XX房产售楼人员培训

XX房产售楼人员培训第一讲：xx房地产公司概况、公司规章制度及项目介绍一、公司简介二、公司规章制度（略）三、项目介绍（略）第二讲：建筑差不多知识第一节、建筑识图的一样知识对销售人员把握建筑差不多知识的要求不是专门高，具体需要把握的建筑差不多知识有以下几个方面：学习本节的目的有以下几个方面：学会阅读总平面图、建筑平面图、建筑立面图等会运算各个单元建筑面积、公摊面积、楼层高度等其它一、施工图的内容和用途施工图要紧包括图纸名目、设计总讲明、建筑施工图、结构施工图、设备施工图。图纸名目包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，设计总讲明包括设计依据如设计规模、建筑面积等，设计标准，施工要求等。二、施工中常用的符号施工中常用的符号包括：（一）、定位轴线定位轴线采纳细点划线表示。通常是一个圆圈里面一个阿拉伯数字或英文字母表示。在平面图上从左到右依次采纳阿拉伯数字，自下到上顺次采纳英文字母编写。需要注意的是字母I、O及Z不得作轴线编号。定位轴线在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线划出，并进行编号。（二）、标高其他标高以此为基准。在总平面图、平面图、里面图和剖面图上，经常用标高来表示某一部位的高度。销售人员必须会运算楼层高度。我国把青岛黄海的平均海平面作为绝对标高，及零标高，通常情形下，销售人员运算标高差不多上采纳相对标高的方式。马上首层室内要紧地面标高定为相对标高的零点。（三）、尺寸线以上讲解需按照某个部分图纸加以讲明。（四）、常用图例、按照楼层平面图、总平面图讲解。三、阅读图纸的一样方法一套图纸一样有几十张，几百张构成，阅读图纸要从大的方面先着手，在依次从大到小，从粗到细一次查看，平面图、里面图、剖面图一次（五）、一些常用术语的含义A、开间：指一间房屋两条横向轴线间的距离。B、进深：指一间房屋两条纵向轴线间的距离。C、层高：楼房本层地面到相应上一层地面垂直方向的尺寸。D、地坪：多指室外自然地面。E、红线：规划部门批给建设单位的占地面积，一样用红笔划在图纸上，产生法律效力。四、建筑总平面图的阅读差不多内容：新建的建筑物的名称、层数、室内外地面的标高、新建房屋的朝向等。新建房屋的位置。新建的道路、绿化场地、管线的布置。原有房屋的名称、层数以及与新建房屋的关系，原有道路、绿化及管线情形。今后拟建的建筑物、道路及绿化等。规划红线的位置。指北针、风玫瑰图等。周围的地势、地貌等。熟悉总平面图中常用图例（另备）阅读平面图的方法步骤：先看图样的比例、图例以及文字讲明了解新建房屋的差不多情形、用地范畴、地势地貌以及周围的环境等。风玫瑰图与指北针识读。五、建筑平面图及识读关于一幢房屋有以下几种平面图底层平面图（又称首层平面图）表示第一层各房间的布置、建筑入口、门厅以及楼梯的布置等情形。标准层平面图表示房屋中间几层的布置情形3、顶层平面图表示房屋最高层的平面布置图。有的房屋顶层平面图与标准层平面图相同，在这种情形下，顶层平面图能够省略。屋顶平面图。注：平面图的阅读以事例形式讲述。六、立面图的及识读建筑立面图的内容包括：表明建筑物的立面形式和外貌，外墙面装饰做法和风格。表示室外台阶、花池、勒脚、窗台、雨蓬、阳台、屋顶以及雨水管等位置、立面形状及材料做法。反映立面上门窗的布置、外形及开启方向用标高及竖向尺寸表示建筑物的总高以及各部位的高度注：立面图的识读用图例讲解。关于销售人员只要求总平面图、建筑平面图、立面图的阅读，而建筑剖面图、结构详图不做要求。第二节、建筑与建筑构造房地产销售代表经销的是住宅建筑，因此，有必要了解一样的建筑知识及各住宅各组成部分的差不多构造。一、建筑概述（一）、建筑的构成要素建筑差不多上由三个差不多要素构成的，即建筑功能、物质技术条件和建筑形象。一样来讲，建筑功能也确实是建筑的目的，是主导因素。物质技术条件是实现这一目的的手段，依靠它能够达到建筑功能的要求。在相同功能要求和物质条件下，能够制造出不同的建筑形象。（二）、建筑的分类1、按建筑的使用性质，都市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类。工业建筑要紧是指生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。民用建筑要紧指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑（住宅与宿舍）2、按建筑结构使用的材料，能够分为：砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、刚结构建筑。3、按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。按建筑层数可分为：低层住宅（1——3层）、多层住宅（4——6层）、小高层（7——11层）、高层住宅（12——30层）（三）、房屋的组成及其作用各种不同的建筑差不多上由基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。基础是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。墙或柱是房屋的垂直承重构件，它承担楼地面和屋顶传给它的荷载，并把这些荷载传给地基。楼地面是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼层和首层地面两部分。楼梯是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。第三节：住宅小区规划熟悉天地公寓的规划指标如用地面积、建筑面积、容积率、绿化率等熟悉天地公寓的总体布置图，如小区广场、建筑小品、道路等熟悉天地公寓外部配套、内部配套情形。第四节：常用的规划术语讲明建设用地面积：指都市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。建筑面积：指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积之和。层高在2.2米以下的技术层不运算建筑面积。建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在运算容积率时可不计入。建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。第三讲：房地产投资及经营知识第一节：房地产开发的程序一、房地产开发经营的要紧时期1、建设工程项目设置和企业组建2、房地产建设工厂项目规划与审批3、土地使用权的取得征地与拆迁工程建设与治理房地产的租售治理房地产的物业治理二、土地使用权取得方式土地使用权取得要紧通过划拨、出让、转让三种方式。土地使用权出让方式：要紧有挂牌、招标、拍卖三种方式。土地使用权转让要紧有出售、交换、赠于三种方式。三、土地使用权出让年限1、居住用地70年2、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年商业、旅行、娱乐用地40年第二节：房地产价格与价格治理不管是投资依旧自住或经营，物业的价格是顾客关怀的要紧咨询题之一，下面就从阻碍房地产价格的因素、种类、构成来对价格加以阐述，使销售人员能用学到的知识来更深入的了解本物业的优点以致取得最佳的销售业绩.一、阻碍房地产价格的因素房地产涉及的面专门广，因此阻碍房地产价格的因素也专门多。除了房地产在生产和流通中的因素之外，还有另外一些因素，其中要紧是经济因素、物理因素、环境因素、行政和政策因素、社会因素、心理因素、国际因素等1、经济因素阻碍房地产价格的经济因素要紧是经济进展状况，储蓄、消费和投资的水平，财政收支和警容的状况，物业水平专门是建筑材料价格的水平，建筑人工的费用，银行利率，房地产投资，专门是房地产的供求等。2、物理因素要紧是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素。诸如位置、地质、地势、地势、土地面积、土地势状、日照、通风、湿度、自然周期性灾难、建筑物的外观、建筑物的朝向、结构、内部格局、设备、施工质量等。3、环境因素环境因素要紧是指房地产周围环境的状况。如噪音、空气污染、视觉、清洁等。4、行政和政策因素要紧是阻碍房地产内价格的制度、政策、法规、行政措施等，如土地制度；都市规划、都市进展战略、土地利用规划等；房地产价格政策；房地产税收等5、社会因素社会因素要紧是政治安定状况、社会治安程度、房地产运行的状况、都市化的水平、人口状况等6、心理因素要紧表现为购买或出售的心态、观赏品味、时尚风气、接近名家心理状态、讲究门牌号码和土地号码的心态、讲究风水的心态、价值观的变化等由于天地公寓是目前袍江首个纯商品楼盘以及优越的地理位置，在入市时价格相对别的楼盘来讲要高，销售人员在向顾客介绍和推销楼盘时需将这部分的内容与天地公寓的优势与劣势结合起来综合考虑，达到销售目的。二、房地产价格的种类关于销售人员来讲最差不多的来讲应该能区分和懂得以下几个价格概念：房地产总价：是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。房地产总价格不能表明房地产的价格水平。房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。楼面价格：以建筑面积、使用面积、居住面积等为计价单位的价格。均价：总价/建筑面积中心价：多层住宅指的是三、四层的价格三、房地产价格构成目前房地产综合开发价格大体上包括征地补偿费，拆迁安置补偿费，其他土地开发费包括三通一平费、勘察设计费、拆迁征地治理费，住宅建筑安装工程费，附属工程费，室外工程费，公共老配套工程费，环卫绿化工程费，政府性收费及“四源”费，煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂土地出让金大市政费，两税一费即营业税、都市建设爱护税、教育附加费，治理费，利润，第三节：运算公式1、投资回报运算本项目营业用房按照袍江现有的状况，都采反租措施，三年或五年，每年返回投资客百分之多少的回报。那么投资客将物业放在那不动，几年下来所获得的固定回报的运算如下：固定投资回报=总价*投资回报率（一年）*反租年限2、折扣运算=总价*折扣百分比例如讲总价100万的营业房，折扣为80%，那么最后成交的总价为80万元。3、按揭贷款的运算（1）、流程（略）（2）、个人住房贷款月还款额4、分期付款月还款的运算第四讲：售楼人员礼仪与形象第一节：售楼人员的礼仪仪容外表因售楼人员直截了当一客户打交道，代表开发商和楼盘形象，因此仪容外表显得十分重要，要求每一位从事售楼工作的职员都要自觉地使自己的外表保持整齐，清洁，悦目。工作前应作好以下几点：躯体整洁容光焕发适量化妆头发整洁口腔清洁双手整洁降服整齐姿势仪态姿势是一个人的无声语言，也叫肢体语言，能反映出一个人的精神风貌，因而售楼人员必须注意姿势仪态。站立时，双脚要平稳，肩膀要平直，挺胸收腹。站立或走路时，手应自然垂直，不应把手放进口袋，叉在腰间或双手交叉放在胸前。以下是一些习惯性小动作，须多加注意：咳嗽或吐痰时，请用洁净的纸巾或手帕掩住口部打哈欠或喷嚏时，应走开或转过头来掩住口部整理头发、衣服时，请到洗手间或客人看不到的地点当众挖鼻孔，搔痒，或剔指甲都会有损自己的形象手不应插在口袋里，双手应垂直，坐着时平放在桌面，不要把玩物件当众不应耳语或指指点点不要在公共区域奔驰抖动腿部，依靠在桌子或柜台上差不多上不良习惯与别人谈话时，双目须正视对方的眼睛不要在公众区域搭肩或挽手工作时，以及在公众区域不要大声讲话，谈笑及追逐在大堂等公众场合，不能当着客人谈及与工作无关的事与人交谈时，不应不时看表及随意打断对方的讲话言谈举止坐，站，走路和谈话都要得当，工作要有效率。每一位职员都应做到：彬彬有礼主动与客人，上级，同事打招呼多使用礼貌用语，例如：早晨好，请，感谢等如果明白客人的姓和职位，要尽量称呼其职位，如王总等讲客人能听懂的语言进入客房或办公室前须先敲门同事之间要互敬互让，讲话要温文尔雅使用电梯要先出后入，主动为别人开门笑口常开面带笑容接待各方来宾保持活泼愉快的心情男职员发式头发要前只是眉，旁只是耳，后不盖衣领头发要整齐，清洁，没有头屑不可染发（黑发除外）女职员发式刘海不盖眉自然，大方头发过肩要扎起头饰应用深颜色，不可夸张或耀眼发型不可太夸张不可染发（黑色除外）耳环女职员只可佩带小耳环（无坠），款式要端庄大方，以淡雅为主面容面容神采奕奕，保持清洁，无眼垢及耳垢男职员不可留胡须手职员的指甲长度不超过手指头女职员只可涂透亮的指甲油只可佩带一只小戒指，不可佩带其他首饰经常保持手部清洁鞋经常保持清洁，光亮，无破旧并符合工作需要穿着公司统一配发的工作鞋十。降服合身，烫平，清洁纽扣齐全并扣好职员证应佩带在上衣的左上角衣袖，裤管不能卷起佩带项链或其他饰物不能露出降服外第二节：售楼员文明用语迎宾用语类：您好，请进，欢迎光临友好询咨询类：感谢，请咨询您如何称呼，您想看什么样的楼，不耽搁您时刻的话，我给您介绍一下好吗，好的，没咨询题，我想听听您的意见行吗招待介绍类：请您这边坐，请喝茶，请您看看我们的资料，有什么不明白的请叮嘱，那儿是我们的模型展现区要求道歉类：对不起，这套房子刚卖出去了，不行意思，您的话我还没听明白，有什么意见，请您多指教恭维颂扬类：象您如此的成功人士选择我们的楼盘最合适了，您专门有眼光，您尽管不是搞房地产的，但您难道有如此高见，真是令我汗颜。送客道别类：请您慢走，欢迎下次光临，不买楼没关系，能认识您我专门快乐，再见俗语讲，良言一句三暖，恶语伤人六月寒。售楼员是开发商的销售先锋部队，换句话讲是开发商的形象代言人，售楼员的一言一行都关系到开发商的声誉。因此使用文明用语，对售楼员来讲显得十分重要。在接待客户时，忌用生硬，冷冰冰的话语。有些语句略微换一种讲法，情感的表达就大相径庭，请看下面的例子：生硬用语类：你姓什么？友好热情类：先生，您好！请咨询您贵姓？生硬用语类：你买什么房？友好热情类：请咨询您想买什么样的房子？我们那个地点有一房一厅式，三房两厅式……生硬用语类：你还想明白什么？友好热情类：请咨询您还有什么不明白的地点？请尽管叮嘱！情感效应在销售过程中，能够起到不可估量的作用。如果售楼员讲话僵硬，客户即使专门想买您的楼，最终也会舍弃，因为你差不多挫伤了对方的购买信心。相反，如果售楼员有着良好的素养，即使对方不买楼也会对开发商产生良好的印象，同时对方还会向其亲朋好友推介。售楼必须反复懂得和运用一句名言：良言一句三暖，恶语伤人六月寒。第三节：售楼员接听客户电话要求接听电话语调必须亲切，吐字清晰易懂，讲话速度简洁而不冗长接听电话人员应熟悉楼盘的详细情形及促销口径，事先预备好介绍的顺序，做到有条不紊销售部人员每人都有义务和责任接听电话，外来的电话响声不能超过三下接听电话时，必须亲切地讲：“您好，天地公寓，有什么能够帮到您的？”当客户提出咨询题时，能够第一告诉客户：“这条时热线电话，可不能够留下您的姓名和电话，我换个电话打给您。”以便作好电话追踪记录；既不阻碍热线电话的正常工作，又建立了有效客户档案记录下客户的电话之后，向客户讲明，能够先简单的回答他的一些咨询题，时刻不宜太长，也不宜太短，通常不超过三分钟（在广告日电话时刻应更加缩短）；把握重点讲明，吸引对方前来现场洽谈在回答咨询题时应做到耐心但又不能太详细，以免阻碍其他客户的电话，回答咨询题最多不要超过三个在回答咨询题时，尽量强调现场买楼的人专门多，能够邀请客户到现场售楼部或展销会参观，将会有专业的售楼人员为他介绍在与客户交谈中，尽量咨询到几个差不多咨询题，即客户姓名，电话，地址，购房意向和信息来源在客户所找人员不在时，应专门客气地询咨询对方有何事，可否带为传话，或者记录下来转告被找地人。叫人接听电话时，不许远距离大声喊叫，而应走到被叫人周围去讲。放话筒时动作要轻缓不许对着话筒咳嗽，打哈欠，哀息，大笑不许在接听顾客电话时与其他人搭话第四节：售楼员待客要求一．七个字：礼（礼貌待人），勤（勤服务），精（熟知业务），细（工作细心），快（动作快捷），静（保持环境安静），洁（保持自身和环境清洁）二．六个勤：手勤（勤帮顾客拿东西），脚勤（顾客上门赶忙上前迎接），眼勤（紧密关注在场顾客动静，顾客有求时，随时提供服务），耳勤（注意顾客呼叫声），嘴勤（多向顾客介绍），脑勤（多摸索）三．五个请：请进，请坐，请喝茶，请看资料，请指导。四．四步曲：顾客永久是对的，顾客是开发商的衣食父母，顾客花钞票买的是服务和品质，在顾客开声前售楼员要先开声向顾客打招呼五．三轻声：走路轻，讲话轻，操作轻六．二中意：形象中意，服务中意七．一达到：达到成交目的第五讲：售楼人员差不多守则第一节：售楼人守则这一节要紧介绍素养、操作、以及纪律。一、差不多素养要求1、良好的形象+诚恳的态度+热诚的服务+机械的反应+坚决的信心+流畅的表达+主动的进取=TOPSALES；2、职员工作应主动主动、要勇于负责。3、职员应追求团队精神，部门之间、同事之间提倡团结协作，沟通情形，相互信任，注意整体利益。职员工作要追求效率，遇到咨询题应尽快处理。二、差不多操作要求1、按公司规定时刻正常考勤，保持公司整洁形象；2、虚心诚恳，认真负责，勤快慎重，绝对忠诚；主动收集竞争者的售楼资料，并及时向主管汇报；体会是从实践中积存而来，对任何上门顾客均应视为可能成交之客户而予以热情接待；同事间的和谐和睦与互有关心，能营造一个良好的工作环境，并提升工作效率凡公司刊登广告日，任何售楼人员不得请假，必须无条件全部到位工作。售楼职员作程序业绩不靠运气，要不段的充实自我，努力不懈，才能成为成功者；三、差不多纪律（按公司的规章制度讲述）第二节：售楼人的差不多要求销售人员的差不多要求如下：一、良好的形象外表。二、优质的服务态度。要紧是接待客户的一些礼貌用语，标准的接待礼仪以及接待程序等。在接待客户时要做到三个“主动“，即主动向顾客打招呼、主动安排客户入座、主动拿售楼资料顾客看。三、流畅的表达能力：在语言表达上，一定要达到流畅的程度，讲理性强、逻辑思维缜密。四、良好的职业道德五、良好的专业素养：具有一定的专业知识，对营销和房地产具有一定的了解，具体的专业理论知识在售楼人员的差不多技能中阐述。六、良好的团队协作精神七、较强的公关能力：销售与公关是一脉相承的，销售隶属于公关范畴，对顾客要善于公关，变潜在顾客为目标顾客，努力达成交易。八、稳重扎实处变不惊：要求售楼人员办事沉稳，具有应对各种复杂情况和突发性事件的能力第三节：售楼人的义务一、主动爱护开发商形象：二、爱护公司财产安全：三、同事之间互相监督：四、尊重领导团结同事：五、高风亮节宽宏大度：六、发扬主人翁精神：第六讲：销售差不多操作流程第一节：销售职员作程序这一节要紧讲述建立客户档案、定时反馈信息、做好客户综合分析图示:区域楼市状况整理------竞争对手楼盘的差不多情形(优劣势分析)-------自身楼盘资料的收集和建立--------文件和表格的建立----整理吸引买家的优越点-------拿出自身楼盘劣势应对措施--------全面了解楼盘工程进度-------(收集客户信息------选择客户信息-------访咨询客户)-------接待来访客户-----介绍楼盘情形-------解答客户咨询题------带客户参观样板房(楼盘现场)--------为客户度身订造买房个案--------记录与客户的谈话过程--------建立客户档案----信息反馈给上级--------电话跟踪客户(上门拜望客户)------再度接待客户-------与客户签定预购书----提醒客户交纳预订楼款------提醒客户签定正式认购合同-------售后服务------信息再度反馈-------综合分析与调研一、前期预备工作1．熟悉区域楼市概况,自身楼盘情形,深刻认识楼盘的自身素养，周边楼盘的情形以及所处环境等。熟悉及懂得销售资料，确立销售信心（1）熟悉现场特点：熟悉并遵守现场的治理及公司的规章制度（2）销售资料和工具的预备，例如：资料夹，运算器等；必备工具适当放置以方便取用。二、接待规范站立：手夹预备好的资料，两名售楼员分两侧直立售楼部门内，近门侧而立迎客：面带笑容，主动迎客，递上名片，并自我介绍引客：伸右手指引客人进内，客走内侧，销售员在外围带动同时，其他销售员应及时补位，保持有人员立于门口三．介绍楼盘情形预备好楼书，计价表等资料------（视听区）模型，展板介绍-----示范单位介绍------实地介绍------引客到洽谈台模型介绍指引客人到模型旁介绍外围情形介绍现在所站的位置在哪里，方向方位，楼盘位置，楼盘配套，路名，邻近建筑，邻近配套设施，公交网络，人文景观等介绍完后，指引客人到洽谈台就坐，双手递上名片及售楼资料，其他售楼员及时递水，上茶差不多要素介绍小区占地规模，房屋层高，绿化率，小区配套设施，进展商，建筑商，监理商，户型间隔，面积，均价，特价单位，物业治理，建筑风格，过往业绩，目前主力推介单位等等，同时询咨询客人需求，了解客人的方法，然后起身带客人到示范单位参观样板房，示范单位样板房：户型间隔优势，实际装修标准，家具摆设状况示范单位：重点突出“示范”性，指引客人如何二次装修，家私如何布局，间隔开间如何改动等等楼盘实地介绍（小区实景）须视个现场的具体特点而定，是否看现场重点是眼见为实，推介优点，结合现场实景，人文景观，扬长避短，强化楼盘实景优势注意工地现场安全性四．洽谈，计价过程洽谈推介------询咨询销控-----计价-----求助主管（或经理）-----促进成交带客坐到洽谈台，推介具体单元，让客人背对门，最好能面对模型成效图。其他销售人员应及时添加茶水，做好配合，营造气氛按照客人需求，重点推介一到两个单元举荐付款方式用《计价推介表》详细运算楼价，银行费用及其他费用等大声询咨询销控，以营造销售气氛，注意询咨询销控的技巧，给销控人员做提示性询咨询关键时刻应主动举手邀请主管促进成交，并进行互相介绍，从而进入较实在的谈判，拍板时期五．成交进程交临时订------营造成交气氛-----补足订金-------签订认购书--------跟进已购客户（间断储备新客户）当客人表示中意，有购买欲望时，应尽快促进成交，让其交足定金，签约交款后用力握紧客户的手，全场报以烈火的掌声，然后大声对销控人员报告已售出的单元号当客人需要考虑时，能够利用：展销会优待折扣展销时刻性好单元的珍稀性，唯独性促使顾客下临时定金，24小时再补足定金交定金后，应及时提醒客人下一次交款时刻，金额，地点，及如何样办手续等来客留电，登记方式最后，应注意售楼人员要提交成交缘故分析报告，交上级主管楼盘销售差不多流程熟悉销售资料，树立销售信心熟悉销售资料，树立销售信心跟进已购客户补足定金交临定金跟进已购客户营造成交气氛写认购书客户来电登记方式成交过程洽谈，计价过程洽谈推介询咨询销控求助主管促成成交样板房，示范单位实地介绍楼盘差不多介绍引客到洽谈室介绍外围情形模型介绍介绍楼盘情形接待规范引客迎客站立销售资料和工具预备熟悉现场特点，遵守现场治理前期预备工作跟进已购客户补足定金交临定金跟进已购客户营造成交气氛写认购书客户来电登记方式成交过程洽谈，计价过程洽谈推介询咨询销控求助主管促成成交样板房，示范单位实地介绍楼盘差不多介绍引客到洽谈室介绍外围情形模型介绍介绍楼盘情形接待规范引客迎客站立销售资料和工具预备熟悉现场特点，遵守现场治理前期预备工作成交缘故分析报告成交缘故分析报告第三节：售楼人工作范畴售楼人员不仅仅是售楼，同时要做好对内的上下级、部门与部门之间的和谐运作工作及对房地产的市场调研工作。具体如下：熟悉开发企业内部各岗位职责 熟悉开发模式与理念 市场调查与研究楼盘差不多概况市场营销安排过程售楼服务销售主张客户治理合理化建议。第七讲：售楼人员差不多技能第一节：售楼人理论基础售楼人的理论和其售楼的实际操作技巧是同等重要的。售楼人必须具备的理论知识有如下几方面：一、营销基础知识二、广告基础知识三、房地产差不多知识四、当前当地房地产走势五、企业治理基础知识六、服务基础知识七、企业文化基础知识八、推销的基础知识九、装修装饰差不多知识十、物业治理差不多知识以上八项的差不多知识必须要把握。第二节：售楼人归纳总结与信息反馈归纳周期分为：日归纳、周归纳、月归纳、季归纳。归纳总结的内容：谈判方面：例如这次与顾客谈判与往常和顾客的谈判有什么不同？自己在谈判时的态度、语言运用、方式方法是否得当？礼仪方面：接待顾客的礼仪有否不妥。介绍方面：在向顾客介绍楼盘时有没有碰到新的咨询题点、介绍时有没有出差错等签约方面：在签约时顾客有否提出新的条件、顾客对合同的质疑有哪些。成功方面：成功签单的缘故、顾客看中楼盘的哪些方面。失败方面：失败缘故。顾客方面：顾客属于什么类型、与往常的顾客有什么不同。在进行归纳总结后，关键的一步是要找出最好的一面和最差的一面，然后再一一予以解决，对好的方面加以发扬，对差的赶忙着手进行解决，幸免重蹈覆辙。归纳总结的步骤：记录、整理、分类、分析、立档、反馈、解决。第三节：物业优点的整理整理物业的优点能够从以下几个方面入手一、地理位置：离市区的距离、邻近居民的层次定位、邻近市政重要设施、政府对所在地的行政定位（包括规划）、所在地以后进展趋势等。二、环境：区域环境（大环境）、小区环境（小环境）、楼盘周围的知名建筑、邻近的景区、小区内的人工景观等三、规划：邻近行政规划、小区内规划、以后进展规划。四、交通：邻近公交线路、小区内开通的巴士等五、文化：小区文化的定位、周边文化设施（公共文化、教育、体育场所，如文化馆、体育馆、学校、音乐厅、电影院、书城等）、小区内文化设施六、配套：与楼盘有关的配套设施，如饮食、文化、体育、娱乐、休闲、教育、银行、商场、消防、智能系统等七、开发商实力：开发商信誉、过往开发情形、开发商的资金实力等八、楼盘竞争优势：其他楼盘所不具备的或优于其他楼盘的各项优点九、楼盘区域优势：楼盘在所在区域内的各种优点十、户型设计：在户型设计上的优点，如通风性能好、无暗房等十一、用材：建筑用料、装修装饰用料等十二、价格：楼盘价格的高低（高，高得有理；低，低的动心）十三、价值：保值情形、升值潜力十四、物业治理：治理公司资质及知名度、治理方法、保安队伍、服务等十五、历史记录：楼盘自开发以来有过哪些业绩十六、市场关注度：楼盘在市场上受到公众关注的程度第八讲：售楼技巧第一节：售楼员现场推介技巧及销售服务这一节要紧介绍巧妙引导顾客，激起顾客购买欲望的一些技巧一、在销售过程中，售楼人员应用自己的专业知识，在讲解中摸清客户的性格、购买的动机，再推进同意，将楼盘的特点与购房者的实际相结合，引导顾客激起购买欲望，然后成交。在推销过程中，顾客常有不同的异议，这种异议常使售楼人陷于不利处境，因此售楼人需要随机应变巧妙化解顾客的抗拒。顾客持异议的缘故可能有如下几点：1、认为本楼盘没有其他楼盘好，这是售楼员要提出自己的看法，拿本楼盘与其他楼盘对比澄清一切疑点，让顾客对本楼盘及开发商有更多的深入了解；在这一点上要求售楼人员不但熟悉自己的公司楼盘情形而且要熟悉竞争对手的情形，做到知己知彼，才能更有讲服力，使顾客产生共鸣而达到诱导成交的目的。2、目前不想或无力购买这通常来讲仅是顾客的推脱之词；关于这种顾客只能作储备购买层，将其列入潜在购买对象。许多售楼员接待这种顾客会缺乏信心或表现出不耐烦的情绪，甚至显现不愿接待的行为，这种做法是错误的，因为这种客户能上门来，至少是想了解本楼盘的情形，即使他不买，如果售楼人员专门有教养地接待了他，会给其留下一个良好的印象，他有可能会向其亲朋好友推介本楼盘。售楼员必须坚持“上门皆是客”是原则，否则失去的不是一个客户而是一批客户。二、客户有意向购买时，售楼员应关心客户第一签订认购书，再按公司规定的时刻签订商品房购销合同书或者补充协议书等。三、售楼员必须全力协助收取自己客户不足之定金及楼款，尽量保持买家不退订、塌订。四、每位售楼人员要对自己在顾客面前的言行负责，当售后显现咨询题时，一定要及时把客户的意见和建议报告上级领导，予以解决，以杜绝后患。第二节：售楼员观看技巧从客户进门开始，售楼员就要对来仿客户进行细致的观看。对客户的观看，有助于售楼人员把握客户特点、动机，从而在介绍楼盘和洽谈时能做到有的放矢，提升成交率。观看的项目：表情：对顾客表情进行目测，按照顾客的表情来判定顾客特点。例如顾客满面春风，笑容可掬，讲明顾客自信、成功、亲切。步态：从顾客的步态看顾客的性格。如顾客走路脚下生风，通常快人快语、豪爽。如果走路缓慢，通常有城府。姿势：姿势是专门能反映出一个人的精神风貌的。例如如果顾客头是上扬的，可能那个人比较傲慢自负。目光：目光是心灵的窗户，从目光能够看出顾客的心灵动机。语态：从顾客谈话的态度来判定顾客，如果顾客讲话时东张西望，那个顾客目前可能是没有购买意向的，也许仅仅是了解一下而已。手势：手势通常是用来表达意愿的，也是第二语言。如果顾客习惯性的经常摆手，讲明这位顾客对什么情况都保持一份戒备心态，持怀疑态度。笑容：笑容四心境的写照，如果顾客笑时声音专门大，笑的旁若无人，顾客是个不拘小节的人。着装：从着装能够看出顾客的喜好和个性。喜爱穿休闲装的人，这人性格开放，不喜爱受到约束。西装革履则表示此人专门注重形象。从服装的品牌能够看出顾客的身份和地位。用具：从顾客所使用的东西能够判定顾客身份，例如开豪华小车来的，讲明顾客专门有钞票。佩饰：按照顾客身上所佩戴的饰物来判定顾客的地位。如果顾客戴有专门昂贵的项链、受链、头饰等，也讲明顾客是颇有身价的。第三节：售楼员洽谈技巧这一节要紧讲述针对能讲会道者与不爱讲话者两种人所采取的八种洽谈技巧。从顾客一进售楼大厅，售楼员就进入了与顾客的洽谈时期。洽谈是售楼工作中的关键环节，直截了当阻碍到顾客的消费心理和行为。一个好的售楼员，能够将没有买楼意向的顾客变成潜在顾客、将潜在顾客变为目标顾客、将准顾客变为业主。搞销售工作的人不一定要口若悬河，那个地点将能讲会道者与不爱讲话者做个比较：能讲