物业管理公司公共设施维护检修控制规范

物业管理公司公共设施维护检修控制规范RG/NJUT－AJWG004－2007房屋本体土建部分的维修规程1目的使需维修的房屋本体公共设施恢复使用功能及延长外立面使用寿命，确保正常运作状态，方便业主及住户。2适用范围各类建筑土建及基本装饰的维修。3职责3.1由工程部主管根据现场情况确定具体维修方案，管理处相关人员实施。3.2维修过程由工程部派技术人员监督，维修完毕由工程部主管验收。3.3工程部主管对重要的维修项目进行指导，并对一般的维修项目给予抽查。4维修原则4.1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。5维修依据5.1符合工程部拟定的维修方案或设计图纸的要求。5.2符合《房屋修缮工程质量检验评审标准》有关条款规定。6各项维修项目的标准6.1地基基础6.1.1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。6.1.1.1破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。6.1.1.2用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上做成斜坡以利泄水。6.1.1.3恢复勒脚饰面6.1.2如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。6.1.2.1如不严重，应做好巡查记录并汇报工程部技术人员。6.1.2.2如有扩展趋势，应立即通知工程部，请开发单位派专业工程师一同检查鉴定。6.1.2.3如情况严重，除通知工程部，开发单位专业人员外，还应采取紧急疏散措施。6.2梁、柱、板主体6.2.1露筋6.2.1.1将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。6.2.1.2用钢丝刷清洁干净。6.2.1.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。6.2.1.4用高标号水泥砂浆修复，如有需要还应按要求修复饰面。6.2.2有裂缝参考《室内维修规程》中“楼板裂缝”维修程序进行。6.2.3有孔、洞6.2.3.1将孔、洞周边已松散的砭凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。6.2.3.2用钢丝刷等有效工具彻底清除孔洞。6.2.3.3充分喷水湿润孔、洞内壁。6.2.3.4如系小孔、洞则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞较大，则在涂完一道素水泥后用比原先（梁或柱或板）的砼标号高一等级的细砼填饱满并养护好。6.2.3.5按原标准做好饰面。6.2.4破坏情况较严重的（如变形、裂缝程度已超过规定范围）应立即通知工程部及开发单位，请专业技术人员到场检查鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。6.3墙体6.3.1墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等，砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定裂缝不再发展时进行（如地基基础沉降还在发展时，一般应先做地基，基础加固后，做砌体裂缝的维护）6.3.1裂墙6.3.1.1先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层凿柜成外八字形。6.3.1.2用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。6.3.1.3均均地涂刷一道素水泥浆。6.3.1.4再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝，抹平。6.3.1.5用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。6.3.2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。6.3.2.1先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。6.3.2.2充分喷水湿润破损面。6.3.2.3用比原砌体高一个强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砖快应先充分湿润）。6.3.3墙体室外饰面破损6.3.3.1将破损面及其周边松散层一并凿除。6.3.3.2用钢丝刷清扫干净浮动灰土。6.3.3.3充分喷水湿润破损面。6.3.3.4均匀地涂刷素水泥浆。6.3.3.5用1:3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。6.3.4墙体室内饰面破损6.3.4.1同6.3.3中－6.3.4.2用1:3的水泥砂浆填平，然后修复饰面。6.3.5外墙渗水6.3.5.1外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。6.3.5.2窗台处渗透水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留存卸水坡度窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。6.3.5.3在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆处理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或人工涂刷）1:0.5水泥砂浆面层。6.3.5.4外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1－2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆抹平，再修复饰面。6.3.5.5墙、板接通处渗水，可用预制氯已烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。6.3.5.6用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10－15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2－3道氯丁胶，在最后一度胶未干时，用水泥砂浆抹平，再修复饰面。6.4顶棚参照室内维修规定中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。6.5楼梯间6.5.1踏步缺损6.5.1.1将缺损部位用周边已松动部位凿除至结实层6.5.1.2用钢丝刷清扫干净灰土6.5.1.3充分喷水湿润6.5.1.4均匀地涂刷一道素水泥浆6.5.1.5用1:3水泥砂浆做好基层6.5.1.6修复饰面6.5.2栏板缺损如为砼或砌块栏板，参照6.2和6.3相应程序执行，如为木材或金属材料，维修程序如下：6.5.2.1如不能修复，应及时更换新配件。6.5.2.2使栏板、梯板、扶手连接牢固。6.5.2.3修复栏板（杆）饰面。6.5.3扶手6.5.3.1如不能修复，应及时更换新配件。6.5.3.2使之与栏杆连接牢固。6.5.3.3修复饰面（如油漆、乳胶漆等）6.6门、窗参照室内维修规程中在关“门、窗”维修程序执行。6.7避雷设施6.7.1锈蚀6.7.1.1用砂纸除锈6.7.1.2均匀涂刷二道红色防锈漆和一道银粉漆，每道漆之间要隔一段时间，以上一道漆干为准。6.7.1.3如锈蚀特别严重，就部分更换，并用电焊连接，同时处理焊口刷涂防锈漆及银粉漆。6.7.2连接部位断开6.7.2.1除锈清洁后，焊接牢固。6.7.2.2刷二道防锈漆和一道银粉漆。6.8屋面隔热层、防水层6.8.1隔热层破损及时更换用1:3水泥砂浆嵌缝6.8.2屋面漏（渗）水（刚性屋面）。6.8.2.1用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形，裂缝原刚性防水层分仓缝处漏水，堵漏方法如图。6.8.2.2纵横泛水渗透漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氨脂嵌缝处理。6.8.2.3出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝，密封材料有：塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥。6.8.2.4檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法修漏。6.9屋面水池（箱）6.9.1渗漏6.9.1.1先将水池（箱）四壁清洗干净。6.9.1.2做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做防护层。6.9.2水池（箱）检查口盖缺损6.9.2.1应立即维修并加锁。6.9.2.2刷二道防锈漆，并定期检查。6.10地下室堵漏地下室堵漏难度较大，均委外交由专业防水公司处理。给排水设备设施基本操作规程1目的使给排水设备(设施)性能稳定,保证正常运行。2适用范围管理处辖区内给排水设备(设施)的操作。3职责工程部水工负责给排水设备(设施)的操作巡查、记录及异常情况的报告。4工作程序开启进水阀开启出水阀开关拨到“手动”位置水泵控制柜的转换按水泵控制柜上的“停止”按钮，水泵停止供水按钮，水泵停止供水4.1开启进水阀开启出水阀开关拨到“手动”位置水泵控制柜的转换按水泵控制柜上的“停止”按钮，水泵停止供水按钮，水泵停止供水4.2排水设备(潜水泵)操作流程将控制柜上转换开关拨到“自动”按控制箱上“启动”钮将控制柜上转换开关拨到“自动”按控制箱上“启动”钮,开启水泵排水控制箱上转换开关,拨到“手动位置按控制箱上“停止”钮,水泵停止排水将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置,水泵进入自投运行状态排水及生活污水装置保养规程1目的确保设备及装置处于良好的运行和备用状态。2适用范围适用于小区排水及生活污水装置保养规程。3职责3.1由给排水维修工负责设备的维修保养。3.2工程部主管负责对工作指导、检查监督。3.3公司经理、工程部主管负责委外修理合同的确定、安排。4内容4.1生活污水处理设备每月保养要求。4.1.1风机的转向不得搞反，空气管闸门开启应符合要求，风机房的进出口必须保证畅通。4.1.2水泵运转正常，不得有渗漏堵塞现象。4.1.3电磁阀的开启关闭应正常。4.1.4污泥池中不得有大块固体物质，污水的PH值必须在6.5－8.5的范围内。4.1.5设备人孔必须盖好，以防发生意外或掉入大块固体物质。4.1.6保养人员：水工及相关工种。4.2生活污水处理设备年保养要求4.2.1潜污泵内部清洁、润滑良好，各种间隙调整到正常范围。4.2.2风机运转正常，运转时应做到无异味，不发热。4.2.3接触池内填料应不松动、无脱落。4.2.4沉淀排泥应流畅、无脱落。4.2.5污泥池内的污泥一年不少于抽吸一次。4.2.6各种电控设备固定应牢固，操作应安全灵敏。4.2.7维护项目及操作要点见表：名称序号维护项目操作要点及技术要求潜污泵1底座盖板的调整1、底座盖板之间正常的间隙应为0.3－0.5MM2、在有磨损的介质中长期使用之后，叶轮和座盖板之间的间隙可能增大；3、此时应拆掉电源松开固定螺丝，旋转盖板，便可将间隙调整到原来的状态2清洗水泵如泵内部积有杂质，可用泵抽清洁水来清洗3注油与换油1、泵油室在出厂包装前已注入适量的润滑油2、该油应每年进行更换；3、换油方法：把泵放置好，使得油室螺塞朝下，拧松螺塞，放出润滑油然后用洗涤油清洗油室，再注入适量的油，换一个新的O型圈，将螺塞旋紧风机4检查风机的运转情况风机在使用时应不发热，无异味且皮带松紧适宜，如太松应更换5检查润滑情况风机的润滑油视情应5－8月更换一次机油接触池6检查接触池内的填料接触池内的填料，发现松动脱落必须及时重新组装修理好，从而保证水质，提高使用寿命沉淀池7检查沉淀池排泥情况1、沉淀排泥应流畅，管道骨有积泥或异物，沉淀池就会排泥不畅；2、排除方法：堵住泥池内出污口，打开提泥气闸，用压缩空气反冲污泥池8检查污泥池内污泥污泥池内污泥一年不少于抽吸一次电控箱9检查各种电器检查各带电设备时，应关闭柜内空气开关，以免电脑受到强脉冲触发导致误动作引起事故或损坏机械设备空调工交接班制度1目的确保各班次之间的正常交接，保证空调设备安全、稳定、连续运转。2适用范围管理处辖区内空调工3工作程序3.1接班人员应按上班提前10分钟进岗接班。交班人员应做好交班准备，做好上下衔接。3.2交接班除口头方式进行外，必须有详细的书面记录，检查运行记录簿记录是否完整、正确，达到手续清楚、明确责任。3.3排定上班人员、班次，未经批准同意，不准私自调班，因故请假或调休，就事先按考勤制度办理手续。3.4接班人员因故迟到，当班人员仍需坚守岗位，待其到岗后仍要办理交接班手续，迟到人员应向主管汇报其原因，并按有关规定处理。3.5交接班时如发生故障或异常情况，应终止交班，原则上由当班人员负责解决，处理完毕，接班人同时协助处理，待故障排除后恢复交接班。3.6交接班应接清以下项目:3.6.1设备运行、变更、异常情况及其处理。3.6.2巡视发现的缺陷及处理经过和急需解决的问题。3.6.3当班处理未完的需要接班者继续处理的事宜，重要问题应请示主管同意。3.6.4设备各种主要警报信号，安全措施的正常与否。3.6.5工具、仪表、备用用品的交接的存放是否完整。3.6.6上级指示做好传达，主要事项交代清楚。3.6.7交班人必须清理完好本区域的环境卫生。3.7遇下列情况暂不交班3.7.1设备发生故障正在处理之中3.7.2正在进行重要操作时3.7.3机房清洁卫生未做3.7.4交接班记录不全时3.7.5发现接班人有醉酒现象或其它神态不清而未找妥顶班人时，其中1、2二项若因时间较长时，经主管同意可以交班，交班后由接班者处理；3、4二项交班人员应立即处理；第5项应立即报告主管安排替班，并记入运行记录中备查。4质量记录文件交接班记录风机的保养规程1目的确保风机手动、自动能正常起动和运转，保障使用功能。2适用范围所管辖区内各类通排风机、消防用正压/排烟风机。3职责每两个月由管理处工程部主管安排对所有风机进行一次全面保养，同时应对风机控制柜电气控制回路一同保养。4工作程序4.1保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。4.2手摇转动风叶，观察转动情况，调节好皮带的松紧度或连轴器间隙和对中度。4.3检查各接合面的垫片和填料密封，必要时予以更换。4.4清洁风叶，机壳外部及电机外表面，遇风叶表面油污较多时，要用洗洁剂浸泡刷洗。4.5向各转动部位加润滑油（脂），调节风阀传动机构使之动作灵活可靠。4.6检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。4.7检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。4.8检查风阀传动机构是否灵活可靠，电线有无破损，电线接头紧固是否良好。4.9合上风机主电源，检查电源指示应正常。4.10调整皮带盘及皮带。4.11开机试运转半小时，观察各仪表，指示灯指示应正常，运转无异响。4.12消防用风机每月由工程部综合班人员手动、自动各试验检查一次。机电维修工作规程1目的明确机电维修人员的作业范围,记录要求。2适用范围适用于机电维修人员,对非公共部位水、电故障及设备的维修。3职责3.1机电维修人员负责对业主非公共部位水、电故障及设备的维修保养。3.2工程部主管负责对维修项目安排、指导、抽查、并负责《维修单》的审核。4工作程序4.1工作安排与接受4.1.1每日接受工程部主管的分工,如暂时没有安排，维修工作人员,应对责任区内机房设备进行清洁和维修保养,工作中随时听从主管的另行安排。4.2维修房内给排水设施4.2.1维修人员接到维修指令后10分钟内准备好工具袋,其内容包括两种规格的管钳、扳手各1各把,钢丝钳、十字、一字螺丝各1把,水胶布2卷、水中胶1套及针对维修项目备用配换零件若干,干净毛1条,干净工作手套1副、塑料袋1个。4.2.2身着干净工装、带干净工作手套、配带工作牌、持维修单按门铃(敲门)。4.2.3待用户开门后首先问“您好”,然后礼貌客气地询问是否有项目(水龙头或某阀门)需要维修,在用户首肯后才进屋维修。4.2.4在维修时,应尽量保持户内环境雅静,不扩散波及太大范围,严禁高声喧哗、散漫浪荡。4.2.5维修完毕,要将所有维修垃圾装入朔料袋带走,并将所维修部件和周围环境抹干净。4.2.6最后请用户试用,验收后请用户在“维修单”上签名,交付“第一联”与用户。4.2.7维修人员将签好的“维修单”交给主管,由其转“第二联”给小区物业管理办公室前台,“第三联”给财务部。4.3维修户内电器4.3.1维修人员接到维修指令后10分钟内准备好工具袋,带上必备的工具及针对维修项目备用零配件若干、干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋。4.3.2身着工装,带干净的工作手套,配带工作牌,持维修单按门铃(敲门)。4.3.3待用户开门后首先问“您好”,然后礼貌客气地询问是否有电器(或某项目)需要维修,用户首肯后才进屋维修。4.3.4将毛巾铺在待修电器的旁边(屋顶、墙上作业除外),工具材料都放在毛巾上。4.3.5维修完毕,要将所在维修垃圾装入塑料胶袋带走并将所维修部件及周围环境抹干净。4.3.6按4、2.、6、4、2、7的内容执行。4.4用户报修工作流程用户报修用户报修(电话)管理处相关部门人员管理处相关部门人员前台填写《维修单》一式三联前台填写《维修单》一式三联综合班班长综合班班长机电维修人员实施机电维修人员实施用户验收签字交付用户验收签字交付“第一联”与用户交第三联到财务交第二联到前台交第三联到财务交第二联到前台配电房运行管理规程1目的保证供配电设备安全、稳定、长周期、满负荷、优化运行。2适用范围适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的运行管理。3职责3.1值班电工负责供配电设备运行的清洁、操作、巡视、检查、记录、异常情况报告及供配电的日常保养。3.2综合班班长负责设备的综合管理及上述工作的检查监督。3.3工程部主管负责对上述工作的检查监督。3.4前台负责向有关用户通知停电情况。4工作程序4.1管理人员工作程序4.1.1值班电工4.1.1.1每班必须清洁值班室、配电室环境。4.1.1.2春、冬季对变压器进行每小时一次巡查记录一次，夏、秋季每半小时巡视一次，每小时检查的结果记录于运行记录内。4.1.1.3每小时对低压配电柜巡视一次，记录设备运行数据（环境温度、电流、电压、功率因数）于运行记录内，同时检查运行状况。4.1.1.4供配电设备发生异常及时报工程部主管，并在工程部主管协同下排除异常。4.1.1.5“市电”停应急电源自投带负荷运行中，对柴油发电机组进行监视记录。4.1.1.6按设备全年维保工作安排计划表要求进行维修保养，并将结果予以记录。4.1.2工程部主管4.1.2.1负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委修理的配合工作。4.1.2.2每年12月制订下一年度设备全年维保工作安排计划表，并按运行情况制订中修、大修计划。4.1.2.3对供配电设备维修保养提供工作指导及检查监督。4.1.3管理处经理4.1.3.1审核设备全年维保工作安排计划表、保养记录表、维修记录表。4.1.3.2进行周检、月检。4.1.4管理处前台4.1.4.1因工程维修等原因停电，提前24小时通知有关用户。4.2配电房管理工作程序4.2.1配电房内机电设备由配电工执行24小时操作、监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，抄表填写运行记录时，应监视电气设备的运行，严禁不合理的超负荷运行。4.2.2非工作人员进入配电室，须经或管理处经理批准后，由工程部主管陪同办理手续后方可入内。4.2.3保持良好通风及照明，门窗开启灵活。4.2.4消防设施完备，配电房内禁止吸烟。4.2.5保持配电房清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。4.2.6不得擅自更改配电室机电设备线路及器材，若要更改须经公司同意后，方可更改。4.3 值班电工工作程序4.3.1交接班要求4.3.1.1接班人员a）认真听取交班人员的值班和设备运行报告；b）查看上一班的运行记录；c）检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在交接班记录上签名。4.3.1.2有下列情况之一不准交接班a）上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；b）接班人未到岗，交班人不准下班；c）接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；d）严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班；e）若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4.4安全操作工作程序4.4.1配电工应严格按操作规程操作供配电设备，保证设备正常运行。4.4.2进行配电柜检修时，应填写检修工作票经管理处经理批准后，方可进行。4.4.3全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。4.4.4严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全才可进行。4.4.5干式变压器正常运行时绕组温度控制在90℃以下，超过90℃应人工采取降温措施，若绕组温度高于110℃时，温控箱启动风机强迫风冷，温度进一步升高，温控箱将发出相应的超温报警（155℃）和超温跳闸信号（170℃）4.4.6自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，原因不明确隔20分钟允许送电一次。4.4.7电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。4.4.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。4.4.9操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套，穿绝缘及戴工作帽。4.5停电管理工作程序因工程维修等原因停电，应由值班电工填写《停供通知单》经机电主管、管理处经理批准后通知由管理处前台提前24小时通知有关用户，因突发事件停电，应在1小时内联系有关部门处理，并在恢复供电后24小时内向有关用户作解释。配电房安全操作规程1目的确保配电房各项操作的安全。2适用范围配电房内各项设备操作。3工作规程3.1 各项倒闸操作必须根据电力调度的命令，操作人填写操作票，正值与值班员核对无误后方可执行，每张操作票只能填一项操作任务。3.2 倒闸操作必须由两人执行，以其中对设备较熟悉者作监护的唱票制。3.3 停电拉闸操作必须按照先拉负荷侧，后拉电源侧的顺序依次操作，送电顺序与此相反，严禁带负荷拉闸。3.4下列项目应填入操作票内：3.4.1应拉合的开关和刀闸。3.4.2检查开关和倒闸位置。3.4.3检查接地线是否拆除。3.4.4检查负荷分配。3.4.5安装或拆除控制回路或电压互感器的保险丝，切换保护电路和检验是否无电压等。3.5操作前应模拟操作，检查操作程序是否正确。3.6操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，必须向有关负责人弄清情况后再进行操作。3.7在高压设备上工作，必须遵守下列各项：3.7.1填用工作票或口头，电话命令。3.7.2至少应有二人一起工作。3.7.3完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。3.7.4委托外方停电申请书必须经工程部主管批准，公司盖章，一式三份，一份送供电局调度所，一份交配电房，一份管理处留存。3.8 电器设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入栏内，以防突然来电。3.9 在发生人身触电事故时，为了解救触电人，可以不经许可，即行断开有关设备电源，但事后必须立即报告上级。3.10在停电设备上工作，或在全部停电以及部分停电设备上工作，必须严格保证安全的组织措施和技术措施。3.11 装设接地线必须由两人执行，若为单人值班，只允许使用接地刀闸，或使用绝缘棒合接地刀闸。3.12接地线应用多股软裸铜线，其截面应符合短路电流的要求，但不得小于25平方毫米，使用前须认真检查，禁止使用不合格的接地器械作接地或短路之用。3.13 每组接地线均应编号，存放在固定位置，并编上号码，装拆接地线，应做好记录，交接时应交待清除。3.14 在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的把手上，均应悬挂“禁止合闸，有人工作”标示牌，线路上如有人工作，应在线路开关和刀闸操作把手上悬挂“禁止合闸，线路有人工作”的标示牌，标示牌的悬挂和拆除，应按有关负责人的命令执行。严禁工作人员在工作中移动或拆除遮栏，接地线和标示牌。3.15线路的停送电均应按值班有关负责人的命令执行，严禁约时停、送电。配电房管理规定1目的保证供电系统的正常运行。2适用范围管理处管辖的高、低压配电房。3管理规定3.1配电房是供电系统的关键部位，设专职值班电工对其实行24小时运行值班。3.2值班电工必须持证上岗，熟悉电气设备状况操作方法和有关的安全操作规程，认真执行交接班制度。3.3配电房内全部机电设备管理和操作由值班电工负责，非值班电工和与操作无关人员禁止进入配电房，参观学习人员经管理处经理书面批准，由专人陪同办理登记手续后可进入配电房参观，但时间不得超过30分钟。3.4值班电工当值时应对配电装置及高压柜勤巡、勤检，密切注意电压表、电流表、功率表、功率因数表温度表的指示情况，并做好记录，发现问题及时处理。3.5供电线路严禁超载供电，配电房内禁止私拉乱接线路，在夏季供电高峰，应按负荷的需求，有计划地切换变压器。3.6因故须停某部分负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知，对突发性的停电事故，应派人向业主作出解释，恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后按技术操作规程送电。3.7 配电设备的倒闸操作由当值班电工单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。3.8按规程定期对设备进行检查和维修保养，并做好维保检修记录。3.9 严禁在配电房内堆放易燃、易爆，有毒、有害物质及杂物，房内窗明地净，设备上无积尘，照明良好，标牌整齐。3.10配电房内消防设施完好齐备，应急照明灯正常好用。3.11做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。3.12配电房内设备及线路变改，要经公司工程部同意，重大变动要有上级公司领导批准。配电房交接班制度1目的确保各班次之间的正常交接，保证设备的连续稳定运转。2适用范围管理处所辖配电房的员工。3工作程序3.1 交班人员在交班前应将需交的事项总结在交接班记录本中，检查整理好各项记录，具体应涵盖下列内容：3.1.1运行方式的改变情况和交接班时的运行方式。3.1.2设备运行情况和运行参数及设备缺陷。3.1.3设备的检修和验收情况。3.1.4接地线的使用情况。3.1.5两票执行情况。3.1.6核对模拟图板是否符合当时的运行方式。3.1.7整理、检查交清两票和记录。3.1.8上级命令和有关指示。3.1.9当值未了事项，需下值继续进行的工作。交清工具、安全用具、仪表等公用器具。交班前要完成规定的清洁卫生工作。3.2 接班人员应在规定交班时间前十分钟到达配电房，做好接班准备工作。交接过程中必须集中思想，认真听取交代内容,检查和核对记录，资料，设备模拟板，更改过的定值，检修过的设备。清点工具、仪表、安全用具、接地线钥匙等均应交接清楚，遇有问题应及时提出搞清楚。3.3 交班人员应将交接内容顺序逐项口头交代，接班人员应逐项查看交接班记录，到现场核对保护变动情况和一次设备变动情况，对于交接中发现的任何疑问均应询问清楚，严格做到交不清不接，接不清不交的准则。3.4 交接班时正值负责对控制，保护设备进行检查，其它人员按分工对其他设备进行检查，对检查中发现的问题应该清楚，有错必改，如交接不清，有关人员应对产生的后果承担责任。3.5交接班时遇重大操作或发生异常情况应立即停止交接班，待操作处理完毕后或告以段落时方可办理交接班手续。3.6 如发现接班人员有饮酒或精神异常时应拒绝交接班。查对情况并向上汇报，听候处理。3.7 当现场设备交接、检查完毕后，全体交班人员应集中汇报，双方确认清楚后，在交接班记录本上签字，交接手续才算完毕。中控室设备运行管理规程1目的防止和减少火灾危害，保障小区的生命和财产安全。2适用范围适用于辖区内的消防系统、保安闭路电视系统、防盗报警对讲电话系统、公共天线系统的运行管理。3职责3.1中控室值班员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。3.2工程部维修工负责中控室设备的维修和保养。3.3工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查、监督。3.4管理处经理负责对上述工作的检查监督。4工作程序4.1各类人员的工作程序4.1.1中控室监控员4.1.1.1中控室监控员负责主控室消防设备24小时操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应的灭火设备。4.1.1.2当设备发生故障时，及时通知维修工或消防主管组织人员进行维修。4.1.1.3将每班运行情况记录于《交接班记录》中。4.1.1.4在工程部主管监控下，每月对火灾报警系统进行一次功能检查并启动消防风机、水泵一次，并将试验结果记录于《交接班记录》中。4.1.2工程部维修工4.1.2.1按设备检查保养计划表中的要求按时进行设备的维修保养，并做好记录。4.1.2.2负责向工程部主管申报备品、备件的采购计划。4.1.2.3每月按时对消防应急器材进行检查并填写《消防器材检查表》。4.1.3工程部主管4.1.3.1负责对中控设备的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备的配件材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作，对维修保养工作进行指导及检查监督。4.1.3.2每年12月制定下一年度的各项检查保养计划表，其中公共天线设备检查保养、保安闭路电视设备保养、防盗报警对讲设备的保养，每季进行一次，并按运行情况制定中修、大修计划。4.1.4管理处经理4.1.4.1进行月检，每月最后一个星期组织有关人员对中控室设备进行一次检查。4.2中控室管理工作程序4.2.1中控室实行每日24小时有专人值班、监控，严格执行交接班制度，填好值班记录。4.2.2非值班人员严禁操作中控室设备。外来人员进入中控室要经管理处经理批准。4.2.3各类控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于良好状态、各类操作按钮手柄应在规定的位置。4.2.4每班应检查一次各信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查明原因。4.2.5中央控制室出现报警信号后，应立即核实。属误报应消除信号并做好记录；属火灾报警，应迅速报告当班班长，管理处领导组织灭火。4.2.6中控室内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改，如有损坏要查明原因，立即报告领导，经批准后及时更换。4.2.7室内要保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。4.2.8消防器材应齐备良好，室内禁止吸烟。4.2.9常备应急手电筒及充电式应急照明设施。设备管理控制规程1目的通过对物业公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保持完好状态，满足服务的要求。2适用范围适用于公司物业管理权限内的公共设备。3.职责3.1建筑物配套的设备由开发商负责订货安装调试，试运行，物业管理公司及管理处有关人员负责移交使用时的验收。3.2工程部负责接管后设备运行维保管理和技术资料、档案的收集，并将资料汇总归档到办公室。负责零星设备、配件、材料的采购计划的编制报公司经理审核。3.3工程部维修人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。4.工作程序4.1接管设备的验收4.1.1设备的接管与验证(收)，由管理处经理组织，工程部牵头，管理处有关人员参加与开发商办理设备交接验收及资料移交手续。4.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。4.1.3设备验收四个确认4.1.3.1接收确认（AQ）包装确认：包装符合运输要求，不破损，不损伤设备表面；设备确认：名称、规格、型号、厂家、新旧程度符合合同要求；设备部件确认：零部件、备品备件、检测仪器仪表、辅助零部件等符合合同要求。文件资料确认：各种技术资料、图纸、说明书等文件资料符合合同要求。安装确认（IQ）a)安装技术确认：安装过程、位置、环境符合相关技术标准、图纸和说明书；b)能耗系统确认：运行所需能耗系统如：电、气、水是否符合设备设计标准；c)辅助系统确认：运行所需辅助系统如通讯、过滤冷却装置符合设计标准。设备运行确认（OQ）检测仪表精度确认：检测仪表精度应符合厂家提供的标准；设备功能确认：各项功能应符合相关技术标准达到使用目的；安全装置确认：符合相关国家规定设备工艺确认（PQ）a)符合工艺流程b)已确定检验检测方法及品质标准4.2设备的标识、建帐和资料管理。4.2.1设备的标识所有设备均实行单机悬挂设备卡，标识该机的编号、技术参数、责任人、运行状况等。设备卡由管理处负责制作、填写、塑封、张贴于设备醒目位置。4.2.2设备的建帐4.2.2.1工程部主管负责建立机电设备清单，清单内容包括：设备名称、统一编号、型号、生产厂家、主要技术参数、技术资料、保养人安装、维修要点等。全套资料须办公室存档。4.2.2.2管理处经理每半年审核一次《全年维保工作安排计划表》。4.2.2.3工程部主管对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档)，形式为《设备登记卡》。4.2.2.4重大设备资料原件由办公室统一保管，工程部持复印件。4.2.3设备资料的归档4.2.3.1工程部主管建立《设施设备清单》。4.2.3.2每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。4.2.3.3工程部主管集中保存《维修单》、《公共设施维修申请单》、《全年维保工作安排计划表》。4.2.4设备资料的管理4.2.4.1所有的设备资料案卷档案，集中存放于办公室档案柜并标识清楚，工程部存放一套复印件备查。4.2.4.2工程部主管对所用资料的记录、案卷进行检查，保证资料记录和使用的有效性。4.3设备的运行设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人。对应不同的设备，由工程部制定运行管理规程，管理处运行人员遵照执行。4.4设备的维修4.4.1发现设备损坏，综合班班长要组织人员进行维修，对于重大维修通知工程部主管，工程部主管应派专业工程人员进行指导并在《派工单》上记录。4.4.2解决不了的故障需要委外维修的，工程部主管应填写《公共设施委外维修申请单》，经管理处经理签字，报总经理批准后执行，维修结束，工程部主管需对设备进行检测，检测合格方予以验收。4.5设备的保养4.5.1机电维修人员依《全年维保工作安排计划表》的安排，对应各设备检查保养要求进行检查周、月季度、半年、年度维保，并将结果按单机记录于设备保养记录表中，一般情况下设备年度大修保养均委外进行。4.6设备及零星部件的请购按楼宇正常运作或维修的需要，由工程部填写采购计划单，经管理处经理签字后报请公司经理审核，然后交工程部采购。4.7设备事故处理4.7.1发生重大设备事故，应先切断电、气（汽）、水、油源，保护现场，通知管理处、工程部及物业公司领导到场。4.7.2工程部主管现场调查原因，决定自行修复或委外维修。4.7.3事故排除后，相关人员做好详细记录，填写事故分析报告，预防措施报告，经调查系人为事故，管理处应提出对责任者的处理意见。4.7.4对相关人员进行培训、教育、总结，以防再次发生类似事故。4.8设备的报废因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由工程部主管组织相关人员确认填写《设备报废申请单》，提交管理处经理审核，报公司经理批准后，始得报废并除帐。水泵定期保养规程1目的确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。2适用范围所管辖区安装的生活水泵，消防泵、喷淋泵、补压泵、排污泵、空调水泵。3职责由工程部维修人员负责水泵定期保养。4工作程序4.1生活水泵和空调水泵每周进行一次日常检查保养，每半年进行一次全面保养。4.2消防水泵和喷洒泵每一个月、补压泵每二月进行一次试运行，运行时间10－15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。4.3排污泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。4.4水泵保养时应把与泵体相连的2米范围内阀门、压力表、管道等随泵同时保养。4.5泵体的保养4.5.1检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。4.5.2补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。4.5.3检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。4.5.4联轴器的联接螺栓和橡胶垫若有损坏应予更换。4.5.5紧固机座螺丝并做防锈处理。4.5.6生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清或更换。4.6电机的保养4.6.1外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。4.6.2拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。4.6.3电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。4.7相关阀门、管道及附件的保养4.7.1各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。4.7.2单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。4.7.3压力表指示准确，表盘清晰。4.7.4管道及各附件外表整洁美观、无裂纹，油漆应完整无脱落。4.7.5点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。4.8控制柜的保养4.8.1断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。4.8.2检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。4.8.3清洁控制柜内外灰尘。4.8.4合上总电源，检查电源指示应正常。4.9保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。4.10观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。5主要水泵保养项目5.1 AS、AV列潜污泵保养项目及要求见表序号维护项目操作要求及技术要求1底座盖板的调整在有磨损的介质中长期使用之后，叶轮和底座板之间的间隙可能增大，拆掉电源，松开固定螺丝，旋转盖板，便可将间隙调整到原来的状态(0.3－0.5mm)2清洗为防止泵在不用时内部积有杂质，可用泵抽清洁的水来清洗水泵，水泵长期不用，应置于干燥处并注意防冻3注油与换油AS，AV系泵的油室在出厂包装前已注入适量的润滑油，该油每年换一次，换油的方法如下:把泵放置好使得油室螺塞(位于出水口内侧)朝下，拧松螺塞，放出润滑油，然后用洗涤油清洗油室，再注入适量的油换一个新的O型圈，将螺塞旋紧，油量AS=0.141升AS30=0.2512升，AV14=0.30升，润滑油10#机械油4运转故障如运转发生故障，不能确定原因，并且安排排除故障方法仍不能解决时，不要采取临时凑的办法，也不要私自乱拆乱修，必要时应与制造厂维修部门联系，这一点尤其适用于由于控制部分中过流断路而引起的反复跳闸现象几点注意：（1）在运行中发现水泵振动，水量减小喷射无力，应立即检查水泵是否反转并调整，AS水泵反转运行累计超过二百小时必毁；（2）AS泵长期使用过程中，无论自动，手动，不得频繁启动，一般每小时不超过六次为宜；（3）维修，更换水泵前，必须切断电源。5.2 SB单吸清水离心泵保养项目及要求见下表：序号维护项目操作要求及技术要求1检查填料函本泵采用填料函密封时，必须注意填料的松紧，太松漏水太多影响性能，在正常时，漏水量应在每分60滴左右，滴水为正常，周围溅水就不正常2检查机械密封本泵在采用机械密封时，切忌断水情况下运转，调试时也只可作瞬间点动，该机械装置在正常运转时会有少量滴水从挡水圈前流出，当漏水量较多时，应检查磨擦环，检修或更换该机械密封正常情况下寿命为8000小时，一般不必整套更换只要调换动环和静环这一对磨擦环即可3润滑轴承本泵采用进口SKF系列轴承半封闭型，出厂时已加高温润滑脂，可连续运行2年以后，以后每年需加润滑脂一次4检查叶轮清理异物如遇特殊情况，水泵叶轮损坏或轧入异物，需检查清理，则需拆下轴承体和尾盖，向后面拉出轴和叶轮，泵体及进出水接管不必拆动5检查易损件泵的主要易损件包括弹性联轴器，机械密封，动静环，O型橡胶卷，轴承，叶轮螺母，填料压板等，维保时应注意仔细检查，如损坏应及时更换室内维修规程1目的为加强对业主室内维修的管理，确保业主室内生活环境及设施处于正常运作状态，为业主提供方便。2维修原则2.1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意修缮费用，能换局部配件的，不换整体构件。2.2修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。2.3方便业主（业主）的原则。3维修依据3.1符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定。3.2符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。4业主室内维修标准4.1楼层面漏水4.1.1维修程序4.1.1.1预约楼上、楼下业主，检查楼上何处漏水下来。4.1.1.2如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，应及时检修马桶。4.1.1.3如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。4.1.1.4其它地方漏水，应将相关部位及进处理。4.1.1.5检验：维修完成后，24小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。4.1.1.6维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.1.2告知业主使用须知：应爱护使用任何用水设施。4.2换锁（木门、铁门）4.2.1维修程序4.2.1.1木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。4.2.1.2检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关数次，查看开关是否灵活自如。4.2.1.3维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.2.2告知业主使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其他硬物开锁，定期给锁活动部位上油。4.3个别楼层停水。4.3.1维修程序4.3.1.1先检查是哪一层没有水。4.3.1.2然后关掉总阀。4.3.1.3拆开支阀，取出滤网。4.3.1.4清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。4.3.1.5检验：做好跟踪，到停水楼层检查业主是否已正常供水。4.3.1.6维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.3.2告知业主使用须知：楼层停水应及时通知管理处派专业人员前来检查维修。4.4维修墙内水管。4.4.1维修程序4.4.1.1先查找原因。4.1.1.2关好室内所有用水阀门。4.1.1.3查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。4.1.1.4维修时先关水表前的总阀，后打通漏处墙面，取出破损水管。4.1.1.5装入新水管。4.1.1.6打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面。4.4.1.7检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。4.4.1.8维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.4.2告知业主使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知管理处派维修人员前来查看。4.5阀门接头漏水4.5.1维修程序4.5.1.1检查阀门，接头何处漏水，然后关上自来水总掣。4.5.1.2如是阀门、接头未扭紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。4.5.1.3如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。4.5.1.4如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。4.5.1.5检验：a)维修完毕后，把自来水总阀门打开，检查是否漏水。b)阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。c)请业主在服务（维修）单上签名验收。4.5.2告知业主使用须知：应爱护使用，旋扭阀门使用时不要用力过度。4.6水龙头漏水。4.6.1维修程序4.6.1.1检查漏水情况，然后关上自来水总掣。4.6.1.2如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。4.6.1.3如是内芯断裂应更换内芯。4.6.1.4如是内芯橡皮过小或破损，应更换。4.6.1.5如是水龙头自身有沙眼而漏水，应更换水龙头。4.6.1.6检验：检修完毕后，打开自来水总制，反复开关水龙数次，使其开关自如，不漏水。4.6.1.7维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.6.2告知业主使用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。4.7浴缸堵塞和漏水。4.7.1维修程序：4.7.1.1堵塞维修程序先查明原因。如果排水管堵塞，打开检查口（如检查口在下层业主室内，应先与该业主预约时间），取出杂物，用水试通直到正常。检验：维修完毕后，往浴缸内放水，查看是否能正常排放。维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.7.1.2漏水维修程序先查明原因。如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装。c)检验：维修完成后，往浴缸内蓄水，到一定水量后，存放5分钟再排放，查看相关部位有无漏水。维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.7.2告知业主使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。4.8通马桶。4.8.1维修程序4.8.1.1先检查马桶堵塞原因。4.8.1.2用马桶抽子抽通马桶。4.8.1.3如不通就需到下一层打开检查口看是否堵塞。4.8.1.4如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直至通畅为止。4.8.1.5盖好检查口，进入室内放水冲洗，能正常使用。4.8.1.6检验：反复放水，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.8.2告知业主使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）。4.9疏通地漏。4.9.1维修程序4.9.1.1先用拨子试抽。4.9.1.2不能查明原因时则打开检查口检查。4.9.1.3不通时再使用疏通机疏通直到通畅为止。4.9.1.4检验：用水试通如水源水方便，可接胶管水冲或用水桶装水检验。4.9.1.5维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.9.2告知业主使用须知：使用马桶时不乱抛杂物（如硬纸等）。4.10马桶漏水。4.10.1维修程序4.10.1.1先检查漏水情况。4.10.1.2如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，相看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四周密封一周（3小时后可能使用）。4.10.1.3检验：维修后，放水看是否漏水。4.10.1.4维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.10.2告知业主使用须知：应正确使用马桶。4.11修理门窗。4.11.1维修程序4.11.1检查门窗的附件是否齐全。4.11.2检查有无配件损坏。4.11.3更换配件，达到预期效果。4.11.4维修后请业主验收。4.11.5检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。4.11.6维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.11.7告知业主使用须知：4.11.7.1需定期往转动部分加油。4.11.7.2如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。4.12洗脸盆下漏水。4.12.1维修程序4.12.1.1先检查何处漏水，查明漏水原因。4.12.1.2如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重的要更换弯管；情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。4.12.1.3如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。4.12.1.4检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水检验。4.12.1.5维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.12.2告知业主使用须知。4.12.2.1不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水。4.12.2.2不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥膏松动。4.13洗脸盆堵塞4.13.1维修程序4.13.1查明堵塞原因。4.13.1.2取下存水弯倒掉杂物。4.13.1.3装好存水弯。4.13.1.4如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直至通畅为止。4.13.1.5检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。4.13.1.6维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.13.2告知业主使用须知4.13.2.1用洗脸盆时尽量不要掉入杂物。4.13.2.2及时清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。4.14维修墙外水管。4.14.1维修程序4.14.1.1先查找原因。4.14.1.2如无法明显找到破损漏水处，可先关好室内所有用水阀门。4.14.1.3查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。4.141.4维修时先关水表前的总阀，取下破损水管。4.14.1.5装入新水管。4.14.1.6打开总阀后看各相关部位是否漏水。4.14.1.7检验：维修完成后，关闭室内所用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。4.14.1.8维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.14.2告知业主使用须知：4.14.2.1不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工。4.14.2.2一旦发现水管破损漏水，应及时通知管理处维修人员前来修理。4.15业主门铃不响。4.15.1维修程序4.15.1.1分析原因，门铃不向可能由以下原因造成：电池没电了。因电源极板受空气侵蚀生锈，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电。线路问题造成。门铃开头接触不良。4.15.1.2针对1.1a中的原因，则需换上新电池。4.15.1.3针对1.1b中原因，则取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调整电源板板，使其与电池接触良好。4.15.1.4针对1.1c中原因，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。4.15.1.5针对1.1d中的原因，修理或更换门铃开关。4.15.1.6检验：门铃维修完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。4.15.1.7维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.15.2告知业主使用须知：更换电池时，注意电池的正、负极性。4.16插座无电。4.16.1维修程序4.16.1.1分析原因，插座无电可能由以下原因造成：由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电。由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。由于频繁插拔操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。线路出现断线。4.16.1.2针对1.1a中原因，告诉用户现在是在停电检修。4.16.1.3针对1.1b中原因，首先了解业主使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查打故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷，可告知业主及时处理。4.16.1.4针对1.1c中原因，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。4.16.1.5针对1.1d中的原因，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。4.16.1.6检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用电压档检测供电电压是否稳定正常。4.16.1.7维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.16.2维修须知：维修人员在维修时断电后再查找故障。4.17业主家中无电。4.17.1维修程序4.17.1.1分析原因，业主家中没电可能由下列几种原因造成：线路停电检修。用户总开关烧坏。因业主使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。进户线与接线端子接触不牢。电度表烧坏。4.17.1.2针对1.1a中的原因，及时向用户说明停电的原因。4.17.1.3针对1.1b中的原因，首先断开电源开关，检查业主用电设备及使用现场，看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。4.17.1.4针对1.1c中原因，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。4.17.1.5针对1.1.d中的原因，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。4.17.1.6针对1.1e中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。4.17.1.7检验：当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。4.17.1.8维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.17.2维修须知：维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。4.17.3告知业主须知：4.17.3.1用电时，应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。4.17.3.2不要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知管理处派专业人员进行处理。4.18配电箱开关故障4.18.1维修程序4.18.1.1分析原因，低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：a)因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。b)因控制线路过载，开关跳闸或路上的负载电流大于空气开头的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏。4.18.1.2针对1.1a中的原因，先将配电箱的空气开关置于“OFF”位置，再将电源侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路的情况下，用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查与电箱内的所有电气保护元件是否完好，保护元件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。4.18.1.3针对1.1b中的原因，如果是开关跳闸，先将电源侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），用万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相或单相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的元件后，方可恢复正常送电。4.18.1.4检验：线路送电后，看线路上的电压、电流指示是否稳定正常。4.18.1.5维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.18.2维修须知：维修人员在维修时就断电后再查找故障，断电顺序为先断开负荷侧开关，后断开电源侧开关，送电顺序则相反。4.19灯不亮。4.19.1维修程序4.19.1.1分析原因，灯不亮可能由以下原因造成：灯内灯丝烧断。灯泡与灯头接触不良。电源保险丝熔断。电源开关接触不良。4.19.1.2针对1.1a中的原因，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。4.19.1.3针对1.1b中的原因，将电源开关断开，用电笔检验灯头是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头，接触牢固后方可送电。4.19.1.4针对1.1c中的原因，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有分短路或断路现象现象，故障排除后，更换保险丝方可送电。4.19.1.5针对1.1d中的原因，检查电源开关接线是否牢固，用电笔测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成，应及时更换开关。4.19.1.6检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。4.19.1.7维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.19.2维修须知：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。4.19.3告知业主须知4.19.3.1不要点长明灯。4.19.3.2发现运作不正常时，应及时通知管理处派专业人员前来检查、维修。4.20顶棚抹灰层（饰面）脱落。4.20.1维修程序4.20.1.1如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙、墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层铲下。用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。用喷水器具充分喷水湿润2－3次。均匀地刷一道素水泥浆。用1:3水泥砂浆打底抹平。批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复。清理垃圾，恢复场地整洁。4.20.1.2如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落：同1.a同1.b用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格的补充钢筋。其它程序同1.1d至1.1h4.20.1.3维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。4.20.1.4告知业主须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。4.21楼板裂缝。4.21.1维修程序4.21.1.1先进行全面仔细地查看。4.21.1.2如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如在扩展趋势再作处理。4.21.1.3如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除分散颗粒。用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥泥浆。准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。修复饰面（按用户标准）。4.21.1.4如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。4.21.1.5维修完毕后，请用户在服务（维修）单上签名验收。4.21.2告知业主须知4.21.2.1不要集中堆放过重物品。4.21.3平时留意楼板运作状态，发现问题时，应及时通知管理处派技术人员到场查看作业处理。室外公用设施的维修规程1目的使室外公用设施恢复使用功能及外观，确保在正常的运作状态，为业主（住户）保持一个安全、舒适、美观的生活环境。2维修原则2.1坚持经济、合理、安全、实用的原则。在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。2.2修理及更换配件应尽量与原用配件型号规格一致的原则。2.3为业主（住户）服务的原则。3.维修依据3.1符合维修方案或设计图纸的要求，满足合同的规定。符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。4.维修标准4.1雕塑4.1.1保持清洁。如：为金属雕塑定期清洁和油漆（按规定颜色）；为钢筋砼雕塑定期清洁，发现有露筋情况的，应及时修补恢复饰面。4.1.2保持造型完整。如发现有局部损坏，应及时通知有关部门，请雕塑的施工或制作单位派专业人员修复。4.1.3保证安全。有两层意思：一为对容易损坏的雕塑应示警告牌严禁用力碰撞或攀爬；二为对过高或对人容易造成伤害的雕塑亦应示警告牌，限制人员的个别行为。4.2道路（人行道和车道）。修补损坏的砼路面。如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1:2:2硅酸盐干硬性砼。4.2.1.1将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。4.2.1.2用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。4.2.1.3将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。4.2.1.4湿润水完全渗入里面砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼落度要控制在≤3cm）。4.2.1.5用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。4.2.2修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）。4.2.1凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润.4.2.2.2待表面积水完全渗透入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。4.2.2.3将块材充分洒水或浸湿后，用1:2.5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砖缝多余泥浆。4.2.2.4必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出材面。4.2.2.5修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。4.2.2.6对于有防水要求的块材地面，预做水泥浆（可渗3%防水刘），然后再坐砌块材。4.3路灯。4.3.1灯不亮：参照《室内维修规程》中的关于“灯不亮”的维修规定。4.3.2灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。4.4雨水管道。4.4.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。4.4.2如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。4.4.3最后修复地坪。4.5化粪池及污水井。4.5.1如当池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞物，并按定期清掏制度执行。4.5.2如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。4.5.3如当池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。4.6隔油池。4.6.1如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。4.6.2如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具或蒸汽及化学化油剂将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。4.6.3如池（井）盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。4.7电缆沟。如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉。4.7.2如沟内积水过多，影响电力的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。4.7.3如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。4.8排水渠。4.8.1如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一材料，把损坏的盖板换掉。4.8.2如是渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。4.8.3如是杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。4.8.4池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常运作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。4.9绿化水管管网。4.9.1漏水4.9.1.1如是水管接头处漏水，应先将水管总阀关掉，然后在漏水接口处将水管卸下，在外丝管绕上防水胶带或止水麻丝，再将水管接好，打开总阀闭水检查，至不漏为止。4.9.1.2如水龙头漏水，应先关总水阀，然后拆下水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水，更换相应配件，装回水龙头，开总阀，检查至不漏为止，如无法修复，应更换新龙头。4.9.2水管锈蚀。4.9.2.1如锈蚀程度不大，可将相关