坳里生态环境很好有水库(山泉)山上有古寺高山云雾茶人文故事、传说其他332527931224通过数据表格我们不难发现,33位对大岩山有所了解的人群中,超过3/4的人群认为大岩山是:“很偏的地方”、“深山坳里”、人文故事、传说高山云雾茶“生态环境很好”;其次,超过1/3的人群知山上有古寺道大岩山高山云雾茶;约1/4比例的人群知有水库(山泉)道有水库(山泉);人文传说、山上古寺的了生态环境很好解程度均较低;另有数人表示,曾爬过大岩深山坳里山、在山上挖过笋等等。您印象中的大岩山:5101520253035其他12.1%6.1%36.4%9%27.3%81.8%75.8%0很偏的地方100%C4:对大岩寺的认知度:听说过不清楚330听说过
9%大岩寺已湮没半个世纪,从调查结果看,基本上可以认定已不为人所熟知;3个对大岩寺有所了解的人中,两个是老人,另一个表示曾和朋友一起爬过大岩山,因而有所认知。不清楚
91%C5:大岩寺即将修复,哪些设施是您感兴趣的?烧香拜佛求签长生堂吃斋饭品高山云雾茶住禅室(香房)其他187153365274286七成以上人群感兴趣的是“烧香拜佛”;其次是“求签”人群,达58.6%;超过1/4的人群对“品高山云雾茶”很感兴趣;对“吃斋饭”感兴趣人群约为二成;再次是对“长生堂”供奉牌位感兴趣人群,为13.8%;一成左右人群对“住禅室(香房)”有一定的兴趣。在景区操作及后续推广过程中,可根据以上人群分布比例情况,进行适当的微调,以迅速达成广泛传播。2.3%10.7%28.4%19.9%13.8%58.6%71.6%020406080100120140160180200烧香拜佛求签长生堂吃斋饭品高山云雾茶住禅室(香房)其他C6:大岩山即将开发成休闲景区,以下设施哪些是你最感兴趣的?百果园高尔夫练习场网球场人文景点露营品茶休闲区攀岩类探险运动休闲垂钓区农家乐其他5276341829168218712516从景点设施接受度调查结果看:近2/3人群对“品茶休闲区”感兴趣;其闲垂钓区”、“高尔夫练习场”,感兴趣人群比例均为三成左右;二成左右人群对“百果园”较为感兴趣;“网球场”、“露营”、“攀岩类探险运动”等相对不高,均为10%左右,但考虑到我们所调查的人群结构,也属正常;“人文景点”类最低,近为6.9%;另有部分人群表示希望有“索道”等设施。6.1%47.9%33.3%8%64.4%11.1%6.9%13%29.1%19.9%0
20
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80
100
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140
160
180其他农家乐休闲垂钓区次是“农家乐”,达47.9%;再次是“休攀岩类探险运动品茶休闲区露营人文景点网球场高尔夫练习场百果园六、酒店专项研究D1:对大岩山景区酒店的兴趣:比较感兴趣一般,说不清楚不感兴趣1621728超过八成人群对本案酒店的兴趣一般,明确表示感兴趣的人群比例较低,仅为6%。结合访谈调查结果,本案周边区域已开业或正在的高档次酒店如杭州生态园酒店、海亮花园酒店、万安名仕广场酒店(五星级标准,正在建设中)等将对本案形成直接竞争,而萧山城区的开元名都大酒店、金马饭店、众安假日酒店、萧山宾馆及湘湖区域的第一世界大酒店等也对本案酒店构成一定的竞争威胁。 因此,本案的酒店定位如何,将直接关系到后期管理经营结果,进而对本案别墅物业的开发构成极大的影响。比较感兴趣6%一般,说不清楚83%不感兴趣11%D2:希望的酒店档次:1-2星低档酒店3-4星中高档酒店5星或白金5星高档酒店7102152近六成人群希望的酒店档次为“五星或白金五星高档酒店”;约四成人群则希望建设“3-4星中高档酒店”。考虑到本次调查对象为别墅物业潜在客户群体,以高档酒店作为别墅居住区的服务配套,能极大的提升项目物业的附加值。
D3:希望的酒店类型青年旅馆经济型酒店主题特色酒店别墅式酒店会所式私人酒店疗养中心81276498432“会所式私人酒店”的接受度最高,近1/3的被调查人群希望建设,部分被访谈者表示,类似“富春山居”类会所式私人酒店最为喜欢;其设“别墅式酒店”;“疗养中心”类的接受人群比例为12%。考虑到项目自身特性及,在条件许可的情况下,可酌情选择建设“会所式私人酒店”或“主题特色酒店”。1-2星低档酒店3%3-4星中高档酒店39%5星或白金5星高档酒店58%青年旅馆3%别墅式酒店19%次是“主题特色酒店”,选择人群比例约为三成;二成被调查人群希望建会所式私人酒店32%疗养中心12%经济型酒店
5%主题特色酒店29%D4:最感兴趣的度假酒店设施配套:餐饮配套康体配套休闲娱乐会议配套中餐厅西餐厅特色主题餐厅室内恒温泳池室外景观泳池养生设施运动设施酒吧/演艺吧棋牌中心KTV桑拿咖啡吧雪茄吧多功能会议厅新闻发布中心VIP接待室734313957857249186634163918975177是“多功能会议厅”、“室外景观泳池”及“VIP接待室”,三成左右的受访者表示出比较明确的喜好;1/4左右的受访者对“棋牌中心”较感兴趣;“室内恒温泳池”、“新闻发布中心”及“运动设施”的感兴趣人群约为二成;喜欢“咖啡吧”、“KTV”不高,分别为15%和13%;对“酒吧/演艺吧”、“雪茄吧”、“桑拿”感兴趣的人群相对偏少。因此,在酒店规划建设中,可有选择的对相关设施进行相应调整。超过半数人群选择“特色主题餐厅”;其次最感兴趣的度假酒店设施配套:2
8
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IP
接待室新闻发布中心多功能会议厅雪茄吧咖啡吧桑拿
K
T
V棋牌中心酒吧/演艺吧运动设施养生设施室外景观泳池室内恒温泳池特色主题餐厅西餐厅中餐厅D5:期望的酒店房价(门市价):100元以下100-200元200-300元300-500元500-800元800元以上42566142177在调查我们发现:超过一半人群可接受的酒店房价为300-500元(约合城区四星级标准酒店客房价);其次是200-300元(约合城区三星级标准酒店客房价),1/4的被调查人群选择此项。这两部分所占人群比例近八成,因此,建议在酒店档次定位上,予以适当控制,以利于后续的管理经营。300-500元53%200-300元25%800元以上3%500-800元7%100-200元10%100元以下2%七、别墅专项研究E1:您希望购买物业的是:独幢别墅联排别墅公寓1637622E2:购房目的:自住度假投资其他341397612联排别墅
29%独幢别墅
63%针对本案物业,调查结果显示,独幢别墅的接受度较高,超过六成的被调查人群表示出明确的喜好;约三成比
例人群希望购买联排别墅,因此在项目二期物业中,可针对性的设置部分联排别墅类产品,以满足这类人群的需求。公寓
8%自住13%度假53%从购买目的来看,半数以上人群将用来“度假”,因此在物业产品上,应适当强调产品的休闲度假属性;投资人群比例约为三成,这部分人群更看好项目物业的保值、升值;自住购买人群比例为13%,在实际调查过程中,这类人群主要为店口、进化当地客群。另有部分人群表示度假及投资等目的兼具。投资29%其他5%E3、面积需求:300
m2
以下300-500
m2500-800
m2800㎡以上130102290E4:建筑层数需求:二层三层无所谓8510472从建筑层数上看,二层或三层的偏好性不明显,表示无所谓的人群比例也差不多,这种无差别性特征表明,受访人群对别墅物业的产品认知度偏低,因此我们进行产品调整时,存在一定的操作空间。300
m2以下50%300-500
m239%半数人群面积需求在300㎡以下,需求面积在300-500㎡之间人群约占总受访者的四成。绝大部分人群的需求面积在500㎡以下。从目前一期别墅的产品构成上看,400-500㎡的别墅15幢,500㎡以上别墅26幢,套型面积较调查需求结果偏大。500-800
m211%800㎡以上0%二层33%三层39%建筑层数需求:无所谓28%E5:地下空间需求:50
m2
以下50-80
m280-120
m2120㎡以上27925316需要的人群不足二成。而地下空间的面积需求上,半数人群的需求面积为50-80㎡;80-120㎡的需求人群比例超过1/4。从访谈了解的情况看,受访人群认为地下空间能作为比较独立、私密的家庭生活空间,在地下空间的层高处理上达到标准层高(2.2m或以上),并适当设置通风、采光窗口,以便设置成“家庭影音室”、“吧台”等诸多形式。需要不需要无所谓1884726地下空间需求:不需要
18%无所谓
10%需要
72%地下空间面积需求:地下空间面积需求:50-80
m249%80-120
m228%在地下空间的需求上,超过七成人群需要地下空间,明确表示不120㎡以上9%50
m2以下14%E6:车位需求:一个车位两个车位三个及以上1718658超过七成人群需要两个车位,近1/4的受访人群需要三个及以上车位。需要两个及以上车位人群比例超过九成。因此在车位设置上,至少应做到双车位。考虑到建安成本,建议采取“一车库+一车位”的处理方式。E7:您是否希望购买的别墅有以下哪些元素?保姆房储藏室私家花园大面积阳台、露台每个卧室独立卫生间每个卧室带独立衣帽间大面积落地窗5721825317912473132从图例可以发现:私家花园的选择比例最高,每个卧室带独立衣帽间每个卧室独立卫生间约占97%的人群比例;其次是储藏室,超过八成人大面积阳台、露台群比例;七成左右人群喜好大面积阳台、露台;半数人群希望设置有大面积落地窗;每个卧室带独立车位需求:一个车位7%两个车位71%三个及以上22%50.6%28%47.5%68.6%96.9%83.5%21.8%050100150200250300保姆房储藏室私家花园大面积落地窗卫生间的接受度也达到47.5%,但在访谈时部分人群担心每个卧室设置独立卫生间会导致“整套的面积过大”,“有些浪费”。“每个卧室带独立衣帽间”的接受度不高,不足三层,有客户表示“那样太浪费了”。保姆房的认同度也相对偏低,仅二成左右。E8、私家花园面积需求:100m2
以下100-200m2200-300
m2300-500
m2500㎡以上3125211876对于私家花园面积需求上,45%的受访人群表示合适的花园面积大小应在300-500㎡之间,“房子(别墅)面积要300-400㎡,花园大小也应该要差不多大”;约三成左右客户选择
500
㎡以上的花园,“花园嘛,应越大越好”。接受
200-300
㎡的花园人群仅二成左右。 因此,在不改变容积率情况下,适当的建筑做高(别墅做三层),减少建筑密度,私家花园面积适当做大,可有效的迎合客户需求,提升居住品质,进而增加项目总体收益。300-500
m245%500㎡以上29%100-200m25%
200-300
m220%100m2以下1%E9:您希望开发商提供的是以下哪种交房标准?全毛坯房厨卫等部分精装,其他部分简装全精装修,不含家具及电器全精装修,含家具及部分电器1121910327在交付标准上,多数人群选择“全毛坯房”,44%的人群选择毛坯交付;其次是“全精装修,不含家具及电器”,约四成人群选择精装交付,“绿城的桃花源正在卖的那种,全部装修好的”,“省事,置点家具就可以直接住了,多方便。”部分精装或全精装带电器的选择比例较低,但也有客户表示,希望“交付时,地下空间是已经装修好的”。 E10:您喜欢的建筑风格为?中式风格现代风格欧陆风格新古典风格地中海、东南亚等主题风格无所谓,好看就行112876183593建筑风格上,能明确表示喜好的人群比例不高,选择“无所谓,好看就行”的人群比例最高,为36%;其次是“像绿城的别墅项目那样”的全毛坯房
44%全精装修,不含家具及电器39%厨卫等部分精装,其他部分简装7%全精装修,含家具及部分电器10%无所谓,好看就行36%欧陆风格,接受度约为三成。从现场访谈的情况看,受访人群对别墅产品的认知仍多为“豪华的”、“面积大”、“居住舒适”等感性印象,真正对产品本身的了解、判断能力较为缺乏。欧陆风格29%地中海、东南亚等主题风格
13%新古典风格
7%现代风格11%中式风格4%E11:您喜欢的园林景观风格为?中式园林欧陆园林地中海风格东南亚风格无所谓,好看就行5338457451与建筑风格类似,受访人群对园林景观风格认知度较为一般,总体选择上也较为平均,没有特别明显的偏好性。在园区景观规划上,在各式风格的基础上,适当的引入一些景观主题,并在推广过程中予以放大,可以实现产品附加值的大幅提升。E12:你希望别墅具有的特质(用下面的词来描述,比较贴切的是哪些):山水、园林 人文、艺术 养生、健康时尚、都市化街坊、邻里生态、环保科技、智能另类、个性化186
138
2414256634818针对本案的别
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